Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh bình dương và hướng hoàn thiện

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

THÁI THANH HẢI

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA
THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÌNH DNG
V HNG HON THIN
Chuyên ngành : Luật kinh tế, những vấn đề trọng tài
MÃ số : 60.38.50

LUN VN THC S LUT HC

Người hướng dẫn khoa học :
Tiến sĩ Nguyễn Đình Huy

TP. HỒ CHÍ MINH - 2007


2

LI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tác giả

Thái Thanh Hải


3

MC LC

Trang
LI NểI U ................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 : CHUYN NHNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THỰC

TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG ...... 6
1.1

Tỉng quan t×nh h×nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Bình Dương từ khi Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2003 đến nay ................... 7

1.2

Những bất cập của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ............................................................................................................... 12
1.2.1

Quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng .......................................... 12

1.2.2

Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................ 21

1.2.3

Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất .............................................................................................................. 27
1.2.4

Hợp ®ång chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt ............................................ 44

1.2.5

Thđ tơc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................ 57

CHƯƠNG 2 : NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯƠNG QUYN S DNG T ................................................... 65
2.1

Mục đích, yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .................................................................................................... 69
2.2.1

Mục đích của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................... 69
2.2.2

Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dơng ®Êt ................................................................................................... 70

4

2.2

Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................................... 71
2.2.1

Những kiến nghị chung .............................................................................. 71

2.2.2

Những giải pháp cụ thể ............................................................................. 74

KT LUN ....................................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


5

LỜI NĨI ĐẦU
1. TÝnh cÊp thiÕt cđa viƯc nghiªn cøu đề tài
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động mang tính tất yếu
khách quan trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và yêu cầu của nền
kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường ở nước ta. Tính tất yếu này đà được
cụ thể hóa trong các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và gần đây nhất là
Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, chiến lược phát triển kinh tế
xà hội 2001 2010 đà chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao

gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.
Mặc dù vậy, người sử dụng đất mới chỉ chính thức được thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 15/10/1993, khá chậm so với quan điểm đổi mới
của Đảng từ năm 1986. Trải qua hơn 10 năm thực hiện, dù pháp luật đà có những
điều chỉnh tiến bộ nhưng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn
có khoảng cách khá lớn so với yêu cầu của thực tiễn. Điều này làm cho việc quản lý
nhà nước về đất đai kém hiệu quả, quyền năng hợp pháp của người sử dụng đất chưa
thực sự được bảo đảm, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp
vẫn diễn ra và ngày càng nhiều, ảnh hưởng xấu đến đời sống kinh tế, xà hội. Chỉ
trong vòng hơn mười năm trở lại đây, chính các hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhất là các hoạt động chuyển nhượng có mục đích đầu cơ đà làm cho giá
đất có nhiều biến động lớn, ít nhất đà trải qua ba thời kỳ sốt giá. Lần thứ nhất giá
đất sốt vào các năm 1994 -1996, lần thứ hai vào các năm 1997 1999, lần thứ ba
bắt đầu từ năm 2004 đến nay và hiện còn đang diễn biến phức tạp. Hậu quả là giá đất
đà tăng rất cao so với những năm trước đây, vượt quá khả năng đáp ứng nhu cầu của
đại đa số những người dân.
Phải thừa nhận rằng: có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng nêu trên. Tuy
nhiên, về mặt pháp lý, chúng ta không thể phủ nhận nguyên nhân do sự bất cập, thiếu
sót, thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đất đai nói chung, pháp luật vỊ chun


6

nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Thực tế đó đặt ra yêu cầu là phải cấp thiết
nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp
dụng các quy định đó để tìm ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắc của pháp luật và
các nguyên nhân gây ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắc đó, từ đó đề xuất các
kiến nghị, các giải pháp pháp lý để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói

riêng. Đó cũng là lý do tác giả chọn đề tài Những vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn
thiện để nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.

2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lĩnh vực tương đối mới của
pháp luật đất đai Việt Nam. Từ khi hình thành đến nay, các quy định pháp luật về
lĩnh vực này chưa tròn 15 năm. Tuy đà có một số công trình nghiên cứu khoa học
hoặc trực tiếp hoặc liên quan nghiên cứu về đề tài này như: Luận văn thạc sỹ luật học
Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam năm 1997 của tác giả
Nguyễn Thị Cam; Luận văn thạc sỹ luật học Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
trong điều kiện kinh tế thị trường năm 2000 của tác giả Phạm Văn Võ; Luận văn
thạc sỹ luật học Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và hướng
hoàn thiện năm 2002 của tác giả Lê Văn Hiển; Luận văn thạc sỹ luật học Xây dựng
và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam năm 2003 của tác
giả Nguyễn Thị Nga; Luận án tiến sỹ luật học Địa vị pháp lý của người sử dụng đất
trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai năm 2003 của tác giả Nguyễn
Quang Tuyến; Luận văn thạc sỹ luật học Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh
bất động sản năm 2004 của tác giả Trương thị Bích Đào; Luận văn thạc sỹ luật học
Giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2005 của tác giả Lương Khải Ân. Nhưng pháp luật đất đai nói
chung, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ khi hình thành
đến nay đà nhiều lần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn. Trong đó, lần
sửa đổi, bổ sung mới nhất, toàn diện nhất là vào năm 2003 bởi Luật đất đai năm


7

2003. Từ 01/07/2004 ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật cho đến
nay, tuy thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất đà phát sinh nhiều bất cập nhưng chưa có một công trình nghiên cứu khoa học
nào trực tiếp nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề này. Mặt khác, các công trình
nghiên cứu khoa học trước đây liên quan đến pháp luật thực định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đà không còn phù hợp. Do vậy, việc tiếp tục tiếp cận, nghiên cứu
các quy định pháp luật thực định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tìm ra
những bất cập, thiếu sót, vướng mắc và nguyên nhân của những bất cập đó để kiến
nghị sửa đổi hoặc bổ sung nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trở nên cần thiết và
cấp bách. Có thể nói rằng từ khi áp dụng Luật đất đai năm 2003 đến nay, đây là công
trình nghiên cứu khoa học đầu tiên trực tiếp nghiên cứu một cách có hệ thống lĩnh
vực pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích của đề tài là nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật
này nhằm đánh giá đúng thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nước ta nói riêng. Xuất phát từ mục đích
đó, nhiệm vụ của đề tài là:
Nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn
thực hiện các quy định pháp luật đó tại tỉnh Bình Dương, tìm ra những bất cập,
thiếu sót, vướng mắc của các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nguyên nhân của những bất cập, thiếu sót, vướng mắc đó.
Đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở nước ta hiện nay.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra khá đa dạng và phức
tạp từ chủ thể, mục đích sử dụng đất, loại đất, hình thức chuyển nhượng... Hoạt động

8

này liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như kinh tế, tài chính, hành
chính, dân sự... Do vậy, trong khuôn khổ một luận văn tốt nghiệp cao học luật, chúng
tôi không kỳ vọng nghiên cứu tất cả mọi lĩnh vực có liên quan đến hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi chỉ lựa chọn và tập trung nghiên cứu những
khía cạnh pháp lý của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà theo chúng tôi hiện nay
cã nhiỊu bÊt cËp nhÊt vµ diƠn ra phỉ biÕn trên thực tiễn ở nước ta. Đó là các vấn ®Ị vỊ
qun sư dơng ®Êt ®­ỵc phÐp chun nh­ỵng; chđ thĨ chun nh­ỵng, chđ thĨ nhËn
chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt; ®iỊu kiƯn chun nh­ỵng, ®iỊu kiƯn nhËn chun
nh­ỵng qun sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ thục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Về cơ sở lý luận: luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm
của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa. Luận văn cũng vận dụng những quan
điểm của chủ nghĩa Mác Lê nin về hàng hóa, chế độ sở hữu đất đai, về tính chất
hàng hóa của đất đai.
Về phương pháp nghiên cứu: để thực hiện luận văn, chúng tôi sử dụng phối hợp
các phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp phù hợp với tính chất và
yêu cầu của luận văn trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử.

6. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đóng góp về khoa học của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những
quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trên cơ
sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận
văn đà phân tích những bất cập, thiếu sót, vướng mắc của pháp luật hiện hành về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời luận văn cũng xác định những nguyên

nhân của những bất cập đó và đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ë n­íc ta hiƯn nay.


9

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho những người hoạch định chính sách,
pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, luận văn
cũng là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên và những tổ chức, cá nhân đÃ, đang
hoặc sẽ thùc hiƯn viƯc chun nh­ỵng, nhËn chun nh­ỵng qun sư dụng đất tại
Việt Nam.

7. Cơ cấu luận văn
Luận văn được cơ cấu bởi:
+ Lời nói đầu;
+ Phần nội dung gồm hai chương:


Chương 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng pháp luật
và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương;



Chương 2: Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất;

+ Kết luận;
+ Danh mục tài liệu tham khảo.

10

CHƯƠNG 1
CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT - THựC TRạNG PHáP
LUậT Và THựC TIễN áP DụNG TạI TỉNH BìNH DƯƠNG
Nước ta có hoàn cảnh đặc thù là luôn gắn với các cuộc đấu tranh chống các thế
lực ngoại xâm giành độc lập dân tộc. Do vậy, mỗi một tấc đất đà hàm chứa rất nhiều
công sức của các thế hệ người Việt Nam. Chính vì lý do đó mà từ Hiến Pháp năm
1980, Nhà nước ta đà xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý [35, Điều 19 và Điều 20]. Đất đai không còn thuộc sở hữu riêng của bất
kỳ tổ chức, cá nhân nào nữa. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước
không tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất mà trao quyền đó cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài trực tiếp sử dụng. Để
tạo điều kiện cho đất đai được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, Nhà nước
còn cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế
quyền sử dụng đất... Trong những quyền năng đó, quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là quyền năng được người sử dụng đất thực hiện một cách phổ biến
nhất [23, 18]. Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không mâu thuẫn hoặc làm thay đổi quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai mà thông qua đó còn góp phần làm cho quyền sở hữu đất đai được thực hiện một
cách thiết thực hơn, linh hoạt hơn và hiệu quả hơn.
Như vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng pháp lý mà
người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện trên cơ sở quyền sử dụng đất
của mình. Theo đó, người sử dụng đất được quyền chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho người nhận chuyển nhượng, còn người nhận chuyển nhượng trả cho người
chuyển nhượng một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thỏa
thuận. Chính vì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền năng được Nhà
nước cho phép thực hiện nên người sử dụng đất không thể thực hiện quyền năng này
một cách tùy tiện làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của các chủ thể sử dụng đất khác. Do vậy, với tư cách là chủ thể quản lý xà hội đồng

thời cũng là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước phải điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền


11

sử dụng đất bằng những quy định của pháp luật để định hướng cho các hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng ý định của mình.
Tuy nhiên, nếu việc can thiệp của pháp luật vào hoạt ®éng chun nh­ỵng qun
sư dơng ®Êt ë møc ®é phï hợp sẽ làm cho việc lưu thông quyền sử dụng đất trong
giao lưu dân sự được diễn ra bình thường, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Ngược lại,
nếu sự can thiệp của pháp luật là quá mức hoặc quá yếu hoặc can thiệp bất hợp lý sẽ
cản trở cho việc lưu thông bình thường của quyền sử dụng đất, sẽ kìm hÃm sự phát
triển kinh tế đất nước, đồng thời làm phát sinh việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bất hợp pháp, đôi khi vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Vậy pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nước ta hiện nay đà phù
hợp víi thùc tiƠn hay ch­a? ViƯc ¸p dơng c¸c quy định pháp luật này trên thực tế còn
gặp phải những bất cập, thiếu sót, vướng mắc gì? Nguyên nhân của những bất cập,
thiếu sót, vướng mắc đó như thế nào? Giải pháp khắc phục ra sao? Đây là những vấn
đề mà chúng ta sẽ nghiên cứu, làm rõ ở những phần sau đây:

1.1

TổNG QUAN TìNH HìNH CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG

ĐấT TRÊN ĐịA BàN TỉNH BìNH DƯƠNG Từ KHI NHà NƯớC BAN
HàNH LUậT ĐấT ĐAI NĂM 2003 ĐếN NAY
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng pháp lý của người sử dụng
đất được pháp luật chính thức ghi nhận kể từ khi có Luật đất đai năm 1993. Mặc dù
vậy, quyền năng pháp lý này chỉ mới đi vào thực tiễn đời sống xà hội và trở nên hiƯn
thùc tõ sau khi nhµ n­íc ban hµnh Bé lt dân sự 1995 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP

ngày 29/03/1999 để quy định chi tiết về thủ tục thực hiện các quyền năng của người
sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng với sự phát
triển kinh tế xà hội của đất nước, để phù hợp với sự vận động của quan hệ đất đai
trong tình hình mới, Quốc hội đà hai lần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai vào năm 1998
và năm 200. Theo đó, Nhà nước đà từng bước mở rộng hơn quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, cụ thể là Nhà nước đà từng bước cho phép
tổ chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thế nhưng, qua thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho thấy pháp luật đất đai vẫn không thể theo kịp sù vËn ®éng,


12

phát triển kinh tế, xà hội của đất nước. Vì vậy, ngày 26/11/2003, Quốc hội đà ban
hành Luật đất đai năm 2003 để thay thế cho Luật đất đai năm 1993, Lt sưa ®ỉi, bỉ
sung mét sè ®iỊu cđa Lt đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 2001. Từ khi có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, Luật đất đai
năm 2003 đà đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới và đà có những tác động tích
cực vào đời sống xà hội.
Tại tỉnh Bình Dương, Luật đất đai năm 2003 cũng đà có những tác động tích cực
vào đời sống kinh tế - xà hội của tỉnh. Bình Dương là một tỉnh thuộc vùng Đông Nam
Bộ, nằm trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam, được đánh giá là một địa phương
năng động hàng đầu trong quá trình phát triĨn kinh tÕ – x· héi cđa ®Êt n­íc. Cïng
víi sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, năng động, Bình Dương cũng là nơi có tốc độ đô
thị hóa, công nghiệp hóa rất nhanh, có số dân nhập cư tăng đột biến trong những năm
vừa qua. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh kéo theo sự biến đổi lớn về đất đai, đặc
biệt là các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và
không kém phần phức tạp. Tỉnh Bình Dương hiện có sáu huyện và một thị xÃ, dân số
khoảng 900.000 người, mật độ dân số 340 người/km2. Mỗi năm tỉnh Bình Dương có
khoảng 100.000 đến 150.000 người nhập cư đến đây để lao động, làm việc [27, 1],

chủ yếu là dân từ các tỉnh phía Bắc đến Bình Dương để lao động trong các doanh
nghiệp. Do Bình Dương là tỉnh đang có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa rất nhanh
nên các quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đa dạng và phức tạp. Chính vì
lẽ đó mà chúng tôi đà chọn tỉnh Bình Dương để nghiên cứu thực tiễn chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, từ đó đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành để tìm ra
những bất cập, thiếu sót, vướng mắc của pháp luật và kiến nghị những giải pháp
nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nước ta.
Năm 2004, mặc dù Luật đất đai năm 2003 míi cã hiƯu lùc thi hµnh nh­ng ngay
lËp tøc nó đà có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
toàn tỉnh Bình Dương. Trong năm 2004, toàn tỉnh có 23.410 trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (số liệu do chúng tôi tự tổng hợp từ các Báo cáo của các
Phòng Nông nghiệp phát triển nông thôn và địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi
trường các huyện, thị xà trong toàn tỉnh). Trong tổng số 23.410 tr­êng hỵp chun


13

nhượng năm 2004 thì đa phần là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và
đất ở, số vụ chuyển nhượng các loại đất khác chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số
vụ chuyển nhượng và chủ yếu tập trung tại thị xà Thủ Dầu Một, huyện Dĩ An, huyện
Thuận An, còn các huyện khác là không đáng kể.
Năm 2005 là năm mà tỉnh Bình Dương kiện toàn bộ máy các cơ quan Tài nguyên
và Môi trường theo quy định của Luật đất đai, đưa Luật đất đai năm 2003 vào áp
dụng trong thực tiễn cuộc sống. Trong năm 2005, toàn tỉnh có 22.728 trường hợp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giảm 682 trường hợp so với năm 2004. Nguyên
nhân là do các quy định pháp luật đất đai chưa ổn định, đang trong quá trình chờ
Chính phủ và các Bộ liên quan quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Điều đó ảnh
hưởng đến tâm lý của các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, một số địa phương vẫn có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng như
thị xà Thủ Dầu Một, huyện Tân Uyên, huyện Phú Giáo, huyện Dầu Tiếng. Đây là địa

bàn các huyện đang phát triển các khu công nghiệp với tốc độ đô thị hóa cao, là điểm
đến của dân nhập cư và cũng là nơi diễn ra sôi động các hoạt động đầu cơ đất đai.
Năm 2006, toàn tØnh cã 26.038 tr­êng hỵp chun nh­ỵng qun sư dơng đất,
tăng 3.310 trường hợp so với năm 2005. Nguyên nhân là do năm 2006, các quy định
pháp luật đất đai đà từng bước đi vào ổn định, tạo ra tâm lý yên tâm cho các bên tham
gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hầu hết các huyện đều có số vụ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm 2006 tăng vọt so với năm 2005. Trong
số 26.038 trường hợp chuyển nhượng năm 2006 thì nhiều trường hợp người nhận
chuyển nhượng nhằm mục đích đầu cơ đất đai. Họ mua đi bán lại nhiều lần trên
cùng một thửa đất. Điều này làm cho giá đất tăng đột biến, nhất là tại các khu vực
ven khu công nghiệp, ven các trục đường giao thông mà Nhà nước mới đầu tư nâng
cấp. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn không thể kiểm soát được các hoạt động này. Một số
trường hợp tuy ủy ban nhân dân cấp xÃ, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện
biết được việc nhận chuyển nhượng là nhằm mục đích đầu cơ nhưng cũng không cách
gì ngăn cản được họ vì pháp luật nước ta hiện chưa có biện pháp pháp lý hữu hiệu để
hạn chế hành vi nµy. Chóng ta cã thĨ theo dâi sè vơ chun nh­ỵng qun sư dơng


14

đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương qua từng năm từ năm 2004 đến nay qua bảng sau
đây :
Tên huyện, thị xÃ

Năm 2004

Năm 2005

Năm 2006

(số vụ)

(số vụ)

(số vụ)

Thị xà Thủ Dầu Một

4.010

5.853

5.173

Huyen Thuận An

4.025

2.588

2.717

Huyện Dĩ An

4.977

3.412

3.352

Huyện Tân Uyên

3.028

3.604

4.638

Huyện Bến Cát

4.977

3.235

4.428

Huyện Phú Giáo

1.115

1.708

1.917

Huyện Dầu Tiếng

2.194

2.328

3.813

23.410

22.728

26.038

Tổng số trên toàn tỉnh

Bảng tổng hợp số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Bình Dương qua các năm
Trong tổng số các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua từng năm thì
đa phần là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có chia tách thửa đất. Tình
hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có chia tách thửa đất đà làm cho
đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương ngày càng trở nên manh mún. Hiện
tượng này hiện nay đang diễn ra khá phổ biến ở tỉnh Bình Dương và được gọi là hiện
tượng phân lô nền đất nông nghiệp để chuyển nhượng. Biểu hiện của hiện tượng này
là người chuyển nhượng có diện tích đất nông nghiệp tương đối lớn từ vài nghìn đến
vài chục nghìn mét vuông nhưng người nhận chuyển nhượng chỉ có nhu cầu nhận
chuyển nhượng nền đất nông nghiệp có diện tích dao động từ 100 m2 đến 300 m2 để
xây dựng nhà ở. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hiện trạng là đất nông
nghiệp và nằm trong một thửa với diện tích khá lớn nên người sử dụng đất phải làm
thủ tục xin chia tách ra nhiều thửa đất nhỏ với diện tích khoảng từ 100 m2 đến 300
m2. Sau ®ã míi ký hỵp ®ång chun nh­ỵng cho ng­êi nhËn chuyển nhượng từng
thửa nhỏ đó. Sau khi nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng thường để đất
trống không canh tác, chờ giá đất tăng lên để chuyển nhượng lại cho ng­êi kh¸c


15

nhằm hưởng chênh lệch giá. Theo quan sát của chúng tôi, chỉ những trường hợp mà
bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có diện tích từ 1.000 m2 trở lên (đối với đất
trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm khác) hoặc từ 2.000 m2 trở lên (đối với đất
trồng cây lâu năm) thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện sản xuất nông
nghiệp. Nguyên nhân là vì với diện tích đất như trên trở lên thì việc sản xuất nông
nghiệp mới có năng suất và có hiệu quả. Nếu diện tích đất nông nghiệp quá nhỏ thì
sản xuất nông nghiệp không có năng suất hoặc người sử dụng đất không thể sản xuất
được. Một số ít trường hợp người nhận chuyển nhượng xây dựng nhà để ở hoặc xây
dựng nhà để cho thuê quanh các cụm công nghiệp nhưng cơ quan chức năng không
kiểm soát được vì có trường hợp người nhận chuyển nhượng xin phép chuyển mục
đích, có trường hợp không xin phép. Hiện tại, Bình Dương chưa có quy hoạch chi tiết
sử dụng đất được duyệt trên toàn tỉnh cho nên việc giải quyết cho chuyển mục đích sử
dụng đất cũng hết sức khó khăn. Trước đây, Thủ tướng Chính phủ đà phê duyệt quy
hoạch sử dụng đất của tỉnh Bình Dương đến năm 2010 nhưng do biến động lớn về đất
đai trong ba năm 2004, 2005 và 2006 nên tỉnh Bình Dương đang điều chỉnh quy
hoạch trình Thủ tướng phê duyệt lại, từ đó mới có cơ sở cho việc lập quy hoạch ở cấp
cơ sở. Trong khi đó, Luật đất đai năm 2003 buộc cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ theo quy hoạch đà được duyệt. Đây cũng là
điều bất cập mà việc đầu tư phát triển và nhu cầu về nhà ở của người dân là không thể
chờ được.
Theo đánh giá của các Phòng Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn tỉnh Bình
Dương, tình hình tách thửa đất nông nghiệp để chuyển nhượng như hiện nay là không
thể kiểm soát nổi. Thực chất của việc chia tách thửa đất nông nghiệp để chuyển
nhượng như hiện nay là phân lô nền đất nông nghiệp. Điều này làm cho đất nông
nghiệp ngày càng manh mún, đất đai bị bỏ hoang nhiều nơi, quy hoạch sử dụng đất bị
vi phạm nghiêm trọng. Thế nhưng, pháp luật nước ta vẫn chưa có quy định cụ thể về
điều kiện được chia tách thửa đất nông nghiệp để chuyển quyền nói chung, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, dẫn đến tình trạng mỗi nơi thực hiện một kiểu,
không thống nhất với nhau. Chính sự không thống nhất này một mặt gây ra khó khăn

16

cho người sử dụng đất, mặt khác làm cho các cơ quan nhà nước lúng túng trong việc
giải quyết các yêu cầu của người dân xin chia tách thửa đất để chuyển nhượng.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nước cũng là một vấn đề
nan giải cho các cơ quan chức năng và người dân. Theo quy định của Luật đất đai
năm 2003, đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước thì các tổ chức không được nhận
chuyển nhượng. Còn hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng loại đất này phải là
người chuyên sống về nông nghiệp và có điều kiện trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo số liệu thống kê trong 3 năm 2004, 2005 và năm 2006 tại tỉnh Bình Dương, đa
số các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa là
những hộ gia đình, cá nhân ngoài tỉnh Bình Dương. Do đó điều kiện sống chính, điều
kiện sản xuất nông nghiệp rất khó xác định và hiện không có cơ sở nào để xác định
được. Điều này đà gây lúng túng cho các cơ quan, nhất là ủy ban nhân dân cấp xÃ
trong việc xử lý những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước mà bên nhận chuyển nhượng là những hộ gia đình, cá nhân ngoài tỉnh
Bình Dương.
Mặc dù Luật đất đai năm 2003 đà mở rộng hơn quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên sau khi Luật đất đai năm 2003 ra
đời, Quốc hội đà ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển
nhượng quyền dụng đất như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở, Luật kinh doanh
bất động sản ... Do vậy trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng còn gặp phải nhiều bất cập, thiếu sót, vướng mắc cần
phải khắc phục. Sau đây chúng tôi sẽ đề cập và phân tích những bất cập, vướng mắc,
thiếu sót của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà qua thực
tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương đà bộc lộ.
1.2. NHữNG BấT CậP CủA PHáP LUậT HIệN HàNH Về CHUYểN
NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT

1.2.1. Quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
được quyền chuyển nhượng bao gåm:


17

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân [43, Điều
113];
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đà được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất [43, Điều 113];
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cã thu tiỊn sư dơng ®Êt ®èi víi tỉ chøc
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài [43, khoản 2 Điều 110 và khoản 1
Điều 119];
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài [43, khoản 3 Điều 119];
+ Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được
Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở [43, Điều 113; khoản
2 Điều 110; khoản 1, 3 Điều 119];
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đà được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất [43, Điều 113];
+ Đất để sản xuất, kinh doanh mà tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc đà trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đà được trả tiền

còn lại ít nhất là 5 năm [43, khoản 1 Điều 111; khoản 2 Điều 114];
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài [43, khoản 3 Điều 119];
+ Đất để thực hiện các dự án đầu tư mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất [43, khoản 3 Điều 119];


18

+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [43, khoản 1 Điều 120];
+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [43, khoản 2
§iỊu 120];
+ §Êt do tỉ chøc kinh tÕ nhËn chun nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đà trả
cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước [43, khoản 2 Điều 112];
+ Đất mà tổ chức kinh tế được cơ quan nhà n­íc cã thÈm qun cho phÐp chun
mơc ®Ých sư dơng đất từ hình thức giao không thu tiền sử dụng ®Êt sang h×nh thøc
giao cã thu tiỊn sư dơng ®Êt mà tiền đà trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước [43, khoản 3 Điều 112];
+ Đất do hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
từ chủ thể sử dụng đất khác [43, Điều 113];
+ Đất mà hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ hình thức đất giao
không thu tiền sử dụng đất sang hình thức đất giao có thu tiền sử dụng đất [43, khoản
2 Điều 115];
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đÃ

được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất [43, Điều 113; Điều 112].
Với những quy định nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng: đất thuê sau ngày
01/07/2004 trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ được giao dịch về tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất. Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê thì người sử
dụng đất phải trả trước tiền thuê đất một lần. Quy định này dẫn đến những bất hợp lý
và hạn chế như sau:
+ Thứ nhất, quyền sử dụng đất thuê dù là trả tiền thuê đất hàng năm thì cũng đÃ
được coi là hàng hóa trong giao dịch thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi nó đà là tài sản thuộc quyền sử dụng của người sử dụng đất thì lập tức
nó không được coi là hàng hóa nữa. Bởi vì người sử dụng đất không được chuyển


19

nhượng quyền sử dụng đất này cho người sử dụng đất khác. Chúng ta thấy rằng, giá
trị quyền sử dụng đất thuê không chỉ được tạo lập nên bởi duy nhất khoản tiền thuê
đất trả trước cho Nhà nước mà nó là sự hợp nhất của nhiều giá trị, bao gồm tư bản của
người sử dụng đất đầu tư vào đất trong quá trình bồi bổ, cải tạo và sử dụng đất như
chi phí cải tạo đất, san lắp mặt bằng... Những khoản này buộc phải được tính vào giá
trị quyền sử dụng đất thuê sau khi người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất.
Hơn nữa, giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước trao cho người sử dụng
đất, xét trên bình diện chung, không thể nào coi như bằng với giá trị quyền sử dụng
đất sau đó, khi mà đời sống kinh tế xà hội luôn phát triển, cầu về đất đai ngày
càng vượt xa cung về đất đai. Mặt khác, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê
đất trả tiền thuê đất một lần chỉ khác nhau ở phương thức thanh toán tiền thuê đất chứ
thời hạn thuê đất có thể không khác nhau, việc Nhà nước căn cứ vào phương thức
thanh toán tiền thuê đất để xác định có quyền hay không có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là không công bằng, phân biệt đối xử một cách vô lý với người sử
dụng đất. Chính vì vậy, quy định này chứa đựng trong nó sự bất hợp lý, mang tính áp

đặt và phi thị trường. Nó không phù hợp cho việc xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường ở nước ta.
Sự bất hợp lý này càng trở nên vô lý khi Luật đất đai hiện hành có sự phân biệt
đối xử giữa các loại chủ thể sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành,
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất chỉ được trả tiền
thuê đất hàng năm. Trong khi đó, các chủ thể sử dụng đất là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam để thực hiện dự án
đầu tư thì lại được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả
tiền một lần. Điều này có nghĩa là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được
Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/07/2004 ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu
lực thi hành thì sẽ không còn cơ hội được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Luật
đất đai năm 1993 nữa. Nếu như họ muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thuê của mình thì phải chuyển sang hình thøc giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt. Trong
®iỊu kiện khả năng về tài chính của các chủ thể sử dụng đất trong nước còn hạn hẹp
thì quy định nêu trên rõ ràng đà làm khó cho những chủ thể sử dụng đất thuê trong


20

nước. Bởi lẽ, tiền sử dụng đất phải trả theo quy định của pháp luật hiện nay luôn cao
hơn nhiều lần so với tiền thuê đất [51, 57].
+ Thứ hai, Nhà nước sẽ không thể kiểm soát được các giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thuê bởi vì Nhà nước vẫn cho phép người sử dụng đất thuê (trả tiền
thuê đất hàng năm) được bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê. Người nhận tài sản gắn liền với đất thuê sẽ được Nhà nước cho thuê đất đối với
diện tích đất có tài sản gắn liền với đất thuê vừa được giao dịch và tất nhiên trở thành
chủ thể sử dụng đất thuê mới. Với quy định này, Luật đất đai năm 2003 đà lặp lại
quy định của Luật đất đai năm 1987. Khi đó, pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng
đất đai dưới mọi hình thức nhưng lại cho phép người sử dụng đất được mua bán tài
sản gắn liền với đất. Quy định cấm mua bán, sang nhượng đất đai là nguyên nhân,

còn quy định cho phép người sử dụng đất được mua bán tài sản gắn liền với đất là
điều kiện làm phát sinh những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trá hình
dưới hình thức mua bán tài sản gắn liền với đất thuê. Điều này trước mắt ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước bởi vì trong nhiều trường hợp, Nhà nước sẽ không
thể kiểm soát và điều tiết được thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thuê cho dù khi giao dịch tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất thuê đà tính luôn
giá trị quyền sử dụng đất thuê vào giá trị tài sản giao dịch.
+ Thứ ba, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất thuê không được bảo đảm, từ
đó càng làm tăng thêm sự khác biệt bất bình đẳng giữa người sử dụng đất thuê với
người được Nhà nước giao đất. Theo quy định tại khoản 2, Điều 38 Luật đất đai năm
2003 thì tổ chức được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm nếu bị
giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc giảm nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ
thu hồi đất. Trường hợp này, theo quy định, người sử dụng đất thuê sẽ không được
bồi thường những thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất gây ra. Rõ ràng, quy định này
đang tạo ra một sức ép, buộc người sử dụng đất, nhất là các chủ thể sử dụng đất cho
hoạt động sản xuất, kinh doanh phải lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất một hình thức sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính của họ phải gánh chịu nặng
hơn rất nhiều so với trường hợp họ thuê đất.


21

Ngoài vấn đề nêu trên, quy định của pháp luật đất đai hiện hành còn làm nảy sinh
tình trạng: quyền sử dụng đất là hàng hóa được chuyển nhượng của người sử dụng đất
này nhưng đối với người sử dụng đất khác thì nó không được coi là hàng hóa và
không được phép chuyển nhượng. Điều này được thể hiện rõ nét nhất ở các tổ chức sử
dụng đất mà không phải là tổ chức kinh tế. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành, chỉ những tổ chức sử dụng đất được coi là có nhu cầu thường xuyên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì mới được Nhà nước trao cho quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Cụ thể, đối với tổ chức trong nước thì quyền này chỉ được trao cho

tổ chức kinh tế. Những tổ chức khác mặc dù quyền sử dụng đất của họ có được một
cách hợp pháp thì quyền sử dụng đất đó vẫn không được coi là hàng hóa và không
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: một tổ chức từ thiện được một
cá nhân để thừa kế quyền sử dụng đất ở (là hàng hóa). Giả sử sau khi tỉ chøc tõ thiƯn
nµy nhËn thõa kÕ qun sư dụng đất thì họ muốn chuyển nhượng nó đi để lấy tiền
phục vụ cho các hoạt động từ thiện của mình thì không thể được (quyền sử dụng đất
của tổ chức từ thiện không được coi là hàng hóa) vì pháp luật hiện hành không cho
phép. Sự hạn chế nói trên, dù vô tình hay cố ý đều không xuất phát từ lý do chính
đáng và hoàn toàn có thể làm khác đi được nếu cá nhân đó trước khi chết quyết định
chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất nêu trên cho người khác rồi lấy tiền tặng cho
tổ chức từ thiện này. Quy định này chỉ thể hiện sự can thiệp quá sâu và quá mức cần
thiết của Nhà nước vào việc thực hiện quyền tài sản của người sử dụng đất chứ không
đem lại lợi ích gì cho cả Nhà nước, người sử dụng đất và xà hội. Ngược lại, những
hạn chế này sẽ gây ra khó khăn hơn cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai và bảo
vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giả sử trong trường hợp nêu trên, thay vì
để thừa kế cho tổ chức, do biết được pháp luật không cho phép tổ chức từ thiện được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cá nhân này lách luật bằng cách để thừa kế
hoặc tặng cho cá nhân là người đứng đầu của tổ chức từ thiện. Giao dịch trá hình này
rất có khả năng đem lại kết quả không tốt đẹp nếu như người đứng đầu tổ chức từ
thiện này có mưu đồ tư lợi. Hạn chế nêu trên của pháp luật đất đai cho thấy có những
chủ thể có quyền tài sản (quyền sử dụng đất) nhưng không thể thực hiện giao dịch đối
với tài sản của mình vấn đề đặc thù chỉ có trong pháp luật ®Êt ®ai cđa ViƯt Nam.


22

Hạn chế nêu trên hiện nay không chỉ được áp dụng cho tổ chức không phải là tổ chức
kinh tế mà còn cho cả những chủ thể sử dụng đất khác như cơ sở tôn giáo hay cộng
đồng dân cư... Hậu quả là một số trường hợp quyền sử dụng đất bị loại khỏi thị
trường quyền sử dụng đất, làm giảm một cách giả tạo lượng hàng hóa giao dịch trên

thị trường quyền sử dụng đất. Đây là một hậu quả không hề tốt đẹp cho một thị
trường quyền sử dụng đất lành mạnh ở nước ta.
Ngoài ra, cũng trong vấn đề quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, hiện
nay đang tồn tại một vấn đề mà pháp luật nước ta chưa có quy định rõ ràng. Đó là vấn
đề tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai
năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất và mỗi
thửa đất có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề sẽ không có gì đáng nói
nếu các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng nguyên thửa đất đà được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thùc tÕ hiƯn nay, viƯc chun nh­ỵng qun sư dơng đất được thực hiện
theo hai hình thức là chuyển nhượng nguyên thửa đất và chuyển nhượng một phần
thửa đất (tách thửa đất để chuyển nhượng). Phải thừa nhận rằng việc chia tách thửa
đất để chuyển nhượng là một lĩnh vực còn khá bề bộn và chưa được luật pháp quy
định cụ thể. Theo quy định tại Điều 145 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì Nhà nước
không giới hạn diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất để chuyển nhượng, thậm chí
đối với đất ở và đất nông nghiệp. Vì vậy, thực tế nhiều trường hợp các cơ quan nhà
nước đà hết sức lúng túng khi người sử dụng đất xin tách nền đất ở trong dự án khu
dân cư để chuyển nhượng hoặc xin tách một phần thửa đất nông nghiệp để chuyển
nhượng. Những trường hợp này, người sử dụng đất thường xin được chia tách thửa đất
(kể cả đất ở và đất nông nghiệp) thành các thửa đất mới có diƯn tÝch tõ 30 m2 ®Õn
300 m2. Víi mét diƯn tích quá nhỏ như trên nếu Nhà nước cho phép sẽ tạo điều kiện
cho việc hình thành những khu nhà ổ chuột, còn nếu không cho phép thì phải căn
cứ vào quy định pháp luật nào? Ngoài ra, với một diện tích quá nhỏ như vậy thì mục
đích sử dụng đất nông nghiệp cũng sẽ không đạt được hiệu quả. Còn nếu người sử
dụng đất có nhu cầu xây dựng nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, như đà phân tích trên, khi nộp ®¬n xin phÐp chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt


23

không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng được cho phép chuyển mục đích
sang đất ở mà việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Do
vậy, nhiều trường hợp yêu cầu xin chuyển mục đích sang đất ở đà không được thỏa
mÃn, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà trên đất đó, còn sản xuất
nông nghiệp thì không hiệu quả nên họ không thực hiện. Kết quả là sau khi nhận
chuyển nhượng, đất bị bỏ hoang hoặc được xây dựng nhà ở trên đó một cách vô tội
vạ. Trong khi đó, đường giao thông thì chưa có, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống
điện, điện thoại, cây xanh... cũng chưa có hoặc chưa hoàn chỉnh. Hiện trạng này tạo
ra những khu nhà ổ chuột hoặc nhà được xây dựng bất hợp pháp mà những năm
gần đây chúng ta đà chứng kiến cảnh đập không nỡ, để không được, rất khó khăn
trong việc khắc phục hậu quả. Xin nêu dưới đây một trường hợp thực tế được chia
tách thửa đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Dương mà trong
tương lai chắc chắn sẽ xảy ra những hậu quả như vừa nêu trên:
Hộ ông Nguyễn Văn T có qun sư dơng thưa ®Êt sè 1243, diƯn tÝch 927 m2, vị trí
giáp đường đất rộng 4m, loại đất nông nghiệp rừng sản xuất tại ấp Ông Đông, xà Tân
Hiệp, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Tháng 05 năm 2006, hộ Ông Nguyễn Văn
T xin tách thửa đất số 1243 nêu trên thành 7 thửa đất liền kề nhau để chuyển nhượng
cho các ông Hoài, Bình, Hải, Hồng, Thanh. Việc xin tách thửa của hộ ông T được
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Uyên chấp nhận. Kết quả tách thửa
như sau: thửa 1243 được tách ra lµm 7 thưa gåm thưa 1444, diƯn tÝch 120 m2; thưa
1443, diƯn tÝch 146 m2; thưa 1442, diƯn tÝch 145 m2; thưa 1441, diƯn tÝch 145 m2;
thưa 1440, diƯn tÝch 144 m2; thưa 1439, diƯn tÝch 144 m2 vµ thưa 1243 còn lại diện
tích 83 m2. Sau đó, hộ ông Nguyễn Văn T đà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng các thửa đất nêu trên cho các ông Hoài, Bình, Hải, Hồng và Thanh. Các hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà được ủy ban nhân dân xà Tân Hiệp đÃ
chứng thực và được đăng ký tại Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân
Uyên. Đến tháng 10 năm 2006, ủy ban nhân dân huyện Tân Uyên đà cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới cho các ông Hoài, Bình, Hải, Hồng Thanh, kết thúc việc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kết quả: từ một thửa đất nông nghiệp
ban đầu có diện tích 927 m2 đà được chia tách thành 7 thửa, mỗi thưa kho¶ng 150 m2

24

để chuyển nhượng cho 5 người liền kề nhau và tất cả 5 người này sau khi nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều bỏ hoang đất không sử dụng, hiện đang chờ
giá đất lên để chuyển nhượng lại hưởng chênh lệch giá.
Việc không quy định rõ ràng điều kiện chia tách thửa đất (kể cả đất ở và đất nông
nghiệp) để chuyển quyền sử dụng đất nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng đà tạo ra sự bất bình đẳng giữa những chủ thể sử dụng đất với nhau trong
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện rõ nét nhất khi chúng
ta so sánh giữa tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong nước. Cụ thể như sau:
+ Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng
nhà ở để bán phai trả tiền cho Nhà nước (tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất) để có
quyền sử dụng đất bằng một trong hai hình thức là được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả
tiền thuê đất một lần [43, Điều 34 và Điều 35]. Trong khi đó hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất không
phải trả tiền cho Nhà nước [43, Điều 33]. Đây là sự bất bình đẳng về nghĩa vụ tài
chính trong việc có được quyền sử dụng đất cơ sở ban đầu cho quyền chuyển
nhượng quyền sử dơng ®Êt cđa ng­êi sư dơng ®Êt.
+ Thø hai, ®Ĩ chuyển nhượng được quyền sử dụng đất nêu trên, tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải
đáp ứng điều kiện là hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở hoặc ít nhất phải hoàn
thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự
án thành phần của dự án đầu tư đà được xét duyệt, không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây

dựng nhà ở [17, khoản 8 Điều 2]. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp không hề đầu tư bất kỳ một khoản tiền nào vẫn được tách một lúc nhiều
thửa đất với diện tích mỗi thửa tương đương diện tích một nền nhà (phân lô nền đất
nông nghiệp) để chuyển nhượng với giá đất ở (do các bên thỏa thuận) mà không chịu


25

bất kỳ một sự ràng buộc pháp lý nào là không công bằng. Chính vì sự thiếu sót này
của pháp luật mà hiện tượng đầu cơ đất đai thông qua việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (nhất là đất nông nghiệp) đà trở thành dịch ở nước ta trong
những năm gần đây [2, 5]. Ngoài ra, sự thiếu sót này của pháp luật cũng là nguyên
nhân, cơ sở cho các nhà đầu cơ đất đai lợi dụng để kinh doanh quyền sử dụng đất núp
bóng dưới hình thức hộ gia đình, cá nhân mà không thành lập doanh nghiệp theo quy
định nhằm lẫn tránh sự kiểm soát của Nhà n­íc, trèn th thu nhËp doanh nghiƯp –
mét lo¹i th hiện đang cao hơn nhiều lần so với thuế chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.2. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bất kỳ một giao dịch nào cũng phải có chủ thể giao dịch thì mới thực hiện được.
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy, sẽ không có giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nếu không có chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, chủ thể
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, bao gồm: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong khi đó, chủ thể
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bao gồm có cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
kinh tế trong n­íc (trõ tr­êng hỵp nhËn chun nh­ỵng qun sư dụng đất trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [43, Điều 120]). Đây là một sự khập
khiễng của pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ thể nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến hiện nay nhà làm luật vẫn
không đưa ra một lý do gì thuyết phục về sù khËp khiƠng nªu trªn. Chóng ta biÕt r»ng

chÝnh møc độ, số lượng các chủ thể tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất sẽ quyết định tính sôi động của thị trường quyền sử dụng đất.
Như đà nêu trên, chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: chủ
thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dù pháp luật
đất đai ngày càng mở rộng hơn trong vấn đề này (không còn hạn chế về thành phần
kinh tế tham gia giao dịch như trước đây nữa, hiện đà cho phép cả tổ chức, cá nhân
nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nhưng những thay đổi tiến bộ trong
các quy định của pháp luật đất đai về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất xem