Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM

Chuyên ngành:
Mã số:
Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Trung Kiên

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS. TS Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm, các phòng ban
trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Trung Kiên

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục ......................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình .............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis abstract................................................................................................................. xi
Phần 1.
1.1.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.4.

Mở đầu ......................................................................................................... 1
Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1
Mục đích và yêu cầu của đề tài ..........................................................................2
Mục đích của đề tài ............................................................................................2
Yêu cầu của đề tài ..............................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................2

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................2
Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn ............................................................2

Phần 2.
2.1.
2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.2.4.
2.2.5.
2.2.6.
2.2.7.
2.3.
2.3.1.
2.3.2.

Tổng quan tài liệu ........................................................................................ 3
Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ...................................................................3
Quyền sở hữu .....................................................................................................3
Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................................4
Quyền sử dụng đất .............................................................................................6
Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .........................................10
Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển ...................................................10
Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức .................................12
Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia .........................................................12

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................................13
Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan ..........................................................15
Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia .....................................................17
Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .....................................................18
Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở việt nam ..........................................19
Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................19
Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ............................................................................................23

iii


2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................27

Phần 3.
3.1.
3.1.1.
3.1.2.
3.1.3.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................... 31
Nội dung nghiên cứu........................................................................................31
Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm ..................31
Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm ...............32
Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn điều tra

3.1.4.

trên địa bàn huyện Thanh Liêm .......................................................................32
Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

3.2.
3.2.1.
3.2.2.
3.2.3.
3.2.4.

bàn huyện Thanh Liêm ....................................................................................33
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................33
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp....................................33
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................33
Phương pháp tổng hợp số liệu .........................................................................34
Phương pháp so sánh .......................................................................................34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................ 35
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện thanh liêm............................35
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Thanh Liêm ...............................35
4.1.2.
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................39
4.1.3.
Công tác quản lý đất đai huyện Thanh Liêm đến năm 2015 ...........................44
4.1.4.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Thanh Liêm.....................................50
4.1.5.
Đánh giá chung ................................................................................................55
4.2.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh liêm ...........56
4.2.1.
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất .........................................................56
4.2.2.
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................58
4.2.3.
Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ....................................60
4.2.4.
Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................63
4.2.5.
Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..................................65
4.3.
Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu
trên địa bàn huyện thanh liêm ..........................................................................67
4.3.1.
Khái quát đơn vị nghiên cứu ............................................................................67
4.3.2.
Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................70
4.2.3.
Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .............................74
4.2.4.
Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................76
4.2.5.
Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................79
4.2.6.
Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền sử
dụng đất............................................................................................................82

iv

4.3.7.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Liêm ....................................................................................85

4.4.
4.4.1.
4.4.2.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện
thanh liêm ........................................................................................................89
Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật...................................89
Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử

4.4.3.

dụng đất............................................................................................................90
Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ .....................................91

4.4.4.

Giải pháp về chính sách ...................................................................................91

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................. 93
5.1.
Kết luận ............................................................................................................93
5.2.
Kiến nghị..........................................................................................................94
Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................96

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BTC

Bộ tài chính

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN-TTCN

Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HL

Huyện lộ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TL

Tỉnh lộ

QL

Quốc lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

SD

Sử dụng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp năm 2015 ................................50

Bảng 4.2.

Diện tích và cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2015 .....................51

Bảng 4.3.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Liêm giai đoạn 2010 – 2015 ......................................................................56

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ các xã, thị trấn
giai đoạn 2010 – 2015 ................................................................................58

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn
2010 – 2015 ...............................................................................................61

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn
2010 – 2015 ...............................................................................................63

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn
2010 – 2015 ...............................................................................................66

Bảng 4.8.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 tại 3 đơn vị nghiên cứu ........................69

Bảng 4.9.

Thực trạng thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, thị trấn
điều tra .......................................................................................................71

Bảng 4.10. Tổng hợp lý do thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, thị
trấn điều tra ................................................................................................72
Bảng 4.11. Thực trạng thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra .......75
Bảng 4.12. Tổng hợp lý do thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 3 xã,
thị trấn điều tra ...........................................................................................75
Bảng 4.13. Thực trạng thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra .....77
Bảng 4.14. Tổng hợp lý do thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 xã,
thị trấn điều tra ...........................................................................................78
Bảng 4.15. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị
trấn điều tra ................................................................................................80
Bảng 4.16. Tổng hợp lý do thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 xã,
thị trấn điều tra ...........................................................................................81
Bảng 4.17. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra .................................................................83

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Diện tích, cơ cấu đất phân theo đối tượng sử dụng ........................................ 54
Hình 4.2. Diện tích, cơ cấu đất phân theo đối tượng quản lý ........................................ 55
Hình 4.3. Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Liêm giai đoạn
2010 – 2015 .................................................................................................... 57
Hình 4.4. Tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Thanh Liêm giai đoạn 2010 – 2015 ............................................................... 60
Hình 4.5. Tỷ lệ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Liêm
giai đoạn 2010 – 2015 .................................................................................... 63
Hình 4.6. Tỷ lệ thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh
Liêm giai đoạn 2010 – 2015 .......................................................................... 65

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Trung Kiên
Tên Luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm,
tỉnh Hà Nam nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
Nguồn số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, thống kê đất đai, tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất từ các cơ quan Nhà nước,
các phòng ban trong huyện. Thu thập các văn bản pháp lý và các nghiên cứu về quyền sử
dụng đất đã có từ trước.
Nguồn số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều
tra trực tiếp từ các các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua phiếu điều tra.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn 2 xã, 1 thị trấn đại diện cho 3 tiểu
vùng tiến hành điều tra: Xã Liêm Thuận đại diện cho vùng kinh tế - xã hội phát triển
chậm, xã Thanh Phong đại diện cho vùng kinh tế - xã hội ở mức trung bình, thị trấn
Kiện Khê đại diện cho vùng kinh tế - xã hội phát triển cao nhất trong huyện.
Phương pháp tổng hợp số liệu: Tổng hợp tình hình thực hiện các quyền sử dụng

đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu các hộ dân đã đăng ký làm thủ tục tại cơ quan
Nhà nước.
- Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu điều tra thực tế từ hộ gia đình, cá nhân
với các quy định hiện hành về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó rút
ra những tồn tại chính trong q trình thực hiện các quyền sử dụng đất. Phân tích
nguyên nhân các tồn tại từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục.

ix


Kết quả chính và kết luận
- Huyện Thanh Liêm có tốc độ đơ thị hóa khá nhanh, do vậy nhu cầu sử dụng đất
để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý và
sử dụng đất của Nhà nước. Thị trường QSDĐ phát triển nhanh, gây áp lực lớn đến việc
quản lý các giao dịch QSDĐ.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện theo
đúng quy định pháp luật. Kết quả điều tra thực tế trên địa bàn huyện trong thời gian qua
các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 4 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; thừa kế;
tặng cho và quyền thế chấp. Trong đó quyền chuyển nhượng QSDĐ và quyền thế chấp
QSD đất được thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày càng tăng, còn quyền chuyển
đổi, quyền cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ hầu như không được người
sử dụng đất thực hiện theo quy định pháp luật.
- Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất khơng thực hiện khai
báo khi thực hiện các QSDĐ: Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy
định của pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế; Cơng tác tổ chức quản lý, giám sát việc
thực hiện các QSDĐ cịn yếu kém, trình độ chun mơn của cán bộ quản lý đất đai cấp
cơ sở còn nhiều hạn chế, những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chưa được
phổ biến rộng rãi, các cơ sở, tài liệu cung cấp cho cấp địa phương còn thiếu thốn; Các
quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ cịn rườm rà, phức tạp và thay đổi
ln tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.

- Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp như sau: Tăng cường đầu tư
cho nguồn nhân lực, cơ sở vật chất cho cơ quan quản lý đất đai; Tăng cường công tác
tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu
biết đầy đủ về các QSDĐ; Tăng cường công tác quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp,
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại; Đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, xử lý vi phạm hành chính về đất đai.

x


DISSERTATION ABSTRACT

Name of Author: Kien Le Trung
Thesis title: Assessing the implementation of the land use right in Thanh Liem
district, Ha Nam province.
Major: Land Administration

Code: 60.85.01.03

Name of University: Vietnam National University of Agriculture
Research purposes
This dissertation aims to assess the implementation of the land use right in Thanh
Liem district, Ha Nam Province to find out unsolved problems on implementing land
user rights. Since then, I propose some solutions in order to comply with full land use
rights in the districts of Thanh Liem.
Research methodology
- Documentary and secondary quantity collection method:
Secondary quantity sources: collecting the documentary and secondary quantity
about natural condition, socio-economic status, land statistic, land use right
management by State agencies and Department in district; collecting the legal

documents and the study of land use rights already exist.
Primary quantity sources: the primary quantity sources are collected by the direct
survey method from households and individuals using land through questionnaires.
- Sample selection method: select 2 communes and 1 town representing 3 subregional representatives to investigate: Liem Thuan commune represents the slowly
socio-economic growth region. Thanh Phong commune represents the averagely socioeconomic growth region. Kien Khe town represents the highest socio-economic growth
region.
- Data synthesis method: Synthesizing the implementation of land-use rights
through the researching areas according to data that households registered at State
agencies.
- Comparison method: Comparing the actual survey data from households and
individuals with current regulations on the implementation of land user rights. Since
then, I lesson the main shortcomings in the implementation of land use rights and
analysis the causes of these existing problems of which offer recovery solutions.

xi


Main conclusions and results
- Thanh Liem urbanization speed is quite fast, so the need to use land for
developing infrastructures and residential areas causes high pressure to the land
management as well as land use of the State. Land use right market has developed
rapidly causing pressure on the management of land use right transactions.
- The State management of land in the district is implemented in accordance
with laws. The actual result of the investigation through households and individuals in
recent years is mainly involved 4 land use rights, including: transference; inheritance;
donation and mortgage. In which the right to transfer land use right and the right to land
use right mortgage are mostly done as the land value is more and more increasing.
Meanwhile, the right to converse, the right to lease or sublease, and the right to
contribute capital with the land use right value are hardly done comply with the law.
- The main reasons leading to the land users not declare when making land use

rights are: the land users awareness in compliance with the provisions of the land law is
limited; The managing organization and supervision of the land use rights
implementation remains weak; the local land managers professional qualifications is
also limited; the provisions in the implementation of the land use rights have not been
widespread yet; the institutions and documents provided to the local remain inadequate;
the provision of the order and procedures for land use rights implementation is
complicated and continuously changed that makes residents difficult in updating and
implementing.
- From the research results, I propose these following solutions: enhancing the
investment in human resources, infrastructure for land management agencies;
strengthening the dissemination and propagation of land laws to the residents, especially
helping them fully understanding of the land use rights; strengthening the management
of the agricultural land and non-agricultural land for lease in the district locality;
stepping up the inspection and the settlement of disputes, complaints and denunciations
on land, handling administrative violations on land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai giữ một vị trí vơ cùng quan trọng đối với đời sống vật chất, tinh
thần và sự tồn tại của con người. Vì vậy đất đai được coi là tài nguyên quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và
quốc phịng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sỡ hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến
pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Theo Hiến pháp 2013, tại Khoản 2 Điều 54 đã quy định: Tổ chức, cá nhân được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Điều 167 Luật Đất đai
năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền như sau: “Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, góp
vốn quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên cả nước có lúc, có nơi cịn bộc lộ những hạn chế nhất định, có những
vướng mắc, tồn tại cần được nghiên cứu để đưa ra giải pháp giải quyết phù hợp.
Huyện Thanh Liêm giáp thành phố Phủ Lý và cách Thủ đơ Hà Nội 60km
về phía Bắc. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 16.491,39 ha, dân số 16.154 người,
gồm 16 xã và 1 thị trấn. Trong giai đoạn gần đây huyện đã chịu tác động rất lớn
của quá trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố. Các hoạt động liên quan đến giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy
nhiên, trên thực tế tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký qua
các cơ quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên
địa bàn huyện vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Tình trạng này diễn ra thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu
hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn
tới. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm, tỉnh
Hà Nam”.

1


1.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Liêm, tỉnh Hà Nam nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao; các giải pháp đề xuất phải
có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở
huyện Thanh Liêm.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Liêm.
- Các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về khơng gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính
huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.
- Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy
trong giai đoạn 2010-2015; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp
đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu
quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm trong những
năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất hiệu quả,
góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện.
2

PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất
đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự
(quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất
định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa
chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền
năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các
quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quyền dụng ích cá nhân …).
Điều 164 Bộ luật dân sự (2005) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất
cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ
trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh
doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự
phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự.
Vì thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các
quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân
sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại
điều 164 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp

luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.

3


Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật

cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân
sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung
qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ,
có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại
Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
4


tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp
(1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong
lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định
là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013
cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về
đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục
đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và
khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước

ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công
sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với
tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện
chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
5


viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên
tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng
thế chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người người
sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải
6


là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất" và

“người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều
1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
Quyền sử dụng đất: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và
từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất
hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá
nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
7

Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng
cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước
sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà
nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993),
“bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo
Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một
địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có

quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp khơng được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng
ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
8


người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng
đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một
khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên
cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để
thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

9


- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố
nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Đối với các nước phát triển trên thế giới, đa số các nước đều thừa nhận hình
thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền
kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng
hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
10


Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn

bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các u cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

11


- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên

giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hịa Liên bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà.
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật

Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt
12