Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa trên địa bàn Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.35 MB, 88 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
NGUYỄN THANH PHƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN DI DỜI NGHĨA TRANG
BÌNH HƯNG HỒ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN,
THÀNH PHỐ HỜ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
NGUYỄN THANH PHƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN DI DỜI NGHĨA TRANG
BÌNH HƯNG HỒ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN,
THÀNH PHỐ HỜ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. TRẦN VĂN ĐIỀN
Thái Nguyên - 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thạc sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Trần Văn
Điền là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo khoa Quản lý Tài ngun,
Phịng Đào tạo sau đại học- Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun.
Tơi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND quận Tân Bình, Phịng
Tài ngun và Mơi trường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin
cần thiết để thực hiện luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi
hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thanh Phương
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................2
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ......4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ...............................................................................4
1.1.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ...................................................5
1.1.3. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ....................................................7
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..........7
1.1.5. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ......................11
1.2. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới...........................13
1.2.1. Australia ..........................................................................................................13
1.2.2. Trung Quốc .....................................................................................................15
1.2.3. Thái Lan ..........................................................................................................16
1.2.4. Singapore .........................................................................................................18
1.2.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư ..................................................................................................................20
1.3. Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam......................20
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ.....20
1.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương .......................25
1.4. Đặc điểm và yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ....29
iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................32
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................33
2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................33
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp ....................................................................33
2.3.5. Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................34
2.3.6. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................35
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
đai quận Bình Tân .....................................................................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................38
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................41
3.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận Bình Tân .........43
3.2.1. Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại quận
Bình Tân ....................................................................................................................43
3.2.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại quận Bình Tân ..................................47
3.3. Kết quả thưc hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hồ quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí
Minh; .........................................................................................................................49
3.3.1. Khái quát về dự án nghiên cứu........................................................................49
3.3.2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án di dời nghĩa trang
Bình Hưng Hịa .........................................................................................................52
3.2.4. Ý kiến của người dân về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng...............61
v
3.2.5. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất đến đời sống
của người dân ............................................................................................................62
3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC đến đời sống,
việc làm và thu nhập của người bị thu hồi đất tại dự án nghiên cứu ........................63
3.3.1. Tác động đến đời sống của người dân sau khi thu hồi đất ..............................63
3.3.2. Tác động đến lao động và việc làm của người dân sau khi thu hồi đất ..........63
3.3.3.Tác động đến thu nhập .....................................................................................64
3.3.4. Tác động đến một số vấn đề xã hội khác ........................................................68
3.4. Thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại quận
Bình Tân ....................................................................................................................69
3.4.1.Thuận lợi ..........................................................................................................69
3.4.2. Khó khăn, tồn tại .............................................................................................70
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và TĐC ...........................................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KÍ HIỆU
CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TĐC:
Tái định cư
TP:
Thành phố
NĐ:
Nghị định
TT:
Thơng tư
CP:
Chính Phủ
TTg:
Thủ tướng
QSDĐ:
Quyền sử dụng đất
UBND:
Ủy ban nhân dân
HĐND:
Hội đồng nhân dân
GPMB:
Giải phóng mặt bằng
TTLB:
Thơng tư liên bộ
HĐBT:
Hội đồng bồi thường
BTC:
Bộ Tài chính
HĐTL:
Bộ Tài chính
GRDP:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
GTSX:
Giá trị sản xuất
MTTQVN
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
BTHTTĐC
Bồi thường hỗ trợ tái định cư
BTHT
Quyết định số
23/2015 ngày 15 tháng
5 năm 2015 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh qui định ban
hành quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh
Quyết định số
23/2015 ngày 15 tháng
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Quận Bình Tân ...................................38
Bảng 3.2. Dân số và tỉ lệ gia tăng dân số quận Bình Tân giai đoạn 2011 – 2019 ....39
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 phân bổ theo phường..........................41
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính ......................................................42
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp các dự án thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận
Bình Tân giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................47
Bảng 3.6: Tình hình GPMB trên địa bàn quận Bình Tân giai đoạn 2017 - 2019 .....49
Bảng 3.7: Đơn giá bồi thường đất ở tại dự án Di dời Nghĩa Trang Bình Hưng Hịa55
Bảng 3.8: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp tại dự án Di dời Nghĩa Trang Bình
Hưng Hịa ..................................................................................................................56
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất tại dự án nghiên cứu ...........57
Bảng 3.10: Kết quả bồi thường về tài sản, cơng trình, vật kiến trúc ........................58
Bảng 3.11: Kết quả bồi thường, hỗ trợ bốc mộ, di chuyển, chi phí cải táng ............59
Bảng 3.12: Kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án Di dời nghĩa trang
Bình Hưng Hịa .........................................................................................................60
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB .............61
Bảng 3.14. Phương thức sử dụng tiền các hộ dân tại dự án Di dời nghĩa trang Bình
Hưng Hịa ..................................................................................................................63
Bảng 3.15: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi thường GPMB
...................................................................................................................................64
Bảng 3.16: Thu nhập bình quân của người dân trước và sau thu hồi đất tại dự án Di
dời nghĩa trang Bình Hưng Hịa ................................................................................65
Bảng 3.17. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất tại dự án Di dời nghĩa
trang Bình Hưng Hịa ................................................................................................65
Bảng 3.18: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu tại dự án nghiên
cứu .............................................................................................................................67
Bảng 3.19. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi
đất ..............................................................................................................................68
Bảng 3.20. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất ...............69
1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta hiện nay, công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về quản lý và
sử dụng đất nhưng cịn nhiều vấn đề thiếu sót, cần tiếp tục được giải quyết. Trên một
địa bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính, thường có nhiều loại hình quy hoạch, mà
hầu hết các loại hình quy hoạch đó đều gắn liền với việc quản lý và sử dụng đất. Do
đặc điểm, chức năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau nên
việc lập quy hoạch của các ngành cịn có nội dung khác nhau. Việc khai thác, sử dụng
đất đai trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo về mơi trường, sinh
thái và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội để đảm bảo được các mục tiêu phát
triển của ngành đề ra. Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa tính tốn đầy
đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý, khai thác
của mỗi ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của ngành khác.
Bên cạnh đó phải kể đến cơng tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư tại nơi có quy
hoạch. Những vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì phương pháp
triển khai cơng tác bồi thường, giải tỏa cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi
công của dự án. Hiện nay, tại Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận vẫn cịn sử
dụng phương pháp thủ công truyền thống. Công tác lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân, bị ảnh hưởng trong dự án mất nhiều thời
gian và độ chính xác khơng cao.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị là các quy hoạch thường được lập
trên một địa bàn lãnh thổ nào đó rất cần đến việc thực hiện tốt công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư. Nghiên cứu, xem xét đời sống người dân sau khi thực hiện
quy hoạch sử dụng đất. Bồi thường thực hiện nhanh chóng sẽ hạn chế những khiếu
nại trong công tác quản lý đất đai. Góp phấn quan trọng trong q trình phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi địa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng
đất và công tác bồi thường phải có sự thống nhất cả về khơng gian và thời gian, phù
hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai. Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của công tác bồi thường giải
2
phóng mặt bằng để hiểu rõ sự ảnh hưởng, tác động qua lại lẫn nhau có ý nghĩa rất
quan trọng trong việc bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và bồi
thường.
Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng đất và bồi thường, khắc phục được những mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ
và nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch đơ thị
trong q trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm rõ nội dung và bản
chất mối quan hệ, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong cơng
tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đơ thị nói
riêng.
Quận Bình Tân là một trong những quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh,
có vị trí đặc biệt quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của tồn thành phố.
Trong những năm gần đây, cơng tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị ở Quận
Bình Tân đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của quận cũng như của tồn thành phố Hồ Chí Minh. Song công tác bồi thường
trên địa bàn quận vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo chưa
thống nhất và đồng bộ, làm hạn chế sự phát triển kinh tế - xã hội của Quận Bình Tân.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và tái định cư ở quận Bình Tân, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, và
quyết định của Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, tôi đã triển khai
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho dự án di
dời nghĩa trang Bình Hưng Hồ trên địa bàn Quận Bình Tân, thành phố Hờ Chí
Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hồ trên địa bàn quận Bình Tân, thành phố
Hồ Chí Minh;
- Phân tích ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập
của người dân bị thu hồi đất tại dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hồ.
- Xác định những tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
3
quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Bình Tân, thành phố
Hồ Chí Minh.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, những yếu tố ảnh
hưởng đến ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của người
dân bị thu hồi đất. Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho cho những
nghiên cứu tiếp theo.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giúp chính quyền địa phương nắm được
các yếu tố ảnh hưởng, từ đó có thể đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy
nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách
hành chính của Nhà nước.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013. [16]
Mục đích của cơng tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp
pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý,
sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngồi ra cịn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ
lợi ích quốc gia khi cần thiết.
1.1.1.2. Khái niệm bồi thường
Theo từ điển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương
xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác. “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng
cơng trình. Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong
trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra.
Việc bồi thường có thể vơ hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp
luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể.
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng
đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).[16]
1.1.1.3. Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề
cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ và tái định
cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân
và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất
giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
5
* Khái niệm hỗ trợ
Theo từ điển tiếng Việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như
Ý, 2001). Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). [3]
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một cách tương xứng những giá trị
bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện
trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho
những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay,
do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự đúng
với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trường hợp thì
nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu sịng phẳng gây ra;
bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc
thu hồi đất gây ra .[3]
* Khái niệm tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản,
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất tinh thần tại đó.[3]
1.1.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.2.1. Nguyên tắc công bằng
Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành cơng của chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành. Ngược
lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc thất bại, hoặc
trả giá đắt. Công bằng ở đây là cơng bằng về chính sách, cơng bằng về chế độ, về đơn
giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng,... Do vậy, để có chính sách
6
cơng bằng phải hoạch định chính sách sát thực tế, xem xét lợi ích một cách phân
minh. Ngun tắc cơng bằng phải được quán triệt và thực hiện nhất quán từ trên
xuống dưới, từ dưới lên trên. Ví dụ, hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau, q
trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức bồi
thường phải như nhau. Hai hộ dân, một hộ ở tỉnh này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu
hồi nhà 2 tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá
trị tài sản.[3]
1.1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả
Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết định.
Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó là hiệu quả về mặt
xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống). Nói cách khác, phải tạo được sự đồng
thuận của người dân trong vùng dự án. Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong
ngắn hạn cũng như trong dài hạn. Tuyệt đối khơng vì lợi ích trước mắt mà khơng tính
đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau.
1.1.2.3. Nguyên tắc dân chủ
Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực
tiếp. Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn bạc
cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Tuyệt đối khơng được áp đặt quyết định từ một
phía, khơng được tuyệt đối hố vai trị của cá nhân cán bộ có chức quyền. Dân chủ
nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch định
chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách bình
đẳng, tơn trọng quyền và nghĩa vụ của họ.
1.1.2.4. Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước
Ngun tắc này địi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi cơng vụ có quyền
quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng phí. Vì
ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lại rất
lớn. Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo yêu
7
cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ. Tiết kiệm khơng có nghĩa là
bớt xén, là thực hiện khơng đúng chế độ chính sách.
1.1.2.5. Ngun tắc hỗ trợ người khó khăn
Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các
trường hợp đặc thù, có hồn cảnh đặc biệt. Đó chính là tinh thần tương thân tương ái,
lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta.
Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ
mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau. Trong quá trình cụ thể hố chính
sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên. Tuyệt
đối không xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng nguyên tắc kia mà ngược lại, phải căn
cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tình hình thực tiễn ở địa phương để vận
dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư là ổn định tình hình, phát biển bền vững và cơng bằng xã hội.
1.1.3. Vai trị của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm
đảm bảo lợi ích cơng cộng.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo giải
quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự, an
toàn xã hội. [5]
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
1.1.4.1. Chính sách, pháp luật đất đai
Chính sách Bồi thường, hỗ trợ tái định cư (BTHTTĐC) khi Nhà nước thu hồi
đất đang là một nhóm chính sách cơng liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài
chính, an ninh, chính trị, chính sách dân tộc, văn hóa... Giống như các chính sách
cơng khác, có nhiều khái niệm khác nhau về BTHTTĐC.
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để
xây đựng cơng trình hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi
tiết... để phục vụ lợi ích cơng cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai
8
cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thơng qua biện pháp
mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài
Loan...), hoặc truất hữu (Pháp...) [4]
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền
sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất
đai vì lợi ích cơng cộng. Cịn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở
hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì cơng việc
này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi
ích Nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được
giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử
dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho
thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ khơng gọi là trưng thu hay truất hữu.
[4]
Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC là một dạng chính sách
đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối
với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai,
vừa bao hàm nội dung điều hịa lợi ích theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của
các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và công bằng, dân chủ,
trong đó các cơ quan nhà nước sử dụng nhiều cơng cụ về mặt quản lý hành chính, tài
chính để đạt được các mục tiêu của mình. Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái đinh cư phải chú ý đến các phương diện sau:
Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu cầu quản
lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc xác định mức
bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan. Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ,
công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐC phải thể hiện được ý
chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý. Yêu cầu về mặt cơng bằng
là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng
góp của họ. Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách công
khai, minh bạch.
Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan nhà nước trong việc thu hồi,
9
bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng,
có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng
quyền lực công cũng như các tiêu cực khác.
1.1.4.2. Giá đất và định giá đất
Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền
sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai
tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy, căn cứ vào chính
sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính
phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất
đai và bất động sản.
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một
cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất
ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch
định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy
phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hố phương pháp định giá và nâng cao độ
chính xác của cơng tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất
với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ
mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phịng được giá cả đất đai tăng đột
biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được
hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm,
định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thốt thu lợi của đất
đai quốc hữu (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá đất
nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích
sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở
hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người
nơng dân bị thu hồi đất ln cảm thấy mình bị thiệt thịi. Trên thực tế đã có nhiều
trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để
nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do
10
cịn ít giao dịch, nên khi định giá đất nơng nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh
thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu
chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi
khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức
đền bù khác nhau một cách phi lý. Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù
thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu
trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện
liên miên... (Tôn Gia Huyên, 2009).
1.1.4.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong
thời gian qua và trong tương lai.
1.1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho
thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị,
xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và cũng là cơng
việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng
chức năng nhất...
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việc thu
hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trị
tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một phương án đền
bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau
đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất; Đã được hồn thiện sau khi
có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất; Đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cơng khai hóa theo đúng trình tự của pháp
luật (Tơn Gia Hun, 2009).
QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc
11
giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang
sử dụng. Bên cạnh đó, QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá
chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các
quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Nếu tất cả thửa
đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển dịch một phần thửa
đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy
chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo
quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo. Ở Ôxtraylia, hệ thống
đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens.
GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng dất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người SDĐ và giải quyết các tranh chấp liên quan tới QSDĐ.
Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Tơn
Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.5. Quy trình thực hiện cơng tác bời thường giải phóng mặt bằng
- Bước 1:
+ Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư.
+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất.
+ Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ tư vấn
giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết).
+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND huyện
phê duyệt theo quy định.
+ Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính
khu đất quy hoạch thực hiện dự án.
- Bước 2:
12
+ Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế
độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử dụng đất trong
khu vực quy hoạch dự án.
+ Hình thức cơng khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án;
Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị cơng
khai tại trụ sở UBND xã có dự án đi qua.
- Bước 3:
+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi.
+ Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu
hồi đất.
+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản
cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các cơng trình kiến trúc khác nằm trong khu
vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể.
- Bước 4:
+ Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Bước 5:
+ Phát mẫu tự khai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng (có mẫu quy
định).
+ Thu thập các Giấy tờ liên quan về đất nếu có.
- Bước 6:
+ Xác định nguồn gốc đất đai; Kê khai, thống kê kiểm đếm chi tiết hiện trạng
các tài sản trên đất (cây trồng, hoa màu, mồ mả, nhà ở và các cơng trình kiến trúc có
liên quan) và lập Biên bản kiểm kê hiện trạng để tiến hành lập hồ sơ chi tiết bồi
thường GPMB cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng.
+ Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.
+ Niêm yết, công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
trụ sở UBND cấp xã, nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn ít nhất
20 ngày (trừ các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 17 Nghị định 47/NĐ-CP).
13
+ Kết thúc công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, lập
Biên bản ghi rỗ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, sô lượng ý
kiến khác đối với dự thảo phương án đã niêm yết.
- Bước 7:
+ Trên cơ sở ý kiến của người bị thu hồi đất, căn cứ các quy định hiện hành
tiến hành hoàn chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp cần
phải điều chỉnh, bổ sung thì chỉnh sửa lại cho phù hợp).
+ Trình các cấp, ngành có thẩm quyền đề nghị thu hồi đất, thẩm định và phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Điều 66 Luật Đất
đai 2013.
+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 8:
+ Công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Thơng báo thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian xét
giao đất tái định cư và thời hạn bàn giao mặt bằng.
+ Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí đất ở được bồi thường.
+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối với
chủ sử dụng đất.
+ Bàn giao đất cho Chủ đầu tư dự án.
- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với Quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư (nếu có).
1.2. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Australia
Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng và
mục đích cơng cộng tại Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liên
bang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang và được tổ chức có thẩm quyền
thực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết. Nguyên tắc chung là phải thực hiện đàm phán,
14
thoả thuận về giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được thoả thuận quyền áp dụng
có chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai.
Luật chiếm giữ đất đai của Liên Bang quy định rất cụ thể những trường hợp nào
SDĐ vào mục đích cơng cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc và cơ
chế tính tốn khoản bồi thường cho người bị mất đất. Những điều khoản chính đáng
chủ yếu được áp dụng bao gồm: (1) phải thực hiện bồi thường đầy đủ và thích hợp
cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (2) khi có sự khơng đồng thuận mà phải
nhờ đến phán quyết của cơ quan có thẩm quyền (chủ yếu là hai bên không thống nhất
được về số tiền bồi thường) thì khuyến khích sử dụng phán quyết của trọng tài hơn là
phán quyết của toà án; (3) cơ quan phán quyết phải bảo đảm điều kiện khách quan và
không nghiêng về quyền lợi của bên nào; (4) quyền được địi hỏi quyền lợi chính
đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơ quan có thẩm quyền. Trên
thực tế, người bị mất đất ln khơng vừa ý với bồi thường chỉ tính đơn thuần theo giá
đất đúng với thị trường. Những đòi hỏi bồi thường khác có thể phải xem xét bao gồm
thiệt hại về mất việc làm, mất lợi nhuận kinh doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí
di chuyển.
Quy trình chung thực hiện cơ chế giữ đất đai bắt buộc bao gồm: (1) Bộ trưởng
có trách nhiệm gửi cơng văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng
về việc bán đất cho nhà nước; (2) khi thảo luận khơng có kết quả thì cơ chế chiếm
giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công bố chính thức việc Nhà nước
sẽ SDĐ đó vào mục đích cơng cộng trên Cơng báo của Chính phủ Bang, đất đó bắt
đầu thực hiện thủ tục địi bồi thường về đất; (4) thủ tục định giá đất theo giá thị trường
và tính tốn các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành; (5) nếu đất cũ không
đồng ý với mức bồi thường đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chức trọng tài hoặc toà án để
giải quyết. Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia, việc chiếm giữ đất để sử
dụng vào mục đích cơng cộng do nhà nước quyết định, chủ SDĐ cũ phải thực hiện
chuyển quyền ngay sau quyết định được công bố cơng khai. Vấn đề cần giải quyết,
có thể có nhiều tranh chấp, là giá trị bồi thường cho tất cả mọi thiệt hại có thể xảy ra
đối với chủ đất cũ. Việc giải quyết các tranh chấp về giá trị bồi thường không đơn
giản nhưng cũng không thể kéo dài vì có quy định của pháp luật về cơ chế phán quyết
15
cuối cùng của tồ án. Trong thực tế, tính khách quan trong xác định giá trị bồi thường
và sự trong sáng trong phán quyết của tồ án đóng vai trị rất quan trọng trong việc
thực thi pháp luật.
1.2.2. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả
đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu
như việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án
đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo
cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh
toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư
căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với
hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá
cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng
mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây
dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ
yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả
16
xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu
chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nơng thơn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính,
với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh
giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức
rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền
bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành cơng nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất,
đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái
định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các
nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các
chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hồn tồn
trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở
hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận
lợi, đặc biệt là ở nơng thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia
đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thơn, xã chịu
trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
1.2.3. Đài Loan
Đài Loan là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải
cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai, cách
tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam nhưng dùng cách diễn đạt khác
nhau. Điều 143 của Hiến pháp Đài Loan có quy định rõ “ toàn bộ đất đai trong lãnh
thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân
chiếm giữ theo quy định của pháp luật, được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của
pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có
thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất. “ Như vậy, có thể hiểu rằng sở
