Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện chương mỹ, thành phố hà nội (khóa luận quản lý đất đai và phát triển nông thôn)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 403

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Hải
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kiều Trang
Lớp:

61 – QLĐĐ

Khóa học:

2016 – 2020

Hà Nội, 2020
i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian nghiên cứu, tìm hiểu và hồn thành đề tài "Đánh giá cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Chương Mỹ, Thành
phố Hà Nội " tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các
thầy cơ giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm
nghiệp cũng như tất cả bạn bè, gia đình, các cá nhân, tập thể đã tạo điều kiện để tơi
hồn thành tốt khóa luận này.

Trước hết cho phép tơi được tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến cơ giáo
Nguyễn Thị Hải đã dành nhiều thời gian hướng dẫn, chỉ bảo cho chúng tơi trong suốt
q trình thực hiện đề tài. Tôi xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, các
phịng ban và các thầy, cơ giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thơn, ban
lãnh đạo cùng tồn thể anh/chị trong phịng Tài nguyên và Môi trường đã quan tâm,
tạo điều kiện giúp đỡ chúng tơi trong q trình thực hiện thực tập cũng như việc thu
thập số liệu để thực hiện đề tài
Tơi kính chúc q thầy, cơ giáo Trường Đại học Lâm nghiệp và các anh, chị
trong Phòng TNMT huyện Chương Mỹ khỏe mạnh – hạnh phúc và công tác tốt.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã rất cố gắng và nỗ lực, song vẫn cịn rất
nhiều thiếu sót, tơi rất mong nhận được sự góp ý chân thành của các quý thầy, cô để
cho chuyên đề nghiên cứu được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2020

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kiều Trang

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................. i
MỤC LỤC .....................................................................................................................iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ...................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ .......................................................................................... vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................ 4
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất .......................................................................... 4
2.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................. 4
2.1.3. Mục đích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................ 5
2.1.4. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quản lý Nhà
nước về đất đai................................................................................................................ 5
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................................... 6
2.1.6. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................................ 7
2.1.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ................................... 8
2.1.8. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ................................ 8
2.1.9. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .................................... 9
2.1.10. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ................................................................... 11
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ. ................................................................................................. 11
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN ............................................................................................. 14
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại Việt Nam ............................................................ 14
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội. ............................................................... 15
iii

PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 17
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ................................................................................... 17
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU................................................................................. 17
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 17
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................. 17
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................... 17
3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................................ 17
3.5.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ............................................. 18
3.5.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................... 18
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................... 19
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN- KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆ

CHƯƠNG MỸ,

THÀNH PHỐ À NỘI ................................................................................................ 19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Chương Mỹ ........................................................ 19
4.1.2. Điều kiệu kinh tế huyện Chương Mỹ. ................................................................ 21
4.1.3. Đặc điểm văn hóa – xã hội của huyện Chương Mỹ ........................................... 22
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hộ của huyện Chương Mỹ. ... 24
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, HIỆ

TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG

ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN CHƯ NG MỸ.................................................................... 24
4.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của huyện Chương Mỹ ......................... 24
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Chương Mỹ. ................................................. 25
4.2.2. Tình hình biến động đất đai của huyện Chương Mỹ. ......................................... 28
4.3. TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯ NG MỸ ................................................................. 32
4.3.1. Trình tự thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn huyện Chương Mỹ. .......................................................................... 32
4.3.2. Trình tự thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Chương Mỹ. .......................................................................... 37
4.4. KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊ
BÀN HUYỆN HƯƠNG MỸ GIAI ĐOẠN 2016-2019 ........................................... 40
4.4.1. Kết quả cấp mới Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố
Hà Nội giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 40
iv


4.4.2. Kết quả cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông
nghiệp sau dồn điền đổi thửa giai đoạn 2016-2019. ..................................................... 44
4.5. NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN VÀ HẠN CHẾ TRONG CƠNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .................................................................... 47
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................................. 47
4.5.2. Khó khăn, tồn tại và ngun nhân. ..................................................................... 48
4.6. MỢT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆ

CHƯƠNG MỸ,

THÀNH PHỐ À NỘI. ............................................................................................... 49
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 51
5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 51
5.2. KIẾN NGHỊ ........................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO

v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

NQ-HĐND

Nghị quyết Hội đồng nhân dân

QĐ-BTNMT

Quyết định Bộ tài nguyên môi trường

QĐ-TTg

Quyết định thủ tướng

QĐ-UBND

Quyết định ủy ban nhân dân

TT-BTNMT

Thông tư- Bộ Tài nguyên môi trường

TT-TCĐC

Thông tư- Tổng cục địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

QH

Quy hoạch

HSĐC

Hồ sơ địa chính

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của huyện Chương Mỹ .......................... 26
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai năm 2018 của huyện Chương Mỹ ...................29
Bảng 4.3: Kết quả cấp mới GCNQSDĐ giai đoạn 2016-2019......................................41
Bảng 4.4: Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2016-2019. ...................43
Bảng 4.5: Kết quả công tác đăng ký cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đất nông
nghiệp sau dồn điền đổi thửa huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016- 2019. .....................45

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí Huyện Chương Mỹ ..................................................................... 19

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu diện tích đất đai huyện Chương Mỹ năm 2018 ............................ 28

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1: Trình tự thủ tục cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................33
Sơ đồ 4.2: Trình tự thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................37

vii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
sống không thể thiếu của sinh vật. Đất đai tham gia vào các hoạt động kinh tế xã hội,
là nguồn vốn, nguồn lực giúp đất nước phát triển mạnh mẽ.
Với tổng diện tích đất liền của Việt Nam là 327,480 km2 , dân số là 96,208,984
người (Theo Kết quả Tổng điều tra dân số lần thứ 5 tại Việt Nam cho thấy tính đến 0
giờ ngày 1/4/2019). Cho thấy, Việt Nam là quốc gia có mật độ dân số cao so với các
nước trên thế giới và trong khu vực. Năm 2019, mật độ dân số của Việt Nam là 290
người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 2009. Trong 10 năm qua, tốc độ đơ thị hố
diễn ra nhanh và rộng khắp tại các địa phương đã tác động làm gia tăng dân số ở khu
vực thành thị (Theo báo Bộ Lao Động – Thương Binh & Xã Hội Việt Nam). Đồng
thời, hiện nay nước ta đang trên đà phát triển, tăng trưởng kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa, tốc độ tăng trưởng giao dịch về đất đai đã gây ra áp lực cực
lớn đối với đất đai, trong khi đó, diện tích đất đai khơng hề tăng trưởng theo thời gian
mà còn mất dần theo thời gian do tác động của mơi trường. Vì vậy, địi hỏi con người
phải biết sử dụng tài nguyên có giới hạn đó một cách hợp lý. Nhìn nhận được vấn đề
đó, Đảng và Nhà nước đã xây dựng một hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nhằm
quản lý tốt các công tác về đất đai, trong đó cơng tác thiết yếu nhất về công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 quy định: Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính bắt buộc của Nhà nước là căn cứ pháp lý đầy
đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận
và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như
các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiểm sốt các giao dịch dân sự về đất
đai, khơng những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà cịn giúp cho
họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi, nhà nước có thể quản lý đất đai trên tồn
lãnh thổ, kiểm sốt được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn, tránh tình trạng lãng phí.

Huyện Chương Mỹ là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây nam, cách trung tâm
Thủ đô 20 km. Trong nhiều năm qua, huyện đã có những bước phát triển mạnh mẽ về
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế công tác này ở một số
1


xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ
lệ cấp Giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép, mua bán, khơng đăng kí đất đai còn rất nhiều gây ra nhiều hiệu quả khơn lường
cho chính bản thân và xã hội,...
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được sự phân công của Viện Quản lý đất đai và
Phát triển nông thôn, trường Đại học Lâm Nghiệp và dưới sự hướng dẫn tận tình của
cơ giáo - ThS. Nguyễn Thị Hải, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài :" Đánh giá công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội, đề xuất một
số giải pháp khắc phục hạn chế, đẩy nhanh tiến độ và hồn thành cơng tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn huyện.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực hiện đánh giá kết quả công tác cấp Giấy
chứng nhận trong giai đoạn 2016-2019.

2


- Về nội dung: Tình hình cấp lần đầu trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo đất nông nghiệp sau dồn điển đổi thửa trên địa bàn huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội.

3


PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Theo Điều 53, Hiến pháp nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định :"
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Từ
điều trên, quyền sở hữu đất đai của Việt Nam rất đặc trưng. Bên cạnh đó, Luật đất đai
2013 định nghĩa chi tiết đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu,
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thơng qua hình thức giao đất, cho
thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn
định và quy định quyền và nghĩa vụ đối với những người sử dụng đất. Xét theo một
khía cạnh thì quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu, thỏa mãn các nhu cầu và lợi ích vật chất cho các chủ sử
dụng đất trong quá trình sử dụng. Như vậy, có thể thấy các đối tượng cá nhân, tổ chức
chỉ có quyền sử dụng đất chứ khơng có quyền định đoạt.
2.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà
giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài bằng hình thức
giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Khi đó người sử dụng đất có
quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Chương I, Luật đất đai 2013: "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất". Từ đó xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
Nước và người sử dụng đất. Vì vậy, GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan
trọng, là căn cứ pháp lý đầy đủ giải quyết mối quan hệ về đất đai, đảm bảo quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là tiền đề phát triển kinh
tế, xã hội ngày càng cao. Đồng thời thơng qua đó, Nhà nước cũng kiểm sốt, quản lý
đất đai trên tồn lãnh thổ, hoạt động giao dịch trên thị trường, kiểm soát được việc
4


mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa, tạo tiền đề
hình thành thị trường bất động sản lành mạnh tránh tình trạng thao túng, đầu cơ trái
phép đất đai.
2.1.3. Mục đích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, có vai trị quan trọng đối với đất nước nên
việc quản lý đất đai yêu cầu rất chặt chẽ . Nhà nước thông qua quá trình xây dựng, ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất bằng hình thức đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử

dụng đất lâu dài. Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơng cụ để
Nhà nước quản lý tồn bộ quỹ đất, lãnh thổ của mình. Tạo nên một mối quan hệ pháp
lý đầy đủ nhất. Nhà nước thông qua quá trình đó để quản lý tồn bộ quỹ đất, lãnh thổ
của mình, tránh tình trạng lãng phí tài ngun, vi phạm pháp luật gây ra hậu quả
nghiêm trọng. (Nguyễn Thùy Linh, 2020)
Từ đó, Nhà nước dự đốn được xu thế của nền kinh tế để điều chỉnh phân bổ quy
hoạch, kế hoạch sử dụng sao cho phù hợp với từng giai đoạn, bàn giao cho đúng đối
tượng, sử dụng đúng mục đích, và hiệu quả bền vững trong tương lai tránh hiện tượng
lãng phí, phân tán, đất bị bỏ hoang. Vì vậy, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là quyền cũng là nghĩa vụ bắt buộc người dân phải tuân theo để đất nước
phát triển hơn nữa.
2.1.4. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quản lý
Nhà nước về đất đai.
Công tác cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Việc cấp đai, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ
thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý
đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất kiểm sốt các giao dịch dân sự về đất đai,
khơng những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà cịn giúp cho họ
được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi, đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất gắn bó với đất đai. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân
cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm khai thác hợp lý, sử dụng hiệu
quả nguồn vốn to lớn của quốc gia đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả nhất, tạo
5


động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ và vững chắc, đồng nghĩa với
việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai (Nguyễn Thùy Linh, 2020).
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai
của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 98, Mục 2, Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau :
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.Trường hợp
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối
tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau
khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.Trường hợp quyền sử
dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6

hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có u cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật
đất đai năm 2013.
2.1.6. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 3, Chương 2, Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT quy định : Giấy chứng
nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp
dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng
cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có
kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a. Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
7


sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
đ. Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
e. Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai) tự in, viết khi ch̉ bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 5, Luật đất đai năm 2013 đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất quy định như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước đang sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất tại Việt Nam.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước

ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.1.8. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1, Điều 99, Luật đất đai năm 2013 quy định về những trường hợp sử
dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như
sau:
8


Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai năm 2013
b. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
g. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử

dụng đất hiện có;
k. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.9. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 100, Luật đất đai năm 2013 quy định về những trường hợp được cấp
giấy chứng nhận như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
9


nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định

tại khoản 1 Điều 100, Luật đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh
chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
10


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.10. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo Điều 105, Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được
quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam

định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ.
Nhằm cụ thể hóa Hiến pháp và Luật đất đai, Nhà nước đã ban hành một số văn
bản cụ thể hóa về cơng tác quản lý và sử dụng đất được chính xác, hiệu quả, nhanh
chóng hơn. Một số văn bản được ban hành như sau:
11


- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi
đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/7/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về định mức kinh tế kỹ thuật đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
12


- Quyết định 24/2018/QĐ- UBND sửa đổi quy định về đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước

ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xem kẹt trong
khu dân cư ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về
việc ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngồi; chuyển
mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư
sang đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định 25/2018/QĐ-UBND về việc sử đổi một số điều của quy định về
đăng ký , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho
các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2017/QĐ-UBND về việc ban hành một số quy định về đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các
tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định 10/2017/QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất
- Quyết định 23/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và Nghị định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Chỉ thị 11/CT-UBND năm 2016 về nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội
- Chỉ thị số 11/CT-UBND ngày 17/5/2016 của UBND thành phố về các nhiệm
vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Hà Nội.

13

2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại Việt Nam
2.3.1.1. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ trước Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2003 ra đời, cùng với việc ban hành các văn bản quy phạm thi hành
pháp luật như một bước đột phá, một bước tiến dài trong q trình hồn thiện pháp
luật đất đai cũng như hệ thống pháp luật, cũng như trong công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đầu tiên, nó giúp cho các cơ quan chun mơn có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ý thức được thẩm quyền và trách nhiệm cũng như vai trò của mình trong
việc cấp những giấy tờ trên cho đối tượng thuộc thẩm quyền của mình, đồng thời cịn
giúp cho các cơ quan chức năng điều tra, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nào đã
thực hiện hoạt động cấp sai giấy tờ, thủ tục hoặc cấp cho đối tượng khơng đúng thẩm
quyền của mình. Thứ hai, việc quy định rõ đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất có tác dụng làm cho người sử
dụng đất hiểu được mình có nằm trong đối tượng được cấp giấy hay không, xác định
rõ cơ quan để khiếu nại, tố cáo. Từ đó, có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, đã thanh giản
được nhiều thủ tục hành chính phức tạp, rắc rối, tiết kiệm được nhiều thời gian. Tiến
độ công tác cấp giấy chứng nhận được từng bước nâng cao hơn.
Về tình hình cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được biểu hiện
như sau:
- Về đất ở đô thị: đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích 106.200 ha, đạt 80,3%.
- Về đất ở nơng thơn: đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích 465.900 ha, đạt 85,0%.
- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 182.131 giấy với diện tích 483.730 ha, đạt 64,0%.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 17.367.400 giấy với diện tích
8.147.100 ha, đạt 82,9%.
- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1.709.900 giấy với diện tích 10.357.400 ha, đạt
86,1%. ( Bộ tài nguyên và môi trường, 2016)
2.3.1.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau luật đất đai

2013.
Theo báo cáo kết quả công tác 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng
cuối năm 2018 của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) mới đây
cho biết, tính đến nay, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu
14


trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp.Trong đó, đất sản
xuất nơng nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt
86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%;
cơ sở tôn giáo đạt 83,6%.
Việc tồn đọng chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là do người dân
chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 11-2008 trở về sau, đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng khơng nộp và khơng có nhu cầu ghi nợ (chiếm
5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%)...
Kết quả thực hiện tại các địa phương đến nay cho thấy có 34/45 tỉnh, thành phố
đã cơ bản hồn thành cơng tác rà sốt ranh giới, cắm mốc; 38/45 tỉnh, thành phố đã cơ
bản hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính; 11/45 tỉnh đã cơ bản hồn thành cơng tác
cấp giấy chứng nhận; Các tỉnh cịn lại đều đang triển khai thực hiện các hạng mục
công việc, dự kiến sẽ cơ bản hoàn thành trong năm 2018. ( Tâm An, 2018)
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội.
Thực hiện Chỉ thị số 09-CT/TU ngày 01/09/2016 của Thành ủy Hà Nội về "Tăng
cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng đối với công tác cấp giấy chứng nhận (GCN)
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Hà Nội", UBND
thành phố Hà Nội đã có những điểm mới , lũy kế đến ngày 30-10-2019, kết quả đăng
ký, cấp GCN đạt được như sau:
- Cấp GCN và đăng ký kê khai đất đai lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân trong
khu dân cư là 1.551.951 thửa/1.551.951 thửa (đạt 100%).
- Cấp GCN cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở là 210.328 căn/222.834
căn (đạt 94,39%).

- Cấp GCN cho người mua nhà tái định cư là 13.746/14.027 căn (đạt 98%).
- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông
nghiệp là 617.964/622.861 GCN (đạt 99,21%).( Phong Châu, 2019).
UBND thành phố nhấn mạnh, công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố đã có sự
chuyển biến tích cực, rõ nét sau khi Thành ủy ban hành Chỉ thị số 09-CT/TU, đặc biệt
là công tác cấp GCN cho hộ gia đình sau dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp
(tăng từ 34,4% lên 99,21%); cấp GCN cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở,
mua nhà tái định cư (tăng từ 76,90 lên 98%)...(Phong Châu, 2019).
15


Tuy nhiên cơng tác cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất cịn lại gặp rất nhiều
khó khăn do một số quy định còn chưa phù hợp, người dân chưa chủ động kê khai
đăng ký đất đai, đất có nguồn gốc vi phạm, các thửa đất tranh chấp hoặc vừa được quy
hoạch, vướng mắc do cấp đất trái thẩ

quyền, vướng mắc trong xử lý nghĩa vụ tài

chính, một số xã, phường chưa có bản đồ địa chính..
Thành phố Hà Nội u cầu các cán bộ quản lý, tổ chức kịp thời tháo gỡ những
khó khăn, quyết tâm hồn thành cơng tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cho các
tổ chức, cá nhân, đảm báo đúng theo tinh thần của chỉ thị.

16


PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Địa điểm nghiên cứu của đề tài là huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội. Huyện
Chương Mỹ là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, cuộc sống của người dân

chủ yếu phụ thuộc vào ngành sản xuất nơng nghiệp. Với tổng diện tích tự nhiên là
237,38 km2.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian nghiên cứu từ ngày 13/01/2020 đến ngày 09/5/2020.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
Các văn bản Quy phạm pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra thì đề tài đã tập trung nghiên
cứu các nội dung sau:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
- Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý, biến động đất đai trên địa bàn
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
- Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ và hồn thành cơng tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Đây là phương pháp chọn lọc dữ liệu được thu thập. Thu thập thừa kế có chọn
lọc các tài liệu, các văn bản, các báo cáo khoa học, các báo cáo thống kê, báo cáo đã
17


công bố của địa phương đồng thời bổ sung những vấn đề mới, số liệu phù hợp với nội
dung nghiên cứu.

Một số tài liệu thu thập.
- Báo cáo điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Báo cáo thống kế đất đai năm 2018 của huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ công tác cấp công tác, và phương hướng
nhiệm vụ trong lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường giai đoạn 2016-2019.
3.5.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu
Dựa trên các tài liệu, số liệu thu thập được về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất từ đó xử lý các số liệu, đưa ra so sánh, phân tích logic, tổng hợp
đưa ra những nhận xét, đánh giá. Kết quả sau khi xử lý được minh hoạ trên bảng biểu,
biểu đồ và bản đồ.
3.5.3. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chun viên Phịng tài ngun và Mơi trường huyện,
chuyên viên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chuyên gia trong lĩnh vực
này.
Qua việc trao đổi với cán bộ địa chính và ban lãnh đạo để rõ hơn về các thông tin
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về: Hiện trạng cấp Giấy chứng nhận, tình hình
biến động, những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDD, và một số
kiến nghị khi thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận,…

18