Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thành phố quy nhơn, tỉnh bình định (nghiên cứu điểm tại hai phường thị nại và lý thường kiệt)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.75 MB, 87 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
LÊ THÀNH NAM
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ
XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA
CHÍNH THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI PHƯỜNG THỊ NẠI VÀ LÝ
THƯỜNG KIỆT)
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2021
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
LÊ THÀNH NAM
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ
XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA
CHÍNH THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI PHƯỜNG THỊ NẠI VÀ LÝ
THƯỜNG KIỆT)
Chuyên ngành:Quản lí đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS Trần Quốc Bình
PGS.TS. Trần Văn Tuấn
HÀ NỘI - 2021
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Quốc Bình,
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN đã giao đề tài và tận tình hướng dẫn
tơi hồn thành luận văn này.
Trong q trình học tập tại Bộ mơn Địa chính, Khoa Địa lý Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên, tôi đã được trang bị một số kiến thức cơ bản để ứng dụng vào
thực tế, giúp tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Tơi xin chân thành cảm ơn
các thầy cô trong Ban Lãnh đạo Khoa, Bộ môn và các bạn bè cùng khóa học đã đồng
hành cùng tơi trong suốt thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Nhà trường,
các Phịng ban chức năng đã tận tình giúp đỡ tơi các thủ tục, hồ sơ trong thời gian
học tập tại Trường.
Tơi xin cảm ơn Ban lãnh đạo cùng tồn thể cán bộ trong Văn phịng Đăng ký
đất đai tỉnh Bình Định, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Quy Nhơn,
UBND phường Lý Thường Kiệt và Thị Nại đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ tôi
thu thập các số liệu thực tế và thử nghiệm kết quả.
Trong q trình hồn thành luận văn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cơ góp ý để bài viết được hồn thiện hơn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
HỌC VIÊN CAO HỌC
Lê Thành Nam
i
MỤC LỤC
TRANG
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chương I TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................... 5
1.1. Tổng quan về hồ sơ địa chính ........................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ............................................................................ 5
1.1.2. Vai trị của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai ............................................. 7
1.1.3. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính ...... 11
1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 13
1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 13
1.2.2. Vai trị của cơ sở dữ liệu địa chính................................................................. 14
1.2.3. Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 15
1.2.4. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính
........................................................................................................................ 16
1.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới và tại Việt Nam 21
1.3.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới .............................. 21
1.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam ............................... 23
Chương II ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA
THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH................................................. 26
2.1. Khái quát về thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ..................................... 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Quy
Nhơn ........................................................................................................................ 26
2.1.2. Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quy
Nhơn ........................................................................................................................ 34
2.2 Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố Quy Nhơn ................. 41
2.2.1 Tình hình xây dựng, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ................................... 41
2.2.2. Tình hình quản lý, khai thác hồ sơ địa chính .................................................. 48
2.3. Đánh giá khả năng đáp ứng của hồ sơ địa chính đối với cơng tác xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................................................ 49
ii
2.3.1. Dữ liệu khơng gian địa chính .......................................................................... 49
2.3.2. Dữ liệu thuộc tính địa chính ............................................................................ 49
2.3.3. Đánh giá mức độ chuẩn hóa của dữ liệu địa chính ........................................ 50
2.4. Đánh giá chung về thực trạng hồ sơ địa chính thành phố Quy Nhơn......... 50
Chương III ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
CỦA THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH ....................................... 52
3.1. Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .................. 52
3.2. Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu khơng gian địa chính .............................. 53
3.2.1. Thu thập, rà soát và đánh giá .......................................................................... 53
3.2.2. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính .......................................................... 55
3.3. Giải pháp xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính.......................................... 56
3.3.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu ................................................................................. 56
3.3.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu .............................................. 57
3.3.3. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin ............................................................... 58
3.3.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ............................................................ 59
3.4. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính...................................................................... 61
3.5. Giải pháp chung cho xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thành phố Quy Nhơn
........................................................................................................................ 63
3.6. Nghiên cứu điểm tại phường Lý Thường Kiệt và phường Thị Nại ............. 65
3.6.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu ................................................................................. 65
3.6.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu ................................. 65
3.6.3. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính .......................................................... 66
3.6.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ............................................................ 69
3.6.5. Tích hợp dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính ......................................... 72
3.6.6. Đánh giá q trình triển khai ở hai phường Lý Thường Kiệt và Thị Nại ....... 75
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 78
iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Dân số trung bình TP. Quy Nhơn từ năm 2014-2019 ............................. 31
Bảng 2.2. Số lượng tiếp nhận và trả kết quả trong lĩnh vực đất đai ......................... 37
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Quy Nhơn năm 2019 ................... 40
Bảng 2.4. Thông tin, số lượng bản đồ địa chính theo từng đơn vị hành chính ........ 42
Bảng 2.5. Số lượng sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCN của từng phường, xã ..... 45
Bảng 2.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận của thành phố Quy Nhơn....................... 46
iv
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình xây dựng CSDL địa chính........................................................ 19
Hình 2.1. Vị trí địa lý thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định................................... 27
Hình 3.1. Cơng cụ chuyển đổi từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ quốc gia VN-2000
........................................................................................................................ 67
Hình 3.2. Cơng cụ chuyển seedfile cho bản đồ địa chính ........................................ 67
Hình 3.3. Bảng thơng tin từ nhãn thửa trên bản đồ đã chuẩn hóa trên Famis .......... 68
Hình 3.4. Cơng cụ kết xuất dữ liệu sang định dạng shapfile trong Famis ............... 68
Hình 3.5. Shapefile được tích hợp lên phần mềm ViLIS ......................................... 69
Hình 3.7. Bảng dữ liệu thửa đất được nhập trên LandReg ....................................... 70
Hình 3.8. Chuyển dữ liệu thuộc tính địa chính tích hợp lên phần mềm ViLIS 2.0.. 71
Hình 3.9. Thơng tin chủ sử dụng được tích hợp lên ViLIS 2.0 ................................ 72
Hình 3.10. Thơng tin thửa đất được tích hợp lên ViLIS 2.0 .................................... 72
Hình 3.11. Sổ mục kê đã được tạo trên phần mềm ViLIS 2.0 ................................. 73
Hình 3.12. Sao lưu dữ liệu khơng gian địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính trên
phần mềm ViLIS 2.0 ................................................................................................. 73
Hình 3.13. Kết quả thử nghiệm đưa dữ liệu lên wedsite kho cơ sở dữ liệu tài nguyên
môi trường của tỉnh Bình Định tại phường Lý Thường Kiệt. ................................... 74
Hình 3.14. Kết quả thử nghiệm đưa dữ liệu lên wedsite kho cơ sở dữ liệu tài ngun
mơi trường của tỉnh Bình Định tại phường Thị Nại. ................................................ 74
v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
GCN, GCN QSDĐ
Giải thích
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
CSDL
Cơ sở dữ liệu
UBND
Ủy ban nhân dân
CMND
Chứng minh nhân dân
vi
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, song là nguồn
tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển
kinh tế - xã hội đất nước có hiệu quả cao là vơ cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Một đất nước muốn phát triển bền vững thì phải đảm bảo được sự phát triển đồng bộ
của ba lĩnh vực: kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Cả ba lĩnh vực này đều chịu sự
tác động trực tiếp từ quản lý và sử dụng đất đai.
Để phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách có hiệu
quả và bền vững thì thơng tin đất đai cần được lưu trữ, cập nhật và cung cấp đầy đủ,
kịp thời, trong đó hồ sơ địa chính được coi là một trong những công cụ quan trọng.
Tuy nhiên, thực trạng hồ sơ địa chính hiện nay bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế. Với
mục tiêu xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hồn chỉnh, đa mục tiêu thì việc xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính trở thành một yêu cầu tất yếu. Dữ liệu địa chính là hệ
thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng
đất. Cơ sở dữ liệu địa chính cập nhật, sắp xếp và lưu trữ các dữ liệu khơng gian địa
chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan theo một hệ thống
nhất định, thuận lợi cho việc tra cứu cũng như sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Cơ sở dữ liệu địa chính có thể được coi là một kho dữ liệu số về các thông tin về đất
đai, tạo nên một phương thức quản lý đất đai hiện đại, tiết kiệm và hiệu quả. Việc xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai khơng chỉ địi hỏi những yêu cầu về công nghệ thông tin,
nguồn lực, vật lực mà quan trọng nhất là tính chính xác và tính quy chuẩn của các
nguồn dữ liệu đầu vào. Do đó, cơ sở dữ liệu đất đai cần được thành lập một cách có hệ
thống; các quy định kĩ thuật chung và phù hợp với các yêu cầu cụ thể của từng địa
phương.
Thành phố Quy Nhơn là thành phố ven biển của tỉnh Bình Định gồm 16 phường
và 05 xã. Quy Nhơn là thành phố có tốc độ đơ thị hóa nhanh, đã được cơng nhận là đơ
thị loại I trực thuộc tỉnh Bình Định nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
1
quan nên trong một thời gian dài hệ thống dữ liệu địa chính của thành phố trong tình
trạng lạc hậu và không đáp ứng được yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn
hiện nay. Đến nay, các bản đồ địa chính khơng được cập nhật đầy đủ, các sổ sách địa
chính cũng ở trong tình trạng lạc hậu không cập nhật đầy đủ hiện trạng và biến động
sử dụng đất gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Do đó, việc nghiên
cứu những vướng mắc trong việc hoàn thiện hồ sơ địa chính từ đó đưa ra các giải pháp
để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là rất cần thiết và có ý nghĩa thiết thực đối với
thành phố Quy Nhơn hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính căn cứ theo yêu cầu của công tác quản lý
đất đai ở thành phố Quy Nhơn, từ đó đề xuất các giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ
quản lý - sử dụng đất đai.
- Điều tra, khảo sát và đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Quy
Nhơn, tỉnh Bình Định, tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hiện nay.
- Thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại hai phường Lý Thường Kiệt
và Thị Nại.
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Quy
Nhơn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn trong vấn đề đánh giá thực trạng hồ sơ địa
chính và đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Quy Nhơn,
tỉnh Bình Định.
Phạm vi thời gian: từ năm 2014-2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu sử dụng phương pháp tiếp
cận hệ thống, từ tổng quan đến chi tiết để nhìn nhận, đặt vấn đề nghiên cứu trong mối
2
quan hệ tổng quan. Tiếp cận từ góc độ pháp lý, hành chính: các quy định pháp luật về
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, từ thực tiễn của vấn đề nghiên cứu trên phạm
vi cả nước, những vấn đề mang tính đặc thù của địa bàn nghiên cứu, từ đó nghiên cứu,
phân tích, đánh giá các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng của chúng đến thực trạng hệ
thống hồ sơ địa chính;
- Phương pháp điều tra, khảo sát: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu,
số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính
trên địa bàn thành phố Quy Nhơn; tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố
Quy Nhơn.
- Phương pháp thống kê: được sử dụng sau khi đã thu thập được toàn bộ các tài
liệu, số liệu và các thông tin cần thiết. Những tài liệu, số liệu, thông tin được kiểm tra
ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác, kịp thời. Sau đó được thống kê, so sánh và rút ra
các luận cứ khoa học về hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai; hiện trạng hồ sơ địa
chính trên địa bàn thành phố Quy Nhơn.
- Phương pháp bản đồ: Phương pháp này sử dụng hệ thống các bản đồ địa chính
của thành phố Quy Nhơn và các phần mềm chuyên ngành để xử lý các dữ liệu khơng
gian địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính phục vụ cho q trình nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá hệ
thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Quy Nhơn đối với yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai và sử dụng đất của thành phố Quy Nhơn.
6. Ý nghĩa của luận văn
Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ vai trò của cơ
sở dữ liệu địa chính trong cơng tác quản lý đất đai và một số vấn đề trong quá trình xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại thành phố Quy Nhơn.
Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đánh giá được thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Quy Nhơn.
+ Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính của thành phố Quy Nhơn.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản lý,
các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp nhằm hiện đại
3
hóa hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Quy
Nhơn đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm
có 03 chương:
Chương 1. Tổng quan về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính.
Chương 2. Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình
Định.
Chương 3. Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thành phố Quy Nhơn,
tỉnh Bình Định.
4
Chương I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về hồ sơ địa chính
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính
a. Khái niệm
Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,...
chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội và pháp lý của đất đai
cần thiết cho việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức
năng của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất
theo từng đơn vị hành chính cấp xã, gồm: bản đồ địa chính (hoặc bản trích đo địa
chính), sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản sao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra qua các thời kỳ
khác nhau, bằng các phương pháp khác nhau: đo đạc lập bản đồ địa chính; đánh giá
đất, phân hạng và định giá đất; đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, hồ sơ địa chính là tập hợp các tài liệu, dữ liệu lập trong quá trình thực
hiện đo đạc địa chính và đăng ký đất đất đai, tài sản gắn liền với đất; thể hiện thông tin
của các thửa đất, tài sản gắn liền với đất và các đối tượng chiếm đất khác trong phạm
vi từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai, nhu cầu thông tin của thị trường bất động sản và các yêu cầu khác có liên
quan (Theo Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính của
Bộ Tài ngun và Mơi trường).
b. Thành phần của hồ sơ địa chính
Điều 96 của Luật Đất đai 2013 quy định thành phần của hồ sơ địa chính: “Hồ
sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về
5
từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất”.
Điều 4 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm:
- Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu
sau đây:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
+ Sổ địa chính;
+ Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai,
bản lưu Giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ đăng ký biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
c. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành
chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Nội dung thơng tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy
chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
d. Nội dung hồ sơ địa chính
Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy
định nội dung hồ sơ địa chính được chia thành 6 nhóm dữ liệu:
- Nhóm dữ liệu về thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người
quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
6
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
e. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
Điều 3 của Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được
Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
- Trường hợp có sự khơng thống nhất thơng tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa
chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ
thủ tục đăng ký để xác định thơng tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính.
1.1.2. Vai trị của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính đóng một vai trị quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng
như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thơng suốt, thuận lợi và
lành mạnh. Việc đơn giản hố, cơng khai hố, thể chế hố q trình lập và quản lý hồ
sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xóa bỏ được các
hoạt động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân
[12].
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành
các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn
bản đó. Thơng qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ
sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển
kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách
mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại từng
cấp [12].
7
Hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất, xu hướng sử dụng đất cũng
như các biến động sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó nó phản
ánh các vấn đề trong q trình sử dụng đất [16]:
Về các chính sách pháp luật đất đai: Thông qua các thông tin phản ánh trong hồ
sơ địa chính, các nhà quản lý đất đai có thể nhận thức được tính khả thi, hiệu quả của
các chính sách pháp luật đất đai, những lỗ hổng mà các chính sách chưa đề cập đến, từ
đó đưa ra các chính sách phù hợp với tình hình sử dụng và quản lý đất đai hiện tại cũng
như trong tương lai.
Về công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Nếu như bản đồ địa chính
được cập nhật thường xun thì nhà quản lý chỉ cần khái qt hóa là thu được nội dung
chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa, với sự trợ
giúp của công nghệ thông tin thì cơng việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí
chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm
một lần như quy định hiện hành.
Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Trước tiên, hồ sơ địa chính là cơ
sở để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hồ sơ địa chính thể hiện đầy đủ các thông
tin về người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, vị trí và những biến động
đất đai, qua đó có cái nhìn tổng qt về hiện trạng sử dụng đất, những thay đổi về mục
đích sử dụng đất và hiệu quả trong việc sử dụng đất, từ đó đưa ra phương án quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. Mặt khác, hồ sơ địa chính cũng phản ánh kết
quả của quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng dụng đất để có những điều
chỉnh hợp lý trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp theo. Tuy nhiên, vấn đề
quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực
trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những ngun nhân chính là do hệ thống hồ
sơ địa chính khơng cung cấp đầy đủ thơng tin cho nhà quy hoạch, vì vậy việc lập bản
đồ quy hoạch sử dụng đất đặc biệt là lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và
bản đồ chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã các khu vực quy hoạch đất trồng lúa,
khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e
Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai yêu cầu phải sử dụng bản đồ địa chính chính quy là
điều cần thiết. Bên cạnh đó những thơng tin liên quan như: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ
8
tài chính, các tài sản gắn liền với đất,… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng
sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy, để xây dựng được một phương
án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau
khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng
là cơng cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.
Về quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất: Hồ sơ địa chính cung cấp các thơng tin chính xác và cụ thể những thơng tin về
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất để theo dõi tình
hình sử dụng đất cũng như thanh tra, kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
của cơ quan quản lý đất đai.
Về quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Nhà nước thu
hồi đất trong 3 trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất
đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,
có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất
vì lợi ích quốc gia, thì hồ sơ địa chính là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định diện
tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ công tác bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất. Đối với trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai, Nhà nước thông qua việc đối chiếu hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng đất thực
tế để quyết định việc thu hồi đất do vi phạm quy định nào của pháp luật. Trong những
năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên
quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận. Nguyên nhân chính
của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn
đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác
cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra
mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: Người dân
tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện
thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa
phương khơng có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời
quản lý.
9
Về đăng ký đất đai, cấp GCN: Hồ sơ địa chính ghi nhận và lưu trữ đầy đủ các
thơng tin về nguồn gốc sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCN,
xác định nghĩa vụ tài chính và các hạn chế về quyền trong quá trình sử dụng đất.
Về thống kê, kiểm kê đất đai: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai được tổng hợp
từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính. Mặt khác, thơng qua q trình thống kê, kiểm kê
đất đai đánh giá được chất lượng cũng như việc cập nhật của hồ sơ địa chính.
Về việc giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quá
trình quản lý và sử dụng đất: Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Hệ thống hồ sơ địa chính cịn giúp tạo lập kênh thơng tin giữa Nhà nước và nhân
dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất
đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này
sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng.
Việc phân tích các lớp thơng tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng
ta xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng
kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai. Từ đó làm cơ sở khoa học cho việc
hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho
phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội.
Như vậy, hồ sơ địa chính có vai trị quan trọng trong q trình quản lý Nhà nước
về đất đai, nó được sử dụng thường xuyên, là cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai chặt
chẽ và hiệu quả, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do đó, chất lượng của hồ
sơ địa chính có ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, ở nhiều địa
phương, việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính cịn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập
như: hồ sơ địa chính chưa được cập nhật thường xuyên, các loại giấy tờ trong hồ sơ bị
mất, bị thất lạc trong quá trình sử dụng, nhiều loại giấy tờ thiếu, bản đồ địa chính thiếu
chính xác,… làm giảm chất lượng của các tài liệu, chưa phát huy được hết vai trị của
hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai.
10
1.1.3. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính
Hiện nay, việc xây dựng, cập nhật hồ sơ, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính
bộc lộ một số bất cập, hạn chế:
- Hồ sơ địa chính thiếu tính đồng bộ, khơng được chỉnh lý kịp thời. Một số nơi
cịn sử dụng hồ sơ địa chính cũ từ năm 1988, cũ, rách nát, kém chất lượng. Hồ sơ địa
chính đang được sử dụng hiện nay đang sử dụng được lập theo 4 thời kì:
+ Trước năm 1991: Hồ sơ địa chính chủ yếu là sản phẩm của kết quả thực hiện
Chỉ thị 299/TTg ngày 10/01/1980, bao gồm: bản đồ (thường gọi là bản đồ giải thửa,
hay bản đồ 299), Sổ mục kê, Sổ ruộng đất,... Bản đồ giải thửa được lập bằng công cụ
thô sơ: thước dây, thước tre, máy bàn đạc cải tiến của Việt Nam, can sao bằng tay, biến
động lớn nhưng không được chỉnh lý kịp thời, nên độ chính xác chưa cao; sau khi
chỉnh lý khơng được ký và xác nhận, lưu giữ chưa được tốt. Về sổ sách: khơng có chữ
ký của người vẽ, chữ ký và dấu của UBND xã và cơ quan quản lý đất đai, các loại sổ
chưa được lập theo đúng nguyên tắc, bị tẩy xóa, gạch bỏ; nhiều hồ sơ bị rách nát, hư
hỏng và thất lạc. Hiện nay, một số địa phương vẫn đang sử dụng tài liệu này do chưa
được đo đạc, lập mới bản đồ địa chính.
+ Giai đoạn 1991-1999: Bản đồ địa chính được thành lập theo Quy phạm tại
Quyết định số 220/QĐ-ĐC ngày 01/7/1991 của Tổng cục Địa chính về ban hành Quy
phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/1.000, 1/2.000, 1/5.000. Cơng cụ đo đạc gồm máy
đo kinh vĩ, máy bàn đạc, công nghệ vẫn thủ công. Bản đồ ở thời kỳ này tương đối chính
quy nhưng khơng được chỉnh lý biến động thường xuyên, nhất là một số địa phương
có biến động sử dụng đất lớn, sổ sách không được lưu trữ đầy đủ ở 3 cấp.
+ Giai đoạn 1999-2008: Bản đồ được thành lập theo quy phạm ban hành theo
Quyết định số 720/1999/QĐ-ĐC ngày 30/12/1999 của Tổng cục Địa chính về ban hành
quy định đo vẽ bản đồ tỉ lệ 1/500, 1/1.000, 2.000, 1/5.000, 1/10.000 (quy phạm
720/QĐ-ĐC). Trước năm 2004, kí hiệu các loại đất trong bản đồ địa chính theo quy
định trong Quyết định số 499 QĐ/ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính (T, Lúa,
Vườn…). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nhận thấy quy định này khơng phù hợp,
bản đồ địa chính đo vẽ sau năm 2004 vẫn thực hiện theo quy phạm tại Quyết định
720/1999/QĐ- ĐC nhưng ký hiệu loại đất theo hệ thống phân loại mới quy định tại
11
Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
(ONT, ODT,…). Công cụ đo đạc gồm máy tồn đạc điện tử, chụp ảnh viễn thám, cơng
nghệ số. Bản đồ được thành lập theo quy phạm 720/QĐ-ĐC với cơng nghệ đo đạc hiện
đại, độ chính xác cao do đó dẫn đến việc chênh lệch diện tích, ranh giới, hình dạng
thửa so với bản đồ cũ được sử dụng để cấp GCN vào năm 1993, gây khó khăn trong
việc cấp đổi GCN đối với các trường hợp hết thời hạn sử dụng đất, tranh chấp đất đai.
+ Giai đoạn từ 2008 đến nay: Trước khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành, bản
đồ được thành lập theo quy phạm ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-ĐC ngày
10/11/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy định đo vẽ bản đồ tỉ lệ
1/500, 1/1.000, 2.000, 1/5.000, 1/10.000 (quy phạm 2008/QĐ-ĐC). Sau Luật Đất đai
năm 2013, bản đồ địa chính được thành lập theo Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT
quy định về bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp đo vẽ trực
tiếp ở thực địa bằng máy toàn đạc điện tử, phương pháp sử dụng công nghệ GPS đo
pha hoặc phương pháp sử dụng ảnh hàng không kết hợp với đo vẽ trực tiếp ở thực địa
nên nhìn chung có độ chính xác cao hơn so với các giai đoạn trước. Tuy nhiên, các địa
phương chưa tiến hành đo đồng loạt dẫn đến sự không phù hợp giữa các loại bản đồ,
giữa bản đồ và GCN đã cấp.
- Hồ sơ địa chính chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất và người sử
dụng đất. Người dân cũng chưa đi kê khai, đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động đầy đủ,
gây khó khăn trong việc xây dựng, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Hồ sơ địa chính hiện nay chủ yếu được lưu trữ ở dạng giấy, gây khó khăn cho
việc tìm kiếm, cập nhật và sử dụng hồ sơ địa chính. Mặt khác, do tác động của mơi
trường cũng như trong quá trình sử dụng hồ sơ ở nhiều nơi bị hư hỏng, rách nát, thất
lạc.
- Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các cơ quan nhà nước, dưới dạng giấy và chưa
có quy định cụ thể trong việc khai thác các dữ liệu về đất đai, do đó người dân ít có cơ
hội tiếp cận các thơng tin về đất đai, là một trong những nguyên nhân dẫn đề sự phát
triển của thị trường bất động sản thiếu tính lành mạnh, gây ra nhiều hệ quả xấu như:
lừa đảo bằng giấy tờ giả, nâng giá đất, tranh chấp đất đai,…
12
Như vậy, hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay còn khá nhiều bất cập và hạn chế,
dẫn đến Nhà nước phải đưa ra những biện pháp để cải thiện và nâng cao chất lượng
của hồ sơ địa chính. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề
cịn tồn tại trong cơng tác quản lý đất đai hiện nay.
1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính
Theo Điều 3 Thơng tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, “Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử”. Cơ sở dữ liệu
đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:
- Cơ sở dữ liệu địa chính;
- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
- Cơ sở dữ liệu giá đất;
- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.
Trong đó, cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất
đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian và các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Dữ liệu địa chính là dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các
dữ liệu khác có liên quan, trong đó:
- Dữ liệu khơng gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ
thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ
liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ
giới hành lang an toàn bảo vệ cơng trình.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan
đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính
về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng sử dụng của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử
13
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu
khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan;
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương tiện
điện tử.
1.2.2. Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính có thể hiểu là hồ sơ địa chính dạng số và các thơng tin
khác có liên quan đến đất đai, do đó nó mang đầy đủ các vai trị của hồ sơ địa chính.
Ngồi ra, nó có những vai trị khác thể hiện tính ưu việt, nổi trội hơn hồ sơ địa chính
dạng giấy [16]:
- Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng một cách có hệ thống, chính xác, đầy
đủ và lưu trữ dưới dạng số tạo điều kiện cho những nhà làm chính sách đất đai có cái
nhìn tồn diện về tình hình sử dụng và quản lý đất đai của cả nước và của từng địa
phương từ đó đưa ra các chính sách mới phù hợp. Việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính
sẽ mở ra một phương thức quản lý đất đai mới, đó là quản lý bằng cơng nghệ số, giảm
thiểu các chi phí, thủ tục cho các cơng việc hành chính đất đai.
- Cơ sở dữ liệu địa chính cho phép sử dụng các phần mềm trong việc tính tốn
giá đất, quy hoạch sử dụng đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho các nhà quản lý đất đai dễ dàng quản lý, truy
xuất dữ liệu, cập nhật và thực hiện các thủ tục hành chính.
- Cơ sở dữ liệu địa chính góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh
bạch, phát triển do người dân được tiếp cận với nhiều thơng tin về đất đai hơn, thủ tục
hành chính đơn giản hơn và người quản lý đất đai cũng có thể quản lý chặt chẽ và hiệu
quả hơn.
Như vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói chung và cơ sở dữ liệu địa chính
nói riêng là tất yếu để hướng tới việc quản lý đất đai minh bạch, đơn giản, hiệu quả và
liên thông.
14
1.2.3. Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính
Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính gồm 4 phần: dữ liệu không gian đất đai
nền, dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính đất đai và siêu dữ liệu địa chính.
Thơng tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định [7]:
- Dữ liệu khơng gian đất đai nền bao gồm:
+ Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc gồm lớp dữ liệu điểm thiên văn,
điểm tọa độ quốc gia, điểm địa chính cơ sở, điểm địa chính, điểm khống chế đo vẽ
chôn mốc cố định; lớp dữ liệu điểm độ cao quốc gia, điểm độ cao kỹ thuật có chơn
mốc;
+ Nhóm lớp dữ liệu biên giới, địa giới gồm: lớp dữ liệu mốc biên giới, địa giới;
lớp dữ liệu đường biên giới, địa giới; lớp dữ liệu địa phận của cấp tỉnh; lớp dữ liệu địa
phận của cấp huyện; lớp dữ liệu địa phận cấp xã;
+ Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ gồm lớp dữ liệu thủy hệ dạng đường, lớp dữ liệu
thủy hệ dạng vùng;
+ Nhóm lớp dữ liệu giao thông gồm lớp dữ liệu tim đường, lớp dữ liệu mặt
đường bộ, lớp dữ liệu ranh giới đường, lớp dữ liệu đường sắt;
+ Nhóm lớp dữ liệu địa danh và ghi chú gồm lớp dữ liệu điểm địa danh, điểm
kinh tế, văn hóa, xã hội; lớp dữ liệu ghi chú.
- Dữ liệu khơng gian địa chính bao gồm:
+ Lớp dữ liệu thửa đất;
+ Lớp dữ liệu tài sản gắn liền với đất;
+ Lớp dữ liệu đường chỉ giới;
+ Mốc giới của hành lang an tồn bảo vệ cơng trình, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác có liên quan đến thửa đất theo quy định
về bản đồ địa chính hiện hành.
- Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm:
+ Nhóm dữ liệu về thửa đất;
+ Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất;
+ Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
15
+ Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, người quản lý đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý - đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu về sự biến động trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
+ Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.
- Nội dung siêu dữ liệu địa chính gồm những thơng tin cần thiết về dữ liệu địa
chính như: hệ quy chiếu tọa độ, dữ liệu địa chính, chất lượng dữ liệu địa chính và cách
thức trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính, …
1.2.4. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa
chính
a. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Thơng tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy
định quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm 11 bước. Cụ thể như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Công tác chuẩn bị cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm việc lập
kế hoạch thi công chi tiết, chuẩn bị về nhân lực, vật tư, trang thiết bị, địa điểm.
Bước 2: Thu thập tài liệu, dữ liệu
Tài liệu, dữ liệu thu thập cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm: Hồ sơ
địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã.
Bước 3: Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
Nội dung rà soát, đánh giá phải xác định được thời gian xây dựng, mức độ đầy
đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền không gian, tính
pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính.
Bước 4: Xây dựng dữ liệu khơng gian đất đai nền
16
Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ tiếp giáp, các lớp đối tượng không gian, chuyển đổi,
gộp các lớp đối tượng tiếp giáp, tích hợp các dữ liệu khơng gian nền.
Bước 5: Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính
Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính bao gồm:
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng khơng gian địa chính;
- Chuyển đổi các lớp đối tượng khơng gian địa chính;
- Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng khơng gian địa
chính thành một đối tượng duy nhất;
- Chỉnh lý các thửa đất có biến động;
- Bổ sung, chỉnh sửa thửa đất bị chồng lấn;
- Rà soát dữ liệu khơng gian của từng đơn vị hành chính để xử lý các lỗi dọc
biên giữa các xã tiếp giáp nhau.
Bước 6: Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin
Việc quét các giấy tờ pháp lý nhằm xác thực thông tin của thửa đất được nhập
vào cơ sở dữ liệu. Chế độ quét của thiết bị được thiết lập theo hệ màu RGB với độ
phân giải tối thiểu là 150 DPI. Các giấy tờ pháp lý quét bao gồm:
- Đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận:
+ Giấy chứng nhận (đang sử dụng) hoặc bản lưu Giấy chứng nhận; trang bổ
sung (nếu có);
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (lần đầu);
+ Hợp đồng thuê đất đối với trường họp thuê đất của Nhà nước;
+ Chứng từ thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Đối với thửa đất đã thực hiện đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận
hoặc khơng được cấp Giấy chứng nhận thì qt đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
- Đối với trường hợp đã thực hiện dồn điền đổi thửa thì quét đơn đề nghị cấp
đối Giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (nếu có) và biên bản giao nhận ruộng đất theo phương
án dồn điền đổi thửa (nếu có).
Bước 7: Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
17
