Đánh giá công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện triệu phong, tỉnh quảng trị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.87 MB, 107 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ DIỆP ÁNH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU PHONG,TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ - 2019
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ DIỆP ÁNH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN THANH ĐỨC
HUẾ - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Diệp Ánh
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa học và đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ quý báu của Quý thầy cô trong Ban giám hiệu Nhà trường, Khoa Tài ngun
và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Huế, xin gửi
tới Q thầy, cơ lịng biết ơn chân thành và tình cảm q mến nhất.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến thầy giáo PGS.TS Trần Thanh Đức, người
hướng dẫn khoa học, thầy đã nhiệt tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình hồn thiện
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND huyện Triệu Phong, Chi
cục Thống kê, Chi cục Thuế, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai
chi nhánh huyện Triệu Phong, các cán bộ liên quan và hộ gia đình, cá nhân thuộc các nhóm
hộ điều tra đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cho tơi hồn thành đề tài này.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý,
giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Huế, ngày 10 tháng 3 năm 2019
Tác giả luận văn
Lê Diệp Ánh
iii
TĨM TẮT
Luận văn “Đánh giá cơng tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện
Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị” được thực hiện tại, huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị
với mục tiêu đánh giá được thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai tại địa
phương, đề xuất được một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính
từ đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới
Kết quả đề tài cho thấy, việc áp dụng các chính sách tài chính đất đai đã được
các cấp chính quyền quan tâm, thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả. Năm 2018, tổng thu
được 21.961 triệu đồng, bằng 45,43% so với tổng thu ngân sách; năm 2014 thu được
23.803 tỷ, bằng 49,14% tổng thu ngân sách. Nguồn thu từ đất là nguồn thu lớn và quan
trọng đối với ngân sách nhà nước. Song trong thực tế vẫn chưa quan tâm nhiều đến
công tác quy hoạch tạo quỹ đất kinh doanh, dịch vụ để cho hộ gia đình, cá nhân thuê
đất, phát huy lợi thế về du lịch, dịch vụ của huyện Triệu Phong; chưa đẩy mạnh cơ chế
sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất. Theo kết quả điều tra, thu thập thông tin từ việc lấy ý kiến người dân thì
cơng tác thu tài chính về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập như: các thủ tục cịn rườm
rà, mức độ cơng khai đầy đủ, chính xác nghĩa vụ tài chính cần thực hiện cịn thấp, các
khoản thu tài chính về đất đai cịn cao so với mức thu nhập của người dân, năng lực
cán bộ cịn chưa thực sự chun nghiệp. Điều đó khiến cho việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính về đất đai của người dân gặp nhiều khó khăn, khơng kích thích người dân tự
nguyện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Để nâng cao hiệu quả thực hiện các chính sách tài chính về đất đai, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện, trong thời gian tới, chính
quyền huyện Triệu Phong cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp về quản lý đất
đai, chính sách pháp luật, tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn lực trên địa bàn.
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
TÓM TẮT ......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... x
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai ................................. 4
1.1.2. Cơ sở lý luận tài chính về đất đai .............................................................. 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý tài chính về đất đai ........................................................... 10
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỂN CỬA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 15
1.2.1.Tình hình quản lý tài chính về đất đai ...................................................... 15
1.2.2.Cơng tác tài chính về đất đai ở Việt Nam ................................................ 17
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................ 22
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 25
v
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM NGHIÊN CỨU ................................................ 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 25
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 25
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp ......................................... 25
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu ........................................ 26
2.3.3. Phương pháp đánh giá ............................................................................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 28
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA
HUYỆN TRIỆU PHONG................................................................................. 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 33
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ......................................................... 37
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Triệu Phong
......................................................................................................................... 39
3.3. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRIỆU PHONG ............................................................... 41
3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong .............................................. 41
3.3.2. Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2014-2018 ............. 44
3.3. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ GIAI ĐOẠN 20142018 ................................................................................................................. 47
3.3.1. Thực trạng công tác quản lý giá đất, định giá đất .................................... 47
3.3.2. Công tác quản lý nguồn thu từ đất đai..................................................... 48
3.3.3. Kết quả thực hiện cơng tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
Triệu Phong giai đoạn 2014-2018. ................................................................... 49
3.3.4. Đánh giá công tác thu tiền thuê đất ......................................................... 55
3.3.5. Đánh giá công tác thu thuế sử dụng đất .................................................. 57
vi
3.3.6. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất ............ 58
3.3.7. Đánh giá công tác thu phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ......... 60
3.3.8. Đánh giá công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong 64
3.3.9. Đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện từ ý kiến của người thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai .................... 69
3.3.10. Điểm mạnh và yếu trong quản lý tài chính đất đai của chính quyền cấp huyện
......................................................................................................................... 75
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TÀI CHÍNH VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ..77
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật.......................................................... 77
3.5. GIẢI PHÁP VỀ CÔNG NGHỆ, KỸ THUẬT ........................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 81
1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 81
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 83
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chú giải
BĐS
Bất động sản
CNXH
Chủ nghĩa xã hội
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX
Hợp tác xã
HTXSXNN
Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp
KTTT
Kinh tế thị trường
KTXH
Kinh tế xã hội
MĐSDĐ
Mục đích sử dụng đất
NN
Nhà nước
NSNN
Ngân sách nhà nước
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
SHTD
Sở hữu toàn dân
SXKD
Sản xuất kinh doanh
TSDĐ
Tiền sử dụng đất
TTĐ
Tiền thuê đất
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành huyện Triệu Phong
giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................................ 34
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các ngành giai đoạn 2014-2018 .......................................... 34
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ................................ 41
Bảng 3.4: Biến động sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ................................ 44
Bảng 3.5. Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Triệu Phong............................. 45
giai đoạn 2014- 2018 ................................................................................................. 45
Bảng 3.6. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Triệu Phong...................... 46
giai đoạn 2014- 2018 ................................................................................................. 46
Bảng 3.7. Kết quả thu ngân sách đất đai tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014- 201851
Bảng 3.8. Kết quả thu tiền sử dụng đất và tỷ lệ đóng góp trên tổng thu ngân sách trong
tổng thu ngân sách từ đất đai tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014- 2018 ................ 54
Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014 – 2018 ..... 56
Bảng 3.10. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn ................ 57
huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018.................................................................... 57
Bảng 3.11. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng trên địa bàn... 59
huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018.................................................................... 59
Bảng 3.12. Kết quả thu lệ phí trước bạ về đất đai tại huyện Triệu Phong ................... 61
giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 61
Bảng 3.13: Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện Triệu
Phong giai đoạn 2014 – 2018 ..................................................................................... 63
Bảng 3.14: Khảo sát trình độ hiểu biết pháp luật của cán bộ thực thi cơng tác đất đai67
Bảng 3.15. Khó khăn trong công tác thu tiền sử dụng đất theo đánh giá của cán bộ liên quan
đến công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong ............ 68
Bảng 3.16. Thống kê về thủ tục hành chính của các hộ điều tra ................................. 69
Bảng 3.17. Thống kê về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, yếu tố pháp lý
của các hộ điều tra ..................................................................................................... 70
Bảng 3.18. Kết quả điều tra về việc đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp .............. 70
Bảng 3.19. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo ý kiến của người sử dụng đất 71
ix
Bảng 3.20. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo ý kiến của người sử dụng đất 71
Bảng 3.21. Đánh giá các văn bản hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo ý kiến
của người dân ............................................................................................................ 72
Bảng 3.22. Mức thu các khoản tài chính về đất đai theo đánh giá của người dân ........ 72
Bảng 3.23. Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất................................. 73
Bảng 3.24. Mức độ hiểu biết về các khoản nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người dân ............................................................................... 73
Bảng 3.25. Các trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ ............ 74
x
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ thị trường sơ cấp về đất đai ................................................................ 8
Hình 1.2. Sơ đồ thị trường thứ cấp về đất đai ............................................................... 9
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Triệu Phong ....................................................... 28
Hình 3.2. Tỷ trọng cơ cấu ngành kinh tế huyện Triệu Phong giai đoạn năm 2014-2018
.................................................................................................................................. 35
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ...................................... 43
Hình 3.4. Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất so với tổng ngân sách ........................ 52
của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018 ............................................................. 52
Hình 3.5. Tỷ lệ đóng góp các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất đai
của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018. ............................................................ 53
Hình 3.6. Tỷ lệ đóng góp tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai của
huyện Triệu Phong trong giai đoạn 2014 – 2018 ........................................................ 55
Hình 3.7. Tỷ lệ đóng góp tiền thuê đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai của huyện
Triệu Phong trong giai đoạn 2014 – 2018 .................................................................. 56
Hình 3.8. Tỷ lệ nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách
từ đất đai của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018 .............................................. 59
Hình 3.9. Tỷ lệ nguồn thu lệ phí trước bạ trong nguồn thu ngân sách từ đất đai ......... 62
của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018 ............................................................. 62
Hình 3.10: Tỷ lệ đóng góp phí lệ phí vào nguồn thu đất đai của huyện Triệu Phong giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 64
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia và đồng thời là một
trong những nguồn vốn tiềm năng quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội. Do vậy,
quốc gia nào cũng đều chú ý đến việc bảo vệ, phát triển và SDĐ tiết kiệm, có hiệu quả.
Đối với Việt Nam, vấn đề đất đai luôn được chú trọng, đặc biệt điều này được Đảng ta
khẳng định tại Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành TW
Đảng khố IX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Nghị quyết nêu rõ: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và
nguồn vốn to lớn của đất nước”. Chính sách tài chính đất đai là cơng cụ khơng thể
thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu quả bằng biện pháp kinh tế và huy động
nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung của Ngân sách nhà nước.
Trong thời kỳ chưa phát triển, đất đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các
nguồn thu tài chính về đất đai cịn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả,
kết quả thu được từ đất đai chưa lớn.Trong thời gian qua,cùng với việc đổi mới các
chính sách pháp luật về kinh tế nói chung, chính sách pháp luật đất đai nói riêng, cơng
tác tài chính về đất đai đã góp phần quan trọng, thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định
chính trị xã hội, nguồn thu ngân sách từ đất đai đóng góp rất lớn vào GDP.
Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là
hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu tồn dân về đất đai, đồng thời
đóng vai trị là cơng cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được tiếp tục
nghiên cứu bổ sung.
Từ chủ trương của Đảng, Nhà nước, nhiều địa phương trong cả nước đã chú
trọng tập trung thực hiện cơng tác tài chính về đất đai. Ở tỉnh Quảng Trị, cụ thể là trên
địa bàn huyện Triệu Phong, vấn đề này rất được coi trọng. Triệu Phong là một huyện
nằm ở phía Nam của tỉnh Quảng Trị với tổng diện tích tự nhiên là 353.36,1ha Triệu
Phong có Quốc lộ 1A và đường sắt xuyên Việt đi qua. Ngoài 2 tuyến đường quan
trọng nói trên, Triệu Phong có 3 tỉnh lộ, đó là tỉnh lộ 64 thị xã Quảng Trị đi Cửa Việt,
tỉnh lộ 68 thị xã Quảng Trị đi Xuân Viên và Tỉnh lộ 6 đi thị trấn Ái Tử đi Thượng
Phước lên đến Cùa (Cam Lộ) và hệ thống giao thông nội vùng làm cầu nối giao lưu
phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện với các địa phương trong tỉnh và các tỉnh
bạn; Có tiềm năng về phát triển nông- lâm nghiệp, thương mại, du lịch và tiểu thủ
cơng nghiệp chế biến, khai khống, sản xuất vật liệu xây dựng.
2
Trong những năm qua, chính quyền địa phương rất coi trọng và quan tâm đến
việc quản lý, thúc đẩy sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai; thực hiện
Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành, cơng tác quản lý tài chính về đất
đai cơ bản đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu của nhân dân và góp phần phát triển kinh tế
xã hội của địa phương, của tỉnh. Đất đai trên địa bàn được quản lý chặt chẽ, cơ bản đã
được giao đến các thành phần để sử dụng đúng mục đích và hiệu quả, việc khai thác
các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn huyện đã được triển khai thực hiện và tăng thu
thêm hàng năm, góp phần vào nguồn thu ngân sách của tỉnh.
Tuy nhiên, thực hiện chính sách đất đai nói chung và chính sách tài chính đất
đai hiện nay trên địa bàn còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạt được như mong
muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất; việc xác định giá đất
theo giá thị trường để tính nghĩa vụ tài chính cịn lúng túng, tốn kém nhiều thời gian và
chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợi nhà đầu tư bị ảnh hưởng;
nhiều chính sách còn lạc hậu nhưng chậm được thay thế, chưa phù hợp với tình hình
thực tế; giá đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác giải
phóng mặt bằng thường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất và
giá bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấu trừ tiền đền bù hỗ trợ về
đất vào tiền SDĐ phải nộp khơng cân bằng; chính sách tài chính đất đai cịn chưa
thống nhất với các chính sách khác…
Chính vì vậy, việc nghiên cứu cơng tác quản lý tài chính từ đất đai phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương là vấn đề cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn. Xuất
phát từ những lý do trên tôi chọn nghiên cứu đề tài “Đánh giá cơng tác quản lý tài
chính đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị” làm đề tài luận văn
Thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai. Đề tài góp phần làm rõ cơ sở khoa học trong
việc thực thi chính sách tài chính về đất đai.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng cơng tác quản lý tài chính từ đất đai, từ đó đề xuất được
một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
+ Phân tích, đánh giá được thực trạng cơng tác quản lý tài chính từ đất đai tại
địa bàn nghiên cứu;
+ Đề xuất được một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính
từ đất đai, nhằm hạn chế thất thu ngân sách từ nguồn tài chính đất đai trên địa bàn
huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị.
3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để làm rõ những
vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính về đất đai, phân tích những quy định của
pháp luật trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi ích giữa nhà nước là đại diện
chủ sở hữu về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
- Đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ
trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai
liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đánh giá được thực trạng khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong. Từ đó, rút ra được những ưu, nhược
điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có
được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định đúng, nâng cao hiệu quả nguồn
lực tài chính từ đất đai, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trên địa
bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị.
4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
Quản lý tài chính từ đất đai là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai
nhưng lúc đầu chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất. Khi Luật Đất đai 1993 quy định
quyền SDĐ có giá trị, mọi hoạt động giao dịch về đất đai như: giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu thuế khi
chuyển quyền SDĐ... đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền SDĐ thì quản lý tài chính
đất khơng chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh
vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Như vậy, nội dung này đã được đề cập
đến từ lâu nhưng chưa nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà nằm
trong các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính. Đến khi ban hành Luật Đất đai
2003, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những quy phạm pháp luật quy
định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai để quản lý. Vì vậy, quản lý tài chính về
đất đai trở thành một trong các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân
sách từ đất đai BĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh,
hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo cơng bằng về
tài chính trong SDĐ và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Nhà nước đã
ban hành và hồn thiện chính sách đất đai qua các thời kỳ để phù hợp với tình hình
thực tế của Việt Nam.
Quản lý tài chính từ đất đai thực chất là việc Nhà nước sử dụng cơng cụ tài
chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu
của quản lý Nhà nước về đất đai [13].
- Tài chính: Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của
cải xã hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân
phối các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ
thể ở mỗi điều kiện nhất định[24].
- Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN.Điều 107 Luật Đất đai 2013
quy định: “Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng
nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước
cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ
việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
5
hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Chính
phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp
luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai” [24].
- Giá đất (giá quyền sử dụng đất): Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy
định: “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [24].
- Tiền sử dụng đất (TSDĐ): Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất, cơng
nhận quyền sử dụng đất” [24].
- Tiền thuê đất (TTĐ): Khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước
cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính mà
đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn
nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê [24].
- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức, cá
nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Điều 1 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993
quy định: “Tổ chức, cá nhân sử dụng đấtvào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử
dụng đất nông nghiệp; Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng
vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp” [24].
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà tổ
chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy
định của pháp luật [16].
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội đã
ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội
dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Đến 2012, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Theo đó, thu nhập chịu thuế
liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước [17].
- Phí: Điều 2 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “phí là khoản tiền mà tổ
chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ” [27].
6
-Lệ phí: Điều 3 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “lệ phí là khoản tiền mà
tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền
phục vụ công việc quản lý Nhà nước” [27].
1.1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
1.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu tồn dân về đất đai
Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, C.Mác cho rằng: Trong chế độ tư
hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; C.Mác viết: “Quốc
hữu hố đất đai làm hồn tồn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá
huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như
trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu tồn dân, đó là quy luật khách quan tạo
nên sự phát triển của xã hội lồi người. Sức sản xuất ngày càng phát triển địi hỏi tập
trung hoá tư liệu sản xuất. C.Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát
triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế
khác làm cho việc quốc hữu hoá đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả
mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”.
Theo luận điểm này của Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần
(Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai [13]. Điều 19 Hiến pháp 1980
ghi rõ: "Đất đai, rừng núi... thuộc sở hữu toàn dân", đồng thời quy định: "... Những tập
thể và cá nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình..." [13].
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai... đều thuộc SHTD" và quy định
thêm: "NN giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… được chuyển
quyền SDĐ…" [14]. Như vậy chế độ SHTD về đất đai quy định NN là người đại diện;
QSDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng
XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu,
khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát
triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai
và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên QSDĐ
được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá
nhân có QSDĐ khi được NN giao đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ, sử dụng có thời
hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người
SDĐ được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền
SDĐ) nên QSDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
7
Thứ hai, mặc dù QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên
thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác nhau và
không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về
nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn QSDĐ là quyền phái sinh
(có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSDĐ;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, cịn QSDĐ là một
loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ;
Tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Một là, người SDĐ khơng có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với tính
cách là đại diện chủ SHTD về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào có QSDĐ
hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và
chính sách giao đất, th đất hay cơng nhận QSDĐ; trong đó, chỉ có người được giao
đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền trả
khơng có nguồn gốc từ NSNN; mới được hưởng quyền năng của chuyển QSDĐ; Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSDĐ lại là một loại quyền
phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở chỗ người SDĐ khơng được tự mình
quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo
quyền của mình đối với MĐSDĐ được giao hoặc công nhận [28]
1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai chiếm phần quan trọng
trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về BĐS khơng bao giờ vắng
bóng các giao dịch đất đai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền
quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân
danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi thơng qua
thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
8
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ hình liên
kết giữa các chủ thể thị trường.
a. Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại
diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 1.1). Về phía
Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi
đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các
người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này
gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất bao gồm đất để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi NN; tổ chức kinh tế được giao đất
có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà nước giao
đất/cho th đất, cơng nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia
thị trường thứ cấp cho nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN.
NHÀ NƯỚC
Giao đất
không thu tiền
Giao đất
có thu tiền
Cho thuê đất
Thu hồi
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Hình 1.1. Sơ đồ thị trường sơ cấp về đất đai
b. Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy định
như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quy mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ
cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ
9
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển
nhượng
đất
Chuyển
đổi đất
Cho
thuê, cho
thuê lại
đất
Thế
chấp
đất
Thừa
kế đất
Góp
vốn
bằng
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ
Hình 1.2. Sơ đồ thị trường thứ cấp về đất đai
1.1.2.3. Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai, thực hiện quyền đại diện thơng
qua chính sách tài chính đất đai
Khi xã hội có sự phân cơng về lao động, có sự chiếm hữu khác nhau về tư liệu
sản xuất và sản phẩm lao động, nền sản xuất hàng hóa ra đời và tiền tệ xuất hiện. Các
quỹ tiền tệ được tạo lập và được sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội hay cá
nhân nhằm mục đích tiêu dùng và đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Các quan hệ kinh
tế đó đã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a. Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã hội
dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối các quỹ
tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ thể ở mỗi điều
kiện nhất định [29].
Tài chính có các chức năng như: Chức năng huy động: Là chức năng tạo lập các
nguồn tài chính; Chức năng phân phối: Là một khả năng khách quan của phạm trù tài
chính, nhờ chức năng này, các nguồn tài lực đại diện cho những bộ phận của cải xã hội
được đưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, để sử dụng cho những mục đích khác nhau,
đảm bảo những nhu cầu, những lợi ích khác nhau của đời sống xã hội. Đặc trưng của
10
phân phối qua tài chính là sự phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị,
bao gồm phân phối lần đầu và phân phối lại; Chức năng giám sát: Đây là chức năng
kiểm tra sự vận động của các nguồn tài chính trong q trình tạo lập và sử dụng các
quỹ tiền tệ → kiểm tra và điều chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội
dưới hình thức giá trị, phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra
các chế độ tài chính của Nhà nước... [29].
b. Tính khách quan và q trình hình thành các chính sách tài chính đất đai.
Lịch sử phát triển của xã hội lồi người đã chứng minh rằng, sự ra đời của NN
và sự tồn tại của giá trị sản phẩm thặng dư là hai điều kiện xã hội và kinh tế rất quan
trọng quyết định sự ra đời của thuế và ngược lại, thuế ra đời sẽ tạo ra cơ sở vật chất để
NN thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình trong quản lý xã hội và thúc đẩy kinh
tế phát triển. Thuế thu vào đất là công cụ phân phối địa tô, giá trị đất, điều chỉnh các
mối quan hệ về đất đai. Tuỳ theo đặc điểm, tình hình thực tế của mỗi nước trong từng
thời kỳ lịch sử nhất định, thuế thu vào đất đai được sử dụng bằng nhiều hình thức khác
nhau như: Thuế thu vào địa tô chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II
hoặc thuế thu gộp vào địa tô chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II.
Thuế đất đai được áp dụng rộng rãi trước hết là vì trong nền kinh tế dựa chủ yếu
vào kinh tế nơng nghiệp thời kỳ đó, đất đai là tài sản giá trị có sẵn tốt nhất của cơng
dân có thể đánh thuế được. Chính là vào thời kỳ đó, những tư tưởng đầu tiên về
nguyên tắc đánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế đã ra đời và đất đai gần như là tài sản
duy nhất thực sự có giá trị của những người dân thời đó trong một thời gian dài. Cùng
với sự phát triển của kinh tế, các hình thức của cải thuộc loại tài sản khác ngày càng
phát triển, đất đai đã mất đi vị trí độc tơn ban đầu của nó với tư cách là một nguồn thu
chủ yếu cho quốc gia [29].
1.1.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
1.1.3.1. Tiền sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất, trong đó đã
quy định trường hợp phải nộp TSDĐ, khơng phải nộp TSDĐ, căn cứ để tính tiền sử
dụng đất. TSDĐ được tính bằng diện tích đất (m2) được giao hoặc được phép chuyển
mục đích sử dụng nhân với giá đất đ/m2 tại thời điểm thu tiền sử dụng đất nhân với tỷ
lệ được miễn hoặc giảm theo pháp luật. Giá đất để tính tiền sử dụng đất do Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh) quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành [5].
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định đã mở rộng phạm vi điều
11
chỉnh, tiếp tục quy định cụ thể về nhóm đối tượng nộp TSDĐ,đối tượng không phải nộp
TSDĐ, mốc thời gian sử dụng đất gắn với mức thu TSDĐ.
Phạm vi điều chỉnh đã bổ sung thêm trường hợp chuyển từ thuê đất sang giao
đất có thu TSDĐ; xây dựng khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đối
tượng nộp TSDĐ được bổ sung thêm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước
được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh
doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện
các dự án đầu tư [24].
Đến Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Theo đó, phạm vi
điều chỉnh chỉ có 3 trường hợp: thứ nhất là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
thứ 2 là Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục
đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất; thứ ba là Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải
nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất.
Nghị định cũng đã quy định cụ thể về nguyên tắc miễn, giảm TSDĐ, đối tượng được
miễn, giảm TSDĐ và mức miễn, giảm TSDĐ cho từng đối tượng [22].
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cơ bản đã giải quyết những quyền lợi, nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cơng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Tiền thuê đất
Sau khi Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 có hiệu lực thi hành, Bộ
trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số1357-TC/QĐ/TCT ngày 30 tháng 12 năm
1995 quy định khung giá cho thuê đất đối với tổ chức trong nước. Theo đó, các doanh
nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc
phịng, an ninh, cơng ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân,
tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà khơng phải là
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (trừ những trường
hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quy định) được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho thuê đất đều phải nộp tiền thuê đất. Giá cho thuê đất được ổn định tối thiểu
là 5 năm, giá cho thuê đất được điều chỉnh trong trường hợp: UBND cấp tỉnh điều
chỉnh giá đất mà giá cho thuê đất đã được ổn định quá 5 năm. Mức điều chỉnh mỗi lần
12
không quá 15% theo giá trị hợp đồng thuê đất và chỉ điều chỉnh cho thời gian các kỳ
thanh toán còn lại [4].
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể, đầy đủ hơn đối tượng thuê đất, hình thức
cho thuê đất. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp:
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ
sản, làm muối. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông
nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử
dụng đất đã hết theo quy định tại Điều 67 của Luật này. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành, trên diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất. Hộ
gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt
động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh. Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt
động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê [21].
Đến Luật Đất đai 2013, tiếp tục quy định cụ thể đối tượng thuê đất: Hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
13
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; Tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụngđất để xây dựng trụ sở làm việc.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh [22].
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
về thu TTĐ, thuê mặt nước. Nghị định đã quy định rõ về đối tượng phải nộp TTĐ, đối
tượng không thu TTĐ, đối tượng được miễn, giảm TTĐ và mức miễn, giảm TTĐ [25].
Nghị định 46/2014/NĐ-CP cũng quy định tiền thuê đất hàng năm đối với
trường hợp thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá được tính như sau:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền
thuê đất.
Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:
Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân
cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương,
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất
một năm nhưng tối đa không quá 3%.
Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào
mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử
dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư,
lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế
địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác
định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo
từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và cơng bố cơng
khai trong q trình triển khai thực hiện [25].
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP cơ bản đã giải quyết những quyền lợi, nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi được nhà nước cho thuê đất.
1.1.3.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
