Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã an nhơn, tỉnh bình định
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.27 MB, 95 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”
là của bản thân tơi.
Các kết quả phân tích nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố ở
bất kỳ luận văn nào. Nếu có kế thừa kết quả nghiên cứu của người khác thì đều đã
được trích dẫn rõ nguồn gốc.
Tác giả
Trần Quốc Kha
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình cao học và thực hiện luận văn tốt nghiệp, em đã
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiệt tình và quý báu của quý thầy cô Trường Đại
học Nông Lâm Huế. Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô
Khoa Tài nguyên và Môi trường nông nghiệp Trường Đại học Nơng Lâm Huế đã tận
tình dạy bảo em trong suốt thời gian học tập vừa qua.
Đặc biệt, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo, TS. Lê Thanh Bồn,
người đã dành nhiều thời gian hướng dẫn em từ khi viết đề cương cho đến khi luận văn
tốt nghiệp được hoàn thành.
Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn các anh chị Ban giải phóng mặt bằng thị
xã An Nhơn, tỉnh Bình Định đã hỗ trợ tài liệu và tạo mọi điều kiện để em hoàn thành
tốt đề tài này.
Mặc dù đã nỗ lực cố gắng, nhưng do điều kiện về thời gian và năng lực cịn hạn
chế, nên đề tài khơng thể tránh khỏi những khiếm khuyết và sai sót. Do vậy, em rất
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cơ giáo để đề tài luận văn được hồn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 22 tháng 4 năm 2016
Trần Quốc Kha
iii
TÓM TẮT
Những năm gần đây ở thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng đã được cải thiện hơn trước nhiều, nhưng việc tổ chức thực hiện vẫn
còn nhiều vướng mắc, vừa làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực
hiện các dự án đầu tư, vừa ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn vốn. Nhằm đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư tại các dự án, tôi đã thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”.
Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp liên quan đến công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời tiến hành thu thập thông tin của các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân trong diện giải tỏa bồi thường và bố trí tái định cư thơng
qua phiếu điều tra hoặc phỏng vấn trực tiếp các đối tượng có liên quan, như: Các cấp
chính quyền, Ban quản lý các dự án, Hội đồng giải phóng mặt bằng, các cơ quan tổ
chức có liên quan khác và phỏng vấn người dân, cán bộ địa phương,... để thu thập các
thông tin sơ cấp nhằm đạt được mục đích nghiên cứu.
Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy:
- Trên địa bàn thị xã An Nhơn từ năm 2009 đến năm 2014 đã thực hiện GPMB
với rất nhiều dự án có thu hồi đất từ 0,1 ha trở lên. Để thực hiện tốt công tác này,
UBND tỉnh Bình Định đã ban hành các văn bản có nội dung phù hợp với tình hình
thực tế của địa phương như: giá đất, giá tài sản áp dụng để bồi thường và hỗ trợ, ổn
định đời sống và tạo việc làm.
- Đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu, về cơ
bản đã có sự thay đổi tích cực, các hộ có thu nhập khá hơn, mua sắm được các tài sản
có giá trị phục vụ cho cuộc sống,...
- Sau khi bị thu hồi đất, thu nhập bình quân của một số hộ tăng lên, cụ thể: tại dự
án I là 7.900.000 đồng/tháng (tăng 802.000 đồng/hộ/tháng) và tại dự án II là 8.630.000
đồng/hộ/tháng (tăng 2.500.000 đồng/hộ/tháng) so với trước khi bị thu hồi đất.
- Trước khi bị thu hồi đất, nghề nghiệp chủ yếu của các hộ gia đình là sản xuất
nông nghiệp, nhưng sau khi thu hồi đất có sự biến chuyển sang hướng kinh doanh dịch
vụ và ngành nghề khác và đi làm thuê. Ở dự án I, trước khi bị thu hồi đất thu nhập từ
nông nghiệp của người dân chiếm 20,91% trong tổng nguồn thu nhập, sau khi thu hồi
đất chỉ còn chiếm 13,62%; ở dự án II, từ 45,0% giảm xuống còn 15,97%. Thu nhập từ
các hoạt động phi nông nghiệp tăng mạnh ở cả hai dự án, trong đó tăng nhiều nhất là
nguồn thu từ dịch vụ, buôn bán.
Tuy vậy, trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư tại
các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn vẫn còn những hạn chế, bất cập, cần được khắc
phục kịp thời để đạt được hiệu quả cao hơn nữa./.
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................
i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................
ii
TÓM TẮT .................................................................................................................
iii
MỤC LỤC ................................................................................................................
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ...................................................................
ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................
1
1. Đặt vấn đề .............................................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................
2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..............................................................................
2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................
3
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................
3
1.1.1. Các khái niệm .................................................................................................
3
1.1.2. Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
6
1.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư 6
1.1.4. Các văn bản pháp quy và một số chính sách liên quan đến bồi thường hỗ trợ tái
định cư của nhà nước hiện hành ..............................................................................
7
1.2. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................
9
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư ..................................................................................................
9
1.2.2. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư ở nước ta qua
các thời kỳ ................................................................................................................. 18
1.2.3. Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái định
cư ở nước ta hiện nay ............................................................................................... 21
1.2.4. Ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
đến sự phát triển của cơ sở hạ tầng và kinh tế - xã hội............................................ 23
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ...................................................
26
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................
26
v
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................
26
2.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................
26
2.3. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................
26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................
26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ...........................................................
26
2.4.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa ........................................................
27
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và đánh giá .........................
27
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................
28
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định .................
28
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên...........................................................................................
28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội ...............................................................
35
3.1.3. Thuận lợi, khó khăn, thách thức và áp lực của các vấn đề kinh tế, xã hội đối với
đất đai ....................................................................................................................... 43
3.2. Tình hình q trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
bố trí tái định cư của các dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
.................................................................................................................................. 45
3.2.1. Khái quát về 2 dự án ......................................................................................
45
3.2.2. Các văn bản liên quan đến 02 dự án ..............................................................
46
3.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất tại 02 dự án nghiên cứu ...................................................................................... 47
3.2.4. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2
dự án ......................................................................................................................... 55
3.3. Ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định
cư đối với người dân có đất bị thu hồi của các dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã An
Nhơn, tỉnh Bình Định ............................................................................................... 57
3.3.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ tại các dự án ................................................................................. 57
3.3.2. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường GPMB đến đời sống của người dân 58
3.4. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư đạt hiệu quả cao ................................................... 67
3.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................
67
vi
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện .......................................................................
67
3.4.3. Giải pháp đảm bảo đời sống cho người dân có đất bị thu hồi .......................
69
3.4.4. Các giải pháp khác .........................................................................................
71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................
74
1. Kết luận.................................................................................................................
74
2. Kiến nghị ..............................................................................................................
74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................
76
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VIẾT TẮT
CÓ NGHĨA LÀ
BT
Bồi thường
BT, HT & TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
CNH - HĐH
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CN-XD
Cơng nghiệp – Xây dựng
CTSN
Cơng trình sự nghiệp
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
KDC
Khu dân cư
KĐT
Khu đơ thị
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HT
Hỗ trợ
HTX
Hợp tác xã
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
LĐTB &XH
Lao động thương binh và xã hội
NLTS
Nông lâm thuỷ sản
NN
Nhà nước
NN&PTNT
Nông nghiệp và phát triển nông thôn
SXCN
Sản xuất công nghiệp
PTQĐ
Phát triển quỹ đất
PNN
Phi nông nghiệp
QSD
Quyền sử dụng
SDĐ
Sử dụng đất
TĐC
Tái định cư
THCS
Trung học cơ sở
TM-DV
Thương mại – Dịch vụ
TNMT
Tài nguyên Môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Các làng nghề truyền thống tiêu biểu ở An Nhơn ....................................
32
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất theo ngành của thị xã An Nhơn giai đoạn 2011-2015 ..
35
Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thị xã An Nhơn giai đoạn 2011 - 2015 .
36
Bảng 3.4. Một số chỉ tiêu trồng trọt của thị xã .......................................................
38
Bảng 3.5. Một số chỉ tiêu chăn nuôi của thị xã ........................................................
39
Bảng 3.6. Tổng diện tích thu hồi đất xã Nhơn Tân ..................................................
51
Bảng 3.7. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ .............................................................
51
Bảng 3.8. Tổng diện tích thu hồi đất ........................................................................
54
Bảng 3.9. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ .............................................................
54
Bảng 3.10. Tổng diện tích thu hồi đất ......................................................................
55
Bảng 3.11. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ ...........................................................
55
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn về bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất .......................
58
của các hộ dân tại 02 dự án .....................................................................................
58
Bảng 3.13. Sự thay đổi về lao động và việc làm của các hộ dân .............................
59
trước và sau khi bị thu hồi đất ..................................................................................
59
Bảng 3.14. Đánh giá về tình hình việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất đến nay 61
Bảng 3.15. Diện tích đất NN bình qn/lao động của các hộ bị thu hồi đất ở 2 dự án 62
Bảng 3.16. Thu nhập bình quân của người dân ở khu vực nghiên cứu....................
63
Bảng 3.17. Cơ cấu thu nhập từ các ngành nghề của các hộ điều tra trước và sau khi
thu hồi đất ................................................................................................................. 64
Bảng 3.18. Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án. ......................
65
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Bản đồ hành chính của thị xã An Nhơn ....................................................
29
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế thị xã An Nhơn năm 2015 ...............................
36
Hình 3.3. Vị trí kho bãi tập trung Nhơn Tân chụp từ google earth. .........................
46
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu của quốc gia, là địa bàn để phân
bố dân cư, các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh và là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới, đặc biệt những
năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở chung cư, khu công nghiệp, khu đô
thị mới,… đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa
nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các cơng trình quốc
phịng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng,
then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện cần
trong triển khai thực hiện các dự án, là một vấn đề phức tạp tác động tới mọi mặt đời
sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của nhà
nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi
cả nước, đến từng địa phương.
Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người
đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực
tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Mặc dù các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư đã từng bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều
kiện, đơn giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế đất đai, việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà họ
nhận được từ đất có thể được coi là đã phù hợp, nhưng đất đai có những đặc trưng riêng,
ngày càng khan hiếm, điều này tương ứng với giá đất ln ln có xu hướng tăng ngay
cả khi nó khơng được sử dụng, vì vậy người sử dụng đất ln có xu hướng u cầu giá
bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế. Chính điều này đã làm nẩy sinh
nhiều vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục khi thu hồi đất.
Thị xã An Nhơn tỉnh Bình Định trong những năm qua, q trình cơng nghiệp
hóa, đơ thị hóa đã phát triển khá nhanh. Trong q trình đó, trên địa bàn đã và đang triển
khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu cơng nghiệp, các cơng trình hạ tầng
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, ngoài những ý nghĩa quan trọng trong cơng tác này thì
khơng thể tránh khỏi những khó khăn, bức xúc chung trong cơng tác thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng. Mặc dù những năm gần đây ở tỉnh Bình Định nói chung và
thị xã An Nhơn nói riêng bồi thường giải phóng mặt bằng đã được cải thiện hơn trước
rất nhiều, nhưng cả trong nội dung chính sách lẫn việc tổ chức thực hiện vẫn còn nhiều
vướng mắc, vừa làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện dự án
đầu tư, vừa ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả của nền kinh tế. Vì thế, việc
2
tìm kiếm cơ sở khoa học và giải pháp để nâng cao hiệu quả, hiệu lực và tác động xã hội
tích cực của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ cấp thiết.
Xuất phát từ lý do đó, chúng tơi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”.
2. Mục tiêu của đề tài
a. Mục tiêu tổng quát
Nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
b. Mục tiêu cụ thể
- Tổng hợp, phân tích, đánh giá q trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư các dự án ở địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn.
- Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cường củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Làm cơ sở khoa học cho việc sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế
tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất. Vận dụng vào việc triển khai các dự án khác trên địa bàn thị xã An
Nhơn nói riêng và các dự án sẽ triển khai tại tỉnh Bình Định nói chung.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Cho chúng ta thấy rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Cho chúng ta thấy rõ cơng tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách nhiệm của các
cấp, các ngành trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, các quy định của địa
phương. Đồng thời, thấy được ưu điểm, tồn tại xung quanh vấn đề này.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho việc đề xuất các giải pháp nhằm đẩy
nhanh tiến độ và thực hiện tốt chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất,
áp dụng với địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, bảo đảm cho việc thực hiện chính
sách bồi thường TĐC đạt hiệu quả cao, đồng thời tăng cường củng cố công tác quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở,
cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy nó khơng thể di chuyển được nhưng
có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với
hoạt động kinh tế - xã hội. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần
quy định rõ ràng, cụ thể để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đẩy nhanh
tiến độ.
1.1.1.2. Giá đất
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn
định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và
giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và
người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích
sử dụng.
4
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao
nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế.
Trong thực tế thì ln ln tồn tại hai loại giá: Giá đất do nhà nước quy định và
giá thị trường. Giá thị trường thì ln cao hơn giá nhà nước, mức độ chênh lệch giữa
hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đơ thị - nơi mà thị trường bất động sản
phát triển. Như vậy, giá đất do nhà nước quy định để tính giá đất bồi thường, bồi
thường thiệt hại càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa
phương thì cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái định cư càng nhanh
gọn và hiệu quả.
1.1.1.3. Định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Định giá đất giúp cho nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh.
Ngồi ra cịn tăng thu ngân sách cho nhà nước, có điều kiện để thực hiện cơng bằng,
hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng một
hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để bồi
thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
1.1.1.4. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất
nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải
phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá
trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích
trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết
định tiến độ giải phóng mặt bằng.
1.1.1.5. Bồi thường thiệt hại
Trong đời sống hàng ngày “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường
hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi
thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra; giá trị bồi thường thiệt hại
bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm
5
gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu khơng có
hành vi vi phạm.
Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối
quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người được giao đất, thuê đất, người bị thu hồi đất.
Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng
hố trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng
thời phải đảm bảo lợi ích của nhà nước, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa
giữa các đối tượng tham gia [29].
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Người bị thu hồi
loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,
nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
(là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất) tại thời điểm có quyết định thu hồi [7].
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì
vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với tồn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi
theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy nhiêu. Diện tích
đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa thực tế đo đạc
diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị
nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả,
cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
1.1.1.6. Tái định cư
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được
giải thích là: Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định
này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau.
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng việc giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
Như vậy có thể nói rằng: Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở
mới bằng một trong các hình thức như bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường
6
bằng giao đất ở mới hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị nhà nước
thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở.
Tái định cư có hai hình thức: Tái định cư tự nguyện và tái định cư bắt buộc.
Tái định cư tự nguyện là những người di chuyển một cách tự nguyện, muốn tìm
những cơ hội mới; tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển.[17]
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ
sở vật chất, tinh thần tại đó. Vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
1.1.2. Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Việt Nam đang ở trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là một phần khơng thể
xem nhẹ của nội dung phát triển, bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự
án trong tiến trình chỉnh trang đơ thị, phát triển các khu cơng nghiệp và xây dựng đất
nước. Tuy nhiên, để thực hiện tốt cơng việc này địi hỏi phải tổ chức một cách chặt
chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính cơng bằng, hợp lý, hài hịa giữa lợi ích
của nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm
ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo
lý thì cần phải xây dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn
so với điều kiện sống trước khi di dời. Ngồi ra cịn phải quan tâm đến tập quán sản
xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Có như vậy mới
hạn chế được khiếu kiện của nhân dân, đặc biệt là khiếu kiện kéo dài, giúp cho công
tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.
1.1.3. Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng mang tính
nhạy cảm, đa dạng và phức tạp.
- Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hóa thay đổi (đất đai, vật liệu
xây dựng, các hàng hóa khác) thì địi hỏi các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan
đến công tác giải tỏa bồi thường phải thay đổi theo để phù hợp.
- Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên nhiều vùng lãnh thổ khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nhất định. Tuỳ theo từng vùng, từng địa
phương mà khung giá do nhà nước ban hành phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư để giải phóng mặt bằng là rất khác nhau. Tuỳ theo từng dự án mà chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng cũng rất khác nhau. Tất
7
cả các đặc điểm trên làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi giải phóng
mặt bằng đã mang tính đa dạng rõ rệt.
- Tính phức tạp: Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi giải phóng mặt
bằng mang tính phức tạp, do các đặc điểm sau:
Thứ nhất, trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi giải phóng mặt bằng phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều
cấp, nhiều ban ngành, để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được bồi
thường, vì do nguồn gốc đất đai rất khác nhau, giấy tờ về nguồn sử dụng cịn thiếu,
hoặc khơng chính xác.
Thứ ba, do quá trình phát triển của nền kinh tế, làm cho giá đất ngày càng tăng,
giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá bồi thường ở mỗi thời điểm là
khác nhau. Điều này làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng
mặt bằng gặp nhiều khó khăn.
Thứ tư, do dân số ngày càng tăng, nên nhu cầu đất cần cho sự phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế xã hội, đường sá tăng lên, buộc nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện
các dự án phát triển. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở một số vùng cịn
thấp, nên q trình giải phóng mặt bằng ở những nơi ấy rất phức tạp. Mặt khác, cây
trồng và vật ni cũng đa dạng, khơng có sự thống nhất một số loại cây trồng, vật nuôi
nhất định, nên rất khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường cho người dân.
1.1.4. Các văn bản pháp quy và một số chính sách liên quan đến bồi thường hỗ trợ
tái định cư của nhà nước hiện hành
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
8
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về Sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu
hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về BT, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quy định việc
lập dự tốn, sử dụng và quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện BT, GPMB khi nhà nước
thu hồi đất.
Trong những năm qua, sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Chính phủ và các bộ,
ngành đã ban hành nhiều chính sách nhằm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư. Các chính sách nhằm ngày theo hướng đảm bảo quyền lợi cho người bị thu
hồi đất. Chính vì vậy, ln có sự điều chỉnh dựa trên thực tiển áp dụng ở các địa
phường mà cụ thể Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung, thay thế một số điểm của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004
và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ,... Bên cạnh đó, ngày
càng quy định rõ hơn vai trị, trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình tổ chức
thực hiện; thành lập các đơn vị có tư cách pháp nhân, có chun mơn về cơng tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện việc giải phóng mặt bằng ngày càng tốt hơn.
Tuy vậy, những bất cập trong quản lý đất đai so với tình hình thực tế hiện nay,
ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội khố XIII đã thơng qua Luật Đất đai 2013 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những
đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong
thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định
chính trị - xã hội của đất nước.
9
Cùng với việc ban hành Luật Đất đai mới, năm 2014 Chính phủ đã ban hành các
Nghị định, thơng tư hướng dẫn cụ thể Luật Đất đai 2013 với các văn bản liên quan đến
công tác bồi thường GPMB như:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Tại Bình Định, UBND tỉnh Bình Định đã ban hành Quyết định số
13/2015/QĐ-UBND ngày 09/9/2014 về việc ban hành Quy định chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Như vậy, việc nhà nước ban hành các văn bản mới về đất đai nhằm quy định
một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của Nhà nước
đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với
từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi
thường và hỗ trợ tái định cư
1.2.1.1. Trung Quốc
Với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể về đất đai, mục tiêu bao trùm
của chính sách BT và tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế tối đa việc thu hồi đất cũng
như một số người chịu ảnh hưởng bởi dự án. Trong trường hợp không thể tránh khỏi
việc tái định cư sẽ được chuẩn bị thành những chương trình cụ thể để đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng được BT và hỗ trợ đầy đủ trong đó đã tính đến lợi ích của
cả ba bên là Nhà nước, tập thể và cá nhân. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Vũ
10
Hán, Quảng Châu và một số tỉnh, nhiệm vụ quy hoạch đất đai ở đô thị và nông thôn
được Nhà nước Trung Quốc đặc biệt quan tâm triệt để [18].
Trung Quốc xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi tiết rõ ràng. Về
phương thức BT, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị
thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức BT,
bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường
nhưng đồng thời được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, được Nhà nước tác động điều chỉnh tại
thị trường đó. Đối với các dự án phải giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư chi
tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi
phục cho từng địa phương, từng hộ gia đình và từng người bị ảnh hưởng [18].
Cơng tác bồi thường và tái định cư ở Trung Quốc những năm gần đây đạt được
kết quả đáng kể, nguyên nhân là do xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi
tiết, ràng buộc các hoạt động tái định cư với nhiều lĩnh vực khác, mục tiêu của chính
sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho tái định cư, thông qua cách tiếp cận và tạo
nơi ở mới ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và tái
định cư. Đối với các dự án phải BT để giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư chi
tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự án, cùng với việc dàn xếp kinh tế khối kinh
tế cho từng địa phương, từng gia đình và người bị ảnh hưởng [18].
Thành cơng của Chính phủ Trung Quốc trong việc thực hiện BT và TĐC là do
hệ thống pháp luật đồng bộ, pháp Luật Đất đai và chính sách đất đai đầy đủ, phù hợp
cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai rất năng động, khoa học cùng với một
Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền địa phương theo
thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức pháp luật nghiêm minh, nhân dân tin
tưởng vào chế độ của Nhà nước xã hội chủ nghĩa.
Chế độ bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc là hạn chế tối đa việc
thu hồi đất cũng như một số người chịu ảnh hưởng bởi dự án, như vậy các dự án đầu tư
phải trên cơ sở quy hoạch, công tác tạo quỹ đất sạch và thu hồi đất ở những khu vực ít
có người dân sinh sống, ít bị ảnh hưởng do thu hồi đất. Chính sách BT, GPMB ở Trung
Quốc mang tính triệt để, khách quan, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, việc
xây dựng giá đất linh động trên cơ sở phải sát với giá thị trường; công tác thực hiện
phải đảm bảo quy định về tái định cư [18].
1.2.1.2. Thái Lan
Thái Lan cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q trình
đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết.
11
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc
trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng.000. các cơng trình cơng cộng, an
ninh quốc phịng. Luật này đã quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính
giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập và phê duyệt dự án, lên
kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt và còn quy định thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận
tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tịa án [30].
Thành cơng trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan được
dựa trên một số nội dung chủ yếu sau [30]:
- Về giá đất làm căn cứ để tính bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban
của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản;
việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
- Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền nhà nước quan tâm đúng mức,
luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu bố trí đất tái định cư, cho nên họ chủ động được công
tác này.
- Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiện
rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
- Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong q trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
1.2.1.3. Hàn Quốc
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu
hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: (i) Các dự
án phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh; (ii) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,
đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (iii) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà
máy điện, viện nghiên cứu v.v; (iv) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng v.v;
(v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để
cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v.. [20].
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có
những điểm đáng lưu ý sau đây [20]:
- Quy trình tham vấn và cưỡng chế. Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: (i)
Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất;
(ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập Hội đồng bồi thường;
(iv) Đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi thường; (v) Yêu cầu tham vấn bồi thường;
12
(vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường. Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị
thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì
nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ơng Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục
Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà
nước thu hồi đất thực hiện thành cơng theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường
hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi
thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất
và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất …
cho các cơng trình cơng cộng; (ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai
dự án; (iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự
án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) Thực hiện bồi
thường trọn gói, một lần.
- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua hình
thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa
thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thơng qua
hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định cưỡng chế.
- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án khơng được tự định giá mà
do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt
động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức năng tư vấn
về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì
chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ
ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của
kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê
định giá.
- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được
thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật
Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các
yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất,
tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Q
trình định giá cần đảm bảo sự hài hịa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức
giá theo khung giá đất cơng khai, chính thức của Chính phủ.... Bồi thường đối với tài
sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, cơng trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài
sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi
thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá,
quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định
13
giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; (ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi
đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) Bồi thường thiệt
hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị
diện tích đất nơng nghiệp; (iv) Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị
mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện
dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu
chuẩn lao động.
- Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng
khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải
có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở
được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển.
Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 ,…
1.2.1.4. Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người
dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa
trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
(i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng; (ii) Hạn chế việc thu
hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu
hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến
của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp
luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm
trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện
quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt
theo Luật xâm chiếm đất cơng [20].
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có
những điểm đáng lưu ý sau đây [20]:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động
sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên
liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi đất không
tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê
một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước
trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị
thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm
do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều
này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi
14
thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ
sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các
thiệt hại sau đây: Trường hợp cơng trình cơng cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh
hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có
thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp cơng trình cơng cộng gây chia cắt manh mún mảnh
đất hiện hữu; chi phí để hồn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với
phần diện tích đất cịn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ
nhà ở. Phần giá trị bồi thường cịn lại được thanh tốn khi người bị thu hồi đất ở hoàn
tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ
ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi
thường: (i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình khơng chịu
thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; (ii) Yêu cầu đòi
bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngơi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà
nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển
nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh
doanh khơng có giấy phép; (v) Trường hợp người sử dụng đất khơng có căn cứ pháp lý
để bồi thường; (vi) Đất sử dụng bất hợp pháp …
- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường hợp
người bị thu hồi đất khơng nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về
giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị
bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi đất
không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc
ra Tịa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành
thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ
của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện
nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp
(dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore
rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do
nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện.
Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở cơng
cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ cơng tác tái định cư. Tính từ khi thành lập
15
đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được
thuê căn hộ.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia
đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản...
tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, cơng bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp
phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu
mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn
thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp người bị thu hồi
đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản
tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ
cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy
động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở công
nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu
được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó cịn có các loại nhà hạng sang và kể
cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ
Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm
mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn
nhà thứ 2 của HDB.
1.2.1.5. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)
Ngân hàng thế giới là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính
sách về tài định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách tái định cư được ban
hành dưới dạng một thông báo hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân viên. Từ đó đến nay
chính sách tái định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần. Khi NN thu hồi đất và tái
định cư thì những người bị ảnh hưởng là những người mà do hậu quả của dự án họ phải
chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn
thu nhập, sinh kế do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau
để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái [15].
Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các dự án
phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường dẫn đến
những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản
xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, cơng cụ
sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất cả những điều đó nếu giải quyết
khơng tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng thẳng xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần
16
cùng hóa đời sống dân cư. Từ tháng 2/1994, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã
bắt đầu áp dụng bản hướng dẫn hoạt động của WB về tái định cư và từ tháng 11/1995
Ngân hàng này đã có chính sách riêng về tái định cư bắt buộc. Đối với đất đai và tài
sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải BT theo giá xây dựng mới
đối với tất cả các cơng trình xây dựng và quy định thời hạn BT, tái định cư hoàn thành
trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện [15].
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, tái định cư được các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết
của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự
án. Kế hoạch BT, tái định cư phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ
thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngồi ra cịn phải
áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hòa nhập được với cộng đồng mới.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức Quốc tế quy
định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí
trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của
họ trong suốt quá trình lập kế hoạch BT tái định cư [15].
Nhìn chung, phương châm trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của ADB
cũng tương tự như của WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác
động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho
người bị ảnh hưởng không gặp phải bất lợi trong cuộc sống. Để thực hiện được
phương châm đó, thì chìa khóa dẫn tới sự thành cơng đó là phải chấp nhận và thực
hiện chính sách phát triển mang con người là trung tâm. Kinh nghiệm về lý thuyết
cũng như thực tiễn cho thấy các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hộ trợ, tái định cư
thành cơng là những chính sách phù hợp của chính phủ bao gồm: Nguồn tài chính đầu
tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết
pháp luật của nhân dân. Bên cạnh đó, sự kiểm sốt, giám sát chặt chẽ của các cơ quan
NN có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án.
Có thể nói rằng chính sách nhằm bảo đảm giá đền bù sát với giá thị trường giúp
người bị thu hồi được đền bù thỏa đáng, công khai và minh bạch, tạo mọi điều kiện
thuận lợi nhất cho người bị thu hồi đất. Việc xây tái định cư trước khi dự án triển khai
nhằm ổn định đời sống cho người dân khi bị thu hồi đất và di chuyển chổ ở. Việc xây
dựng kế hoạch trong dự án nhằm đảm bảo thời gian thực hiện theo kế hoạch đề ra, điều
này giúp trong q trình thực hiện có sự điều chỉnh linh động và tạo sự giám sát của
các bên có liên quan.
