Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện thường tín tp hà nội

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện khóa luận tốt nghiệp là nội dung cần thiết và hết sức quan trọng
đối với mỗi sinh viên. Đó là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận với thực
tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng
vào thực tế.
Để hồn thành tốt khóa luận tốt ngồi sự phấn đấu nỗ lực của bản thân, em đã
nhận đƣợc những sự giúp đỡ tận tình của tập thể cá nhân trong và ngoài trƣờng.
Nhân dịp này, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám
hiệu, trƣờng Đại học Lâm nghiệp cùng các thầy cô giáo trong Bộ môn Quy
hoạch và Quản lý đất đai, những ngƣời đã dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em
trong những năm tháng học tập tại trƣờng. Đặc biệt hơn em xin chân thành cảm
ơn ThS. Nguyễn Thị Hải, ngƣời đã trực tiếp tận tình hƣớng dẫn em trong suốt
thời gian thực tập và hồn thành khóa luận tốt nghiệp .
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các chú, anh, chị cơng tác tại Phịng
Tài ngun & Mơi trƣờng, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thƣờng Tín – thành phố
Hà Nội đã nhiệt tình hƣớng dẫn giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận: “Đánh giá
kết quả cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín,
tp. Hà Nội”.
Do thời gian làm khóa luận tốt nghiệp có hạn, kiến thức và kinh nghiệm
của bản thân còn hạn chế khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận đƣợc sự góp ý của các thầy cơ giáo và tất cả các bạn sinh viên để khoá luận
này đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2019
Sinh viên

Đỗ Đình Nam

i

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ........................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. v
DANH MỤC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU........................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI............................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu khái quát ................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẦN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 4
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....... 4
2.1.1. Khái nhiệm về quyền sử dụng đất ............................................................ 4
2.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 5
2.1.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................... 5
2.1.4. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 6
2.1.5. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 7
2.1.6. Thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ................... 8
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................... 10
2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ ....................... 13
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............ 14
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 17
3.1. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .......................................... 17
3.1.1. Địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 17
ii

3.1.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................. 17
3.2. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU .................................................................. 17
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 17
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................. 17
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 17
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích số liệu ............................................... 18
3.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia ........................................................................ 18
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 19
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI HUYỆN THƢỜNG
TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................................... 19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 19
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 23
4.2. HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THƯỜNG TÍN
......................................................................................................................... 25
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thƣờng Tín ............................................ 25
4.2.2. Tình hình biến động đất đai tại huyện Thƣờng Tín ............................... 26
4.3. TRÌNH TỰ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THƢỜNG TÍN .................................................................................. 29
4.3.1. Trình tự cấp mới GCN QSDĐ ............................................................... 29
4.3.2. Trình tự cấp đổi GCNQSDĐ............................................................... 32
4.4. KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THƢỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................... 34
4.4.1. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín giai đoạn 2015 - 2018
......................................................................................................................... 34
4.4.2. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín giai đoạn
2015 - 2018 ...................................................................................................... 40
4.5. THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN, THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THƢỜNG TÍN .... 43
4.5.1. Thuận lợi................................................................................................ 43
iii

4.5.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân. ........................................................ 44
4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GÓP PHẦN NÂNG CAO
KẾT QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN
THƢỜNG TÍN................................................................................................. 46
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 49
5.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 49
5.2. KIẾN NGHỊ .............................................................................................. 50
5.2.1. Đối với cơ sở thực tập............................................................................ 50
TÀI LIỆU TH M KHẢO

iv


D NH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trƣờng

CP

Chính phủ

CQ

Cơ quan

DT

Diện tích

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KLTN

Khoá luận tốt nghiệp

KD PNN

Kinh doanh phi nông nghiệp

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

TT

Thơng tƣ

TNMT

Tài ngun Mơi trƣờng

UBND

Uỷ ban nhân dân

v


D NH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thƣờng Tín năm 2018 ....................... 25
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2010-2018 tại huyện Thƣờng Tín ..... 27
Bảng 4.3. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín theo đơn vị hành
chính giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................ 35
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín theo các loại đất giai
đoạn 2015 - 2018 ................................................................................................. 38
Bảng 4.5. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng Tín giai đoạn
2015 - 2018.......................................................................................................... 41

vi


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Thƣờng Tín............................................................ 19
Hình 4.2. Sơ đồ trình tự cấp mới GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín ..................... 30
Hình 4.3. Sơ đồ trình tự cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ huyện Thƣờng Tín............ 32

vii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦ ĐỀ TÀI
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt
động sản xuất của con ngƣời đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai tham gia vào hoạt
động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất
nƣớc nhƣng nó lại có diện tích hạn chế, có tính cố định về vị trí. Chính vì đất đai
cố định, chúng ta không thể nào di chuyển đất đai theo ý muốn, chính vị trí cố
định này đã quyết định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai. Tính hạn
chế của đất đai yêu cầu con ngƣời sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và phát huy

hết tiềm năng của đất đai. Những năm gần đây do chính sách mở cửa kinh tế,
q trình cơng nghiệp hố hiện đại hoá của đất nƣớc ngày càng nhanh và mạnh
đã nảy sinh khơng ít vấn đề liên quan đến đất đai: tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng
sai mục đích . ngày càng tăng và nghiêm trọng. Do đó vấn đề về quản lý đất
đai ngày càng trở nên phức tạp hơn.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì cơng tác tổ chức kê khai đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công việc rất cần thiết, là
một trong 15 nội dung Quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Trong đó, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nƣớc
về đất đai bởi GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất . Việc cấp GCNQSDĐ không những đảm
bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và ngh a vụ của ngƣời
sử dụng. Từ đó, chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đƣợc bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Trên thực tế, công tác cấp GCNQSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc triển khai từ lâu,
song tiến độ thực hiện cịn chậm, khơng đồng đều ở các khu vực, hiệu quả cơng
việc chƣa cao, tình trạng quản lý chƣa tốt do vậy kết quả cấp GCNQSDĐ còn
thấp. Thƣờng Tín c ng khơng nằm ngồi thực tế chung đó. Mặc d thời gian qua
đƣợc sự quan tâm ch đạo của các cấp, các ngành song công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính cịn nhiều hạn
chế khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động.
1


Thƣờng Tín nằm dọc Quốc lộ 1A, cách trung tâm thành phố Hà Nội 13km
về phía Nam. Kinh tế của huyện trong những năm gần đây đang có những bƣớc
phát triển đáng kể. Vì thế mà Thƣờng Tín đã thu hút đƣợc nhiều nhà đầu tƣ, các
tổ chức kinh tế hoạt động. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển kinh tế thì nhu cầu
về đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, các cơng

trình phúc lợi phục vụ an sinh xã hội và nhu cầu về đất ở tăng cao trong khi quỹ
đất có hạn, đặt ra nhiều vấn đề phức tạp và tạo áp lực ngày càng lớn lên đất đai.
Nhu cầu bức xúc đặt ra là phải nhanh chóng xác lập các căn cứ pháp lý, khoa
học để điều ch nh kịp thời các mối quan hệ có diễn biến tiêu cực và phát huy các
yếu tố tích cực, làm cơ sở cho việc sử dụng đất, phân bổ hợp lý, sử dụng tiết kiệm
cho hiệu quả cao, thiết lập các hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất,
chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...trên địa bàn huyện
trong thời gian tới. Vì thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng,
là căn cứ pháp lý để ngƣời dân sử dụng mảnh đất của mình. Cơng tác cấp
GCNQSDĐ tại huyện trong thời gian qua đã đạt đƣợc một số thành tựu nhất định
song vẫn tồn tại một số khó khăn cần khắc phục.
Từ thực tế trên, em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín, TP. Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu khái qt
Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện
Thƣờng Tín, thành phố Hà nội để xác định những thuận lợi và khó khăn để từ đó
đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, hồn thiện cơng tác cấp
GCNQSDĐ tại địa bàn nghiên cứu.

2


1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng Tín,
thành phố Hà Nội.
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn, trong cơng tác cấp GCNQSDĐ tại
huyện Thƣờng Tín thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy công tác cấp GCNQSDĐ, góp
phần nâng cao kết quả cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại huyện Thƣờng

Tín, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại địa bàn huyện
Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2018
- Phạm vi nội dung: Công tác cấp mới, cấp đổi GCN QSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẦN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái nhiệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác cơng dụng tính năng của đất và
hƣởng những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đặc biệt. Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
thực chất Nhà nƣớc giao, cho thuê QSDĐ. Ngƣời sử dụng đất có ngh a vụ đối
với Nhà nƣớc và tuân thủ những quy định của Nhà nƣớc về quản lý sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định ngƣời sử
dụng đất sẽ đƣợc hƣởng các quyền của ngƣời sử dụng đất phù hợp với hình thức
sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014
quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và ngh a vụ của ngƣời sử dụng đất .
Đồng thời Luật c ng đƣa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một

đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định .
Nhƣ vậy, mặc d Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu nhƣng vẫn cho các đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất đƣợc
sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất
đối với phần diện tích đƣợc giao tƣơng ứng với các ngh a vụ đã thực hiện với
Nhà nƣớc. Vì vậy quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ để sử dụng vào các
mục đích theo quy định của pháp luật.
4


2.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
(Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013)
Ở Việt Nam, Nhà nƣớc là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhƣng không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.... Chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nƣớc với ngƣời sử dụng đất trong việc sử dụng đất là GCN QSDĐ. Vì vậy, theo
quy định của pháp luật đất đai, GCN QSDĐ là một trong những nội dung của
hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời c ng là một quyền đầu tiên mà
bất kỳ ngƣời sử dụng đất hợp pháp nào c ng đƣợc hƣởng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho tất cả chủ sử dụng đất
hợp pháp, theo một mẫu thống nhất cả nƣớc đối với mọi loại đất theo Luật Đất
Đai 2013. GCN QSDĐ do Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng phát hành.

2.1.3. Vai trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối với người sử dụng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để đất đai tham gia vào thị
trƣờng bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực
hiện các ngh a vụ đối với Nhà nƣớc đặc biệt là ngh a vụ tài chính nhƣ: nộp thuế
trƣớc bạ, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân... ngƣời sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCNQSDĐ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc
bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
b. Đối với nhà nước
- GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất
nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
5


Nhƣ vậy, GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà
nƣớc xác lập mối quan hệ hợp pháp với Nhà nƣớc với tƣ cách chủ sở hữu đất đai
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao sử dụng đất. Công
tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nƣớc nắm chắc đƣợc tình hình đất đai.
Từ đó, Nhà nƣớc sẽ thực hiện việc phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch
chung thống nhất. Nhà nƣớc thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các
chủ thể khác nhau. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan
trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. (Nguyễn Thị Minh Thu, 2016)
2.1.4. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât là chứng thƣ pháp lý công nhận quyền
lợi của ngƣời sử dụng đất. Do đó để đƣợc cấp giấy chứng nhận ngƣời sử dụng

đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì đƣợc cấp Giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ ngh a Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trịn sổ đăng ký ruộng đất, sổ đại chính trƣớc ngày
15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình ngh a, nhà tình thƣơng gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật;

6


- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cấp cho ngƣời sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên
có liên quan, nhƣng đến trƣớc ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chƣa

thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó khơng có tranh chấp thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực hiện ngh a vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành mà chƣa đƣợc cấp GCN thì đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
5. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật đất đai 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì đƣợc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.5. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc quy định đối tƣợng đƣợc cấp GCNQSDĐ đƣợc thể hiện tại Điều 99
Luật đất đai 2013 nhƣ sau:

7


- Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102
của Luật này.
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai

2013 có hiệu lực thi hành.
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi , nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế,nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án của cơ quan hoặc quyết định cùa Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất ;
- Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.6. Thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 105, Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền
sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhƣ sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp t nh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo;
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.

8

2. Ủy ban nhân dân cấp t nh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng c ng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
4. Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ. Điều 37 Nghị định
43/2014/ NĐ- CP quy định chi tiết về khoản này nhƣ sau:
- Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014 thì Sở tài ngun và Mơi trƣờng cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp
giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền
sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trƣờng hợp sau:
+ Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
- Đối với địa phƣơng chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014 thì việc cấp giấy chứng nhận
cho các trƣờng hợp quy định tại Khoản 1 điều 5 của Nghị định 43/2014 thực
hiện nhƣ sau:
+ Sở tài nguyên và Môi trƣờng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;

9


ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QU N ĐẾN CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1.Các văn bản đƣợc ban hành trƣớc 1/7/2004
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định của
Hiến pháp, từ sau năm 1975 đến nay, Quốc hội và Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội đã
ban hành một số văn bản để cụ thể hóa yêu cầu về quản lý và sử dụng đất. Công tác
đăng kí đất đai và cấp GCNQSDĐ đƣợc phát triển qua các thời kỳ sau:
- Ch thị số 299/CT-TT ngày 10/11/1980 của thủ tƣớng chính phủ về
cơng tác đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê ruộng đất.
- Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: Đất đai đƣợc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản lý .
- Hiến pháp năm 1988, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc đăng kí, cấp
GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trở thành 1 trong 7 nội dung của quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn đƣợc triển khai thực hiện theo tinh
thần ch thị số 299/CT-TT, tổng cục địa chính đã ban hành quyết định
201/ĐKTK ngày 14/07/1989 hƣớng dẫn thực hiện nghị quyết này. Quy định này
đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Luật đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/07/1993 đã đánh dấu một mốc quan
trọng khẳng định đất đai có giá trị, các hộ gia đình, cá nhân, ngƣời sử dụng đất

đƣợc cấp GCNQSDĐ đƣợc hƣởng các quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp.
Cùng với luật đất đai năm 1993, nhiều văn bản, quy phạm pháp luật đất đai
đƣợc ban hành phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai cụ thể nhƣ:
- Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nơng nghiệp.
10


- Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đô thị.
- Ch thị 10/1998/CT-TT của thủ tƣớng chính phủ ngày 20/02/1998 về
đẩy mạnh và hồn thiện cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp.
- Thơng tƣ 1990/2001/TT-TC ĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hƣớng dẫn đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
2.2.2. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2004 - 1/7/2014
- Luật Đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội khóa XI thơng qua ngày
26/10/2003 và đƣợc Chủ tịch nƣớc Cộng hòa xã hội chủ ngh a Việt Nam cơng
bố và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định 84/2004/NĐ-CP: xử lý trƣờng hợp thay đổi diện tích đo đạc
hiện trạng so với giấy tờ chứng nhận.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP: nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu
hồi GCN đã cấp.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
hành chính trong l nh vực đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng ban hành về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, ch nh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Thông tƣ số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền th đất, trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2016 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc
xác nhận hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu công nghệ cao.
11


- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
liên Bộ Tài chính và Bộ Tài ngun Mơi trƣờng sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy
định về GCNQSDĐ.
- Nghị đính số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hƣớng dẫn về việc
lập, ch nh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 17/20009/TT-BTN&MT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy

định về giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 20/TT-BTN&MT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy định
bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ
sung một số nội dung có liên quan đến thủ tục hành chính về l nh vực đất đai
2.2.3. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2014 đến nay
- Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2014 đến nay
Khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã có rất nhiều đổi mới so với Luật đất đai 2003.
Luật đất đai sửa đổi đƣợc thông qua ngày 29/11/2013, đƣợc Chủ tịch nƣớc ký Lệnh
số 22/2013/L-CTN về việc công bố Luật ngày 09/12/2013 và chính thức có hiệu lực
vào ngày 01/07/2014. Luật đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7
chƣơng và 66 điểm so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ
những quan điểm, định hƣớng nêu trong Nghị quyết số 19/NQ-TƢ Hội nghị lần thứ 6
Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết đƣợc những tồn
tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.

12


Trên cơ sơ quy định của Luật đất đai 2013 thì Nhà nƣớc đã ban hành các
nghị định, thơng tƣ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất,
thu lệ phí Cụ thể là:
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
+ Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất.
+ Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về Hồ sơ địa chính.
+ Thơng tƣ liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ, trình
tự, thủ tục, tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ xác định ngh a vụ tài chính về đất đai
của ngƣời sử dụng.
+ Thơng tƣ 250/2016/TT-BTC hƣớng dẫn về phí lệ phí thuộc thẩm quyền
quyết định của Hội đồng nhân dân t nh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (Hiệu
lực 01/1/2017)
+ Nghị định 135/2016/NĐ-CP của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của cái Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thu
tiền mặt nƣớc.
+ Nghị định 01/2017/NĐ-CO quy định, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có
vi phạm pháp luật đất đai trƣớc ngày 1/7/2014 nếu đã ở ổn định trên đất đó thì
vẫn sẽ đƣợc cấp sổ đỏ.
2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦ CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ
2.3.1. Tình hình đăng
2.3.1.1. Tại

, cấp giấy chứng nhận của một số nƣớc tr n thế giới

há

Hầu hết đất đai Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nƣớc Pháp đã thiết lập đƣợc
hệ thống thông tin, đƣợc nối mạng truy cập từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Đó là
13


hệ thống tin học hoàn ch nh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này
mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng,

thƣờng xuyên và ph hợp, đồng thời c ng có thể cung cấp thơng tin kịp thời,
chính xác đến từng khu vực, thửa đất.
Tuy nhiên, nƣớc Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng dữ liệu đã đƣợc tin học hoá và tƣ
liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thƣ bất động sản và sổ địa chính. Ngồi ra,
mỗi chủ sử dụng đất đƣợc cấp một trích lục địa chính cho ph p chứng thực
chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kì bất động sản nào cần đăng ký.
2. . . . Tại
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Hiện nay họ đã hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nƣớc Mỹ đã xây dựng hệ thống
thơng tin đất đai ở dạng số qua đó có thể cập nhật các thông tin biến động đất
đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Cơng tác đăng ký, cấp
GCN ở Mỹ hoàn thiện sớm c ng là một lợi thế để thị trƣờng bất động sản ở Mỹ
phát triển ổn định.
2. . . . Tại Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thái Lan đƣợc chia làm 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất khơng có tranh chấp thì
đƣợc chia bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất khơng có gì ấy tờ thì đƣợc thì đƣợc cấp
gì ấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bìa vàng.
Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chƣa rõ ràng,
cần xác minh lại thì đƣợc cấp bìa xanh
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trƣờng hợp sổ bìa xanh, nếu xác
minh đƣợc rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trƣ ờng hợp đó. Và trƣ ờng
hợp sổ bìa vàng thì Nhà nƣớc sẽ xem x t đƣa ra các quyết định xử lý cho ph
hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.2.1.Tình hình chung của cả nước

14


Năm 1988, Luật đất đai 1988 ra đời và quy định đăng kí thống kê và bắt
buộc. tiếp theo đó là quyết định 201/1989/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quyết
định cấp GCNQSDĐ và Thông tƣ 302/TT –ĐKTT ngày 28/2/1989 hƣớng dẫn
thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. tuy nhiên
kết quả cấp GCNQSDĐ là rất thấp, hầu hết địa phƣơng ch triển khai thí điểm
hoặc ch cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp. hết năm 1993 cả
nƣớc mới cấp GCNQSDĐ cho khoảng 1.600 hộ nông dân trong gần 1500 xã, tập
trung chủ yếu ở các t nh đồng bằng sông Cửu Long ( chiếm 40%). Nguyên nhân
là do kinh phí, trình độ chun mơn thấ, thiếu hệ thống hồ sơ địa chính và độ
chính xác cịn thấp.
a. Sau khi có Luật đất đai 1993 ra đời
Sau khi có luật đất đai 1993 ra đời, việc cấp GCNQSDĐ đã đƣợc quan tâm
và coi trọng hơn, ruộng đất đƣợc giao ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân,
đất đai có giá trị, ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng các quyền. Tuy nhiên lại gặp
phải vƣớng mắc về mẫu của GCN. Giai đoạn này phát sinh 2 mẫu sổ cấp
GCNQSDĐ khác nhau:
Sổ đỏ (GCNQSDĐ): Tổng cục địa chính ban hành cấp cho hộ gia đình, tổ
chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo nghị định số
64/NĐ/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành văn bản quy định về giao
đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài vào mục
đích sản xuất đất nơng nghiệp.
Sổ hồng ( GCNQSDĐ và quyền sử dụng nhà ở): Bộ Xây dựng phát hành
để thực hiện nghị định số 60/NĐ-CP của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đơ thị, Nghị định số 61/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của
chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Vì tồn tại 2 loại sổ nên quy trình phức tạp nên tiến độ cấp GCNQSDĐ cịn
chậm và khơng đáng kể

b. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời
Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời kèm theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP,
Quyết định số 24/2004/NĐ/BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về cấp
GCNQSDĐ này c ng là màu đỏ đối với tất cả các loại đất. Trƣờng hợp có tài sản
gắn liền với đất thì tài sản đó đƣợc ghi trên sổ đỏ. Cùng với các văn bản chi tiết và
15


hƣớng dẫn thi hành luật đất đai có những bƣớc cải cách quan trọng về thẩm quyền
và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Do thủ tục đơn giản, giảm đƣợc phiền hà trong
cấp giấy chứng nhận nên tiến độ cấp GCNQSDĐ đƣợc đẩy nhanh hơn.
c. Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, đất đai cơ bản đã đƣợc quản lý hết sức
chặt chẽ, đảm bảo đƣợc quyền lợi và lợi ích của ngƣời sử dụng. Mẫu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn quy định là màu đỏ đối với tất cả các loại đất,
trƣờng hợp có tài sản gắn kiền trên đất thì tài sản đó đƣợc ghi trên sổ đỏ. Luật
đất đai 2013 ra đời kèm theo các văn bản chi tiết và hƣớng dẫn thi hành luật đất
đai đã có những thuận lợi hơn cho cả cơ quan quản lý và ngƣời sử dụng đất so
với luật đất đai 2003, kết quả cấp GCNQSDĐ đƣợc tăng lên rõ rệt.

16


PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỊ ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
3.1.1. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu đƣợc tiến hành tại địa bàn huyện Thƣờng Tín – Thành
phố Hà Nội với tổng diện tích đất tự nhiên là 13.040,89ha, trong đó nhóm đất
nơng nghiệp chiếm 7.971,59ha và nhóm đất phi nơng nghiệp chiếm 5.069,30ha.
3.1.2. Thời gian nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu từ ngày 08/01/2019 đến ngày 11/5/2019.
3.2. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
- Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Thƣờng Tín, thành
phố Hà Nội.
- Hiện trạng và biến động đất đai tại huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội
- Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thƣờng Tín,
thành phố Hà Nội.
- Kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội.
- Thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng
Tín, thành phố Hà Nội.
- Một số giải pháp nhằm thúc đẩy cơng tác cấp GCNQSDĐ, góp phần nâng
cao kết quả công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại huyện Thƣờng Tín, thành
phố Hà Nội.
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp
Để hoàn thiện đề tài nghiên cứu, đề tài tiến hành điều tra thu thập số liệu, tài
liệu từ các phòng ban của huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội (Chi nhánh văn
phịng đăng kí đất đai huyện, phịng Tài ngun và môi trƣờng huyện ) nhƣ:

17


- Thu thập số liệu về điện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Thƣờng
Tín, thành phố Hà Nội
- Thu thập tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai và kết quả
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội
- Tiến hành thu thập các tài liệu đã đƣợc công bố trên các phƣơng tiện
thông tin nhƣ: web chính thức của thành phố Hà Nội, internet, báo chí, các báo

cáo tổng kết, báo cáo phƣơng án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, bảng biểu
thống kê, kiểm kê đất đai
- Thu thập các tài liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu các báo, tạp chí và
internet.
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích số liệu
Từ các tài liệu, số liệu đã thu thập đƣợc ta tiến hành thống kê, chọn lọc và
sắp xếp dữ liệu sau đó tiến hành phân tích và biểu diễn bằng các loại bảng biểu,
biểu đồ, đồ thị bằng phần mềm Excel và word từ đó có thể đƣa ra nhận x t đánh
giá về các nội dung cần nghiên cứu.
3.4.3. Phƣơng pháp chuy n gia
Phƣơng pháp dựa trên cơ sở thu thập, tham khảo ý kiến của các chuyên gia
trong l nh vực có liên quan, các nhà lãnh đạo, các cán bộ chuyên viên trong l nh
vực Quản lý đất đai và các thầy cô giáo giảng dạy về chuyên ngành Quản lý đất đai
tại trƣờng Đại học Lâm nghiệp, các nhà khoa học để có đƣợc những đánh giá
khách quan về cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội.

18