Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐỖ THU HƢƠNG

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẰNG TÀI
SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG)

Hà Nội – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐỖ THU HƢƠNG

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẰNG TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI THỨ BA

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số : 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG)

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ HUẾ

Hà Nội – 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là do chính tơi thực hiện.
Tồn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng số liệu đƣợc tôi sử
dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều đảm bảo chính xác, trung
thực theo yêu cầu của một luận văn khoa học.
Tác giả

ĐỖ THU HƢƠNG


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới TS.
Nguyễn Thị Huế, ngƣời hƣớng dẫn khoa học giúp tôi thực hiện luận văn này.
Sự hƣớng dẫn, góp ý tận tình và những câu hỏi hóc búa của cơ đã giúp tơi
định hƣớng, quyết tâm và hoàn thành bản luận văn tốt hơn.
Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo lớp Cao học
Luật Dân sự và Tố tụng dân sự (định hƣớng ứng dụng tại Hải Phòng) đã giúp
tôi lĩnh hội những kiến thức cơ bản về lĩnh vực quan trọng này.
Xin trân trọng cảm ơn Khoa Luật Đại học Quốc gia đã tiên phong tổ
chức khóa học bổ ích và lý thú, các thầy, cơ giáo Khoa Luật, Phịng Đào tạo
và Bộ mơn Luật Dân sự đã tạo điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian khóa học
và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các bạn đồng môn và các đồng nghiệp tại Viện kiểm sát
nhân dân hai cấp thành phố Hải Phòng, Tòa án nhân dân thành phố Hải
Phòng, đã trao đổi thảo luận và cung cấp những thơng tin, tƣ liệu hữu ích liên
quan đến đề tài luận văn.

Cuối cùng, xin đặc biệt cảm ơn gia đình và những ngƣời bạn đã ủng hộ,
động viên, khích lệ tơi trong suốt q trình học tập và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 9 năm 2020

Đỗ Thu Hƣơng


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................4
MỤC LỤC ...................................................................................................................5
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẰNG TÀI SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA ..........7
1.1.Khái quát về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba ............................................7
1.1.1.Khái niệm, đặc điểm của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ....................7
1.1.2.Vai trò của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ........................................13
1.2.Pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba ..........................................14
1.2.1.Khái niệm pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ....................14
1.2.2.Vai trò của pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ...................16
1.2.3. Lịch sử pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba ........................17
1.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba ..........21
1.3.1.Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài
sản của người thứ ba....................................................................................21
1.3.2.Vai trò của giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài sản của
người thứ ba .................................................................................................26
1.3.3. Khái quát pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài

sản của người thứ ba....................................................................................26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẰNG TÀI SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA
VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ...................................30
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp thế chấp bằng tài sản của
ngƣời thứ ba .................................................................................................30


2.1.1.Về nguyên tắc giải quyết tranh chấp ................................................................30
2.1.2. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp..............................................................34
2.1.3. Về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp .......................................................36
2.1.4. Về nội dung giải quyết tranh chấp .................................................................39
2.2. Tranh chấp về hợp đồng thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba và thực tiễn
giải quyết tại thành phố Hải Phòng ..............................................................44
2.2.1. Tổng quan về hoạt động thế chấp bằng tài sản của người thứ ba tại Hải
Phòng ...........................................................................................................44
2.2.2. Thực tiễn tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba tại
Hải Phòng ....................................................................................................45
2.3. Đánh giá hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng tài sản
của ngƣời thứ ba tại Hải Phòng....................................................................57
2.3.1. Kết quả đã đạt được ........................................................................................57
2.3.2. Những tồn tại, hạn chế ....................................................................................58
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẰNG TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI THỨ BA.........................................................................................63
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế
chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba ..............................................................63
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
bằng tài sản của ngƣời thứ ba ......................................................................63
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng

tài sản của ngƣời thứ ba tại Hải Phòng ........................................................68
KẾT LUẬN ...............................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................74


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS
BLTTDS
TAND
QSDĐ
GCN QSDĐ
UBND

Bộ luật Dân sự
Bộ luật Tố tụng Dân sự
Tòa án nhân dân
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài và tình hình nghiên cứu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các hoạt động giao dịch ngày
càng đƣợc xác lập nhiều. Theo đó, áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài
sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ đƣợc xem là một trong những công cụ
pháp lý căn bản, mang hiệu quả cao nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh từ
những giao dịch vay vốn, tín dụng.
Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ

trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động
cấp tín dụng tại các ngân hàng. Nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba là việc
ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo
đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ đƣợc bảo
đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm đƣợc ký kết trong trƣờng hợp này là
hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Tuy nhiên hình thức giao dịch
này vẫn còn ẩn chứa nhiều rủi ro. Cho đến thời điểm này, các tranh cãi liên
quan đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của ngƣời thứ ba dƣờng nhƣ chỉ
xoay quanh việc ngân hàng nhận biện pháp bảo đảm này thì có rủi ro hợp
đồng bị tun bố vơ hiệu hay khơng, mà vơ tình bỏ qua một khía cạnh khác
cũng không kém phần quan trọng là làm thế nào để bảo vệ hiệu quả bên bảo
đảm, nhất là khi bên này thƣờng khơng nhận đƣợc lợi ích gì (đặc biệt về mặt
thƣơng mại) khi đƣa tài sản của mình vào bảo đảm cho khoản vay của một
bên khác, mà ngƣợc lại sẽ phải đối diện với rủi ro là tài sản của mình đƣợc sử
dụng để bảo đảm có thể bị xử lý nếu bên đƣợc bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
hoàn trả đối với ngân hàng.
Cho đến thời điểm này, các văn bản pháp luật đã đƣợc ban hành nhƣ:
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đất Đai năm
1


2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014…và đặc biệt sự ra đời của
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm
2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm, đã đánh một dấu mốc quan trọng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm nói
chung và quan hệ thế chấp nói riêng.
Ngồi ra, Thơng tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18

tháng 11 năm 2011 của Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mới chỉ
quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất. Nhƣng Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 26 tháng
6 năm 2016 hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất, lại quy định có thể đăng ký thế chấp bất động sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự không những của bên thế chấp mà cịn của cả ngƣời
khác. Điều đó có nghĩa các nhà làm luật đã thừa nhận biện pháp thế chấp bằng
bất động sản của ngƣời thứ ba. Nhƣ vậy chúng ta có thể thấy, pháp luật khơng
ngừng hoàn thiện các quy định để đáp ứng yêu cầu của điều kiện mới.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về thế chấp
tài sản của bên thứ ba cịn nhiều mâu thuẫn, khơng mang tính thống nhất. Từ
thực trạng nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các quy
định của pháp luật về thế chấp tài sản của bên thứ ba, phát hiện những điểm
bất cập nhằm hoàn thiện chúng là một cơng việc thực sự cần thiết và cấp bách.
Tình hình nghiên cứu đề tài:
Liên quan đến nội dung giao dịch đảm bảo nói chung đã có nhiều đề tài
nghiên cứu. Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu triển khai trực tiếp về nội dung

2


thế chấp và giải quyết tranh chấp thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba còn
khá khiêm tốn. Điển hình là một số cơng trình nhƣ:
“Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng” –
luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lê Thu Hiền năm 2003, nghiên cứu về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, trong đó có biện pháp
bảo lãnh theo quan điểm đối vật;
“Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng bằng biện pháp bảo lãnh” luận án tiến sĩ luật học của tác giả Phạm Văn Đàm, Học viện khoa học xã hội
năm 2016;

“Giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc bảo lãnh ngân hàng ở Việt
Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Ái Linh, Khoa Luật Đại
học Quốc gia Hà Nội năm 2015;
“Một số vấn đề của quan hệ bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba để
đảm bảo nghĩa vụ vay vốn ngân hàng” của Thạc sĩ Vũ Văn Tuyên trên trang
web . Nghiên cứu này phản ánh việc áp dụng
biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên bảo lãnh đối với nghĩa vụ của bên đi
vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
Những cơng trình này đã đề cập đƣợc thực trạng của việc thế chấp bằng
tài sản của ngƣời thứ ba nhƣng chƣa đánh giá đƣợc một cách toàn diện những
tranh chấp thƣờng gặp trên thực tế đối với hợp đồng thế chấp bằng tài sản của
ngƣời thứ ba. Vì vậy, với mục đích làm phong phú thêm nội dung nghiên cứu
về thế chấp tài sản, tôi lựa chọn đề tài: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về
hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba” làm đề tài nghiên cứu
luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các
quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thế chấp tài sản nhằm khẳng định
tầm quan trọng của biện pháp thế chấp này đối với doanh nghiệp nói chung

3


trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, gia tăng cơ hội tiếp cận nguồn
vốn tín dụng. Đồng thời, qua đó nhằm góp phần phát hiện những hạn chế của
pháp luật về thế chấp nói chung và thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba nói
riêng cũng nhƣ những khó khăn, vƣớng mắc trong q trình thực thi. Từ đó,
đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật
về thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba nói riêng và hệ thống pháp luật kinh tế
nói chung, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao dịch đảm bảo ở nƣớc
ta trong giai đoạn hiện nay.
2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu

2.1. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thế chấp là một lĩnh vực tƣơng đối rộng và phức tạp thuộc
phạm vi điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau. Trong khuôn khổ luận
văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu của luận văn đƣợc giới hạn trong khuôn khổ
nghiên cứu về thế chấp bằng bất động sản của ngƣời thứ ba, giải quyết tranh
chấp thế chấp bằng bất động sản của ngƣời thứ ba. Theo đó, pháp luật nội
dung đã nghiên cứu bao gồm: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp
năm 2014, Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm
2014…và một số văn bản có liên quan nhƣ: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm... Nội dung nghiên cứu của
luận văn giới hạn trong vấn đề lý luận về thế chấp và giải quyết tranh chấp về
thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba đƣợc pháp luật Việt Nam quy định. Về
phƣơng thức giải quyết tranh chấp, đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu việc giải
quyết tranh chấp bằng phƣơng thức Tòa án. Về thực tiễn thi hành pháp luật,
luận văn nghiên cứu trong khuôn khổ hoạt động giải quyết tranh chấp về thế
4


chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba tại Hải Phịng. Giới hạn khảo sát của luận
văn là q trình áp dụng pháp luật thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba tại
thành phố Hải Phòng, giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020.
2.2. Mục đích nghiên cứu
Thơng qua việc nghiên cứu trong phạm vi đƣợc đề ra ở trên, tác giả
mong muốn cung cấp cho ngƣời đọc một cách tổng thể các quy định về hoạt
động thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba trong các giao dịch dân sự. Trên cơ
sở đó, nghiên cứu thực trạng, tình hình thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba
tại thành phố Hải Phịng để có thể đánh giá đƣợc mức độ bảo vệ của các quy

định pháp luật trong thực tế. Đồng thời, dựa vào thực trạng đó để nghiên cứu
về nguyên nhân, từ đó đƣa ra những giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp
luật.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Để có thể đạt đƣợc mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hỏi luận
văn phải giải quyết các vấn đề sau:
Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp bằng tài sản của
bên thứ ba và giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản của bên thứ ba.
Thứ hai, phân tích, đánh giá, các quy định về thế chấp tài sản của bên
thứ ba và giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba theo
quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Thứ ba, nêu và phân tích thực trạng về giải quyết tranh chấp hợp đồng
thế chấp tài sản của bên thứ ba tại thành phố Hải Phòng. Thứ tự đƣa ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

5


Để đạt đƣợc các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình
nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối quan
điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam.
Một số phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu của khoa học pháp lý đƣợc áp
dụng nhƣ:
Phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp diễn giải, phƣơng pháp quy nạp:
Những phƣơng pháp này đƣợc sử dụng phổ biến trong việc làm rõ các quy
định của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp bằng tài sản
của bên thứ ba nói riêng.

Phƣơng pháp đánh giá, phƣơng pháp so sánh: Những phƣơng pháp này
đƣợc ngƣời viết vận dụng để đƣa ra ý kiến nhận xét quy định của pháp luật
hiện hành có hợp lý hay khơng, đồng thời nhìn nhận trong mối tƣơng quan so
với quy định liên quan …
Phƣơng pháp quy nạp, phƣơng pháp diễn dịch: Đƣợc vận dụng để triển
khai có hiệu quả các vấn đề liên quan đến thế chấp bằng tài sản của bên thứ
ba, đặc biệt là các kiến nghị hoàn thiện. Cụ thể nhƣ, trên cơ sở đƣa ra những
kiến nghị mang tính khái quát, súc tích ngƣời viết dùng phƣơng pháp diễn
dịch để làm rõ nội dung của kiến nghị đó…
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Kết quả đạt đƣợc của luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận trong khoa học pháp lý của việc thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba. Cụ
thể: Xây dựng đƣợc khái niệm và đƣa ra những tiêu chí cơ bản nhất để xác
định thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba, phân tích thực trạng pháp luật về
vấn đề này, từ đó chỉ ra những bất cập của pháp luật và đƣa ra phƣơng hƣớng
6


hoàn thiện pháp luật về thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba, đồng thời nâng
cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba tại
thành phố Hải Phịng.
Ngồi ra, những giải pháp hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để
các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyền của mình sửa đổi, bổ sung,
hồn thiện pháp luật trong lĩnh vực tƣơng ứng.
Nội dung nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn học liệu phục vụ cho
việc học tập, nghiên cứu hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp bằng
tài sản của ngƣời thứ ba và giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng tài sản của
ngƣời thứ ba.
6. Cơ cấu của luận văn
Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

chính của luận văn gồm 3 chƣơng, cụ thể:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và giải quyết tranh chấp
hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba.
Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế
chấp bằng tài sản của người thứ ba và thực tiễn tại thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba.

7


CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP THẾ CHẤP BẰNG TÀI SẢN CỦA NGƢỜI THỨ BA
1.1.Khái quát về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba
1.1.1.Khái niệm, đặc điểm của thế chấp bằng tài sản của người thứ
ba
*Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Trong các quan hệ kinh tế, dân sự, mỗi bên đều có quyền lợi và nghĩa vụ
nhất định, nhiều khi quyền và lợi ích của bên này chỉ có đƣợc từ việc thực
hiện nghĩa vụ của bên kia. Điều này dễ dẫn đến tình trạng khi bên có nghĩa vụ
vi phạm các cam kết thì giữa hai bên sẽ xảy ra tranh chấp và nếu bên bị vi
phạm không nắm đƣợc quyền kiểm sốt tài sản của bên vi phạm thì bên bị vi
phạm sẽ rơi vào thế bất lợi. Điều này đặt ra yêu cầu cần phải có các biện pháp
bảo đảm giữa các bên, nhằm buộc ngƣời có nghĩa vụ phải thực hiện đúng
nghĩa vụ mà họ đã cam kết, thoả thuận trong giao dịch dân sự.
Trong trƣờng hợp ngƣời có nghĩa vụ khơng thực hiện, thực hiện khơng
đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ mà họ đã cam kết, thì ngƣời có quyền có thể
áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ do các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền can thiệp để buộc bên có nghĩa vụ phải thực
hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết nhằm bảo đảm quyền lợi cho mình.

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp mang
tính chất dự phịng và ln tồn tại kèm theo một nghĩa vụ chính nên chỉ đƣợc
áp dụng khi bên có nghĩa vụ đã khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng,
không đầy đủ nghĩa vụ chính mà họ đã tự nguyện cam kết. Tùy từng trƣờng
hợp và tùy thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận, các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự có những quy chế xử lí khác nhau. BLDS năm 2015 hiện
hành quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sau đây: cầm

8


cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cƣợc, kí quỹ, bảo lƣu quyền sở hữu, bảo
dân sự có đặc trƣng và bản chất pháp lý khác nhau.
Như vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là các biện pháp tác động
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục
những hậu quả xấu cho việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ gây ra.
Biện pháp thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ do pháp luật quy định, theo đó các bên trong quan hệ nghĩa vụ lựa chọn sử
dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên mang nghĩa vụ.
Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tƣ pháp) biên
soạn: “Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo
đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” [18,tr.704]. Tài sản đƣợc thế chấp là
các bất động sản nhƣ nhà ở, vƣờn cây lâu năm, cơng trình xây dựng khác…Có
thể thế chấp một phần hoặc tồn bộ bất động sản để đảm bảo một hoặc nhiều
nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng nhƣ tùy theo sự thỏa thuận
của các bên.
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và khơng chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.
Thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba
Từ ngữ luật học khơng có định nghĩa cụ thể đối với trƣờng hợp thế chấp
bằng tài sản của ngƣời thứ ba. Nhƣng trƣờng hợp này đƣợc hiểu là một dạng
thế chấp đặc biệt và có mang đặc điểm của hai biện pháp bảo đảm là bảo lãnh
và thế chấp.

9


BLDS năm 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc ngƣời thứ ba (sau đây gọi
là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh)
sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên đƣợc bảo
lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ” [3,Điều 335].
Thông thƣờng bên có nghĩa vụ trong các quan hệ nghĩa vụ là bên bảo
đảm trong biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên nhiều
trƣờng hợp bên có nghĩa vụ khơng có điều kiện để đảm nhận sự bảo đảm đó
trƣớc bên có quyền. Để tạo điều kiện có các bên có thể giao kết hợp đồng và
xác lập quan hệ nghĩa vụ mà vẫn bảo đảm đƣợc quyền lợi cho ngƣời có quyền
ngay cả trong những trƣờng hợp ngƣời có nghĩa vụ khơng có tài sản để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ đó, pháp luật quy định ngƣời khác có thể đứng ra
cam kết trƣớc ngƣời có quyền về việc thay ngƣời có nghĩa vụ để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ.
Vậy thế chấp bằng tài sản của người thứ ba là một biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ trong đó người thứ ba cam kết đứng ra dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay đối với bên
cho vay khi có vi phạm về nghĩa vụ trả nợ.
Đặc điểm của thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba

Về chủ thể: Trong quan hệ thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba chỉ
bao gồm hai bên: bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp tài sản là
ngƣời thứ ba, tuy không tham gia việc vay mƣợn tài sản nhƣng tự nguyện
dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có
nghĩa vụ. Bên cịn lại có tài sản đem cho vay đƣợc (bên có quyền) gọi là bên
nhận thế chấp.

10


Về đối tượng: Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có
giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tài sản đang cho
thuê, cho mƣợn cũng đƣợc dùng để thế chấp.
Các bên có thể thỏa thuận dùng tồn bộ hoặc một phần tài sản để thế
chấp
- Trƣờng hợp thế chấp tồn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp
có thỏa thuận khác.
- Trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận
khác.
- Trƣờng hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế
chấp, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.
Về nội dung của thế chấp
Trong quan hệ này, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho
bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm đƣợc xác định bằng việc bên thế chấp
phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý
của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Các giấy tờ này phải là bản gốc
đƣợc giao cho bên nhận thế chấp để hạn chế sự định đoạt của bên thế chấp đối

với tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp phải đăng kí giao dịch bảo đảm thì
bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Bên thế chấp phải thơng báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của
ngƣời thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản đƣợc dùng để thế chấp nhiều
nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng ngƣời nhận thế chấp tiếp
theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trƣớc đó.
11


Nếu các bên khơng có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài
sản và đƣợc khai thác công dụng của tài sản, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
thế chấp (trừ trƣờng hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do
việc khai thác cơng dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm
sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp và phải áp
dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. Bên
thế chấp không đƣợc bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp và chỉ đƣợc cho
thuê, cho mƣợn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác.
Bên nhận thế chấp có quyền u cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời
hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ, phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế
chấp
Về hậu quả:
-Xử lý tài sản thế chấp: Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên
đƣợc thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì tài sản
thế chấp đƣợc xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản
thế chấp đƣợc thực hiện thông qua phƣơng thức bán đấu giá. Nếu các bên đã
thỏa thuận trƣớc hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa
thuận về phƣơng thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp đƣợc xử lý theo thỏa
thuận của các bên.

Bên nhận thế chấp đƣợc ƣu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế
chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.
Trƣờng hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến
hạn mà tài sản đó đƣợc dùng thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ thì các
nghĩa vụ khác dù chƣa đến hạn cũng đƣợc coi là đến hạn. Quyền đƣợc ƣu tiên

12


thanh toán của những ngƣời nhận thế chấp (các chủ nợ) đƣợc xác định theo
thứ tự giống nhƣ thanh toán nghĩa vụ đối với những ngƣời nhận cầm cố tài
sản.
-Chấm dứt thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản chấm dứt trong trƣờng hợp
sau đây:
+ Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
+ Việc thế chấp tài sản đƣợc hủy bỏ hoặc đƣợc thay thế bằng biện pháp
bảo đảm khác.
+ Tài sản thế chấp đã đƣợc xử lý.
+ Theo thỏa thuận của các bên.
1.1.2.Vai trò của thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
Dưới góc độ kinh tế: Chính vì đặc điểm khơng phải chuyển giao tài sản
thế chấp nên so với hình thức bảo đảm khác nên biện pháp thế chấp bằng tài
sản của ngƣời thứ ba có ƣu điểm vƣợt trội. Tính vƣợt trội thể hiện ở các khía
cạnh sau:
- Đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp nắm giữ tài sản nên khơng
mất chi phí cho việc duy trì, gìn giữ và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời
hạn thế chấp cũng nhƣ không phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng nếu làm hƣ
hỏng, mất mát tài sản thế chấp.
- Đối với chủ sở hữu tài sản thế chấp (bên thế chấp) vẫn đƣợc tiếp tục sử
dụng, khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp.

- Đối với ngƣời đi vay vốn vẫn đảm bảo đƣợc nguồn vốn và duy trì hoạt
động sản xuất, kinh doanh, góp phần hạn chế sử dụng nguồn vốn lƣu động của
doanh nghiệp hoặc cá nhân.

13


Ngoài ra biện pháp này giúp hạn chế việc sử dụng tiền mặt, qua đó tăng
cƣờng tính an tồn trong giao dịch; tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên
liên quan.
Dưới góc độ xã hội: Thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba góp phần làm
đa dạng hóa các hình thức bảo đảm, giúp cho các cá nhân, tổ chức có thể lựa
chọn hình thức bảo đảm phù hợp nhất với khả năng và điều kiện của mình,
phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh.
Dưới góc độ pháp lý: Thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba đảm bảo
nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ khi đến thời hạn phải đƣợc thực hiện nghiêm
chỉnh và có khả năng thực thi cao. Do đó bảo vệ cho lợi ích của ngƣời cho
vay, hạn chế sự chây ì của ngƣời đi vay. Qua đó hạn chế những tranh chấp
phát sinh trong hoạt động kinh tế. Việc ổn định đời sống kinh tế góp phần
quan trọng để ổn định đời sống chính trị cũng nhƣ quản lý xã hội của nhà
nƣớc.
1.2.Pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba
1.2.1.Khái niệm pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
Pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba là tổng hợp các quy
phạm pháp luật do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành, quy định về
quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc ngƣời thứ ba cam kết với bên
có quyền sử dụng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ cho
bên có nghĩa vụ. Các quy phạm pháp luật đó đƣợc thể hiện trong các văn bản
quy phạm pháp luật có thứ bậc khác nhau, trong đó trƣớc hết phải kể đến
BLDS. Ngồi ra đó cịn là các quy định điều chỉnh các vấn đề liên quan nằm

rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật khác nhƣ Luật Đất đai, Luật Nhà
ở, … và các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành. Trong đó:
(1) BLDS là bộ luật khung điều chỉnh các quan hệ dân sự trong xã hội.
Chính vì vậy nên khi xem xét, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng
14


tài sản của ngƣời thứ ba thì phải căn cứ vào các quy định của BLDS, lấy các
quy phạm điều chỉnh trong BLDS về hợp đồng làm cơ sở pháp lý để giải
quyết các tranh chấp hợp đồng phát sinh trong thực tế.
BLDS năm 2015 dành hẳn mục 3 để quy định về việc bảo đảm nghĩa vụ
và mục 7 quy định về hợp đồng nhằm tạo ra hành lang pháp lý để thực hiện
các giao dịch liên quan đến hợp đồng nói chung, cũng nhƣ hợp đồng thế chấp
bằng tài sản của ngƣời thứ ba nói riêng. Điều này cũng cho thấy tầm quan
trọng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng trong quan hệ pháp luật dân sự.
(2) Ngoài ra, đối tƣợng của hợp đồng thế chấp bằng tài sản của ngƣời
thứ ba bao gồm các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản hình thành
trong tƣơng lai… Các tài sản này đƣợc điều chỉnh bằng các quy định trong
các văn bản pháp luật chuyên ngành nhƣ: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản… Vì vậy khi giải quyết các tranh chấp của hợp đồng này
cần thiết phải áp dụng các luật chuyên ngành khác.
Điều 113, 114 của Luật Đất đai năm 2003 quy định về quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, theo đó hộ gia đình, cá nhân có
quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các hình thức giao dịch về
nhà ở: “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại, tặng
cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho ở nhờ và ủy quyền quản
lý nhà ở” [6, Điều 117]. Luật Nhà ở dành hẳn mục 8 của chƣơng VIII để quy
định về thế chấp nhà ở. Mặc dù Luật Nhà ở khơng quy định về hình thức bảo

lãnh hay thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba nhƣng quy định về thế chấp
có thể đƣợc áp dụng để mở rộng, cho phép các cá nhân có thể đứng ra thế
chấp nhà ở của mình để đảm bảo cho khoản vay của cá nhân, tổ chức khác.

15


Khoản 3 Điều 4 Thông tƣ số 07/2019/TT-BTP của Bộ Tƣ pháp ngày 25
tháng 11 năm 2019 hƣớng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 01 năm
2020) quy định rõ ràng hơn là có thể đăng ký thế chấp bất động sản “đối với
các trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế
chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác”. Điều đó có
nghĩa là nhà làm luật đã thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của
ngƣời thứ ba. Cách tiếp cận này thừa hƣởng quy định của khoản 2 Điều 4
Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.Vai trò của pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
Về mặt kinh tế: Thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba để bảo đảm cho
hợp đồng tín dụng thực chất cũng là một hợp đồng dân sự. Đó chính là hợp
đồng giữa bên thế chấp (tổ chức, cá nhân) và bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ
chức tín dụng) nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho bên vay (bên đƣợc bảo
đảm). Các quy định của pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba sẽ
tạo hành lang pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng xác định rõ
đƣợc các quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó tiến hành giao kết hợp đồng
nhanh chóng, chính xác hơn. Từ đó tạo điều kiện để tài sản lƣu thông dễ dàng
hơn, gia tăng giá trị sử dụng của tài sản, tránh sự nằm yên nhàn rỗi của tài sản
một cách lãng phí.

Về mặt xã hội: Pháp luật về thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba làm
phong phú thêm các quy định về biện pháp bảo đảm tài sản, giúp cho các cá
nhân, tổ chức lựa chọn đƣợc biện pháp bảo đảm tài sản tối ƣu nhất, phù hợp

16


với điều kiện của mình. Qua đó cũng làm gia tăng, phát triển các mối quan hệ
xã hội.
Về mặt pháp lý: Việc pháp luật quy định cụ thể về thế chấp bằng tài sản
của ngƣời thứ ba yêu cầu mọi hoạt động thế chấp phải đƣợc thực hiện đúng
theo trình tự, trật tự và khn khổ đã đƣợc luật hóa, góp phần tạo hành lang an
ninh, an tồn cho hoạt động kinh tế.
1.2.3. Lịch sử pháp luật về thế chấp bằng tài sản của người thứ ba
Trƣớc khi BLDS năm 1995 ra đời, tuy chƣa có khái niệm về thế chấp
bằng tài sản của ngƣời thứ ba nhƣng luật pháp đã đƣa ra khái niệm về bảo
lãnh tài sản. Cụ thể, Điều 5 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 quy định:
“Các bên ký kết hợp đồng kinh tế có quyền thỏa thuận áp dụng các biện pháp
bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản
theo quy định của pháp luật”. Điều 2 Nghị định 17/HĐBT ngày 16/10/1990
của Hội đồng Bộ trƣởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
quy định: “Bảo lãnh tài sản là sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu
của ngƣời nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho ngƣời đƣợc bảo
lãnh khi ngƣời này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”.
Trong lĩnh vực ngân hàng, vấn đề bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng đƣợc quy định lần đầu tiên trong Quyết định số 156/QĐ-NH ngày
18/11/1989 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành bản quy định về
việc thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng. Theo đó văn bản này đã cơng
nhận tính pháp lý của việc thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba: “Tài sản thế
chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên vay. Trƣờng hợp bên vay yêu cầu và

đƣợc sự thoả thuận của Ngân hàng, bên thứ ba có thể bảo lãnh thay cho bên
vay bằng tài sản của mình. Nếu bên vay khơng có khả năng thanh tốn nợ, tài
sản bảo lãnh thế chấp của bên thứ ba sẽ đƣợc giải quyết nhƣ đối với tài sản
của bên vay” [15, Điều 2].
17


Theo quy định của những văn bản trên thì bảo lãnh đƣợc tiếp cận với tƣ
cách là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số
17.HĐBT, bảo lãnh đƣợc định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền
sở hữu của ngƣời nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho ngƣời
đƣợc bảo lãnh khi ngƣời này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”. Trong khi
đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, bảo lãnh lại đƣợc
hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là ngƣời bảo lãnh, cam kết
chịu trách nhiệm thay cho ngƣời đƣợc bảo lãnh, nếu đến hạn mà ngƣời đƣợc
bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng khơng đúng thoả thuận.
Ngƣời bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một
việc” (Điều 40). Nhƣ vậy, khác với cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đồng
kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài
sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối
nhân) [22].
BLDS năm 1995 ra đời là một bƣớc tiến quan trọng trong hệ thống
pháp luật nƣớc ta. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cƣợc,
ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm. Trong đó biện pháp thế chấp đã nêu rõ khái
niệm, đối tƣợng, nội dung, hình thức thế chấp. Cũng trong Bộ luật này, bảo
lãnh đƣợc xác định là biện pháp bảo đảm đối vật và“người bảo lãnh chỉ được
bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện cơng
việc” [1, Điều 366]. Đây chính là tiền đề cho việc áp dụng thực hiện biện
pháp thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba trên thực tế. Nó đã bƣớc đầu tạo

cơ sở pháp lý quan trọng cho việc hình thành, ổn định và lành mạnh hóa các
quan hệ dân sự, thúc đẩy sự phát triền kinh tế xã hội của đất nƣớc.
Đến BLDS năm 2005, biện pháp thế chấp cũng đƣợc sử dụng một cách
toàn diện, nâng cao quyền tự chủ, tự do cam kết của các bên trong quan hệ thế

18