Quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại chi cục thuế huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN XUÂN ĐIỆP

QUẢN LÝ THU THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI CỤC
THUẾ HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản trị kinh doanh

Mã số:

8340101

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Quang Giám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Điệp

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Quang Giám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Kế tốn và Quản trị Kinh Doanh - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi Cục thuế huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Điệp

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục biểu đồ ........................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ........................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.2.1.

Mục tiêu chung ................................................................................................... 2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể ................................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản ........................................................................... 4
2.1.

Cở sở lý luận ....................................................................................................... 4

2.1.1.

Những vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản .............................................................................................................. 4

2.1.2.

Các vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ....... 10

2.1.3.

Nội dung quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ...... 16

2.1.4.

Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS ...... 25

2.2.

Cở sở thực tiễn trong quản lý thu thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động ............................................................................................... 28

2.2.1.

Tình hình quản lý thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS ở nước ta ................... 28

2.2.2.

Kinh nghiệm thực tiễn trong quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản tại một số địa phương trong nước ............. 33

iii


2.2.3.

Bài học rút ra đối với việc quản lý thuế thu nhập cá nhân từ chuyển

nhượng bất động sản cho Chi cục thuế huyện Gia Lâm, TP Hà Nội................ 35

Phần 3. Giới thiệu địa bàn và phương pháp nghiên cứu........................................... 38
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ........................................................................... 38

3.1.1.

Đặc điểm địa bàn huyện Gia Lâm .................................................................... 38

3.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................... 40

3.1.3.

Khái quát chung về Chi cục thuế huyện Gia Lâm ............................................ 48

3.2.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 54

3.2.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................. 54

3.2.2.

Phương pháp phân tích số liệu .......................................................................... 56

3.2.3.

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ..................................................................... 56

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 58
4.1.

Tình hình thu thuế tncn từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Gia Lâm ....... 58

4.1.1.

Tình hình chung ................................................................................................ 58

4.1.2.

Kết quả nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2015 –
2019 .................................................................................................................. 61

4.2.

Thực trạng công tác quản lý thu thuế tncn từ chuyển nhượng bất động sản
trên địa bàn Gia Lâm ........................................................................................ 62

4.2.1.

Tổ chức quản lý thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản ................... 62

4.2.2.

Quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ................ 64

4.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý thu thuế ................................................... 74

4.3.1.

Trình độ chuyên mơn, nghiệp vụ của cơng chức thuế cịn hạn chế .................. 74

4.3.2.

Thanh toán bằng tiền mặt là chủ yếu ................................................................ 76

4.3.3.

Nhận thức của người dân về chuyển nhượng bất động sản còn thấp ............... 77

4.3.4.

Cơ sở vật chất, hệ thống quản lý thơng tin của ngành thuế cịn hạn chế .......... 78

4.4.

Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý thu thuế thu nhập cá nhân
từ chuyển nhượng bất động sản ........................................................................ 79

4.4.1.

Định hướng hoàn thiện ..................................................................................... 79

4.4.2.

Tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác quản lý
thuế chuyển nhượng bất động sản .................................................................... 81

4.4.3.

Tăng cường cơng tác giáo dục về pháp luật, chính sách chuyển nhượng
bất động sản đối với những người thuộc diện phải nộp thuế............................ 82

iv


4.4.4.

Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý thuế chuyển nhượng
bất động sản ...................................................................................................... 83

4.4.5.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm đối với những
sai phạm trong công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản ................ 84

4.4.6.

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính thuế ..................................................... 85

4.4.7.

Một số giải pháp khác ....................................................................................... 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 91
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 91

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 92

5.2.1.

Đối với Bộ Tài Chính, Tổng Cục Thuế ............................................................ 92

5.2.2.

Với UBND huyện Gia Lâm .............................................................................. 95

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 96

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số và lao động huyện Gia Lâm giai đoạn 2014-2016 .............41
Bảng 3.2. Thực trạng cơ sở hạ tầng huyện Gia Lâm năm 2018 .....................................43
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Gia Lâm giai đoạn 20162018 ...............................................................................................................45
Bảng 3.4. Cơ cấu tổ chức lao động tại Chi cục thuế Gia Lâm theo đội thuế năm
2019 ...............................................................................................................52

Bảng 3.5. Số lượng mẫu điều tra ....................................................................................55
Bảng 4.1. Kết quả thu thuế vào NSNN trên địa bàn Gia Lâm 2014 – 2018 ..................58
Bảng 4.2. Tổng hợp kết quả mẫu điều tra đối với người nộp thuế.................................59
Bảng 4.3. Tình hình kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS qua các năm chi
tiết đến từng xã, thị trấn (khối hộ gia đình) ...................................................66
Bảng 4.4. Thu nhập chịu thuế TNCN từ CN BĐS giai đoạn 2014 - 2018 .....................69
Bảng 4.5. Kết quả thu thuế TNCN chi tiết từng năm 2014 - 2018.................................70
Bảng 4.6. Tổng hợp theo dõi nợ thuế TNCN tính đến ngày 31/12/2018 .......................71
Bảng 4.7. Xử phạt vi phạm hành chính thuế TNCN chi tiết từng xã, thị trấn ................73
Bảng 4.8. Ý kiến đánh giá của cán bộ thuế về cơ sở vật chất trang thiết bị phục
vụ công tác quản lý thu thuế ..........................................................................79

vi


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Kết quả thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS giai đoạn 2015
– 2019. ......................................................................................................61
Biểu đồ 4.2. Số lượt người nộp thuế kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
giai đoạn 2014 – 2018 ...............................................................................67

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ quy hoạch giao thơng của huyện Gia Lâm năm 2019 ........................ 39

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Xuân Điệp
Tên luận văn: Quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại

Chi cục thuế huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
Ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số: 8340101

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu
1. Mục tiêu nghiên cứu
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thu thuế TNCN từ
chuyển nhượng bất động sản;
Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý thu thuế
TNCN từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm;
Đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác quản lý thu thuế TNCN từ chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2020-2025.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các đối tượng nộp
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu các đối tượng thực hiện chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm, TP Hà Nội
+ Phạm vi về thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng công tác quản lý
thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2014 - 2018.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập thơng tin gồm có: Phương pháp thống kê mô tả.
phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia.
Phương pháp xử lý số liệu: Thu thập, tập hợp, sắp xếp, phân loại số liệu thành
dạng bảng, biểu đồ, đồ thị. Số liệu được xử lý bằng máy tính với sự hỗ trợ của chương
trình Excel.
Phương pháp phân tích số liệu gồm có: Phương pháp thống kê mơ tả. Phương

pháp phân tích thống kê. Phương pháp so sánh.

viii


Kết quả chính và kết luận
Đặc điểm, thực trạng, đánh giá, định hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác quản
lý và thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Cơng tác quản lý thuế nói chung và quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản nói riêng trên địa bàn huyện Gia Lâm thời gian qua tại Chi cục
thuế huyện Gia Lâm là khá tốt, góp phần rất lớn vào việc hồn thành xuất sắc nhiệm vụ
thu ngân sách nhà nước của ngành thuế Hà Nội.
Trên cơ sở phân tích đặc điểm, thực trạng trong công tác quản lý thuế thu nhập
cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của Chi cục thuế huyện Gia Lâm trong những
năm vừa qua, luận văn đã đưa ra các nhóm giải pháp cơ bản: a) Tăng cường sự phối hợp
giữa các cấp, các ngành trông công tác quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động sản, b)
Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động
sản, c) Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm đối với các trường hợp
sai phạm trong công tác quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động sản, d) Đẩy mạnh cải
cách thủ tục hành chính thuế, e) Một số giải pháp khác.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Xuan Diep
Thesis title: Management of personal income tax collection from the transfer of real
estate at Gia Lam District Tax Department, Hanoi city
Major: Business Management

Code: 8340101

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
To systematize theoretical and practical literature on the management of personal
income tax collection from the transfer of real estate;
To evaluate the current tax management and analyze factors affecting
Management of personal income tax collection from the transfer of real estate in Gia
Lam district;
To propose solutions for strengthening the management of personal income tax
collection from the transfer of real estate in Gia Lam district over the 2020-2025 period.
Research objects and scope
- Research objects: The research objects of this thesis were the ones who pay
personal income taxes from the transfer of real estate in Gia Lam district.
- Research scope:
+ Study area: This research was conducted on the people who transfer real
estates in Gia Lam district, Hanoi city.
+ Timeframe: This research focused on the current management of personal
income tax collection from the transfer of real estate in Gia Lam district, Hanoi city,
over the period 2014 - 2018.
Materials and Methodos
- Data collection methods: descriptive statistics, comparative statistics, and
expert method.
- Data processing methods: Collecting, gathering, ordering, screening and
sorting data into tables, figures and charts. The collected data were processed by
computer with the use of Excel program.
- Data analysis methods: descriptive statistics, statistical analysis, and
comparative statistics.

x

Main findings and conclusions
The study focused on identifying the characteristics and current status, the
evaluation, orientation, and solutions for improving tax management and collection of
personal income tax from the transfer of real estate.
Tax management in general and management of personal income tax collection
from the transfer of real estate in particular in Gia Lam district over the past few years
at Gia Lam District Tax Department was fairly good, contributing greatly to the
successful state budget collection of Hanoi Department of Taxation.
Based on the analysis and assessment of the current tax management of personal
income tax collection from the transfer of real estate of Gia Lam District Tax
Department over recent years, the thesis proposes some fundamental groups of
solutions as follows: a) Strengthening the collaboration between different agencies at
different levels and in different fields in the management of real estate transfer taxes; b)
Promoting the application of information technology in managing real estate transfer
tax collection; c) Strengthening the inspection and investigation and strictly handling
violations in the management of tax on real estate transfer taxes, d) Speeding up the
reform of tax administrative procedures, e) Some other solutions.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Thuế là khoản thu chủ yếu của Ngân sách nhà nước, là công cụ quan trọng
để phân phối và phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân. Ngoài
ra thuế cung cấp phương tiện vật chất cần thiết cho hoạt động của bộ máy nhà
nước đồng thời là một công cụ quan trọng mà nhà nước sử dụng để thực hiện
chức năng và nhiệm vụ của mình đối với tồn xã hội. Quản lý thuế là một

trong những hoạt động quản lý hành chính nhà nước nhằm thực hiện các mục
tiêu đặt ra cho thuế trên cơ sở tổ chức bộ máy quản lý thuế theo mơ hình quản
lý phù hợp từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội. Hiện nay, quản lý thuế
đang phải đối mặt với áp lực của nhiệm vụ thu ngân sách cộng với sự gia tăng
về số lượng, quy mô người nộp thuế trong khi nguồn lực quản lý thuế có hạn.
Đây là bài tốn đặt ra khơng chỉ với ngành thuế mà cịn là vấn đề quan tâm
của toàn xã hội. Đặc biệt trong xu thuế tồn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc
tế đang diễn ra mạnh mẽ, việc đảm bảo hiệu quả cho công tác quản lý thuế
ngày càng trở lên cần thiết.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực
thu, thu trực tiếp vào các hoạt động, các giao dịch bất động sản, có phạm vi
ảnh hưởng sâu rộng, áp dụng đối với nhiều đối tượng, tác động nhiều mặt về
kinh tế - chính trị - xã hội, bởi lẽ bất động sản bao gồm: đất đai – là tài sản
quan trọng nhất của quốc gia. Đất đai và nhà cửa có một thị trường dành riêng
cho chúng – thị trường bất động sản. Dân số ngày càng tăng cao kéo theo nhu
cầu về đất ở và nhà ở cũng tăng cao, điều này kéo theo nhu cầu chuyển nhượng
bất động sản cũng gia tăng. Quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản là vấn đề
phức tạp bởi lẽ “tấc đất là tấc vàng”, điều này lại càng phức tạp khi cơ chế chính
sách của nhà nước quy định chưa cụ thể rõ ràng, còn nhiều kẽ hở để người thực
hiện chuyển nhượng bất động sản có thể lách luật như chuyển nhượng bắc cầu,
lợi dụng quy định tài sản duy nhất, hạ thấp giá bán… Việc tăng cường quản lý
thuế chuyển nhượng bất động sản để chống thất thu thuế, đảm bảo công bằng xã
hội và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh
tế xã hội là điều hết sức cần thiết.
Huyện Gia Lâm là một huyện ngoại thành phía Đơng của thành phố Hà
Nội, cách trung tâm thành phố 8km về phía Đơng. Đây là cửa ngõ phía đơng thủ

1

đơ để đi sang các tỉnh thành phía Đơng như Hải Phòng, Hải Dương, Hưng
Yên…Trong những năm qua nguồn thu ngân sách của huyện ln có những bước
tăng trưởng, mặc dù hoạt động chuyển nhượng bất động sản diễn ra khá sôi động,
tuy nhiên nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
trên địa bàn thời gian qua chưa cao. Tình trạng lách thuế, trốn thuế trong lĩnh vực
chuyển nhượng bất động sản còn diễn ra gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Hệ thống tổ chức của ngành Thuế, chính sách pháp luật đất đai về Thuế được
hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn, đã khẳng định tính phù hợp với điều
kiện chính trị, kinh tế, xã hội hiện tại nhưng chưa khẳng định sự phù hợp với yêu
cầu của một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, vận hành trong cơ chế thị trường
phát triển và hội nhập quốc tế sâu rộng. Do đó, hồn thiện cơng tác quản lý thuế
nói chung và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng là
việc làm hết sức cần thiết để tăng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn, đặc biệt
trong bối cảnh huyện Gia Lâm phấn đấu trở thành quận vào năm 2025, cùng với
với dự án Khu đô thị Gia Lâm được quy hoạch thuộc danh giới hành chính thị
trấn Trâu Quỳ, xã Dương Xá, xã Kiêu Kỵ, xã Đa Tốn và giáp đường cao tốc Hà
Nội – Hải Phòng. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Chi
cục thuế huyện Gia Lâm, TP Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở tổng hợp số liệu theo dõi các năm từ năm 2014 – 2018 đánh
giá thực trạng, luận văn đề xuất các giải pháp giúp hồn thiện cơng tác quản lý
thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại huyện
Gia Lâm trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thu thuế
TNCN từ chuyển nhượng bất động sản;
Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý thu
thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản;

Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý thu thuế TNCN từ chuyển nhượng
bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2020-2025.

2


1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác quản lý thuế
TNCN từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Đối tượng khảo sát là cán bộ làm
công tác quản lý thuế và các đối tượng nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
trên địa bàn huyện Gia Lâm, Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung:
+ Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thu thuế TNCN từ chuyển
nhượng BĐS trong thời gian từ năm 2014 – 2018;
+ Nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thu thuế TNCN từ
chuyển nhượng BĐS;
+ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế TNCN từ
chuyển nhượng BĐS.
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu các đối tượng thực hiện chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Lâm, TP Hà Nội.
- Phạm vi thời gian:
+ Số liệu thứ cấp được thu thập phục vụ cho nghiên cứu thu thập trong
thời gian từ năm 2014 – 2018;
+ Số liệu sơ cấp được thu thập trong năm 2019;
+ Giải pháp được đề xuất cho giai đoạn 2020 – 2025;
+ Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 10/2018 – 10/2019.

3

PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ THU
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. CỞ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Những vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản
2.1.1.1. Khái niệm và phân loại về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng BĐS
* Khái niệm về thuế:
Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc cho nhà nước do luật pháp quy
định đối với các pháp nhân và thể nhân thuộc đối tượng chịu thuế nhằm đáp
ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước. Thuế là hình thức phân phối lại bộ phận
nguồn tài chính của xã hội, khơng mang tính hồn trả trực tiếp cho người nộp.
Do đó, tại thời điểm nộp thuế, người nộp thuế không được hưởng bất kỳ một
lợi ích nào mà xem như đó là trách nhiệm và nghĩa vụ đối với nhà nước (Lê
Xuân Trường, 2010).
* Phân loại về thuế:
- Căn cứ theo đối tượng đánh thuế, thuế được chia thành:
+ Thuế thu nhập trong đó có thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp.
+ Thuế tài sản như thuế sử dụng tài sản nhà nước (thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thuế tài nguyên ...), thuế chuyển nhượng tài sản (thuế chuyển giao quyền
sử dụng đất, thuê mua, bán các tài sản như nhà, xe cộ ...).
+ Thuế tiêu dùng đánh vào hàng hóa, dịch vụ lưu thơng trên thị trường
trong nước và xuất nhập khẩu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt...
- Căn cứ theo tính chất chuyển giao của thuế thì thuế được chia thành hai
loại là thuế trực thu và thuế gián thu:
+ Thuế gián thu là các thứ thuế mà người nộp thế gián tiếp nộp thuế cho
người tiêu dùng, họ không phải là người chịu thuế. Đặc điểm cơ bản của thuế

gián thu là được cấu thành trong giá cả hành hóa, dịch vụ để bán ra. Ở đây có sự
chuyển giao gánh nặng thuế từ người nộp thuế theo luật định sang người tiêu

4


dùng qua cơ chế giá cả. Ở nước ta, đó là các thứ thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu
thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu...
+ Thuế trực thu là các thứ thuế trực tiếp huy động một phần thu nhập của
các đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế. Đặc điểm cơ bản của thuế trực thu là đối
tượng nộp thuế và đối tượng chịu thuế là một. Nó đánh trực tiếp vào người nộp
thuế, tức là người có thu nhập chịu thuế làm giảm phần thu nhập của họ. Ở đây
khơng có hiện tượng chuyển giao gánh nặng thuế cho người khác chịu, ở nước ta,
đó là các thứ thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế
sử dụng đất nông nghiệp.
Trong các loại thuế trực thu, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu
đối với ngân sách nhà nước. Thuế trong lĩnh vực bất động sản được hình thành là
điểm tất yếu khách quan và là một bộ phận không thể thiếu của mỗi quốc gia.
* Khái niệm về quản lý thu thuế:
Quản lý thu thuế là những biện pháp nghiệp vụ do cơ quan chức năng thu
ngân sách nhà nước (NSNN) thực hiện...đó là những hoạt động thường xuyên
của cơ quan thu hướng về đối tượng nộp nhằm đảm bảo thu thuế đầy đủ, kịp thời
và đúng luật định. (Trích dẫn cuốn ”Tài chính cơng” của Khoa Tài chính Nhà
nước Trường Đại học Kinh tế TPHCM 2005). Như vậy, quản lý thu thuế nó bao
gồm xây dựng kế hoạch thu thuế, tổ chức các biện pháp hành thu và tổ chức bộ
máy ngành thuế.
* Khái niệm thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là: Một loại thuế
trực thu, đánh vào thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền

sở hữu, quyền sử dụng, quyền được thuê) bất động sản của cá nhân. Thuế phát
sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch trên thị trường
chuyển nhượng BĐS. Căn cứ tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là thu
nhập tính thuế và thuế suất (Quốc hội, 2007).
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân được Quốc Hội năm 2007 khóa XII, kỳ
họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21/01/2007 ban hành thì thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển
nhượng bất động sản các loại:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả chuyển nhượng quyền

5


sử dụng đất tài sản gắn liền với đất);
+ Chuyển nhượng nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai);
+ Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp;
+ Ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền
chuyển nhượng hoặc quản lý, sử dụng như người ủy quyền.
2.1.1.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế
thu nhập cá nhân và vừa là thuế trong lĩnh vực bất động sản vì vậy nó có các
đặc điểm sau:
+ Thuế TNCN là một hình thức động viên mang tính bắt buộc trên nguyên
tắc theo luật định. Phân phối khoản thu nhập qua thuế TNCN gắn với quyền lực,
sức mạnh của Nhà nước;
+ Thuế TNCN là thuế trực thu. Do vậy người nộp thuế cũng là người
chịu thuế;
+ Thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng của từng
cá nhân. Do là thuế trực thu nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượng nộp

thuế theo luật và đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế. Người chịu thuế
TNCN khơng có khả năng chuyển giao gánh nặng thuế khóa sang cho các đối
tượng khác tại thời điểm đánh thuế;
+ Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản khi đó
mới tính thuế, vì vậy việc đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
không đều đặn và phụ thuộc vào thị trường chuyển nhượng bất động sản. (Giáo
trình thuế thu nhập – Nhà xuất bản tài chính do Nguyễn Thị Liên, nguyên
Trưởng Khoa Thuế và Hải quan kiêm Trưởng Bộ môn Thuế làm chủ biên).
2.1.1.3. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS
Cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của
pháp luật đều phải nộp thuế TNCN. Cá nhân chuyển nhượng BĐS được chia
thành hai loại đó là:
Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo
quy định của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN;

6


Thứ hai, cá nhân chuyển nhượng BĐS, được chuyển nhượng BĐS là đồng
sở hữu, cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động CNBĐS là đối tượng phải
nộp thuế TNCN từ CNBĐS.
Thu Nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc
chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kết cấu hạ tầng và các cơng trình
xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là
sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng vật nuôi);
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

- Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản;
- Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là
từng cá nhân đồng sở hữu;
- Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng khơng có đăng kí
kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối
tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
quyền sử dụng đất;
- Chỉ đánh thuế vào những bất động sản thứ hai trở đi, với bất động sản
duy nhất thì khơng phải đánh thuế. (Giáo trình thuế thu nhập – Nhà xuất bản tài
chính do Nguyễn Thị Liên, nguyên Trưởng Khoa Thuế và Hải quan kiêm Trưởng
Bộ môn Thuế làm chủ biên).
2.1.1.4. Thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS bao gồm các loại thu nhập sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kết cấu hạ tầng, và các cơng trình
xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các sản

7


phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi);
- Thu nhập từ quyền chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)

(Trích dẫn Thơng tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân).
2.1.1.5. Thu nhập được miễn thuế
Hiện nay, thu nhập được miễn thuế TNCN từ CNBĐS bao gồm các loại
thu nhập sau:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu;
giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại,
bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn
liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy
nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước
giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng;
giữa cha mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông bà nội với cháu
nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất để sản xuất. (Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực
hiện luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sử đổi, bổ sung một số điều của luật thu
nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một sung
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân).

8


2.1.1.6. Vai trò, chức năng và ý nghĩa của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển

nhượng BĐS
Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
vừa mang vai trị của thuế nói chung và vừa có vai trị riêng mà các loại thuế
khác khơng có được.
- Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách
quốc gia. Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuế
TNCN từ chuyển nhượng BĐS là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành
thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho nhà
nước. Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được tính với diện rộng, khả năng tạo
nguồn thu cho ngân sách rất lớn bởi một lẽ là giá trị tài sản của bất động sản là
lớn và là tài nguyên của quốc gia.
- Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do có sự hữu hạn của quỹ
đất. Việc đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng một phần nào đó hạn chế người
dân trong việc mua bán bất động sản, làm cho người dân có suy nghĩ kĩ hơn
trước khi đưa ra quyết định có chuyển nhượng hay khơng.
- Đảm bảo cơng bằng về nghĩa vụ nộp thuế, góp một phần nào đó vào việc
đảm bảo công bằng xã hội. Thuế BĐS là một cơng cụ có hiệu lực phục vụ u
cầu quản lý của nhà nước trong việc giải quyết sự bất bình đẳng về phân phối
BĐS giữa các tầng lớp dân cư. Qua thuế BĐS, nhà nước có thể thực hiện việc
kiểm kê, kiểm soát, quản lý quỹ đất, nhà ở và các cơng trình kiến trúc khác trong
xã hội. Hơn nữa nhà nước có thể động viên một phần đóng góp của chủ sở hữu
BĐS, có nhiều thu nhập từ việc cho th, chuyển nhượng, góp phần điều hịa thu
nhập xã hội, thực hiện nghĩa vụ đóng góp cơng bằng, khuyến khích sử dụng đất,
nhà hợp lý và có hiệu quả.
- Góp phần tạo lên thị trường BĐS lành mạnh, cơng bằng và minh bạch.
Chính sách thuế có vai trị điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả thị trường
BĐS, thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến
khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường. Từ việc ban hành các sắc thuế đến
việc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế BĐS, chính
quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng tổ chức, cá

nhân nắm giữ, cũng như số lần chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở đó nhà nước có
thể chủ động trong việc điều tiết cung cầu, cũng như các giao dịch trên thị trường

9


BĐS. Mặt khác, thông qua việc chấp hành các sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát
hiện những vụ việc vi phạm pháp luật hoặc phát hiện những bất cập, vướng mắc
trong hoạt động của thị trường BĐS để có biện pháp xử lý kịp thời. (Giáo trình
thuế thu nhập – Nhà xuất bản tài chính do PGS.TS.Nguyễn Thị Liên, nguyên
Trưởng Khoa Thuế và Hải quan kiêm Trưởng Bộ môn Thuế làm chủ biên).
2.1.2. Các vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản
Quản lý thuế TNCN có thể được hiểu là sự tác động có mục đích của các
cơ quan chức năng trong bộ máy Nhà Nước đối với q trình tính và thu thuế
TNCN để thay đổi quá trình nhằm làm tăng nguồn thu cho NSNN và đạt được
các mục tiêu của Nhà Nước đặt ra.
Trong quá trình quản lý thuế TNCN sẽ có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng, có
nhân tố thì ảnh hưởng tích cực, có nhân tố thì ảnh hưởng tiêu cực hoặc cả hai. Vì
vậy, nhiệm vụ của các cơ quan chức năng đó là trong q trình thực hiện chính
sách phải tìm cách phát huy những nhân tố tích cực và hạn chế bớt những nhân tố
tiêu cực một cách tốt nhất có thể để hồn thiện hơn nữa công tác quản lý.
Đối với thuế TNCN từ CNBĐS cũng vậy vì nó nằm trong hệ thống thuế TNCN
nên những nhân tố ảnh hưởng tới thuế TNCN cũng trực tiếp ảnh hưởng đến thuế
TNCN từ CNBĐS.
Để quản lý tốt thuế TNCN từ CNBĐS trước hết phải quản lý tốt các nhân
tố tác động trực tiếp tới việc chuyển nhượng BĐS, đó là: Các chính sách, pháp
luật của Nhà nước lên các vấn đề chuyển nhượng BĐS, khuyến khích, thu hẹp
hay không thông qua việc quy định sắc thuế, quy hoạch. Và các yếu tố kinh tế
như tình hình nền kinh tế thông qua các chỉ số như tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ

số giá tiêu dùng, lạm phát, lãi suất tiền vay. Lãi suất tiền vay mà cao thì người
dân sẽ phải cân nhắc hơn khi đưa ra quyết định có mua bán BĐS hay khơng và sẽ
ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
2.1.2.1. Hành lang pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012;
- Luật quản lý thuế của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10, số 78/2006/QH
11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật

10


quản lý thuế số 21/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012;
- Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều
của luật thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 hướng dẫn Thuế thu nhập
cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhân quà tặng
là Bất động sản;
- Thơng tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 11/01/2010 hướng dẫn
sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 và thông tư 100/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 sửa đổi thông tư số
84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi bổ sung thơng tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài
chính, hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009;
- Thông tư 113/2011/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TTBTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC liên quan

đến việc hưỡng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá
nhân, Luật sử đổi, bổ sung một số điều của luật thu nhập cá nhân và Nghị định số
65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một sung một số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân;
- Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
- Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế
và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về Thuế;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 06 năm 2015 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá

11


nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật số
71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015 ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
2.1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý thu thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Trong những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta phát triển, nền kinh tế nhiều
thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà
nước ta đã tiến hành các cuộc cải cách thuế nói chung và hệ thống chính sách thuế
trong từng lĩnh vực nói riêng, khơng ngừng hồn thiện và kiện tồn hệ thống thuế
nhằm đảm bảo tính hiệu lực của các Luật thuế chuyển nhượng bất động sản và tính
hiệu quả của cơng tác quản lý thu thuế. Tuy nhiên, trước những yêu cầu đặt ra của

thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động
sản hiện nay đã bộc lộ những hạn chế. Để tạo khung pháp lý về quản lý thuế hoàn
chỉnh, phù hợp với những thay đổi của phát triển kinh tế quốc tế thì việc hoạch
định, cải cách chính sách thuế nhằm nâng cao công tác quản lý thuế của Nhà nước
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là rất cần thiết vì:
Tăng cường cơng tác quản lý thuế của Nhà nước đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản nhằm góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách để phát triển
đất nước, kinh tế - xã hội càng phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu
rộng thì nhu cầu chi tiêu của Nhà nước để giải quyết các vấn đề quốc phòng, an
sinh xã hội, phát triển sự nghiệp giáo dục, y tế… cũng ngày càng gia tăng. Do đó,
hệ thống chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản phải bao quát được hết
mọi đối tượng, các giao dịch bất động sản cùng với sự phát triển của kinh tế thị
trường, cơ cấu thuế suất không quá cao, khơng q phức tạp, khơng q khả năng
đóng góp, thực hiện của người nộp thuế, bảo đảm tăng thu vào tổng số thu ngân
sách. Qua đó, đáp ứng được mọi nhu cầu chi tiêu thường xun, vừa góp phần
tích lũy cho xây dựng cơ sở hạ tầng và trả nợ, góp phần giảm bội chi ngân sách,
kiềm chế lạm phát.
Tăng cường quản lý thuế của Nhà nước nhằm đảm bảo thực hiện thuế
chuyển nhượng bất động sản nghiêm minh: Do đặc điểm của Thuế chuyển nhượng
bất động sản là một loại thuế trực thu điều tiết vào thu nhập người nộp thuế, do
người chịu thuế trực tiếp nộp thuế vào NSNN, nên nó rất có tác dụng trong việc

12


điều hịa thu nhập, góp phần giảm bớt sự chênh lệch thu nhập và tài sản giữa
những người dân cư. Tuy nhiên, thuế chuyển nhượng bất động sản lại có hạn chế
lớn là dễ gây phản ứng từ phía người nộp thuế hoặc dễ xảy ra tình trạng trốn, lậu
thuế nếu quy định mức thuế suất cao. Hơn nữa, thuế chuyển nhượng bất động sản
bao gồm nhiều sắc thuế khác nhau, có diện thu thuế rộng và phân tán, việc theo

dõi, tính tốn và thu thuế rất phức tạp. Vì vậy, nếu khơng có biện pháp quản lý thu
thuế hiệu quả thì dễ dẫn đến hạn chế tác dụng của loại thuế này trong việc tập
trung số thu đầy đủ, kịp thời về cho NSNN, do đó phải có quản lý thuế của Nhà
nước để đảm bảo việc thu thuế được nghiêm chỉnh, đúng pháp luật. Tăng cường
quản lý của Nhà nước đối với thuế chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo mục
tiêu chống đầu cơ, điều tiết cung cầu và bình ổn giá thị trường bất động sản: Để
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường bất
động sản, nhà nước thực hiện đánh thuế thấp trong trường hợp sử dụng đất như là
một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp dụng thuế suất 0% hoặc không thu thuế đối
với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng
để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất… Ngược lại,
để hạn chế việc nắm giữ bất động sản hay tham gia vào thị trường bất động sản
nhà nước có thể áp dụng thuế suất cao đối với việc nắm giữ bất động sản, qua đó
sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản, khiến cho giá của bất động sản
trên thị trường được ổn định hơn. Tăng cường quản lý của Nhà nước đối với thuế
chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo mục tiêu công bằng xã hội: Bất động sản
là một tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy thuế phải nộp từ chuyển nhượng bất động
sản sẽ lớn, do đó, những người phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tìm
mọi cách để giảm số thuế phải nộp. Chính vì vậy phải tăng cường quản lý để ngăn
chặn việc này, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa, thuế chuyển
nhượng bất động sản có nhiều phương pháp tính, nếu để người nộp thuế tự lựa
chọn thì họ sẽ liên kết lại với nhau để tìm cách giảm số thuế phải nộp, do vậy phải
tăng cường quản lý để ngăn chặn những việc như thế này, đảm bảo sự cơng bằng
cho những người nộp thuế khác (Tạp chí Tài chính: taichitaichinh.vn).
2.1.2.3. Mục tiêu về tăng cường cơng tác quản lý thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản
Theo kinh nghiệm của nhiều nước, khơng có sắc thuế nào được ban hành
riêng để hạn chế đầu cơ BĐS mà các nội dung liên quan đến hạn chế đầu cơ BĐS
thường được lồng ghép trong nhiều sắc thuế khác nhau. Vì thế, nếu các sắc thuế

13