(Luận văn thạc sĩ) ứng dụng mô hình hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn quận 6, tp hồ chí minh

i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một
trƣờng đại học nào. Luận văn này là cơng trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả
nghiên cứu là trung thực, trong đó khơng có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc
đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn
nguồn đầy đủ trong luận văn.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2016
Tác giả

Phùng Thị Thu Hà


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã
luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý Thầy, Cơ Trƣờng Đại học Ngân
hàng TP. Hồ Chí Minh, cơ quan, gia đình và bạn bè. Tơi xin chân thành cảm ơn
đến:
Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng
dạy và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu;
Tiến sĩ Hà Văn Dũng, Giảng viên Khoa Kinh tế quốc tế - Trƣờng Đại học
Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình
nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp;
Phịng Sau Đại học - Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã có kế
hoạch quản lý đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho tôi đƣợc tham gia học tập và
nghiên cứu;
Tập thể cán bộ giảng viên Trƣờng Đại học Lâm nghiệp – CS2 đã gánh vác
công việc chuyên môn và tạo điều kiện về thời gian cho tơi trong suốt q trình học

tập và nghiên cứu;
Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những ngƣời thân thiết đã ủng hộ, khuyến khích,
tạo mọi điều kiện để tơi hồn tất thời gian học tập và nghiên cứu.
TP. HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016
Tác giả

Phùng Thị Thu Hà


iii

TÓM TẮT
Trong kỹ thuật định giá bất động sản (BĐS) và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở,
giá BĐS thƣờng đƣợc phân tích bằng mơ hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác
động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định
các biến số ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Với 245
quan sát, tác giả đã sử dụng mơ hình Hedonic và xây dựng đƣợc hàm hồi quy giá
BĐS phụ thuộc vào 5 biến cơ bản là diện tích đất, diện tích nhà, vị trí của BĐS,
chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm
quận 6 (chợ Bình Tây) với hệ số xác định của mơ hình R2  0,753 . Trong đó, diện
tích nhà và vị trí của BĐS là hai biến có ảnh hƣởng lớn nhất đến giá BĐS. Kết quả
ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng đƣợc những vấn đề lý thuyết quanh phƣơng pháp
định giá BĐS ứng dụng mơ hình Hedonic và đƣa ra những định hƣớng nghiên cứu
tiếp theo.
Từ khóa: Giá bất động sản, mơ hình Hedonic, diện tích, khoảng cách.


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................................ix
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ..................................................... 1
1.2. Lý do chọn đề tài ....................................................................................... 3
1.3. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 4
1.3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 4
1.3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 4
1.4. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 4
1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 5
1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................... 5
1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu.................................................... 6
1.8. Cấu trúc của đề tài ..................................................................................... 6
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7
2.1. Bất động sản nhà đất để ở ......................................................................... 8
2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở......................................................... 8
2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở ......................................................... 9
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở ................................................ 11
2.2. Thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ....................................................... 13
2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở ..................................... 13


v

2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở ................................ 14

2.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở .................................... 18
2.2.4. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở ................ 21
2.3. Định giá bất động sản.............................................................................. 26
2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản ............................................................. 26
2.3.2. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................. 28
2.4. Mơ hình Hedonic .................................................................................... 31
2.4.1. Mơ hình định giá Hedonic ....................................................................... 31
2.4.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ................................................................... 36
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 39
3.1. Quy trình nghiên cứu .............................................................................. 39
3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................... 40
3.2.1. Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp ............................................. 40
3.2.2. Phương pháp chuyên gia ......................................................................... 40
3.2.3. Phương pháp phỏng vấn sâu ................................................................... 40
3.2.4. Phương pháp định lượng ......................................................................... 41
3.2.5. Phương pháp phân tích dữ liệu ............................................................... 42
3.3. Mơ hình nghiên cứu ................................................................................ 42
3.3.1. Cơ sở xây dựng mơ hình .......................................................................... 42
3.3.2. Định nghĩa các biến ................................................................................. 44
3.3.3. Các giả thiết để áp dụng mơ hình ............................................................ 47
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 48
4.1. Tổng hợp số liệu điều tra, thu thập thông tin thị trƣờng đất đai tại quận
6, TP. Hồ Chí Minh ........................................................................................ 48
4.2. Thống kê mơ tả ....................................................................................... 50
4.2.1. Mô tả dữ liệu ............................................................................................ 50
4.2.2. Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 58


vi

4.3. Phân tích kết quả hồi quy ........................................................................ 59
4.4. Kiểm định các giả định trong mơ hình hồi quy ...................................... 63
4.4.1. Giả định về phân phối chuẩn của phần dư .............................................. 63
4.4.2. Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định khơng có tương quan giữa
các phần dư) ...................................................................................................... 64
4.4.3. Giả định khơng có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng
tuyến).................................................................................................................. 65
4.4.4. Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 65
4.4.5. Giả định phương sai của sai số khơng đổi .............................................. 66
4.5. Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ........................................................ 67
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 70
5.1. Kết luận ................................................................................................... 70
5.1.1. Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 70
5.1.2. Những đóng góp của đề tài ...................................................................... 72
5.1.3. Những mặt hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ................................. 73
5.2. Một số kiến nghị ...................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 80
TIẾNG VIỆT .................................................................................................. 80
TIẾNG ANH .................................................................................................. 81
WEBSITE ...................................................................................................... 84
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 85


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ VIẾT TẮT

CHÚ THÍCH

1

BĐS

Bất động sản

2

TP

Thành phố

3

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc .......................................... 42
Bảng 3. 2. Diễn giải các biến trong mơ hình nghiên cứu ................................. 44
Bảng 4. 1. Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại quận 6 ..................................... 48
Bảng 4. 2. Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất ..................... 49
Bảng 4. 3. Thống kê mơ tả các biến trong mơ hình ......................................... 50
Bảng 4. 4. Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến nghiên cứu ...................... 58

Bảng 4. 5. Kết quả hồi quy của mơ hình 6 biến ............................................... 60
Bảng 4. 6. Kết quả hồi quy của mơ hình khi bỏ biến KQ6 .............................. 60
Bảng 4. 7. Kết quả hồi quy của mơ hình khi bỏ biến KTP .............................. 61
Bảng 4. 8. Kết quả hồi quy của 3 mơ hình hồi quy .......................................... 62
Bảng 4. 9. Vị trí quan trọng của các yếu tố ...................................................... 68


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3. 1. Quy trình nghiên cứu của đề tài ....................................................... 39
Hình 4. 1. Biểu đồ mơ tả biến PRICE và ln PRICE ......................................... 52
Hình 4. 2. Biểu đồ mơ tả biến DAT ................................................................. 53
Hình 4. 3. Biểu đồ mơ tả biến NHA ................................................................. 54
Hình 4. 4. Biểu đồ mơ tả biến VT .................................................................... 55
Hình 4. 5. Biểu đồ mơ tả biến LG .................................................................... 56
Hình 4. 6. Biểu đồ mơ tả biến KTP .................................................................. 57
Hình 4. 7. Biểu đồ mơ tả biến KQ6. ................................................................. 58
Hình 4. 8. Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dƣ ........................... 64
Hình 4. 9. Tóm tắt mơ hình .............................................................................. 65
Hình 4. 10. Biểu đồ kiểm định giả định liên hệ tuyến tính .............................. 66
Hình 4. 11. Biểu đồ kiểm định phƣơng sai thay đổi ........................................ 67


1

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU
Trong chương đầu tiên của đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý do hình
thành đề tài nghiên cứu. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và kết
hợp với cơ sở lý thuyết trước đây để phân tích và làm rõ lĩnh vực mà tác giả

nghiên cứu. Nội dung của chương bao gồm 8 phần: (1) Cơ sở khoa học của vấn đề
nghiên cứu, (2) Lý do chọn đề tài , (3) Mục tiêu nghiên cứu, (4) Câu hỏi nghiên
cứu, (5) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (6)Phương pháp nghiên cứu, (7) Ý
nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, (8) Cấu trúc của đề tài nghiên cứu.
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng quan trọng của
nền kinh tế vì liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản rất lớn về quy mơ, tính chất
cũng nhƣ giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trƣờng BĐS có quan hệ
trực tiếp với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị
trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động và các thị trƣờng khác. Phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững
theo hƣớng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nƣớc.
Trong giai đoạn của nền ki

14,000

TRỌN ĐƢỜNG

11,400

61

LÝ CHIÊU HOÀNG

VÀNH ĐAI

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ

22,100
14,600
9,300
13,600
11,400


90

Phụ lục 2. Bảng tóm tắt các nghiên cứu thực nghiệm
STT

Tác giả

1

Sérgio A. B. và cộng Ảnh hƣởng của môi trƣờng (mùi hôi phát ra từ một

2

Nội dung nghiên cứu

sự (2002)

nhà máy xử lý chất thải) đến giá căn hộ ở Brasil

Selim. S. (2008)

Giá trị nội tại của căn nhà có ảnh hƣởng đến giá
nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ

3

Selim. H. (2009)

Mở rộng mơ hình của Selim. S. (2008) với hai
phƣơng pháp là hồi quy Hedonic và phƣơng pháp
ANN.

4

Gabriel K. B. (2011)

Các yếu tố ngoại tác (khoảng cách từ BĐS đến nhà
thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an
ninh, nơi đậu xe) có ảnh hƣởng đến BĐS thì cũng
ảnh hƣởng đến giá của BĐS.

5

OgWang

và

Wang Dùng hàm thỏa dụng và mơ hình thỏa dụng để
đánh giá đặc tính của ngơi nhà (chất lƣợng cuộc

(1999)

sống) đến giá nhà ở

6

7

Adair

và

sự Các yếu tố ảnh hƣởng đến cấu trúc giá của thị

cộng

(2000)

trƣờng BĐS ở khu vực đô thị Belfast

Kim (2007)

Tác động của pháp lý đến giá nhà tại TP. HCM và
Hà Nội

8

Trần

Thu

Nguyễn

và Dùng mơ hình Hedonic và thuyết vị thế chất lƣợng

Vân

Thị

Giang để xác định giá BĐS ở TP. HCM

(2011)
Phụ lục 3. Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại quận 6
PHUONG
Cumulative
Frequency
Valid

1

36

Percent
11.7

Valid Percent
14.7

Percent
14.7


91

2

24

7.8

9.8

24.5

3

13

4.2

5.3

29.8

4

14

4.6

5.7

35.5

5

19

6.2

7.8

43.3

6

14

4.6

5.7

49.0

7

14

4.6

5.7

54.7

8

15

4.9

6.1

60.8

9

12

3.9

4.9

65.7

10

24

7.8

9.8

75.5

11

9

2.9

3.7

79.2

12

17

5.5

6.9

86.1

13

27

8.8

11.0

97.1

14

7

2.3

2.9

100.0

245

79.8

100.0

62

20.2

307

100.0

Total
Missing

System

Total

Phụ lục 4. Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất
PRICE
Maximum
PHUONG

Minimum

1

10500000

800000

2

40000000

800000

3

5600000

860000

4

8000000

730000

5

11000000

300000

6

9000000

950000

7

2700000

1150000

8

7500000

550000

9

8200000

900000

10

6200000

730000

11

6800000

500000

12

9000000

870000

13

6800000

900000

14

1650000

600000


92

Phụ lục 5. Thống kê mô tả các biến trong mơ hình
Descriptive Statistics
N

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

PRICE

245

300000

40000000

3476222.34

4520565.597

DAT

245

20.5

395.5

61.176

39.5352

NHA

245

21.7

735.6

118.884

91.6106

VT

245

0

1

.48

.501

LG

245

1.5

45.0

6.982

5.8005

KTP

245

7.2

12.0

8.956

1.3514

KQ6

245

.2

4.5

1.778

1.1197

lnPRICE

245

12.61

17.50

14.6749

.80319

Valid N (listwise)

245

Phụ lục 6. Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến nghiên cứu
Correlations
lnPRICE

lnPRICE

Pearson
Correlation

DAT
1

Sig. (2-tailed)
N
DAT

Pearson
Correlation

NHA

VT

**

.482

**

-.120

-.162

*

.011

245

245

245

245

245

245

245

**

1

**

.084

.077

.613

.672

**

.344

.232

245

245

245

245

245

245

**

1

**

.045

.004

.000

.002

.480

.954

245

245

245

245

245

**

1

**

.089

.037

.000

.163

.563

245

245

245

245

**

1

.006

.032

.922

.615

245

245

.525

245

.343

**

.378

Sig. (2-tailed)

.000

.000

.000

N

245

245

245

**

**

.188

245

.482

.343

.000

N

**

**

.000

.000

.662

.525

.000

.000

Correlation

**

.062

Sig. (2-tailed)

Pearson

.662

KQ6

.000

245

Pearson

.672

KTP

.000

N

Correlation

LG

**

LG

.000

.000

Correlation

.613

VT

.000

Sig. (2-tailed)

Pearson

NHA

.344

**

.193

**

.378

.492

**

Sig. (2-tailed)

.000

.000

.002

.000

N

245

245

245

245

.193

.492

245


93

KTP

Pearson

-.120

.084

.045

.089

.006

Sig. (2-tailed)

.062

.188

.480

.163

.922

N

245

245

245

245

245

*

.077

.004

.037

.032

Sig. (2-tailed)

.011

.232

.954

.563

.615

.000

N

245

245

245

245

245

245

Correlation

KQ6

Pearson

-.162

Correlation

1

.933

**

.000
245

245

**

1

.933

245

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Phụ lục 7. Kết quả hồi quy của mơ hình 6 biến
b

Model Summary

Model

R

1

.868

Adjusted R

Std. Error of the

Square

Estimate

R Square
a

.753

.747

Durbin-Watson

.40391

1.489

a. Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT, KTP
b. Dependent Variable: lnPRICE

a

ANOVA
Model

1

Sum of Squares
Regression
Residual
Total

df

Mean Square

118.579

6

19.763

38.828

238

.163

157.407

244

F

Sig.

121.139

.000

b

a. Dependent Variable: lnPRICE
b. Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT, KTP

Coefficients

Model
1

Unstandardized

Standardized

Coefficients

Coefficients

B
(Constant)

a

Std. Error

13.935

.385

DAT

.005

.001

NHA

.003

.000

Beta

Collinearity Statistics
t

Sig.

Tolerance

VIF

36.162

.000

.257

6.461

.000

.657

1.523

.371

9.414

.000

.668

1.496


94

VT

.596

.064

.371

9.291

.000

.650

1.539

LG

.020

.005

.145

3.759

.000

.698

1.433

KTP

-.019

.055

-.032

-.348

.728

.122

8.218

KQ6

-.123

.066

-.171

-1.865

.063

.123

8.162

a. Dependent Variable: lnPRICE

Phụ lục 8. Kết quả hồi quy của mơ hình khi bỏ biến KQ6
b

Model Summary

Model

R

1

.866

Adjusted R

Std. Error of the

Square

Estimate

R Square
a

.750

.744

Durbin-Watson

.40600

1.484

a. Predictors: (Constant), KTP, LG, NHA, VT, DAT
b. Dependent Variable: lnPRICE
a

ANOVA
Model
1

Sum of Squares
Regression
Residual
Total

df

Mean Square

118.012

5

23.602

39.395

239

.165

157.407

244

F

Sig.

143.188

.000

b

a. Dependent Variable: lnPRICE
b. Predictors: (Constant), KTP, LG, NHA, VT, DAT

Coefficients

Model
1

Unstandardized

Standardized

Coefficients

Coefficients

B
(Constant)

Std. Error

14.572

.179

DAT

.005

.001

NHA

.003

VT

Beta

a

Collinearity Statistics
t

Sig.

Tolerance

VIF

81.557

.000

.254

6.355

.000

.658

1.520

.000

.376

9.541

.000

.673

1.487

.615

.064

.383

9.673

.000

.667

1.499

LG

.019

.005

.134

3.506

.001

.713

1.403

KTP

-.115

.019

-.193

-5.926

.000

.985

1.015

a. Dependent Variable: lnPRICE

Phụ lục 9. Kết quả hồi quy của mơ hình khi bỏ biến KTP
b

Model Summary


95

Model

R

1

.868

R Square
a

Adjusted R

Std. Error of the

Square

Estimate

.753

.748

Durbin-Watson

.40317

1.489

a. Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT
b. Dependent Variable: lnPRICE

a

ANOVA
Model
1

Sum of Squares
Regression
Residual
Total

df

Mean Square

118.559

5

23.712

38.848

239

.163

157.407

244

F

Sig.

145.880

.000

b

a. Dependent Variable: lnPRICE
b. Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT
Coefficients
Unstandardized

Standardized

Coefficients

Coefficients

Model

B

1

13.803

.066

DAT

.005

.001

NHA

.003

VT
LG

(Constant)

KQ6

Std. Error

Beta

a

Collinearity Statistics
t

Sig.

Tolerance

VIF

210.584

.000

.257

6.479

.000

.657

1.523

.000

.370

9.429

.000

.671

1.489

.591

.063

.369

9.401

.000

.672

1.489

.020

.005

.147

3.869

.000

.715

1.398

-.145

.023

-.201

-6.243

.000

.992

1.008

a. Dependent Variable: lnPRICE