Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã đông triều, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THỊ THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là
trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã
được tôi cảm ơn đầy đủ và các thơng tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Thị Thương

i

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn thạc
sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình giúp
đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong q trình hồn
chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tơi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam, Phịng
Tài ngun và Mơi trường thị xã Đơng Triều, Phịng Quản lý đơ thị thị xã Đơng Triều,
Phịng Kinh tế thị xã Đơng Triều, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh. Trân
trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện thời gian và khích lệ, giúp
đỡ tơi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công
tác và người thân trong gia đình, đã ln tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tơi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hồn chỉnh luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Thị Thương

ii

năm 2017


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................ 4

2.1.1.

Đất đai................................................................................................................. 4

2.1.2.

Sở hữu đất đai ..................................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai ........................................................................................ 6

2.1.4.

Giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 7

2.1.5.

Quản lý sử dụng đất ............................................................................................ 7

2.1.6.

Tổ chức kinh tế sử dụng đất ............................................................................... 9

2.2.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại một số
nước trên thế giới .............................................................................................. 10

2.2.1.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại Thụy
Điển .................................................................................................................. 10

2.2.2.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại Úc............... 11

iii


2.2.3.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại Trung
Quốc.................................................................................................................. 12

2.2.4.

Kinh nghiệm cho Việt Nam về quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức
kinh tế ............................................................................................................... 14

2.3.

Cơ sở thực tiễn về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt
Nam .................................................................................................................. 15

2.3.1.

Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam qua các thời
kỳ ...................................................................................................................... 15

2.3.2.

Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 .......................................................................................................... 20

2.3.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam và tỉnh
Quảng Ninh....................................................................................................... 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đơng Triều .............................. 30

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị xã Đông Triều ........................... 30

3.4.3.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã
Đông Triều ........................................................................................................ 30

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều ........................................... 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 31

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................... 31

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ........................... 32

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 32

3.5.5.

Phương pháp chuyên gia................................................................................... 32

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã đông triều ....................................... 33

iv


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của thị xã Đông Triều ........................................................ 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Đông Triều ............................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đông
Triều.................................................................................................................. 40

4.2.

Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Đơng Triều .......... 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 - 2016 .............................................. 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Đông Triều năm 2016................................. 47

4.2.3.

Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của thị xã Đông Triều ......... 50

4.3.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã
Đông Triều ........................................................................................................ 51

4.3.1.

Hiện trạng các tổ chức kinh tế đang quản lý sử dụng đất tại thị xã Đông
Triều.................................................................................................................. 51

4.3.2.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại thị xã Đông Triều ..... 59

4.3.3.

Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thị xã Đông Triều ....................................................................................... 61

4.3.4.

Đánh giá của các công chức chuyên môn đối với công tác quản lý sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều ..................... 74

4.3.5.

Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thị xã Đông Triều .......................................................................... 78

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều .............................. 80

4.4.1.

Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 80

4.4.2.

Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai .................................................... 81

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức thực hiện ......................................................................... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 83
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 83

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 85
Phụ lục .......................................................................................................................... 88

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BC

Báo cáo

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CT

Chỉ thị

CP

Chính phủ

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

HĐND

Hội đồng nhân dân

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

MTV

Một thành viên

NĐ

Nghị định

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

NQ

Nghị quyết

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QĐ

Quyết định

TCKT

Tổ chức kinh tế

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thị xã Đông Triều giai đoạn 2012 2016 ........................................................................................................... 38

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Đông Triều năm 2016 ................................ 48

Bảng 4.3.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức thị xã Đông Triều .......... 52

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành
chính...........................................................................................................................53

Bảng 4.5.

Tổng hợp các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trên địa bàn
thị xã Đông Triều ....................................................................................... 55

Bảng 4.6.

Tổng hợp các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất ...................... 56

Bảng 4.7.

Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.......58

Bảng 4.8.

Tình hình sử dụng đất khơng đúng mục đích ............................................ 63

Bảng 4.9.

Tình hình chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và thuê lại đất của
các tổ chức kinh tế ..................................................................................... 65

Bảng 4.10. Tình hình chậm đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thị xã Đông Triều ................................................................................ 67
Bảng 4.11. Tình hình xây dựng các hạng mục cơng trình khơng đảm bảo quy
hoạch chi tiết .............................................................................................. 68
Bảng 4.12. Kết quả điều tra những khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế ............................................................................... 70
Bảng 4.13. Đánh giá việc chấp hành các quy định về môi trường của các tổ chức
kinh tế ........................................................................................................................74
Bảng 4.14. Kết quả điều tra công chức về những khó khăn trong cơng tác quản
lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ....................................................... 75

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị xã Đơng Triều ...................................................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu, diện tích các loại đất năm 2016 ...................................................... 49

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Thị Thương
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã
Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp;
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp;
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu;
- Phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Thị xã Đơng Triều, tỉnh Quảng Ninh có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu phát
triển kinh tế, xã hội theo hướng cơng nghiệp hố hiện đại hố. Tổng diện tích tự nhiên
của thị xã là 39.658,35 ha đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về quỹ đất để sử dụng vào
các mục đích như đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 14,2%/năm cho thấy Đông Triều đang
từng bước phấn đấu trở thành thành phố trước năm 2025.
- Tồn thị xã có 116 tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích
13.290,0 ha chiếm 33,51% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, có 107 tổ chức kinh tế
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 92,24%, còn 9 tổ chức kinh tế chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chiếm 7,76%.
- Có 94 tổ chức kinh tế đang quản lý sử dụng đất đảm bảo các quy định của pháp
luật đất đai, dự án thực hiện theo tiến độ đã được phê duyệt với diện tích 13.213,68 ha,
chiếm tỷ lệ 99,43% tổng diện tích đất của các tổ chức kinh tế. Có 3 tổ chức kinh tế sử
dụng đất khơng đúng mục đích được cho thuê với diện tích 1,4ha (chiếm 0,01% tổng
diện tích đất của các tổ chức kinh tế); có 10 tổ chức kinh tế chưa đưa đất vào sử dụng
với diện tích 50,07 ha (chiếm 0,38 % tổng diện tích đất của các tổ chức kinh tế); có 1 tổ

ix


chức kinh tế đã tự ý giao lại đất cho tổ chức kinh tế khác quản lý, sử dụng với diện tích
0,11 ha; có 8 tổ chức kinh tế xây dựng sai so với quy hoạch với diện tích 24,74 ha
(chiếm tỷ lệ 0,20% tổng diện tích đất của các tổ chức kinh tế).
- Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chặt chẽ, có hiệu quả nhất là công
tác quản lý Nhà nước đối với quỹ đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý sử dụng đất
và để khắc phục những tồn tại trong cơng tác quản lý sử dụng đất cần có sự kết hợp của
nhiều yếu tố trong đó ưu tiên chú trọng tới 4 nhóm giải pháp: giải pháp về cơ chế chính
sách pháp luật, giải pháp kinh tế, giải pháp khoa học - công nghệ và giải pháp tổ chức
thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Vu Thi Thuong
Thesis title: “Assessing the situation of land use management of the economic
organizations in Dong Trieu town, Quang Ninh province”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assessing the situation of land use management of the economic organizations
in Dong Trieu town, Quang Ninh province.
- Proposing some solutions to strengthen the land use management of the

economic organizations in Dong Trieu town, Quang Ninh province in the coming time.
Methods
- Method of the secondary data collection;
- Method of the primary data collection;
- Methods of the statistics, synthesis, processing and analysis data;
- Method of comparative.
Main results and conclusions
Dong Trieu town, Quang Ninh province is geographically convenient to social
and economic development in the direction of industrialization and modernization. The
total natural area of the town is 39,658.35 hectares, basically meeting the demand for
land fund for use in purposes such as residential land, agricultural production, nonagricultural production. With an average annual economic growth rate of 14.2%, Dong
Trieu is gradually striving to become a city by 2025.
The whole town has 116 economic organizations that are allocated or leased land
with a total area of 13,290.0 ha, accounting for 33.51% of the total natural area. Of
which, 107 economic organizations were granted certificates of land use rights (reached
92.24%), and nine economic organizations have not been granted certificates of land use
rights (accounting for 7.76%).
- There are 94 economic organizations that are managing land use in accordance
with the approved land legislation, the project is in accordance with the approved
schedule with an area of 13,213.68 ha, accounting for 99.43% of the total Land area of
economic organizations. There are 03 economic organizations using land for improper
purposes are leased with an area of 1.4 hectares (accounting for 0.01% of the total land

xi


area of economic organizations); There are 10 economic organizations that have not put
the land into use with an area of 50.07 hectares (accounting for 0.38% of the total land
area of economic organizations); One economic organization has voluntarily handed
over the land to another economic organization for management and use on an area of

0.11 hectares; There are 08 economic organizations that are wrongly constructed in
comparison with the planned area of 24.74 ha (accounting for 0.20% of the total land
area of economic organizations).
- The state management of land is the most effective, which is the state
management of the land fund of economic organizations that are managing land use and
to overcome the problems in the land. Land use management should incorporate a
number of factors, with priority given to four groups of solutions: policy and legal
mechanisms, economic solutions, science and technology solutions and solution of
implementation organization.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước; là nền tảng của sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người. Vai
trò của đất đai đối với con người và các hoạt động sống trên đất rất quan trọng,
nhưng đất đai lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí. Việc sử dụng đất liên
quan chặt chẽ đến mọi hoạt động của từng ngành và từng lĩnh vực, quyết định
đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng người dân cũng như vận mệnh của
quốc gia. Việc khai thác và sử dụng đất đai được hình thành song song với quá
trình hình thành và phát triển của xã hội loài người. Cùng với sự phát triển của xã
hội, các mối quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy
định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả".
Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất
đai và đổi mới qua các giai đoạn cho phù hợp với tình hình thực tế từ Luật
Đất đai đến các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa

công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có
hiệu quả hơn. Nhưng cùng với sự phát triển của xã hội là sự gia tăng dân số,
q trình đơ thị hóa nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng lên. Bên cạnh
đó việc quản lý sử dụng đất tại một số nơi vẫn chưa chặt chẽ, nhiều nơi cịn
bỏ hoang đất khơng sử dụng trong thời gian dài, sử dụng đất khơng đúng
mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép,... Các vi phạm
trong lĩnh vực đất đai của các cá nhân, tổ chức sử dụng đất chưa được phát
hiện và xử lý kịp thời.
Thị xã Đơng Triều là cửa ngõ phía Tây của tỉnh Quảng Ninh, có Quốc lộ
18A chạy qua đã mang lại những lợi thế quan trọng trong việc giao lưu kinh tế
với các khu vực trong và ngoài tỉnh thông qua hệ thống giao thông đường bộ và
đường thuỷ. Những năm gần đây Đơng Triều đã có những bước phát triển mạnh
mẽ về kinh tế - xã hội, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích khác
nhau khơng ngừng thay đổi, đặc biệt là nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh
tế không ngừng tăng lên, thu hút được nhiều đối tượng sử dụng đất trong đó có

1


số lượng lớn các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là quỹ đất của thị xã
Đông Triều có hạn và ngày càng khan hiếm; quỹ đất này đã được giao cho
nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tình hình quản lý sử dụng đất của
các đối tượng sử dụng đất đang là một vấn đề được thị xã Đông Triều quan tâm
nhằm đảm bảo quỹ đất được sử dụng hiệu quả, bền vững phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng dân cư. Việc phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế đang triển khai thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã là rất
cần thiết nhằm phát huy các lợi thế, khắc phục những hạn chế; đưa ra những
nhận xét, đánh giá, nhằm rút ra những giải pháp để quản lý sử dụng đất có hiệu
quả, tiết kiệm và bền vững.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình

hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông
Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình quản lý sử
dụng đất của tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu tình hình quản lý sử dụng đất của tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh
Quảng Ninh tính đến ngày 31/12/2016.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Đông Triều, đề xuất được
các giải pháp phù hợp và khả thi để tăng cường công tác quản lý sử dụng đối
với quỹ đất này.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về cơng tác quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở giúp phòng Tài nguyên và Môi
trường thị xã Đông Triều trong công quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nói
chung và cơng tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với học
viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại
học và học viện.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ
2.1.1. Đất đai
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil (1992), khái
niệm đầy đủ và phổ biến nhất về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay
trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khống sản trong lịng
đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)”.
Nói cách khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng. Đất đai cịn
được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà lao
động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng
vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn
về thời gian sử dụng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo Nguyễn Đình Bồng và cs. (2012), đất có các vai trị cơ bản như sau:
khơng gian, vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản;
nguồn vốn; môi trường. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị của đất đai là khơng thể phủ nhận và khơng thể

thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, khơng ai
được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống
nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm
đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm
đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai.
2.1.2. Sở hữu đất đai
Trong kinh tế - chính trị học, sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ
giữa chủ sở hữu và đối tượng sở hữu trong việc chiếm dụng của cải. Nó là hình thức
xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực
hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

4


Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch
sử cụ thể. Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015). Như vậy, chủ sở
hữu hợp pháp một tài sản có đầy đủ ba quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
tài sản. Thông qua các quyền này, chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch về
tài sản của mình.
Sở hữu đất đai là mối quan hệ giữa chủ thể sở hữu với đối tượng sở hữu về đất
đai. Quyền sở hữu về đất đai bao gồm quyền chiếm hữu về đất đai, quyền sử dụng
đất đai, quyền định đoạt đất đai và các quyền này được thể hiện cụ thể như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà

nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, quyền sử dụng đất lại được giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt
pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng

5


quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
Theo Đỗ Thị Tám và Phạm Minh Giáp (2015), ở Việt Nam Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc sử dụng đất
được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức kinh tế) còn rất nhiều
vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao, việc

cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất…
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét về khía
cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các
nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng
đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng
Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Tuy nhiên, để đảm bảo việc
quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành
Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện
thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa
đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã
mở rộng thêm nhiều quyền cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). Luật Đất đai 2013 sửa
đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng

6

đất trọn vẹn; các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp
bằng quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
2.1.4. Giao đất, cho thuê đất
Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở nền tảng để
thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, là một tư liệu sản xuất chủ yếu và
quan trọng. Nhà nước có đầy đủ quyền của chủ sở hữu nhưng trên thực tế nhà
nước không trực tiếp quản lý đối với các thửa đất mà nhà nước thực hiện việc
phân phối quỹ đất cho người sử dụng đất thông qua các quy định về giao đất, cho
thuê đất để đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đồng
thời sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và mang lại hiệu quả.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của các bên (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Tiến Sỹ, 2015).
Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
Như vậy, cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người
sử dụng đất bằng hợp đồng (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Tiến Sỹ, 2015).
2.1.5. Quản lý sử dụng đất
Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc, quản lý đất đai là q trình lưu giữ và
cập nhật những thơng tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin liên
quan đến đất (United Nations, 1996); là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho
việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhận thu được từ đất (thông qua
thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối tượng
quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công
việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ
và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết

tranh chấp đất đai (Georgia, 2001; Engelke and Vancutsem, 2012).
Nhà nước phải đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai
và các ngun tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và

7


pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác
định một số nội dung chủ yếu: sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung
và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trị của lĩnh vực công
và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý
nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn
và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Quản lý sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất
được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là “những hoạt động của
con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác
động lên chúng”. Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ
thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và
phát triển (Peter, 2008; World Bank, 2010). Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và
phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi các điều kiện và quy luật sinh
thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và
các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy có thể khái qt một số điều kiện và nhân tố ảnh
hưởng đến việc quản lý sử dụng đất: Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã
hội và yếu tố không gian.
Chủ thể của quản lý sử dụng đất là “người sử dụng đất” bao gồm: Tổ chức
kinh tế (trong nước, nước ngoài), các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp,
đợn vị quân đội, các tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình, cá nhân. Bên cạnh
đó, khách thể của quản lý sử dụng đất là các loại đất đã được xác định các mục
đích sử dụng: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp. Khi Nhà nước có quyết
định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo
đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ của người sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất
cũng như duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác, đất đai là
nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp
hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Quản lý đất đai phải đảm bảo nguyên tắc tập
chung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở
hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai.

8


2.1.6. Tổ chức kinh tế sử dụng đất
Theo Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và
hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã,
liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Tổ chức
kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định
của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” Xuất phát
từ quy định trên cho thấy tổ chức kinh tế phải mang những đặc điểm của doanh
nghiệp, hợp tác xã,.. như: Được thành lập theo quy định của pháp luật, thực hiện
các hoạt động sản xuất kinh doanh, có tên riêng, có tài sản, có trụ trở giao dịch.
Tổ chức kinh tế được hoạt động dưới các hình thức: Kinh tế quốc doanh
được củng cố và phát triển, nhất là trong những ngành và lĩnh vực then chốt, giữ
vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân. Kinh tế tập thể do cơng dân góp vốn,
góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh được tổ chức dưới nhiều hình thức trên
nguyên tắc tự nguyện, dân chủ và cùng có lợi. Kinh tế cá thể, kinh tế tư bản tư

nhân được chọn hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh, được thành lập doanh
nghiệp không bị hạn chế về quy mô hoạt động trong những ngành, nghề có lợi
cho quốc kế dân sinh. Kinh tế gia đình được khuyến khích phát triển, có điều lệ
tổ chức và hoạt động.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất bao gồm tổ
chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tổ chức
nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi. Tổ chức sử dụng đất (cịn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Tổ chức trong nước bao gồm tổ
chức kinh tế, các cơ quan đơn vị của nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, đơn
vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị xã hội… Tổ chức kinh tế (kể cả trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngồi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nơng nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ… nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; Tổ chức tín dụng,
doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo
quy định của pháp luật; Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao

9


và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; Các tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật;
Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là một vấn đề quan trọng.
Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, bền vững và quản lý đất đai chặt chẽ được đặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai cịn có vai trị quan
trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá
nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Do đó quản lý sử dụng đất đai là một

trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà
nước nói chung và quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.
2.2. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại
Thụy Điển
Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km2, là nước lớn thứ 3 trong
liên minh Châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Hệ thống quản lý đất đai ở Thụy
Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất
đai Trung ương là Cục điều tra đất đai quốc gia (National Land Survey - NLS)
trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Nhiệm vụ của Cục điều tra đất
đai quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thơng tin địa lý và thông tin đất đai,
dịch vụ thương mại Metria (Nguyễn Kim Sơn, 2000). Công tác quản lý sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế tại Thụy Điển được dựa trên các cơ sở sau:
- Xác định rõ quyền sở hữu đất đai để quản lý sử dụng: Quyền sở hữu đất
đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó tất
cả đất đai tại Thụy Điển được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác
định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt
đất và trên khơng. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính
quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
- Việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phải thực hiện theo quy hoạch
đất đai: Việc quy hoạch đất đai ở Thụy Điển là trách nhiệm của chính quyền
địa phương, nơi có trách nhiệm phát triển các kế hoạch sử dụng đất trong lãnh
thổ và các kế hoạch phát triển cụ thể khác. Chính quyền địa phương phải lồng
ghép lợi ích quốc gia vào cơng tác quy hoạch của mình. Lợi ích quốc gia bao
gồm việc bảo đảm sử dụng đất cho những mục đích quan trọng như nơng

10

nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, bảo tồn thiên nhiên, đồng thời cũng bao gồm
việc cho phép sử dụng đất đầu tư xây dựng đường bộ, đường tàu, khai thác
mỏ, quốc phòng, …
- Xây dựng được hệ thống đăng ký bất động sản, hệ thống giá cả làm cơ sở
cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng đất: Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ
sở cho việc định giá tài sản. Một hệ thống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ
sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa
đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua. Hệ thống giá
này được sử dụng bởi Lantmatriet để định giá tổng thể bất động sản phục vụ cho
công tác đánh thuế dưới dạng bản đồ giá trị đất và các bảng giá xây dựng, giá
rừng, hiệu quả đất…
2.2.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại Úc
Úc có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh. Pháp luật đất đai của Úc
chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh. Đây là điều kiện thuận lợi
làm cho pháp luật và chính sách đất đai của Úc phát triển nhất quán và ngày càng
hoàn thiện, được xếp vào loại hàng đầu của thế giới. Công tác quản lý sử dụng
đất đối với các tổ chức kinh tế ở Úc được thể hiện cụ thể ở một số nội dung:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai thác tài nguyên đất đai
của các tổ chức kinh tế. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái
niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này
được biết đến là Hệ thống Torren. Hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những
người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp
cận được những thơng tin đầy đủ và chính xác (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Theo hệ thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về
đất đai và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ. Khi thửa đất được giao dịch thì
chỉ cần đổi tên của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới
trong trường hợp một phần của thửa đất được giao bán.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc: GCN được bảo đảm bởi Nhà nước; hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn

và tiện lợi; mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ
sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng;
sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;
giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; hệ

11


thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Thanh
Bình, 2015).
- Thiết lập được thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch: Các chủ
sở hữu quyền về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại)
và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về
đất được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn
thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư. Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích
thương mại bán lẻ, cơng nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và
đất nông nghiệp. Tuy nhiên nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội
về các dịch vụ. Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch
đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để
thoả mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Các thông tin về cung, cầu đối với
từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các
năm sau.
- Đã hình thành hệ thống các tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn, mơi giới
nhằm hỗ trợ thị trường: Tính chun nghiệp của thị trường đất đai và bất động
sản được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp
luật, tư vấn giá cả, tư mua bán, trắc địa tư...
2.2.3. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế tại
Trung Quốc

Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã hội
chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu tồn dân và chế độ sở hữu tập thể của
quần chúng lao động. Vì lợi ích cơng cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng
dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế độ quản
chế mục đích sử dụng đất. Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 của Trung
Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay
chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào; ở Trung Quốc thời điểm đó
khơng hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người sử dụng đất để họ có thể trao
đổi đất đai như một loại hàng hóa, hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không
hiệu quả và lãng phí. Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Trung
Quốc cụ thể như sau:
- Các tổ chức kinh tế được trao quyền sử dụng đất làm mặt bằng cho các cơ
sở sản xuất, kinh doanh và được xếp vào loại đất xây dựng. Luật quản lý đất đai

12