Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ giai đoạn 2017 2019​

i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN XUÂN LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN XUÂN LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nơng

Thái Ngun - 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận và các thơng tin
trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Trần Xuân Linh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo

- Đ ại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập,
thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Đoan Hùng, phịng Tài ngun và Mơi

Trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đoan Hùng đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt trong q trình tơi hồn thành luận văn./.

Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Xuân Linh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài.......................................................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài................................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.............................................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường bất động sản................................................................ 4
1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.......5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................................. 10
1.2. Cơ sở pháp lý trong đấu giá quyền sử dụng đất............................................................. 15
1.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất................................................................ 18
1.3.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới...................................................................... 18
1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.......................... 22
1.3.2.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ..................... 25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU.................................................................................................................................. 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................................................ 28
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
huyện Đoan Hùng.............................................................................................................................. 28
2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đã đấu giá trên
địa huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.......................................................................................... 28
2.2.3. Phân tích hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện
Đoan Hùng............................................................................................................................................ 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

iv
2.2.4. Một số tồn tại hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng..................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu............................................................................ 29
2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu.......................................................... 30
2.3.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu...................................................................................... 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 30
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.......................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................................... 33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội............................................ 39
3.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng......................41
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng,
tỉnh Phú Thọ......................................................................................................................................... 46
3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................. 46
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa huyện

Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ............................................................................................................... 50
3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý và
người dân............................................................................................................................................... 65
3.3. Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng
71
3.3.1. Hiệu quả kinh tế..................................................................................................................... 71
3.3.2. Hiệu quả về xã hội................................................................................................................. 73

3.3.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai................................................ 74
3.4. Một số hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng.................................................................................... 75
3.4.1. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Đoan Hùng......75
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ................................................................................ 76
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 79
1. Kết luận............................................................................................................................................. 79
2. Kiến nghị.......................................................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng.......................33
Bảng 3.2. Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp..................................................................... 34
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện Đoan Hùng............................. 44
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư khu Đồng Ao, thôn

Xuân Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng............................................................................ 56
Bảng 3.5. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy
hoạch dân cư khu Đồng Ao, thơn Xn Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng........58
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư
điểm Cống Bục, khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng.......................................................... 60
Bảng 3.7. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch

dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng............................................ 61
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa,
khu Phú Thịnh, TT Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng............................................................. 63
Bảng 3.9. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy
hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng............................... 64
Bảng 3.10. Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn huyện Đoan Hùng..................................................................................................... 65
Bảng 3.11. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn huyện Đoan Hùng..................................................................................................... 69
Bảng 3.12. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá..................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Đồng Ao, khu Xn
Áng, xã Chí Đám................................................................................................................................ 55
Hình 3.2. Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Cống Bục, khu Tân
Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng....................................................................... 59
Hình 3.3. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Đồng Đĩa, khu Phú

Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng....................................................................... 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển và vận
động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu
vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ.
Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền
sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì
đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định
trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh
bạch trong quản lý, sử dụng đất đai.
Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy
định và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai

giữa Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau.
Giữa hai loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường
chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất
thu một nguồn thu ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự
án” để trục lợi. Do đó, để tạo ra sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất
đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá
đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng
hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng
định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy
định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá tại khu vực giáp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính
phủ quyết định. (Điều 113 và 114, luật đất đai 2013)
Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của khung giá đất là “không sát giá thị trường”
vẫn khó khắc phục được. Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành
mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn quá nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn
không sát với thực tế. Việc quy định giá thấp hơn giá thị trường làm thất thu nguồn
ngân sách Nhà nước vì đó là căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng

đất, tiền giao đất, thuê đất… Nảy sinh các giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà Nhà nước không kiểm sốt được. Trước tình hình đó cần tìm ra giải pháp
rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước và “đấu giá
quyền sử dụng đất” là một trong giải pháp được Nhà nước chọn để thực thi.

Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm
gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã
trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng
cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh
khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Huyện Đoan Hùng nằm ở phía tây bắc tỉnh Phú Thọ, cách trung tâm thành phố
Việt Trì 55km, tổng diện tích tự nhiên 30.285,23 ha với địa hình chủ yếu là đồi núi có
độ dốc cao, việc bố trí quỹ đất cho công tác quy hoạch khu dân cư mới là nhiệm vụ
tương đối khó khăn, tuy nhiên với yêu cầu phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng,
thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương án thu ngân sách địa phương
mà chính quyền huyện Đoan Hùng rất chú trọng. Trong những năm qua đặc biệt là giai
đoạn 2017-2019 huyện Đoan Hùng đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều
điểm dân cư mới trên địa bàn huyện. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại
một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền
sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn
huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019 ”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

3

2.
-

Mục tiêu của đề tài
Đánh giá được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.
-

Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án cụ

thể được nghiên cứu trong giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.

-

Đánh giá được hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu

giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.
3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt
còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hồn thiện và đem lại
hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Đoan Hùng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và tất cả mọi
thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu: đất
đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần

quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là
đối tượng được trao đổi mua bán. Ngồi ra đất đai cịn là tài sản vơ cùng quý giá
của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian
sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp
lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một
loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên địi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều
vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản
phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng
lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định
và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của
một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư
vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh
thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực
tài chính cho nền kinh tế... Với vai trị hết sức quan trọng nói trên của bất động sản

và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




6
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá
trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán
QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và
giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” (Nguyễn

Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất. * Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong
kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên
vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư
thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa
chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tơ: Địa tơ chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa.

* Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động
sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu
khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

7
Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên
do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai ln có lãi, người
bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng
của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thơng thường khác là do có
đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một
khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006), Khi xác định giá đất để
đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá,
giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai
dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ
thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung
tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng trên một mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu
sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa
trung tâm hơn.
-

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tẩng.

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất.
Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ
thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt,
điện sản xuất quy mô lớn... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá
đất.
-

Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có

sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ có hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản khơng giống
như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
khơng hồn tồn bất biến (Thông tư số 48/2012/TT-BTC, 2012; Nghị định
188/2004/NĐ-CP, 2004).
1.1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
-

Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt

là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,

loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất
khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với loại đất cần định giá.
-

Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương

pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định

giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Khi dùng phương pháp này để định giá đất, được xem việc mua đất như là một loại
đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về
sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát
triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai
có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận.
Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí đầu
tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính.
Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân
cơng trình. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính tốn giá cả giao
dịch bình thường của bất động sản đã hồn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi
phí xây dựng cơng trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng cơng trình, mua bán,
lợi tức, thuế ... Phần cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

10
-

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (BĐS) (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất
trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập
số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần định giá.
Từ cơng thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ
chức đấu giá đã áp ứng được khá đầ đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp
dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu
giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lơ đất giá trúng đấu
giá bằng 5,4 lần giá sàn).
1.1.2.5 Các hình thức đấu giá ở Việt Nam.
Tổ chức bán đấu giá tài sản (hay quyền sử dụng đất) có thể lựa chọn một
trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

-

-

Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc bán đấu giá;

-

Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp;

Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá

tài sản thỏa thuận (Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, 2010).
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một
hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua
bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những
thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua
đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức
vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
1.1.3.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường
chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi
thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao
cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất
nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu
đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản

phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi
thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã
thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn cịn trên giấy đã vơ
hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hịa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất,
thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai,
minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất
nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ
quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn
cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thơng qua đấu giá. Cịn người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải

quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề
bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong
giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho th
đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Với
việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng
đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể
vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ…
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này.

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ
hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng
như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
1.1.3.3. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu
giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người
thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên
thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu
thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả
tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai
thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




13
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng
nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín
khơng cho người khác biết giá của mình. Thơng thường người trả giá mua cao nhất
(hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả
giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu
giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần
dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút
chấp nhận ngay, nếu khơng sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong
các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho
người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một
khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá
khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu
Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ
hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá
Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu
tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá
trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn
đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá
thứ nhất và mức giá thứ hai theo ơng khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn
nhất mà họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho

các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…),
người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại),
người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức
giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá
được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




14
Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể
cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc
đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì

9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các
cuộc đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và
trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra
giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau
trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện
tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá
này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn
mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với
người trả mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một

tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu
bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra
giá một tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có
thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua
đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề
nghị một giá trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp,
ngược lại sẽ khơng phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà
còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt là với các
cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế
thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết
trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn
(Nguyễn Võ Tiến Sơn, 2014).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
1.2. Cơ sở pháp lý trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003
-

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai.
-

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử
dụng đất.
-

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài

sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP
ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê
đất, thuê mặt nước.
-

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy

chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai.
-

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều

của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
-

Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng

đất.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận
- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán

đấu giá tài sản.
-

Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng