Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện quảng xương tỉnh thanh hóa luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒNG VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Long

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản
lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Phạm Phương Nam đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Quảng Xương, Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương,
Chi cục Thống kê huyện Quảng Xương, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các
xã, thị trấn phỏng vấn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,
số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả Luận văn

Hoàng Văn Long

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất ................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu về đất đai................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất ........................................................................................... 5

2.1.3.

Người sử dụng đất ........................................................................................... 6

2.1.4.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................................ 7

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ................ 10

2.2.1.

Thụy Điển ..................................................................................................... 10

2.2.2.

Ôxtrâylia........................................................................................................ 12

2.2.3.

Trung Quốc ................................................................................................... 13

2.2.4.

Malayxia........................................................................................................ 15

2.2.5.

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam..... 16

2.3.

Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại việt nam và tỉnh Thanh Hóa ........ 16

2.3.1.

Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam .................................... 16

2.3.2.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Thanh Hóa ....... 23

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 28

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quảng Xương ................ 28

3.4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Quảng Xương ............................... 28

3.4.3.

Đặc điểm thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương.................. 28

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương ........... 28

3.4.5.

Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện
Quảng Xương ................................................................................................ 28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 28

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 28

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu ................................................ 30

3.5.4.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Xương
tỉnh Thanh Hóa .............................................................................................. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 39

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện quảng Xương ................................ 42

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Quảng Xương ....................................... 42

4.2.2.

Thực trạng sử dụng đất tại huyện Quảng Xương ............................................ 44

4.3.

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương .................... 47

4.3.1.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ................................... 50

4.3.2.

Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở ............................................... 53

4.3.3.

Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở .............................................. 56

4.3.4.

Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở .............................................. 60

4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Quảng Xương ...................................................................................... 63

iv


4.4.1.

Đánh giá của người sử dụng đất ..................................................................... 63

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức .................................................... 68

4.4.3.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện
Quảng Xương ................................................................................................ 74

4.5.

Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa......................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 80

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 82
Phụ lục ............................................................................................................ .............. 84

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CC, VC

Công chức, viên chức

CNH

Cơng nghiệp hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HTX

Hợp tác xã

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng phiếu phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của người
sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ................................. 30
Bảng 4.1. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Quảng Xương ..................... 45
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất ở phân
theo loại quyền (Giai đoạn 2011-2015)...................................................... 47
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số vụ chuyển nhượng QSD đất ở giai đoạn 2011-2105
huyện Quảng Xương ................................................................................. 51
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp số vụ giao dịch thừa kế QSD đất ở tại huyện Quảng
Xương đoạn 2011-2015 ............................................................................. 54
Bảng 4.5. Bảng tổng hợp số vụ tặng cho QSD đất ở tại huyện Quảng Xương giai
đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 57
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp số vụ giao dịch thế chấp QSD đất ở tại huyện Quảng
Xương giai đoạn 2011-2015 ...................................................................... 60
Bảng 4.7. Đánh giá của công dân về bộ phận TN&TKQ và trình tự thủ tục thực
hiện QSDĐ................................................................................................ 64
Bảng 4.8. Đánh giá của công dân về thời hạn trả kết quả và tính chuyên nghiệp
của bộ phận TN&TKQ .............................................................................. 65
Bảng 4.9. Đánh giá của công dân về nghĩa vụ tài chính và mức độ hiểu biết pháp
luật đất đai ................................................................................................ 66

Bảng 4.10. Ý kiến góp ý khác của công dân khi thực hiện TTHC ................................ 67
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về cơ sở vật chất, nhân lực và
áp lực của việc giải quyết TTHC trong lĩnh vực đất đai .................................. 69
Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức thực hiện về TTHC lĩnh vực
đất đai, mức độ hiểu biết và chấp hành pháp luật đất đai ................................. 71
Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về mức độ phối hợp, mức
thu phí và lệ phí của cơng dân khi thực hiện giải quyết TTHC ................... 72
Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến góp ý khác của cán bộ, công chức, viên chức thực
hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất...................................... 73

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ........................... 32
Hình 4.2. Cơ cấu đất đai huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ................................ 46
Hình 4.3. Biểu đồ số vụ giao dịch QSDĐ ở huyện Quảng Xương giai đoạn
2011-2015 phân theo từng loại quyền ........................................................ 49
Hình 4.4. Biểu đồ số vụ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng
Xương giai đoạn 2011-2015 ...................................................................... 52
Hình 4.5. Biểu đồ số vụ thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai
đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 55
Hình 4.6. Biểu đồ số vụ tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai
đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 58
Hình 4.7. Biểu đồ số vụ thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai
đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 62

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hồng Văn Long
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá.
Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quảng
Xương; Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Quảng Xương; Đặc điểm thực hiện
quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương; Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng
đất ở tại huyện Quảng Xương; Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại
huyện Quảng Xương.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập
số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu; Phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Trong giai đoạn 2011-2015, huyện Quảng Xương đã hồn thành cơng tác giải
quyết thủ tục hành chính cho 31.568 trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng
đất trên tổng số 32.147 trường hợp đến đăng ký thực hiện chiếm 98,19%, so với số
lượng GCN QSDĐ đã cấp là 62.355 GCN thì giai đoạn này tỷ lệ thực hiện quyền của
người sử dụng đất khoảng 50,62%. Trong giai đoạn 2011 – 2015, tại các địa phương
có điều kiện phát triển kinh tế, đơ thị hóa nhanh thì số lượng các trường hợp giao

dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn, các xã thuần nông lượng giao dịch kém sôi
động hơn Kết quả nghiên cứu cho thấy, về cơ bản các trường hợp chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp, tặng cho đã được thực hiện theo quy định với 142/180 phiếu điều
tra có hồ sơ giải quyết TTHC đúng hẹn đạt 78,9%; đánh giá của người sử dụng đất

ix


liên quan đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính ở mức
trung khá, có 119/180 hộ được phỏng vấn cảm thấy hài lịng với bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả đạt 66,1%. Đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện việc giải quyết TTHC
liên quan đến quyền của người sử dụng đất cơ bản đáp ứng yêu cầu của công việc
(100% ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức). Bên cạnh những ưu điểm vẫn còn
những tồn tại và hạn chế như việc quản lý các trường hợp thực hiện quyền của người
sử dụng đất chưa toàn diện, đội ngũ cán bộ chưa đủ để đáp ứng yêu cầu công việc.
Điều kiện cơ sở vật chất vẫn cịn khó khăn chưa đáp ứng được yêu cầu công việc,
đặc biệt đối với các xã, thị trấn.
Thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh
Hóa trong giai đoạn 2011-2015 đã đạt được những kết quả nhất định, song vẫn còn một
số hạn chế cần được khắc phục thơng qua hồn thiện cơng tác cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiện toàn bộ máy thực hiện
quyền của người sử dụng đất; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả
hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và đẩy mạnh công tác tuyên truyền,
phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Hoang Van Long

Thesis title: "Evaluation of the Implementation of Housing Land Use Rights in
Quang Xuong District, Thanh Hoa Province".
Major: Land Management
Code: 60.85.01.03
Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- Evaluation of the implementation of housing land use rights in Quang Xuong
district, Thanh Hoa province.
- Propose some solutions better implementation of land use rights in Quang
Xuong district, Thanh Hoa province.
Research Methods
Research Contents: General conditions of natural, economic and socio of Quang
Xuong district; Situation management and use of land in Quang Xuong district;
Features of exercising the right to use land in Quang Xuong district; Assess the
implementation of the right to use land in Quang Xuong district; Solutions to improve
the implementation of the right to use land in Quang Xuong district.
Research Methods: Methods of collecting secondary data; Methods of collecting
primary data; Treatment methods, analysis and comparison of data; Evaluation
methods.
Main findings and conclusions
In the period 2011-2015, Quang Xuong district has completed the settlement of
administrative procedures for the implementation of 31568 cases of land use right out of
32147 registered cases to account for 98,19% implemented, compared to the number
issued is 62355 land titles this stage, the rate of implementation of the land use rights of
about 52,62%. In the period 2011 - 2015, in the local economic development conditions,
rapid urbanization, the number of cases of land transactions more active place, the
agricultural commune of transactions less exciting more study results showed that,
basically transfer cases, inheritance, mortgage, donation was carried out in accordance
with the questionnaire 142/180 settlement record punctuality reached 78 administrative
procedure, 9%; evaluation of land use related to the adoption agency and result-solving

administrative procedures to its pretty, with 119/180 households interviewed feel
satisfied with the adoption agency and result reaching 66.1%. Staff and employees
implement the resolution related to the administrative procedures of the basic land use
to meet the requirements of the job (100% feedback of officers and employees). Besides

xi


the advantages still exist and restrictions as the management of the case the rights of
land users are not comprehensive, not enough staff to meet work requirements.
Infrastructure conditions are still difficult not meet job requirements, especially for the
communes and towns.
The implementation of housing land use rights in Quang Xuong district, Thanh
Hoa province in 2011-2015 has achieved certain results, but there are still some
limitations that need to be overcome through the issuance perfection of titles of land use
rights, ownership of houses and other assets attached to the land; apparatus consolidate
the rights of land users; continue to reform administrative procedures, improve
operational efficiency of the State management agencies on land and promote the
dissemination and popularization of laws on land to the people.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của
các quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp. Trong

quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ
này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Để
quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản
lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được
quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của
người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được
Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền
chung (quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp; được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai)
và 8 quyền của người sử dụng đất (Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng,
quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng
đất, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Quyền sử dụng đất
là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên
cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người
sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý,
hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công
bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của

1

người dân ở mỗi vùng. Huyện Quảng Xương là một trong những trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hố, có vị trí thuận lợi cho
việc giao lưu và phát triển kinh tế. Trong những năm gần đây cùng với cả
nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng
ngày càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, đặc biệt đối với đất ở. Do vậy,
thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá” là thực sự cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng
đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng là người thực hiện các quyền về sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Quảng Xương.
- Đề tài đi sâu nghiên cứu việc thực hiện 04 quyền của người sử dụng đất
ở (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn 35 xã và 01 thị trấn
thuộc huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2011-2015. Đây
là những quyền được thực hiện nhiều nhất, phổ biến nhất so với các quyền
khác trong giai đoạn nghiên cứu và có nhiều vấn đề tồn tại liên quan cần được
xem xét giải quyết.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các
tồn tại khi thực hiên quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương,
tỉnh Thanh Hóa, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hồn thiện việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã làm rõ hơn và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về người
sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, kinh nghiệm thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại một số nước trên thế giới.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham
khảo cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất. Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các
cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa áp dụng
nhằm hồn thiện hơn nữa việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm quyền sở hữu về đất đai
Quyền sở hữu về đất đai là một dạng quyền sở hữu về tài sản, gọi tắt là
quyền sở hữu. Quyền sở hữu được quy định trong Điều 164 của Bộ luật Dân
sự năm 2005 bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác. Sở
hữu về đất đai thể hiện quan hệ giữa người với người trong chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai là quyền nắm giữ, quản lý đất đai thuộc sở hữu

của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (Nguyễn
Văn Khánh, 2013).
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất đai của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất đai theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại
hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi
ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng đất đai trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều
này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Quyền định đoạt về đất đai là quyền chuyển giao quyền sở hữu đất đai
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho
vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp
với quy định của pháp luật đối với đất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
2.1.1.2. Các hình thức sở hữu về đất đai
Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
Sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là Nhà
nước. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt và quyền sử dụng đối với đất đai. Tại Việt Nam trước năm 1980, sở

4


hữu nhà nước về đất đai là một trong những hình thức sở hữu về đất đai và
được quy định trong Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959.
Sở hữu tập thể về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là tập thể
(hợp tác xã, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư hoặc tập thể khác). Cũng như
đối với sở hữu nhà nước về đất đai, sở hữu tập thể về đất đai tại Việt Nam

được quy định trong Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959.
Sở hữu tư nhân về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là cá nhân
và hộ gia đình. Cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất đai được thực hiện quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai như bán đất,
tặng cho đất đai, từ bỏ quyền sở hữu về đất đai và các quyền khác theo quy
định của pháp luật. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai cũng được quy định tại
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959.
Sở hữu tồn dân về đất đai là hình thức sở hữu về đất đai mà chủ sở
hữu là toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền
chiếm hữu, định đoạt và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, tập thể và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
tổ chức ngoại giao, người Việt Nam định cư nước ngoài... để khai thác, sử
dụng. Khái niệm sở hữu toàn dân lần đầu tiên được đưa vào Hiến pháp năm
1980 và tiếp tục được quy định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm
2013 (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992, 2013).
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét
về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa
mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá
trình sử dụng đất (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999).
Tại Việt Nam, với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai
của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức
chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc

5

xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất
buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong q trình sử dụng
đất. Điều này có nghĩa là thơng qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng
mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời,
người sử dụng đất trong q trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà
họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho
Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất...
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
khơng bị ai hạn chế. Cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị
hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Như vậy, “Quyền sử dụng
đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể phân chia thì
làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai
trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước
và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
2.1.3. Người sử dụng đất
Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm các
đối tượng như: tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ

chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân
sự (gọi chung là tổ chức); hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia
đình, cá nhân); cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống
trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm
dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;

6


Ngồi các đối tượng kể trên cịn có cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ,
nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào
tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của
pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh
nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy
định của pháp luật về đầu tư.
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.4.1. Quyền của người sử dụng đất
a) Quyền chung của người sử dụng đất
Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các
quyền chung là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ
việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ
trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người

khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác
vi phạm pháp luật về đất đai.
b) Quyền riêng của người sử dụng đất
Theo Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các
quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,

7


giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở
trong cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không
nhằm mục đích thương mại.
Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ phải bỏ ra để có được
QSDĐ đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế

sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
khơng được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
Cho thuê QSDĐ là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau theo đó
bên cho thuê QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền
thuê và sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định. Cho
thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó
là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một
khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người
có QSDĐ nhưng khơng trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng
QSDĐ và những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn
hoặc khơng có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ. Cho thuê lại
QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà
nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương
mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn
thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử
dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa
thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Đào Trung Chính, 2005).
Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho
người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều

8


733 Bộ luật dân sự 2005). Theo Bộ luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành thì
thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế. Thừa kế là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở
phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết
thống, hơn nhân hoặc nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận
thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận

chuyển nhượng QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2012).
Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể
khác mà không cần có sự đền bù về mặt vất chất. Thực chất tặng cho QSDĐ là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển
nhượng này có giá trị thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự thống
nhất giữa các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người
nhận tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng
nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2006).
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong
việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp,
dịch vụ, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông
dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nơng thơn (Trần Quang Huy, 2009).

9

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện các quyền trên,
người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản
3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật Đất đai năm 2013; đất khơng có tranh chấp; quyền sử dụng đất khơng bị
kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
2.1.4.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo Điều 170, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong
lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện
kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về
bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết
thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
sử dụng.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều
được luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

10


- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các
bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại
cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên
bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng
đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế
chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 bước để thực hiện thế chấp:

Bước 1: Người sở hữu đất đai làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối
với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng
bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu
đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực
hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các

11


u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng
và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động
sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài
liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin
thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông
thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tồ án mới chuyển
tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu

giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể
từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường
được tính dựa trên giá thị trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường
các thiệt hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình
(nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ
đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn
khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất
được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán
tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường
hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên
giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất
tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất
tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khốn thời gian sau 01/01/1875).

12