Thực hiện chính sách đất đai từ thực tiễn quận thanh xuân, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LẦM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ KIM VÂN

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI TỪ THỰC
TIỄN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI,

Chuyên ngành : Chính sách cơng
Mã số : 8.34.04.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Phí Vĩnh Tường

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Ngồi sự giúp đỡ của Tiến sĩ Phí Vĩnh Tường, luận văn này là sản phẩm của
quá trình tìm tịi, nghiên cứu và trình bày của tác giả về đề tài luận văn. Mọi quan
điểm, khái niệm, số liệu, phân tích, kết luận của các tài liệu và các nhà nghiên cứu
khác được trích dẫn theo đúng quy định. Vì vậy, tác giả xin cam đoan đây là cơng
trình nghiên cứu của chính mình.
Hà Nội, ngày 26 tháng 03 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Vân

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

7

1.1 Đất đai và những yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai

7

1.2 Chính sách đất đai và những yêu cầu khi thực hiện chính sách đất đai

12

1.3 Kinh nghiệm một số quận ở các Thành phố lớn về thực hiện chính sách đất
đai, giao đất, cho thuê đất và bài học cho quận Than Xuân

16

Chương 2: THỰC TRANG THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
CỦA CÁC TỔ CHỨC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN

37

2.1 Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân

37

2.2 Thực trạng thi hành các chính sách đất đai trên địa bàn quận Thanh Xuân

43

2.3 Một số vấn đề trong q trình thực hiện các chính sách về giao và cho
thuê đất.

60

Chương 3: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ KIỆN TỒN CƠNG TÁC THỰC
HIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN

63

3.1 Những thành tựu đạt được khi thực hiện các chính sách đất đai trên địa
bàn quận Thanh Xuân.

63

3.2. Định hướng giao và cho thuê đất trên địa bàn quận Thanh Xuân

64

3.3. Định hướng chính sách quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân

64

3.4. Một số kiến nghị giải pháp nhằm thực hiện các chính sách đất đai có liên
quan đến cơng tác giao và cho thuê đất đạt hiệu quả cao trên địa bàn quận
Thanh Xuân

66

KẾT LUẬN

73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

75


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
QLNN

Quản lý nhà nước

QLĐĐ

Quản lý đất đai

GCNQSDĐ

Giáy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ&QSHN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà

HGĐ&CN

Hộ gia đình và cá nhân

SXNN

Sản xuất nơng nghiệp

PNN

Phi nơng nghiệp

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TTXD, ĐT

Trật tự xây dựng, đơ thị

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ANQP

An ninh quốc phịng

KTXH

Kinh tế xã hội

CNĐKKD

Chứng nhận dăng ký kinh doanh

QLTT

Quản lý thị trường

CSSKBĐ

Chăm sóc sức khỏe ban đầu

DSKHHGĐ

Dân số kế hoạch hóa gia đình


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên phạm vi cả nước

23

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Thanh Xn, thành phố Hà Nội

34

Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu hiện trạng diện tích đất đai quận Thanh Xn
(Tính từ 2013 đến ngày 01/01/2017)

36

Hình 2.3.Biểu đồ sử dụng đất quận Thanh Xuân theo đối tượng được giao
quản lý, sử dụng đất

39

Hình 2.4.Mơ tả cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất

40

Hình 2.5.Tình hình giao đất các tổ chức

46

Hình 2.6.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

47

Hình 2.7.Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDD của các tổ chức

48

Hình 2.8. Sử dụng đất của các tổ chức theo MĐSDĐ

50

Hình 2.9. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất theo loại hình tổ chức

51

Hình 2.10. Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính

52

Hình 2.11.Sử dụng đất theo mục đích được giao, được thuê của các loại hình
tổ chức

53

Hình 2.12.Lơ đất đầu tư xây dựng chậm của CTCP vận tải và dịch vụ TMHN

57

Hình 2.13.Đất của CTCP Cao su Sao vàng cho thuê cho mượn sai mục đích

59

Hình 2.14 .Đất của cơng ty cổ phần thiết bị Bưu điện làm bãi trơng xe

60

Hình 2.15.Tình hình tranh chấp, lấn chiếm đất đai của các tổ chức

61

Hình 2.16.Đất của CTCP Lắp máy điện nước và xây dựng hiện đang có tranh chấp

62


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên quý giá, trong hoạt
động kinh tế xã hội. Đất đai là nguồn lực quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
quy hoạch và sử dụng đất đai góp phần hình thành và phân bố dân cư, các cơ sở
kinh doanh, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Ở Việt Nam, đất đai là tài sản do
Nhà nước thống nhất quản lý. Hiện nay, chính phủ đang tiến hành cơng cuộc đổi
mới nền kinh tế, cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc ban hành các chính
sách để quản lý, sử dụng đất đai một cách khoa học, hiệu quả đã, đang và sẽ là
nhiệm vụ quan trọng được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm
thực hiện.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành Nghị

định, Thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật, tạo cơ
sở pháp lý về thực hiện chính sách đất đai phục vụ yêu cầu phát triển KT-XH.
Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài ngun và
Mơi trường (TN&MT) tính đến ngày 01/01/2016, tổng diện tích đất đã được Nhà
nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là
25.227.783 ha, chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Phân theo đối tượng
sử dụng thì HGĐ&CN đang sử dụng 15.109.457 ha, chiếm 45,65% tổng diện tích
đã giao, cho thuê. Các tổ chức trong nước sử dụng 9.730 nghìn ha, chiếm 38,6 %
tổng diện tích đã giao, cho thuê. Tổ chức, cá nhân nước ngồi được th sử dụng 56
nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê). Cộng đồng dân cư
được giao 330.508 ha (chiếm1,31% tổng diện tích đã giao, cho thuê).
Trên thực tế, quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa được quản lý
chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả. Nhiều vấn đề thực hiện chính sách đã phát sinh, dẫn
tới những hiện tượng như đất đai bị bỏ hoang trong một thời gian dài, không được sử
dụng đúng mục đích được giao, hay hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn đất
trái phép; hiện tượng lấn chiếm, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến sử dụng đất diễn ra
thường xuyên, liên tục...
Thành phố Hà Nội, trung tâm kinh tế xã hội, nơi tập trung các cơ quan đầu
não, các khu công nghiệp quan trọng, là nơi thu hút lực lượng lao động từ mọi miền
đất nước. Sự tập trung của các hoạt động KTXH tạo nên áp lực đối với việc ban
hành các chính sách để quản lý và sử dụng đất. Công tác thực hiện chính sách đất

1


đai và quản lý đất đai (QLĐĐ) ở thành phố Hà Nội trong những năm qua đã đạt
được nhiều kết quả to lớn, cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội
(KTXH) và phát triển đô thị.
Tuy nhiên, vẫn tồn tại những vấn đề trong hiệu quả thực hiện chính sách đất
đai, bắt nguồn từ những bất cập của chính sách. Trong khi nhu cầu sử dụng đất ở

một số khu vực trên địa bàn Thành phố chưa được đáp ứng, một số khu vực khác lại
xảy ra tình trạng đất dự án “chết”, bỏ hoang và kéo dài nhiều năm qua. Thống kê
của Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) Hà Nội cho thấy trong số 33 khu
đất được kiểm tra (trên các địa bàn các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, và Từ
Liêm) có 19 khu đất với tổng diện tích hơn 300.000 m2 bỏ hoang và 10 khu đất với
diện tích gần 160.000 m2 sử dụng sai mục đích .
Quận Thanh Xn, là một quận thuộc thủ đơ Hà Nội, có nhiều cơ sở hoạt
động kinh tế, là nơi thu hút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với
việc quản lý và sử dụng đất là rất lớn. Cơng tác thực hiện chính sách đất đai ở
Thanh Xuân trong những năm qua đã thu được nhiều kết quả to lớn, góp phần
tăng cường hiệu lực, hiệu quả về đất đai, cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển
KTXH và phát triển đô thị. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề mâu thuẫn,
chính sách ban hành còn chồng chéo, nhu cầu sử dụng đất tại một số nơi trên địa
bàn quận vẫn chưa được đáp ứng, một vài nơi khác lại có tình trạng bỏ hoang,
đất dự án “chết”, kéo dài nhiều năm. Vấn đề nhức nhối trong cơng tác thực hiện
chính sách, gây lãng phí nguồn tài ngun có hạn đất, gây thất thốt lớn cho
nguồn ngân sách Nhà nước và có ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế
của quận.
Hướng tới mục tiêu phân bổ và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, khoa
học, tiết kiệm, hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và
người sử dụng đất, việc nghiên cứu vấn đề “Thực hiện chính sách đất đai từ thực
tiễn quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội” ngày càng cấp thiết và đó là lý do học
viên lựa chọn vấn đề nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu đã được công bố, đang được áp dụng hiện
hành liên quan đến vấn đề thực hiện chính sách đất đai trong đó có chính sách giao
đất và cho th đất các tổ chức.
Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước

2

Liên quan đến chính sách đất đai và thực hiện chính sách về đất đai trên thế
giới đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu như: Chính sách về đất đai - Land
policy” (2003) [19] và “Chính sách sử dụng đất của địa phương và sự khuyến khích
đầu tư - Local land use policy and investment incentives’’ (2004) [19] của Ngân hàng
Thế Giới, là những nghiên cứu đưa ra chính sách đất đai, những quy định, phương
thức quản lý và sử dụng đất của chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến tốc độ và
kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép của các quy định pháp luật đối với các
nhà hoạch định chính sách. ‘’Phát triển nơng nghiệp và chính sách đất đai ở Việt
Nam’’ của nhóm tác giả Marsh S.P, MacAulay T.G và Phạm Văn Hùng, (2007) [20]
làm rõ vai trị Chính sách đất đai đóng trong việc quyết định mức độ linh hoạt trong
việc sử dụng đất ở Việt Nam; Masahito Hatoyama, (2017) [21] đã xuất phát từ kinh
nghiệm quản lý đất đai của Nhật Bản để rút ra những bài học kinh nghiệm giúp Việt
Nam khai thác và sử dụng hiệu quả đất đai, mặc dù có sự khác biệt về hình thức sở
hữu; trong khn khổ chương trình sáng kiến và nghiên cứu Chính sách chiến lược
Nhật Bản – ASEAN về phát triển thể chế quản lý đất đai; Ngồi ra cịn một số các
cơng trình khác, mức độ nghiên cứu hạn chế hơn những cơng trình đã đề cập ở trên.
Những quan niệm khác nhau về đất đai, sở hữu đất đai, sự khác nhau về các nét văn
hóa – xã hội; trình độ khoa học, phát triển kinh tế. Nên, hệ thống chính sách đất đai
giữa các quốc gia cũng khác nhau. Nhưng các nghiên cứu này có giá trị khoa học cao
và là tư liệu tham khảo, học tập kinh nghiệm về thực hiện chính sách đất đai, chính
sách giao đất và cho thuê đất tại Việt Nam.
Nghiên cứu của các nhà khoa học trong nước đối với QLNN về đất đai ở Việt
Nam có các cơng trình nghiên cứu của Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007); Nguyễn Thế
Vinh (2007) . Các tác giả nghiên cứu, chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến thành công
và hạn chế trong hoạt động QLNN về đất đai của chính quyền quận Tây Hồ thời gian
qua; Nguyễn Thị Thu Hiền (2012) nghiên cứu về những vấn đề trong khung pháp lý
liên quan đến giao đất cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam;
Ngồi ra cịn có các nghiên cứu như “Phân tích chính sách nhằm xây dựng chính sách

đất đai cho phát triển KTXH tại Việt Nam” của nhóm tác giả Hồ Đăng Hòa, Lê Thị
Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa và Malcoim. F Mc. Pherson (2012) [22]; các đề tài
khoa học cấp bộ do Viện nghiên cứu chiến lược và chính sách phát triển Nơng nghiệp
và Nơng thơn thực hiện [23]; hay nghiên cứu về “ Pháp luật về giao đất , cho thuê đất
ở nước ta, thực trạng và giải pháp hoàn thiện”(2013) [24] do Viện nghiên cứu lập

3


pháp chủ trì đã đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất và cho thuê đất, đề
xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất và cho th đất nhằm góp phần
cung cấp thơng tin khoa học phục vụ việc nghiên cứu sửa đổi bổ sung luật đất đai
năm 2003; Bên cạnh đó, nhiều cơng trình đã rà sốt hệ thống luật và đề xuất một số
kiến nghị hồn thiện sửa đổi, bổ sung chính sách đất đai phù hợp hơn của hệ thống
luật đất đai của Việt Nam.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu về thực hiện chính sách đất đai của các
nhà khoa học trong và ngồi nước đối với chính sách đất đai của Việt Nam đã góp
phần hồn thiện hệ thống lý luận và thực tiễn chính sách ở Việt Nam.
Tuy nhiên, thực tiễn phát triển KTXH trong bối cảnh có nhiều thay đổi do ảnh
hưởng của tiến bộ khoa học kỹ thuật cho thấy đất đai ngày càng có vị trí quan trọng
trong cuộc sống và những vấn đề phát sinh trong quá trình giải quyết vấn đề đất đai
ngày một lớn. Vì vậy liên tục đổi mới và hồn thiện chính sách đất đai để tổ chức
thực hiện, nhất là cấp chính quyền địa phương là xu thế tất yếu. Chính sách đất đai
khơng thể có hiệu quả, hiệu lực và tác động tốt đến đời sống KTXH nếu như các cấp
thực thi nhiệm vụ không được tổ chức thực hiện khoa học; vai trò của người dân và
các tổ chức không được xem xét, đánh giá đặt đúng vị trí; những bài học trong q
trình ban hành chính sách phải được nghiên cứu, đánh giá một cách thường xuyên, cụ
thể, từ đó có thể đưa ra những biện pháp điều chỉnh bổ sung kịp thời trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai nhất là lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với các tổ
chức, đặc biệt là tổ chức kinh tế.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đóng góp những luận cứ khoa học nhằm hồn thiện các chính sách của nhà
nước về đất đai (giới hạn đối với nội dung giao đất, cho thuê đất) trên địa bàn
quận Thanh Xuân. Đồng thời đóng góp ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả triển khai
thực hiệc chính sách đất đai trên cơ sở luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn
dưới luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tìm hiểu, xây dựng cơ sở lý luận ở mức cơ bản để đánh giá vấn đề. Thu thập
số liệu, tài liệu (từ các cuộc điều tra, khảo sát) có thể phản ánh được việc áp dụng các
chính sách giao đất, cho thuê đất, cũng như thực trạng sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.

4


- Vận dụng cơ sở lý luận và số liệu thứ cấp để đánh giá đúng thực trạng sử
dụng đất, thực trạng thực hiện giao đất, cho thuê đất và xác định các vấn đề của
chính sách về đất đai trong mối quan hệ với sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Hộ gia đình và cá nhân (HGĐ&CN); tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn quận Thanh Xuân,
thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian từ
năm 2013 đến nay.
- Phạm vi nghiên cứu về nội dung
Do sự khác biệt về mục đích sử dụng đất giữa các nhóm người sử dụng, trong

đó HGĐ & CN trên địa bàn quận Thanh Xuân chủ yếu sử dụng đất vào mục đích đất
ở đô thị, cộng đồng dân cư và cơ sở tơn giáo chủ yếu sử dụng đất vào mục đích cơng
cộng, nên thực tiễn áp dụng của các chính sách đất đai và việc đánh giá hiệu quả quản
lý nhà nước về đất đai rất rộng, phức tạp. Vì vậy, đề tài luận văn tập trung chủ yếu
đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai đối với các tổ chức vì các tổ chức có diện
tích đất sử dụng lớn, và việc sử dụng đất đúng hay không đúng mục đích có ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của quận cũng như nguồn thu của ngân
sách Nhà nước (Tổ chức trong luận văn bao gồm Cơ quan Nhà nước; tổ chức chính
trị; tổ chức xã hội; tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp; tổ
chức sự nghiệp công; các tổ chức kinh tế, tổ chức ngoại giao và Ủy ban nhân dân xã).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Để giải quyết được vấn đề đặt ra của đề tài, học viên sử dụng phương pháp
tiếp cận hệ thống, xem xét vai trò của đất đai và việc thực hiện các chính sách về
đất đai vì mục tiêu thúc đẩy phát triển hoạt động KTXH, trong bối cảnh triển khai
các văn bản, chính sách pháp luật đất đai thời gian qua, trọng tâm là công tác giao
đất, cho thuê đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài luận văn sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau

5


(1) Phân tích, tổng hợp các lý thuyết về các chính sách đất đai giúp học
viên nắm rõ các quy định, chính sách của Nhà nước.
(2) Thu thập, phân tích số liệu thứ cấp (là số liệu được công bố trên các tài
liệu nghiên cứu, sách, tạp chí nghiên cứu, niên giám thống kê). Đề tài sử dụng số
liệu thống kê, có liên quan đến từng nội dung để phân tích tình hình thực hiện các
chính sách về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai trong thời gian từ 2013 đến
nay. Việc nghiên cứu số liệu sẽ giúp học viên nắm được tình hình thực hiện các

chính sách đất đai, cụ thể về giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
(3) Khảo sát định tính bằng phương pháp phỏng vấn và thảo luận với cán
bộ quản lý trên địa bàn Quận để nắm vững tình hình thực hiện các chính sách đất
đai đồng thời nắm được tình hình quản lý nhà nước đối với đất đai của Quận. Việc
kết hợp với điều tra, khảo sát ngoài thực địa giúp học viên có những căn cứ đánh
giá thực trạng tình hình thực hiện chính sách đất đai và sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa lý luận: Đã tổng hợp được, ở mức độ cần thiết, những vấn đề lý
luận về việc thực hiện các chính sách đất đai nhằm khai thác hiệu quả nguồn tài
nguyên đất phục vụ phát triển KTXH,
- Ý nghĩa thực tiễn: Đã đánh giá được thực trạng áp dụng các chính sách
đất đai và các vấn đề QLNN về đất đai ở cấp quận. Kết quả nghiên cứu là cơ sở
khoa học giúp lãnh đạo Quận Thanh Xuân có những điều chỉnh khoa học nhằm
nâng cao hơn nữa hiệu quả triển khai thực hiện chính sách đất đai và là cơ sở để
các địa phương khác tham khảo.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài nội dung phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được bố cục thành ba chương với nội dung tiêu đề như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về chính sách đất đai và quản lý nhà nước về đất
đai.
Chương 2: Thực trạng thực hiện các chính sách đất đai của các tổ chức được nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Thanh Xuân
Chương 3: Một số khuyến nghị kiện tồn cơng tác thực hiện chính sách đất đai trên
địa bàn quận Thanh Xuân

6


CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1.1. Đất đai và những yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai
1.1.1 Khái niệm
Đất đai là bao gồm các các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả
những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vơ số các tính chất tự nhiên trừu tượng, từ các
quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và khoáng sản
và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng.
Các nguồn tài nguyên và các tính chất của đất đai cần thiết được quản lý chúng có
thể được sử dụng và tránh sự hoang phí hay khơng. QLĐĐ dẫn đến việc đề ra các quyết
định và hoàn thiện các quyết định đó về đất đai. Các quyết định có thể chọn một cách
đơn lẻ bởi các cá nhân hay tập hợp một nhóm người. Nó liên quan đến quyền sở hữu đất
đai của các thế hệ hiện tại và tương lai. Nó bao gồm các q trình khi mà các nguồn tài
nguyên đất đai là xác định trên không gian và thời gian theo như cầu, nguyện vọng và
mong muốn của con người trong một chừng mực đầu tư kỹ thuật và chính trị xã hội và
sự phân công hợp pháp và hợp lý của họ.
1.1.2. Vai trò của đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống con người, đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ quá
trình sản xuất nào.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc
dân, đất đai lại có những vị trí, vai trị khác nhau.
Trong ngành cơng nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều kiện
vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà cịn là yếu tố tích cực
của sản xuất. Q trình SXNN có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc nhiều vào
độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá trình sinh học tự nhiên.
1.1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

a) Hình thức sở hữu
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật trên Trái đất. Đất đai tham
7


gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất
đặc biệt và không thể thay thế được. Thực tế cho thấy, sự hình thành và phát triển
của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật, khoa
học... đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản đó là sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là
tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Trong quá trình sử dụng đất đai thì vai trị của nó đối với từng ngành, từng lĩnh
vực cũng rất khác nhau. Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động
với chức năng là cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động. Quá trình
sản xuất và sản phẩm được tạo ra khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất,
và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. Trong các ngành nông - lâm nghiệp, đất đai
vừa là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đồng thời cũng là đối tượng lao động, luôn
chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo.... và công cụ hay phương
tiện lao động sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi....
Khi dân số ngày càng tăng nhanh, q trình phát triển KTXH, q trình đơ
thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về lương thực, nhà ở đáp ứng cho con người
ngày càng lớn, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càng nhiều và đồng bộ, do vậy nhu cầu
sử dụng đất đai phục vụ cho cuộc sống của con người ngày càng gia tăng trong khi
đất đai lại không thể sinh ra được. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và khoa học,
việc chú trọng tới công tác QLĐĐ được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần

thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn trong cả tương lai. Điều này đã
làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên.
Là đại diện sở hữu tồn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền của một
chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh
đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất
thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu

8


quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Như
vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính tốn, phân bố
đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí khơng gian... cho các mục tiêu kinh tế
- xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu đó được xây dựng trên cơ sở khoa
học và việc sử dụng đất là phù hợp với các điều kiện đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng,
và phù hợp với từng ngành sản xuất.
Có thể thấy giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng
trong việc quản lý đất đai, giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lí, cơng bằng, đảm bảo
lợi ích hài hòa giữa Nhà nước với mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất, đảm bảo việc
quản lý của Nhà nước được tập trung, thống nhất. Giao đất, cho thuê đất là tạo điều
kiện cho tổ chức, HGĐ&CN có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông
qua việc QLNN, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thể yên
tâm đầu tư vào sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai, góp phần tăng trưởng KTXH
Từ việc theo dõi biến động các loại đất thông qua hoạt động thống kê, kiểm kê, Nhà
nước sẽ có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương,
chính sách.... cũng như các công tác khác liên quan tới đất đai. Đây cũng là cơ sở để
bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
b) Khung chính sách

Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III
Điều 53 đã quy định "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý".
* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc.
- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai
- UBND các cấp có trách nhiệm QLN về đất đai tại địa phương theo thẩm
quyền quy định.
- Cơng chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc
quản lý đất đai tại địa phương.
Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức sử

9


dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục
đích đã được xác định.
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có liên quan đến tổ chức theo quy định
tại Luật Đất đai năm 2013:
Tổ chức trong nước gồm: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác
theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành

10


chính trong lĩnh vực đất đai , một số khái niệm liên quan đến việc sử dụng đất được
hiểu như sau:
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà

không trả lại đất.
c) Tổ chức bộ máy thực thi QLNN về đất đai
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
quyền đối với đất đai thông qua hệ thống các cơ quan QLNN về đất đai. Nhà nước,
với mục đích thực hiện được sự thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai từ Trung
ương đến địa phương nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng pháp luật
và quy hoạch, KHSDĐ, khai thác và sử dụng đất lâu dài, ổn định và có hiệu quả cao
nhất về kinh tế - xã hội trên phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước ban hành các quy định
về QLNN về đất đai.
Nhà nước đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các
ngun tắc của hệ thống quản lý đất đai, bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên
quan đến đất đai. Nhà nước quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan
Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ, HĐND, UBND các cấp trong QLNN về đất đai
trên phạm vi cả nước cũng như tại địa phương.
Căn cứ Điều 24 Luật đất đai 2013 quy định về các Cơ quan QLĐĐ, bao gồm:
- Hệ thống tổ chức cơ quan QLĐĐ được tổ chức thống nhất từ trung ương
đến địa phương.
- Cơ quan QLNN về đất đai ở Trung ương là Bộ TN&MT. Cơ quan QLDĐ ở
địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt
động theo quy định của Chính phủ.”
Căn cứ Điều 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 2
Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết điều khoản trên, như sau:
* Cơ quan QLĐĐ ở địa phương bao gồm:

11


- Cơ quan QLĐĐ ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên
và Môi trường;

- Cơ quan QLĐĐ ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng
TN&MT
*Cơ quan TN&MT ở địa phương bao gồm Sở TN&MT, Phòng TN&MT và
Văn phòng đăng ký đất đai được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong QLNN về
đất đai. UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy
QLĐĐ tại địa phương; UBND cấp huyện bố trí cơng chức địa chính xã, phường, thị
trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ. Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy
định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan QLĐĐ ở địa
phương và nhiệm vụ của cơng chức địa chính xã, phường, thị trấn.
d) Quản lý đất đai
QLĐĐ bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và
thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những
lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết
những tranh chấp liên quan đến quyền sử hữu và quyền sử dụng đất.
QLĐĐ là q trình điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định
hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và cung
cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin
khác liên quan đến thị trường bất động sản. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất
công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát
và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho cơng tác quản lý.
Nhà nước phải đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai và
các nguyên tắc của hệ thống QLĐĐ bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật liên quan
đến đất đai. Đối với công tác QLĐĐ, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự
phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan
đăng ký đất đai; vai trị của lĩnh vực cơng và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính;
quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào
tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn kỹ thuật; hợp tác quốc tế.

12

1.2 Chính sách đất đai và những yêu cầu khi thực hiện chính sách đất đai
1.2.1 Chính sách đất đai
Luật Đất đai đầu tiên được ban hành từ năm 1987 và khơng ngừng được
hồn thiện. Luật Đất đai năm 1987 ghi nhận dấu mốc quan trọng của hệ thống pháp
luật về đất đai với điểm đột phá là chủ trương giao đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Với chủ trương này đã góp phần đưa
nước ta từ chỗ thiếu đói phải nhập khẩu về lương thực đã trở thành nước xuất khẩu
gạo hàng đầu trên thế giới. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 1987 có các quy định để tạo
điều kiện thuận lợi hơn cho việc giao đất phục vụ xây dựng đô thị, khu dân cư nông
thôn và phát triển khu công nghiệp. Sau 05 năm, với yêu cầu phát triển một nền
nơng nghiệp hàng hóa và xây dựng hạ tầng cho kinh tế công nghiệp và dịch vụ, năm
1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (Luật Đất đai năm 1993).
Luật Đất đai năm 1993 đã tập trung chủ yếu vào việc điều chỉnh các quan hệ đất đai
nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hóa, phát triển cơng nghiệp. Thơng qua quy định
Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở với
05 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, Luật Đất đai năm
1993 đã đảm bảo về mặt pháp lý cho việc thiết lập tính tự chủ, cũng như quyền lợi
của người sử dụng đất. Đặc biệt là Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định đất có giá
và giá đất do Nhà nước quy định để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
khi thu hồi đất.
Tiếp theo đó, năm 1998 và năm 2001, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách hành
chính để thu hút đầu tư cho phát triển, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung
theo hướng hoàn thiện hơn các quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất và đẩy
mạnh việc phân cấp trong quản lý đất đai cho chính quyền địa phương. Thời điểm
bước vào thiên niên k mới, trước yêu cầu phải hồn thiện hệ thống chính sách và
pháp luật về đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993, Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai lần thứ ba (Luật Đất đai năm 2003). Tiếp đó, năm 2009,

Luật Đất đai tiếp tục có sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến quyền và nghĩa
vụ của người Việt Nam định cư nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và việc thống

13


nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Sau gần mười năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, để đáp ứng
yêu cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập sâu rộng
trong tình hình mới, việc tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 và sửa đổi Luật
Đất đai được đặt ra là nhu cầu rất cấp thiết. Qua tổng kết, các tỉnh u , thành u và
đảng u , đảng đoàn trực thuộc Trung ương đã đánh giá những kết quả đạt được,
những hạn chế, vướng mắc, nguyên nhân và những bài học kinh nghiệm; là cơ sở để
đề xuất một số chủ trương và giải pháp tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước. Để kịp thời giải
quyết các vướng mắc, bất cập về quản lý, thi hành Luật đất đai 2003 tại địa phương,
Tổng cục được giao chủ trì xây dựng và ngày 13 tháng 8 năm 2009, Nghị định số
69/2009/NĐ-CP được Chính phủ ban hành đã tạo nền tảng pháp lý cho công tác
quản lý và sử dụng đất đai, góp phần giải quyết về căn bản những vấn đề vướng
mắc trong quản lý đất đai như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tái định cư: Đồng thời, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của các luật liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản và Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một bước tiến dài, đặc biệt
quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính với mục tiêu hướng tới người dân và
cơ sở trong lĩnh vực quản lý đất đai và đầu tư xây dựng; tạo tiền đề cho việc thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển. Sau đó, căn cứ báo cáo tổng kết thi hành
Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Tổng cục đã chủ động phối
hợp với các cơ quan hữu quan xây dựng dự thảo và tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối

với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá 13, Luật đất đai
(sửa đổi) đã được thơng qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Đây là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai nhằm một
mặt bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước, một mặt đáp ứng
được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng - an ninh của đất nước
trong thời kỳ mới. Có thể nói việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 đã được tiến
hành một cách công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở thể chế hóa đầy đủ các

14


quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung
ương Đảng khóa XI; đã thể hiện được ý chí, nguyện vọng của các tầng lớp nhân
dân; đã nghiên cứu và tiếp thu có chọn lọc các kinh nghiệm quản lý đất đai của các
nước tiên tiến, đồng thời quan tâm giải quyết những tồn tại, bất cập đã được nhận
diện thơng qua q trình tổng kết thi hành trên thực tiễn. Luật này đã được xây
dựng cụ thể, chi tiết hơn với nhiều nội dung đổi mới quan trọng. Để triển khai thi
hành Luật Đất đai 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao Tổng cục chủ trì xây
dựng 08 Nghị định hướng dẫn thi hành. Dự thảo phần lớn các Nghị định được xây
dựng song song, đồng thời với dự thảo Luật Đất đai năm 2013; trình Chính phủ ban
hành đảm bảo thời điểm có hiệu lực của các Nghị định trùng với thời điểm Luật Đất
đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. Có thể nói đây là lần đầu tiên trong lịch sử xây
dựng chính sách, pháp luật về đất đai mà thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai
trùng với thời điểm có hiệu lực của các văn bản hướng dẫn thi hành đã loại bỏ được
khoảng trống pháp luật như các thời kỳ trước đây. Tổng cục đã tích cực, chủ trì xây
dựng và phối hợp với các đơn vị có liên quan để trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành 36 Thông tư và Thông tư liên tịch để quy định chi tiết và
hướng dẫn tổ chức thực hiện Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ. Các
Thơng tư được ban hành trong các năm qua đã kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ vướng
mắc cho các địa phương về công tác quản lý và sử dụng đất. Có thể nói, với sự nỗ

lực của nhiều thế hệ cán bộ, công chức, viên chức, Ngành Quản lý đất đai đã tham
mưu cho Đảng, Nhà nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách về đất đai quan trọng,
phù hợp và đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng
thời kỳ. Trong thời gian tới, mục tiêu đặt ra đó là phải tiếp tục hồn thiện chính
sách, pháp luật về đất đai cho phù hợp hơn với cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa; tăng cường hơn công khai, minh bạch, dân chủ trong quản lý, sử dụng
đất; đẩy mạnh cải cách hành chính; xã hội hoá và nâng cao chất lượng hoạt động
của các dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai; đồng thời hồn thiện các cơng cụ quản
lý nhà nước về đất đai theo hướng hiện đại.
1.2.2 Những yêu cầu khi thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai
Thứ nhất, việc đổi mới chính sách đất đai phải phù hợp với thời kỳ chuyển
đổi nền kinh tế, nghĩa là phải thực hiện điều tiết các quan hệ cung-cầu của nền kinh

15


tế thị trường và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự phù hợp này
phải được thể hiện trên các mặt: lợi ích kinh tế của người dân, của doanh nghiệp và
quản lý hiệu quả của Nhà nước.
Thứ hai, đảm bảo tính nhất quán của quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai.
Phân định rõ ràng quyền năng của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở
hữu; đồng thời mở rộng quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất trên cơ sở hài
hịa lợi ích quốc gia với lợi ích của từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Trong đó,
lợi ích quốc gia là hàng đầu, lợi ích của người sử dụng đất là động lực; thể hiện
thành những qui định thống nhất, rõ ràng, cụ thể của các văn bản luật về đất đai
nhằm dễ thực hiện cho cả cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất.
Thứ ba, chính sách, pháp luật về đất đai phải mang tính chiến lược thể hiện
tầm vóc của một chính sách lớn; khơng nên tùy tiện thay đổi thường xuyên và nhiều
ban ngành quản lý ra quyết định, quy định chồng chéo như hiện nay.
Thứ tư, về quan hệ sở hữu, chiếm hữu và sử dụng đất đai: xét về nguồn gốc

hình thành, lịch sử chiếm hữu, khai phá và cải tạo thì đất đai khơng phải là sản
phẩm riêng của cá nhân mà là tài sản chung của cả cộng đồng thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện quản lý và định đoạt.Với tư cách là chủ thể đại diện quyền sở
hữu tối cao, Nhà nước giao một phần các quyền này cho người dân và các tổ chức
trong xã hội, trước hết là quyền sử dụng đất. Do vậy, đối với đất đai đã được quy
hoạch ổn định về mục đích sử dụng thì việc giao cho người sử dụng quyền chiếm
giữ và quyền sử dụng lâu dài là phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng
thời lại tạo điều kiện để người sử dụng đất yên tâm cải tạo khai thác hợp lý đất đai
và đầu tư các cơng trình trên đất.
Thứ năm, chính sách đất đai phải xuất phát từ quy luật hình thành và phân
phối địa tô của đất đai. Căn cứ vào quy luật hình thành và phân phối địa tơ, Nhà
nước sẽ thu về một phần giá trị tăng thêm trên đất đai do các đầu tư xã hội làm tăng
giá trị của đất đai nói chung; khi thu hồi đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện đền bù phần
giá trị đầu tư thêm của chủ thể sử dụng đất đầu tư vào cải tạo đất cũng như các
nguồn lợi đang có trên đất đai theo giá cả thị trường.

16


1.3 Chính sách đất đai về giao đất, cho thuê đất
1.3.1 Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử
dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng,
được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị
vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung
là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ
chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
+ Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực
hiện các hoạt động dịch vụ cơng do ngân sách Nhà nước chi trả.
1.3.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của
sự phát triển KTXH. Để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước
với tư cách đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980 đến Hiến pháp
1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về giao đất, cho thuê
đất đã ra đời và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất
hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất,
đồng thời đảm bảo cho việc QLĐĐ
Nếu như tại Luật đất đai năm 1987 không đề cập đến vấn đề giá đất, Nhà
nước QLĐĐ theo diện tích, loại đất, hạng đất, Nhà nước có quyền được giao đất
17


và thu hồi đất đã giao thì sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã có một số sửa đổi, bổ
sung để khắc phục những nhược điểm này. Trong đó, Nhà nước khơng chỉ có
quyền giao đất, thu hồi đất mà cịn có quyền cho th đất. Việc cho thuê đất thực
chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã
được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức được giao đất mà cả
những tổ chức được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ
yếu là hộ gia đình, cá nhân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là

các tổ chức trong và ngoài nước. Luật đất đai 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà
nước xác định giá để quản lý và để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong quá
trình giao đất, cho thuê đất.
Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây cơ sở hạ tầng.
Tiếp tục đổi mới chính sách Pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối
của Đảng, Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các nội dung về giao đất, cho
thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức được hoàn thiện một cách đầy đủ,
chặt chẽ, các quy định rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như chủ sử dụng đất đều được đảm
bảo. Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất
trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không
thu tiền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào hai đối tượng sau: Các tổ chức được
giao đất nông nghiệp nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm
nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan, cơng
trình sự nghiệp, ANQP và các mục đích cơng cộng khơng có mục tiêu lợi nhuận.
Luật Đất đai 2003 đã góp phần tạo mơi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các
cơ quan, tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài
nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam đang trên con đường cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

18


Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành các
nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật
tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để

việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử
dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển KTXH. Việc lập quy hoạch, KHSDĐ của các
cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông
thôn phát triển; bảo đảm hài hịa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà
nước. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi
mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương.
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực
hiện theo đúng quy định. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu
đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phịng - an ninh.
Ngồi Luật đất đai, cịn có một số Nghị định của Chính phủ, các văn bản
dưới luật để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai cũng đã được Quốc hội thông qua, thay thế
cho Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật được người dân cả nước rất quan tâm vì
có ảnh hưởng liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước.
1.3.3 Chính sách của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức
1.3.3.1 Về công tác giao đất
a) Khái niệm
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của QLNN đối với đất đai, là hoạt
động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho tổ chức, HGĐ&CN và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Theo
quy định tại điều 3 Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước giao quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất
để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
b) Đối tượng được giao đất theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 là các tổ chức
gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính

19

trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức
kinh tế và tổ chức ngoại giao.
c) Phân loại các hình thức giao đất ở Việt Nam hiện nay
Theo Luật đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao
cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, khơng cịn nhu cầu thì
Nhà nước thu hồi, khi được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến luật đất
đai 1993, luật đất đai 2003, Nhà nước thực hiện đồng thời hai hình thức là giao đất
có thu tiền và giao đất khơng thu tiền sử dụng đất.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Luật đất đai 2013 quy
định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các đối tượng là tổ
chức trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích cơng cộng, hoặc khơng nhằm
mục đích kinh doanh, cụ thể như sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất
giao thơng, thủy lợi, đất xây dựng các cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục
thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo
các dự án của Nhà nước...
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử
dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức trong các
trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh và có khả năng sinh lợi, cụ thể
như sau: tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê; xây dựng mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng
cộng có mục đích kinh doanh; để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng

thủy sản, làm muối. Chính sách sử dụng đất phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới QLĐĐ theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu

20