ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, T.P HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

--------------------------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, T.P HÀ NỘI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 7850103
Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Bích
Sinh viên thực hiện: Hồng Tiến Anh
Mã sinh viên: 1654030866
Lớp: K61 - QLĐĐ
Khóa học: 2016 - 2020

Hà Nội – 2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

--------------------------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 7850103

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Bích
Sinh viên thực hiện: Hồng Tiến Anh
Mã sinh viên: 1654030866
Lớp: K61 - QLĐĐ
Khóa học: 2016 - 2020

Hà Nội – 2020


LỜI CẢM ƠN
Em xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai –
Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hồn thành đồ
án.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cơ giáo Nguyễn Thị Bích
đã hướng dẫn em trong suốt q trình thực hiện và hồn thành đồ án tốt nghiệp
này.
Em xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Mơi trường Quận Hà Đơng
phường Kiến Hưng, Văn phịng đăng kí đất đai Hà Nội – chi nhánh phường
Kiến Hưng, Uỷ ban nhân dân phường Kiến Hưng đã tạo mọi thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu, đánh giá để hồn
thành đồ án này.
Em xin cám ơn gia đình và bạn bè đã quan tâm, động viên em trong suốt
quá trình học tập, nghiên cứu để hồn thành đồ án này.
Mặc dù em đã rất cố gắng nhưng vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót,
em rất mong được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cơ cùng các bạn sinh viên để
khóa luận được hồn thiện hơn.
Em xin kính chúc các thầy cơ giáo, gia đình và bạn bè luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống!
Hà Nội, 09 tháng 5 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Hoàng Tiến Anh
1


MỤC LỤC
..............................................................................................................................1
..............................................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................i
MỤC LỤC............................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.....................................................................iv
DANH MỤC HÌNH ẢNH....................................................................................v
DANH MỤC BẢNG, BIỂU................................................................................vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI...................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..........................................................................2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC......................................................................................3
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ..........................................................................................9
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...14
3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.....................................................................14
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................14
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................................14
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................16
4.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA
PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI...........16
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG.....................................................................23

2


4.3. HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG KIẾN
HƯNG.................................................................................................................27
4.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GCNQSDĐ TẠI PHƯỜNG KIẾN HƯNG
TRONG GIAI ĐOẠN 2016 – 2019....................................................................34
4.5. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG THỰC HIỆN CƠNG
TÁC CẤP GCNQSDĐ TẠI PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI......................................................................................49
4.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ,
GĨP PHẦN NÂNG CAO KẾT QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG KIẾN hƯNG, qUẬN hÀ đÔNG..............................51
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................55
5.1. KẾT LUẬN..................................................................................................55
5.2. KIẾN NGHỊ.................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................58

3


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

CP

Chính phủ

DT

Diện tích

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

TT

Thơng tư

HTX

Hợp tác xã

DVNN

Dịch vụ nơng nghiệp

TNMT

Tài ngun Mơi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng kí đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

BĐĐC

Bản đồ địa chính

4


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận theo thơng tư 23/2014/TT – BTNMT ngày
19/5/2014............................................................................................................13
Hình 4.1. Sơ đồ vị trị địa lý phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông......................16

5


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Biểu đồ 4.1. Dân số tại 22 tổ dân số phường Kiến Hưng, quận Hà Đông..........20
Biểu đồ 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của phường Kiến Hưng............28
Biểu đồ 4.3. Biến động hiện trạng sử dụng đất trong giai đoạn 2015 – 2019 tại
phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, T.p Hà Nội................................................33
Biểu đồ 4.4. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn phường Kiến Hưng đến hết ngày 31/12/2016........................34
Biểu đồ 4.5. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn phường tính đến hết ngày 31/12/2016....................................................36
Biểu đồ 4.6. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn phường Kiến Hưng đến hết ngày 31/12/2017........................37

Biểu đồ 4.7. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn phường tính đến hết ngày 31/12/2017....................................................38
Biểu đồ 4.8. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn phường Kiến Hưng đến hết ngày 31/12/2018........................39
Biểu đồ 4.9. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn phường tính đến hết ngày 31/12/2018....................................................40
Biểu đồ 4.10. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn phường đến hết ngày 31/12/2019...........................................42
Biểu đồ 4.11. Kết quả GCN QSDĐ cho loại đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn phường tính đến hết ngày 31/12/2019....................................................44
Biểu đồ 4.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn phường tính đến hết ngày 31/12/2019....................................................45
Biểu đồ 4.13. Số GCN tồn đọng, chưa được cấp đất ở trên địa bàn phường Kiến
Hưng tính đến hết 31/12/2019............................................................................47
Biểu đồ 4.14. Nguyên nhân tồn đọng, chưa được cấp đất ở trên địa bàn phường
Kiến Hưng tính đến hết 31/12/2019...................................................................48

6


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cơng tác cấp GCNQSDĐ tại Việt Nam đã được triển khai từ lâu, song tiến
độ thực hiện còn chậm cụ thể: tỷ lệ cấp giấy chứng nhận (GCN) rất hạn chế chủ
yếu cho đất sản xuất nông nghiệp chiếm 75% diện tích cần cấp (Bộ Tư
Pháp,2008), khơng đồng đều ở các khu vực với 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90%,
14 tỉnh đạt từ 80 đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70 – 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%
(Bộ Tư Pháp,2008). Hiệu quả công việc chưa cao nhiều địa phương sau khi thực
hiện dồn điền đổi thửa còn số lượng rất lớn chưa được cấp đổi Giấy chứng nhận
mới, điển hình như tỉnh Thái Bình cịn 98 xã thuộc 3 huyện; tỉnh Nam Định còn

436.000 Giấy chứng nhận chưa cấp đổi và 204.000 trường hợp chưa đăng ký lại
(Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2016) tình trạng quản lý chưa tốt… do vậy kết
quả cấp GCNQSDĐ cịn thấp.
Cơng tác cấp Giấy chứng nhận là một trong những nội dung hết sức quan
trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Làm tốt công tác trên giúp Nhà
nước thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ về mặt pháp lý
giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý và nắm
chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, đảm bảo chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả và khoa học. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện cơng tác này gặp rất nhiều
khó khăn và trở ngại. Đặc biệt, với tốc độ gia tăng dân số ngày càng cao, nhu
cầu sử dụng đất ngày càng lớn, trong khi đó diện tích đất khơng thay đổi nên
vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp Giấy chứng nhận
và lập hồ sơ địa chính nói riêng trở thành vấn đề cấp thiết.
Phường Kiến Hưng là một thuộc quận Hà Đông thành phố Hà Nội. Đồng
thời, phường Kiến Hưng được thành lập trên cơ sở hợp nhất ba thơn: Đa Sỹ,
Mậu Lương, Hà Trì nên công tác quản lý nhà nước về đất đai hết sức phức tạp.
Thêm vào đó là q trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu đất

1


đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ
đất đai nói chung. Chính vì, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần có những bước chuyển
biến mới phù hợp.
Xuất phát từ thực tế trên, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Kiến
Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ tại phường
Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội để xác định những thuận lợi và
khó khăn. Trên cơ sở đó, đưa ra những đề xuất một số giải pháp khắc phục
những hạn chế, hồn thiện cơng tác cấp GCNQSDĐ tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả công tác cấp GCNQSDĐ tại phường Kiến Hưng,
quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội;Phân tích những thuận lợi, khó khăn, trong
cơng tác cấp GCNQSDĐ tại khu vực nghiên cứu;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy cơng tác cấp GCNQSDĐ, góp
phần nâng cao kết quả công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tại khu vực
nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi địa giới tại phường
Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
 Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến năm 2019
 Phạm vi nội dung: Công tác cấp mới, cấp đổi GCN QSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân.

2


PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC
2.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
2.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hố đặc biệt, nhưng khơng
phải là quyền sở hữu” (Nghị quyết số 19-NQ/TW, 2012).
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận
chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng
đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. (Hồ Quang Huy,
2017).
2.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
(Điều 3, Luật đất đai 2013).
2.1.2. Đất dịch vụ
2.1.2.1. Khái niệm
Đất dịch vụ, thương mại được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp tại
điều 10 của Luật đất đai 2013. Trên thực tế, Đất dịch vụ là đất là diện tích đất
được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nơng nghiệp đang
sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng
40 - 50 m2. Sau khi chính quyền xã ở nơi đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ
tổ chức cho người dân bốc thăm số lô cụ thể (Luật Minh Khuê, 2013).
Đất thương mại hay đất dịch vụ có 2 loại đó là:

3


- Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe
- Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự
án.
Đối với khái niệm đất dịch vụ 5%, 7%, 10% là cách gọi về tỉ lệ bồi thường
hoặc giao đất theo số đất nông nghiệp bị thu hồi. Luật khơng có khái niệm về
đất dịch vụ 10% hay đất 5%... mà chỉ có phân loại đất nơng nghiệp và đất phi

nông nghiệp (Báo An Cư, 2018).
2.1.2.2. Đặc điểm của đất dịch vụ
Vì những lơ đất này thường phải đợi rất lâu sau khi chính quyền xây dựng
cơ sở hạ tầng mới làm những thủ tục giao đất cho người dân. Mặt khác đất dịch
vụ thường được quy hoạch ở các khu đất đẹp bên cạnh các dự án nhưng giá rẻ
hơn 1/2 giá đất dự án, diện tích đất nhỏ và phù hợp với nhiều đối tượng.
Trường hợp có biên bản bản giao thửa đất.... thì người nhận ủy quyền vẫn
chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất được
cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chỉ có thể được đứng tên trên
giấy chứng nhận khi thửa đất thỏa mãn được đầy đủ các điều kiện cần, đủ để lập
hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung (Luật Minh Khuê, 2013).
Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ
của thửa đất, người mua chưa thể đứng tên. Có nghĩa rằng các cơng việc liên
quan sau này đến thừa đất người nhận chuyển nhượng vẫn cần phải nhờ tới
người có đất. Những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa
được pháp luật cơng nhận nên khi xảy ra tranh chấp thì rất khó được bảo vệ một
cách tuyệt đối và đưa ra được những chứng cứ thuyết phục nhất (Luật Minh
Khuê, 2013).
2.1.3. Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Đối với Nhà nước
GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
4


đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đề ra hướng tới mục
tiêu sử dụng đất một cách có hiệu quả và tiết kiệm nhất.
- Là chứng thư pháp lý theo dõi, quản lý, làm cơ sở để giải quyết những
đơn thư khiếu nại về tranh chấp đất đai và đặc biệt nó là một tài liệu quan trọng
trong cơng tác kiểm kê đất đai.

- Làm căn cứ để thu thuế, phí, lệ phí trong q trình sử dụng đất.
2.1.3.2.Đối với người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để đất đai tham gia vào
thị trường bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất thực
hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế
trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân... người sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCN QSDĐ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất
được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng
đất.
2.1.3.3.Đối với xã hội
- Làm phương tiện kết nối người sử dụng đất và Nhà nước với hệ thống tài
chính tín dụng.
- Làm phương tiện tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh, sản xuất, hỗ
trợ về mặt tài chính cho người sử dụng đất.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản có thể diễn ra
minh bạch, đúng pháp luật, giảm thiểu những vụ rủi ro cho những người tham
gia giao dịch và sự thất thoát ngân sách Nhà nước.

5


- Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thể huy động được nguồn vốn khi cần
bằng cách thế chấp, vay vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất. Từ đó giúp
cho nền kinh tế ngày càng phát triển theo hướng tích cực.
2.1.4. Điều kiện, đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât là chứng thư pháp lý công nhận quyền
lợi của người sử dụng đất. Do đó để được cấp giấy chứng nhận người sử dụng
đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trịn sổ đăng ký ruộng đất, sổ đại chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.

6


2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.4.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc quy định đối tượng được cấp GCNQSDĐ được thể hiện tại Điều 99
Luật đất đai 2013 như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102
của Luật này.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.

7


- Người được chuyển đổi , nhận chuyển nhượng, được thừa kế,nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án của cơ quan hoặc quyết định cùa Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất ;
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện bởi 2 cơ quan là UBND tỉnh, UBND
huyện theo đúng quy định của pháp luật cho các đối tượng cụ thể. Do đó việc
quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được thể hiện tại Điều 105, Luật đất đai
2013 như sau:
1. UBND tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước

ngồi có chức năng ngoại giao.
2. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

8


3. UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
4. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài
ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
2.2.1. Hệ thống các văn pháp luật ban hành trước khi có luật đất đai 2013
- Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính Phủ về
việc thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định
số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ tài nguyên và môi
trường hướng dẫn thi hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định, bổ sung về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
9


- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ tài nguyên và môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 08/04/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và môi
trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2009 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 của Chính Phủ hướng dẫn thi
hành một số điều của nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy đinh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà Nội
về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn TP Hà Nội.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/6/2010 của Chính Phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
10


- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên và môi
trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 98/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ tài nguyên và môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về đất đai.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính Phủ về lệ phí trước
bạ.
- Thơng tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài Chính về sửa đổi, bổ
sung Thơng tư số 117/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính Phủ về thực
hiện một số giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài Chính hướng dẫn

về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 4045/QĐ-UBND ngày 31/08/2011 của UBND TP Hà Nội về
việc cơng bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện trên địa bàn TP
Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội:
Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân
cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn TP Hà Nội.
- Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 8/8/2012 của UBND TP Hà Nội về
hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất
trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối
thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Hà Nội.
11


2.2.2. Hệ thống các văn pháp luật ban hành sau khi có luật đất đai 2013
Khi Luật đất đai 2013 ra đời đã có rất nhiều đổi mới so với Luật đất đai
2003. Luật đất đai sửa đổi được thông qua ngày 29/11/2013, được Chủ tịch
nước ký Lệnh số 22/2013/L-CTN về việc cơng bố Luật ngày 09/12/2013 và
chính thức có hiệu lực vào ngày 01/07/2014. Luật đất đai năm 2013 có 14
chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điểm so với Luật đất đai năm 2003,
đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị
quyết số 19/NQ-TƯ Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng, đồng
thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình
thi hành Luật đất đai năm 2003.
Luật đưa ra các nghị định, thông tư trong việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giá đất, thu lệ phí … Cụ thể là:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi hành một số
điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt bằng;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về bản đồ địa chính
- Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài ngun và Mơi trường
quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn nghị
định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

12


2.2.3. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và Môi trường phát
hành theo mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có
01 trang, in nền hoa và Trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có kichs thước
190mmx265mm bao gồm nhiều nội dung cụ thể được hướng dẫn cụ thể theo
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận theo thông tư 23/2014/TT – BTNMT ngày
19/5/2014

13


PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và
đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Kiến Hưng, quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn về
tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Kiến Hưng;
- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Kiến Hưng;- Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Kiến Hưng;
- Thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSDĐ tại khu vực nghiên
cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận
tại khu vực nghiên cứu.
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và
tình hình cấp Giấy chứng nhận phường Kiến Hưng để biết được thực trạng quản
lý và sử dụng đất của phường.
3.3.2. Phương pháp tổng hợp
Thu thập số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu như diện tích được
cấp Giấy chứng nhận, số hộ được cấp Giấy chứng nhận,.. phân tích, tổng hợp để
đưa ra kết quả đạt được và những vướng mắc tồn tại, từ đó tìm ra ngun nhân

và cách khắc phục tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn phường.
3.3.3. Phương pháp so sánh
So sánh trước, trong và sau khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận nhằm giúp
làm rõ hơn nữa nội dung nghiên cứu; cụ thể: số hộ, số thửa đăng ký đất đai; số
14


hộ, số thửa được cấp Giấy chứng nhận, tỷ lệ % cấp Giấy chứng nhận từ trước
năm 2015, trong giai đoạn 2015– 2019 và tới 31/12/2019
3.3.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các cán bộ công chức, viên chức đang cơng tác tại
Phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hà Đơng và Văn phịng đăng ký đất đai
Hà Nội – chi nhánh phường Kiến Hưng, cán bộ địa chính phường Kiến Hưng để
đưa ra các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
khơng chỉ trong giai đoạn 2015 – 2019 mà cịn trong tương lai.

15


PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA
PHƯỜNG KIẾN HƯNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.1.1.Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Phường Kiến Hưng nằm ở phía Đơng Nam quận Hà Đơng, có vị trí địa lý
như sau:
- Phía Bắc giáp phường Hà Cầu, phường Phúc La quận Hà Đông và xã
Tân Triều huyện Thanh Trì;
- Phía Nam giáp phường Phú Lương quận Hà Đơng, xã Cự Khê huyện
Thanh Oai;

- Phía Đơng giáp xã Hữu Hịa, xã Tả Thanh Oai huyện Thanh Trì;
- Phí Tây giáp phường Phú La, phường Phú Lương quận Hà Đơng.

Hình 4.1. Sơ đồ vị trị địa lý phường Kiến Hưng, Quận Hà Đơng
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Phường Kiến Hưng là vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của
vùng bằng phẳng. Độ chênh địa hình khơng lớn, biên độ cao trình nằm trong
khoảng 3,5 m - 6,8 m.
16


Với đặc điểm địa hình bằng phẳng, phường Kiến Hưng có điều kiện
thuận lợi trong thực hiện đa dạng hóa cây trồng vật nuôi, luân canh tăng vụ,
tăng năm suất.
4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
Phường Kiến Hưng nằm trong nền chung của khí hậu miền Bắc Việt
Nam và nằm trong vùng tiểu khí hậu đồng bằng Bắc Bộ với các đặc điểm như
sau:
Chế độ khí hậu của vùng đồng bằng Sơng Hồng, chịu ảnh hưởng của gió
biển, khí hậu nóng ẩm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đơng Bắc, với
nhiệt độ trung bình năm là 23,80C, lượng mưa trung bình 1700 mm - 1800 mm.
Chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm dao động 23,1 - 23,30C.
Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp
nhất là 13,60C. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường
trên 230C, tháng nóng nhất là tháng 7.
Chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83 - 85%. Tháng có ẩm độ
trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4 (87 - 89%), các tháng có độ ẩm tương
đối thấp là các tháng 11, tháng 12 (80 - 81%).
Chế độ bức xạ: hàng năm có khoảng 120 - 140 ngày nắng với tổng số giờ
nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617 giờ. Tuy nhiên số giờ nắng khơng

phân bổ đều trong năm, mùa đơng thường có những đợt khơng có nắng kéo dài
2 - 5 ngày, mùa hè số giờ nắng trên ngày cao dẫn đến ảnh hưởng tới sản xuất
nông nghiệp - hạn chế sinh trưởng phát triển của cây trồng trong vụ Đông Xuân
và gây hạn trong vụ hè.
Chế độ mưa: lượng mưa phân bổ không đều, mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 10 chiếm 85 - 90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường tập
trung vào các tháng 6, 7, 8. Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4
năm sau chiếm 10 - 15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, tháng
mưa ít nhất là tháng 12, 1 và tháng 2.
17