Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh quảng trị

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Xuân Diệu


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, trước tiên tôi xin cảm ơn Trường Đại học Nông
Lâm Huế, Khoa Tài ngun đất và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau đại
học của nhà trường đã quan tâm tạo mọi điều kiện cho tơi hồn thành bản luận văn
này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Lê Thanh Bồn đã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị; Phịng
Tài ngun và Mơi trường các huyện, thị xã, thành phố; Cục thống kê, Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh và các Chi nhánh huyện, thị xã, thành phố đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Xuân Diệu


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, q trình đơ thị hố
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày
một tăng lên. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết ln được chính quyền tỉnh chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số huyện
diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch
đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì cơng tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ,
chính quyền, nhân dân cả nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm
chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở
khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận hiện nay. Với ý nghĩa đó, việc thực hiện đề tài "Thực trạng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng
Trị" là cần thiết.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như
điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên
gia, phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tỉnh Quảng Trị trong
những năm gần đây là khá tốt. Tính đến 31/12/2018 tồn tỉnh đã cấp được 310.333

GCN với diện tích 123.354,9 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy vậy vẫn còn tồn đọng
5.146 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích
22.677,22 ha, trong đó 2.393 thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng
nhận với diện tích 14.090,81 ha và 2.753 thửa đất chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận với diện tích 8.586,41 ha.
Do vậy để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
tỉnh Quảng Trị cần tăng cường và hoàn chỉnh bộ máy tài nguyên và môi trường các
cấp đặc biệt là Văn phịng ĐKĐĐ; đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật
về đất đai cho người sử dụng đất; tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất
đai để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .....................................................................vii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ......................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận......................................... 3
1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất..................................................... 3

1.1.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 8
1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 10
1.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác
gắn liền với đất .................................................................................................................... 10
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 11
1.2.1. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế
giới ...................................................................................................................................... 11
1.2.2. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta .................. 14
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ....................................................... 18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .......................................................................................................... 21
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 21
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 21
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 21


v

2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................... 21
2.3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 21
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ........................................................... 21
2.3.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ..................................................................... 22
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Trị ................................ 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................................... 23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội......................................................................... 32
3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị.... 43
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị .......................... 43
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị................................................................. 55
3.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

tại tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014 - 2018............................................................................. 61
3.3.1. Kết quả đạt được .............................................................................................. 61
3.3.2. Tổng hợp ý kiến của các bên liên quan...................................................................... 70
3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ................................................................................................. 76
3.4.1. Về chính sách nhà nước ................................................................................... 77
3.4.2. Về công tác nâng cao ý thức pháp luật về đất đai của các đối tượng sử dụng đất ... 78
3.4.3. Công tác thanh tra, kiểm tra....................................................................................... 78
3.4.4. Tổ chức bộ máy và công tác cán bộ........................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 82
1. Kết luận ........................................................................................................................... 82
2. Kiến nghị......................................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 83


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Có nghĩa là

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

BĐS

Bất động sản

CSDL

Cơ sở dữ liệu

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐGHC

Địa giới hành chính

ĐKTKĐĐ

Đăng ký thống kê đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HĐND

Hội đồng nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTVT

Giao thông Vận tải

NN-PTNT

Nông nghiệp-Phát triển Nông thôn

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng GDP và thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2013 - 2017 .......... 32
Bảng 3.2. Thống kê số lượng của một số con, vật ni chính giai đoạn 2014 – 2017 . 34
Bảng 3.3. Thống kê các loại đường trên địa bàn tỉnh năm 2017 ................................. 38
Bảng 3.4. Diện tích đất theo đơn vị hành chính cấp huyện năm 2017 ........................ 53
Bảng 3.5. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn ........................... 55
Bảng 3.6. Biến động đất đai của tỉnh Quảng Trị năm 2017 so với kiểm kê năm 2014 57
Bảng 3.7. Kết quả diện tích cấp GCN một số loại đất cơ bản đến 31-12-2018 của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Trị............................................................. 62
Bảng 3.8. Kết quả cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018......................... 62
Bảng 3.9. Kết quả và tồn đọng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31 tháng 12 năm 2018 ................................................................................................ 64
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại địa bàn tỉnh Quảng Trị
.................................................................................................................................. 71
Bảng 3.11. Kết quả khảo sát ý kiến của người dân về chính sách pháp luật đất đai trên
địa bàn tỉnh Quảng Trị ............................................................................................... 72
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Nhân lực phục vụ ............................ 73
Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về yếu tố cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ .......... 74
Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Chính sách, pháp luật về đất đai ...... 74
Bảng 3.15. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố cơ sở dữ liệu về đất đai ................... 75
Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Hiểu biết của người sử dụng đất...... 76

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Trị ............................................................... 24
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của tỉnh Quảng Trị năm 2017 ........................ 57
Hình 3.3. Kết quả tỷ lệ diện tích cấp GCN của một số loại đất cơ bản so với diện tích

cần cấp GCN ............................................................................................................. 62
Hình 3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018 ......................... 63
Hình 3.5. Tỷ lệ tiến độ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất .................... 71


viii

Hình 3.6. Tỷ lệ ý kiến người dân về chính sách pháp luật đất đai .............................. 72


1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây
thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ,
chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm
chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua
việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là
cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy

chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường
hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Tỉnh Quảng Trị là một tỉnh thuộc vùng Duyên hải bắc Trung bộ, có tổng diện
tích tự nhiên 4.737,44 km2, với dân số là 616.670 người [8]. Những năm qua, cùng với
sự phát triển về kinh tế xã hội, q trình đơ thị hố diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh,
tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất
đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết ln được
chính quyền tỉnh chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công
tác này ở một số huyện diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
chưa cao, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển
nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” khơng thơng qua
cơ quan đăng ký cịn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch
đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, thì cơng tác cấp giấy chứng nhận
QSD đất là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân cả nước
nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt
công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích


2

đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả cơng tác này. Xuất phát từ lý do đó, đề tài: "Nghiên cứu thực trạng
và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng Trị" được thực hiện,
nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ
công của Nhà nước về công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, phục vụ cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.

2. Mục tiêu của đề tài
a. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng cấp GCNQSDĐ của tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đó
tìm ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của tỉnh trong thời gian tới, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả nhà nước và
người sử dụng đất.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích được các chính sách và văn bản liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Làm rõ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả đề tài là cơ sở khoa học của việc đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất liên quan đến chất lượng và hiệu quả trong quá trình quản lý nhà
nước về đất đai hiện nay.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài góp phần giúp cho việc quản lý đất và sử dụng đất có hiệu
quả, tránh được sự khiếu kiện về đất đai trên địa bàn tỉnh. Giúp các đối tượng sử dụng
đất hiểu rõ và thuận lợi hơn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp
ứng được yêu cầu của người dân trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất đai.
Trên cơ sở đó mà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của người dân trong việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ về đất đai.


3

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận
1.1.1.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các
cấp trong việc tổ chức thực hiện [9].
1.1.1.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [9].
1.1.1.3. Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, cơng trình xây dựng, cây lâu
năm,… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất
định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất

vào hồ sơ địa chính” [9].
1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.


4

"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự năm 2005) [7].
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa
ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật
Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử
dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của
chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối
tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội
như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một
vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối
hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngược lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất
đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội
đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất


5

đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là
vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử
dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,

quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên [7].
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu tồn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền.


6

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp
nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp
khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
th nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền
cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật
định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông
qua một số biện pháp như:


7

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng
như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hố các
hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển
và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển
nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của
Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có
nơi cịn bị bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất
diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà
pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước
ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban

hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục
vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn
đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất
khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều cơng nhận quyền sử dụng của
người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận
quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng


8

nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ
cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở ln
ln đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực
hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển
nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để
vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,

cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.1.3. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông
tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm
sốt được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các cơng trình xây
dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng
đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống
chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý
thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi
hành đã đi vào cuộc sống chưa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác
thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất
động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà
nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền


9

hơn, góp phần vào việc đấu tranh phịng, chống diễn biến hịa bình của các thế lực thù
địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trị ghi nhận các thơng tin của
thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử
dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức
là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ
được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thơng tin hoặc thơng tin thiếu
chính xác, khơng kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký
đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thơng tin đó là
cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít
người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngơi nhà chưa có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì cịn
tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử
dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể,…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mơ
hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc
xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất,
thông tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường
tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có
thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thơng qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có
thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo

công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết:
Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước cơng nhận chủ quyền thì việc
tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi
Nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất và tài sản trên đất thì


10

việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh
được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý
đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính
và kinh tế.
1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho các bên liên quan; khi đăng
ký rồi thì cơ quan, tổ chức xác nhận nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cá nhân
hay tổ chức đi đăng ký cũng như bản thân cá nhân, tổ chức đứng ra thực hiện việc
đăng ký.
Đăng ký đất là một thủ tục hành chính để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Sở dĩ đây là một thủ tục bắt buộc vì đất đai là sở hữu tồn
dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đăng ký đất đai là để
giúp Nhà nước thu thập tồn bộ thơng tin, qua đó mới quản lý được. Đăng ký đất đai
giúp Nhà nước quản lý được quyền sử dụng cho các đối tượng khác nhau hạn chế
tranh chấp, kiện tụng. Bên cạnh đó đất đai là thuộc đối tượng bất động sản, là tài sản
có giá trị rất lớn, vì vậy ai cũng muốn sở hữu, sử dụng, cho nên cần phải đăng ký để
bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài khác gắn liền với đất

Theo điều 105, Luật Đất đai 2013 và điều 37 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
quy định cụ thể thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp


11

lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
Đối với địa phương đã thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên
và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã
được cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp giấy
chứng cho các trường hợp trên được thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [5], [9].
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước
trên thế giới
a. Nước Úc
Công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do
cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát
triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang
cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái
niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được
biết đến là Hệ thống Torren.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng
ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển
sang dạng số. Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và


12

bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Nay, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà
mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc:
- Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài
- Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Đến nay, nước Úc đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống thơng tin
đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng [1].
b. Nước Anh
Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phịng
chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng
đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng
ký hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm
việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land
Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết
vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm
2009. Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc
địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng
ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử
thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về

đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải
đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ
sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Hiện nay, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ
công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số.


13

Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng ĐKĐĐ cung cấp.
Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới
dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập
thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) [1].
c. Nước Hà Lan
Hệ thống ĐKĐĐ ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên
cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có
một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện
hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng
ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ
(theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự
chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với HSĐC mang lại hiệu quả tương
tự như một hệ thống đăng ký quyền.
Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ
quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế,
phí dịch vụ thu được của hệ thống (khơng tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới
mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính [1].
d. Nước Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kỳ

yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành
đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục
đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai.
Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng
ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký.
Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất
kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua
bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì
người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng
ký thành phố để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện HSĐC. Nước Mỹ
đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó
có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy
đủ đến từng thửa đất. Cơng tác cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm được hồn thiện. Đó cũng là
một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định [1].


14

1.2.2. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta
1.2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trước năm 2003
* Trước năm 1980
Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền cách mạng quan tâm
hàng đầu là vấn đề người cày có ruộng. Rất nhiều Sắc lệnh đã được ban hành trong
thời gian này, ví dụ như Sắc lệnh về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27-SL
ngày 02/3/1947), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950), về sử
dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952), về sử dụng công điền,
công thổ (Sắc lệnh số 87-SL ngày 05/3/1952). Phong trào cải cách ruộng đất được phát
động năm 1953 và đặc biệt là Luật Cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế

độ sở hữu ruộng đất của thực dân - phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất cho
người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân đã được chia
hơn 800.000 ha đất. Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ
những năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và
hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã.
Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Năm 1959,
Cục Đo đạc - Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng. Ngày 09/12/1960,
Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nơng nghiệp
phụ trách và đổi tên là ngành quản lý ruộng đất. Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách
quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp. Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy
loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng …v.v dẫn đến sự
chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai. Nhu cầu thống nhất được
đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng
Chính phủ.
Trong suốt giai đoạn này việc ĐKĐĐ khơng được xem là vấn đề trọng tâm.
Khơng có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký. Hoạt
động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ
cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hồ sơ đăng ký
giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản
đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất. Thơng tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện
tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp
lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ
sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên khơng cịn được
sử dụng.
* Từ 1980 đến 1988
Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành. Đó
là: Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường


15

công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của
Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban
hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê
trong cả nước. Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ,
có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn
ĐKĐĐ và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi
tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được UBND huyện duyệt
mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ ĐKĐĐ vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê,
phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Và do tiến hành chưa chặt chẽ nên sự sai sót, nhầm
lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%). Vì thế cơng tác cấp GCNQSDĐ
cũng chưa được thực hiện. Đến cuối năm 1988, việc ĐKĐĐ chỉ mới tiến hành được tại
khoảng 6.500 xã với nhiều hạn chế.
* Từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ được chính thức quy định là một
trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một
trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, ĐKĐĐ theo Chỉ thị 299-TTg, Tổng cục
Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy
định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi
hành quy định này. Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo
ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động ĐKĐĐ. Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của
Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành,
chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích
của họ được đăng ký, thể hiện trên BĐĐC và ghi vào sổ địa chính.
Việc cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên
hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên thực hiện rất chậm. Hết

năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm
40%) ở khoảng 1.500 xã, chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long. Nhiều địa
phương (14 tỉnh), do chính sách chưa ổn định, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển
khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm
thời cho người sử dụng đất.
Cuối năm 1993, có khoảng 911.000 GCNQSDĐ tạm thời được cấp; và đến giữa
năm 1995 (thời điểm ngừng cấp giấy tạm thời trên phạm vi cả nước), tổng số giấy


16

chứng nhận tạm thời được cấp đã lên đến 1.050.000 giấy.
Dựa trên hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ra đời cùng các văn bản dưới luật
ban hành như nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị...để triển khai thực hiện luật như:
Chỉ thị số 10/1998/CP của Chính phủ ngày 20/02/1998 về việc đẩy mạnh và hoàn
thành việc giao đất, cấp giấy quyền sử dụng đất. Thông tư số 346/TT-TCĐC của Tổng
cục địa chính ngày 16/03/1998 về hướng dẫn ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp giấy quyền sử
dụng đất. Sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng thơng qua những quy định về giá đất, về các quyền giao
dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhà nước
về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm 1994, hoạt động
quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng. Theo đó,
song song tồn tại hai hệ thống ĐKĐĐ: một dành cho ĐKQSD đất thuộc ngành địa
chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định thay
thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép các địa
phương tùy điều kiện nhân lực và cơng nghệ của mình mà tiến hành hoạt động đăng ký

cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ . Một lần nữa, ngành địa chính
và hệ thống ĐKĐĐ được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Để phù hợp với luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998 và
2001. Tổng cục địa chính ban hành thơng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001
hướng dẫn ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện
Luật đất đai1993, luật sửa đổi và bổ sung một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 đã xuất
hiện một số khó khăn vướng mắc.
+ Luật còn nhiều điểm quy định chung phải thông qua nhiều nghị định, thông tư
hướng dẫn…đã gây nhiều khó khăn trong việc áp dụng vào thực tiễn.
+ Mặc dù Luật đất đai1993 đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa tạo
ra được hành lang pháp lý để giải quyết những vấn đề bức xúc và vướng mắc trong
công tác quản lý và sử dụng đất.
+ Các quy phạm pháp luật về đất đai ban hành, sửa đổi nhiều lần vừa thiếu đồng
bộ vừa có mặt chồng chéo, mâu thuẫn làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và
trong nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất.
+ Loại đất đai chỉ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất mà đã trả tiền hàng năm được quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, không cho phép thế chấp, chuyển


17

nhượng quyền sử dụng đất cho thuê. Trong thực tế, việc thế chấp tài sản riêng gắn liền
với quyền sử dụng đất đai tại các tổ chức tín dụng để vay vốn thì khơng thực hiện
được vì các tổ chức tín dụng khơng nhận thế chấp tài sản riêng mà lại không thế chấp
cả đất gắn liền với tài sản có trên đất.
+ Người sử dụng đất nếu khơng có giấy tờ hợp lệ về đất thì khi được cấp
GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất.
Việc cập nhật các thông tin, số liệu biến động đất đai chưa được quan tâm đầy
đủ và thường xuyên dẩn đến kết quả thống kê, kiểm kê đất đi các năm sai khác là rất

lớn. Tình trạng quản lý sử dụng đất cịn bng lỏng, các hiện tượng tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất, tranh chấp, lấn chiếm, kiện cáo đất đai thường xuyên xảy ra.
Để đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn mới,
năm 1998 và 2001 quốc hội đã lần lượt thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật đất đainăm 1993 đã từng đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào nề
nếp và sử dụng ngày càng hiệu quả hơn.
Năm 2003 Luật Đất đai mới một lần nửa được ra đời được thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/07/2004 và sau đó là hàng loạt các nghị định, thơng
tư được ban hành.
1.2.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất sau năm 2003
Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, công tác quản lý đất đai đã có bước
tiến rất quan trọng, việc quản lý đất đai đã dần dần đi vào nền nếp. Với sự hỗ trợ của
Luật Đất đai, đến nay đã có trên 30% đất nơng nghiệp chuyển sang làm đất công
nghiệp, tạo ra gần 200 khu công nghiệp và 500 khu tiểu công nghiệp, đã giải quyết
việc làm cho trước hết là gần 2 triệu nơng dân... Đóng góp của việc chuyển đổi đất đai
đã tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước khoảng gần 35.000 tỉ đồng. Luật Đất đai đã
tạo điều kiện cho các địa phương xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng: Đường sá, trường học,
bệnh viện, trụ sở...
Việc triển khai Luật Đất đai 2003 cũng đã tăng được quyền của người dân đối
với việc sử dụng đất đai trong việc chuyển nhượng, vấn đề về cho tặng, thế chấp... Tuy
nhiên Bên cạnh những kết quả đạt được, cơng tác quản lý đất đai cịn bọc lộ nhược
điểm và tồn tại. Việc cập nhật các thông tin, số liệu biến động đất đai chưa được quan
tâm đầy đủ và thường xuyên dẩn đến kết quả thống kê, kiểm kê đất đai các năm sai
khác là rất lớn và vấn đề nổi cộm nhất là số trường hợp không đủ điều kiện để cấp
GCNQSDĐ là rất nhiều.
Theo Báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp GCNQSDĐ, đến
31/12/2013 cả nước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9
triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN; 63/63 tỉnh,