Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thơng tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn thạc
sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh”.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình giúp đỡ,
hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá trình hồn chỉnh
luận văn tốt nghiệp.
Tơi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quy hoạch đất đai Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Phịng
Tài ngun và Mơi trường thành phố ng Bí, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố ng Bí, UBND các phường/xã và nhân dân trên địa bàn thành phố ng Bí.
Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện thời gian và khích lệ,
giúp đỡ tôi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công
tác và người thân trong gia đình, đã ln tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hồn chỉnh luận văn này. Tơi
xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục các hình ........................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 2

1.4.

Những đóng ghóp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................... 3

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .................................................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai ..................................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 8

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................... 12

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia ............................................... 12

2.2.2.

Quyền ở hữu, quyền sử dụng đất tại Mỹ .......................................................... 13

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển ........................................................ 14

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Singapore ......................................................... 15

2.2.5.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức .................................. 16

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ...................................................... 16

2.2.7.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc ...................................................... 17

2.2.8.

Bài học cho Việt Nam về quyền sở hữu, sử dụng đất ...................................... 19

iii


2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................... 21

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................. 21

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất ........................................................................................................ 28

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 31

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................... 34

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố ng Bí ................. 37

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Uông Bí ................................. 37

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố ng Bí giai
đoạn 2014 -2018 ............................................................................................... 37

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp để thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật ............. 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: ................................... 38

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................... 38

3.5.3.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 39

3.5.4.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 39

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 41
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố ng Bí ................. 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 41

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 47

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ...................................... 49

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố ng Bí .................. 52

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố ng Bí .......................... 52

4.2.2.

Hiện trạng và biến động sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 20142018 .................................................................................................................. 57

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 ........................................................................ 60

iv


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố ng
Bí ...................................................................................................................... 60

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố ng Bí...................................................................................................... 72

4.3.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố ng Bí ..................................................................................... 87

4.4.

Đề xuất một số giải pháp để thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật ....... 92

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật, chính sách pháp luật .......... 92

4.4.2.

Giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm đảm bảo thực hiện
các quyền sử dụng đất....................................................................................... 93

4.4.3.

Một số giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai ........... 93

4.4.4.

Giải pháp Tài chính .......................................................................................... 94

4.4.5.

Giải pháp hồn thiện chính sách pháp luật đất đai đảm bảo lợi ích hợp
pháp của Nhà nước và của người sử dụng đất .................................................. 95

4.4.6.

Giải pháp Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai .................................................................................................. 96

4.4.7.

Giải pháp về nguồn nhân lực ............................................................................ 97

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 98
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 98

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 99

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 100

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATGT

An toàn giao thơng

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số lượng phiếu điều tra công chức, viên chức .............................................38

Bảng 4.1.

Biến động sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 .............58

Bảng 4.2.

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 tại thành
phố ng Bí .................................................................................................60

Bảng 4.3.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ..............................................62

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố ng Bí giai đoạn 2014-2018 ...............................................................65

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố
ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 ...................................................................67

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thành phố ng
Bí giai đoạn 2014 - 2018..............................................................................71

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố ng Bí ................................................................................73

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố ng Bí .......................................................................................79

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố ng Bí .......................................................................................81

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố ng Bí ..........................................................................83
Bảng 4.11. Đánh giá của công chức, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố ng Bí .............................................................84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh ...............................41
Hình 4.2. Kế t quả thố ng kê hiê ̣n du ̣ng đấ t giai đoạn

2014 – 2018 tại thành phố

ng Bí ..........................................................................................................59
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn TP ng Bí giai đoạn 2014-2018 ...........................................................63
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của thành phố
ng Bí giai đoạn 2014-2018 ........................................................................66
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố ng Bí giai đoa ̣n 2014-2018 .......................................................68
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thành phố ng
Bí giai đoạn 2014 – 2018 ...............................................................................71

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Việt Anh
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Chun ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
ng Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 nhằm tìm ra những tồn tại trong quá
trình thực hiện quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục bất cập trong việc thực hiện các
quyề n của người sử dụng đấ t tại thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu chính của đề tài:
-

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố ng Bí;
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố ng Bí;

-

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí giai
đoạn 2014 – 2018;
Đề xuất các giải pháp để thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật.

-

Đề tài sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu chính là:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp;
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu;
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quy định về
quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Quy định người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ra đời
kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành và được tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ
sung, hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng đất đai trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và
hội nhập quốc tế. Các quy định này đã góp phần xây dựng và thúc đẩy sự phát triển thị

ix


trường bất động sản ở nước ta và tạo sự liên thơng khăng khít chặt chẽ giữa thị trường
đất đai với thị trường vốn. Thực tế áp dụng các quy định về chuyển nhượng, thế chấp và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho thấy bên cạnh những thành công khơng thể phủ
nhận thì một số nội dung của pháp luật hiện hành còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế gây
cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành
luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ
theo quy định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động đất đai trên
địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố được thực hiện theo
đúng quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo
hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình. Người
sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật.
Trong giai đoạn 2014 - 2018, thành phố ng Bí đã tiếp nhận và giải quyết
11.293 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất . Trong đó có: 6.180 giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; 4.103 giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất do hoạt động tă ̣ng cho quyền sử dụng đất ; 1.010 iấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do hoạt động thừa kế quyền sử dụng đất ; thành phố ng Bí đã tiếp nhận và
giải quyết 11.860 hồ sơ thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất ; trường hơ ̣p chuyể n
đổ i quyền sử dụng đất và góp vố n bằ ng quyền sử dụng đất không diễn ra .
4) Qua kết quả nghiên cứu đã đề xuất được 7 nhóm giải pháp hồn thiện cơ chế
chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về luật và chính sách,
nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về nguồn lực cán bộ, nhóm giải pháp
về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ, nhóm giải pháp về tuyên truyền và phổ biến
pháp luật, nhóm giải pháp khác.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Viet Anh
Thesis title: Assess the implementation of the land use rights in Uong Bi City, Quang

Ninh Province.
Major: Land Management;

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assessing the implementation of land use rights in Uong Bi City, Quang Ninh
Province in the period of 2014-2018 in order to find out the shortcomings in the
implementation of land use rights.
- Proposing some solutions to overcome inadequacies in the implementation of
land use rights in Uong Bi city, Quang Ninh province.
Materials and Methods
Main research contents of the thesis:
- Natural and socio-economic conditions of Uong Bi city;
- Situation of land management and current status of land use in Uong Bi city;
- Assess the implementation of land use rights in Uong Bi city from 2014 to 2018;
- Proposing solutions to exercise the land use right according to the law.
The thesis using the main research methods is:
- Method of investigation and collection of secondary data;
- Method of surveying primary data;
- Comparative method;
- Assessment method.
Main findings and conclusions
Regulations on the rights and obligations of land users in general and provisions
on the right of transfer, inheritance, donation and mortgage of land use rights of
households and individuals are one of the basic regulations of land law. The land user
has the right to transfer, inherit, donate or mortgage the right to use land since the 1993
Land Law has been promulgated and continues to be inherited, amended, supplemented
and refunded. In the Land Law 2013, to meet the requirements of land management and

use in the period of continued industrialization and modernization of the country and
international integration. These regulations have contributed to building and promoting
the development of the real estate market in our country and creating a close link

xi


between the land market and the capital market. Actual application of regulations on
transfer, mortgage and contribution of land use rights shows that besides the undeniable
success, some contents of current law also reveal the shortcomings This will obstruct
the production and business activities.
Since the entry into force of the Land Law in in 2003 and 2013, legal guidelines
have created an important legal framework for land users to exercise their land use rights.
Land users have paid due attention to their rights and obligations in accordance with the
law. Citizens have made the declaration at the competent state agency when exercising the
land use rights. The management of land changes in the city increasingly tight.
The state management of land in the district is carried out in accordance with the
provisions of the Land Law and the documents guiding the implementation of the law.
This has created an important legal framework for land users to implement their land
use rights. Land users have paid due attention to their rights and obligations in
accordance with the law.
In the period of 2014 - 2018, Uong Bi City has received and processed 11,293
applications of land use right transfer. Including: 6,180 certificates of land use rights
due to the transfer of land use rights; 4.103 land use right certificates from activities of
giving land use rights; 1,010 land use rights certificates resulting from land use rights
inheritance activities; Uong Bi City has received and processed 11,860 applications for
mortgage of land use rights; cases of land use rights conversion and capital contribution
with land use rights do not occur.
Through the research results, 7 groups of solutions have been proposed to
improve policies and mechanisms so that people can fulfill their responsibilities and

obligations towards the State when exercising land use rights, namely: solution groups
on laws and policies, solutions for organization and management, solutions for human
resources, solutions for investment in infrastructure and a contingent of officials and
solutions on propaganda and dissemination law variables, other solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, có mối quan hệ chặt
chẽ với hầu hết các yếu tố về kinh tế, chính trị, có ý nghĩa thiết thực và quan
trọng đối với các hoạt động sản xuất - kinh doanh, sinh hoạt và phát triển không
chỉ giới hạn một cá nhân, một đơn vị hành chính mà còn là của cả một nền kinh
tế, của tất cả các quốc gia. Mối quan hệ của đất đai được thể hiện ở các mặt:
Công cụ và tư liệu sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân, quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội,
có tính chất chỉ tiêu pháp lệnh trong việc thực hiện công tác quản lý; nguồn thu
từ đất đai là nguồn thu chiếm tỷ trọng vô cùng quan trọng trong tổng thể nền kinh
tế. Giải quyết tốt cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
cũng như giải quyết tốt các nhiệm vụ trong công tác quản lý đất đai sẽ góp phần
tăng trưởng kinh tế, xóa đói, giảm nghèo, ổn định chính trị.
Hiến pháp năm 2013 tại Điều 54 đã quy định: “Người được Nhà nước
giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”. Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là
ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”,
“tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác

trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực
hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập như: (i) Người sử
dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định,
hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. (ii) Những
quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất. (iii) Công tác bồi thường đất đai
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

1


ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nước quy định cịn nhiều bất cập.
ng Bí là một thành phố nằm ở phía tây của tỉnh Quảng Ninh, thuộc
Vùng duyên hải Bắc Bộ, được thành lập ngày 25/02/2011. Ngày 28/11/2013,
Chính phủ đã ban hành quyết định số 2306/QĐ-TTg về việc cơng nhận thành phố
ng Bí thuộc tỉnh Quảng Ninh là đơ thị loại II, có tổng diện tích đất tự nhiên
25.546,40 ha với 9 phường và 2 xã, nằm trong vùng tam giác động lực phát triển
miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Những năm gần đây, thành phố
ng Bí đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội - văn hóa, dẫn
đến nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng, đặc biệt là việc chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn chưa đảm bảo theo quy định;
việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật của các cơ quan quản lý nhà
nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Điều này dẫn đến việc phải nắm được những tồn tại, hạn chế trong

công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc đảm bảo các quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất nói riêng. Để từ đó đưa ra những nhận xét, rút ra những
bài học kinh nghiệp để quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả. Đảm bảo sử dụng
đất đai một cách bền vững trong tương lai.
Xuất phát từ thực tiễn trên, việc tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá
việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh
Quảng Ninh” là vơ cùng quan trọng nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước về đất đai.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 nhằm tìm ra những tồn tại
trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất tại thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện trên phạm vi ranh giới hành
chính tồn thành phố ng Bí. Bao gồm 11 đơn vị hành chính trực thuộc, trong

2


đó gồm 9 phường: Bắc Sơn, Nam Khê, Phương Đơng, Phương Nam, Quang
Trung, Thanh Sơn, Trưng Vương, Vàng Danh, Yên Thanh và 2 xã: Điền Công,
Thượng Yên Công.

- Phạm vi thời gian:
+ Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân tại thành phố ng Bí trong giai đoạn 2014-2018;
+ Hiện trạng sử dụng đất lấy đến 31/12/ 2018;
+ Số liệu thống kê của thành phố lấy trong giai đoạn 2014-2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GHĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp nâng cao
hiệu quả thực hiện các quyền này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ng Bí nói riêng và UBND
thành phố ng Bí nói chung trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất; là cơ sở để Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có những giải pháp để
quản lý và thực hiện công tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo đối với học viên, sinh
viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại học và
học viện đào tạo chuyên ngành Quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015). Chủ sở hữu là

cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt tài sản. Theo Điều 160, chủ sở hữu được thực hiện mọi
hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc
làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp
pháp của người khác (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015):
Theo Điều 186. Quyền chiếm hữu của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được thực
hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình
nhưng khơng được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189). Chủ sở hữu được sử dụng tài sản
theo ý chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi
ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác Điều 190. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa
thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 191).
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền
sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản (Điều 192). Chủ sở hữu có quyền bán, trao
đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc
thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với
tài sản (Điều 194). Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt
tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật (Điều 195).

4

2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong một chế
độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công
cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai
chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng
định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai. Theo
Điều 4, Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm

vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.

5


Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thực hiện quyền định đoạt đất đai. Hay nói cách khác, Nhà
nước là chủ thể đại diện của quyền sở hữu đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà
nước mang tính chất duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể hiện, pháp luật khơng
cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngồi hình thức sở hữu tồn dân về
đất đai do Nhà nước là người đại diện. Điều này có ý nghĩa đất đai luôn thuộc về chủ
thể nhất định là Nhà nước và pháp luật khơng cho phép có bất kì hành vi nào xâm
phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Ở Việt Nam, ngoài Nhà nước ra khơng
có bất kì tổ chức, cá nhân nào khác là người đại diện chủ sở hữu đất đai.
Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao
hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào đều thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hơn nữa, dù đất đai do bất cứ ai
sử dụng vào bất cứ mục đích gì thì cũng phải tuân thủ các quy định của Nhà nước.
Bên cạnh đó, cũng cần có sự phân biệt giữa quyền của Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu đất đai với quyền của Nhà nước với vai trò là người quản
lý đất đai. Điều này có nghĩa là khơng nên đồng nhất khái niệm chủ thể quyền sở hữu
đất đai với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai như: Chính phủ, ủy
ban nhân dân các cấp, cơ quan tài nguyên và môi trường ở trung ương và địa
phương. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai song các cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai không phải là chủ sở hữu. Các cơ quan này chỉ có trách nhiệm thực hiện
các chức năng cụ thể, riêng biệt trong quản lý đất đai, nhằm thay mặt Nhà nước
thống nhất quản lý và thực hiện nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai do pháp

luật quy định. Việc phân biệt này vừa tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa xác định rõ ràng, cụ thể vai trò đại diện của
chủ sở hữu đất đai, tránh tình trạng quy định sở hữu tồn dân về đất đai mang tính
chung chung, trìu tượng dẫn đến việc không xác lập được cơ chế quản lý đất đai cụ
thể, chặt chẽ. Như vậy, Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai:
vừa là chủ thể quyền sử dụng đất đai, vừa là một tổ chức chính trị – quyền lực tự
mình quy định cho các quyền năng và cách thức đại diện các quyền đại diện chủ sở
hữu đất đai. Sự khác biệt này được tại nên bởi tính đặc biệt của Nhà nước trong việc
thực hiện quyền và tính đặc biệt của đất đai với tư cách là một loại tài sản “đặc biệt”.
Khách thể của sở hữu Nhà nước đối với đất đai là toàn bộ vốn đất đai nằm
trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo, và lãnh hải. Khoa học
pháp lý nước ta quan niệm đất đai là khách thể đặc biệt của quyền sở hữu nhà nước.

6


Vì đất đai là “tài sản” đặc biệt do thiên nhiên tạo ra, có trước khi con người xuất hiện
trên trái đất. Hơn nữa, trong quá trình sử dụng, sự tác động của con người đối với đất
đai chỉ làm tăng hoặc giảm độ màu mỡ của đất thôi, chứ không làm cho đất đai bị
biến mất. Mặt khác, đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trị
vơ cùng quan trọng khơng chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân, cộng
đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước. Chính vì vậy, nó chỉ là
khách thể duy nhất của quyền sở hữu Nhà nước.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu
tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất
cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

7


thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng
mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với

các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng. Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai
trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được
mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi
người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được

8

giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy
thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay
cho thuê đất.
Theo Điều 5, Luật Đất đai 2013, Người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư

nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Người sử dụng đất cần tuân thủ các nguyên tắc sử dụng đất theo Điều 6,
Luật Đất đai như sau:
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

9


2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn hại đến lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử
dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo Điều 17. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thơng qua các hình thức sau đây:
1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
3. Công nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, nguồn
gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (Điều 20). Và cho
phép chuyển quyền sử dụng đất, tức là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Theo
Điều 10, Luật đất đai 2013).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ

chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất
khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Quyền và nghãi vụ của người sử dụng đất được quy định chi tiết tại các
mục 3, mục 4 và mục 5 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt

10


tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người

11


nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nông thôn.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở
Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới).
Ơxtrâylia là nước duy nhất chiếm tồn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất
trong khu vực châu Úc - châu Á - châu Đại Dương. Ôxtrâylia có sáu tiểu bang và
hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngồi ra, cịn có một vài lãnh thổ phụ
khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang. Các tiểu bang của Ôxtrâylia
bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia, Tasmania,
Victoria và Tây Ôxtrâylia.
Hệ thống quản lý đất đai của Ôxtrâylia được quy định trong Luật Đất đai
(Land Act) ban hành năm 1994 (Điều 522 Chương 9) với mục tiêu điều chỉnh các
vấn đề như phân phối đất, giấy tờ chứng nhận QSH, chuyển nhượng đất đai,
thông tin về quy hoạch đất đai cấp bang và cấp liên bang, về vấn đề sử dụng, chế
độ sử dụng khiếu nại liên quan đến đất đai. Các chức năng này được quy định
phân cấp quản lý cho các thống đốc bang và cấp liên bang là các Bộ trưởng bao
gồm Bộ Đất đai và Bộ Phát triển Nông nghiệp liên bang. Tại các bang, cơ quan
chấp hành trực thuộc các thống đốc bang phụ trách vấn đề về nông nghiệp, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển giao thông đô thị và cơ quan bảo tồn

12