Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã cẩm lĩnh huyện ba vì thành phố hà nội giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ NĂM
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH, HUYỆN BA
VÌ,THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2018

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ NĂM

Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH, HUYỆN BA VÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2018”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Lớp

: K47 - QLĐĐ - N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2019

i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng
những kiến thức, lí luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh
viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác. Đây là giai đoạn
không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập. Được sự nhất
trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiêm Khoa Quản lý Tài nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Thực hiện
công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm
Lĩnh, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016- 2018”.
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến
thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hồn thành đề tài
tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý
Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là
thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh - người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực tập và hồn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND
xã Cẩm Lĩnh và các anh,chị đang làm việc tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển
Sông Đà đã giúp đỡ em trong đợt thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới
chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến
đóng góp của các thầy, cơ giáo cùng tồn thể các bạn sinh viên để khóa luận
này được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 04 tháng 06 năm 2019
Sinh viên

Lò Thị Năm


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Dân số và lao động của xã Cẩm Lĩnh giai đoạn 2016-2018 .......... 31
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ...................... 36
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình tham gia kê khai cấp đổi GCNQSD đất tại
3 thôn thuộc xã Cẩm Lĩnh giai đoạn 2016-2018 ............................ 45
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp đổi
GCNQSDĐ ..................................................................................... 47
Bảng 4.5. Bảng tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân khơng đủ điều kiện cấp đổi
GCNQSDĐ ..................................................................................... 48
Bảng 4.6. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ ..49
Bảng 4.7. Tổng hợp số bộ hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ tại 3 thôn thuộc xã Cẩm
Lĩnh giai đoạn 2016-2018. .............................................................. 50


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ về quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 19
Hình 4.1. Cơ cấu diện tích đất xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội
năm 2018 ......................................................................................... 35
Hình 4.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 44


iv

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

CP

: Chính phủ

CT - TTg

: Chỉ thị thủ tướng

ĐK

: Đất khác

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

ĐLN

: Đất lâm nghiệp

ĐNTTS

: Đất nuôi trồng thủy sản

ĐO

: Đất ở

ĐSXNN

: Đất sản xuất nơng nghiệp

DT

: Diện tích

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

MT

: Mơi trường

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QĐ - BTNMT

: Quyết định – Bộ Tài nguyên Môi trường

QH

: Quốc hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

TN

: Tài ngun

TT - BTC

: Thơng tư – Bộ Tài chính

TT - BTNMT

: Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

TTg

: Thủ tướng

UBND

: Ủy ban nhân dân

VP - ĐK

: Văn phòng đăng ký


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3

1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở lí luận và cơ sở pháp lí của cơng tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lí luận ............................................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở pháp lí ......................................................................................... 13
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh.................................. 19
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước ...................................................... 19
2.2.2. Cơng tác cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh ............................................... 21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2. Địa điểm và Thời gian tiến hành .............................................................. 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23


vi

3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Cẩm Lĩnh .... 23
3.3.2. Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Cẩm Lĩnh giai đoạn
2016-2018........................................................................................................ 23
3.3.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh giai đoạn
2016-2018........................................................................................................ 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 24
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
3.4.4. Phương pháp phân tích và đánh giá kết quả đạt được .......................... 24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 25

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Cẩm Lĩnh .............. 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 28
4.1.3. Điều kiện xã hội .................................................................................... 29
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 32
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Cẩm Lĩnh ................................ 33
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của xã ........................................................... 33
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................... 35
4.3. Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Cẩm Lĩnh giai đoạn 2016-2018 ........................................................... 38
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ .................................................................... 38
4.3.2. Kết quả q trình thực hiện cơng tác cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn
xã Cẩm Lĩnh giai đoạn 2016-2018 .................................................................. 44
4.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp........................ 51
4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 51
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 52


vii

4.4.3. Giải pháp khắc phục .............................................................................. 52
PHẦN 5 .KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 55
5.1. Kết luận .................................................................................................... 55
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người và mọi sự
sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, xã
hội, kinh tế sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Vì vậy hiện
nay ở nhiều nước trên thế giới đã ghi nhận vẫn đề đất đai vào hiến pháp của
nhà nước mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Đất đai là
sản phẩm của tự nhiên. Quá trình lao động của con người không thể tạo ra đất
đai, đất đai có giới hạn về khơng gian và số lượng của chúng.
Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũng
tăng, tuy nhiên diện tích đất đai có hạn làm cho diện tích bình quân của đất
đai đầu người ngày càng giảm, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và canh tác.
Mặt khác, trong công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh tế đã đẩy
nhanh công cuộc công nghiệp hóa, đơ thị hóa làm cho việc xây dựng các cơ
sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch vụ,
nhà ở làm cho diện tích quỹ đất nơng nghiệp ngày càng thu hẹp về diện tích.
Ngồi ra, việc tăng dân số cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng tăng
tạo áp lực cho các nhà quản lý đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền sử
dụng đất tăng lên nhanh chóng.
Vấn đề đặt ra cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biện
pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất
đồng thời tránh những tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội.
Trên thực tế, quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm và không đồng


2
đều, ở những vùng khác nhau thì tiến độ thực hiện cũng khác nhau. Việc

ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của xã Cẩm Lĩnh trong thời gian vừa qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể
nhưng vẫn cịn nhiều khó khăn, thách thức cần phải giải quyết. Để có thể giải
quyết hiệu quả và thích hợp các khó khăn, thách thức trên địi hỏi chúng ta
phải nhìn lại cơng tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất từ cấp xã. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và
triệt để đối với tình hình của địa phương.
Trong những năm gần đây, xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, thành Phố Hà
Nội đã có nhiều cố gắng trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưng
những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫn
xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu các nhà chức trách trong bộ máy
quản lý đất đai. Trên thực tế, công tác cấp giấy CNQSD đất ở nước ta được
triển khai từ lâu song tiến độ thực hiện cịn rất chậm, khơng đồng đều ở các
khu vực khác nhau. Do vậy kết quả cấp GCNQSD đất cịn thấp. Trong những
năm tới cần có nhiều giải pháp để đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ để đáp
ứng yêu cầu cần thiết hiện nay.
Xã Cẩm Lĩnh nằm ở phía Tây của huyện Ba Vì, cách trung tâm huyện
khoảng 15 km. Cẩm Lĩnh là xã thuộc vùng đồi gị, phía đơng giáp thơn An
Thịnh xã Vật Lại, phía Tây giáp thơn Tịng Thái xã Tịng Bạt và thơn Bằng Y xã
Sơn Đà, phía Nam giáp 6 thơn Ba Trại, phía Bắc giáp thơn Phú Mỹ B xã Phú
Sơn. Tồn xã có 11 thơn. Đặc biệt trong giai đoạn trên địa bàn xã đã tiến hành
công tác đo đạc lại địa giới hành chính, thành lập bản đồ địa chính điều này tạo
điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác quản lí nhà nước về đất đai nói
chung và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của ban giám hiệu nhà
trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm


3
Thái Nguyên và với sự hướng dẫn của PGS.TS Phan Đình Binh, tơi tiến hành

xây dựng và thực hiện đề tài:“Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh , huyện Ba Vì, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2016-2018”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất tại xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì,
Thành Phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018 để tìm ra những thuận lợi và khó
khăn, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Cẩm Lĩnh.
- Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Cẩm Lĩnh.
-Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh.
- Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp GCNQSDĐ.
- Đề xuất một số giải pháp.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên
củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh
viên bước đầu tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai. Nắm chắc những
quy định của Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo.
- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó
khăn trong cơng tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất,
giải pháp phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần đẩy nhanh công tác
ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lí luận và cơ sở pháp lí của cơng tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền

sử dụng đất
2.1.1. Cơ sở lí luận
- V.V. Đơcutraiep (1846-1903) người Nga là người đầu tiên đã xác
định một cách khoa học về đất rằng: Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể
thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5
yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương.
- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các
yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bê mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt,
cùng với khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn động thực vật,
trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại.[8]
* Phân loại đất đai
Theo sự thống nhất về quản lí và sử dụng đất của Luật Đất đai 2013,
đất đai nước ta được phân theo các nhóm:[4].
- Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng
năm khác.
+ Đất trồng cây lâu năm.
+ Đất rừng sản xuất.
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.


5
+ Đất làm muối.
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt
khơng trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trai chăn nuôi gia súc, gia cầm và

các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni,
ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo
cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh.
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất
sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng (Gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn
thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác.
+ Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
+ Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người


6
lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,
thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất
nơng nghiệp và xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm
mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở.

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
* Khái niệm quản lí nhà nước về đất đai
- Khái niệm
+ Quản lí là sự tác động định hướng bất kì lên một hệ thống nào đó, trật
tự hóa nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
+ Quản lí nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về
đất đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
thông qua 13 nội dung quản lí quy định tại điều 6 Luật Đất đai 2003. Nhà
nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ
sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ
đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch – kế hoạch sử
dụng đất để phân bố hợp lí các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất được
giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử
dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và
đất bị bỏ hoang hóa.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7].
2.1.1.1. Đăng ký đất đai( ĐKĐĐ)
* Khái niệm đăng kí đất đai
- Đăng kí đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lí về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lí đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính.(Nguyễn Thị Lợi,2007)[5].


7
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 2013 so
với Luật Đất đai 2003.
(1). Quy định lại thuật ngữ đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất
(Khoản 15 Điều 3 và Điều 95).

- Về phạm vi đăng kí: Việc đăng kí thực hiện đối với mọi trường hợp
sử dụng đất (Kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận)
hay các trường hợp được giao quản lí đất và tài sản gắn liền với đất.
- Về mục đích đăng kí: Việc đăng kí nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lí
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ khơng phải
bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003.
(2). Tính bắt buộc thực hiện đăng kí:
- Đăng kí đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng kí đất đai là bắt
buộc; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được
giao đất để quản lí tại Điều 8. Đăng kí đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng đất và người được giao đất để quản lí; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Riêng đối
với việc đăng kí tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu. (Khoản 1 điều 95).
(3). Bổ sung các quy định về hình thức đăng kí điện tử; hồ sơ địa chính
dạng số và giá trị pháp lí của việc đăng kí điện tử có giá trị như trên giấy
(Khoản 2 Điều 95 và Điều 96).
Đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng kí lần
đầu và đăng kí biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng kí đất đai thuộc cơ
quan quản lí đất đai, bằng hình thức đăng kí trên giấy hoặc đăng kí điện tử và
có giá trị pháp lí như nhau.


8
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lí đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(4). Bổ sung các trường hợp đăng kí biến động. Đăng kí đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng kí lần đầu và đăng kí biến động,
được thực hiện tại tổ chức đăng kí đất đai thuộc cơ quan quản lí đất
đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
- Đăng kí lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng kí;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng kí;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng kí.
- Đăng kí biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
giấy chứng nhận hoặc đã đăng kí mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ


9
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;[5]
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
(Đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171:
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp,
thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải
điện, thơng tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí trên thửa
đất liền kề).
(5). Bổ sung quy định xác định kết quả đăng kí (Khoản 5 Điều 95)
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
kí được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ
điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên
quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp


10
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng kí lần đầu mà khơng đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lí theo quy định của Chính phủ.
(6). Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng kí với người sử dụng
đất (Khoản 6 Điều 95)
- Thời hạn phải đăng kí áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng kí là: 30 ngày (Kể từ ngày biến động); trường hợp
thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
(7). Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng kí thời điểm có
hiệu lực là kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng kí vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: Xác định quyền lợi
và nghĩa vụ của người đăng kí.
2.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ)
* Khái niệm GCNQSDĐ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng
nhận (GCN) là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất. Nói cách khác GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thầm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2007)[5].


11
* Vai trò của GCNQSDĐ
- Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là căn cứ pháp lí đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở
pháp lí để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.

- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các
quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về
đất đai.
- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn
giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi, xử lý vi phạm về đất
đai. (Nguyễn Thị Lợi, 2007)[5].
* Ý nghĩa của GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lí xác lập mối quan hệ giữa nhà
nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện
pháp quản lí nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt
mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước
nắm chắc và quản lí chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. (Nguyễn Thị Lợi,2007)[5]
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất
đai 2013 so với Luật Đất đai 2003.
Sẽ có 7 trường hợp không được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điều 19, Nghị định
43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã được


12
Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014, gồm:
(1). Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý
thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
(2). Người đang quản lý, sử dụng đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng

ích của xã, phường, thị trấn.
(3). Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp
thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
(4). Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh
nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lí rừng phịng hộ, ban quản lí rừng đặc dụng.
(5). Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(6). Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có
thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(7). Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng
gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây
truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa
trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt
nhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Cụ thể:
Đối với một số trường hợp thửa đất sử dụng hình thành từ trước thời
điểm quy định của địa phương có hiệu lực mà diện tích đất nhỏ hơn diện tích
tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy


13
chứng nhận thì người đang sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Trong trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng kí, đã được cấp giấy
chứng nhận thành hai hoặc nhiều thừa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất
có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ khơng được cấp giấy chứng

nhận cũng như không được công chứng, chứng thực.
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa
đất khác liền kề có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa mới[4].
2.1.2. Cơ sở pháp lí
2.1.2.1. Những văn bản pháp lí
* Những văn bản pháp lí khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật Đất đai 2003 do Quốc hội ban hành có hiệu lực từ ngày
1/7/2004.
- Nghị định 181/NĐ-CP của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư 117/2004/TT-BTC của chính phủ về hướng dẫn thực hiện
nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 9/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và


14
Mơi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lí và quản lí hồ sơ địa chính.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị
định 198/2004/NĐ-CP của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
- Thơng tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai.
* Những văn bản pháp lý khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
- Luật Đất đai 2013 do Quốc hội ban hành có hiệu lực từ ngày
1/7/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục
đích nơng nghiệp.
- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp
bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.


15
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm
quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng
kí thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ
đăng kí và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường.
2.1.2.2. Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai
 Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp thành phố
Quy trình cấp GCNQSDĐ cấp thành phố đối với nơi có văn phịng
đăng kí quyền sử dụng đất cấp thành phố như sau:
Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất ở xã, phường, phường như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại UBND xã, phường nơi có đất.
- Trong thời hạn khơng quá 28 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ


16
hợp lệ, UBND xã, phường, phường có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào
đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đối
với thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có giấy
tờ về quyền sử dụng đất thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử

dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường
hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại trụ sở UBND xã, phường, phường trong thời gian 15 ngày; xem xét các
ý kiến đóng góp về các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; gửi hồ sơ đến văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phịng Tài
ngun và Mơi trường.
- Trong thời hạn khơng quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,
văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận
vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ
điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì làm trích lục bản
đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính (Sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản
xác định ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có) tổ chức đo vẽ hiện trạng xác
định diện tích cơng trình nhà ở, xác định tài sản gắn liền với đất (nếu có); gửi
số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân
phải thực hiên nghĩa vụ tài chính để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và khơng đủ
điều kiện theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phịng
Tài ngun và Mơi trường.
- Trong thời hạn khơng quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số
liệu địa chính, cơ quan phịng thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính