Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện mộc châu tỉnh sơn la

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

----------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬNQUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆNMỘC CHÂU – TỈNH SƠN LA

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 403

Giáo viên hướng dẫn
Sinh viên thực hiện
Mã sinh viên
Lớp
Khoá học

Hà Nội – 2018

: TS. Xuân Thị Thu Thảo
: Vũ Minh Ngọc
: 1454030098
: 59B – QLĐĐ
: 2014 - 2018


LỜI CẢM ƠN
Thực hiện khóa luận tốt nghiệp là nội dung cần thiết và hết sức quan trọng
đối với mỗi sinh viên. Đó là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận với thực
tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng

vào thực tế.
Để hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp ngồi sự phấn đấu nỗ lực của bản thân,
em đã nhận đƣợc những sự giúp đỡ tận tình của tập thể cá nhân trong và ngoài
trƣờng.
Nhân dịp này, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám
hiệu, trƣờng Đại học Lâm nghiệp cùng các thầy cô giáo trong Bộ Viện Quản lý
đất đai và phát triển nông thôn, những ngƣời đã dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho
em trong những năm tháng học tập tại trƣờng. Đặc biệt hơn em xin chân thành
cảm ơn TS. Xuân Thị Thu Thảo, ngƣời đã trực tiếp tận tình hƣớng dẫn em trong
suốt thời gian thực tập và hồn thành khóa luận tốt nghiệp .
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các chú, anh, chị cơng tác tại Phịng
Tài ngun & Môi trƣờng huyện Mộc Châu, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc
Châu,tỉnh Sơn La đã nhiệt tình hƣớng dẫn giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận:
“Đánh giá thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Mộc Châu,Tỉnh Sơn La”.
Do thời gian làm khóa luận tốt nghiệp có hạn, kiến thức và kinh nghiệm
của bản thân cịn hạn chế khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận đƣợc sự góp ý của các thầy cô giáo và tất cả các bạn sinh viên để khố luận
này đƣợc hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2018
Sinh viên
Vũ Minh Ngọc

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ i
MỤC LỤC ............................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................... vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ ........................................................................................... vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu khái quát ....................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 3
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......... 3
2.1.1. Khái nhiệm về quyền sử dụng đất ............................................................... 3
2.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................... 4
2.1.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................... 4
2.1.4. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 5
2.1.5. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 6
2.1.6. Thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................... 7
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................ 8
2.2.1.Các văn bản đƣợc ban hành trƣớc 1/7/2004 ................................................ 8
2.2.2. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2004 - 1/7/2014 ................................... 9
2.2.3. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2014 đến nay ..................................... 11
2.3. TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI MỘT SỐ NƢỚC TRÊN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM ................................................................................ 12
2.3.1. Tình hình đăng k , cấp giấy chứng nhận của một số nƣớc trên thế giới. ....... 12
ii


2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............. 15
2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Sơn La ........ 19

PHẦN 3:NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................ 20
3.1. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ............................................. 20
3.1.1. Địa điểm nghiên cứu: ................................................................................ 20
3.1.2. Thời gian nghiên cứu: ............................................................................... 20
3.2. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 20
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 20
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 20
3.4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 20
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích số liệu .................................................. 21
3.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia ........................................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 22
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI HUYỆN MỘC CHÂU
– SƠN LA............................................................................................................ 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 24
4.2. HIỆN TRẠNG ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN MỘC CHÂU ............................... 25
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mộc Châu ................................................. 25
4.3. TRÌNH TỰ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN MỘC CHÂU ........................................................................................ 28
4.3.1. Trình tự cấp mới GCN QSDĐ ................................................................. 28
4.3.2.Trình tự cấp đổi GCN QSDĐ..................................................................... 33
4.4. KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA ............................................................. 35
4.4.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân năm 2014 tại huyện Mộc Châu................................................................... 35
4.4.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân năm 2015 tại huyện Mộc Châu................................................................... 36
iii

4.4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân năm 2016 và 2017 tại huyện Mộc Châu ..................................................... 38
4.5. THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN, THỰC HIỆN CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỘC CHÂU ......... 38
4.5.1. Thuận lợi ................................................................................................... 38
4.5.2. Khó khăn ................................................................................................... 39
4.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY CÔNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GĨP PHẦN NÂNG CAO KẾT
QUẢ CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN MỘC
CHÂU .................................................................................................................. 40
4.6.1. Giải pháp về pháp luật và chính sách ........................................................ 40
4.6.2. Giải pháp về thủ tục hành chính................................................................ 41
4.6.3. Giải pháp về tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất
đai cho ngƣời dân. ............................................................................................... 41
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 43
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 43
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 44
TÀI LIỆU THAM KHẢO

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BPTNVTKQ

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trƣờng

CP

Chính phủ

CQ

Cơ quan

DT

Diện tích

ĐKĐĐ

Đăng k đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KLTN

Khoá luận tốt nghiệp

KD PNN

Kinh doanh phi nông nghiệp

NN

Nông nghiệp

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

TT

Thông tƣ

TNMT

Tài nguyên Mơi trƣờng

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng k đất đai

v


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích cơ cấu đất nông nghiệp huyện Mộc Châu năm 2016 ......... 26
Bảng 4.2: Diện tích cơ cấu đất phi nơng nghiệp năm 2016 ................................ 27
Bảng 4.3 Kết quả cấp mới GCNQSD đất tại huyện Mộc Châu năm 2014 ......... 35
Bảng 4.4 Kết quả cấp đổi GCNQSD đất tại huyện Mộc Châu năm 2014 .......... 36
Bảng 4.5. Kết quả cấp mới GCNQSD đất tại huyện Mộc Châu năm 2015:...... 37
Bảng 4.6. Kết quả cấp đổi GCNQSD đất tại huyện Mộc Châu năm 2015 ......... 37
Bảng 4.7 Kết quả đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng .......... 38
đất cho các hộ gia đình, cá nhân năm 2016 và 2017........................................... 38

DANHMỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1: Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu tại huyện Mộc Châu, tỉnh
Sơn La ................................................................................................................. 29
Sơ đồ 4.2: Trình tự cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Mộc Châu,tỉnh Sơn La ....... 33

vi

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng qu giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, giáo dục, an ninh, quốc phịng…
điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai trong đời sống xã hội.
Cùng với sự phát triển về mọi mặt của đất nƣớc trong thời kì hội nhập quốc
tế thìnhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng nhanh, kinh tế phát
triển đặc biệt là q trình cơng nghiệp hố hiện đại hoá đất nƣớc đang diễn ra
mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Do đó việc phân bổ đất đai vào các
mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay
đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Vì vậy, phải nâng cao trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân đặc biệt là các cơ
quan quản l nhà nƣớc trong việc quản lý và sử dụng đất đai.Từ đó xây dựng lên
các kế hoạch sử đụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm vừa phát
triển sản xuất, vừa bảo vệ môi trƣờng. Bên cạnh đó, việc bảo vệ quỹ đất hiện có,
tận dụng tối đa các nguồn lực, tranh thủ sự giúp đỡ về mọi mặt nhƣ kĩ thuật,
vốn, các trang thiết bị để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp l , đầy đủ, tiết kiệm và đạt hiệu
quả cao nhất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định
trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nƣớc về quản l đất đai và ngƣời sử dụng
đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Là cơ sở pháp lý chặt chẽ để Nhà
nƣớc quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là cơ sở pháp lý chứng nhận quyền hợp pháp của ngƣời sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nƣớc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất nếu
có tranh chấp. Đây là cơ sở đảm bảo tăng thu cho nguồn ngân sách nhà nƣớc
thông qua việc thu thuế sử dụng đất và giúp ngƣời dân có cơ sở pháp l để thực

hiện quyền nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1


Huyện Mộc Châu là một huyện của Tỉnh Sơn La, theo định hƣớng phát triển của
Tỉnh Sơn La nói chung và Huyện Mộc Châu nói riêng đến năm 2020, đây là khu vực
phát triển của Tỉnh Sơn La. Có điều kiện tự nhiên đặc biệt thuận lợi, thu hút nguồn
lực vốn tài chính cho Tỉnh để thức đẩy nhanh sự phát triển kinh tế - xã hội của
Huyện nói riêng và của Tỉnh nói chung.Là huyện cửa ngõ với miền xuôi, đƣợc thiên
nhiên ƣu đãi – một thảo nguyên xanh rộng lớn mà khơng đâu có đƣợc với 15.000 ha
đƣợc coi là “ Lá phổi của Tỉnh”. Với điều kiện nhƣ vậy hiện nay huyện đang đẩy
mạnh công tác cấp GCNQSDĐ đặc biệt là cấp mới và cấp đổi.
Do đó việc đăng kí, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên cả nƣớc nói chung và huyện Mộc Châu nói riêng
là một việc làm hết sức cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh cơ chế thị trƣờng,đất
đai ngày càng có giá thị cao nhƣ hiện nay. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Huyện Mộc Châu – Sơn La”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu khái quát
Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá kết quả cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện
Mộc Châu, tỉnh Sơn La để xác định những thuận lợi và khó khăn để từ đó đề
xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế, hồn thiện cơng tác cấp GCNQSDĐ
tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc kết quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Mộc Châu,
tỉnh Sơn La.
- Phân tích thuận lợi, khó khăn trong cơng tác cấp GCNQSDĐ tại huyện
Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và hồn thiện cơng
tác cấp GCNQSDĐ, góp phần nâng cao kết quả cơng tác quản l nhà nƣớc về
đất đai tại huyện Mộc Châu,tỉnh Sơn La.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian:Đề tài nghiên cứu trong phạm vi địa giới huyện
Mộc Châu,tỉnh Sơn La.
- Phạm vi thời gian:Từ năm 2014 đến năm 2017
2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái nhiệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác cơng dụng tính năng của đất và
hƣởng những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đặc biệt. Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
thực chất Nhà nƣớc giao, cho thuê QSDĐ. Ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ đối
với Nhà nƣớc và tuân thủ những quy định của Nhà nƣớc về quản lý sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định ngƣời sử
dụng đất sẽ đƣợc hƣởng các quyền của ngƣời sử dụng đất phù hợp với hình thức
sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014
quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất nhƣ sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất”.
Đồng thời Luật cũng đƣa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất
nhƣ sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một

đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Nhƣ vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sở hữu nhƣng vẫn cho các đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất
đƣợc sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng
đất đối với phần diện tích đƣợc giao tƣơng ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện
với Nhà nƣớc. Vì vậy,quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ để sử dụng vào
các mục đích theo quy định của pháp luật.
3


2.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp
l để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Ở Việt Nam, Nhà nƣớc là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhƣng
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân.... Chứng thƣ pháp l xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất trong việc sử dụng đất là GCN QSDĐ. Vì vậy,
theo quy định của pháp luật đất đai, GCN QSDĐ là một trong những nội dung
của hoạt động quản l nhà nƣớc về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên
mà bất kỳ ngƣời sử dụng đất hợp pháp nào cũng đƣợc hƣởng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho tất cả chủ sử dụng đất
hợp pháp, theo một mẫu thống nhất cả nƣớc đối với mọi loại đất theo Luật Đất
Đai 2013. GCN QSDĐ do Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng phát hành.

2.1.3. Vai trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Đối với người sử dụng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để đất đai tham gia vào
thị trƣờng bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực
hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc đặc biệt là nghĩa vụ tài chính nhƣ: nộp thuế
trƣớc bạ, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân... ngƣời sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCNQSDĐ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất
đƣợc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
2.1.3.2. Đối với nhà nước
- GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất
nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
4


Nhƣ vậy, GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp l xác định quyền sử dụng đất
đai hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà
nƣớc xác lập mối quan hệ hợp pháp với Nhà nƣớc với tƣ cách chủ sở hữu đất đai
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao sử dụng đất. Công
tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nƣớc nắm chắc đƣợc tình hình đất đai.
Từ đó, Nhà nƣớc sẽ thực hiện việc phân phối lại đất theo quy hoạch, kế
hoạch chung thống nhất. Nhà nƣớc thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng
từ các chủ thể khác nhau. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai(Nguyễn Thị Minh Thu,
2016).
2.1.4. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât là chứng thƣ pháp l công nhận quyền lợi

của ngƣời sử dụng đất. Do đó để đƣợc cấp giấy chứng nhận ngƣời sử dụng đất
phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì đƣợc cấp Giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hienj chính sách đất đai
của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trịn sổ đăng k ruộng đất, sổ đại chính trƣớc ngày
15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật;
5


- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cấp cho ngƣời sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ k của các bên có liên quan,
nhƣng đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành chƣa thực hiện thủ tục

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh
chấp thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chƣa đƣợc cấp GCN thì đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
5. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.5. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc quy định đối tƣợng đƣợc cấp GCNQSDĐ đƣợc thể hiện tại Điều 99
Luật đất đai 2013 nhƣ sau:

6


- Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102
của Luật này.
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai

2013 có hiệu lực thi hành.
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi , nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế,nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án của cơ quan hoặc quyết định cùa Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất ;
- Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.6. Thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ đƣợc thực hiện bởi 2 cơ quan là UBND tỉnh, UBND
huyện theo đúng quy định của pháp luật cho các đối tƣợng cụ thể. Do đó việc
quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đƣợc thể hiện tại Điều 105, Luật đất đai
2013 nhƣ sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;

7

ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
4. Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1.Các văn bản đƣợc ban hành trƣớc 1/7/2004
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định của
Hiến pháp, từ sau năm 1975 đến nay, Quốc hội và Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội đã
ban hành một số văn bản để cụ thể hóa yêu cầu về quản lý và sử dụng đất. Cơng tác
đăng kí đất đai và cấp GCNQSDĐ đƣợc phát triển qua các thời kỳ sau:
- Chỉ thị số 299/CT-TT ngày 10/11/1980 của thủ tƣớng chính phủ về
cơng tác đo đạc, phân hạng đất và đăng k thống kê ruộng đất.
- Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai đƣợc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản l ”.
- Hiến pháp năm 1988, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc đăng kí, cấp
GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trở thành 1 trong 7 nội dung của quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Công tác đăng k đất đai vẫn đƣợc triển khai thực hiện theo tinh
thần chỉ thị số 299/CT-TT, tổng cục địa chính đã ban hành quyết định

201/ĐKTK ngày 14/07/1989 hƣớng dẫn thực hiện nghị quyết này. Quy định này
đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng k đất đai của Việt Nam.
8


Luật đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/07/1993 đã đánh dấu một mốc quan
trọng khẳng định đất đai có giá trị, các hộ gia đình, cá nhân, ngƣời sử dụng đất
đƣợc cấp GCNQSDĐ đƣợc hƣởng các quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp.
Cùng với luật đất đai năm 1993, nhiều văn bản, quy phạm pháp luật đất đai
đƣợc ban hành phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai cụ thể nhƣ:
- Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đô thị.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TT của thủ tƣớng chính phủ ngày 20/02/1998 về
đẩy mạnh và hồn thiện cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp.
- Thơng tƣ 1990/2001/TT-TC ĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hƣớng dẫn đăng k , cấp GCNQSDĐ.
2.2.2. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2004 - 1/7/2014
- Luật Đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội khóa XI thơng qua ngày
26/10/2003 và đƣợc Chủ tịch nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cơng
bố và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định 84/2004/NĐ-CP: xử l trƣờng hợp thay đổi diện tích đo đạc
hiện trạng so với giấy tờ chứng nhận.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP: nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu
hồi GCN đã cấp.

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng ban hành về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh l , quản l hồ sơ địa chính.
9


- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Thông tƣ số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2016 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc
xác nhận hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu công nghệ cao.
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
liên Bộ Tài chính và Bộ Tài ngun Mơi trƣờng sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy
định về GCNQSDĐ.
- Nghị đính số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hƣớng dẫn về việc

lập, chỉnh l , quản l hồ sơ địa chính.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 17/20009/TT-BTN&MT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 20/TT-BTN&MT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy định
bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ
sung một số nội dung có liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai
10


2.2.3. Các văn bản đƣợc ban hành từ 1/7/2014 đến nay
Khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã có rất nhiều đổi mới so với Luật đất đai 2003.
Luật đất đai sửa đổi đƣợc thông qua ngày 29/11/2013, đƣợc Chủ tịch nƣớc k Lệnh
số 22/2013/L-CTN về việc công bố Luật ngày 09/12/2013 và chính thức có hiệu lực
vào ngày 01/07/2014. Luật đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7
chƣơng và 66 điểm so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ
những quan điểm, định hƣớng nêu trong Nghị quyết số 19/NQ-TƢ Hội nghị lần thứ 6
Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết đƣợc những tồn
tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Trên cơ sơ quy định của Luật đất đai 2013 thì Nhà nƣớc đã ban hành các
nghị định, thông tƣ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất,
thu lệ phí… Cụ thể là:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.

-Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
-Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về Hồ sơ địa chính.
-Thơng tƣ số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về Bản đồ địa chính.
-Thơng tƣ liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ, trình
tự, thủ tục, tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
của ngƣời sử dụng.
- Thơng tƣ 250/2016/TT-BTC hƣớng dẫn về phí lệ phí thuộc thẩm quyền
quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (Hiệu
lực 01/1/2017)

11


-Nghị định 135/2016/NĐ-CP của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của cái Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thu
tiền mặt nƣớc.
-Nghị định 01/2017/NĐ-CO quy định, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có
vi phạm pháp luật đất đai trƣớc ngày 1/7/2014 nếu đã ở ổn định trên đất đó thì
vẫn sẽ đƣợc cấp sổ đỏ.
2.3. TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI MỘT SỐ NƢỚC TRÊN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

2.3.1.1.Úc
Công tác quản l nhà nƣớc, bao gồm công tác đăng k quyền sở hữu đất đai và
các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản l đất đai của các Bang giữ nhiệm
vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hƣớng sử dụng một phần đầu tƣ của

chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là ngƣời lần đầu tiên đƣa ra khái niệm về Hệ thống
đăng k bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này đƣợc biết đến là
Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đƣa hệ thống này
vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nƣớc khác trên
thế giới nhƣ Ai Len, Anh
Ban đầu Giấy chứng nhận đƣợc cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng k và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận
dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN đƣợc lƣu giữ trong hệ thống máy
tính và bản giấy đƣợc cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phịng GCN,
ngƣời mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng k đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN đƣợc đảm bảo bởi Nhà nƣớc
- Hệ thống đăng k đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng k là một tài liệu duy nhất đặc trƣng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích đƣợc đăng k và dự phòng cho đăng k biến động
lâu dài
- GCN đất là một văn bản đƣợc trình bày dễ hiểu cho công chúng
12


- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm đƣợc chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống đƣợc xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng nhƣ phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
()
2.3.1.2. Anh
Hệ thống đăng k đất đai của Anh là hệ thống đăng k bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng k theo một hệ thống thống
nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực

(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng k hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo
một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối
mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng k đƣợc quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng k đất đai
(Land Registration Act) đƣợc sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hƣớng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và đƣợc cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trƣớc năm 2002 Văn phòng đăng k đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng k tại Văn phịng thuộc địa hạt
đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng k mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng k
hoạt động theo hệ thống đăng k điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ
Văn phòng đăng k nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng k có quy định rất chặt
chẽ về đăng k , bất kỳ ngƣời nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng k tại Văn phòng đăng k đất đai; Nhà nƣớc chỉ bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng k .
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng k từ hệ thống
đăng k thủ công trên giấy sang hệ thống đăng k tự động trên máy tính nối
mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do
Văn phịng đăng k đất đai cung cấp. Điều này đƣợc quy định cụ thể trong Luật
đăng k và Luật đất đai.
Về đối tƣợng đăng k : Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng k , các tài sản khác gắn liến với đất đƣợc đăng k kèm theo thửa
13


đất dƣới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân
và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) ().
2.3.1.3. Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất

kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến
hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho ngƣời sở hữu đất
đai. Mục đích đăng kí là nói cho ngƣời khác biết ngƣời mua đất đã có quyền sở
hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị ngƣời bán đất thứ hai gây
thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi ngƣời mua đất cho quyền ƣu tiên đối với
ngƣời đăng kí. Ví dụ A chuyển nhƣợng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhƣợng
cho C nhƣ vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ƣu tiên, tuy nhiên theo luật cộng
đồng ai đăng kí trƣớc ngƣời đó đƣợc ƣu tiên trƣớc. Nếu C đăng kí trƣớc B thì C
có quyền ƣu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu ngƣời mua đất lập tức
phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời
cũng để ngăn chặn ngƣời đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí
trƣớc. u cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí đƣợc
bất kì các yếu tố nào có liên quan nhƣ khế ƣớc, thế chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa
nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo; về mặt thao tác thì ngƣời mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng,
khế ƣớc nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ƣớc và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng k chứng thƣ của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhƣợng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ ngƣời nào muốn thực hiện giao dịch cũng
có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới
mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng k văn tự giao dịch đƣợc triển khai
lần đầu tiên theo Luật Đăng k của Mỹ năm 1640 và đã đƣợc phát triển ra toàn
Liên bang.
Các điều luật về Đăng k đƣợc phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ƣu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật đƣợc chia
thành 3 loại: quy định quyền ƣu tiên theo trình tự, quy định về quyền ƣu tiên
theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
14

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ƣu tiên cho giao dịch đăng
k trƣớc. Một giao dịch đƣợc đăng k sẽ thắng một giao dịch chƣa đƣợc đăng ký
dù cho giao dịch chƣa đăng k đƣợc thực hiện trƣớc. Điều này dễ bị lợi dụng để
thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: khơng dành quyền ƣu tiên cho trình tự
đăng k . Ngƣời mua nếu không biết đƣợc (không đƣợc thông tin) về các tranh
chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà ngƣời ấy mua thì vẫn đƣợc an toàn
về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bƣớc phát triển
lô gic với các quy định nhƣ sau: Một ngƣời mua sau đƣợc quyền ƣu tiên so với
ngƣời mua trƣớc nếu không biết về vụ giao dịch trƣớc và ngƣời mua sau phải
đăng k trƣớc.
Cũng nhƣ đặc điểm chung của đăng k chứng thƣ, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ƣu tiên trình tự đăng k hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng k chứng cứ về các quyền chứ chƣa phải bản thân các quyền. Ngƣời
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trƣớc và phải
điều tra tại chỗ xem ngƣời bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán
hay khơng ().
2.3.2. T nh h nh cấ giấy chứng nhận uyền ử dụng đất ở Việt Na
2.3.2.1.Tình hình cơng tác cấp GCN trước khi có Luật đất đai năm2003
- Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lƣợc
phát triển kinh tế xã hội, Nhà nƣớc ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất
đai chặt chẽ nhằm tăng cƣờng công tác quản l và sử dụng đất trên phạm vi cả
nƣớc. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nƣớc về đất đai đƣợc xác định
là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nƣớc thống nhất quản l
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật".
- Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nƣớc thực hiện đó là: "Chính sách cải
cách ruộng đất" ra đời ngày 4/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ
sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng nhƣ bọn địa chủ phong kiến.
Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ

cải cách ruộng đất, đời sống của nhân dân dần dần đi vào ổn định.Nhƣng kết quả cấp
GCNQSDĐ đạt đƣợc chƣa đáng kể, phần lớn các địa phƣơng mới trieent khai thí
15


điểm hoặc thục hiện cấp GCN tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng
nghiệp.
- Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị quyết
10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã
khẳng định đƣờng lối đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc, tạo cơ sở vững chắc cho
sự ra đời của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất đƣợc giao
ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; ngƣời sử dụng đất đƣợc thừa
hƣởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp,...
với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phƣơng bắt đầu coi trọng và
tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ. Công tác cấp GCNQSDĐ bắt đầu
triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nƣớc, nhất là từ năm 1997 đến nay, với mục
tiêu hoàn chỉnh cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và 2001
cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CTTTg của Thủ tƣớng chính phủ. Bƣớc sang nền kinh tế thị trƣờng, Luật đất đai
1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất,
vì vậy mà Nhà nƣớc đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai 1993 vào các năm 1998, 2001.
- Nhƣ vậy tính đến trƣớc khi Luật đất đai ra đời năm 2003, Luật đất đai
1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định chính
trị xã hội của đất nƣớc, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
đƣợc đảm bảo.
- Theo báo cáo của chính phủ đến hết năm 2004, kết quả cấp giấy chứng
nhận cho các loại đất của cả nƣớc nhƣ sau: 1/Đất sản xuất nông nghiệp cấp đƣợc
12.194.911 GCN với diện tích 7.011.454 ha, đạt 75 diện tích cần cấp; 2/ Đất
lâm nghiệp cấp đƣợc 764.449 GCN với diện tích 5.408.182 ha, đạt 46,7 diện
tích cần cấp; 3/Đất ở đô thị cấp đƣợc 1.973.358 GCN với điện tích 31.275 ha,

đạt 43,3 diện tích cần cấp, 3/ Đất ở nơng thơn cấp đƣợc 8.205.878 GCN với
điện tích 235.372 ha, đạt 63,4 diện tích cần cấp.
2.3.2.2.Tình hình cơng tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật đất đainăm 2003
Để công tác quản l đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm
2003 đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khố XI , kỳ
họp thứ 4 thơng qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm
16


1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2003 cũng quy định rõ 13
nội dung quản l Nhà nƣớc về đất đai.
Mục tiêu của nƣớc ta đến năm 2005 cả nƣớc hoàn thành việc cấp GCN
theo chỉ thị số 05/2014/CT – TTg ngầy 09/02/2004 của thủ tƣớng chính phủ
nhƣng đến nay vẫn chƣa hồn thành song cũng có những bƣớc tiến đáng kể.
Theo báo cáo của chính phủ đến tháng 9/2012, kết quả cấp giấy chứng nhận cho
các loại đất chính trong cả nƣớc nhƣ sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp đƣợc 16.484.443 GCN với diện tích là
8.355.620 ha, đật 85 diện tích cần cấp. Trong đó cấp cho hộ gia đình, cá nhân
15.681.327 GCN với diện tích 6.923.304 ha, cấp cho tổ chức 803.216 GCN với
diện tích 1.432.315 ha;
- Đất lâm nghiệp cấp đƣợc 2.629.232 GCN với diện tích 10.371.482 ha,
đạt 86,3 diện tích cần cấp;
- Đất ni trồng thủy sản cấp đƣợc 1.069.261 GCN với diện tích 580.225
ha, đạt 83,8 diện tích cần cấp;
- Đất ở đơ thị cấp đƣợc 3.685.260 GCN với diện tích 83.109 ha, đạt
63,5 diện tích cần cấp;
- Đất ở nơng thơn cấp đƣợc 11.810.568 GCN với diện tích 436.122 ha, đạt
85,8 diện tích đất cần cấp.
2.3.2.3.Tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013

Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội bảo
đảm đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nƣớc, Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ và Bộ
Tài ngun và Mơi trƣờng đã tập trung chỉ đạo sát sao triển khai thực hiện nhiều
giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm
vi cả nƣớc. Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm
vi cả nƣớc đã đạt chỉ tiêu đề ra theo Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội.
Tính đến 31/12/2013, các địa phƣơng đã cơ bản hoàn thành mục tiêu đạt
trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp GCN. Cả nƣớc đã cấp đƣợc 41,6
triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các
loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp). Nhƣ vậy,
17


sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số
30/2012/QH13, cả nƣớc đã cấp đƣợc 9,0 triệu giấy chứng nhận lần đầu, riêng
năm 2013 cấp đƣợc 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều
hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012. Theo áo cáo số
29/BC-BTNMT về kết quả thực hiện các nghị quyết của Quôc hội về chất vấn
và trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội và kiến nghị cử tri từ kì họp thứ 6,
Quốc hội khóa XIII thì kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả
nƣớc nhƣ sau:
- Về đất ở đô thị: đã cấp đƣợc 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha,
đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; cịn 15 tỉnh đạt
dƣới 85% (tỉnh Bình Định đạt thấp dƣới 70%).
- Về đất ở nông thôn: đã cấp đƣợc 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu
ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh
đạt dƣới 85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dƣới 70%).
- Về đất chuyên dùng: đã cấp đƣợc 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu
ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; cịn 29 tỉnh

đạt dƣới 85% (có 6 tỉnh đạt dƣới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon
Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang).
- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp đƣợc 20,18 triệu giấy với diện tích
8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%;
cịn 11 tỉnh đạt dƣới 85% (khơng có tỉnh nào đạt thấp dƣới 70%).
- Về đất lâm nghiệp: đã cấp đƣợc 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu
ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh
đạt dƣới 85% (tỉnh Hải Dƣơng đạt dƣới 70%).
Từ ngày 01/7/2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực với nhiều đổi mới giúp
cho công tác cấp GCN đƣợc đẩy mạnh, rút ngắn thời gian thực hiện lƣợc bỏ các
thủ tục hành chính rƣờm rà tạo điều kiện thuận lợi cho cơng dân.
Nhìn chung việc cấp giấy chứng nhận đã thực hiện theo đúng quy định của
pháp luật về đất đai, đã thực hiện đƣợc cải cách hành chính trong nhiều khâu,
đặc biệt là nhiều địa phƣơng có kinh nghiệm trong việc đơn giản hóa thủ tục, rút
ngắn thời gian cấp GCN. Có đƣợc kết quả này là do: Nhà nƣớc đã ban hành các

18