Ứng dụng hệ thống thông tin đại lý(gis) phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai tại một số phường thuộc quận HAI bà trưng, thàng phố hà nội

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO
TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI

----------------------------




lê thị thu trang





ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ
công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số
phờng thuộc Quận Hai Bà Trng - Thành phố Hà Nội



luậN vĂn thạC sĩ nÔng nghiệP



Chuyên ngành : QUảN Lý ĐấT ĐAI
Mã Số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học : PGS.TS. Hồ THị LAM TRà



Hà NộI - 2009

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
i



Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
Luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
Luận văn này đã đợc cảm ơn và thông tin trích dẫn trong
Luận văn đều đợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2009
Tác giả luận văn



Lờ Th Thu Trang
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
ii



Lời cảm ơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, Bộ
môn Quản lý, Khoa Tài nguyên và Môi trờng - là ngời hớng
dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi thực hiện Luận
văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Viện Sau đại học - Trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân dân Quận Hai Bà
Trng, phòng Tài nguyên và Môi trờng Quận Hai Bà Trng, ủy
ban nhân dân phờng Quỳnh Mai, phờng Vĩnh Tuy đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi, giúp đỡ và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, t liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu Luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các học viên trong lớp,
những ngời thân trong gia đình và bạn bè đã luôn giúp đỡ và động
viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận
văn này.
Tác giả Luận văn


Lờ Th Thu Trang

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
iii



MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ tắt v
Danh mục các bảng vi

Danh mục các hình vii
Danh mục sơ ñồ viii
1. MỞ ðẦU i
1.1. ðặt vấn ñề 1
1.2. Mục ñích, yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN 4
2.1. Khái quát về quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính ñất ñai 4
2.2. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở một số nước 5
2.3. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở Việt Nam 12
2.4. Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý 28
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 41
3.1. ðối tượng nghiên cứu 41
3.2. Phạm vi nghiên cứu 41
3.3. Nội dung nghiên cứu 41
3.4. Phương pháp nghiên cứu 42
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
4.1. Vị trí ñịa lý, tình hình phát triển kinh tế xã hội và sử dụng ñất của quận
Hai Bà Trưng 44
4.1.1. Vị trí ñịa lý 44
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
iv



4.1.3. ðiều kiện giáo dục, y tế, dân số 47
4.1.4. Tình hình sử dụng ñất ñai 48
4.2. Vị trí ñịa lý, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng ñất của khu
vực nghiên cứu 49

4.2.1. Khu vực nghiên cứu 49
4.2.2. Phường Quỳnh Mai 50
4.2.2. Phường Vĩnh Tuy 51
4.3. Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất
ñai 52
4.3.1. Công tác cấp và trả giấy chứng nhận của Quận Hai Bà Trưng 52
4.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất
ñai ở khu vực nghiên cứu 55
4.3.2. Công tác thu thuế nhà ñất ở khu vực nghiên cứu 68
4.5. Xây dựng cơ sở dữ liệu 69
4.5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu cho từng phường 69
4.5.2. Liên kết các cơ sở dữ liệu 82
4.6. Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về ñất ñai 86
4.6.1. Quản lý thông tin 86
4.6.2. Cung cấp thông tin 86
4.6.3. Hướng dẫn tra cứu thông tin 94
4.7. Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu 96
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 99
1. Kết luận 99
2. ðề nghị 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
PHỤ LỤC 105

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
v



DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT
Chữ viết tắt

Chữ thường

CHXHCN
CNH-HðH
CNXH
CP
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá
Chủ nghĩa xã hội
Chính phủ
FAO
Food and Agriculture Organization
GCN
GIS
Giấy chứng nhận
Geographic Information System
LPTB
Nð
NVTC
PL
QH
Lệ phí trước bạ
Nghị ñịnh
Nghĩa vụ tài chính
Pháp lệnh
Quốc hội
QSDð Quyền sử dụng ñất
QSDðƠ
SL

Quyền sử dụng ñất ở
Sắc lệnh
TN&MT
TNCN
Tài nguyên và môi trường
Thu nhập cá nhân
TSDð
TT-BTC
Tiền sử dụng ñất
Thông tư Bộ Tài chính
UBND Uỷ ban nhân dân
VNDCCH Việt nam Dân chủ Cộng hoà
XPHC Xử phạt hành chính

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
vi



DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang
2.1 Biểu thuế ñiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra 15

2.2 Phân bổ các bậc thuế ñất ñô thị theo vị trí của từng loại ñường phố 24

4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 46

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 quận Hai Bà Trưng 49

4.3 Diện tích ñất của khu vực nghiên cứu 50

4.4 Tổng hợp số liệu cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ của quận Hai Bà Trưng 53

4.5 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 1998-
2004 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 56

4.6 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 2005-
2008 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 57

4.7 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
ñất ñai phải thực hiện năm 2000, 2001 59

4.8 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
ñất ñai phải thực hiện năm 2002, 2003, 2004 61

4.9 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm
2002, 2003, 2004 62

4.10 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
ñất ñai phải thực hiện năm 2005, 2006 64

4.11 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về
ñất ñai phải thực hiện năm 2007, 2008 66

4.12 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm
2005, 2006, 2007, 2008 67

4.13 Tổng hợp thuế nhà ñất của hai phường từ 2005-2008 68

4.14 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất theo hệ thống hồ sơ ñịa chính 72

4.15 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai 74

4.16 Thuộc tính của cơ sở dữ liệu giao thông 79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
vii



DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên hình Trang
2.1 Các hợp phần thiết yếu cho GIS 30

2.2 Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS 31

2.3 Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý 31

2.4 Các phần mềm HTTÐL ñược sử dụng ở Việt Nam[43] 39

4.1 Sơ ñồ ñịa giới hành chính quận Hai Bà Trưng - Thành phố Hà Nội 45
4.2 Diện tích các nhóm ñất trên ñịa bàn Quận Hai Bà Trưng 48

4.3 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa ñất phường Quỳnh Mai 70

4.4 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa ñất phường Vĩnh Tuy 70

4.5 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Quỳnh Mai 71

4.6 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Vĩnh Tuy 71

4.7 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất phường Quỳnh Mai trên Excel 73

4.8 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất phường Vĩnh Tuy trên Excel 73

4.9 Thuộc tính vị trí của thửa ñất phường Vĩnh Tuy 76

4.10 Thuộc tính của thửa ñất theo nội dung HSðC 77

4.11 Thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai 78

4.12 Sơ ñồ phố Minh Khai và ngõ 349 của phố Minh Khai, Phường
Vĩnh Tuy 80

4.13 Sơ ñồ phố Quỳnh Mai và ngõ C7A của phố Quỳnh Mai, Phường
Quỳnh Mai 81

4.14 Liên kết cơ sở dữ liệu không gian thửa ñất phường Quỳnh Mai và
Vĩnh Tuy Quận Hai Bà Trưng 83

4.15 Sơ ñồ phân loại ñường phố phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy - quận
Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội 83
4.16 Sơ ñồ vị trí thửa ñất của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi
ñã liên kết 85

4.17 Sơ ñồ ñơn giá ñất quy ñịnh năm 2009 của phường Quỳnh Mai và
Vĩnh Tuy sau khi ñã liên kết 85

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
viii

4.18 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa ñất 87

4.19 Những thửa ñất của phường Quỳnh Mai ñược cấp GCN năm 2008 88

4.20a Những thửa ñất của Phường Vĩnh Tuy ñược cấp GCN ñã thực hiện
NVTC 88

4.20b Những thửa ñất của Phường Vĩnh Tuy ñược cấp GCN còn nợ
TSDð 89

4.21 Kết quả tìm kiếm những thửa ñất chưa ñược cấp GCN ở hai
phường 89

4.22 Chỉnh lý biến ñộng tách, nhập thửa ñất trên bản ñồ 90

4.23a Tìm kiếm và tính thuế ñất hàng năm cho các thửa ñất 92

4.23b Thuế ñất năm 2009 của hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy 92

4.24a Tìm kiếm thông tin thửa ñất trong Mapinfo 93

4.24b Mẫu phiếu ñược tạo ra theo các thông tin ñã tìm kiếm 94

4.25a Tìm kiếm thửa ñất theo 1 thông tin cho trước 95

4.25b Kết quả tìm kiếm thửa ñất theo 1 thông tin cho trước 95

4.26a Tìm kiếm thửa ñất theo nhiều thông tin cho trước 96

4.26b Kết quả tìm kiếm thửa ñất theo nhiều thông tin cho trước 96

4.27 Một số mẫu sổ quản lý ñất ñai theo cách ghi chép thủ công ở
phường Quỳnh Mai và Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 97

4.28 Tìm kiếm thủ công hồ sơ theo ghi chép trong sổ sách ở Phòng
TN&MT quận Hai Bà Trưng 98



DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ
STT Tên sơ ñồ Trang
2.1 Hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung 29
2.2 Mô hình cơ sở dữ liệu của GIS 32
2.3 Mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 33
2.4 Sự liên kết giữa hai loại thông tin cơ bản trong hệ cơ sở dữ liệu GIS 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
1



1. MỞ ðẦU

1.1. ðặt vấn ñề
ðiều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh: ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa

học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp
luật quy ñịnh của Nhà nước ñều thuộc sở hữu toàn dân.
ðiều 5, Luật ðất ñai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao
nhất ñối với ñất ñai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết ñịnh
mục ñích sử dụng ñất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất);
quy ñịnh hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho
thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất.
Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các
chính sách tài chính về ñất ñai như sau: Thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất;
thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết
phần giá trị tăng thêm từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất
mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua
hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người
ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích
và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
ñịnh và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác
hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
2



theo quy ñịnh của pháp luật".
Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là
nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng ñể chúng ta thực hiện chiến lược ñẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, xây dựng nền tảng ñể ñến năm 2020
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp. Nguồn thu ngân sách nhà

nước từ ñất ñai bao gồm: Tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng ñất sang ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
ñất, chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình thức ñược Nhà nước giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất; tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê; thuế sử
dụng ñất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tiền thu từ việc xử phạt
vi phạm pháp luật về ñất ñai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng ñất ñai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai.
Ở các ñịa phương công tác tính toán và thu nghĩa vụ tài chính về ñất ñai
còn gặp nhiều bất cập như chưa ñồng bộ, chưa ñầy ñủ, chưa chính xác, do hệ
thống bản ñồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa ñất và chủ sử dụng
ñất còn thiếu và chưa ñược lưu trữ quản lý một cách khoa học. Vì vậy, việc thu
các loại nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với người sử dụng ñất gặp rất nhiều
khó khăn, mất nhiều thời gian, công ñoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công
bằng, minh bạch. Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và các
phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội thì hệ
thống thông tin ñịa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng ñể xây dựng hệ thống
thông tin ñất khoa học. Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước xây dựng, hệ thống
hoá, lưu trữ, cập nhật, xử lý toàn bộ thông tin ñất ñai phục vụ nhu cầu nắm
chắc và quản chặt quỹ ñất và các nguồn lợi từ ñất. Do vậy, ñể tính toán, thu và
quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu
phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết. Về phía Nhà quản lý sẽ xác ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
3



nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai;
về phía người sử dụng sẽ biết ñầy ñủ các thông tin về thửa ñất và các khoản
nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải nộp khi ñược nhà nước trao quyền sử dụng

ñất cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ
cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, ñược sự phân công
của Viện Sau ðại học, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà
chúng tôi tiến hành làm luận văn tốt nghiệp: "Ứng dụng hệ thống thông tin
ñịa lý (GIS) phục vụ công tác quản lý tài chính về ñất ñai tại một số phường
thuộc Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội".
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
+ ðánh giá công tác cấp giấy chứng nhận QSDð và thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng ñất ở Quận Hai Bà Trưng và khu vực nghiên cứu.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về ñất ñai
bằng phần mềm Mapinfo của hệ thống thông tin ñịa lý GIS ở hai phường:
Quỳnh Mai, Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội.
+ Quản lý thông tin về nghĩa vụ tài chính của các chủ sử dụng ñất trên
ñịa bàn nghiên cứu phục vụ công tác quản lý tài chính về ñất ñai và biến ñộng
ñất ñai.
1.2.2. Yêu cầu
+ Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý ñất ñai
nói chung và công tác quản lý tài chính về ñất ñai nói riêng ở cấp quận và
phường.
+ Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tra cứu, tính toán, thu
và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở khu vực nghiên cứu,
ñánh giá những ưu ñiểm, hạn chế của hệ thống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
4



2. TỔNG QUAN

2.1. Khái quát về quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính ñất ñai
Quản lý ñất ñai là một ngành khoa học có truyền thống lâu ñời. Ngay từ
xã hội nguyên thuỷ con người ñã tổ chức khai thác nguồn sống từ những vùng
ñất ñang sinh sống, tạo dựng chỗ ở và truyền lại cho ñời sau những kiến thức
ñã tích luỹ ñược ñể diễn tả các lô ñất sở hữu. Khái niệm quản lý ban ñầu chỉ
giới hạn trong nội dung phân chia ranh giới thửa ñể xác ñịnh quyền sở hữu và
từ ñó xác ñịnh nghĩa vụ nộp thuế trong thời phong kiến, nhưng ngày nay ñã
tiến tới mục tiêu ñảm bảo tính trật tự, công bằng trong hệ thống hành chính
của quá trình sử dụng ñất và kiểm soát tình trạng môi trường... Vì thế, quản lý
ñất ñai ngày càng có vai trò quan trọng và là một quá trình mang tính liên tục
theo thời gian và không gian, ñồng thời quản lý ñất ñai cũng mang tính ñịa
phương và giai ñoạn. Nước ta trong một thời gian rất dài là một nước nông
nghiệp, với cơ chế quản lý ñất ñai và tư duy của một nền sản xuất nông
nghiệp. Trong giai ñoạn ñổi mới nền kinh tế xã hội hiện nay, ñể ñáp ứng ñược
yêu cầu của công cuộc CNH-HðH ñất nước, tư duy cũng như nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai cần phải ñược ñổi mới và hiện ñại hoá.
Với vị thế là công cụ hữu hiệu ñể bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống
trị và trật tự xã hội, Nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác ñộng lên các
quan hệ kinh tế liên quan tới việc sử dụng ñất và sở hữu ñất. Ngay từ lúc sơ
khai của Nhà nước, việc sở hữu ñất ñai ñã từng là nguồn căn bản chủ yếu tạo
nên của cải và sự giàu có của mỗi cá nhân và mỗi tập thể nhỏ. Vì vậy, Nhà
nước ñã thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này, từ ñó thuế ñất
ñã trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia [16].
ðất ñai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc. Ngày nay, ñất ñai là một nguồn lực vô cùng quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
5

trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội của bất kỳ một quốc gia nào.
Việc quản lý và sử dụng ñất có khoa học và hiệu quả sẽ thúc ñẩy sự phát triển
mạnh mẽ của ñất nước. Nguồn lợi từ ñất mang lại là to lớn, nhưng ñể khai thác,
sử dụng ñem lại lợi ích cho cộng ñồng và cá nhân, trước mắt và lâu dài, mỗi
Nhà nước ñều quy ñịnh rõ nghĩa vụ tài chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai.
2.2. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở một số nước
2.2.1. Cộng hoà Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai bao gồm:
+ Thuế ñất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng
ñất nông nghiệp. ðối tượng chịu thuế ñất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại
ñất nông nghiệp, không kể ñất ñó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính
thuế là diện tích, giá ñất và thuế suất.
Giá ñất của từng hạng ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào thu nhập của từng
hạng ñất và quan hệ cung - cầu về ñất. Giá ñất do cơ quan thuế và hội ñồng xã
bàn bạc, ấn ñịnh. Giá ñất thường ñược ñiều chỉnh 5 năm một lần. Giá ñất làm
căn cứ tính thuế ñất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng ñất tốt hay
xấu. Vì thế, cơ quan ñịa chính phải theo dõi hạng ñất ñể kiểm tra lại giá ñất.
Pháp chia ñất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về
ñộ phì, ñộ ẩm, ñộ dốc và vị trí tiện lợi của ñất. Thuế suất ñối với từng hạng
ñất do tỉnh quyết ñịnh hàng năm nhưng không ñược quá mức tối ña là 20%.
Thuế suất hàng năm ñược quy ñịnh căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu
của ñịa phương, giá ñất, diện tích ñất.
+ Thuế ñất ở và ñất xây dựng: ðối tượng nộp thuế này là các chủ sở
hữu ñất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và ñã ñăng ký ghi tên vào sổ thuế.
Mức thu thuế ñất ở và ñất xây dựng do chính phường ñịa phương ấn ñịnh theo
khung thuế của Nhà nước. Mức thuế có thể ñiều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
6

nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của ñịa phương. Những
diện tích ñất sử dụng vào mục ñích công cộng như xây dựng các công trình
tôn giáo, giáo dục, y tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã... ñược
miễn thuế.
Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng
khi chuyển QSDð, Pháp áp dụng thuế thu nhập ñối với khoản thu nhập không
thường xuyên ñối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc thuế
trong lĩnh vực ñất ñai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất ñộng sản trên thị trường [14].
2.2.2. Thụy ðiển
Thuế trong lĩnh vực ñất ñai ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh trong ñạo luật
về thuế bất ñộng sản, thuế tài sản.
Thuế bất ñộng sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và ñất gồm: Khu xây
dựng, các loại ñất xây dựng và các loại ñất khác như: ñất ở, ñất bao quanh
nhà, ñất nhà nước, ñất lâm nghiệp, ñất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu.
Thụy ðiển không áp dụng thuế bất ñộng sản ñối với bất ñộng sản sử dụng vào
mục ñích công cộng. ðối tượng nộp thuế này là chủ sở hữu ñất và nhà. Căn
cứ tính thuế này là diện tích, giá nhà, ñất tính thuế và thuế suất. Hàng năm
chủ sử hữu ñất phải ñăng ký bất ñộng sản tại cơ quan quản lý nhà ñất. Cơ
quan quản lý nhà ñất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan
thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại ñất, giá ñất... Cơ quan thuế ñịa phương lưu
giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của từng chủ sử dụng ñất. Giá ñất tính
thuế ñược xác ñịnh 6 năm/1 lần. Căn cứ ñể xác ñịnh giá tính thuế là giá của
từng loại ñất trên thị trường của 2 năm trước và bằng 75% giá thị trường 2
năm trước. Giá ñất ñược xác ñịnh chủ yếu căn cứ vào hiệu quả kinh tế do ñất
mang lại. Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm.
Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất ñộng sản, các hộ nông dân,

chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
7



gửi ngân hàng). Thụy ðiển quy ñịnh nếu tài sản chung có giá trị từ
800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế. Thuế tài sản ñược tính theo biểu
thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5% ñược áp dụng với tổng giá trị tài
sản từ 800.000 SEK ñến dưới 1.300.000 SEK; 2,6% ñược áp dụng với tổng giá
trị tài sản từ 1.300.000 ñến dưới 3.600.000 SEK; 3% áp dụng khi tổng giá trị
tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên.
Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy ðiển ñã hoàn toàn quản lý và tạo ra
hệ thống cân bằng, tự ñộng tác ñộng ñến việc bình ổn ñất ñai, bất ñộng sản [14].
2.2.3. Hoa Kỳ
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó
cũng là khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh
sát, cứu hoả... Tuy nhiên tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống
nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên
ñược tính toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñi ñánh giá lại nhà ñất
ñể áp thuế cho ñúng giá thị trường [12].
2.2.4. ðài Loan
ðài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km
2
, trong ñó 69% tổng
diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện
tích ñất thuộc sở hữu tư nhân. Cơ chế tài chính ñang vận hành trong thị
trường ñất ñai của ðài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể
học tập ñể áp dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân ñịa quyền".
ðài Loan thực hiện chính sách "Bình quân ñịa quyền" ñể ñiều tiết thu nhập

của người chủ sở hữu khi họ bán ñất.
"Bình quân ñịa quyền" ñược hiểu là: Quá trình hình thành giá trị ñất
bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa ñất ñó, do con người ñầu tư cải
tạo mà làm tăng giá trị ñất. Ai ñầu tư cải tạo làm tăng giá trị ñất thì người ñó
ñược hưởng. Nếu do CP bỏ tiền ñầu tư làm tăng giá trị ñất thì phần hưởng giá
trị ñó thuộc về Nhà nước. Như vậy trong quá trình mua bán ñất, trừ phần giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
8



trị ban ñầu do chủ ñất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo
giá trị gia tăng ñó ñể phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội.
Từ năm 1956-1968, ðài Loan tiến hành việc tự khai báo giá ñất: người
sở hữu ñất tham khảo bảng giá công bố của CP ñể tự báo giá ñất của mình,
lấy ñó làm cơ sở ñể nộp thuế sử dụng ñất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán
ñất. Khi khai báo có ñến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố. CP cho
phép khai báo giá ñất ñược thấp hơn 20% so với giá của CP. Trường hợp chủ
ñất ñó không khai báo thì lấy theo giá ñất của CP nhưng ñược giảm 20% như
các chủ ñất khác [1], [22], [23].
Ở ðài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực ñất ñai bao gồm:
Thuế giá trị ñất: ðây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực ñất ñai.
Loại thuế này thu vào các loại ñất ñai. ðối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu
ñất. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá ñất tính thuế, thuế suất. Về thuế suất, áp
dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường ñược dùng ñể tính
thuế cho ñất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5%. Ngoài thuế
suất thông thường, ðài Loan còn quy ñịnh một số thuế suất ñặc biệt ñối với
một số loại ñất như: ðất ở có thuế suất là 0,2%; ñất dùng cho cơ quan, sự
nghiệp có thuế suất là 1%; ñất dùng vào công trình công cộng có thuế suất là
0,6%; ñất ñai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến.

Thuế giá trị ñất tăng thêm: ðây là sắc thuế thu trên phần giá trị ñất tăng
thêm tại thời ñiểm ñất ñược chuyển nhượng. ðối tượng nộp thuế là người chủ
cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao ñổi. Nhà
nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không
bình thường. Căn cứ tính thuế giá trị ñất tăng thêm là giá trị ñất tăng thêm và
thuế suất. Giá trị ñất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá
của lần mua vào ngay trước ñó. Việc xác ñịnh giá chuyển nhượng của ñất phụ
thuộc vào loại ñất. ðối với ñất thường, CP có biểu giá trị ñược áp dụng tại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
9



thời ñiểm chủ ñất kê khai chuyển nhượng. Trong trường hợp giá trị của CP
ñưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ ñược dùng
làm căn cứ ñể tính toán. ðối với ñất CP trưng mua, cơ sở tính toán là giá ñất
trúng ñấu giá. Giá trị ròng tăng thêm ñược tính trên cơ sở giá tại thời ñiểm
công bố trừ ñi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ ñược ñiều chỉnh
theo chỉ số giá hàng tiêu dùng ñược Nhà nước công bố. Thuế suất thuế giá trị
tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:
+ Nếu giá trị tổng thể tăng ñến 100% giá công bố ban ñầu hoặc giá tại thời
ñiểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% ñến 200% giá công bố ban ñầu
hoặc giá tại thời ñiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên,
ñối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban ñầu hay giá tại
thời ñiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, ñối với
phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi mua bán ñất ñai, ñất ñó phải ñược ñăng ký tên chủ mới trước
khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần

chuyển nhượng sau [14].
"Bình quân ñịa quyền" ñược coi là quốc sách cơ bản của ðài Loan và
ñược quy ñịnh trong Hiến pháp. Mục ñích chủ yếu là ñể ñạt ñến mục tiêu
cùng hưởng lợi ích về ñất ñai khi giá trị ñất ñai tăng lên do tăng dân số, do xã
hội phồn vinh, do kinh tế tiến bộ và do chính trị thành công làm cho toàn dân
ñều ñược hưởng, mọi tiềm năng ñất ñai ñều ñược tận dụng. Kết quả là Nhà
nước thu ñược tiền từ sự gia tăng giá trị ñất, sử dụng ñất hiệu quả và ngăn
chặn ñược tình trạng ñầu cơ ñất ñai [1].
2.2.5. Trung Quốc
Từ 01/07/1997, Trung Quốc ñược chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4
thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính ñặc biệt (Hồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
10



Kông). Theo luật quản lý bất ñộng sản của Trung Quốc thì tương tự với việc
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao
QSDð thuộc sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là QSDð) trong một số năm
nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDð của người sử dụng ñất ñược
gọi là xuất chuyển nhượng QSDð.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm.
Xuất chuyển nhượng QSDð của UBND cấp huyện trở nên ñể làm nhà ở là
phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với CP hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy ñịnh của CP.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải thực hiện theo kế hoạch và bước
ñi của UBND cấp huyện thị. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng ñất,
thời hạn sử dụng và các ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện

tỉnh về quy hoạch xây dựng và nhà ở phối hợp xây dựng phương án theo quy
ñịnh của Chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn,
sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện thị mới tiến hành thực hiện, UBND
huyện thị trực thuộc trung ương quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hay thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
TSDð trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDð bằng thương
lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ TSDð ñều phải thuộc ngân sách, ñưa vào dự toán ñể dùng vào việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
11



xây dựng cơ sở hạ tầng và màu mỡ ñất ñai. CP quy ñịnh cụ thể việc nộp
TSDð và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất
ñược xuất phát phải ñúng mục ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau
một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ
hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng QSDð; nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa
vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDð mà không ñược bồi thường; trừ trong
trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan
hay do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. ðối
với QSDð có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất
ñộng sản phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:
+ ðã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDð theo ñúng hợp ñồng và
ñã có giấy chứng nhận QSDð.

+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDð ñể phát triển ñất ñai, ñối với
công trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư >25% tổng ngạch, ñối với dự án phát
triển ñất thì ñã có ñảm bảo sử dụng ñất công nghiệp hay ñất xây dựng khác.
Việc xuất chuyển nhượng QSDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu ñược giao cho trung tâm tư
vấn và ñịnh giá bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia
ñầu tiên về bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuyển hoá thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc [22], [23], [24].
2.2.6. Mailaysia
Những chính sách ñất ñô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc
thúc ñẩy phát triển nền kinh tế xã hội của Malaysia. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế
Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng. Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là
tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội. Các chính sách ñất ñô thị
ñã ñược soạn thảo ñể giúp ñạt ñược mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm
nghèo. Vì những diện tích lớn ở Malaysia ñược sở hữu trong thời kỳ thuộc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
12



ñịa, nên trong nhiều trường hợp CP phải thu hồi ñất tư khi muốn thực hiện
những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hồi ñất ñai rất mạnh
không những cho những dự án công cộng mà còn ñể bán lại cho tư nhân. CP
can thiệp vào phát triển ñất ñai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và ñất ñai.
Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển ñất ñai nào nếu không ñược
sự cho phép của chính quyền ñịa phương. ðể ngăn chặn việc tích tụ ñất của
những người mua ñược ñất rẻ ñể xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy ñịnh là ñất
phải ñược phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. ðể
ngăn chặn những người mua ñược ñất bán lại ñể thu lợi nhuận nhanh chóng,
các lô nhà phải kèm theo ñiều kiện là chúng không thể ñược bán hoặc chuyển

nhượng nếu không ñược chính quyền tiểu bang cho phép.
Chính quyền bang ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất ñộng sản
ñược dùng ñể giảm thiểu sự ñầu cơ ñất và bất ñộng sản. Chính sách yêu cầu
chủ ñầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm
người Malaysia nhất ñịnh. ðiều này dựa trên lý luận rằng nếu ñể mặc cho tác
ñộng của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên
thị trường ñất, Nhà nước yêu cầu các nhà ñầu tư ñất ñai tư nhân phải dành một
phần nhất ñịnh trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo,
chỉ tiêu này quy ñịnh cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5%
- 15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà ñầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ
lệ 30% nhất ñịnh những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ [12].
2.3. Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở Việt Nam
2.3.1. Quản lý ñất ñai ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Các nhà nước phong kiến Việt Nam
Trải qua 4 thế kỷ dưới triều Lý - Trần - Hồ (năm 1010 ñến năm 1407)
do tình hình kinh tế xã hội tương ñối ổn ñịnh trong thế phát triển ñi lên, với
dân số tăng nhanh, ñời sống ñược nâng cao, nên có thể nói từ thế kỷ XI ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
13



thế kỷ XV là những thế kỷ mở rộng ruộng ñồng, gia tăng làng mạc ñể giải
quyết vấn ñề ruộng ñất cho một số lượng nông dân ngày càng ñông ñảo, ñồng
thời cũng ñể ñảm bảo sự phình ra mau chóng của số lượng các lãnh chúa quý
tộc và ñịa chủ. ðặc ñiểm chung về chính sách ruộng ñất của các triều ñại Lý -
Trần - Hồ là áp ñặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả các
loại ruộng ñất công của làng xã và các loại hình ruộng ñất tư hữu, coi ñó là cơ
sở quan trọng nhất của chế ñộ phong kiến trung ương tập quyền. Tuy nhiên
mỗi một triều ñại ñều có các phương pháp xử lý các mối quan hệ ñất ñai theo

một cách riêng, phù hợp với từng giai ñoạn phát triển của nền kinh tế xã hội
và quyền lợi cụ thể của giai cấp và dòng họ nắm quyền.
- Nhà Lý: Với nền kinh tế nông nghiệp, tô thuế ruộng ñất ñóng một vai
trò hết sức quan trọng trong ngân sách của nhà nước phong kiến. Nhà Lý ñã
có nhiều chính sách liên quan ñến tô thuế, một mặt nhằm khuyến khích sản
xuất, gia tăng quỹ ñất nông nghiệp mặt khác vẫn phải ñảm bảo ngân sách cho
triều ñình. Một ñiểm yếu của nhà Lý là ñã không tiến hành ñược việc ño ñạc
ruộng ñất và lập ñịa bạ cho nên việc thu thuế chủ yếu dựa vào lời khai của các
xã, không tránh khỏi tệ ẩn lậu và thất thu.
- Nhà Trần: ðể tận thu cho ngân sách triều ñình trên cơ sở một chính
quyền mạnh, nhà Trần ñã thi hành chính sách ñối với cả hai nguồn lực chính
của nền sản xuất phong kiến là ñinh và ñiền (lực lượng sản xuất và tư liệu sản
xuất). Năm 1242, Trần Thái Tông ñịnh lệ thu tô mỗi mẫu là 100 thăng thóc (1
thăng = 1,2-1,4 kg). ðây là mức thu thuế ruộng tư, còn ruộng công làng xã
mức thuế cao hơn hẳn, ruộng thượng ñẳng mỗi mẫu là 680 thăng. Mức thuế
ruộng tư là 6%, mức thuế ruộng công là 40% sản lượng thu hoạch. Cũng từ
năm 1242, Trần Thái Tông ñặt thêm thuế thân nhưng vẫn dựa trên cơ sở
ruộng ñất sở hữu "nhân ñinh có ruộng ñất thì nộp tiền thóc, người không có
ruộng ñất thì ñược miễn cả".
- Nhà Hồ: Những chính sách về ñất ñai và nông nghiệp của nhà Hồ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
14



chứa ñựng những cải cách táo bạo và tương ñối triệt ñể, ghi lại dấu ấn sâu sắc
trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Nhà Hồ có chính sách giảm tô thuế cho
các loại ruộng ñất nói chung và mong muốn hướng tới sự công bằng hơn
trong việc ñánh thuế.
- Thời Lê: Pháp luật về ruộng ñất ñược thể hiện qua các chiếu chỉ, các

luật lệ, các quy ñịnh của nhà nước ban hành trong nhiều ñời vua nhà Lê. Tuy
nhiên văn bản có giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất của nhà Lê là bộ
"Quốc triều hình luật" thường ñược gọi là "Luật Hồng ðức", ban hành năm
1483. Những quy ñịnh về ruộng ñất nằm trong quyển III, chương ðiền sản.
Luật quy ñịnh xử phạt nặng việc ẩn lậu ruộng ñất công: "Giấu ruộng
ñất, ao hồ, ñầm của công (không nộp thuế) từ 1 mẫu trở lên thì xử tội biếm,10
mẫu trở lên xử tội ñồ, 50 mẫu trở lên thì xử tội lưu, tội chỉ ñến lưu châu xa là
cùng và phải bồi thường gấp 3 lần tiền thuế, nộp vào kho. Thưởng cho người
tố cáo". Luật cũng xử nghiêm khắc các trường hợp trốn thuế.
- Nhà Nguyễn: Từ 1805 - 1836, vua Gia Long, Minh Mạng ñã hoàn tất
xong công việc ño ñạc và lập sổ ñịa bạ cho khoảng 15.000 - 18.000 xã thôn cả
nước với hơn 4.365.000 mẫu. Năm 1815, Bộ Quốc Triều Hình Luật gồm 22
quyển với 398 ñiều ñược ban hành. Thành quả lớn nhất của công tác quản lý
ñất ñai triều Nguyễn là hoàn thiện hệ thống sổ ñịa bộ toàn quốc. Sổ ñịa bộ lập
theo làng xã; từng thửa ñất ghi rõ diện tích, vị trí, loại ruộng ñất, người sở hữu
(công, tư...) lập thành 3 bộ nộp lên bộ hộ ñể ñóng dấu kiềm và lưu 1 quyển,
chuyển về cấp tỉnh, xã lưu 1 quyển, cứ ñịnh kỳ 5 năm làm lại sổ ñịa bộ 1 lần.
Thuế ruộng ñất vẫn là nguồn thu nhập chính của nhà Nguyễn. Các
khoản thuế ñiền thổ ở Việt Nam vào năm 1840 chiếm trên 58% thu nhập quốc
gia. Gia Long ñã chia cả nước thành 4 khu vực có biểu thuế khác nhau. Các
thứ thuế ñất tuỳ theo loại cây trồng mà ñịnh thuế. Năm 1836, Minh Mạng ñã
chia lại khu vực và ñịnh lại mức thuế chủ yếu theo xu hướng tăng thuế từ 10 -
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
15



20 thăng 1 mẫu. Từ năm 1875, khi mà tỷ lệ ruộng công chỉ còn dưới 20% trên
phạm vi toàn quốc thì triều ñình nhà Nguyễn ñã quyết ñịnh thay ñổi luật thuế
ñiền thổ, ñánh thuế ruộng công và ruộng tư như nhau. Bảng 2.1 thể hiện mức

thuế ở miền Bắc trước và sau khi thay ñổi luật thuế.
Bảng 2.1. Biểu thuế ñiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra
(ñơn vị: thăng/mẫu)
Công ñiền Tư ñiền
Loại ñất

Hạng ñất
Trước 1875 Sau 1875 Trước 1875 Sau 1875
Nhất 80 40 26 40
Nhì 56 30 20 30
Ba 33 20 13 20
(Nguồn: Nguyễn Văn Khánh, 2000)

Như vậy, biểu thuế ñược thay ñổi theo hướng cân bằng giữa mức thuế
ruộng công và tư nghĩa là ñịnh suất thuế ruộng tư tăng lên còn thuế ruộng
công giảm xuống, sau thời ñiểm năm 1875 [16].
2.3.1.2. Thời Pháp thuộc (1858 - 1954)
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng áp dụng thuế ñất với tên
gọi là thuế "ðiền thổ" thu vào ñất ở, ñất vườn của các chủ ñất. Chủ sở hữu
ruộng ñất thu tô của tá ñiền và nộp thuế nông nghiệp cho Nhà nước mức thuế
rất cao. Ngay cả quan chức người Pháp là Luro (1877) và Henry (1930) cũng
phải gửi văn bản khiếu nại chính quyền thuộc ñịa thu thuế quá nặng [16].
2.3.1.3. Thời Mỹ - Nguỵ ở Miền Nam (1954 - 1975)
Sau hội nghị Giơnevơ nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền
Nam - Bắc. Miền Nam ñặt dưới sự kiểm soát của Mỹ - Nguỵ. Thời kỳ ñầu, ở
các tỉnh miền Nam còn song song tồn tại ba chế ñộ ñiền thổ.
Nổi bật chính sách quản lý ñất ñai thời kỳ này là chính sách "Cải cách
ñiền ñịa" của chính quyền Ngô ðình Diệm và "Luật người cày có ruộng" của
Nguyễn Văn Thiệu. Cải cách ñiền ñịa chia làm hai giai ñoạn: "Quy chế tá
ñiền" và "Tiểu ñiền chủ hoá tá ñiền". Trong giai ñoạn 1, mức tô quy ñịnh từ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……………
16



15 - 25% ñối với khế ước tá ñiền loại A (ruộng thục ñang canh tác) và loại B
(ruộng bỏ hoang). ðối với khế ước loại C (ruộng hoang của ñịa chủ vắng mặt
hoặc cam kết không khai thác lại) ñược miễn tô năm ñầu, năm thứ hai phải
ñóng 1/2 mức tô và năm thứ 3 phải ñóng 3/4 mức tô. "Luật người cày có
ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu gồm 3 ñiều chủ chốt là: Hạn ñiền, hữu sản hoá
nông dân (cấp ruộng ñất cho nông dân), cấp chứng bằng khoán ruộng ñất cho
nông dân. Ngoài ra chính quyền Thiệu còn thực hiện chính sách "Canh tân
hoá nông nghiệp" ñưa hàng hoá, máy móc, phân bón, giống lúa mới... về ñồng
ruộng [13], [25], [42].
2.3.1.4. Thời kỳ Nhà nước Việt nam Dân chủ Cộng hoà (1945-1975)

Cách mạng Tháng Tám thành công, nước VNDCCH ñược thành lập.
Ngành ðịa chính ñược duy trì ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu ruộng ñất và thu thuế
ñiền thổ. Ngày 26-10-1945 Chính phủ ra Nghị ñịnh giảm thuế ruộng ñất 20%
và miễn thuế hoàn toàn cho những vùng bị lụt. Tháng 1/1948, Hội nghị trung
ương ðảng ñưa ra hệ thống chính sách ruộng ñất của Nhà nước VNDCCH
trong kháng chiến là: Triệt ñể thực hiện giảm tô 25%, bài trừ những thứ ñịa tô
phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền ñầu trâu...); bỏ chế ñộ quá ñiền; ñưa ruộng
ñất và tài sản của bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại công ñiền
cho hợp lý; ñem ruộng ñất, ñồn ñiền của ñịch cấp cho dân công nghèo... Sau
khi Miền Bắc ñược hoàn toàn giải phóng, ñầu năm 1956, thủ tướng Chính phủ
ñã ban hành chính sách thuế thổ trạch với thuế suất 0,8%/năm trên giá trị nhà
và 1,2%/năm trên giá trị ñất. Trong 3 năm khôi phục kinh tế (1955-1957),
Quốc hội ñã ban hành chính sách khuyến khích khai hoang, phục hoá, khai
hoang miễn thuế 5 năm, phục hóa miễn thuế 3 năm, phần sản phẩm tăng do

tăng vụ, tăng năng suất không phải ñóng thuế... [16].
2.3.1.5. Thời kỳ Nhà nước CHXHCH Việt Nam từ năm 1975 ñến 1992
Ở Miền Nam, sau giải phóng, Nhà nước cho phép các tỉnh, thành phố
ñược tạm thời tiếp tục áp dụng thuế thổ trạch của chính quyền Sài Gòn cũ với