Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư tại công ty vinacominland

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các thơng tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 26 tháng 02 năm 2013
TÁC GIẢ

Hà Thị Liên


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian nghiên cứu, đến nay luận văn thạc sĩ kinh tế tài nguyên thiên
nhiên và môi trường với đề tài: “Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm tăng
cường công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư tại Công ty Vinacominland”
của tác giả đã hoàn thành và đảm bảo đầy đủ các yêu cầu đặt ra.
Trước hết tác giả xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn
Xuân Phú và TS Nguyễn Quang Phú (Trường Đại học Thủy lợi), đã giành nhiều
thời gian, tận tình hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành đến các thầy, cơ giáo Khoa
Kinh tế - Trường Đại học Thủy lợi đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến
thức chun mơn q báu trong suốt q trình học tập, góp phần cho tác giả hoàn
thành bản luận văn này.
Xin cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè và tập thể cán bộ
phịng Kế hoạch – Cơng ty TNHH MTV đầu tư phát triển nhà và hạ tầngVinacomin đã động viên tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình học tập và hồn
thành luận văn này.
Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn chắc chắn khó tránh
khỏi những thiếu sót nhất định, tác giả rất mong muốn được sự góp ý chân tình của
các thầy cơ giáo và cán bộ khoa học đồng nghiệp để luận văn đạt chất lượng cao

Hà Nội, ngày 26 tháng 02 năm 2013
TÁC GIẢ

Hà Thị Liên


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu và tổ chức của Cơng ty ………………….Trang 32
Hình 2.2. Biểu đồ biến động lao động qua các năm………….......Trang 38
Hình 2.3. Biểu đồ doanh thu từ 2010-2012 …………………....…Trang 45
Hình 2.4. Biểu đồ lợi nhuận từ 2010-2012 ……………………….Trang 46
Hình 2.5. Biểu đồ thu nhập bình quân từ 2010-2012……………..Trang 46
Hình 2.6. Phối cảnh dự án Khu dân cư Cột 5……………………..Trang 52
Hình 2.7. Phối cảnh dự án Khu dân cư Cột 5……………………..Trang 53
Hình 2.8. Phối cảnh dự án Khu đô thị ngành Than- P. Hà Khánh ..Trang 55
Hình 2.9. Phối cảnh dự án Khu đơ thị Nam Cầu Trắng……………Trang 56
Hình 2.10. Phối cảnh dự án Khu đơ thị Nam Cầu Trắng………..…Trang 57
Hình 2.11. Phối cảnh dự án Khu đô thị du lịch Đại Yên…………...Trang 59
Hình 2.12. Phối cảnh dự án Tồ nhà chung cư Hastone Tower…... Trang 61
Hình 2.13. Quy trình chung ……………..…………………………Trang 62
Hình 2.14. Quy trình giao đất cho Dự án …..………………………Trang 65
Hình 2.15. Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng ………………....Trang 67
Hình 2.16. Quy trình nghiệm thu ……..……………………………Trang 69


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Biểu đồ biến động lao động qua các năm….………......Trang 38
Bảng 2.2. Cơ cấu lao động theo trình độ ………….………………Trang 39
Bảng 2.3. Kết quả SXKD của Công ty……….………..………….Trang 40
Bảng 2.4. Bảng kê tài sản chủ yếu của Công ty ………………….Trang 41
Bảng 2.5. Bảng kết quả doanh thu- lợi nhuận của Công ty……….Trang 43
Bảng 2.6. Bảng thống kê các dự án của Công ty…………………..Trang 49

Bảng 2.7. Bảng thông số dự án Khu dân cư Cột 5………………...Trang 51
Bảng 2.8. Bảng thông số dự án Khu ĐT ngành Than- Hà Khánh…Trang 54
Bảng 3.1. Dự kiến giá trị SXKD giai đoạn 2015-2020 …………...Trang 83
Bảng 3.2. Dự kiến kế hoạch giá trị SXKD năm 2013 …………….Trang 89


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CP

Chính phủ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

Vinacomin

Tập đồn Cơng nghiệp Than- Khống sản Việt Nam

Vinacominland Công ty TNHH MTV đầu tư phát triển nhà và hạ tầngVinacomin
TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

BQLDAQN

Ban quản lý dự án Quảng Ninh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ QUẢN LÝ CHẤT
LƯỢNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH ...............................1
1.1. Các khái niệm về “Dự án” và “Dự án đầu tư” .....................................................1
1.2. Các khái niệm về “Dự án đầu tư xây dựng” ........................................................4
1.3. Các khái niệm về “Dự án đầu tư bất động sản”. ..................................................4
1.4. Khái niệm về quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng: ...................................6
1.5. Các giai đoạn đầu tư của một dự án đầu tư..........................................................7
1.5.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: ................................................................................7
1.5.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư: ...............................................................................8
1.5.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng .............................................................................9
1.6. Nội dung quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng trong các giai đoạn đầu
tư xây dựng: ..............................................................................................................10
1.6.1. Nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư trong trường hợp trực tiếp quản lý
hoặc thuê tư vấn quản lý dự án: ................................................................................11
1.6.2 Kiểm tra và giám sát chất lượng vật tư, vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng
và thiết bị lắp đặt vào cơng trình thực hiện:..............................................................13
1.6.3. Quản lý chất lượng thi cơng xây dựng cơng trình: .........................................14

1.7. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây
dựng cơng trình; ........................................................................................................16
1.7.1. Về chủ trương đầu tư: ....................................................................................16
1.7.2. Về tư vấn thiết kế: ..........................................................................................17
1.7.3 Công tác thẩm tra, thẩm định chưa được coi trọng:.........................................18
1.7.4. Công tác đấu thầu: ..........................................................................................18
1.7.5 Khâu thi công xây lắp: .....................................................................................18


1.7.6. Công tác đào tạo bồi dưỡng cán bộ:...............................................................20
1.7.7. Các nguyên nhân khách quan: ........................................................................22
1.8. Những căn cứ để quản lý chất lượng, chỉ tiêu đánh giá chất lượng các dự án đầu
tư................................................................................................................................22
1.8.1. Những căn cứ để quản lý chất lượng cơng trình xây dựng:............................22
1.8.2. Tiêu chuẩn đánh giá chất lượng các cơng trình xây dựng: .............................27
Kết luận chương 1. ....................................................................................................28
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CỦA CÔNG TY VINACOMINLAND ....................................................................29
2.1 Giới thiệu về Cơng ty Vinacominland; ...............................................................29
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển......................................................................29
2.1.2. Các giai đoạn phát triển của Công ty ..............................................................29
2.1.3. Chức năng, ngành nghề kinh doanh của Công ty: ..........................................30
2.1.4 Cơ cấu tổ chức .................................................................................................32
2.1.4. Đặc điểm đội ngũ lao động ................................................................................38
2.1.5. Đặc điểm tình hình tài chính ...........................................................................39
2.1.6. Đặc điểm cơ sở vật chất: .................................................................................41
2.2. Tình hình thực hiện dự án đầu tư từ năm 2010 đến 2012 tại Công ty
Vinacominland; .........................................................................................................42
2.2.1. Kết quả sản phẩm:...........................................................................................42
2.2.2. Kết quả thị trường:..........................................................................................43

2.2.3. Kết quả doanh thu-lợi nhuận:..........................................................................43
2.3. Thực trạng thực hiện các dự án đầu tư năm 2012 tại Công ty Vinacominland; 47
2.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Công
ty:...............................................................................................................................47
2.3.2. Giới thiệu các dự án của Công ty:...................................................................49


2.4. Đánh giá việc quản lý chất lượng các dự án đầu tư của Công ty Vinacominland
qua các giai đoạn đầu tư xây dựng;...........................................................................61
2.4.1 Phân tích thực trạng quản lý dự án tại Công ty:...............................................61
2.4.2 Hồ sơ pháp lý: ..................................................................................................70
2.5. Đánh giá chung về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Công ty:........73
2.5.1. Đánh giá việc quản lý chất lượng các dự án đầu tư trong giai đoạn chuẩn bị
đầu tư;........................................................................................................................74
2.5.2. Đánh giá việc quản lý chất lượng các dự án đầu tư trong giai đoạn thực hiện
đầu tư;........................................................................................................................74
2.5.3. Đánh giá việc quản lý chất lượng các dự án đầu tư trong giai đoạn kết thúc
xây dựng;...................................................................................................................75
2.6. Đánh giá độ hài lòng của khách hàng đối với các dự án đầu tư đã nghiệm thu
bàn giao và đưa vào sử dụng:....................................................................................75
2.7. Những tồn tại và nguyên nhân trong việc thực hiện các dự án đầu tư của Cơng
ty Vinacominland:.....................................................................................................75
2.7.1. Về cơ chế chính sách......................................................................................76
2.7.2 Về áp dụng máy móc, trang thiết bị cũng như phương pháp kỹ thuật hiện đại
vào quản lý dự án ......................................................................................................77
2.7.3. Những tồn tại cụ thể trong các giai đoạn dự án ..............................................77
2.7.4 Tồn tại về khâu quản lý và dự trữ vốn cho các dự án: ...................................79
2.7.5 Tồn tại trong công tác quản lý rủi ro khi thị trường có biến động...................79
2.7.6 Tồn tại trong công tác kiểm tra, nghiệm thu chất lượng vật liệu đầu vào .......80
Kết luận chương 2. ....................................................................................................80

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG
TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY
VINACOMINLAND ................................................................................................81
3.1. Chiến lược đầu tư xây dựng các dự án trong thời gian tới của Công ty
Vinacominland; .........................................................................................................81
3.1.1 Định hướng phát triển của Công ty giai đoạn 2015-2020:...............................81


3.2. Đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý chất lượng các dự
án đầu tư của Cơng ty Vinacominland......................................................................90
3.2.1. Những giải pháp hồn thiện cơ chế chính sách...............................................90
3.2.2. Những giải pháp cụ thể trong giai đoạn hình thành dự án..............................93
3.2.3. Những giải pháp cụ thể trong các giai đoạn đầu tư ......................................101
Kết luận chương 3. ..................................................................................................102
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch tập trung sang cơ chế
thị trường ở nước ta hiện nay, khái niệm “Dự án” đã và đang được sử dụng ngày
càng rộng rãi. Khái niệm “Dự án” không chỉ bao gồm các dự án đầu tư trong sản
xuất kinh doanh, mà cịn gồm các dự án khơng nhằm mục tiêu lợi nhuận và liên
quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội khác.
Một cách đơn giản có thể hiểu “Dự án” là một tập hợp các hoạt động có liên
quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn
lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục
tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực
chất, Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau

được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất
định. Để quản lý các hoạt động này nhằm đạt được hiệu quả cao nhất, từ lâu trên thế
giới đã nghiên cứu một mơn khoa học đó là khoa học “Quản lý dự án”. Bản chất của
Quản lý dự án nằm trong việc áp dụng các thành tựu trong nghiên cứu và kinh
nghiệm trong thực tiễn để tổ chức, điều phối các nguồn lực hữu hạn một cách có
hiệu quả nhất, trong một giới hạn nhất định về không gian và thời gian nhằm đạt
được các mục tiêu của dự án đã được xác định.
Trong các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, Dự án
đầu tư là loại hình dự án được xã hội quan tâm nhiều nhất, đặc biệt là trong xã hội
theo cơ chế thị trường là mơ hình xã hội phổ biến trên thế giới hiện nay. Thuật ngữ
“Dự án đầu tư” là một thuật ngữ đã được sử dụng từ lâu, ngồi ra có thêm thuật ngữ
“Dự án đầu tư xây dựng cơng trình” mới được sử dụng trong các văn bản pháp quy
của Việt Nam trong mấy năm gần đây, là để chỉ các dự án đầu tư có xây dựng cơng
trình. Bản chất của dự án đầu tư là việc tập hợp các hoạt động có liên quan đến đầu
tư các nguồn lực hữu hạn của doanh nghiệp /doanh nhân vào một đối tượng xác
định để đạt được mục tiêu lợi nhuận. Với chính sách khuyến khích đầu tư của Chính
phủ hiện nay, các doanh nghiệp cả trong và ngồi nước đang rất tích cực trong phát
triển các dự án đầu tư tại Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam ngày càng
hội nhập sâu rộng hơn với thế giới, thông qua việc gia nhập nhiều tổ chức kinh tế
lớn, trong đó có Tổ chức thương mại thế giới (WTO).


Ngày nay khoa học công nghệ đang phát triển như vũ bão nhất ở tất cả các
quốc gia trên thế giới. Trong cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố, đổi mới đất
nước, Việt Nam cũng đã đạt được những thành tựu to lớn về các mặt kinh tế, chính
trị, văn hoá v.v... Cùng với sự phát triển về mọi mặt của cuộc sống nhu cầu của
người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở trong bối cảnh quỹ đất
dành cho xây dựng ngày càng bị thu hẹp. Để giải quyết vấn đề đó, hầu hết các
doanh nghiệp đều hướng đến mục tiêu đầu tư chung cư, căn hộ để đáp ứng nhu cầu
của khách hàng. Trong đó Cơng ty TNHH MTV Đầu tư phát triển nhà và hạ tầng –

Vinacomin (Vinacominland) cũng không nằm ngồi thực tế này.
Kể từ khi thành lập, Cơng ty đã có những bước phát triển rõ rệt, đội ngũ nhân
sự của Công ty phát triển từ 12 người năm 2007 lên tới 70 người năm 2011. Trong
thời gian ngắn, số vốn của Công ty đã tăng hơn 09 lần; lợi nhuận tăng 12 lần.
Đến nay Công ty là chủ đầu tư các Dự án lớn: với tổng mức đầu tư gần 6000
tỷ đồng. Hiện Công ty đang làm thủ tục nhận bàn giao các Dự án khác của Tập đoàn
để tiến hành đầu tư trong thời gian tới như Dự án đơ thị Nam Cầu Trắng, Đại n,
ng Bí…
Vinacominland đã và đang làm chủ đầu tư một số dự án Nhà liền kề, Nhà chung
cư, Khu biệt thực nhà phố và Đầu tư hạ tầng, trong đó có dự án Nhà liên kế- Khu dân cư
Cột 5 – Quảng Ninh với 68 căn hộ đã và đang bàn giao để đưa vào sử dụng. Hầu hết các
dự án mà Vinacominland đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở cho Cán bộ và cơng
nhân ngành Than- Khống sản.
Các cơng trình, hạng mục cơng trình được đưa vào sử dụng trong thời gian
qua mặc dù đáp ứng được yêu cầu về quy mô, công suất, công năng sử dụng theo
thiết kế, đảm bảo an toàn chịu lực, an toàn trong vận hành và đã phát huy được hiệu
quả, xong về chất lượng cơng trình thì cịn nhiều mặt tồn tại. Một trong những
ngun nhân chính dẫn đến tình trạng này là buông lỏng khâu quản lý. Vấn đề chất
lượng bị ảnh hưởng từ khâu làm thủ tục trong lập dự án, lựa chọn nhà thầu đến các
công việc như: Tổ chức kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng của các nhà thầu và
các tổ chức liên quan trong suốt thời gian xây dựng cơng trình. Trước đây, khi nói
đến dự án đầu tư xây dựng, người ta thường quan tâm và đặt vấn đề quản lý, sử
dụng nguồn vốn và tiến độ thi công lên hàng đầu sau đó mới đến quản lý chất lượng
cơng trình, song tình hình hiện nay thì chất lượng dự án ln là vấn đề được khách
hàng chú trọng và các chủ đầu tư thực sự cần thiết phải đạt được.


Để nâng cao chất lượng các dự án đầu tư xây dựng cơng trình cần giải quyết
các vấn đề ở tất cả các khâu trong thực hiện dự án. Cần triển khai một cách quyết
liệt và đồng bộ ở tất cả các cấp ngành và địa phương. Để đảm bảo hiệu quả các dự

án đầu tư xây dựng cơng trình, phải tạo được “cơ chế trách nhiệm”. Như vậy sẽ
không cịn tình trạng khi xảy ra bất cứ sự cố nào đều được đổ lỗi do nguyên nhân
khách quan với hàng loạt lý do được viện dẫn.
Bên cạnh việc đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án mà Vinacominland
đầu tư phần lớn là phục vụ nhu cầu về nhà ở cho Cán bộ và cơng nhân ngành Than,
chính vì vậy mà yếu tố chất lượng cơng trình phải được đặt lên trên hết. Thực trạng
cho thấy ý nghĩa của công tác quản lý chất lượng dự án và sự cần thiết hồn thiện
cơng tác quản lý các dự án đầu tư nói chung và các dự án đầu tư tại Cơng ty
Vinacominland nói riêng chính là lý do để tác giả luận văn chọn đề tài “Nghiên
cứu đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý chất lượng các
dự án đầu tư tại Công ty Vinacominland ”.
2. Mục đích của đề tài
Thơng qua việc tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến cơng tác quản lý các dự
án của công ty Vinacominland, để phân tích và làm rõ thực trạng hiện nay. Trên cơ
sở đó tìm ra những giải pháp hiệu quả nhằm tăng cường công tác quản lý chất lượng
các dự án đầu tư tại Công ty Vinacominland.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp
- Phương pháp quan sát trực tiếp;
- Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm;
- Phương pháp hệ thống hóa cơ sở lý luận;
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Các giải pháp nhằm nâng cao công tác
quản lý chất lượng các dự án đầu tư tại công ty Vinacominland.
4.2. Phạm vi nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến quản lý dự án đầu tư
xây dựng cơng trình nói chung và dự án cơng ty Vinacominland đầu tư nói riêng;
5. Kết quả dự kiến đạt được:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư tại công ty
Vinacominland.

- Đề ra một số giải pháp hiệu quả, nhằm tăng cường công tác quản lý chất
lượng các dự án đầu tư tại Công ty Vinacominland.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
6.1. Ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa lý luận cơ bản về quản lý dự án đầu tư
xây dựng và quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Kết quả của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các tổ chức quản lý dự án
các cơng trình xây dựng nói chung và quản lý chất lượng các dự án đầu tư nói riêng.


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ QUẢN LÝ CHẤT
LƯỢNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
Khi đánh giá một dự án đầu tư của bất kỳ doanh nghiệp nào cũng như tổ chức
quản lý thực hiện dự án, trước hết chúng ta cần hiểu rõ những khái niệm cơ bản về
dự án đầu tư cũng như phương pháp quản lý dự án. Trên cơ sở những khái niệm
đầu tiên này, mỗi dự án lại có những tính chất, đặc điểm riêng, do vậy để phân biệt
được chúng ta phải dùng những khái niệm cơ bản làm thước đo để đánh giá bản
chất của vấn đề. Trước hết hãy xem xét bản chất của dự án đầu tư, dự án đầu tư xây
dựng, dự án đầu tư bất động sản và quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng cũng
như đầu tư bất động sản.
1.1. Các khái niệm về “Dự án” và “Dự án đầu tư”
Theo nghĩa chung nhất, chúng ta có thể hiểu dự án là một lĩnh vực hoạt động
đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực
riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Dự án khơng chỉ
là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, dự án không phải là
một nghiên cứu trừu tượng mà tạo nên một thực thể mới, là một nỗ lực có thời hạn

nhằm tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất.
Trên phương diện quản lý, có thể định nghĩa Dự án là những nỗ lực có thời
hạn nhằm tạo ra những sản phẩm/ dịch vụ duy nhất. Nỗ lực có thời hạn có nghĩa là
mọi dự án đầu tư đều có điểm bắt đầu và kết thúc xác định.
Một số đặc trưng cơ bản của dự án như sau:
- Dự án có mục đích, kết quả xác định, có chu kỳ phát triển riêng và có thời
gian tồn tại hữu hạn
- Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo (mới lạ), mơi trường
hoạt động “va chạm”, tính bất định và độ rủi ro cao.
- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận
quản lý chức năng với quản lý dự án. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án,
các nhà quản lý dự án cần phải duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận
quản lý khác.


2

Theo bách khoa toàn thư, từ “Project- dự án” được định nghĩa là “Điều người
ta có ý định làm” hay “Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động”. Đặc
điểm của dự án là ở chỗ kết hợp mong muốn với hiện thực, ý tưởng với hành
động. Không có cố gắng nghị lực thì sẽ khơng đạt được mục đích và dự án sẽ tồn tại
ở hình thể tiềm tàng, mơ hồ.
Để hiểu một cách đúng đắn ý nghĩa của từ “dự án”, phải lấy của cả hai mặt: ý
tưởng và hành động. Do đó chúng ta có thể định nghĩa: thực hiện một dự án là xác
định và dẫn dắt đến thành công một tổ hợp các hành động, quyết định và hàng loạt
các công việc phụ thuộc lẫn nhau trong một chuỗi liên kết nhằm:
+ Đáp ứng một nhu cầu đã đề ra;
+ Chịu sự ràng buộc bởi kỳ hạn và nguồn lực;
+ Thực hiện trong một bối cảnh khơng chắc chắn.
Chúng ta nói dự án nhằm đáp ứng một nhu cầu đã đề ra bởi vì dự án được

xuất phát từ một ý tưởng, ý tưởng bắt nguồn từ một cơ hội. Cơ hội này có thể trở
thành một hiện thực hay khơng thì q trình thực hiện dự án phải được tiến hành.
Nếu khơng có một nhu cầu cụ thể thì sẽ khơng có dự án.
Bất kỳ dự án nào cũng chịu sự ràng buộc bởi kỳ hạn vì mỗi mục tiêu mỗi nhu
cầu đều chỉ xuất hiện theo từng thời điểm. Có thể trong giai đoạn trước mắt tồn tại
mục tiêu đó song nếu dự án chỉ được hoàn thành sau thời điểm dự kiến thì có thể
mục tiêu đó đã khơng cịn hoặc giảm hiệu quả lợi ích. Bất kỳ sự trễ hạn nào cũng
kéo theo một chuỗi nhiều biến cố bất lợi như bội chi, khó tổ chức lại nguồn lực, tiến
độ cung cấp thiết bị vật tư…không đáp ứng được nhu cầu sản phẩm vào đúng thời
điểm mà cơ hội xuất hiện như dự án ban đầu.
Dự án thường bị ràng buộc về nguồn lực vì khi nhắc đến dự án, người ta nhìn
thấy ngay các khoản chi phí: tiền bạc, phương tiện, dụng cụ, thời gian, trí tuệ… Các
nguồn lực này ràng buộc chặt chẽ với nhau và tạo nên khn khổ của dự án. Vì
khối lượng chi phí nguồn lực cho dự án là một thông số then chốt phản ánh mức độ
thành công của dự án đối với những dự án có quy mơ lớn. Hầu hết các dự án có
quy mơ lớn đều phải trải qua những thời kỳ khó khăn vì bất kỳ một quyết định


3

nào cũng bị ràng buộc bởi nhiều mối quan hệ: chủ đầu tư, nhà tư vấn và các nhà
thầu bên cạnh các đối tác cung cấp vốn, nhân lực, vật tư và các tổ hợp công nghệ,
kỹ thuật…
Vấn đề ràng buộc cuối cùng của dự án là dự án luôn tồn tại trong một môi
trường không chắc chắn. Tất cả các loại dự án quy mô nhỏ hay quy mô lớn đều
được triển khai trong một môi trường luôn biến đổi. Cơng tác điều hành dự án do
vậy phải tính đến hiện tượng này để phân tích và ước lượng các rủi ro, chọn lựa giải
pháp cho một tương lai bất định, đảm nhận và dự kiến những bất lợi có thể ảnh
hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến dự án, theo dõi và có phản ứng kịp thời đảm bảo
cho việc hoàn thành dự án đúng yêu cầu.

Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng,
cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm/ dịch vụ nào đó trong một khoảng thời
gian nhất định. Cùng khái niệm này, Luật đầu tư năm 2005 ghi “Dự án đầu tư là tập
hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa
bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Hay Luật xây dựng viết “Dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập hợp các đề
xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình
hoặc sản phẩm/ dịch vụ trong một thời gian nhất định”. Cụ thể là, phát hiện ra một cơ
hội đầu tư và muốn bỏ vốn đầu tư vào một lĩnh vực nào đó, trước hết nhà đầu tư phải
tiến hành thu thập, xử lý thông tin, xác định điều kiện và khả năng, xác định phương
án tối ưu để xây dựng bản dự án đầu tư mang tính khả thi được gọi là Dự án đầu tư
(Luận chứng kinh tế kỹ thuật).
Theo nghĩa khác, Ngân hàng thế giới cho rằng “Dự án đầu tư là tổng thể các
chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt
những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.
Nói một cách tổng quát “dự án đầu tư” là một tập hợp những đề xuất có liên
quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất


4

định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất
lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Tính chung của
định nghĩa này vẫn nằm trong khn khổ các yếu tố: mục đích, nguồn lực và thời
gian. Bất cứ một dự án nào có thể khác nhau về mục tiêu hay phương tiện cách thức
tiến hành nhưng vẫn đảm bảo tính nguyên vẹn của bản chất dự án.
1.2. Các khái niệm về “Dự án đầu tư xây dựng”
Theo Luật Xây dựng “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất

có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình
hoặc sản phẩm/ dịch vụ trong một thời gian nhất định”. Cụ thể là, phát hiện ra một
cơ hội đầu tư và muốn bỏ vốn đầu tư vào một lĩnh vực nào đó, trước hết nhà đầu tư
phải tiến hành thu thập, xử lý thông tin, xác định điều kiện và khả năng, xác định
phương án tối ưu để xây dựng bản dự án.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phải bảo đảm các yêu cầu chủ yếu sau đây:
+ Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển
ngành và quy hoạch xây dựng;
+ Có phương án thiết kế và phương án cơng nghệ phù hợp;
+ An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng cơng trình, an tồn
phịng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
+ Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
1.3. Các khái niệm về “Dự án đầu tư bất động sản”.
Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất
động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản,
hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Là
một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư
có điều kiện theo quy định của nhà nước
Đầu tư Bất động sản cần chú ý:
- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh,
công nghệ, dịch vụ…


5

- Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự
án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án.
Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.
Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:
+ Về tài chính: thơng qua thu nhập và lợi nhuận.
+ Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia…
- Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bất động sản:
+ Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy
nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
+ Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành
quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều
biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đốn các biến động có thể xảy ra. Ví dụ:
về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí
hậu…
+ Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy
động vốn hợp lý, có hiệu quả.
+ Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng
lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú
ý chất lượng của các cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản
mục thi cơng cơng trình…
+ Các thành quả hoạt động đầu tư là cơng trình xây dựng gắn liền với đất có
vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường nhất
định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự
nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác
dụng sau này với hoạt động đầu tư.
+ Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội
cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư là rất lớn.


6

Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự
án đầu tư…

Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế
hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mơ và
hình thức. Một nền kinh tế hàng hố khơng thể tồn tại nếu khơng có hoạt động sản
xuất hàng hố.
1.4. Khái niệm về quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng:
Trên cơ sở các khái niệm chung về chất lượng sản phẩm, chất lượng cơng
trình xây dựng có thể được hiểu là sự đảm bảo tốt các yêu cầu được quy định trong
hệ thống Tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền ban hành với từng loại và cấp cơng trình. Hệ thống tiêu chuẩn xây dựng là
căn cứ để đánh giá chất lượng cơng trình trong quá trình quản lý xây dựng từ các
khâu: Khảo sát, thiết kế, thi cơng, bảo hành bảo trì cơng trình và xử lý các sự cố
trong quá trình khai thác và sử dụng.
Chất lượng xây dựng cơng trình có vai trò quan trọng, tuy nhiên hiện nay
nhiều doanh nghiệp, người dân lại cho rằng nâng cao chất lượng sẽ dẫn tới chi phí
sản xuất tăng, giảm lợi nhuận trên đầu sản phẩm. Điều này chỉ đúng khi chất lượng
đã đạt tới hạn và khó có thể nâng cao thêm.

Nâng
cao
năng
lực

Chi phí giảm ví
gia cơng tí hơn,
lỗi tí hơn, sự
chậm chễ, cản
trở tí hơn, sử
dụng cơng suất
máy móc và
ngun vật liệu

tí hơn

Năng
suất
tăng
lên

Chiếm
lĩnh thị
phần với
chất
lượng sản
phẩm tốt
hơn và
giá cả
thấp hơn

Duy trì
sự tồn
tại của
doanh
nghiệp

Tạo ra
cơng
ăn
việc
làm
ngày
càng

nhiều

Đối với doanh nghiệp: Lợi ích có được khi chất lượng được nâng cao.
Đối với Xã hội: Khi tuổi thọ của cơng trình xây dựng được nâng cao do tuân
thủ đúng các tiêu chuẩn và quy định của pháp luật sẽ mang lại nhiều lợi ích: Giảm
chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí trong việc sử dụng vận


7

hành, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, tạo cảnh quan đẹp, hài hịa, đồng bộ góp phần
thúc đẩy ngành Xây dựng phát triển, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế xã hội.
Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng là một khái niệm phức tạp được cấu
thành từ nhiều nhân tố khác nhau có liên quan đến cơng trình xây dựng. Quản lý
chất lượng cơng trình được hiểu là sự phối hợp nhịp nhàng của các bên liên quan
bằng việc áp dụng các công cụ, phương pháp và mơ hình quản lý chất lượng trong
q trình thực hiện dự án xây dựng để đáp ứng các yêu cầu đề ra và phù hợp với các
quy định trong hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
1.5. Các giai đoạn đầu tư của một dự án đầu tư
1.5.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau, đặc
biệt là đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. Do đó, đối với giai đoạn chuẩn bị
đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn đề chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính tốn và
dự đốn là quan trọng nhất. Trong quá trình soạn thảo dự án phải dành đủ thời gian
và chi phí theo địi hỏi của các nghiên cưú. Tổng chi phí cho giai đoạn chuẩn bị đầu
tư chiếm từ 0,5 đến 15% vốn đầu tư của dự án. Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ
tạo tiền đề cho việc sử dụng tốt 85 đến 99,5% vốn đầu tư của dự án ở giai đoạn thực
hiện đầu tư (đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại, tránh được những chi phí
khơng cần thiết khác ...) Điều này cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án
được thuận lợi, nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư và có lãi (đối với các dự án sản xuất

kinh doanh), nhanh chóng phát huy hết năng lực phục vụ dự kiến.
Tất cả các cơng trình dự định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu
tư để chuẩn bị chu đáo các công tác sau đây:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư xây dựng cơng trình.
- Tiếp xúc thăm dị thị trường trong nước hoặc ngồi nước để tìm nguồn cung
ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để
đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.
- Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng
- Lập dự án đầu tư.


8

- Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định−
đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án.
1.5.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Trong giai đoạn thứ 2, vấn đề thời gian là quan trọng hơn cả. Ở giai đoạn này
85 đến 99,5% vốn đầu tư của dự án được chi ra nằm khê đọng trong suốt những
năm thực hiện đầu tư. Đây là những năm vốn không sinh lời. Thời gian thực hiện
đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn. Đến lượt mình, thời
gian thực hiện đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư,
vào việc quản lý quá trình thực hiện đầu tư, quản lý việc thực hiện những hoạt động
khác có liên quan trực tiếp đến các kết quả của quá trình thực hiện đầu tư đã được
xem xét trong dự án đầu tư.
Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm
vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân. Ở giai đoạn này
trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm:
- Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước.
- Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên.
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng.

- Mua sắm thiết bị và công nghệ.
- Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật và chất
lượng cơng trình.
- Thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán.
- Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi cơng xây lắp cơng trình.
- Ký kết hợp đồng với nhà thầu để thực hiện dự án.
Các tổ chức xây lắp có trách nhiệm:
- Chuẩn bị các điều kiện cho thi công xây lắp.
- San lắp mặt bằng xây dựng điện, nước, công xưởng kho tàng, bến cảng,
đường giao thơng, lán trại và cơng trình tạm phục vụ thi công, chuẩn bị vật liệu xây
dựng v.v…
- Chuẩn bị xây dựng những cơng trình liên quan trực tiếp.


9

- Bước công việc tiếp theo của giai đoạn thực hiện đầu tư là tiến hành thi công
xây lắp công trình theo đúng thiết kế, dự tốn và tổng tiến độ được duyệt. Trong
bước công việc này, các cơ quan, các bên đối tác có liên quan đến việc xây lắp cơng
trình phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình. Cụ thể là:
- Chủ đầu tư có nhiệm vụ theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các hợp đồng.
- Các nhà tư vấn có trách nhiệm giám định kỹ thuật và chất lượng cơng trình
theo đúng chức năng và hợp đồng kinh tế đã ký kết.
- Các nhà thầu phải thực hiện đúng tiến độ và chất lượng xây dựng cơng trình
như đã ghi trong hợp đồng.
u cầu quan trọng nhất đối với công tác thi công xây lắp là đưa cơng trình
vào khai thác, sử dụng đồng bộ, hoàn chỉnh, đúng thời hạn quy định theo tổng tiến
độ, đảm bảo chất lượng và hạ giá thành xây lắp.
1.5.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng
Vận hành các kết quả của giai đoạn thực hiện đầu tư (giai đoạn sản xuất kinh

doanh dịch vụ) nhằm đạt được các mục tiêu của dự án. Nếu các kết quả do giai đoạn
thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ, giá thành thấp, chất lượng tốt, đúng
tiến độ, tại địa điểm thích hợp, với quy mơ tối ưu thì hiệu quả trong hoạt động của
các kết quả này và mục tiêu của dự án chỉ phụ thuộc trực tiếp vào quá trình tổ chức
quản lý hoạt động các kết quả đầu tư. Làm tốt các công việc của giai đoạn chuẩn bị
đầu tư và thực hiện đầu tư tạo thuận lợi cho quá trình tổ chức quản lý phát huy tác
dụng của các kết quả đầu tư.
Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai
thác sử dụng bao gồm: nghiệm thu, bàn giao cơng trình, thực hiện việc kết thúc xây
dựng, vận hành cơng trình và hướng dẫn sử dụng cơng trình, bảo hành cơng trình,
quyết tốn vốn đầu tư, phê duyệt quyết tốn.
Cơng trình chỉ được bàn giao tồn bộ cho người sử dụng khi đã xây lắp hoàn
chỉnh theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng. Hồ sơ bàn giao phải
đầy đủ theo quy định và phải được nộp lưu trữ theo các quy định pháp luật về lưu
trữ Nhà nước.


10

Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng xây dựng chỉ được chấm dứt hồn tồn khi hết
thời hạn bảo hành cơng trình.
Sau khi nhận bàn giao cơng trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác, sử
dụng đầy đủ năng lực cơng trình, hồn thiện tổ chức và phương pháp quản lý nhằm
phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật đã đề ra trong dự án
1.6. Nội dung quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng trong các giai
đoạn đầu tư xây dựng:
Quản lý chất lượng cơng trình là nhiệm vụ của tất cả các chủ thể tham gia vào
quá trình hình thành nên sản phẩm xây dựng bao gồm: Chủ đầu tư, nhà thầu, các tổ
chức và cá nhân liên quan trong công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, bảo
hành và bảo trì, quản lý và sử dụng cơng trình.

Theo nghị định 209/NĐ- CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng cơng
trình xây dựng, xuyên suốt các giai đoạn từ khâu khảo sát, thiết kế đến thi cơng và
khai thác cơng trình. Hoạt động quản lý chất lượng cơng trình xây dựng chủ yếu là
công tác giám sát của chủ đầu tư và các chủ thể khác. Có thể gọi chung cơng tác
giám sát là giám sát xây dựng. Nội dung công tác giám sát và tự giám sát của các
chủ thể có thể thay đổi tuỳ theo nội dung của hoạt động xây dựng mà nó phục vụ.
Có thể tóm tắt về nội dung và chủ thể giám sát theo các giai đoạn của dự án xây
dựng là:
Trong giai đoạn khảo sát ngoài sự giám sát của chủ đầu tư, nhà thầu khảo sát
xây dựng phải có bộ phận chuyên trách tự giám sát cơng tác khảo sát.
Trong q trình thiết kế, nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm
trước chủ đầu tư và pháp luật về chất lượng thiết kế xây dựng cơng trình. Chủ đầu tư
nhiệm thu sản phẩm thiết kế và chịu trách nhiệm về các bản vẽ thiết kế giao cho nhà
thầu.
Trong giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình có các hoạt động quản lý chất
lượng và tự giám sát của nhà thầu thi công xây dựng; giám sát thi công xây dựng
công trình và nghiệm thu cơng trình xây dựng của chủ đầu tư; giám sát tác giả của
nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình.


11

Trong giai đoạn bảo hành chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng
cơng trình có trách nhiệm kiểm tra tình trạng cơng trình xây dựng, phát hiện hư
hỏng để yêu cầu sửa chữa, thay thế, giám sát và nghiệm thu cơng việc khắc phục
sửa chữa đó. Ngồi ra cịn có giám sát của nhân dân về chất lượng cơng trình xây
dựng.
Có thể nói quản lý chất lượng cần được coi trọng trong tất cả các giai đoạn từ
giai đoạn khảo sát thiết kế thi công cho đến giai đoạn bảo hành của cơng trình xây
dựng.

1.6.1. Nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư trong trường hợp trực tiếp
quản lý hoặc thuê tư vấn quản lý dự án:
Chủ đầu tư có nhiệm vụ tổ chức quản lý tồn diện chất lượng cơng trình xây
dựng kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi nghiệm thu bàn giao
đưa cơng trình vào khai thác sử dụng bảo đảm chất lượng, hiệu quả và tuân thủ các
quy định của Luật Xây dựng, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP, Nghị định số
49/2008/NĐ-CP và Nghị định 12/2009/NĐ-CP, bao gồm:
- Lựa chọn các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại các
Điều của Chương IV của Nghị định 12/2009/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên
quan để khảo sát xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng, lập thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám
sát thi cơng xây dựng cơng trình, thí nghiệm, kiểm định chất lượng cơng trình xây dựng
và các cơng việc tư vấn xây dựng khác. Khuyến khích chủ đầu tư lựa chọn các tổ chức,
cá nhân có thành tích tham gia thiết kế, thi cơng, quản lý các cơng trình xây dựng và
chế tạo các sản phẩm xây dựng đạt chất lượng cao.
Chủ đầu tư được tự thực hiện các cơng việc nêu trên nếu có đủ điều kiện năng lực
theo quy định tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật có
liên quan.
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng và thiết kế
xây dựng cơng trình, bao gồm:


12

+ Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng và phương án kỹ thuật khảo sát xây
dựng, kể cả khi bổ sung nhiệm vụ khảo sát theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9
Nghị định 209/2004/NĐ-CP;
+ Giám sát, nghiệm thu công tác khảo sát xây dựng quy định tại Điều 11 Nghị
định 209/2004/NĐ-CP;
+ Nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng theo quy định tại Điều 12 Nghị
định 209/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 49/2008/NĐ-CP.

+ Tự lập hoặc thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để lập
nhiệm vụ thiết kế xây dựng cơng trình đối với cơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng
và báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 57 của
Luật Xây dựng.
+ Tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công theo
quy định tại Điều 18 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.
+ Nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng cơng trình theo quy định tại Điều 16
Nghị định 209/2004/NĐ-CP và khoản 3 Điều 1 Nghị định 49/2008/NĐ-CP.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư: Quản lý chất lượng thi cơng xây dựng cơng
trình:
+ Tổ chức giám sát thi cơng xây dựng cơng trình theo nội dung quy định
tại Điều 21 Nghị định 209/2004/NĐ-CP.
+ Tổ chức thực hiện theo các quy định về chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an
tồn phịng chống cháy nổ; an tồn mơi trường; an tồn vận hành, sử dụng cơng
trình theo quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứng nhận đủ điều
kiện đảm bảo an toàn chịu lực đối với các hạng mục cơng trình hoặc cơng trình xây
dựng khi xảy ra sự cố có thể gây thảm họa và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng
cơng trình xây dựng khi có u cầu.
+ Tổ chức nghiệm thu cơng trình xây dựng theo các quy định tại Điều 23,
Điều 24, Điều 25 và Điều 26 Nghị định 209/2004/NĐ-CP.
- Giai đoạn kết thúc đầu tư: