Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã lương sơn huyện yên lập tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 7 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

PHAN XUÂN NAM
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LƯƠNG SƠN, HUYỆN
YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 – 7/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính mơi trường
Khoa

: Quản lý tài ngun

Khố học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

PHAN XUÂN NAM
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LƯƠNG SƠN, HUYỆN
YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 – 7/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chun ngành : Địa chính mơi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Đình Thi
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

PHAN XUÂN NAM
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LƯƠNG SƠN, HUYỆN
YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 – 7/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chun ngành : Địa chính mơi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Đình Thi
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Lương Sơn năm 2014 .................... 36
Bảng 4.2. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của xã Lương Sơn giai đoạn 2011
– 7/2014........................................................................................... 41
Bảng 4.3. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng .............................. 43
Bảng 4.4. Kết quả cơng tác chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn
2011-7/2014 .................................................................................... 44
Bảng 4.5. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ................ 46
Bảng 4.6. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 . 47
Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng.... 48
Bảng 4.8. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 ... 49

Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng ..... 50
Bảng 4.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã Lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 51
Bảng 4.11. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 52
Bảng 4.12. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất xã Lương Sơn giai đoạn
2011-7/2014 .................................................................................... 54
Bảng 4.13. Kết quả cho thuê QSDĐ theo mục đích sử dụng.......................... 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ...................................... 37
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn giai
đoạn 2011-7/2014 ........................................................................... 41
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 –
7/2014.............................................................................................. 45
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 . 47
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 -7/2014 ..... 50
Hình 4.6. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã Lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 52
Hình 4.8. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất xã Lương Sơn giai đoạn 20117/2014.............................................................................................. 54


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Ngun nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

SDĐ

Sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu ..................................................... Error! Bookmark not defined.

1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 14
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn.......... 21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Lương Sơn............................... 23
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Lương Sơn ............................. 23
3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Lương Sơn
giai đoạn 2011 – 7/2014 .................................................................................. 23
3.3.4. Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Lương Sơn ....................................................................................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24


vi

3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 24
3.4.2. Phương pháp tổng hợp .......................................................................... 24
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 24
3.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của xã Lương Sơn ............................. 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................... 27
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của xã Lương Sơn...... 34
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Lương Sơn ................................ 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Lương Sơn............................................ 35
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ....................................................................... 37
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Lương Sơn giai đoạn
2011-7/2014 .................................................................................................... 40
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương
Sơn giai đoạn 2011-7/2014 ............................................................................. 40
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Lương Sơn giai
đoạn 2011-7/2014............................................................................................ 44
4.3.3. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Lương Sơn ...... 58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 60
5.1. Kết luận .................................................................................................... 60
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62


i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của

mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố
và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được
sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Lương Sơn, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 -7/2014”
Để hồn thành khóa luận, trong q trình học tập và nghiên cứu, em đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong
trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt q trình học tập.
Các cán bộ địa chính xã Lương Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn
thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo tận tình của
thầy giáo hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Đình Thi - người đã giúp đỡ em trong
suốt q trình hồn thành thực hiện đề tài và hồn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 năm 2015
Sinh viên thực hiện

Phan Xuân Nam


2

đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm
nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Nguyễn Đình Thi, em
tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn Xã Lương Sơn-huyện Yên Lập-tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2011-7/2014” để có cái nhìn chính xác về cơng tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn , phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm hạn
chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Lương Sơn
trong thời gian tới.
1.2.Mục đích và yêu cầu của đề tài
*Mục đích
- Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Lương Sơn giai đoạn 2011-7/2014.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho
phù hợp với sự phát triển của xã.
*Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
- Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn
ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải
chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.


3

- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài

1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phương
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai tại xã, nhận ra được những vướng mắc trong
công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những
hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác
chuyển QSDĐ.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;
- Luật Thuế nhà, đất 2010;
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về sử phạt

hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về giá đất.

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Bộ luật Dân Sự 2005;


5

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi

hành Luật Đất đai;
- Thơng tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Thơng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;


6

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính
sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác

quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến
pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên
tồn vẹn lãnh thổ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hố đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã


7

được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau
10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào cơng tác
quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khố XI thơng qua Luật Đất đai 2003.

Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nơng nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung,
cơng tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đai nói riêng luôn được
các cơ quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo dõi. Đặc biệt, từ
khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất , công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử


8

dụng đất, công tác quản lý đất đai giúp cho Nhà nước nắm được thực trạng
quỹ đất đai, hiện trạng sử dụng, đồng thời nắm rõ thông tin về các thành phần,
đối tượng chủ sử dụng đất trên các địa bàn.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố
quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị
hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh
chóng. Cơng tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn. Đa phần người dân
chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các

hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ
đang có. Cịn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà khơng
thơng qua pháp luật, chính vì vậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai cịn
khó khăn.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng
người dân thì cơng tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực
hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ
tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã lương
Sơn cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương. đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền
đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và
cho xã nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây
dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của xã
trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền SDĐ đó là:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Lương Sơn năm 2014 .................... 36
Bảng 4.2. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của xã Lương Sơn giai đoạn 2011
– 7/2014........................................................................................... 41
Bảng 4.3. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng .............................. 43
Bảng 4.4. Kết quả cơng tác chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn

2011-7/2014 .................................................................................... 44
Bảng 4.5. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ................ 46
Bảng 4.6. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 . 47
Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng.... 48
Bảng 4.8. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 ... 49
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn theo mục đích sử dụng ..... 50
Bảng 4.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã Lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 51
Bảng 4.11. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 52
Bảng 4.12. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất xã Lương Sơn giai đoạn
2011-7/2014 .................................................................................... 54
Bảng 4.13. Kết quả cho thuê QSDĐ theo mục đích sử dụng.......................... 55


10

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu
khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007). [6]
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


11

Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó khơng có nguồn gốc
đất th. Cịn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, cịn trong Luật đất đai 2003 thì khơng cấm
việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại
điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại

quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà khơng tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;


12

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cơ ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6]
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo

pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu khơng thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng
trước đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.


13

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này[7].
Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận
thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con
đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu

ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ...................................... 37
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Sơn giai
đoạn 2011-7/2014 ........................................................................... 41
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 –
7/2014.............................................................................................. 45
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 – 7/2014 . 47
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ xã Lương Sơn giai đoạn 2011 -7/2014 ..... 50

Hình 4.6. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ xã Lương Sơn giai
đoạn 2011 – 7/2014 ......................................................................... 52
Hình 4.8. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất xã Lương Sơn giai đoạn 20117/2014.............................................................................................. 54


15

3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6]
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất khơng được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ
khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.


16

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện theo quy định tại khoản 1
Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép
chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà
ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua

chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thơng qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận QSDĐ thơng qua


17

nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thơng qua góp
vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà
nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi được nhận QSDĐ thơng
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang

được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền cơng nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm