Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường phan đình phùng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÈNG THỊ PHƯỢNG
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đât đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 - 2019

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------

LÈNG THỊ PHƯỢNG
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đât đai
: K47 - QLĐĐ - N01
: Quản lý Tài nguyên
: 2015-2019
: T.S Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2019


i

LỜI CẢM ƠN

Qua 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Trường Đại học Nông Lâm
Thái nguyên được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của q thầy(cơ), đặc
biệt là quý thầy cô Khoa Quản Lý Tài Nguyên đã truyền đạt cho em những
kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường. Và
trong thời gian thực tập tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản SGD –Thái
Nguyên em đã có cơ hội áp dụng những kiến thức học ở trường vào thực tế
đồng thời học hỏi được nhiều kinh nghiệm thực tế tại địa phương. Cùng với
sự nỗ lực của bản thân và sự trợ giúp từ phía cơng ty, em đã hồn thành báo
cáo tốt nghiệp của mình.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm khoa cùng tồn
thể các thầy giáo, cơ giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu và đặc biệt là cô giáo hướng dẫn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã hướng
dẫn giúp đỡ em tận tình và chu đáo trong suốt quá trình học tập và triển khai
nghiên cứu đề tài.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban lãnh đạo và toàn thể
các anh, chị, cô, chú cán bộ của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản SGD Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và trực tiếp giúp đỡ em trong q
trình thực tập tốt nghiệp.
Bên cạnh đó em cũng nhận được sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện
giúp đỡ tận tình của gia đình và bạn bè của em.
Do kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi những thiếu sót trong
cách hiểu vấn đề và lỗi trình bày. Em rất mong nhận được những đóng góp ý
kiến của quý thầy cô để báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt hơn.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn trước sự giúp
đỡ quý báu đó.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2019
Sinh viên
Lèng Thị Phượng

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DỒ
Bảng số liệu

Trang

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùngthành phố Thái Nguyên năm 2018 ................................................ 40
Bảng 4.2: Kết quả cấp GCNQSD đất của phường Phan Đình Phùng giai
đoạn 2016 - 2018 .......................................................................... 41
Bảng 4.3: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ
năm 2016 đến năm 2018 ............................................................... 45
Bảng 4.4: So sánh giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Phan Đình Phùng năm 2016 ....................................... 46
Bảng 4.5: So sánh giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị
trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2017 ........................... 47
Bảng 4.6: So sánh giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Phan Đình Phùng năm 2018 ....................................... 48
Bảng 4.7: So sánh giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016 - 2018 .................... 50
Bảng 4.8: Đặc điểm và giá đất của một số thửa đất trên đoạn đường Minh
Cầu của phường Phan Đình Phùng năm 2018 .............................. 55
Biểu đồ
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường
của các loại đường phố trên địa bàn phường Phan Đình Phùng
(năm 2018) ...................................................................................... 52


iii

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

1

BTC

Bộ tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

3

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

4

CP

Chính phủ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

NĐ

Nghị định

7

NQ

Nghị quyết

8

QĐ

Quyết định

9

TT

Thơng tư

10

TTLT

Thơng tư liên tịch

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VT

Vị trí

13

CMT8

Cách Mạng Tháng 8


iv

MỤC LỤC

Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DỒ ........................................................... ii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT ......................................................... iii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 7
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 7
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 8
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 8
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 10
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 10
2.1.1. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 10
2.1.2. Cơ sở khoa học ...................................................................................... 11
2.2. Các quy định liên quan đến giá đất .......................................................... 14
2.2.1. Giá đất và định giá đất ............................................................................ 14
2.2.2 Nguyên tắc định giá đất ........................................................................... 15
2.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 17
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 19
2.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam ....................... 22
2.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới............................................ 22
2.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam .............................................. 23
2.3.3. Cơ sở pháp lý.......................................................................................... 25
2.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 26
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 31


v

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 31
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 31
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 31
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................... 31
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên ......................................................................... 31
3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018................................................ 31
3.3.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 ............................................... 31
3.3.4. N g h i ê n c ứ u một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20162018 ....................................................................................................... 31
3.3.5. Đề xuất các giải pháp ............................................................................ 32
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 32
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ....................................... 32
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ........................................ 32
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ................ 33
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 35
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng ......... 35
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường .. 38
4.2. Tình hình sử dụng và quản lí đất đai trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng, TP. Thái Nguyên ................................................................ 39
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai tại phường Phan Đình Phùng năm 2018 .... 39


vi

4.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

phường Phan Đình Phùng ...................................................................... 41
4.2.3. Cơng tác quản lí nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng..................................................................................................... 42
4.3.Thực trạng giá đất ở quy định tại phường Phan Đình Phùng giai
đoạn 2016 – 2018 .................................................................................. 45
4.3.1. Thực trạng giá đất ở quy định tại phường Phan Đình Phùng giai
đoạn 2016 – 2018 .................................................................................. 45
4.3.2. Giá đất ở thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2016.. 46
4.3.3. Giá đất ở thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2017.. 47
4.3.4. Giá đất ở thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2018.. 48
4.3.5. So sánh giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016- 2018............................... 49
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng giai đoạn 2016- 2018 .......................................................... 51
4.4.1. Yếu tố vị trí............................................................................................ 51
4.4.2. Yếu tố tạo lợi nhuận của thửa đất .......................................................... 53
4.4.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng .............................................................................. 53
4.4.4. Yếu tố đặc điểm thửa đất ....................................................................... 54
4.4.5. Yếu tố quy hoạch................................................................................... 56
4.5. Đề xuất một số giải pháp .......................................................................... 58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 60
5.1. Kết Luận ................................................................................................... 60
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62
PHỤ LỤC


7

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình bởi đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi
người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát
triển. Có thể nói khơng có đất khơng có sự tồn tại của xã hội lồi người. Tuy
nhiên, đất đai lại khơng thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác
bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà
đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không
phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại
đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu
nhập thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị
trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định
được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản
khơng ổn định có nhiều ngun nhân khách quan và chủ quan, trong đó
nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Thành phố Thái Ngun là một đơ thị đang có những bước chuyển
mình mạnh mẽ trong những năm gần đây với lộ trình trở thành đơ thị loại I
trực thuộc TW vào năm 2020. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất phục vụ yêu
cầu phát triển đô thị ngày một gia tăng kéo theo đó là các vấn đề liên quan
đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Phường Phan Đình Phùng là
một trong những phường trung tâm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái
Nguyên, là nơi tập trung nhiều cơng trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án
phát triển thành phố nói riêng và tồn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Là


8

khu vực có tốc độ đơ thị hóa nhanh, giá đất ln biến động làm phát sinh
những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng
gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh
tế, an ninh trật tự của địa phương.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế trên được sự đồng ý của Ban Giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS. Vũ Thị Thanh Thủy,
em tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2016 - 2018”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa phường Phan Đình Phùng.
- Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn
2016-2018
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh h ư ở ng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Phan Đình Phùng
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;


9

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất.
* Ý nghĩa thực tiễn:
+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Phan
đình phùng, thành phố Thái Nguyên;
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định
hướng quản lý đất đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý,
mang tính hiệu quả trong thực tế.


10

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở thực tiễn
2.1.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.Xây dựng và phát triển thị trường
giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất
nước ( Lưu Quốc Thái, 2005) [14].
2.1.1.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế

quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể:
- Góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất
động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường
tài chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào
chi phí sản xuất.
- Tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao
động với giá cả chấp nhận được.


11

2.1.2. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất, phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [17].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị. Do đó giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ.

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Thực chất, địa tô tư bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình quân và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: ruộng đất có độ màu


12

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai
nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh
lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối là phần chênh lệch do
giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng

cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tơ tuyệt đối cũng bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [17].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn
vị thời gian nhất định (tháng, năm). Như vậy, có thể hiểu lãi xuất ngân hàng
được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại, nếu lãi suất ngân
hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán
ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán
đất gửi vào ngân hàng.


13

Khi mua một thửa đất là người mua đã mua quyền thu nhập từ thửa
đất đó. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua
bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả và được quyết định bởi 02 yếu
tố sau:
+ Lượng địa tô hàng năm đem lại
+ Mức lời tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền
Dựa trên những kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về
giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế
học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:
Giá đất = địa tô x lãi suất ngân hàng
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất

hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên thúc đẩy kinh doanh bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu
tư. Từ đó, có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất
ngân hàng.
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Với đất đai, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì
đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên nhân văn,
nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình
thành theo ngun tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.


14

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Lượng cầu gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố:
điều kiện phát triển, vị trí địa lý, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Vì vậy, cung
cầu về đất đai ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương
trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.
2.2. Các quy định liên quan đến giá đất
2.2.1. Giá đất và định giá đất
2.2.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó

đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán (Hồ Thị Lam Trà,
2005) [11]. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...Những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế
giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;


15

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
2.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore): “ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính

giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật.
b. Định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không
phải là tài sản thơng thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện
Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015) [27].
2.2.2 Nguyên tắc định giá đất
- Nguyên tắc thay thế


16

Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi
giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so
với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với
giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất.
Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá

đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập rịng và suất lợi tức
hồn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp
hồn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Một thửa đất bao giờ
cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất
và trong khoản thời gian xác định đó gọi là sử dụng hiệu quả nhất, là một
trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay cịn gọi là ngun tắc lợi ích cận biên giảm dần. Khi gia tăng
số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia tăng
theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu
tư thì thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí cịn
giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này.


17

- Ngun tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thơng thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng
cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này khơng chỉ dùng trong cơng
tác định giá mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến

trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung
quanh. Nếu hịa hợp với mơi trường xung quanh thì việc sử dụng đất có thể
phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi.
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của
con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào
sản xuất.
2.2.3. Phương pháp định giá đất.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích


18

các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.

2.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi khơng có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược.
2.2.3.5. Phương pháp chi phí
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi mảnh đất đó là
trống, giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.


19

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng
trình xây dựng hiện có trên mảnh đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các cơng trình
xây dựng hiện có trên mảnh đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để
có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của
miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí
tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [17].
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.4.1.Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a.Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố
hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: chế độ đất; chế độ nhà ở,
kiến trúc; quy hoạch đơ thị; chính sách về giá đất; chính sách thuế.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: trạng thái ổn định chính
trị; an ninh xã hội; đầu cơ nhà đất; tiến trình đơ thị hóa; yếu tố tâm lý.
c. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được


20

xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm: tình trạng phát
triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư; mức lãi suất.
d. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó
các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình. Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét
đoán và điều kiện thực tế về xã hội. Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng
thì giá đất cũng tăng.

e. Yếu tố quốc tế
Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh
tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng cầu
về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất.
2.2.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở
phạm vi hẹp. Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của
khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó. Các mặt biểu
hiện của yếu tố khu vực bao gồm:
- Vị trí địa lý: là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc
điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên.
- Cơ sở hạ tầng: bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị
phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ,
trường học, cơng viên, bệnh viện…Sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm
tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ
tầng hoặc cơ sở hạ tầng cịn thơ sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc
tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự
thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
- Điều kiện giao thơng:Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thơng của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài.


21

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các
điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, khơng khí, độ
ơ nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ dục, mức thu nhập…ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch : Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về
việc sử dụng đất cho từng khu vực. Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính

chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực.
- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mơ diện tích chuẩn và
quy mơ diện tích khơng chuẩn.
-Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể (hình thể tốt, hình thể xấu).
2.2.4.3. Yếu tố cá biệt
Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:
- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt,
kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất... có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh
đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa
đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, cơng viên,
nhà hát... Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định
đến giá cả đất đai. Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh
hưởng đến giá đất.
- Diện tích: quy mơ diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện
ích của việc sử dụng và kiến trúc của cơng trình xây dựng trên đất, khả năng
thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai... vì vậy mà có ảnh hưởng
đến giá cả đất đai. Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không
dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều
sâu thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ
ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả.


22

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến
giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh

hưởng đến giá đất.
- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của
cơng trình xây dựng trên đất, tần xuất sử dụng đất và vấn đề phong thuỷ trong
sử dụng đất. Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất.
Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vng hoặc hình chữ nhật, cịn các dạng như
tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi
cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa
đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. (Huỳnh Văn
Chương, 2010) [12].
2.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam
2.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính
sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia.
2.3.1.1.Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo
chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:
- Phân loại nhà và đất.
- Cách tính giá trị khi định giá. Những căn cứ khi định giá:
+ Các đơn vị tính thuế.


23

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.
Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định

giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi
tức thu được trong điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập khơng
đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá
xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá
thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.
2.3.1.2.Phương pháp định giá đất ở Đài Loan
Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên
cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ
ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan
địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho
cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất.
Thuế = Giá đất x Mức thuế
2.3.1.3. Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại
một cấp Trung ương gọi là " Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA.
Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước.
2.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam
2.3.2.1.Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thi hành
Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy
định giá đất;