Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hướng đến giá đất ở, trên địa bạn huyện mỹ đức, thành phố hà nội, giai đoạn 2016 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO edđr BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI THỊ THU HẠNH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. CHU THỊ BÌNH

Hà Nội, 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài
này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ
công trình nghiên cứu, các cơng tác thực nghiệm, các cơng trình sản xuất do
tơi trực tiếp thực hiện.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, n à

t

n

n m 2019

Học viên

Bùi Thị Thu Hạnh


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Chu Thị Bình đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản
lý Đất đai Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp
đỡ tơi trong q trình học tập và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng
Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Mỹ Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức, đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND huyện Mỹ

Đức, UBND Thị trấn Đại Nghĩa và các xã An Tiến, An Mỹ, ... đã giúp đỡ tôi
trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Bùi Thị Thu Hạnh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 3
1.1. Tổng quan về giá đất .............................................................................. 3
1.1.1. K i niệm về i đất ………………………………………………….

3

1.1.2. Đặc điểm của i đất

4

1.1.3. Cơ sở k oa ọc về i đất

4

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 8
1.2.1. Yếu tố t ôn t ườn

8

1.2.2. Yếu tố k u vực

12

1.2.3. Yếu tố c biệt

13

1.3. Định giá đất. ......................................................................................... 14
1.3.1. K i niệm địn

i đất:

14

1.3.2. C c n u ên tắc cơ bản của địn
1.3.3.C c p ươn p p x c địn

i đất:

i đất.

14
18

1.4. Điểm qua việc định giá đất của một số nước trên thế giới. ................. 20
1.4.1. Địn

i đất ở Trun Quốc

20

1.4.2. Địn

i đất ở T ụ Điển

20

1.4.3. Địn

i đất ở Úc

20

1.4.4. Địn

i đất ở N ật Bản

21

1.4.5. Địn

i đất ở Sin apore

22


iv
1.5. Định giá đất ở Việt Nam. ..................................................................... 23
1.5.1. Điểm qua côn t c địn

i đất tron n ữn n m ần đâ :

23

1.5.2. Những kết quả đạt được

24

1.5.3. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.

26

1.5.4. Một số công trình nghiên cứu về i đất ở tại Việt Nam

29

Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 30
2.1. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................. 30
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 30
2.2.1. Đối tượn n iên cứu

30

2.2.2. P ạm vi n iên cứu

30

2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 31
2.4.1. P ươn p p t u t ập số liệu

31

2.4.2. P ươn p p c ọn điểm n iên cứu và đối tượn để p ỏn vấn.

33

2.4.3. P ươn p p xử lý số liệu.

36

Chƣơng 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 38
3.1. Kết quả tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực
nghiên cứu: ...................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự n iên .............................................................................

38

3.1.2. Dân số và lao độn ……………………………………………………... 41
3.1.3. Tìn

ìn p t triển kin tế ................................................................ 42

3.1.4. Hệ t ốn cơ sở ạ tần kỹ t uật - xã ội ............................................ 43
3.1.5. Đ n

i đặc điểm tự n iên, kin tế xã ội ....................................... 44

3.2. Kết quả tìm hiểu tình hình quản lý và SDĐ trên huyện Mỹ Đức, Thành
phố Hà Nội ...................................................................................................... 45
3.2.1. T ực trạn quản lý đất đai tại u ện Mỹ Đức ………………………. 45
3.2.2. T ực trạn sử dụn đất tại u ện Mỹ Đức …………………………... 51
3.2.3. Tìn

ìn c u ển n ượn qu ền sử dụn đất ………………………… 58


v
3.3. Một số vấn đề liên quan đến công tác định giá đất tại huyện Mỹ Đức,
Thành phố Hà Nội. .......................................................................................... 61
3.3.1. Một số c n cứ để x c địn

i đất ở, trên địa bàn u ện Mỹ Đức …. 61

3.3.2. Một số n u ên tắc cần p ải tuân t eo k i x c địn

i đất: ………... 62

3.4. Kết quả nghiên cứu thực trạng giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018......................................................... 65
3.4.1. Gi đất ở do n à nước qu địn tại u ện Mỹ Đức.

65

3.4.2. Kết quả điều tra i đất ở t ực tế tại k u vực n iên cứu n m
2018 ……………….…………………………………………………………… 68
3.4.3. So s n

i đất ở được iao dịc trên t ị trườn và i đất ở do

UBND t àn p ố qu địn …………………………………………………………… 74
3.5. Kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 79
3.5.1. Ản

ưởn của vị trí t ửa đất đến i đất……………………………...80

3.5.2. Ản

ưởn của đặc điểm t ửa đất đến i đất………………………... 83

3.5.3. Ản

ưởn của k ả n n sin lợi đến i đất..................................... 86

3.5.4. Ản

ưởn của cơ sở ạ tần đến i đất.............................................87

3.5.5. Ản

ưởn của môi trườn đến i đất………………………….…… 88

3.5.6. Ản

ưởn của ếu tố qu

3.5.7. Ản

ưởn của một số ếu tố k c đến i đất.................................... 92

oạc đến i đất....................................... 89

3.5.8. Đ n

i c un về một số ếu tố ản

3.5.9. Đ n

i côn t c địn

ưởn đến i đất.................... 94

i đất tại u ện Mỹ Đức…………………… 96

3.6. Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức ................................................ 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………..104
PHỤ BIỂU

vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Nội dung ký hiệu

BĐS

Bất động sản

ĐĐ

Đất đai

QLĐĐ
KH
H
ĐGĐ

Quản lý đất đai
Kế hoạch
Huyện
Định giá đất

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TLSX

Tư liệu sản xuất


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức ..........................................................41
Bảng 3.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .................................42
Bảng 3.3. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Mỹ Đức .........................51
Bảng 3.4. Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã........................................54
Huyện Mỹ Đức - TP. Hà Nội - Năm 2018 ................................................................54
Bảng 3.5: Bảng thống kê diện tích đất ở năm 2018 so với đất PNN ......................56
và tổng DT đất tự nhiên của tất cả các xã trong huyện.............................................56
Bảng 3.6. Các xã có diện tích tự nhiên lớn nhất và lớn hơn 1000 ha......................57
Bảng 3.7. Các xã có tỷ lệ đất ở lớn nhất……………………………………58
Bảng 3.8. Số GCNQSD đất đã cấp chuyển nhượng của các xã ..............................59
Bảng 3.9: Giá đất ở quy định của NN được áp dụng cho khu vực nghiên cứu giai
đoạn 01/01/2015 – 21/12/2019 ...................................................................................66

Bảng 3.10. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc
nhóm I trên khu vực nghiên cứu – năm 2018............................................................69
Bảng 3.11. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc
nhóm II trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 ..........................................................71
Bảng 3.12. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc
nhóm III trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 .........................................................73
Bảng 3.13. Bảng so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ của các thửa đất ở vị
trí 1 thuộc nhóm I – Khu vực TT Đại Nghĩa – năm 2018........................................75
Bảng 3.14. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực khác
nhau …... .......................................................................................................................82
Bảng 3.15. So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2112 thuộc “Nhóm II” ......85
Bảng 3.16. So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2113 thuộc “Nhóm II” ......86
Bảng 3.17. Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ...................................88


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Khu vực Thị Trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………. 34
Hình 2.2: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………….34
Hình 2.3: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………… 35
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí các xã huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội………………….. 38
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu 3 loại đất huyện Mỹ Đức………………………… 53
Hình 3.3. Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã huyện Mỹ Đức – TP.
Hà Nội năm 2018…………………………………………………………….54
Hình 3.4. Biểu đồ mơ tả diện tích đất PNN và tổng DT đất tự nhiên của các
xã - Năm 2018………………………………………………………………. 57
Hình 3.5. Biểu đồ mô tả số GCN đã cấp chuyển nhượng QSDĐ Của các xã
huyện Mỹ Đức năm 2014 – 2015 – 2016 – 2017…………………………… 60
Hình 3.6. Biểu đồ trực quan số GCN chuyển nhượng QSDĐ trên toàn huyện
Mỹ Đức – Năm 2016 2017 – 2018………………………………………….. 60

Hình 3.7. Biểu đồ đất ở do nhà nước quy định tại khu vực nghiên cứu được
áp dụng giai đoạn (01/01/201/ - 31/12/2019)……………………………….. 67
Hình 3.8. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018. Đất nhóm I thuộc khu vực
Trung tâm huyện Mỹ Đức…………………………………………………... 76
Hình 3.9. Biểu đồ so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ các thửa ở vị trí
1 thuộc nhóm II, xã An Mỹ - Năm 2018 …………………………………….77
Hình 3.10. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018 thuộc đất nhóm III. ……….79
Hình 3.11. Giá đất ở phụ thuộc vào yếu tố vị trí của thửa đất……………….80
Hình 3.12. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực
khác nhau …………………………………………………………………… 81
Hình 3.13. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố hình dạng…………………. 84
Hình.3.14. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố độ rộng mặt tiền và chiều sâu
thửa đất……………………………………………………………………… 84
Hình 3.15. Sự phụ thuộc của giá đất thực tế nhóm III vào yếu tố Mơi trường ........ 89
Hình 3.16. Mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng………………95


1
MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng q giá, là cơ sở khơng gian
của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng nhất của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến
nó khơng giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn tài nguyên có
giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong khơng gian không thể di chuyển
theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có
thể thay thế được.
Với sự phát triển khơng ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được
coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng
trên thị trường đáp ứng nhu cầu của con người.

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản
lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Quy định
rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời
điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
Quản lý tốt giá đất sẽ là cơng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất
đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển
lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong


2
công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Huyện Mỹ Đức là một huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Nam của
Thành phố Hà Nội và cách trung tâm Hà Nội 54 km. Trong những năm
qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế xã hội, biến động đất nhiều, nhu cầu về đất ở ngày càng tăng, việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất cũng gia tăng nên yêu cầu về việc
thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai đáp ứng theo yêu cầu
mới đòi hỏi ngày càng cao.
Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu
trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước được
sử dụng cho việc tính thuế. Điều đó sẽ dẫn đến một số bất cập như sau:
- Làm thất thu ngân sách nhà nước
- Là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai, Tạo ra hiện tượng ảo về quan

hệ “cung, cầu” của thị trường đất đai, gây khó khăn cho việc điều tiết và sử
dụng đất có hiệu quả.
- Gây khó khăn cho cơng tác Giải phóng mặt bằng
Chính vì vậy việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn huyện Mỹ Đức
và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất chính
xác tại địa bàn huyện Mỹ Đức trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức
cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của Viện Quản lý
đất đai và phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm Nghiệp, dưới sự hướng
dẫn của cơ giáo TS. Chu Thị Bình, tơi tiến hành điều tra, nghiên cứu và thực
hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa
bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018”.


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan gắn liền với các quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn….và có liên quan
đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà
đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác
định giá đất.
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá đất cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương
ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.
Trên thực tế, dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền
kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất ln tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là

hai giá: Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên
quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh. Giá đất Nhà nước quy định
trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục
đích khác của nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi
phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường,
trong đó các mức giá đất trên thị trường thường được xác lập trước các mức
giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố.
Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị
diện tích đất. (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013)
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối


4
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định và Giá
quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hồn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa
thơng thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định
về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một
Huyện, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng có giá khác nhau, giá đất có
tính cá biệt rõ ràng.
1.1.3. Cơ sở khoa học về giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do
đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.


5
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Khi
nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu tư nhân về TLSX, C.Mác chỉ ra
rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất”. Theo C.Mác địa
tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho
địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này
cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa
chủ - là người sở hữu ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh
doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là
do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh

nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
3 loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tơ tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình
qn thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số
chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất
trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung
bình (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Địa tơ độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa
tô độc quyền có thể tồn tại trong nơng nghiệp, cơng nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất
có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng
khai thác các kim loại, khống chất q hiếm, hoặc những khống sản có nhu
cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở
các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâmcông nghiệp,
thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc


6
của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của
sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ
Anh Tuấn và cs., 2007).
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay
gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình
qn, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất
chung của nông phẩm(Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
1.1.3.2. Lãi suất n ân àn
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại

sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong
khoảng thời gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi
và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn


7
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng
chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông thôn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.3.3. Quan ệ cun , cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Khi cầu vượt cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
ngun tắc cân bằng cung cầu.

Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều
cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính
chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá
cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai,
khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên
khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Qn, 2006).
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể tiến
hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng
tin về cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai khơng thể chỉ lấy nguyên tắc cân
bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân


8
Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng
đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, yếu tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành
định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai.
Ngồi ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến yếu tố thời gian, phân
tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự
xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về
tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; Mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương; Khả năng của hệ thống giao thông; Tỉ lệ lãi suất
của ngân hàng.
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thơng thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất bao gồm:
1.2.1.1. Yếu tố àn c ín :
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, yếu tố hành chính
chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách
pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất
tổng thể. yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.


9
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng
nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đơ thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có
ý nghĩa vơ cùng to lớn đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức
năng Đơ thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa

trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
- Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất.
1.2.1.2. Yếu tố n ân k ẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. yếu tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất
cao thường là xã hội trật tự ổn định mơi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo
được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại
này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt


10
truyền thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế
bằng gia đình nhỏ lấy đơi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân
khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê
cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này

ngày càng rõ ràng. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.1.3. Yếu tố xã ội
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, xã hội phát triển và
ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá
đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tiến trình đơ thị hóa: Sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa thúc
đẩy q trình đơ thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi đơ thị hố kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực thông thường.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một mơi trường sống
an tồn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và
lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố
này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
1.2.1.4. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất khơng thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,


11
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
1.2.1.5. Yếu tố kin tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình

hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình phát triển, kinh tế cũng
có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: Có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về
đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương
đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Ngồi ra các yếu tố như: Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình
độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh
hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối
với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình
và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần
nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về
cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.


12
1.2.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong Huyện, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm Huyện, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của Huyện hoặc các loại đất.
Điều kiện giao thơng: Điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức
liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình
đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao
thông...
Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện
lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng
viên, bệnh viện... Ngồi ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,
mức độ đồng bộ và cự li...
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự
nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng
ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp
của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
Hạn chế của quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới
giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất


13
của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đơ thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi
trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh

và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông
vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện... (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là yếu tố thửa đất. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử
dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vng hoặc hình chữ nhật,
cịn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều khơng thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị được xem là
yếu tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách
bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu
đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng
và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.


14
1.3. Định giá đất

1.3.1. Khái niệm định giá đất
Có thể nói đất đai là một tài sản, bởi lẽ đất đai có đầy đủ các thuộc tính
của một tài sản có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm
trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của
giao lưu dân sự.
Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt vì:
- Đất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;
- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ
hạn về thời gian sử dụng;
- Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không
những không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
Định giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá
đất. Đất đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng khơng phải là
sản phẩm của lao động con người làm ra nên khơng có giá trị. Giá cả của nó
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả
của các loại hàng hóa thơng thường. Điều đó quyết định rằng định giá đất tự
có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tn thủ
ngun tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố đối với
giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Giá đất có được do cơng tác định giá là giá cả đất đai ở một thời điểm
nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển
của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của
thời điểm nào, thì giá cả được định ra khơng ý nghĩa.
1.3.2. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau


15

của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
yếu tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi
được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, hiện nay, việc định giá
đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
1.3.2.1. N u ên tắc t a t ế.
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được
hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của
những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa
đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa
đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vịng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa
đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thơng qua so
sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là
phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay

16
thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và
số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất
thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định
giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất
đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả
cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế. Có thể thấy rằng
nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi
kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.3.2.2. N u ên tắc t u lợi.
Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là
tương lai. Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp
căn cứ để suy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai. Vì
vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng
hóa đó quyết định. Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo
sự biến động của các yếu tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên nhà đầu tư
đất đai tiến hành đầu tư sau khi đã dự tốn thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có
thể đem lại trong tương lai. Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình
thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị
trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hưởng của
quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận
và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất
hiện tại và trong tương lai.
Tính tốn về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó u cầu
nhân viên định giá phải phân tích đối với các yếu tố hình thành giá cả, đồng
thời dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai,
phải loại trừ những dự tính sử dụng thốt ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ