Đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGÔ THỊ THOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Ngô Thị Thoan

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể, lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi cục thuế quận
Hai Bà Trưng, phịng Tài ngun và Mơi trường, cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội chi nhánh Hai Bà Trưng, cán bộ địa chính 20 phường đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Ngô Thị Thoan

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii

Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... v
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học hoặc thực tiễn .................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 3
2.1.

Cơ sở lý luận và tính pháp lý tài chính về đất đai.............................................. 3

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai ......................................... 3

2.1.2.

Cơ sở thu tài chính về đất đai ............................................................................ 4

2.1.3.

Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai ......................................................... 12

2.2.

Thực trạng tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới......................... 18

2.2.1.

Thực trạng tài chính về đất đai ở Trung Quốc ................................................. 18

2.2.2.

Thực trạng tài chính về đất đai ở Hà Lan ........................................................ 21

2.2.3.

Thực trạng cơng tác tài chính về đất đai ở Thụy Điển..................................... 22

2.3.

Thực trạng tài chính về đất đai của Việt Nam ................................................. 24

2.3.1.

Trước Luật đất đai năm 2013........................................................................... 24

2.3.2.

Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ......................................... 32

2.3.3.

Thực trạng tài chính về đất đai thành phố Hà Nội ........................................... 33

Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 37

iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 37

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 37

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................. 37

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp .................................................. 38

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, thống kê so sánh, phân tích số liệu.................. 38

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 40
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ........................................ 40

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................ 40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................. 43

4.1.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng ................................... 48

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 53

4.1.5.

Tình hình biến động các loại đất ...................................................................... 56

4.1.6.

Đánh giá chung ................................................................................................ 59

4.2.

Thực trạng cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận hai bà trưng
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 61

4.2.1.

Tiền sử dụng đất .............................................................................................. 61

4.2.2.

Tiền thuê đất .................................................................................................... 65

4.2.3.

Thuế sử dụng đất.............................................................................................. 67

4.2.4.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 70

4.2.5.

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ..................................................... 72

4.2.6.

Đánh giá chung ................................................................................................ 77

4.3.

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác tài chính về đất đai trên địa
bàn quận Hai Bà Trưng .................................................................................... 79

4.4.

Đề xuất các giải pháp để cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ngày càng hoàn thiện. ............................................................... 82

4.4.1.

Giải pháp về quản lý đất đai ............................................................................ 82

4.4.2.

Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................. 83

4.4.3.

Giải pháp về cơng nghệ, kỹ thuật .................................................................... 85

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ................... 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 86
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 86

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 87

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 88

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

KTTT

Kinh tế thị trường

KTXH

Kinh tế xã hội

NN

Nhà nước

NSNN

Ngân sách nhà nước

PNN

Phi nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

SHTD

Sở hữu toàn dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số quận Hai Bà Trưng năm 2015........................................... 45
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2015 ................................. 54
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng năm 2015....................................................................... 55
Bảng 4.4. Biến động đất đai quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 - 2015 ...................... 58
Bảng 4.5. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015....... 64
Bảng 4.6. Kết quả thu tiền thuê đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 - 2015 ...... 65
Bảng 4.7. Kết quả cho thuê đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015............ 66
Bảng 4.8. Kết quả thu thuế sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015...... 69
Bảng 4.9. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........................................ 70
Bảng 4.10. Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........................................................................ 76
Bảng 4.11. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của quận Hai Bà Trưng giai đoạn
2011 – 2015 .................................................................................................. 78
Bảng 4.12. Một số yếu tố ảnh hưởng đến các khoản thu tài chính về đất đai trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn từ năm 2011-2015............................. 80

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai .......................................................................... 8

Hình 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai ......................................................................... 9
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội .................................... 40

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Ngơ Thị Thoan
Tên Luận văn: Đánh giá cơng tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác tài chính đất đai của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cơng tác tài chính về đất đai tại
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng
kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu
bao gồm:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp
- Phương pháp xử lý, tổng hợp, thống kê so sánh, phân tích số liệu
Kết quả chính và kết luận
Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đánh giá cơng
tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác

động đến cơng tác tài chính về đất đai theo 5 mức độ, có tính thực tiễn và khả thi cao.
Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cơng tác tài chính về đất đai tại quận
Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Thực trạng cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai
đoạn 2011-2015: Từ năm 2011 đến 2015, thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng đạt 1381,70 tỷ đồng, chiếm 48,82 % tổng thu ngân sách từ đất đai; thu từ tiền
thuê đất đạt 952,30 tỷ đồng, chiếm 33,65% tổng thu ngân sách từ đất đai ; tiền thuế thu
nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất đạt 267,60 tỷ đồng, chiếm 9,45% tổng thu
ngân sách từ đất đai; phí và lệ phí đạt 148,20 tỷ đồng, chiếm 5,24% tổng thu ngân sách
từ đất đai; thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đạt 80,6 tỷ
đồng, chiếm 2,85% tổng thu ngân sách từ đất đai. Qua việc thu các khoản tiền từ đất

viii


đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng có thể tiếp tục đưa vào ngân sách để đầu tư cơ sở hạ
tầng, phát triển thương mại, dịch vụ và du lịch trên địa bàn quận nói riêng và thành phố
Hà Nội nói chung.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng: Theo kết quả điều tra thu được từ việc lấy ý kiến của 30 cán bộ làm công tác
quản lý đất đai trên địa bàn quận thì yếu tố “giá đất” được đánh giá ở mức độ rất cao,
với chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,60; yếu tố “quy định về các khoản thu tài
chính về đất đai” được đánh giá ở mức độ cao, với chỉ số đánh giá trung bình chung là
4,17. Tiếp theo, yếu tố “ý thức của người dân” được đánh giá ở mức độ trung bình, với
chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,33; yếu tố “ hạn mức” và “diện tích” được đánh
giá ở mức độ trung bình, với chỉ số đánh giá trung bình chung lần lượt là 2,27, 1,93.
Qua đây, ta thấy được cơng tác thu tài chính từ đất đai còn hạn chế, bất cập khi áp dụng
các quy định, chế tài về tài chính đất đai, mỗi sự thay đổi về chính sách tài chính đất đai
đều có tác động lớn đến các khoản thu từ đất.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Ngo Thi Thoan
Thesis title: Evaluation of the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi city.
Major:

Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi city.
- Propose some methods to strengthen the land financial work in Hai Ba Trung
district, Hanoi city.
Research methods
In the process of the subject, many research methods were used in
combination in order to achieve the purpose and requirements of the proposed
topics. Key methods include:
- Method of collecting secondary figures and data
- Method of collecting primary figures and data
- Methods of processing, synthesis, comparative statistics, data analysis.
Main findings and conclusions
This research has contributed to building the scientific basis for the evaluation of
the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi.
Research results assessed the impact of factors affecting the land financial work
as 5 levels with high practicality and highly feasibility. From there, propose some
methods to strengthen the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi.

Actual situation of financial work on land in Hai Ba Trung district in the
period 2011-2015: From 2011 to 2015, land use fees in Hai Ba Trung District reached
1381.70 billion dong, accounting for 48.82% of the total budget revenue from land;
the revenue from land rental reached 952.30 billion dong, accounting for 33.65% of
total budget revenue from land; Personal income tax from transferring land use rights
reached 267.60 billion dong, accounting for 9.45% of the total budget revenue from
land; Charges and fees reached 148.20 billion dong, accounting for 5.24% of the total
budget revenue from land; Housing and land tax, agricultural and non-agricultural
land use tax is 80.6 billion dong, accounting for 2.85% of the total budget revenue

x


from land. Through the collection of money from land in Hai Ba Trung district, it’s
possible continue to put into the budget to invest in infrastructure, trade development,
services and tourism in the district in particular and Hanoi city in general.
Factors affecting the financial work on land in Hai Ba Trung district: According
to the survey results obtained from the consultation of 30 cadres in charge of land
management in the district: The "land price" factor was rated at a very high level, with a
general average rating of 4.60; the "regulation of financial returns on land" factor was
rated at a high level, with a general average rating of 4.17. Next, the "citizen’s
consciousness" was rated at an average level, with a general average rating of 3.33; The
"limit" and "area" factors are rated at an average level, with a mean of 2.27, 1.93,
respectively. Through this, we can see the work of financial collection from land are
limited and unsound when applied to regulations and sanctions on land finance, each
change in financial policy of land have a large impact to revenues from land.

xi

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và quốc phịng.
Nước ta hiện nay đang trong công cuộc đổi mới chúng ta tiến hành cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành tăng
lên nhanh chóng, bên cạnh đó tình hình sử dụng đất của các địa phương trong cả
nước cũng ngày một đa dạng và phức tạp. Đặc biệt hiện nay, việc quản lý tài
chính về đất đai tại các địa phương vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc do xuất
phát từ nhiều nguyên nhân, làm thất thoát nhiều khoản thu lớn của Nhà nước. Hệ
thống chính sách thu ngân sách nhà nước từ đất và chi đầu tư vào đất đã hình
thành nhưng tính đồng bộ, thống nhất và chặt chẽ chưa cao, chưa phù hợp điều
kiện thực tế; chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác quản lý và sử dụng
đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Để thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà
nước quy định chính sách quản lý tài chính về đất đai được ghi trong Luật đất
đai, Nghị định của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội của đất nước, Nhà nước đã đề ra
chính sách quản lý tài chính về đất đai phù hợp và đáp ứng với nhu cầu phát triển
của nền kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đơng
Nam trung tâm thủ đô Hà Nội. Trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa
nhanh và mạnh, nhiều trung tâm thương tâm mại lớn, khu chung cư cao cấp với
kết cấu hạ tầng đồng bộ và không gian đẹp không chỉ nâng cao đời sống của
người dân trên địa bàn, mà cịn góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội. Hiện nay nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn
trong nguồn thu ngân sách của quận Hai Bà Trưng, tuy vậy để bảo đảm thu ngân
sách từ đất đai tương xứng với tiềm năng của nó cần xác định để có những giải
pháp phù hợp.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế của địa phương, từ những hiểu biết về công

tác tài chính đất đai và yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp chuyên ngành

1


Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành
phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá cơng tác tài chính đất đai của quận Hai Bà Trưng, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cơng tác tài chính về đất đai
tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: giai đoạn 5 năm (2011-2015).
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC HOẶC THỰC TIỄN
- Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đánh
giá cơng tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
tác động đến cơng tác tài chính về đất đai theo 5 mức độ, có tính thực tiễn và khả
thi cao. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về
đất đai tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý, nghiên
cứu sinh, học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai về cơng tác tài
chính về đất đai.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai
Tại khoản 1, Điều 107, Luật đất đai năm 2013 quy định: Các khoản thu
tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho
thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ
việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây
thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng
đất đai.
- Tại khoản 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: Tiền sử dụng
đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Tại khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013). Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (Quốc hội nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà

tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2010).
3


- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội
đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong đó
có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Thu nhập chịu thuế liên quan đến
đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ. Phí trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Phí đo
đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.
+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Là khoản thu đối với các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ
thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa
chính có toạ độ.
+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Là khoản thu đối với các đối tượng
đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định
theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng
sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt,
sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất áp dụng đối với cả
trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ cơng việc quản lý nhà nước. Lệ phí
trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Lệ phí trước bạ và Lệ phí địa chính.

+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải
nộp khi đăng ký quyền sở hữu.
+ Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền
giải quyết các cơng việc về địa chính.
2.1.2. Cơ sở thu tài chính về đất đai
2.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Theo luận điểm này của Các Mác, ở nước ta từ chế độ đa sở hữu nhiều

4


thành phần được quy định tại Hiến pháp 1959, chuyển sang chế độ SHTD về đất
đai được quy định tại Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và một lần nữa được
khẳng định trong Hiến pháp 2013. Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai,
rừng núi,... thuộc SHTD”, đồng thời quy định: “...Những tập thể và cá nhân đang
SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20).
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... thuộc SHTD” và quy định thêm:
“Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được
chuyển quyền SDĐ...”. Điều 53, Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định “đất đai là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền SDĐ. Người SDĐ được chuyển quyền SDĐ, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật (khoản 2 điều 54 Hiến pháp 2013).
Chế độ SHTD về đất đai quy định Nhà nước là người đại diện. Quyền
SDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định
hướng XHCN. Trong nền KTTT thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu,
khách quan, trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho
phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở

hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên quyền
SDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ
chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho th đất, cơng
nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích
được giao đất, được công nhận và người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (bao
gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên quyền SDĐ trở thành
một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Mặc dù quyền SDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên
thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác
nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi giữa chúng có sự khác
nhau cả về nội dung và ý nghĩa. Cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu
(có trước) cịn quyền SDĐ là quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ. Đồng thời, quyền sở

5


hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn quyền SDĐ là một loại quyền
khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ; tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ của quyền
SDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Một là, người SDĐ khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với
tính cách là đại diện chủ SHTD về đất đai.
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền SDĐ hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế
chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao
đất, th đất hay cơng nhận quyền SDĐ. Trong đó, chỉ có người được giao đất
trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được
hưởng 8 quyền năng của người SDĐ.

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
SDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền SDĐ thể hiện ở
chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá
trình SDĐ, mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ
được giao hoặc cơng nhận.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền SDĐ, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thơng thường
có chế độ tư hữu đất đai và được thể hiện trên các quan điểm sau đây:
Thứ nhất, giá cả đất đai là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều
năm, mà khơng phải là giá cả quyền sở hữu đất.
Thứ hai, do thời gian SDĐ tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như
quyền sở hữu.
Giá đất là một trong những nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa
đất đai. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của quy hoạch
SDĐ và chuyển mục đích SDĐ, các quan hệ chuyển quyền SDĐ. Từ Luật Đất
đai 1993 trở đi đã chấm dứt tình trạng tồn tại nhiều năm là Nhà nước giao đất
không thu tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Đồng thời, trong
nền KTTT những vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển trong quản lý SDĐ
là rất rộng lớn về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan
6


đến khơng chỉ cấp ban hành chính sách, mà cịn tác động đến các cấp hành
chính đã được giao quyền và trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng
triệu hộ gia đình nơng dân và các tầng lớp dân cư khác. Vì vậy, việc định giá
các loại đất xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, trong đó có u cầu là Nhà
nước sẽ tính thu tài chính đất đai, tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng

quyền SDĐ, cổ phần hóa quyền SDĐ, bồi thường về đất khi thu hồi đất. Giá đất
đã trở thành công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế
thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ thì giá đất giữ vai
trị quan trọng trong chính sách tài chính đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất, là quan hệ khơng thuận chiều mà cịn xung đột lẫn nhau. Do đó, đa số
các nước đều áp dụng nhiều mức giá trong quan hệ tài chính giữa Nhà nước,
người SDĐ và nhà đầu tư theo hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt.
Thực hiện theo phân cấp, UBND cấp tỉnh đã ban hành giá đất theo nguyên tắc
phù hợp với thị trường để thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ... (Hồ Thị Lam Trà
và cs., 2017).
2.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai
chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về
BĐS khơng bao giờ vắng bóng các giao dịch đất đai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi
thơng qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các mơi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân
Phương, 2014).
7

Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ
để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là
giao dịch về QSDĐ. nN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào
ý chí của NN thơng qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDĐ, giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị
trường QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người
SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ).
a. Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách
là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ). (Về
phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền
thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp gCNQSDĐ. Về phía người SDĐ,
tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho
thuê đất bao gồm đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi
nông nghiệp; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng
của thị trường này là chỉ có nhà nước giao đất/cho th đất, cơng nhận QSDĐ,
thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho nên có
thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN.
NHÀ NƯỚC

Giao đất khơng
thu tiền

Giao đất có
thu tiền

Cho thuê đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai

8

Thu hồi
đất


b. Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy
định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào
thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà
và Hoàng Xuân phương, 2014).
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG

Chuyển
nhượng đất

Chuyển
đổi đất

Cho
thuê, cho
thuê lại
đất

Thế
chấp
đất

Thừa
kế đất

Góp vốn
bằng giá
trị
QSDĐ

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)
Hình 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
2.1.2.3. Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai, thực hiện quyền đại diện
thơng qua chính sách tài chính đất đai
Khi xã hội có sự phân cơng về lao động, có sự chiếm hữu khác nhau về tư
liệu sản xuất và sản phẩm lao động, nền sản xuất hàng hóa ra đời và tiền tệ xuất
hiện. Các quỹ tiền tệ được tạo lập và được sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ
chức xã hội hay cá nhân nhằm mục đích tiêu dùng và đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ kinh tế đó đã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a.Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải
xã hội dưới hình thức giá trị. Phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập,
phân phối các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu

của các chủ thể ở mỗi điều kiện nhất định. Tài chính có các chức năng:

9


Chức năng huy động: là chức năng tạo lập các nguồn tài chính.
Chức năng phân phối: là một khả năng khách quan của phạm trù tài chính,
nhờ chức năng này, các nguồn tài lực đại diện cho những bộ phận của cải xã hội
được đưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, để sử dụng cho những mục đích khác
nhau, đảm bảo những nhu cầu, những lợi ích khác nhau của đời sống xã hội. Đặc
trưng của phân phối qua tài chính là sự phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới
hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần đầu và phân phối lại.
Chức năng giám sát: đây là chức năng kiểm tra sự vận động của các nguồn
tài chính trong q trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm kiểm tra và điều
chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, phù
hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra các chế độ tài chính
của Nhà nước...
Về bản chất, tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai. Đó là
quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền
sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Các Mác đã
phân tích thể hiện trước mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là
hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình thái
tiền, khơng phải là tơ hiện vật hay tơ lao dịch. Vì phản ánh mặt quan hệ phân
phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ
chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ
xã hội đó quyết định.
Trong mỗi chế độ xã hội, với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy
định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó. Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của
nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn

lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương
ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ
nguồn lực đất đai. Trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử
dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn khơng phải phục vụ cho số đông
mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành
viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành
viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu

10


hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt
Nam đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tài chính từ đất đai phản ánh tính chất của
quan hệ sản xuất. Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những
quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phái sinh từ quyền sở hữu đó (Hồ Thị Lam
Trà và cs., 2017).
b.Tính khách quan và q trình hình thành các chính sách tài chính đất đai
Lịch sử phát triển của xã hội loài người đã chứng minh rằng, sự ra đời của
Nhà nước và sự tồn tại của giá trị sản phẩm thặng dư là hai điều kiện xã hội và
kinh tế rất quan trọng quyết định sự ra đời của thuế và ngược lại; thuế ra đời sẽ
tạo ra cơ sở vật chất để Nhà nước thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình
trong quản lý xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Thuế thu vào đất là công cụ
phân phối địa tô, giá trị đất, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Tuỳ theo đặc
điểm, tình hình thực tế của mỗi nước trong từng thời kỳ lịch sử nhất định, thuế
thu vào đất đai được sử dụng bằng nhiều hình thức khác nhau như: thuế thu vào
địa tô chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II hoặc thuế thu gộp
vào địa tô chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II.
Thuế đánh vào sở hữu đất đai là loại thuế có lịch sử lâu đời nhất trong các
loại thuế được áp dụng trên thế giới. Loại thuế này ra đời từ thời cổ đại, theo

những nghiên cứu của Edwin Robert Anderson Seligman, thuế đất là một trong
những loại thuế đã được áp dụng tại ATen (Hy Lạp cổ) vào năm 596 trước công
nguyên. Cũng trong tác phẩm “Các bài tiểu luận về thuế” của mình năm 1992,
Seligman đã viết rằng thuế tài sản thời kỳ tiền La Mã cổ đại chỉ được áp dụng
đối với đất đai. Còn ở Anh và một số nước Châu Âu khác, thuế đất đai đã ra đời
vào thời Trung cổ. Trong Luật thuế Saladin năm 1188 - Luật thuế ra đời để phục
vụ cho cuộc Thập tự chinh Thiên chúa giáo lần thứ 3, thuế đất đai với thuế suất
10% đã được quy định áp dụng đối với tiền cho thuê đất đai.
Thuế đất đai được áp dụng rộng rãi trước hết là vì trong nền kinh tế dựa
chủ yếu vào kinh tế nông nghiệp thời kỳ đó, đất đai là tài sản giá trị có sẵn tốt
nhất của cơng dân có thể đánh thuế được. Chính là vào thời kỳ đó, những tư
tưởng đầu tiên về nguyên tắc đánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế đã ra đời và
đất đai gần như là tài sản duy nhất thực sự có giá trị của những người dân thời đó
trong một thời gian dài. Cùng với sự phát triển của kinh tế, các hình thức của cải
thuộc loại tài sản khác ngày càng phát triển, đất đai đã mất đi vị trí độc tơn ban

11


đầu của nó với tư cách là một nguồn thu chủ yếu cho quốc gia (Hồ Thị Lam Trà
và cs., 2017).
2.1.3. Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai
2.1.3.1. Tiền sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất
(TSDĐ), trong đó đã quy định trường hợp phải nộp TSDĐ, khơng phải nộp
TSDĐ, căn cứ để tính tiền sử dụng đất.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số: 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định đã mở rộng
phạm vi điều chỉnh, tiếp tục quy định cụ thể về nhóm đối tượng nộp tiền sử dụng

đất, đối tượng khơng phải nộp TSDĐ, mốc thời gian sử dụng đất gắn với mức
thu TSDĐ. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn
sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được làm căn cứ thu TSDĐ chính là điểm mới
của Nghị định, thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất,
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng
đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị định cũng đã quy định cụ thể
về nguyên tắc miễn, giảm TSDĐ, đối tượng được miễn, giảm TSDĐ và mức
miễn, giảm TSDĐ cho từng đối tượng.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ ban hành nghị định số:
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất có những thay
đổi cơ bản của so với các quy định trước đây về thu tiền sử dụng đất:
+ Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối
với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho th, khơng có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và
nước ngồi. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với
đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
+ Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ
sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc
khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất,
+ Thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
12


cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở
là thời điểm có quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn,
tại Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn

(2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số TSDĐ trả nợ trước hạn).
+ Mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái
thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 khơng
cấp GCN cho trường hợp này);
Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số: 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/
2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất bao gồm các vấn đề
liên quan đến: Giá đất tính thu TSDĐ, hệ số điều chỉnh giá đất khi được Nhà
nước giao đất; Việc xác định TSDĐ đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp
sang đất ở; Phân bổ TSDĐ cho các đối tượng sử dụng tại cơng trình hỗn hợp có
nhà ở; Việc xác định hạn mức giao đất ở để tính thu TSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận
quyền sử dụng đất; Việc xác định TSDĐ khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp
Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được
giao khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004; Trình tự xác định, thu nộp
TSDĐ; Ghi nợ và thanh toán nợ TSDĐ; Miễn, giảm TSDĐ; Theo Thông tư,
bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ được áp dụng để tính thu TSDĐ
đối với những diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với khu vực thành
phố, dưới 10 tỷ đối với miền núi, vùng cao và dưới 20 tỷ đối với khu vực khác.
Đối với diện tích đất tính thu TSDĐ có giá trị cao hơn, UBND cấp tỉnh sẽ xác
định giá đất từng trường hợp cụ thể.
2.1.3.2. Tiền thuê đất
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể, đầy đủ đối tượng thuê đất, hình
thức cho thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số:
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất (TTĐ), thuê mặt nước.
Nghị định đã quy định rõ về đối tượng phải nộp TTĐ, đối tượng không thu TTĐ,

13