Hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một thành viên đại dương chi nhánh hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐO N M

OẠT Đ NG

OV

T Ư NG MẠ TR

N

ĐẠ

O

MU N
M

Ư NG -

LUẬN VĂN T Ạ SĨ T
Ư NG TRÌN

N

ĐỊN

TẠ NG N

U
N

ẠN M T T
N

ÍN

NG
N

N

– NGÂN HÀNG

ƯỚNG NGHIÊN CỨU

HÀ N I - NĂM 2021

V

N


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐO N M

OẠT Đ NG

OV

T Ư NG MẠ TR

N

ĐẠ

O

N

MU N
M

Ư NG -

TẠ NG N

U
N

ẠN M T T
N

NG
N

V

N

N

Chuyên ngành: TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG
Mã số: 60 34 02 01
LUẬN VĂN T Ạ SĨ T
Ư NG TRÌN
NGƯỜ

ĐỊN

ƯỚNG ẪN K O

ÍN

NG N

ƯỚNG NG

NG
N ỨU

Ọ : PGS.TS P Í MẠN

ỒNG

XÁC NHẬN CỦA

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHẤM LUẬN VĂN

HÀ N I - NĂM 2021


LỜ

M ĐO N

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân tôi dưới sự
hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn. Các số liệu và trích dẫn trong Luận
văn có nguồn gốc rõ ràng và được xử lý khách quan, trung thực. Tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể. Kết quả nghiên cứu khơng trùng
với các cơng trình khoa học khác đã công bố.
T

Đo n M

GẢ

o

n


LỜ

ẢM

N

Trong q trình học tập và nghiên cứu, tơi đã nhận được nhiều sự giúp
đỡ quý báu từ các cá nhân và tập thể để hoàn thiện đề tài nghiên cứu này. Lời
cảm ơn đầu tiên tôi xin gửi tới các thầy cơ giảng viên Khoa Tài Chính – Ngân
hàng - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt là sự
hướng dẫn của thầy PGS. TS P í Mạn

ồng đã tận tình hướng dẫn và tạo

điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Tiếp theo, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của lãnh đạo và tập thể
cán bộ công nhân viên ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương - chi nhánh
Hà Nội đã tạo điều kiện, trao đổi thẳng thắn và tích cực giúp đỡ tơi thực hiện
đề tài nghiên cứu này.
T

Đo n M

GẢ

o

n


MỤ LỤ

Trang
LỜ

M ĐO N

LỜ

ẢM

N

N

MỤ TỪ V ẾT TẮT........................................................................... i

N

MỤ BẢNG B ỂU ............................................................................. ii

N

MỤ S

N

MỤ B ỂU ĐỒ .................................................................................. iv

ĐỒ ...................................................................................... iii

LỜ MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1

Ư NG 1: TỔNG QU N TÌN
LUẬN VỀ
N

OẠT Đ NG

N TẠ NG N

OV

ÌN

NG

MU

N

N ỨU V
Ủ

K

SỞ LÝ
NG

NG T Ư NG MẠ .......................................... 5

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................. 5
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trước đây ...................................... 5

1.1.2. Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn .................................. 9
1.2. Cơ sở lý luận ......................................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động vay mua nhà của KHCN tại NHTM ..10
1.2.2. Chỉ tiêu đánh giá hoạt động CVMN ............................................... 17
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động CVMN của KHCN tại
NHTM ....................................................................................................... 21
Ư NG 2: P Ư NG P

P NG

N ỨU ........................................ 34

2.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................ 34
2.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 35
2.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp .......................................... 35
2.2.2. Phương pháp phân tích đánh giá ................................................... 36


Ư NG 3: T Ự
Ủ

K

TN

TRẠNG

NG

M TT

N

N

V

OẠT Đ NG

O V

N TẠ NG N

N ĐẠ

Ư NG

MU

N

NG T Ư NG MẠ
N

N

N

....... 39

3.1. Giới thiệu Tổng quan về Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Đại
Dương - OceanBank và OceanBank CN Hà Nội. ....................................... 39
3.1.1. Tổng quan v Ocean an ............................................................... 39
3.1.2. Sơ đồ tổ chức và ộ máy đi u hành của OceanBan CN Hà Nội .. 41
3.1.3. Các lĩnh vực hoạt động .................................................................. 45
3.1.4. Tình hình hoạt động của OceanBan CN Hà Nội 2016 - 2019 ..... 45
3.1.5. Đặc điểm sản phẩm CVMN của KHCN tại OceanBan ................ 56
3.1.6. Quy trình CVMN tại OceanBan CN Hà Nội ................................ 58
3.2. Thực trạng hoạt động CVMN KHCN tại OceanBank CN Hà Nội ...... 63
3.2.1 Doanh số cho vay, doanh số thu nợ và dư nợ CVMN của KHCN tại
OceanBan CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 ....................................... 63
3.2.2. V cơ cấu sản phẩm CVMN của KHCN tại OceanBan Hà Nội ... 66
3.2.3. Chất lượng trong CVMN của KHCN tại OceanBan CN Hà Nội . 69
3.3. Đánh giá chung về hoạt động CVMN của KHCN tại OceanBank CN
Hà Nội 2016 -2019 ...................................................................................... 72
3.3.1. Những ết quả đạt được ................................................................. 72
3.3.2. Biện pháp OceanBan CN Hà Nội đã tiến hành để đạt được ết quả
nêu trên ..................................................................................................... 74
3.3.3. Những hạn chế................................................................................ 76
3.3.4. Nguyên nhân của những hạn chế ................................................... 78
Ư NG 4: G Ả P
MUA N
N

Ủ K
N

N

PP

T TR ỂN OẠT Đ NG
NG

N

OV

........ 85

N TẠ O E NB NK ........... 85

................................................................................... 85


4.1. Định hướng phát triển hoạt động CVMN của KHCN tại OceanBank
CN Hà Nội ................................................................................................... 85
4.2. Giải pháp đề xuất nhằm phát triển CVMN của KHCN tại OceanBank
CN Hà Nội ................................................................................................... 87
4.2.1. Tăng cường nguồn vốn CVMN....................................................... 87
4.2.2. Hoàn thiện quy trình, tài liệu nội ộ liên quan đến hoạt động
CVMN ....................................................................................................... 89
4.2.3. Tăng cường hoạt động Mar eting, quảng á sản phẩm CVMN .... 90
4.2.4. Nâng cao chất lượng chăm sóc tồn diện khách hàng vay ............ 91
4.2.5. Tăng cường iểm tra, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt động
CVMN ....................................................................................................... 92
4.2.6. Nâng cao chất lượng nhân sự phục vụ cho hoạt động CVMN ...... 94
4.3. Một số kiến nghị với cấp Lãnh đạo ...................................................... 96
4.3.1. Kiến nghị v sản phẩm đối với Hội sở OceanBank ....................... 96
4.3.2. Một vài kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan liên quan ......... 98

4.3.3. Kiến nghị với NHNN .................................................................... 101
KẾT LUẬN .................................................................................................. 103
N

MỤ T

L

UT

M K ẢO ................................................... 105


DANH MỤ TỪ V ẾT TẮT
V ết tắt

STT

Nguyên ng ĩ

1

BĐS

Bất động sản

2

CBQLKH

Cán bộ quản lý khách hàng

3

CN

Chi nhánh

4

CVMN

Cho vay mua nhà ở

5

DN

Dư nợ

6

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

7

KHCN

Khách hàng cá nhân

8

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

9

NH

Ngân hàng

10

NHNN

Ngân hàng nhà nước

11

NHTM

Ngân hàng thương mại

12

OceanBank CN Hà Nội

Ngân hàng Thương mại TNHH MTV
Đại Dương – Chi nhánh Hà Nội

13

PGD

Phòng Giao dịch

14

PQH

Phòng Quan hệ

15

QLRR

Quản lý rủi ro

16

QTTD

Quản trị tín dụng

17

TCTD

Tổ chức tín dụng

18

TGTK

Tiền gửi tiết kiệm

19

TMCP

Thương mại Cổ phần

20

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên

i


N

STT Bảng
1

3.1

2

3.2

3

3.3

4

3.4

5

3.5

6

3.6

7

3.7

MỤ BẢNG B ỂU

Nội dung
Tình hình huy động vốn và cơ cấu nguồn vốn tại
OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019

Cơ cấu dư nợ tại OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016
- 2019
Kết quả hoạt động dịch vụ OceanBank Hà Nội 2016 2019
Doanh số CVMN, doanh số thu nợ và dư nợ CVMN của
KHCN tại OceanBank Hà Nội 2016 - 2019
Tỷ trọng CVMN so với dư nợ vay của OceanBank Hà
Nội giai đoạn 2016 - 2019
Cơ cấu sản phẩm CVMN của KHCN tại OceanBank Hà
Nội
Nợ quá hạn/ Nợ xấu CVMN của KHCN tại OceanBank
CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019

ii

Trang
46

50

54

63

65

66

70

N

STT Sơ đồ

MỤ S

ĐỒ

Nội dung

Trang

1

3.1

Cơ cấu tổ chức OceanBank CN Hà Nội

44

2

3.2

Quy trình cấp tín dụng bán lẻ tại OceanBank

59

iii

N

STT Biểu đồ
1

3.1

2

3.2

MỤ B ỂU ĐỒ

Nội dung
Cơ cấu dư nợ theo nhóm nợ giai đoạn 2016 – 2019
tại OceanBank CN Hà Nội
Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu hoạt động CVMN tại
Chi nhánh giai đoạn 2016 - 2019

iv

Trang
52

71


LỜ MỞ ĐẦU
1. Tín cấp t ết củ đề t

Phải “an cư” thì mới “lạc nghiệp” - Đó là suy nghĩ và là cái đích phấn
đấu của nhiều người, đặc biệt là những người ngoại tỉnh lên thành phố sinh
sống và làm việc. Họ mong muốn có được một ngơi nhà, bởi nhà không chỉ là
nơi để ở, để sinh hoạt, mà cịn là biểu hiện cho sự thành cơng, là niềm kiêu
hãnh của chính bản thân họ. Vì vậy, được sở hữu một ngơi nhà của riêng
mình tại các thành phố lớn luôn là mơ ước và mục tiêu của khơng ít người
trong xã hội.
Tuy nhiên, khơng phải ai cũng có đủ điều kiện để thực hiện được mơ
ước đó, rất ít người có đủ khả năng để có thể “mua đứt” một ngôi nhà, nhất là
những người mới lập nghiệp, các gia đình trẻ. Trong thời điểm khi khoản tiền
mua nhà chưa đủ để chọn một căn hộ như ý thì việc đi vay là một giải pháp
hiệu quả. Nhưng đi vay để mua nhà thì cũng là vấn đề trăn trở của khơng ít
người bởi thực tế, có khơng ít trường hợp có nhu cầu và mong muốn vay
nhưng lại không đủ điều kiện để ngân hàng phê duyệt cấp tín dụng. Hay có
trường hợp sau khi vay ngân hàng mua nhà, nhưng rồi do biến động về thu
nhập và các yếu tố khác đã không thể trả đúng kỳ hạn cho ngân hàng,…
Hiểu được những băn khoăn của khách hàng, trong những năm gần đây
các ngân hàng thương mại (NHTM) đã có sự quan tâm nhiều hơn đến cho lĩnh
vực vay tín dụng khách hàng cá nhân (KHCN), trong đó cho vay mua nhà
(CVMN) được xem là một giải pháp vừa để các ngân hàng mở rộng lĩnh vực
kinh doanh, vừa giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia
đình. Đặc biệt, khi gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ của Ngân hàng Nhà
nước (NHNN) được tung ra từ 01/06/2013 theo tinh thần của Nghị quyết 02
nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng tồn kho, nợ xấu, trong đó có ngành xây
dựng BĐS, các ngân hàng đã đưa ra nhiều gói sản phẩm cho vay phù hợp với
1


từng nhu cầu của người vay, hỗ trợ người vay tiếp cận nguồn vốn vay trở nên
dễ dàng hơn. Nhiều NHTM cịn hỗ trợ gói cho vay mua nhà lãi suất thấp,

được thế chấp bằng chính căn nhà dự định mua để làm tài sản đảm bảo nhằm
san sẻ khó khăn với khách hàng, bất chấp đây là biện pháp tiềm ẩn khơng ít
rủi ro. Điều đó cho thấy tính cạnh tranh cao giữa các NHTM trong lĩnh vực
cho vay mua nhà.
Đi theo xu hướng chung, NHTM TNHH Đại dương – OceanBank từ
nhiều năm nay đã xem mở rộng hoạt động CVMN là giải pháp quan trọng để
phát triển kinh doanh, đa dạng hóa sản phẩm. Trong lĩnh vực này, OceanBank
nói chung và OceanBank chi nhánh (CN) Hà Nội nói riêng đã đạt được một
số thành tựu quan trọng, cho ph p doanh số CVMN của Ngân hàng và Chi
nhánh nhìn chung tăng trưởng dần theo thời gian. Tuy vậy, trong hoạt động
CVMN của OceanBank nói chung và OceanBank CN Hà Nội nói riêng vẫn
tồn tại nhiều bất cập: sản phẩm chưa đa dạng, thiếu sự khác biệt/ nổi trội so
với đối thủ, quy mô và tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN còn khiêm tốn, tỷ lệ
nợ xấu trong hoạt động này mặc dù vẫn được khống chế trong giới hạn được
ph p song có xu hướng tăng… Mặt khác, OceanBank là NHTM nh , vẫn
đang trong giai đoạn hoạt động rất khó khăn, nhất là sau biến cố 2015 khi
Ngân hàng này bị NHNN thu mua và chính thức tái cơ cấu trở thành NHTM
Quốc doanh 100% vốn sở hữu của Nhà nước. Điều này đã ảnh hưởng không
nh đến mọi hoạt động kinh doanh của OceanBank, trong đó có lĩnh vực
CVMN.
Trong bối cảnh trên, việc tìm hiểu, phân tích thực tiễn CVMN ở
OceanBank CN Hà Nội để tìm ra các giải pháp giúp CN vượt qua các khó
khăn, mở rộng được hoạt động kinh doanh của mình trong lĩnh vực này, qua
đó góp phần tạo lợi thế cho OceanBank trở thành ngân hàng được khách hàng
tin tưởng lựa chọn, định hướng theo tơn chỉ Tầm nhìn và Giá trị cốt lõi

2


OceanBank sau tái cơ cấu, là một cơng việc có ý nghĩa thực tiễn thiết thực.

Đó là lý do tơi quyết định chọn: “Hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân
hàng Thƣơng mại TNHH MTV Đại Dƣơng – chi nhánh Hà Nội” làm đề tài
nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục t êu v n ệm vụ ng ên cứu
2.1 Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Luận văn được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:
˗ Phát hiện ra những bất cập và hạn chế trong hoạt động CVMN tại
OceanBank CN Hà Nội thông qua việc khảo cứu hoạt động này tại Chi
nhánh.
˗ Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay này tại
OceanBank - CN Hà Nội.
2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu nêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:
- Hệ thống hóa những khía cạnh lý luận cơ bản có liên quan đến hoạt động
CVMN của KHCN tại một NHTM.
- Phân tích và đánh giá thực trạng CVMN của KHCN của OceanBank CN
Hà Nội, chỉ ra được những kết quả tích cực, đặc biệt là những hạn chế và
bất cập trong hoạt động này của Chi nhánh.
- Đề xuất và luận giải một số giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động
CVMN của KHCN tại OceanBank CN Hà Nội.
3. Đố tượng v p ạm v ng ên cứu
Đối tượng nghiên cứu là: Hoạt động CVMN của KHCN tại NHTM.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn:
- Về không gian: Tại OceanBank CN Hà Nội
- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu về hoạt động CVMN của KHCN tại
OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 – 2019.

3

4. âu ỏ ng ên cứu:
 Có thể đánh giá như thế nào về hoạt động CVMN của KHCN tại
OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 – 2019? Đâu là những điểm yếu,
hạn chế trong hoạt động CVMN của KHCN tại OceanBank CN Hà Nội?
Nguyên nhân của những hạn chế trên?
 Những giải pháp và kiến nghị gì có thể đề xuất nhằm phát triển hoạt
động CVMN của KHCN tại OceanBank CN Hà Nội?
5. Bố cục luận văn:
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, mục
lục và các bảng biểu, kết cấu của luận văn bao gồm 4 chương:
CHƢƠNG 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về hoạt
động CVMN của KHCN tại các NHTM.
CHƢƠNG 2: Quy trình và phƣơng pháp nghiên cứu
CHƢƠNG 3: Thực trạng hoạt động CVMN của KHCN tại ngân hàng
Thƣơng mại TNHH MTV Đại Dƣơng – Chi nhánh Hà Nội.
CHƢƠNG 4: Giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển hoạt động CVMN
của KHCN tại OceanBank CN Hà Nội.

4


Ư NG 1: TỔNG QU N TÌN
LUẬN VỀ

ÌN

NG

N ỨU V

OẠT Đ NG CHO VAY MUA NHÀ Ủ K
N

N TẠ NG N

1.1. Tổng qu n tìn

ìn ng ên cứu

SỞ LÝ
NG

NG T Ư NG MẠ

1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trƣớc đây
Khoảng 10 năm trở lại đây, có khá nhiều các cơng trình nghiên cứu liên
quan đến lĩnh vực cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, đất nói
riêng, được nghiên cứu dựa trên các góc nhìn và cách tiếp cận khác nhau. Có
thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu đã được cơng bố như sau:
Bùi Tiến Hùng, 2015. Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – Phịng giao dịch Mỹ Đình.
Luận văn Thạc sĩ Tài chính – Ngân hàng, Đại học Kinh tế Đại học
Quốc gia Hà Nội.
Với mục đích đánh giá vai trị của sản phẩm cho vay mua nhà đất đối với VIB
Mỹ Đình, đồng thời tìm hiểu thực trạng cho vay rồi từ đó đề xuất giải pháp
pháp triển hoạt động này tại Phịng giao dịch Mỹ Đình. Tác giả đã có cách
nhìn tương đối tồn diện về vấn đề nghiên cứu. Có thể kể đến như: tác giả đã
khái quát về vấn đề cho vay tiêu dùng để từ đó kh o l o dẫn dắt đến vấn đề
cho vay mua nhà đất. Liệt kê chi tiết các nhân tố có tác động trực tiếp và gián
tiếp đến vấn đề nghiên cứu; chỉ ra các chỉ tiêu nhằm đánh giá hoạt động cho

vay mua nhà đất như: tỷ lệ tăng trưởng dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn,... Tác giả đã
sử dụng mơ hình SWOT để đánh giá chi tiết hơn về nguồn lực trong và ngồi
VIB Mỹ Đình và phương pháp ph ng vấn chuyên gia để từ đó đề xuất các giải
pháp phù hợp. Khi đề cập đến thực trạng, tác giả đã có sự so sánh với các đơn
vị kinh doanh khác (các chi nhánh khác như VIB Cầu Giấy, VIB Hoàng Quốc
Việt, Techcombank Lạc Long Quân, MB Nam Thăng Long) từ năm 20112014 và chỉ ra rằng VIB Mỹ Đình cịn yếu trong việc giữ chân khách hàng cũ;
5


tình hình nợ quá hạn và khả năng rủi ro quản lý tín dụng cịn ở mức khá cao.
Qua đó tác giả đã có những đề xuất với chính Hội sở VIB về việc xem x t lại
quy chế cho vay linh hoạt hoạt hơn nhất là quy định về điều kiện thu nhập, tài
chính và tài sản đảm bảo. Đặc biệt, phải kể đến đề xuất về chính sách cho vay
mua nhà đất dành riêng cho đối tượng là cán bộ nhân viên các doanh nghiệp,
đối tác lớn đang sử dụng dịch vụ của VIB như: Tập đoàn Điện lực Việt Nam;
Tổng cơng ty hàng khơng Việt Nam. Ngồi ra, căn cứ trên các kết quả phân
tích, tác giả đề xuất nhiều giải pháp về sản phẩm, dịch vụ cũng như yếu tố
nguồn nhân lực cần được bồi dưỡng và trau dồi cả về nghiệp vụ và kiến thức
nhằm giúp nâng cao hiệu quả cho lĩnh vực Cho vay mua nhà đất này.
Đặng Thị Hằng, 2013. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Việt Nam. Luận văn Thạc sĩ Tài chính – Ngân hàng.
Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội.
Với đề tài này, dựa trên thực trạng về nguồn cung nhà ở, các chính sách
tài chính, chính sách hỗ trợ của Chính phủ; chỉ số thống kê quỹ đất do Sở Tài
nguyên và môi trường Hà Nội công bố tại thời điểm nghiên cứu... cho người
thu nhập thấp, tác giả đã “điểm mặt, chỉ tên” những khó khăn mà doanh
nghiệp bất động sản gặp phải khi xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp
như: hạn chế về nguồn vốn; thời gian đầu tư dài hơn so với dự án xây dựng
khác; hạn chế về vốn ứng trước của người mua... Ngồi ra, chính sách tín
dụng hỗ trợ cho người có thu nhập thấp cũng là một vấn đề mà tác giả cho

rằng còn quá rườm rà, tiến độ giải ngân cịn chậm, phải có tài sản thế chấp
trong khi dự án xây nhà cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất nên
không thể lấy làm tài sản thế chấp, giá nhà cao do phần vay vốn không được
ưu đãi, dự án thực hiện không đúng tiến độ,... Qua đó tác giả đã mạnh dạn
định hướng giải pháp cho vấn đề nghiên cứu đến năm 2020 với một lộ trình

6


chi tiết. Trong đó, “khuyến khích vay tiền mua, sửa nhà” là một trong những
nội dung nhấn mạnh của định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến
2020 với mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính nhà ở hiệu quả. Tuy nhiên, hạn
chế lớn nhất của luận văn là phân tích ở bề nổi của các thực trạng, chưa đi sâu
phân tích chi tiết về chính sách cho vay mua nhà từ các ngân hàng thương mại
đối với đối tượng thu nhập thấp.
Mai Nguyễn Huyền Trang, 2014. Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
mua nhà, đất tại ngân hàng TMCP Á Châu. Luận văn Thạc sỹ Tài chính
– Ngân hàng, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
Với đề tài này, tác giả Mai Nguyễn Huyền Trang đã đề cập đến sự rủi ro
tín dụng trong hoạt động cho vay cùng các nhóm nhân tố có tác động trực tiếp
đến hoạt động mua nhà đất, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay, vai trò của
tài trợ nhà ở, đất giúp cải thiện hoạt động thị trường, tạo điều kiện thuận lợi
cho các giao dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các
môi trường diễn ra các giao dịch này. Tác giả cũng chỉ ra tình hình cho vay
mua nhà, đất tại ngân hàng ACB trong giai đoạn 2010 – 2014 cho thấy một
trong những nguyên nhân phản ánh chất lượng tín dụng tại đây là nợ xấu khối
KHCN tại ACB đang tập trung chủ yếu vào nhóm sản xuất kinh doanh (chiếm
46.91%) nhưng nếu x t cho cả giai đoạn từ năm 2010 trở đi thì cho vay mua
nhà, đất mới là sản phẩm có tỷ trọng nợ xấu cao nhất, trung bình lên đến
52.12% tổng nợ xấu. Với dư nợ chỉ chiếm hơn 25% trong khi nợ xấu lại

chiếm đa số phản ánh chất lượng tín dụng của sản phẩm ngày càng suy giảm.
Qua đó đề xuất một vài giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
mua nhà, đất tại ACB như sau: Điều chỉnh sản phẩm vay mua nhà, đất phù
hợp với nhu cầu khách hàng, nâng cao năng lực nghiệp vụ cán bộ tín dụng,...
Tuy nhiên hạn chế của đề tài cịn chưa có đi sâu phân tích sự tác động của di

7


cư tác động đến nhu cầu mua nhà, đất hay phân loại chi tiết đối tượng có nhu
cầu mua nhà, đất.
Nguyễn Thị Ánh Hồng, 2014. Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank Chi Nhánh Hà Nội. Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Thăng Long.
Đề tài đã đánh giá khá sâu về hoạt động cho vay của MaritimeBank - Chi
nhánh Hà Nội. Đề tài cũng đã đưa ra được những kiến nghị với nhà nước
trong việc tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn thị trường BĐS đóng băng như:
việc cấp sổ đ ,cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai.
Tác giả chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cấp tín dụng cho vay
mua nhà như: mơi trường kinh tế, xã hội pháp lý, hay chính sách, thơng tin tín
dụng... đồng thời chỉ ra ngun nhân ảnh hưởng sâu sắc đến sự sụt giảm về
doanh số, dư nợ và lợi nhuận của hoạt động CVMN trong năm 2012 là do nền
kinh tế lâm vào khủng hoảng, giá dầu, giá vàng lên xuống thất thường, chỉ số
giá tiêu dùng trong nước không ổn dịnh khiến thu nhập của người dân bị ảnh
hưởng, dẫn đến tỷ lệ nợ q hạn của ngân hàng tăng.
Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả đã đưa ra những thơng tin dự
đốn triển vọng về tình hình bất động sản trong những năm tiếp theo, qua đó
đề xuất về mức lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường, tăng nguồn vốn bằng
cách đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, các dịch vụ ngân hàng hiện đại
và tiện ích....
Võ Hạ Bảo Đan, 2017. Phát triển cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng

Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Thừa
Thiên Huế. Luận văn Thạc sỹ Tài chính – Ngân hàng, Học viện Hành
chính Quốc gia.

8


Luận văn đã quan tâm tới sự phát triển của cho vay tiêu dùng tại các
NHTM, tác giả đã đưa ra một số kinh nghiệm các NHTM cả trong và ngồi
nước về hoạt động cho vay tiêu dùng để có thể rút ra bài học kinh nghiệm cho
hoạt động cho vay tiêu dùng tại Agribank chi nhánh Thừa Thiên Huế. Tác giả
nhấn mạnh về hạn chế trong quy trình thủ tục cho vay vốn tại đây còn rườm
rà phức tạp hơn so với một số NHTM đối thủ; Agribank chi nhánh Thừa
Thiên Huế đứng thứ 2 với 15,7% thị phần dư nợ cho vay tín dụng của tính
đến cuối 2016 của các ngân hàng tại địa bàn. Tỷ lệ nợ xấu cho vay tín dụng
trung và dài hạn tại chi nhánh có xu hướng tăng vào cuối năm 2016. Tuy
nhiên chỉ số thu nhập trong kết quả kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016 dường
như rất khả quan, thu nhập tăng với tốc độ ổn định nhớ sự tập trung vào hoạt
động cho vay. Từ những phân tích đó, tác giá đã đưa ra một số giải pháp
nhằm phát triển của lĩnh vực này như cải tiến quy trình, quy định cho vay tín
dụng; kiến nghị NHNN cần ban hành chính sách tiền tệ ổn định, mang tính
mục tiêu dài hạn; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm sốt hoạt
động tín dụng, trong đó có CVTD.
1.1.2. Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn
Ngoài những kết quả đã nêu được trong mỗi luận văn, có một điểm
chung là các tác giả cũng chưa đi sâu vào nghiên cứu những quy định của
pháp luật, chỉ đạo của chính phủ, của NHNN trong giai đoạn nghiên cứu có
tác động mạnh mẽ đến việc cho vay của các NHTM như thế nào.
Cùng với đó là sự phát triển khơng ngừng của nền kinh tế thế giới nói
chung và Việt Nam nói riêng. Sự thay đổi trong chính sách phát triển kinh tế

của Việt Nam và nhiều nước trên thế giới. Những lý do đó cũng đã có những
tác động đến hoạt động CVMN của KHCN tại các NHTM.
Tính đến hiện tại cũng đã có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh vực CVMN
của KHCN tại các NHTM. Nhưng đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về

9


hoạt động CVMN của KHCN tại OceanBank CN Hà Nội. Do đó, tác giả đã
quyết định lựa chọn đề tài này.
1.2. ơ sở lý luận
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động vay mua nhà của KHCN tại NHTM
1.2.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay tiêu dùng
Theo khoản 14 và 16 điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12:
“Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một hoản
ti n hoặc cam ết cho phép sử dụng một hoản ti n theo nguyên tắc có hồn
trả ằng nghiệp vụ cho vay, chiết hấu, cho th tài chính, ao thanh tốn,
ảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng hác”. “Cho vay là hình
thức cấp tín dụng, theo đó ên cho vay giao hoặc cam ết giao cho hách
hàng một hoản ti n để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi”.
Cho vay tiêu dùng khơng quá mới mẻ với các cá nhân đi vay tại Việt
Nam. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu đúng về loại hình cho vay này. Có
nhiều cách tiếp cận khác nhau về khái niệm cho vay tiêu dùng trong NHTM.
Tuy nhiên, tựu chung lại có thể hiểu: Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay
mà qua đó ngân hàng chuyển giao cho khách hàng là cá nhân hay hộ gia đình
sử dụng một lượng tiền với những điều kiện mà hai bên đã th a thuận (về thời
gian, số tiền cấp, lãi suất phải trả,...) nhằm phục vụ mục đích tiêu dùng, sinh
hoạt, giúp khách hàng nâng cao mức sống khi chưa đủ khả năng chi trả tại
thời điểm hiện tại. Mục đích vay tiêu dùng có thể kể đến như: cho vay mua

hoặc sửa chữa nhà cửa, đất ở; vay mua xe trả góp (xe máy, ơ tơ, xe tải, …);
vay du học, du lịch, chữa bệnh… Trong các nghiệp vụ trên thì nghiệp vụ
CVMN chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng.
1.2.1.2 Khái niệm CVMN của KHCN tại NHTM

10


CVMN của KHCN là một th a thuận giữa ngân hàng và khách hàng cá
nhân quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Với vai trò là người cho
vay, NHTM sẽ cấp cho người đi vay vay một số tiền để thực hiện các mục
đích về nhà ở như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở; sửa chữa nhà ở… Khi
đến hạn người đi vay phải có nghĩa vụ hoàn trả số vốn và tiền lãi cho ngân
hàng.
1.2.1.3 Vai trò của CVMN ở đối với KHCN
a/ Đối với cá nhân vay vốn
- Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cá nhân/ hộ gia đình ngay cả khi chưa có
đủ tích lũy về nguồn vốn.
- Giúp cá nhân/hộ gia đình ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng
sống. Việc có nguồn tài trợ để hình thành nhà ở sẽ giúp cá nhân mau chóng có
được nơi cư trú phù hợp. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi có chỗ ở phù
hợp cá nhân mới yên tâm trong sinh hoạt. Thêm vào đó, các NHTM thường
có các chương trình CVMN ở liên kết với chủ đầu tư, sẽ giúp cho người mua
nhà thêm yên tâm về chất lượng cơng trình và tính đảm bảo của giá trị tài sản.
- Tạo cơ hội đầu tư cho cá nhân. Đầu tư vào BĐS nhà ở là một trong
những hình thức đầu tư khá được ưa chuộng bởi luôn tồn tại một thực tế trong
dài hạn là cung BĐS nhà ở thấp hơn cầu BĐS nhà ở. Do đó, nếu cá nhân dự
đoán được xu hướng phát triển nhà ở và nhu cầu tiêu dùng nhà ở trong tương
lai, có thể tiến hành đầu tư vốn vào lĩnh vực này. Do đó, việc các NHTM cho
cá nhân vay vốn sẽ tạo cơ hội cho KH đầu tư vào một lĩnh vực hiệu quả.

b/ Đối với ngân hàng
-

Góp phần đa dạng hóa dịch vụ ngân hàng, tăng doanh số và phân

tán các rủi ro về nợ xấu .
Nếu ngân hàng chỉ tập trung hoạt động cho vay với đối tượng là khách
hàng doanh nghiệp mà vì lí do nào đó khiến hoạt động kinh doanh của nhóm

11


khách hàng này khơng thuận lợi, gặp khó khăn, ảnh hưởng đến khả năng trả
nợ sẽ tác động lớn tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Do vậy, phát triển
cho vay cá nhân được các NHTM coi như một giải pháp phân tán rủi ro hiệu
quả vì số lượng khách hàng nhiều, giá trị khoản vay nh nên bản thân hoạt
động này đã có được sự tự phân tán rủi ro và tự đa dạng hóa sản phẩm tốt hơn
món vay kinh doanh nhà ở của khách hàng doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, hoạt động này cịn giúp ngân hàng đa dạng hóa sản phẩm,
dịch vụ cho vay đồng thời cũng giúp cho ngân hàng thúc đẩy các hoạt động
kinh doanh khác tạo doanh thu như: huy động tiền gửi tiết kiệm, cung cấp
dịch vụ thanh toán và các tiện ích gia tăng khác giữa ngân hàng với tệp khách
hàng đông đảo và tiềm năng này. Đặc biệt trong bối cảnh các NHTM đều
nhận thấy tiềm năng to lớn từ hoạt động huy động tiền gửi của nhóm khách
hàng này, bởi đây cũng là nguồn vốn huy động chủ yếu và ổn định mà ngân
hàng nào cũng muốn duy trì và phát triển để thực hiện hoạt động kinh doanh
của mình.
- Góp phần nâng cao khả năng nhận diện thương hiệu cho ngân hàng
Việc phát triển CVMN đối với KHCN sẽ giúp tạo dựng hình ảnh uy tín
thương hiệu của ngân hàng. Thơng qua hoạt động này, ngồi việc tăng thu

nhập từ hoạt động cho vay, ngân hàng cịn có cơ hội thuận lợi hơn trong việc
phát triển các dịch vụ khác như: huy động tiền gửi thông qua các sản phẩm
gửi tiền tiếp kiệm, hợp đồng góp vốn; giao dịch thanh toán, mở tài khoản giao
dịch, tài khoản thẻ, dịch vụ ngân hàng điện tử, phát triển các hoạt động cho
vay tiêu dùng khác như: vay mua xe, mua các thiết bị gia đình, nội ngoại thất,
vay du học, du lịch, chữa bệnh, bảo hiểm…
c/ Đối với nền kinh tế
- Góp phần tạo sự năng động cho các thành phần kinh tế

12


Để đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở cá nhân, các thành phần kinh tế
tham gia trực tiếp và gián tiếp vào quá trình tạo lập nhà ở phải đẩy mạnh phát
triển và đa dạng trong đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, các sản phẩm
phục vụ cho xây dựng nhà cửa. Từ đó, tạo ra nhiều cơng ăn việc làm, tạo ra
khác biệt tích cực giúp tăng khả năng cạnh tranh trước các đối thủ.
- Góp phần tạo sự ổn định về mặt xã hội
Thơng qua tài trợ cho tiêu dùng nhà ở của cá nhân, ngân hàng đã gián
tiếp tài trợ cho lực lượng cung nhà ở (các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở).
Khi tiêu dùng nhà ở được kích thích, các doanh nghiệp có luồng tiền về đảm
bảo cho hoạt động đầu tư và kinh doanh nhà ở tiếp tục phát triển, theo đó sẽ
tiếp diễn liên tục, kích thích tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn việc làm cho
người lao động và gia tăng thu nhập cho họ, góp phần xóa đói giảm nghèo, an
cư và ổn định trật tự xã hội.
Hoạt động CVMN của KHCN tại các NHTM nhằm đáp ứng 4 mảng nhu
cầu sau của khách hàng:
 Cho vay xây dựng nhà ở mới đối với KHCN
 Cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở, căn hộ mới cho KHCN
 Cho vay sửa chữa, cải tạo nhà ở của KHCN

 Cho vay nhu cầu mua đất ở
Các nhu cầu nêu trên đều là những nhu cầu thiết yếu để người dân ổn
định cuộc sống. Với mỗi thế mạnh khác nhau thì từng ngân hàng đã đưa ra
cách tiếp cận khách hàng ở từng nhu cầu khác nhau. Có ngân hàng mạnh về
cho vay dự án thì chuyên về CVMN là các căn hộ chung cư, nhà ở mặt đất,
biệt thự liền kề. Ngân hàng nào mạnh về cho vay đất thổ cư thì chuyên tập
trung cho vay mua đất, nhà thổ cư.
ĐẶ Đ ỂM

OẠT Đ NG CVMN ĐỐ VỚ KHCN Ủ NHTM

13


CVMN là một trong các loại hình cho vay của lĩnh vực cho vay tiêu
dùng bán lẻ, do đó nó cũng phải có đầy đủ của những đặc điểm của cho vay
bán lẻ như: đối tượng đi vay là cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự,
được pháp luật cho ph p, có nơi ở rõ ràng, tình trạng nhân thân hợp pháp…
Ngồi ra do đây là loại hình cho vay chiếm tỷ trọng lớn trong lĩnh vực
cho vay bán lẻ nên nó có những đặc trưng riêng như thời gian vay lâu, nợ gốc
và lãi trả định kỳ lớn, rủi ro tiềm ẩn lơn hơn so với các loại hình cho vay cá
nhân khác.
Thời gian cho vay: là một yếu tố quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng.
Thời hạn cho vay bao gồm:
+ Thời hạn giải ngân: được tính từ khi khách hàng nhận tiền vay lần đầu
tiên đến khi kết thúc nhận tiền vay
+ Thời gian ân hạn: trong mỗi hợp đồng tín dụng có thể có hoặc khơng
có thời gian ân hạn. Thời gian ân hạn hay rơi vào thời gian sản xuất thử, nên
khách hàng chưa phải trả nợ tiền vay cho NH.
+ Thời gian trả nợ: là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt

đầu trả nợ cho đến khi trả hết nợ (gốc và lãi) cho NH. Thời gian trả nợ có thể
được chia ra các kỳ hạn trả nợ khác nhau tùy thuộc vào tình hình thu nhập
cũng như khả năng trả nợ của khách hàng.
+ Thời hạn cho vay trung bình: là khoảng thời gian khách hàng được sử
dụng toàn bộ tiền vay.
Hiện nay, dựa trên nhu cầu của đa dạng đối tượng cá nhân khác nhau,
các NHTM đã tạo ra nhiều gói CVMN đối với KHCN theo nhiều loại kỳ hạn
để khách hàng lựa chọn. Theo quy định thì kỳ hạn vay được có thể dao động
từ 01 cho đến tối đa 35 năm, được chia làm 2 gói vay: trung hạn (1 – 5 năm)
và dài hạn (trên 5 năm) nhằm đáp ứng được khả năng cân đối thu nhập của
người đi vay trong một khoảng thời gian nhất định.

14