Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố nam định, tỉnh nam định giai đoạn 2016 2019
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (565.44 KB, 109 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN
NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM
ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN
NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM
ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
Nghành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân tơi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất
kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận
văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có
tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các cơng trình nghiên cứu đã được
cơng bố, các website.
Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Phương Hoa
ii
LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự nỗ lực và cố gắng của bản thân,
tơi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và
bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tơi sự giúp đỡ q báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy
bảo, cung cấp cho tơi những kiến thức q báu, đóng góp những ý kiến trong suốt
q trình học tập và làm đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của
PGS.TS.Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định,
UBND thành phố Nam Định, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Nam
Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, UBND các
phương, xã tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu
giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng hồn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, tơi rất mong
nhận được những đóng góp q báu của q thầy cơ và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày …. tháng…. năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thị Phương Hoa
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................... 2
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC............................................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH............................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài........................................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1........................................................................................................................................... 3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................................... 3
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài.................................................................................................. 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất.......................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................................... 6
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam . 9
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới.................................... 9
1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam..................................... 16
CHƯƠNG 2........................................................................................................................................ 28
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................... 28
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu................................................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................ 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 28
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................................... 28
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất tại
thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.............................................................................. 28
2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định...........................28
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định................................................................ 28
2.2.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định...................................................................................... 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................... 28
iv
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................................. 28
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................... 29
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................... 29
Chương 3.............................................................................................................................................. 32
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................................................. 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định....................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................... 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................................... 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường .. 38
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định...........................39
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định...................................... 39
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định............................................ 42
3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định............................................................. 46
3.3.1. Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...............49
3.3.2. Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở............................... 56
3.3.3. Đánh giá thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở.............................62
3.3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định...................................................................................... 69
3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định...................................................................................... 74
3.4.1. Những thuận lợi............................................................................................................ 74
3.4.2. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân............................................................... 75
3.4.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất ở tại thành phố Nam Định.................................................................................. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 80
1. Kết luận...................................................................................................................................... 80
2. Kiến nghị.................................................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 82
v
DANH M
STT
Chữ viết tắ
1
CNH
2
GCN
3
GCNQSDĐ
4
HĐH
5
HTX
6
QL
7
QSDĐ
8
SDĐ
9
TP
10
TTHC
11
XHCN
12
UBND
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.......................................... 34
Bảng 3.2. Hiện trạng dân số và đơ thị hố................................................................................ 36
Bảng 3.3. Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019....................... 37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2019................................ 43
Bảng 3.5. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2019 các phường, xã điều tra.................44
Bảng 3.6. Tình hình đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định giai đoạn 2016 – 2019..........................46
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế của người sử dụng đất theo khu vực của thành phố Nam Định................................. 48
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019............................................... 50
Bảng 3.9. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra
................................................................................................................................................................... 53
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở theo đơn vị xã/phường
của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019...................................................................... 57
Bảng 3.11. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra............59
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở theo đơn vị xã/phường
của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019...................................................................... 63
Bảng 3.13. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường điều tra..............66
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong
việc thực hiện quyền sử dụng đất................................................................................................. 70
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với...............72
cơ quan chức năng............................................................................................................................. 72
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất................................................................................................. 73
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định............................................. 32
Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất thành phố Nam Định năm 2019........................................ 44
Hình 3.3. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu vực
các phường và khu vực các xã của thành phố Nam Định................................................... 49
Hình 3.4. So sánh tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019...................................... 52
Hình 3.5. So sánh tình hình biến động do thừa kế quyền sử dụng đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019.................................................... 58
Hình 3.6. So sánh tình hình biến động do tặng cho quyền sử dụng đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019.................................................... 64
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã
hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc
quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các quốc
gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được
chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng
khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần
phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Ở
Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người
sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8
quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong
thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo
điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai
thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân
giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các quyền sử dụng đất tại mỗi địa phương có sự
khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của
người dân ở mỗi vùng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa, xã hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển
kinh tế. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công nghiệp hóa –
hiện đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và
các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
2
còn nhiều bất cập đặc biệt đối với đất ở. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định giai đoạn 2016 - 2019” là thực sự
cần thiết.
2.
Mục tiêu của đề tài
Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
-
Đánh giá tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
3.
-
Ý nghĩa của đề tài
Giúp củng cố thêm những kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng
vào thực tế cơng việc, tìm hiểu và nắm vững những kiến thức thực tế của công tác
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
Nhận ra mặt tích cực và tiêu cực của cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai
và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các
giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn để công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả hơn.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai
a/ Khái niệm
Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
-
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng phải là chủ
sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản.
-
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp
được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,
từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp
luật đối với tài sản.
b/ Phân loại sở hữu
Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
đất
Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm
đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ,
4
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, cơng
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại
giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.
-
Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể
ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc
tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.
-
Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.
Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân.
Sở hữu tồn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam,
được
quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi
ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do
dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân
dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng
5
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
-
Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được
chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”.
Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử
dụng
đất thơng qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền
sử dụng đất”.
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật
Đất đai 2013 bao gồm:
i)
Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
ii)
iii)
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp;
iv)
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
v)
Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình;
vi)
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền
sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho
thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
6
-
Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất:
+
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+
Đất khơng có tranh chấp;
+
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+
Trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản Luật
-
Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
-
Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
từ
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực
ngày 01/01/1999;
từ
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực
ngày 01/10/2001;
-
Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
-
Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
-
Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ
1/1/2007.
-
Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày
01/9/2009;
-
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
-
Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
-
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về
giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về
thu tiền sử dụng đất;
7
-
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch đảm bảo;
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa
đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về Đăng ký
biện pháp bảo đảm;
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ
Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
-
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
-
Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
-
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của
liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ
tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử
dụng đất
-
Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 về
Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
8
- Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị
định 44/2014/NĐ-CP;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
-
Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng dẫn
một số nội dung về Đăng ký thếp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
-
Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 ban hành quy định
diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định.
Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh
Nam
Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên
địa bàn tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức
năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
-
Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc cơng bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm
quyền giải quyết của UBND cấp huyện.
-
Quyết định số 1273/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc cơng bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm
quyền giải quyết của UBND cấp xã.
-
Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 31/8/2016 của UBND tỉnh Nam Định
về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Sở Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
Đăng ký đất đai với UBND các huyện, thành phố và các cơ quan khác có liên quan.
-
Quyết định số 356/QĐ-UBND ngày 06/2/2018 của UBND tỉnh Nam Định về
việc công bố danh mục thủ tục hành chính ban hành mới, bãi bỏ thuộc thẩm quyền giải
quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã.
9
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật hóa. Dưới
đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
-
Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải
đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản
gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng
của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác
nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
10
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở
hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp
lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3
thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
Tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực
tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường
như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản
để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như
khơng hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ
số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp
đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt
của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay
không thanh tốn theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để
11
thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó
là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được
chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
-
Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngồi ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó
phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng
lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường
hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung
của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi
bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau
01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn
bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
12
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và
phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ơxtrâylia –
DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.3. Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất
đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài
sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc
hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949.
Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại”
(1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nơng thơn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn
hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa tồn bộ đất nơng thơn của nước
này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn
thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách
nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức
gọi là sở hữu toàn dân XHCN (Socialist People’s Ownership). Là người đại diện
cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có tồn quyền của một chủ sở
hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao
dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó khơng có giá trị. Thay vào đó,
hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các
kênh hành chính (Administration Channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ)
không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ
13
cũng khơng được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc
bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức”
– cịn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở
Trung Quốc. Ở đó, nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái, 2007).
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất
ở
Trung Quốc nhìn chung khơng ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước
với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 – 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả
thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực
hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
-
Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;
