Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 2019 (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.01 MB, 108 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------
LƯU THỊ LÂM
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI
ĐOẠN 2017- 2019
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------
LƯU THỊ LÂM
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI
ĐOẠN 2017- 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ cơng trình nào khác.
Tác giả
Lưu Thị Lâm
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tơi cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phan Đình
Binh đã ln theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình
thực hiện luận văn. Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy cô giáo đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh, và cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tơi hồn thành đề tài
này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt q trình tơi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Vân Đồn, tháng 10 năm 2020
Tác giả
Lưu Thị Lâm
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 1
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH BIỂU ĐỒ .............................................................. ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .......................................................... 3
3.1. Ý nghĩa lý luận ........................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn. ....................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất ............................ 4
1.1.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý: .......................................................................................... 11
1.2.1. Các văn bản pháp lý. ............................................................................. 11
1.2.2. Tổng quan về giấy chứng nhận ............................................................. 14
1.3. Cơ sở thực tiễn: ........................................................................................ 19
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một
số nước trên thế giới ........................................................................................ 19
1.3.2.Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2013
ra đời................................................................................................................ 26
1.4. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan. .................................................. 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 35
iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu:Phạm vi nghiên cứu: ......................................... 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu: ....... Error! Bookmark not defined.
2 .2. Nội dung nghiên cứu: .............................................................................. 35
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh. .................................................................................................... 35
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh. .................................................................................................... 35
2.2.3. Thực trạng công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh. ................................................................................................................ 36
2.2.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019. .................................................. 36
2.2.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên ........ 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập và thừa kế số liệu, tài liệu (Số liệu thứ
cấp): ................................................................................................................. 36
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu từ người dân thông qua phiếu
điều tra (Số liệu sơ cấp): ................................................................................. 37
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................ 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế và xã hội ................................................................... 45
v
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Vân Đồn ............................................ 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ......................................................................... 54
3.3. Thực trạng công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh ................................................................................................................. 59
3.3.1. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 2019 theo số lượng hồ sơ ................................................................................ 59
3.3.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 2019 theo loại đất ............................................................................................ 68
3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019............................................................ 82
3.4.1. Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên
địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019 ................................................ 82
3.4.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019 ................................................... 85
3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Vân Đồn .......................................................................................................... 88
3.5.1 Giải pháp cơ chế, chính sách đăng ký, cấp giấy chứng nhận ................ 88
3.5.2. Giải pháp về tài chính và cơ sở vật chất ............................................... 90
3.5.3. Một số giải pháp cụ thể ......................................................................... 90
vi
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 92
1. Kết luận ....................................................................................................... 92
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 95
PHỤC LỤC
vii
DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
ĐVT
Đơn vị tính
GCN
Giấy chứng nhận
QLĐĐ
Quản lý đất đai
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSH
Quyền sở hữu
TB
Trung bình
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phịng đăng ký
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2020 ....................... 54
Bảng 3. 2: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm
2017 ................................................................................................................. 59
Bảng 3. 3: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm
2018 ................................................................................................................. 61
Bảng 3. 4: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm
2019 ................................................................................................................. 63
Bảng 3. 5: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 65
Bảng 3. 6: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 67
Bảng 3. 7: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện
Vân Đồn năm 2017 ......................................................................................... 68
Bảng 3. 8: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện
Vân Đồn năm 2018 ......................................................................................... 71
Bảng 3. 9: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện
Vân Đồn năm 2019 ......................................................................................... 73
Bảng 3. 10: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của
huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 – 2019........................................................... 77
Bảng 3. 11: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 80
Bảng 3. 12: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người
dân trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019 .................................. 82
Bảng 3. 13: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Vân Đồn............................................................................ 86
ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH BIỂU ĐỒ
Hình 1. 1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................................. 11
Hình 3. 1: Sơ đồ vị trí huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................. 38
Hình 3. 2: Cơ cấu diện tích đất nơng nghiệp huyện Vân Đồn năm 2020 ....... 56
Hình 3. 3: Cơ cấu diện tích đất nơng nghiệp huyện Vân Đồn năm 2020 ....... 58
Hình 3. 4: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn
năm 2017 ......................................................................................................... 60
Hình 3. 5: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn
năm 2018 ......................................................................................................... 62
Hình 3. 6: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn
năm 2019 ......................................................................................................... 64
Hình 3. 7: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn
giai đoạn năm 2017 - 2019 .............................................................................. 65
Hình 3. 8: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện Vân
Đồn năm 2017 ................................................................................................. 69
Hình 3. 9: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh năm 2017 .................................................................................... 69
Hình 3. 10: Cơ cấu diện tích đất được cấp GCN theo đơn vị hành chính huyện
Vân Đồn năm 2018 ......................................................................................... 72
Hình 3. 11: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn năm
2018 ................................................................................................................. 72
Hình 3. 12: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện
Vân Đồn năm 2019 ......................................................................................... 74
Hình 3. 13: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn năm
2019 ................................................................................................................. 75
Hình 3. 14: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện
Vân Đồn giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................... 78
Hình 3. 15: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn giai
đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 78
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai cịn đóng vai trị là nguồn lực quan trọng
trong q trình phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng
đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân Như vậy, đất đai không chỉ là
tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sản của mỗi cá nhân trong xã hội.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật ”. Trong những năm gần đây, cùng với
sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội đã làm cho
nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn.
Vì vậy nhà nước ta đã đặt ra những yêu cầu cấp thiết cho công tác quản lý đất
đai. Trước yêu cầu cấp thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp
luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng tồn
thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai năm
2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có cơng
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính (Điều 22). Thực
chất đây là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất theo pháp
luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập khu kinh tế - hành
chính đặc biệt sẽ tạo nên sức hút cực lớn các khoản đầu tư trên địa bàn. Cụ
2
thể trong những năm gần đây, được sự quan tâm, chỉ đạo của Trung ương, của
tỉnh, huyện Vân Đồn đã triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ
thuật, giao thơng, hạ tầng xã hội. Trong đó có nhiều dự án đầu tư trọng điểm,
có tính chất quan trọng, quyết định tới việc xây dựng thành công khu hành
chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn. Song song với việc thực hiện các dự án,
UBND huyện Vân Đồn cũng nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất. Qua đó, vừa đáp ứng được yêu cầu của nhà nước trong việc thống
nhất quản lý đất đai, vừa tránh được sự chồng chéo, sử dụng đất sai mục đích,
gây lãng phí, hủy hoại mơi trường đất. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến
đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý
quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…
Để hiểu rõ thêm về vai trò, tầm quan trọng trong thực trạng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cũng như những tồn tại hạn chế trong công tác này. Tôi xin
lựa chọn nghiên cứu đề tài :“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Vân Đồn.
3
3. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa lý luận
Luận văn hệ thống hóa và góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về pháp
luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ thơng qua việc phân tích các khái niệm và
đặc điểm về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấp
GCNQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích cấu
trúc của chế định đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đề xuất định hướng và giải
pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành v.v.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.
Từ kết quả đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn để đưa ra những đề xuất mang tính khả thi, phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương. Qua đó đưa ra được giải pháp phù hợp để nâng
cao hiệu quả trong công tác cấp giấy…
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện
Vân Đồn nói riêng trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
1.1.1. 1. Khái niệm về đăng ký đất, tài sản gắn liền với đất:
Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được
ghi nhận trong Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Đạo Luật này giải
thích về đăng ký đất đai như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”
1.1.1.2. Các hình thức đăng ký đất đai
Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
* Đăng ký đất đai theo hình thức
Một là, đăng ký đất đai trên giấy. Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ
biến thực hiện trong nhiều năm qua. Theo hình thức này, người sử dụng đất
đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai cấp huyện (hoặc thơng qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng
ban đầu của thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất
đai) v.v. Trên cơ sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng
5
đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp
nhận, đối chiếu, thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý.
Hai là, đăng ký đất đai điện tử online. Đây là hình thức đăng ký đất đai
hiện đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng
đất thay vì trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh
Văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thơng qua cán bộ địa chính cấp
xã) đăng ký thì họ truy cập vào trang Website của các cơ quan này để điền
thông tin đất đai cần thiết vào mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình
thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện dụng và tiết kiệm thời gian, cơng sức cho
người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất đai điện tử online góp phần vào việc xây
dựng mơ hình Chính phủ điện tử ở nước ta và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực
hiện tại các địa phương. Theo Luật Đất đai năm 2013, hình thức đăng ký đất đai
điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy có giá trị pháp lý như nhau.
* Đăng ký đất đai theo nội dung
Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng
ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các
trường hợp đăng ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật
Đất đai năm 2013. Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu
được hiểu là trường hợp người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang
sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất được giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, đăng ký đất đai biến động. Đây là trường hợp người sử dụng
đất được cấp GCNQSDĐ hoặc trong q trình sử dụng đất có sự biến động
(thay đổi) so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký.
6
Các trường hợp đăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật
Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống
thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao
nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương
được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận,
huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn
là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất
đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức:
giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ
áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.
Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền
và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt
các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải đăng ký [8].
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất
như: nhà cửa, các cơng trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai
hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài
sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay
cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng
7
như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc
điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản (Lưu Vỹ Kỳ, 2019).
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC
được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao
gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội
đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và
sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công
việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thơng tin về đất đai cần được quản lý
theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về
đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư
khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà
nước khơng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu
nào khác ngồi hình thức sở hữu tồn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo
các quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất quy
định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử
dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền
của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định
8
các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính,
nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…
* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thơng tin bao gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.
* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng
thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các
nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai
- Công tác điều tra, đo đạc
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
9
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả
cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận, trước hết địi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung:
Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc
lập Bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất…
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề
mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội
dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời kể từ khi
ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ
(nay là Chính phủ) về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công
tác quản lý ruộng đất trong cả nước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất
đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013. Thuật ngữ này được giải
thích trong các văn bản pháp luật, các sách, báo pháp lý cụ thể như sau:
- Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Thông tư 23/2014/TT - BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
10
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền
trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo
quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
11
Hình 1. 1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.2. Cơ sở pháp lý:
1.2.1. Các văn bản pháp lý.
Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước
ban hành áp dụng cho toàn quốc như:
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
12
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền th đất, th mặt nước.
- Thơng tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 06/2007/TTLT/BTNMT ngày 15/6/2007 của
Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
13
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
ngun và Môi trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
14
1.2.2. Tổng quan về giấy chứng nhận
1.2.2.1. Những đối tượng được cấp giấy chứng nhận
Căn cứ Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định:Trường hợp sử dụng đất
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất như sau:
"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
