Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn sông cầu huyện đồng hỷ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN NAM
TÊN ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SÔNG CẦU, HUYỆN ĐỒNG
HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Khoa

: Quản lí tài ngun

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Ngun, năm 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN NAM
TÊN ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SÔNG CẦU, HUYỆN ĐỒNG
HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Lớp

: K44 – ĐCMT

Khoa

: Quản lí tài ngun

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng Đại học Nơng lâm Thái Ngun. Sau khi hồn
thành khóa học ở trƣờng, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại UBND thị
trấn Sông Cầu , Huyện Đồng Hỷ, Tỉnh Thái Nguyên với đề tài:
“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn
Sông Cầu, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành. Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới :
Cô giáo – TS. Nguyễn Thị Lợi, ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ
em hồn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Ban lãnh đạo, tất cả các anh, chị, cô, chú cán bộ nhân viên trong UBND
thị trấn Sông Cầu, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện, quan
tâm em trong suốt quá trình thực tập để em có thể thực hiện tốt bài báo cáo thực tập
tốt nghiệp.
Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho
em học tập và trau dồi kiến thức đã học vào thực tế.

Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2016

Sinh viên thực hiện

Trần Văn Nam


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị trấn Sông Cầu ................ 37
Bảng 4.2 Kết quả cấp GCNSD đất nông nghiệp giai đoạn 20113-2015 ........ 39
Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSD đất ở giai đoạn 2013- 2015 ........................ 41
Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất của thị trấn Sông Cầu
giai đoạn 2013 – 2015 ....................................................................................... 42
Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD đất của thị trấn Sông Cầu năm 2013 .......... 43
Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSD đất của thị trấn Sông Cầu năm 2014 .......... 44
Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất của thị trấn Sông Cầu năm 2015 .......... 45
Bảng 4.8 Tổng hợp những trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCNQSD đất nông
nghiệp thị trấn Sông Cầu giai đoạn 2013 – 2015 ............................................ 46
Bảng 4.9 Tổng hợp những trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCNQSD đất ở giai
đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................ 47


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị thủ tƣớng

CV

Cơng văn

DT

Diện tích

DVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GDTX

Giáo dục thƣờng xuyên

KH-PTNMT

Kế hoạch – Phịng tài ngun mơi
trƣờng

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

Th.S

Thạc sĩ

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài Nguyên và Môi Trƣờng

TT

Thông tƣ

TW

Trung ƣơng

UBND

Uỷ ban nhân dân

STT

Số thứ tự

VPĐKQSD

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục đích ..................................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ....................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. ..................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1.Cở sở khoa học của đề tài ........................................................................... 4

2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 7
2.2.Khái quát những vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 9
2.2.1. Các khái niệm liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 9
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất ........................................... 11
2.2.3. Các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .... 14
2.2.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................. 25
2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nƣớc
và ở Thái Nguyên ............................................................................................ 25
2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nƣớc .......... 25
2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên .... 26
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ ....... 26
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 28
3.1 Đối tƣợng , phạm vi nghiên cứu ............................................................... 28
3.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 28


v

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 28
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................. 28
3.2.1 Địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 28
3.2.2 Thời gian nghiên cứu. ............................................................................ 28
3.2.3 Nội dung nghiên cứu thị trấn Sông Cầu, huyện Đồng Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 28
3.2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................... 29
3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 31

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Sông Cầu ....................... 31
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 31
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................... 32
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị Trấn Sông Cầu .............. 34
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 34
4.2.2 Tình hình sử dụng đất ............................................................................ 36
4.3 Đánh giá cơng tác cấp GCNQSD đất tại thị trấn Sông Cầu giai đoạn 2013- 2015 38
4.3.1 Đánh giá tình hình cấp GCNSD đất theo loại đất .................................. 38
4.3.2 Đánh giá tình hình cấp GCNQSD đất theo thời gian............................ 42
4.3.3. Tổng hợp các trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCNQSD đất thị trấn Sông
Cầu giai đoạn 2013 – 2015............................................................................. 45
4.4 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công
tác cấp GCNQSD đất thị trấn Sông Cầu trong thời gian tới ........................... 47
4.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 48
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 48
4.4.3 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký,cấp GCNQSD đất
trên địa bàn thị trấn Sông Cầu- huyện Đồng Hỷ- tỉnh Thái Nguyên .............. 49


vi

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 51
5.1. Kết luận .................................................................................................... 51
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 53


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm tự nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, cung cấp nguồn ngun vật liệu và khống sản, là khơng gian của sự
sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng
các cơng trình văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng.
Trong nhiều thế hệ, cha ơng ta đã có cơng gây dựng đất nƣớc bằng mồ
hơi và xƣơng máu để có đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày hôm nay. Để tiếp tục sự
nghiệp khai thác và bảo vệ tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nƣớc ta đã
ban hành văn bản luật phục vụ cơng tác quản lý có hiệu quả.
Hiến pháp nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam năm 1992 đã nêu rõ: “
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế
hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả”.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều do dân số tăng, kinh
tế phát triển, đặc biệt là q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc đang
diễn ra mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm
cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau trở nên khó khăn, các
quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng trên thì cơng tác cấp GCNQSD đất có vai trị
hết sức quan trọng, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất trên cơ sở đó Nhà nƣớc nắm chắc và quản chặt tồn bộ đất đai theo
pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu toàn đân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử đất đƣợc bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai đƣợc sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận
lợi cho ngƣời sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều


2

đó góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, ngƣời dân yên tâm sản xuất đầu
tƣ, tạo niềm tin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nƣớc ta.
Trên thực tế hiện nay thì cơng tác cấp GCN ở một số địa phƣơng diễn ra
rất chậm, hiệu quả công việc chƣa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chƣa
chuẩn xác, việc chuyển nhƣợng cho thuê đất diễn ra ngầm chƣa thơng qua cơ
quan Nhà nƣớc, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xẩy ra nhiều.
Nhận thức đƣợc vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời để khắc
phục những tồn tại trên thì việc làm cần thiết là thực hiện tốt công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy chủ cho các thửa đất để quản lý và
sử dụng đất đai có hiệu quả và đúng theo pháp luật. Đƣợc sự hƣớng dẫn của
Cô giáo – TS. Nguyễn Thị Lợi – Khoa Quản lý tài nguyên –Trƣờng Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị trấn Sông Cầu, huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2. Mục đích
- Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Sông
Cầu, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.
- Xác định những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác và đề xuất giải
pháp làm tăng tiến độ công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Sông
Cầu, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thai Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Nắm đƣợc các quy định của cơng tác cấp GCNQSD đất.
- Tìm hiểu những thuận lợi, khó khăn của thị trấn Sơng Cầu trong công
tác cấp GCNQSD đất.


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Có cơ hội học hỏi và rút ra đƣợc nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
cơng tác cấp GCNQSD đất, từ đó đƣa ra đƣợc những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dƣới luật về đất đai của trung ƣơng và ở địa phƣơng trong công tác
CGCNQSD đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đƣa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để cơng tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung đƣợc tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Cở sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
- Khái niệm :
V.V. Đôcutraiep (1846-1903) ngƣời Nga là ngƣời đầu tiên đã xác
định một cách khoa học về đất rằng: Đất l à t ầng ngoài của đá bị biến đổi
một cách tự nhiên

dƣới tác dụng tổng hợp của nhiều yếu tố. Theo

Đôcutraiep:Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên đƣợc hình thành
do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa
hình, khí h ậu và tuổi địa phƣơng.
V.R.Viliam (1863-1939) Viện sĩ thổ nhƣỡng nơng hóa Liên Xơ (cũ)
thì cho rằng đất là lớp tơixốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản

xuất ra những sản phẩm của cây trồng. Tiêu chuẩn cơ bản để phân biệt giữa
"đá mẹ" và đất là độ phì nhiêu, nếu chƣa có độ phì nhiêu, thực vật thƣợng
đẳng chƣa sống đƣợc thì chƣa gọi là đất. Độ phì nhiêu là khả năng của đất có
thể cung cấp nƣớc, thức ăn và đảm bảo các điều kiện khác để cây trồng sinh
trƣởng phát triển và cho năng suất. Nhƣ vậy độ phì khơng phải chỉ là số lƣợng
chất dinh dƣỡng tổng số trong đất mà là khả năng cung cấp chất dinh dƣỡng
cho cây nhiều hay ít. Khả năng đó nhiều hay ít (tức độ phì cao hay thấp) là do
các tính chất lý học, hóa học và sinh học của đất quyết định; ngồi ra cịn phụ
thuộc vào điều kiện thiên nhiên và tác động của con ngƣời.
Độ phì là một chỉ tiêu rất tổng hợp, là sự phản ảnh tất cả các tính chất
của đất. Nhƣ vậy, nguồn gốc của đất là từ các loại "đá mẹ" nằm trong
thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dƣới tác dụng của yếu tố lý học,


5

hóa học và sinh học, tạo ra độ phì nhiêu để cây trồng sinh trƣởng phát
triển và cho năng suất.
- Vai trò của đất đai :
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động. Trong q trình
lao động con ngƣời tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục
vụ cho con ngƣời, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa
là sản phẩm lao động của con ngƣời.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối
với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong giai đoạn hiện nay
khi đất nƣớc đang tiến hành cơng nghiệp hóa hiện đại hóa và mở cửa hội nhập

thì đất đai giữ một vị trí then chốt trong các ngành. Đồng thời đất đai là nguồn
lực cơ bản quan trọng nhất góp phần phát triển kinh tế xã hội.
- Phân loại đất đai :
Theo thống nhất về quản lý và sử dụng đất đai của luật đất đai 2013 đất
đai của nƣớc ta đƣợc phân loại theo các nhóm sau:
1: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng
năm khác
b) Đất trồng cây lâu năm
c) Đất rừng sản xuất
d) Đất rừng phòng hộ
e) Đất rừng đặc dụng
f) Đất nuôi trồng thủy sản


6

g) Đất làm muối
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất. Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác đƣợc pháp luật cho phép, đất trồng trọt, đất chăn ni, ni
trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ƣơm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa cây cảnh.
2: Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, xã hội, giáo dục và đào

tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự
nghiệp khác.
e) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thƣơng mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu
xây dựng làm gốm.
f) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông ( gồm cảng
hàng không, sân bay cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng
sắt, hệ thống đƣờng bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi, đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cơng cộng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng, đất cơng trình năng lƣợng, đất cơng trình bƣu chính, viễn
thơng, đất chợ, đất bãi thải xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác.
g) Đất cơ sở tơn giáo tín ngƣỡng
h) Đất làm nghĩa trang nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.


7

i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng.
j) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho ngƣời
lao động trong cơ sở sản xuất, đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản,
thuốc bảo vệ thực vật phân bón , máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất
nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của ngƣời sử dụng đất khơng
nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở.
3: Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai năm 2003
 Luật Đất đai năm 2003
 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003

 Thơng tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sở địa chính
 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành về quy định sử dụng đất
 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
 Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về hƣỡng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu
hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai


8

 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 4 năm 2008 của Chính
phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Luật đất đai năm 2013
 Luật Đất đai năm 2013;
 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Giá đất;
 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất;
 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;

 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 29 tháng 8 năm 2014của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
 Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 7 tháng 8 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về bản đồ địa chính;
 Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ địa chính
 Thơng tƣ số 28/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất


9

 Thông tƣ số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
 Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
2.2.Khái quát những vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.2.1. Các khái niệm liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1: Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý là sự tác động định hƣớng bất kỳ lên một hệ thống nào đó,
trật tự hóa nó và hƣớng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
- Quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền thức hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nƣớc về đất

đai, cũng nhƣ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhà
nƣớc đã nghiên cứu quỹ đất của toàn vùng từng địa phƣơng trên cơ sở các
đơn vị hành chính để nắm chắc hơn cả về số lƣợng và chất lƣợng, để từ đó có
thể đƣa ra các giải pháp và các phƣơng án quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất
để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất đƣợc giao đúng
đối tƣợng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất
hiệu quả và bền vững trong tƣơng lai tránh hiện tƣợng phân tán và đất bị bỏ
hoang hóa.
2.2.1.2: Vai trị quản lý của nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nƣớc về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội và đời sống nhân dân, cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lƣợc , quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ
đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất


10

nƣớc. Bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho
nhà nƣớc quản lý chặt chẽ về đất đai, giúp cho ngƣời sử dụng đất có các biện
pháp để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.
- Thơng qua cơng tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nƣớc quản lý toàn
bộ về đất đai về số lƣợng và chất lƣợng để làm căn cứ cho các biện pháp, bảo
vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ
sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng cử các tổ chức kinh tế, các doanh
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai
nhƣ chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tƣ... Nhà nƣớc kích thích
các tổ chức kinh tế, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện

mục tiêu kinh tế- xã hội và bảo vệ mội trƣờng.
2.2.1.3: khái niệm về quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức , hộ gia đình, các nhân
đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích theo quy định của pháp luật.
Đăng ký quyền sử dụng đất : Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực
hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
2. Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
3. Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất;


11

4. Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất;
5. Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
2.2.1.4:Lập và quản lý hồ sơ địa chính
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
a) Bản đồ địa chính;
b) Sổ địa chính;
c) Sổ mục kê đất đai;
d) Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

a) Số hiệu, kích thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí;
b) Ngƣời sử dụng thửa đất;
c) Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
d) Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chƣa thực hiện;
đ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về
quyền của ngƣời sử dụng đất;
e) Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính, hƣớng
dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền của ngƣời sử dụng đất
1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.


12

2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định

về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng
trình cơng cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật
có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, khơng làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn sử dụng đất mà khơng đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn
sử dụng.


13

4.3.1.3. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm ngƣời sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ nhƣ sau:
a) Nhóm ngƣời sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ nhƣ quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trƣờng hợp trong nhóm ngƣời sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ nhƣ quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế

theo quy định của Luật này;
b) Trƣờng hợp nhóm ngƣời sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia đƣợc theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và đƣợc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất của nhóm ngƣời sử dụng đất khơng
phân chia đƣợc theo phần thì ủy quyền cho ngƣời đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm ngƣời sử dụng đất.
3. Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện nhƣ sau:
a) Hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đƣợc công


14

chứng hoặc chứng thực, trừ trƣờng hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham
gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản đƣợc công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.2.3. Các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Luật Đất đai 2003
1. GCNQSDĐ đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất theo mẫu thống nhất
trong cả nƣớc đối với mọi loại đất.
Trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đƣợc ghi nhận trên
GCNQSD, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. GCNQSD đất do bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng phát hành
3. GCNQSD đất đƣợc cấp theo từng thửa đất
Trƣờng hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
và chồng thì GCNQSD đất phải ghi cả họ tên vợ và chồng.
Trƣờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSD đất đƣợc cấp cho từng cá nhân, hộ gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.


15

Trƣờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cƣ
thì GCNQSD đất đƣợc cấp cho cộng đồng dân cƣ và trao cho ngƣời đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cƣ đó.
Trƣờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tơn giáo thì
GCNQSD đất đƣợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngƣời có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tơn giáo đó.
4. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp GCNQSD đất, chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đơ thị thì khơng phải đổi
giấy chứng nhận đó sang GCNQSD đất theo quy định của luật này. Khi
chuyển quyền sử dụng đất thì ngƣời nhận quyền sử dụng đất đó đƣợc cấp

GCNQSD đất theo quy định của luật này.
* Luật Đất đai 2013
Luật đất đai 2013 bổ sung thêm :
- Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đƣợc cấp theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật xây dựng trƣớc ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSD
đất, trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 có
nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi sang GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này.
2.2.3.1. Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
* Mục đích của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đạt đƣợc các mục
đích sau:


16

Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các
biện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi
tiềm năng của khu đất đƣợc giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất
đai.giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thủ pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc – ngƣời quản lý chủ sở hữu đất đai với
ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là
quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai
theo đúng pháp luật. Vì vậy ngƣời đƣợc cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn

và điều kiện theo quy định của pháp luật.
* Yêu cầu của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Việc cấp GCNQSDĐ là cơng việc hết sức quan trọng, nó phải đƣợc
tiến hành lần lƣợt từng bƣớc vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào,
đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chƣa đủ điều kiện thì để lại đƣa vào
trƣờng hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trƣờng hợp đó bằng tài chính
để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại đƣợc, làm nhƣ vậy sẽ không bao
giờ cấp đƣợc. Phải chủ động tạo điều kiện để mọi ngƣời sử dụng đất thuộc
mọi đại phƣơng đều lần lƣợt đƣợc cấp GCNQSDĐ. Đồng thời phải đƣợc sự
lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.
* Đối tƣợng của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền vơi đất.
Nhà nƣớc cấp GCNQSDĐ cho những trƣờng hợp sau:
1. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trừ trƣờng hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phƣờng, thị trấn.


17

2. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trƣớc ngày luật đất đai này có hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc
cấp GCNQSDĐ.
3. Ngƣời đang sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 50 và điều 51 của
luật đất đai năm 2003 mà chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ.
4. Ngƣời đƣợc chuyển đổi chuyển nhƣợng, thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới đƣợc hình thành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân

dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc đã đƣợc thi hành.
6. Ngƣời trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Ngƣời sử dụng đất theo quy định tại điều 90, 91 và 92 luât đất đai 2003.
8. Ngƣời mua nhà ở gắn liền với đất.
9. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất.
* Điều kiện đƣợc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2.2.3.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất:
* Luật Đất đai 2003
1. Hộ gia đình , cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc UBND xã,
phƣờng, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì đƣợc cấp GCNQSDĐ và khơng phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời