Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã biên sơn, huyện lục ngạn, tỉnh bắc giang năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN NĂM 2016 - 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Mơi trường

Khoa

: Quản lý Tài ngun

Khóa học

: 2015 - 2019

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN NĂM 2016 - 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Mơi trường

Lớp

: K47 - ĐCMT - N01

Khoa
Khóa học

: Quản lý Tài nguyên
: 2015 - 2019

Giáo viên hướng dẫn : Th.S HOÀNG QUÝ NHÂN

Thái Nguyên - 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa
Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun, sau khi hồn
thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại địa bàn
xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang với đề tài: “Đánh giá công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Biên Sơn,
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018”.
Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp đỡ của các đơn
vị, cơ quan và nhà trường.
Em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, nơi đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình
học tập, nghiên cứu tại nhà trường.
Em vơ cùng cảm ơn thầy giáo Th.S Hồng Q Nhân giảng viên
khoa Môi Trường, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em
tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Đồng thời em xin chân thành cảm
ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Biên Sơn đã nhiệt tình
giúp đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Em xin bày tỏ lòng cảm ơn tới bạn bè và người thân đã động viên,
cộng tác giúp đỡ em thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn !
Biên Sơn, ngày tháng năm 2019

Sinh viên
Nguyễn Thị Thu Huyền


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu các ngành kinh tế của xã Biên Sơn ......................................... 29
giai đoạn 2017 - 2018 ..................................................................................................... 29
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Biên Sơn năm 2018 ............... 34
Bảng 4.3: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2018 của thôn Xé, Hiệp Sơn,
Khuân Cầu............................................................................................................................ 38
Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp đối với hộ gia đình cá
nhân thơn Xé, Hiệp Sơn và Khuân Cầu năm 2018 .............................................. 39
Bảng 4.5: Kết quả cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn thôn Xé, Khuân Cầu,
Hiệp Sơn năm 2018 ......................................................................................................... 40
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn
thôn Xé, thôn Khuân Cầu và thôn Hiệp Sơn năm 2018..................................... 41
Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2016 của thôn Xé, Hiệp Sơn,
Khuân Cầu............................................................................................................................ 42
Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2017 của thôn Xé, Hiệp Sơn,
Khuân Cầu............................................................................................................................ 43
Bảng 4.9: Bảng tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ của thôn Xé, Hiệp Sơn,
Khuân Cầu giai đoạn 2016-2018 ............................................................................... 44
Bảng 4.10: Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất trên địa
bàn thôn Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu năm 2018 ...................................................... 47
Bảng 4.11: Đánh giá ý kiến của người dân theo các chỉ tiêu của công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................ 48

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Bản đồ vị trí địa lý xã Biên Sơn ............................................................... 26
Biểu đồ 4.2: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ Ở của thôn Xé, Hiệp Sơn,
Khuân Cầu giai đoạn 2016-2018 ............................................................................... 45
Biểu đồ 4.3: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp của thôn Xé,
Hiệp Sơn, Khuân Cầu giai đoạn 2016-2018........................................................... 45


iv

DANH MỤC VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

CT-TTg

Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ

2

GCN

Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng

3

GCNQSDĐ

đất

4

HĐBT

Hội đồng bộ trưởng

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

KH-UB

Kế hoạch của ủy ban

7

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

8

NQ-QH

Nghị quyết Quốc hội

9

NQ-TU

Nghị quyết Tỉnh ủy

10 NQ-TW

Nghị quyết Trung ương
Quyết định của Bộ Tài Ngun và

11 QĐ-BTNMT

Mơi Trường

12 QĐ-CP

Quyết định Chính phủ

13 QĐ-ĐKTK

Quyết định đăng kí thống kê

14 TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

15 TTLT

Thơng tư liên tịch

16 TT-TCĐC

Thơng tư Tổng cục Địa chính

17 STT

Số thứ tự

18 UBND

Ủy ban nhân dân

19 VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... iii

DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................................iv
MỤC LỤC.................................................................................................................................. v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề.......................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học .........................................................................................2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .........................................................................................2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................................5
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ
địa chính ..................................................................................................................................6
2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............8
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất.................................................................................8
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................9
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 14
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã ............................................... 15
2.2.5. Nhiệm vụ của các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................................. 17


vi

2.2.6. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........... 19
2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên ở Việt Nam 20
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 23

3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.......................................................................... 23
3.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu .......................................................................... 24
3.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 25
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................ 25
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................................... 25
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, phân tích và biểu đạt .............. 25
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 26
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu xã Biên Sơn .................................................... 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................................ 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................... 27
4.1.3. Tình hình quản lý đất đai của xã Biên Sơn giai năm 2018 .................. 29
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại xã Biên Sơn,
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018 ........................................................... 33
4.2. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thôn Xé, Hiệp Sơn và Khuân Cầu thuộc xã Biên Sơn năm 2018 ........... 38
4.2.1. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thôn
Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu xã Biên Sơn năm 2018 ................................................ 38
4.2.2. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại
đất của thôn Xé, Khuân Cầu, Hiệp Sơn năm 2018 ............................................... 39
4.2.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của thôn Xé, Hiệp Sơn, Khuân
Cầu giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................................ 42
4.3. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác cấp GCNQSD đất tại thôn
Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu năm 2018. ........................................................................ 48


vii

4.3.1. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác cấp GCNQSD đất tại thôn
Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu năm 2018 ......................................................................... 45

4.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Biên Sơn trong thời gian tới ........... 50
4.4.1. Khó khăn, tồn tại ................................................................................................... 50
4.4.2. Một số giải pháp khắc phục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
đất của xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn: ..................................................................... 50
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................... 52
5.1. Kết luận: ..................................................................................................................... 52
5.2. Đề nghị .......................................................................................................................... 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 54


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
điều kiện tồn tại và phát triển con người và các sinh vật khác trên trái đất,
đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Mỗi quốc gia, mỗi địa
phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh
giới việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định
của Nhà nước, tuân thủ Luật Đất đai và những văn bản pháp lý có liên
quan.
Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực năm 2014 đã xác
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì cơng tác
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện
nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà

còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người
sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các cơng trình.
Cơng tác cấp GCNQSD đất ở nước ta vẫn còn chậm và thiếu sự đồng
đều ở các vùng khác nhau và những tiến trình thực hiện cũng khác nhau
do những nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban giám hiệu khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Biên Sơn, huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018’’ để có cái nhìn đúng đắn về công


2

tác cấp GCNQSD đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục những tồn tại
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Biên Sơn
trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu tình hình cơ bản của xã Biên Sơn, điều kiện tự nhiên,
điều kiện kinh tế-xã hội, tình hình quản lí đất đai, hiện trạng sử dụng đất
của xã Biên Sơn.
- Đánh giá được công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thôn Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu thuộc xã Biên Sơn năm 2018
theo thời gian, loại đất và đối tượng sử dụng đất.
- Đánh giá được ý kiến người dân và cán bộ Quản lý về công tác cấp
GCNQSD đất tại xã Biên Sơn.
- Đánh giá được khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục
công tác GCNQSD đất trên địa bàn thôn Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu thuộc xã
Biên Sơn trong thời gian tới.
1.3. Ý nghĩa của đề tài

1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là những cơ sở khoa học có độ tin
cậy cao về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa thôn
Xé, Hiệp Sơn, Khuân Cầu- xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang
năm 2018 để cung cấp cho các nghiên cứu khoa học khác và chuyên sâu
hơn trong lĩnh vực quản lý đất đai.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Bổ xung hoàn thiện những kiến thức đã học trong Nhà trường cho
bản thân đồng thời tiếp cận thấy được những thuận lợi và khó khăn trong
cơng tác cấp GCNQSD đất.


3

Đề xuất ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa
phương.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
2.1.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm
2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục,
giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành
Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành
15 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới.
Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 [2] quy định:

1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất;
điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


4

5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Như vậy, công tác CGCNQSD đất là một trong những nội dung quan

trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người
sử dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục
đích, đúng đối tượng, đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp
luật. Và đặc biệt đối với trực tiếp người sử dụng đất thì cơng tác này có ý
nghĩa rất lớn, giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư sản xuất để
đạt hiệu quả cao và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước theo quy


5

định của pháp luật. Được cấp GCNQSD đất cũng là quyền lợi của người sử
dụng đất (Luật Đất đai 2013) [2].
2.1.1.2. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật đất đai 2013 [2] quy định người sử dụng đất có các
quyền sau đây:
- Được cấp GCNDSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật
này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai.

2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Đó i vơi moi quó c gia, đá t đai là nguò n tà i nguyen vo cù ng quy gia và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở khơng gian cua moi qua
trì̀nh san xuá t, là tư lieu san xuá t đac biet trong nong nghiep, là thà nh phà n
quan trong nhá t cua moi trường só ng, là đia bà n phan bó cac khu dan cư,
cong trì̀nh kinh té , van hoa, xa hoi, an ninh, quó c phò ng. Song thưc té đá t
đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định trong khơng gian. Cùng với thời


6

gian giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc
vào việc khai thác sử dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần
được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp
hố, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao
cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là
việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển
mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công
tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên
phức tạp. Chính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng
và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng. Thơng qua cơng
tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử dụng đất và
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích
của nhân dân. Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ

sơ địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi
người khi tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm
2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số
trường hợp cụ thể về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách


7

quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01
tháng 07 năm 1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường
hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định
tại Điều 2 của Nghị quyết số23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được
xác lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong
những trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
là Giấy chứng nhận).
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.


8

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước.
2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
ĐKĐĐ gồm hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng
ký lần đầu là hình thức đăng ký đất đai đối với những người đang sử dụng
đất mà chưa đăng ký lần nào với chính quyền địa phương. Đăng ký biến
động là hình thức đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất đã có

GCNQSD đất nhưng trong q trình sử dụng có sự thay đổi (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
[2] tại điều 5 và điều 169 bao gồm:
Các tổ chức trong nước.
Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và
cơng trình tín ngưỡng).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật
về quốc tịch.


9

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Luật Đất đai 2013)
[2].
2.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [2], người chịu
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng
đất
Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình
Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất
Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng

thực
Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Khái niệm về GCNQSDĐ
GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng.
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với
mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp


10

theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng
đất, một bản lưu tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
Q trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước
với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật [8].
Các mẫu GCNQSDĐ đang được sử dụng hiện nay:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cụcđịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu
quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục
Quản lý ruộng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu
đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của

Chính phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử
dụng đất và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi
trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003,
mẫugiấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày
1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa
đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
ngày19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009


11

quy định mẫu giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy có màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất
đai 2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền
sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hịa giải thành cơng đối với
tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải

quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
-Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.


12

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất
hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia
tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận
bị mất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)[10].
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII,
mục 2, Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên
và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng
trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công


13

trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và mơi trường thực hiện theo
quy định của Chính phủ [2].
2.2.2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản
cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan
TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho th đất: 01 bản (bản sao có cơng
chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác
nhận của sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công
chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã
cập nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất

đai vào đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ
phí theo quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở
TN&MT hoặc Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định
43/2014/NĐ-CP) [4].


14

2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Chương VII, mục 2, Điều 98 ( Luật đất đai, 2013) [2]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho
các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi
đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy
chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ
quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài


15

sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và
chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
-Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng
nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc
cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc
thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 [4] Hộ
gia đình cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất một (01) bộ
hồ sơ gồm có:
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCNQSD đất.


16

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSD đất (nếu có).
2. Việc cấp GCNQSD đất được quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra
hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND xã về
tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử
dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,
2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của UBND xã về nguồn gốc
và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất,
sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công
khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
GCNQSD đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian
mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp
xin cấp GCNQSD đất;
b) Văn phịng đăng ký có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xác nhận vào
đơn xin cấp GCNQSD đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp
GCNQSD đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường
hợp đủ điều kiện cấp GCNQSD đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc

trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao
hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ
điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất kèm theo trích lục bản
đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phịng Tài ngun và Mơi
trường;