Nghiên cứu đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn một số phường thuộc quận thanh xuân thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------

Đỗ Thị Thu Hiền

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ PHƢỜNG
THUỘC QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2014

1- -


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------

Đỗ Thị Thu Hiền

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ PHƢỜNG
THUỘC QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội, 2014

2- -


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu trên
địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn
đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt
luận văn này.
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thu Hiền

3- -


LỜI CẢM ƠN
Trong tồn bộ q trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn khoa học
ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các thầy
cô giáo trong khoa Địa lý, khoa sau đại học trƣờng Đại học khoa học tự nhiên, đại
học quốc gia Hà Nội đã tận tình đóng góp, hƣớng dẫn và truyền đạt những kiến thức

sâu rộng, q bẳ trong q trình học tập và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn
khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt
thời gian hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng tài ngun và Mơi
trƣờng quận Thanh Xn, Phịng quản lý đơ thị quận Thanh Xuân, UBND phƣờng
Khƣơng Đình, UBND phƣờng Hạ Đình và nhân dân trên địa bàn đã tạo điều kiện
giúp đỡ trong q trình thu thập dữ liệu hồn thiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã ln tin
tƣởng, động viên, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thu Hiền

4- -


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1.

BĐS

Bất động sản

2.

BĐĐC

Bản đồ địa chính

3.

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

4.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.

GCN

Giấy chứng nhận

6.

HĐND

Hội đồng nhân dân

7.

HSĐC

Hồ sơ địa chính

8.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9.

QSHN

Quyền sở hữu nhà

10.

TW

Trung ƣơng

11.

TN&MT

Tài nguyên và môi trƣờng

12.

UBTVQH

Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội

13.

UBND

Uỷ ban nhân dân

14.

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

5- -


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết ........................................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 3
5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3
6. Cấu trúc luận văn ................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT..................................................................................................................... 5
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .......... 5
1.1.1 Đối với ngƣời sử dụng đất ................................................................................. 5
1.1.2 Đối với nhà nƣớc ............................................................................................... 6
1.1.3 Các đối tƣợng khác có liên quan ........................................................................ 6
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta ............................ 7
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 ................................................. 7
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013 ........................................ 8
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội ...... 14
1.2.4 Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuân (từ năm 1997 đến nay) ............. 16

6- -


1.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất. ................................................................................................ 17
1.3.1. Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ....................................................... .17
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu ................................................................ 19
1.3.3. Đăng ký tài sản gắn liền với đất ...................................................................... 21
1.3.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ........................................................................................................................ 21

1.3.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất .......................................................................................... 21
1.3.4.2. Những trƣờng hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 22
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân ............... 25
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội ............................................. 25
1.4.2 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân. ......................................................... 29
1.4.2.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân ...................................... 29
1.4.2.2 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc chủ yếu ảnh hƣởng đến công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quận Thanh Xuân. .................................................................................. 31
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG KHƢƠNG ĐÌNH,
PHƢỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................ 34
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng
Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội ......................................................................... 34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân .................................... 34

7- -


2.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình, phƣờng Khƣơng Đình 43
2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình ..................... 43
2.1.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình .................................................. 46
2.1.2.3. Điều kiện kinh tế, xã hội phƣờng Khƣơng Đình ......................................... 49

2.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, Hà Nội ................................................................................................. 50
2.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 50
2.2.1.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ .............................................................................. 50

2.2.1.2 Công tác xét cấp GCN tại phƣờng ..................................................... 51
2.2.2 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình, Khƣơng Đình ..................... 55
2.2.2.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình ........................................ 56
2.2.2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phƣờng Khƣơng Đình...................... 63
2.3 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng
Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội ................................................. 72
2.3.1 Phƣờng Hạ Đình ............................................................................................... 72
2.3.2 Phƣờng Khƣơng Đình ...................................................................................... 73
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG
TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN ............................................................................................ 75
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................... 75
3.2. Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................................. 76
3.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ............................................ 76
3.4 Giải pháp về tài chính ......................................................................................... 77
3.5 Giải pháp ứng dụng cơng nghệ hiện đại hóa hệ thống đăng ký, cấp GCNQSD
đất và tài sản gắn liền với đất .................................................................................... 78
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 83

8- -

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1

Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội
(tính đến 31/12/2013) .......................................................................... 26

Bảng 1.2

Tổng hợp công tác cấp GCN từ ngày 01/01/2013
đến ngày 31/10/2013 trên địa bàn quận Thanh Xuân................. 30

Bảng 2.1

Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm ......... 36

Bảng 2.2

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm37

Bảng 2.3

Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn phƣờng Hạ Đình............ 47

Bảng 2.4. Bảng tổng hợp kết quả phiếu lấy ý kiến về công tác đăng ký kê khai
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn 2 phƣờng Khƣơng Đình, Hạ Đình ....... 55

Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình
theo đối tƣợng sử dụng (tính đến 31/12/2013) ........................... 56
Bảng 2.6 Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia, đình cá nhân theo cụm dân cƣ

phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) ............................ 57
Bảng 2.7

Các trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp GCN (tính đến

31/12/2013) 59
Bảng 2.8

Diện tích đất ở đơ thị cần cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) ............................ 62

Bảng 2.9

Số liệu thống kê hồ sơ kê khai đăng ký tại Phƣờng Khƣơng Đình64

Bảng 2.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của Phƣờng Khƣơng Đình
trong giai đoạn 2003 -2013......................................................... 65
Bảng 2.11 Tổng hợp mục đích sử dụng đất đƣợc cấp GCN từ năm 2003 - 2013..... 71

9- -


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Tình hình phát triển kinh tế quận Thanh Xuân .......................... 37
Biểu đồ 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân .......................... 38

10 - -


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Các cụ ta xƣa nay có câu “Tấc đất, tấc vàng”. Chƣa bao giờ câu nói này lại
đúng và thiết thực nhƣ hiện nay. Đất đai là nguồn tài ngun vơ cùng q giá và
khơng gì có thể thay thế đƣợc. Đất đai khơng những là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng mà đất đai cịn
là yếu tố khơng thể thiếu đƣợc trong tiến trình phát triển của đất nƣớc, có vai trị
cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Chính vì vậy, chúng ta phải quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả để đất đai
đảm bảo lợi ích kinh tế, ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Trong những năm gần đây, do sự phát triên mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trƣờng khiến cho đất đai trở nên đắt giá đặc biệt là tại các đô thị. Ngƣời dân ngày
càng có nhu cầu thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, thừa kế…Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa…dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm
trong công tác quản lý đất đai chƣa rõ ràng càng làm cho công tác quản lý khó khăn
thêm. Do vậy để làm tốt cơng tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho ngƣời dân
thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nƣớc phải thực hiện tốt cơng tác đăng
kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đƣợc nằm trong khu vực phát triển mạnh
mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo
những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán chuyển
nhƣợng quyến sử dụng đất, tài sản tham gia thị trƣờng bất động sản đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Trong đó có 02 phƣờng Khƣơng Đình và Hạ Đình
có xuất phát điểm từ một xã nông nghiệp trở thành phƣờng nên mang theo rất nhiều
những khó khăn, vƣớng mắc, tồn tại từ thời cũ. Sau 15 năm thành lập, để đáp ứng

11 - -

yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp vớiđ quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân
tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý
đất đai, tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
một số phường thuộc quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác lập cơ sở khoa học trong việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và rút ra những tồn
tại, khó khăn.
- Làm rõ thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thuộc địa bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận
Thanh Xu©n, HN.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xu©n.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nƣớc ta
- Tổng quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Hà Nội và quận Thanh Xuân.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc địa
bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận Thanh Xuân.

12 - -


- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Rút ra những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong công tác cấp Giấy chứng
nhận của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xuân.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Đây là phƣơng pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh
Xuân.
4.2. Phƣơng pháp so sánh
So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích:
Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập đƣợc tiến hành tổng hợp và phân tích để
làm rõ thực trạng.
4.4. Phƣơng pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở phân tích các phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu qua đó tiến hành
tổng hợp ý kiến của nhân dân.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
6. Cấu trúc luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn đƣợc cấu trúc gồm 3 chƣơng

nhƣ sau :

13 - -


Chương 1. Cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Khương
Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n , thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n.

14 - -


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất
đai
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để ngƣời sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nƣớc quản lý tài nguyên quý giá này.
Ngoài hai đối tƣợng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCNQSDĐ cịn là
cơ sở để đối tƣợng khác nhƣ công ty, ngân hàng,… đƣa ra các quyết định có liên
quan đến q trình quản lý và sử dụng đất.
1.1.1 Đối với người sử dụng đất
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tƣ liệu lao động, vừa là đối tƣợng

lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai là
địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con ngƣời. Đất đai là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong q
trình sử dụng đất đai. Do đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng
đất đai, Nhà nƣớc ban hành GCNQSDĐ.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai một cách hiệu quả, và tiết kiệm.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp nhƣ: Mua
bán, thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ
trở ngại nào về pháp luật.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các
loại thuế có liên quan….
+ Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất.

15 - -


Luật kinh doanh bất động sản đã đƣợc đƣa vào áp dụng trong thị trƣờng bất
động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn đƣợc phép chuyển
nhƣợng, cho thuê… trong thị trƣờng bất động sản. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị
trƣờng bất động sản. Vì vậy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là công cụ để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản
làm cho thị trƣờng bất động sản hoạt động lành mạnh.
1.1.2 Đối với nhà nước
GCNQSDĐ do Nhà nƣớc ban hành, vì vậy nó là cơng cụ trong việc quản lý
đất đai có hiệu quả và khoa học.
+ Là cơng cụ để Nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp

cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà
nƣớc đặt ra.
+ Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là
quá trình kiểm kê đất đai: tổng diên tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng đất.
+ Là công cụ để Nhà nƣớc thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tƣợng.
+ Là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện trong lĩnh vực đất đai.
+ Là căn cứ để nhà nƣớc bồi thƣờng cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nƣớc nắm và kiểm tra
sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
1.1.3 Các đối tượng khác có liên quan
Ngồi hai vai trị quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc,
GCNQSDĐ cũng có vai trị rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng…ngƣời sử dụng đất cịn có thêm một số quyền
khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ
để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho ngƣời sử dụng đất vay vốn kinh doanh,
sản xuất.

16 - -


Đối với các doanh nghiệp, cơng ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng nhằm đảm bảo cho
việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trƣc tiếp
sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời đầu tƣ an tâm về khoản đầu
tƣ của mình.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển

nhƣợng, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn
tài nguyên quý này.
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành cơng của Nghị
quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng là hoàn
toàn đúng đắn với việc khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Việc ban hành Luật đất đai năm 1987 nhằm đƣa công tác quản
lý đất đai một cách chặt chẽ và nề nếp. Luật Đất đai năm 1987 ra đời trong bối cảnh
nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp
sang cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa
nên còn mang nặng tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai. Vì vậy, GCNQSDĐ chỉ nhằm mục đích để Nhà nƣớc làm căn cứ quản
lý quỹ đất toàn quốc. Luật ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai
giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất với tƣ cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Trƣớc những bất cập của Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đẩy và
tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp
ứng nhu cầu sử dụng của ngƣời dân khi ngƣời dân là chủ thực sự của đất đai. Điều

17 - -


13 Luật Đất đai năm 1993 đất đai đƣợc phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử
dụng nhƣ sau : Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cƣ nông thôn; Đất đô
thị; Đất chuyên dùng; Đất chƣa sử dụng;
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai có giá trị và ngƣời dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công

tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để ngƣời dân khai thác đƣợc
hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy đƣợc tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ
cho ngƣời dân, cơ quan các cấp, các địa phƣơng đã tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này.
Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997.
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những
tích cực cũng bộc lộ khơng ít những hạn chế chƣa thật phù hợp, chƣa đủ cụ thể để
xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm
cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chƣa ổn
định mà cịn ảnh hƣởng khơng nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật Đất đai
1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều
chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc
đẩy nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội và tạo ra sự ổn định tƣơng đối
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Cơng tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống
hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhƣng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chƣa có định
hƣớng giải quyết cụ thể, vẫn chƣa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế
thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nền kinh tế khu vực và thế
giới . Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để
quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong q trình cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nƣớc.
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
Thời kỳ này, đất nƣớc ta đang đẩy mạnh phát triển theo hƣớng cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Những bất cập của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc bộc lộ

18 - -


rõ nét và không đáp ứng đƣợc yêu cầu trong nhiệm vụ mới về phát triển, xã hội. Để
khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã tiến hành xây dựng

Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban
hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ TN&MT. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khố XI đã thơng qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 đã
khẳng định rõ : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”
đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong Khoản 2,
Điều 6.
Luật Đất đai 2003 đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Luật Đất
đai 2003 thể hiện sự quan tâm, đúng đắn, nhất quán, thống nhất trong đƣờng lối lãnh
đạo của Đảng và Nhà nƣớc nên đã nhanh chóng đi vào đời sống nhân dân góp phần
gải quyết những khó khăn vƣớng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trƣớc chƣa thực
hiện đƣợc. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành một loạt các
văn bản dƣới luật để cụ thể hố trong q trình thực hiện nhƣ sau:
- Luật đất đai 2003;
- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;
- Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND ngày
03/12/2004;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc các địa phƣơng phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
- Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tƣ số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

19 - -

- Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ –
BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Thông tƣ số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/6/2007 hƣớng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/5/2007.
- Thông tƣ số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến xây dựng cơ
bản ngày 19/6/2009; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật
Đất đai ngày 18/6/2009;
- Luật Thuế thu nhập cỏ nhõn ngy 21/11/2007;
- Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 của UBND Thµnh phè Hµ
Néi vỊ viƯc : Ban hµnh sưa đổi Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đo thị thành phố Hà
Nội.
- Quyt nh s 23/2005/Q-UB ngy 18/02/2005 về việc: "Ban hành quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội" .
- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà
Nội “ Về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cùng với quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

20 - -


quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở
đối với trƣờng hợp thửa đất trong khu dân cƣ có đất ở và đất vƣờn, ao liền kề; kích
thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
2013. Luật Đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7 chƣơng và 66 điều
so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết
đƣợc những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội
của đất nƣớc, thu hút đƣợc sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản dƣới
luật để cụ thể hố trong q trình thực hiện nhƣ sau:

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết

21 - -


thi hành một số điều Luật Đất đai;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai thay thế cho Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay thế cho Nghị định
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006.
- Thơng tƣ 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014) thay thế cho Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007.
- Thơng tƣ 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính thay thế cho Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thay thế cho Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi
nhà nƣớc thu hồi đất.
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố
đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, cá nhân
nƣớc ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất vƣờn, ao xen kẹt
trong khu dân cƣ (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Luật Đất đai năm 2013 ra đời có những điểm đổi mới căn bản nhƣ sau :
Một là : các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã đƣợc tiếp thu để

đƣa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trƣớc
hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây
dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Ngƣời dân đƣợc
tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân,
Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều

22 - -


69 đối với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; Điều 199 quy định về quyền
giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc
thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nƣớc; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ
và cơ quan quản lý đƣợc quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm
của từng cơ quan;
Hai là: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất
trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp xã đƣợc tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc lập hàng năm; (c) Việc lấy ý
kiến ngƣời dân về quy hoạch sử dụng đất đƣợc quan tâm đặc biệt với những quy
định cụ thể; (d) Đã chuyển một bƣớc từ phƣơng pháp luận quy hoạch theo tổng diện
tích loại đất sang phƣơng pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác
định đƣợc vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy
hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch
chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phịng, an ninh; (g)
Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";
Ba là: thuật ngữ "Nhà nƣớc giao đất" chỉ áp dụng đối với đất đƣợc sử dụng vô
thời hạn và đất nơng nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các
trƣờng hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp đều
chuyển sang hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền

hàng năm, đối với cả nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài;
Bốn là: về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng
cho một số trƣờng hợp; các trƣờng hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, tính tiền bồi thƣờng khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất
của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đƣợc ban hành 5 năm một lần,
khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1
Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất

23 - -


để thẩm định giá trƣớc khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trƣờng hợp
cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc
có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tƣ vấn định giá đất độc lập
(Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tƣ vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3
Điều 114);
Năm là: thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân đƣợc nới rộng hơn. Luật
Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50
năm và nông dân đƣợc tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một
thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đƣợc giao cho Chính phủ quy
định cụ thể nhƣng không vƣợt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nƣớc;
Sáu là: việc xử lý các "dự án treo" cũng đƣợc đổi mới và đƣợc Luật Đất đai
2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64.
Giai đoạn từ 2003 đến 2013, việc cấp GCNQSDĐ đã thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật về đất đai và đã cấp đƣợc 6,2 triệu GCNQSDĐ cho ngƣời dân.
Các thủ tục hành chính đã đƣợc cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa
phƣơng đã có kinh nghiệm để đơn giản hố thủ tục, rút ngắn đƣợc thời gian cấp

GCNQSDĐ. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đất chuyên
dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội
Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 (luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai năm 1993, năm 1998, năm 2001); Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm
2013; Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của
Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009; Nhà nƣớc đã
ban hành các văn bản dƣới luật để cụ thể hố trong q trình thực hiện nhƣ sau:
+ Nghị định 64/CP ngày 27/02/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và chỉ thị

24 - -


10/1998/CT - TTg theo đó cơ bản hồn thành việc giao đất, cấp GCNQSDĐ trong
cả nƣớc.
+ Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 về việc đẩy mạnh và hoàn thành
việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai 2003.
+ Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 về việc triển khai thi hành Luật
đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005.
+ Quyết định số 148/2005/QĐ-UB ngày 30/9/2005 về việc ban hành "Quy chế
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trong nƣớc, tổ chức cá
nhân nƣớc ngồi và cơ sở tơn giáo trên địa bn thnh ph H Ni
+ Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 cđa UBND Thµnh phè Hµ Néi
vỊ viƯc :“ Ban hành Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị thành phè Hµ Néi”.
+ Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về việc: "Ban hành quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội".

+ Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại, tố cáo về đất đai.
+ Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà Nội
“ về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cùng với quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà

25 - -