Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện hoài nhơn, tỉnh bình định

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu, tài liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.

Tác giả luận văn

Phạm Thị Bích Liễu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành bản luận văn này, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, người đã trực tiếp hướng dẫn tơi trong suốt thời

gian thực hiện đề tài;
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp,

Phịng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nơng Lâm Huế;
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh

Bình Định; UBND huyện Hồi Nhơn, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hồi
Nhơn; Các phịng, ban và UBND các xã, thị trấn của huyện Hồi Nhơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các

đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phạm Thị Bích Liễu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TĨM TẮT
Phạm Thị Bích Liễu, 2016, luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Kiểm sốt và Bảo vệ Mơi
trường chun ngành Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại
học Nông Lâm Huế.
Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Nguyễn Hoàng Sơn
Đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Hồi Nhơn, tỉnh Bình Định” với mong muốn tìm hiểu, nghiên
cứu, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó đưa
ra những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp trên
địa bàn huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định.
Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp liên quan đến thủ tục cấp giấy, số lượng
Giấy chứng nhận đã được cấp và chưa cấp là phương pháp luận xuyên suốt của đề tài.
Đồng thời lồng ghép phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân đến làm thủ tục đăng
ký cấp Giấy chứng nhận ở huyện và phỏng vấn cán bộ địa chính đang cơng tác trên địa
bàn huyện, nhằm mục đích đánh giá mức độ hài lịng và hiểu biết của người dân khi
đến làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đồng thời đánh giá ngun nhân chưa

hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận.
Kết quả nghiên cứu đề tài giúp cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai huyện
Hồi Nhơn có thể tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến tình hình quản
lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hồi Nhơn một cách kịp thời, chính xác và đầy
đủ; đề tài cũng đã đánh giá được số lượng giấy chứng nhận đã cấp và sự biến động
diện tích của các loại đất trên địa bàn huyện Hồi Nhơn.
Đề tài cũng đã nhận thấy được hiệu quả của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất một cấp; nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoài
Nhơn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC..................................................................................................................................................... iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG................................................................................................................................ viii
DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ.................................................................................................................. ix

MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài.............................................................................................................................. 1
2. Mục đích của đề tài............................................................................................................................... 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................................................................................... 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................... 3
1.1.1. Khái niệm về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.................................................................................................................................................... 3
1.1.2. Sự cần thiết phải thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................................... 4
1.1.2.1. Vai trò của đất đai....................................................................................................................... 4
1.1.2.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất................................................................................... 4
1.1.2.3. Sự cần thiết phải thực hiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................................................................ 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý và các vấn đề về cấp GCN quyền sử dụng đất...................................... 7
1.1.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................. 7
1.1.3.2. Quy định chung về công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất............................................................................................................. 9
1.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................................................................. 15
1.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên Thế giới.............................15
1.2.1.1. Tại Mỹ......................................................................................................................................... 15

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v
1.2.1.2. Tại Pháp...................................................................................................................................... 16
1.2.1.3. Tại Thái Lan.............................................................................................................................. 16
1.2.1.4. Tại Australia.............................................................................................................................. 16
1.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam............................. 17
1.2.2.1. Tình hình công tác cấp GCN trước khi có Luật đất đai năm 2003....................... 17
1.2.2.2. Tình hình công tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 ..............17
1.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Định..................18

1.3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan................................................................................. 18
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................................. 20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................ 20
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................... 20
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................... 20
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 20
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................................. 20
2.3.2. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu............................................................ 21
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính........................................... 21
2.3.4. Phương pháp kế thừa................................................................................................................. 21
2.3.5. Phương pháp so sánh................................................................................................................. 21
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................. 22
3.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định...............22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................... 22
3.1.1.1. Vị trí địa lý................................................................................................................................. 22
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo.................................................................................................................... 22
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu..................................................................................................................... 22
3.1.1.4. Đặc điểm thủy văn, nguồn nước........................................................................................ 23
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên............................................................................................................ 23
3.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội........................................................................................................... 25
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế................................................................................................................ 25

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành......................................................................................... 26
3.1.2.3. Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và thu nhập................................................. 26

3.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015........................................................................ 29
3.2.2. Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2005 - 2015................................................. 34
3.2.3. Tình hình chuyển mục đích khác với hồ sơ địa chính trong kỳ kiểm kê:..............53
3.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Nhơn..............55
3.3.1. Tình hình quản lý Nhà nước trên lĩnh vực đất đai giai đoạn 2010 -2015..............55
3.3.2. Cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận......................................... 58
3.3.2.1. Thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004)........................ 58
3.3.2.2. Thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)........................ 58
3.3.3. Quy trình cấp GCN trên địa bàn huyện Hoài Nhơn qua các giai đoạn...................59
3.3.3.1. Giai đoạn 1: từ trước ngày 01/7/2004 (Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) 59

3.3.3.2. Giai đoạn 2: từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (thi hành Luật Đất đai 2003)

59

3.3.3.3. Giai đoạn 3: ngày 01/7/2014 đến tháng 3/2016 (thi hành Luật Đất đai 2013). 61
3.3.4. Kết quả cấp GCN QSDĐ của huyện Hoài Nhơn giai đoạn 2003 - 2015...............68
3.3.5. Đánh giá chung về tình hình Cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Hoài Nhơn từ
khi có Luật đất đai năm 2003 đến ngày 31/12/2015.................................................................. 72
3.4. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác đăng ký cấp GCN QSDĐ................75
3.4.1. Chính sách pháp luật.................................................................................................................. 75
3.4.2. Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kinh phí...................................................................... 78
3.4.3. Vấn đề tổ chức bộ máy, biên chế và kiện tồn cơng tác chun mơn.....................78
3.4.4. Về xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính............................................. 78
3.4.5. Bất cập trong thể hiện các thơng tin trên GCN quyền sử dụng đất..........................79
3.4.6. Về phía người sử dụng đất....................................................................................................... 79
3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Hoài Nhơn

81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 85
1. Kết luận.................................................................................................................................................. 85
2. Kiến nghị............................................................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 87
PHẦN PHỤ LỤC.................................................................................................................................... 91

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Có nghĩa là

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

DT

Diện tích

ĐKQSD

Đăng ký quyền sử dụng

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHN

Quyền sở hữu nhà

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoài Nhơn năm 2015 như bảng sau: ............
Bảng 3.2. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2015 so với năm 2010
và năm 2005 như bảng sau: ...........................................................................................
Bảng 3.3. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký sử dụng đất từ ngày 01/ 01/201131/2/2016 .......................................................................................................................
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN QSDĐ tại huyện Hoài Nhơn đến ngày 31/12/2015 .........

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

ix

DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 1.1. Phơi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất............................................................................................................................... 10
Hình 3.1. Bản đồ vị trí địa lý của huyện Hồi Nhơn.................................................................. 24
Hình 3.2. Bản đồ hành chính huyện Hồi Nhơn.......................................................................... 27
Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Hoài Nhơn năm 2015............................30
Hình 3.4. Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐK QSDĐ một cấp............................................................ 63
Hình 3.5. Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Nhơn........................................................... 67
Hình 3.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoài Nhơn........................... 71

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội và quốc
phòng, an ninh… Đối với nước ta, Đảng ta đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý.
Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai, trong những năm

gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành hàng loạt các văn bản, chỉ thị để đẩy nhanh
và tiến đến hồn thiện cơng tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ. Cơng tác này không chỉ
đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người
sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản x́t, xây dựng cơng trình,…
Từ đó, sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển nền kinh tế đất nước.
Ngày nay, cùng với quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, sự phát
triển sơi động vượt bậc của thị trường bất động sản, trong đó đất đai là hàng hóa chủ
yếu. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu hàng
đầu là công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ phải được hoàn thiện.
Ngoài ra, một vấn đề quan trọng của việc cấp GCN QSDĐ là giúp cho Nhà
nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, thu thuế đất,… tăng nguồn ngân
sách cho Nhà nước.
Công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ của huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định mặc
dù đã được các ngành, các cấp quan tâm nhưng đến nay vẫn còn nhiều bất cập. Việc
tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cơng tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện
Hồi Nhơn giúp UBND huyện với tư cách đại diện Nhà nước sở hữu về đất đai có
những biện pháp đẩy nhanh và tiến đến hồn thiện cơng tác này theo chủ trương chung
của Đảng, Nhà nước ta. Do đó, việc “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hồi Nhơn, tỉnh Bình Định” là việc làm có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn to lớn đối với địa phương.
2. Mục đích của đề tài
2.1. Mục đích
Thấy rõ thực trạng cơng tác cấp GCN QSDĐ tại huyện Hồi Nhơn, từ đó đề
x́t những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN QSDĐ tại huyện Hoài
Nhơn, tỉnh Bình Định.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.
- Vận dụng lý thuyết để phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Đề xuất những ý kiến và giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và lý luận về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài sẽ cung cấp những dữ liệu về thực trạng công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hồi Nhơn. Từ đó giúp cho UBND huyện có những
giải pháp đẩy nhanh và tiến đến hồn thiện công tác này theo chủ trương chung của
Đảng và Nhà nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Từ khi có Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì GCN
QSDĐ đã được đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi Luật Đất đai năm 2003
ra đời thì GCN QSDĐ mới được thể chế hóa trong Luật Đất đai và các Nghị định.
Điều 48 Luật đất đai 2003 và điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã khẳng định: “GCN QSDĐ là một
chứng thư pháp lý xác nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất
của mình vào các mục đích cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật”.
Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Luật Đất đai 2013 ra đời thì cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
đều được xác lập trong GCN và được gọi là GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất”.
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi
tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư pháp lý xác nhận QSDĐ hợp pháp của
người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của
chủ sử dụng. GCN có vai trị rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định
về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm
quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của
người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4
1.1.2. Sự cần thiết phải thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Vai trị của đất đai
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái Đất. Các Mác viết: “Đất đai là
tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể
thiếu được để sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”. Trong tiến trình lịch sử của xã
hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền, cùng ảnh hưởng và tác động
qua lại lẫn nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa
vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một
hoạt động nào diễn ra và cũng khơng có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc
gia. Đất đai cịn là sự bảo hiểm cho cuộc sống giúp con người chống lại các thảm họa
của thiên nhiên, bảo hiểm về tài chính.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thủy lợi và các công trình phúc lợi khác. Đối với các ngành khác
nhau thì đất đai có một vai trị và vị trí nhất định. Đối với ngành cơng nghiệp, đất đai
làm nền tảng, làm cơ sở và địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Còn đối với ngành nông nghiệp đất đai được xem là tư liệu sản xuất không thể thiếu,
thông qua đất đai để con người tác động vào cây trồng, đầu tư vào đất đai để tăng năng
suất cho cây trồng. Đất đai vừa được xem là tư liệu lao động, vừa được xem là đối
tượng lao động trong ngành nông nghiệp.
Như vậy có thể nói đất đai là tài sản của quốc gia và nó đặc biệt quan trọng đối
với sự tồn tại của tất cả các sinh vật trên Trái Đất.
1.1.2.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Đối với nước ta, Luật Đất đai năm 1993 quy định rõ: “Đất đai thuộc sở hữu của
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”, Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Như
vậy đất đai là tài sản chung nhưng Nhà nước là người được giao trách nhiệm quản lý.
Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai bao gồm ba quyền cơ bản: Quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước trong việc chiếm giữ và

quản lý đất đai. Theo sự phát triển của xã hội quyền chiếm giữ được thể hiện khác
nhau. Khi xã hội chưa phân giai cấp quyền chiếm giữ thuộc về cộng đồng xã hội, của
tất cả mọi người, khi xã hội xuất hiện giai cấp, xuất hiện thêm sở hữu tư nhân nhưng
quyền chiếm giữ vẫn thuộc về Nhà nước, cá nhân chỉ chiếm giữ một phần, tính chiếm
hữu cá nhân chỉ mang tính chất tương đối. Nhà nước chiếm giữ đất đai nhưng không

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5
cấm việc sử dụng đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai, mà Nhà nước làm nhiệm
vụ giao QSDĐ cho người sử dụng và Nhà nước quản lý việc sử dụng đó.
- Quyền định đoạt: Là quyền của Nhà nước trong việc quy định mục đích sử

dụng cho từng loại đất đai. Thực hiện quyền này Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy định cụ thể mục đích sử dụng đất cho từng loại đất. Người sử dụng đất
phải sử dụng đất đai theo đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đúng theo quy
hoạch, kế hoạch đã đề ra.
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước giao đất cho người sử dụng và người sử

dụng được khai thác các tính năng, cơng dụng của đất đai, khai thác các tiềm năng của
đất đai thông qua hoạt động sản xuất mang lại sản phẩm cho con người và xã hội.
1.1.2.3. Sự cần thiết phải thực hiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là công cụ bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Người sử
dụng đất phải thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với Nhà nước để Nhà
nước quản lý và bảo vệ khi tranh chấp, khiếu nại. Đồng thời ngăn cấm các hành vi lấn
chiếm, sử dụng đất kém hiệu quả. GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà nước bảo vệ các quyền cho người sử
dụng đất để họ có thể yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai. Thông qua việc đăng ký và cấp
GCN lợi ích của Nhà nước được bảo đảm: Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài
sản, thu thuế chuyển nhượng,… từ người sử dụng đất để phục vụ các lợi ích chung cho
tồn xã hội.
Đăng ký, cấp GCN là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
đai trong cả nước, đảm bảo cho việc sử dụng đất đầy đủ, hiệu quả và tiết kiệm nhất.
Quản lý thửa đất là nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét đến cùng,
quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới, mục
đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có
thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCN đều được cấp GCN. Đối với
nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn
tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho cơng tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6
theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ

liệu chính để xây dựng hệ thống thơng tin đất đai (LIS).
Đất đai phân bố rải rác trên toàn lãnh thổ, việc quản lý quỹ đất này hết sức khó
khăn. Để quản lý thì Nhà nước cần phải nắm vững các thơng tin về thửa đất. Thơng
qua hồ sơ địa chính và GCN QSDĐ Nhà nước nắm bắt đầy đủ các thơng tin về: Tên
chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất
đai. Từ đó Nhà nước mới có thể xem xét, điều chỉnh những diện tích đất sử dụng chưa
hợp lý và điều chỉnh theo đúng quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước.
Đăng ký, cấp GCN QSDĐ là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung quản lý Nhà nước khác.
Đăng ký cấp GCN về đất đai sẽ thiết lập nên hồ sơ địa chính với đầy đủ các
thơng tin cần thiết, các nội dung trong hồ sơ địa chính có quan hệ mật thiết với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất đai
- Công tác điều tra đo đạc
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết các tranh chấp, khiếu nại trong đất đai.

Ngoài ra hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được
kết nối với hệ thống các cơ quan Nhà nước có liên quan, với hệ thống tổ chức tài
chính, tín dụng; được đưa lên mạng thơng tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh
nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần
nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. Hồn thiện cơng tác cấp GCN QSDĐ khơng
chỉ tạo tiền đề mà cịn là cơ sở để Nhà nước triển khai và thực hiện tốt các nội dung
của quản lý Nhà nước về đất đai. Hai công tác này cùng đồng thời thực hiện để đảm
bảo cho việc quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả và chính xác.
Đăng ký cấp GCN QSDĐ là cơ sở bảo đảm cho thị trường bất động sản phát
triển bền vững.

Với sự phát triển nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hoá
đặc biệt tham gia vào thị trường. Trước đây Nhà nước không cho phép việc chuyển
nhượng trao đổi đất đai nhưng thực tế các hoạt động này vẫn diễn ra dưới hình thức
không công khai, hình thức mua bán là trao tay QSDĐ, thiếu các yếu tố pháp lý. Từ đó
đã hình thành nên thị trường ngầm hoạt động không minh bạch. Hoạt động này diễn ra

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
làm cho thị trường phát triển khơng hồn hảo, đẩy giá cả quá cao so với giá trị thực tế,
tranh chấp đất đai phát sinh và Nhà nước bị thâm hụt ngân sách. Để điều chỉnh thị
trường này thì công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ phải thực hiện nghiêm túc, để tạo cơ
sở pháp lý vững chắc bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững, đảm bảo sự công
bằng trong xã hội. GCN QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp
phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động
nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn.
1.1.3. Cơ sở pháp lý và các vấn đề về cấp GCN quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Luật Đất đai 2013;
- Luật đất đai 2003;
- Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác đo

đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất;
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nơng nghiệp;
- Nghị định 02/CP ngày 05/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất lâm

nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất lâm nghiệp;
- Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh

doanh nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
- Nghị định 88/CP ngày 07/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng

đất đô thị;
- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/02/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh

và hoàn thành việc giao đất, cấp GCN QSDĐ;
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 09/02/2004 của Chính phủ về việc triển khai

thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp GCN QSDĐ trong năm 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

đất đai;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường ban hành quy định về GCN QSDĐ;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn

sửa đổi bổ sung Thơng tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCN QSDĐ.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của BTNMT về việc hướng

dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về

việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp GCN

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của BTNMT quy định về cấp

GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của BTNMT Quy định bổ

sung về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 23/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BTNMT quy định

về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
- Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 của UBND

tỉnh Bình Định quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh.
1.1.3.2. Quy định chung về công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Một số nguyên tắc cấp GCN
Cấp GCN là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất các quyền và

lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp GCN lần đầu được thực hiện đối
với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng
trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
người sử dụng đất sẽ được cấp GCN QSDĐ.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp
GCN đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
VPĐK đất đai hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phịng TNMT là cơ quan
dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử
dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất.

Điều 97 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
1. GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp

cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,

GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy
định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và khơng phải đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp GCN trước ngày
10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người

sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản
lý chặt chẽ được quỹ đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và
hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.
Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCN cho VPĐK
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ các cấp; Lập và quản lý sổ theo dõi việc phát
hành phôi GCN; Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi GCN ở các địa
phương.

Hình 1.1. Phơi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Đối tượng được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực

thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng

đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất

đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các

thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ
hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Điều

kiện cấp GCN quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai 2013. Điều kiện cấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

* Điều 100, Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên

trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;

giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
e) Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người

sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo

quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định

tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và
đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết
quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp GCN thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ

đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó
khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Điều 101, Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về QSDĐ
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi

hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử
dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại

Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 như sau:
1. UBND cấp Tỉnh cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng

ngoại giao.
UBND cấp Tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. UBND cấp Huyện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN

quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và mơi trường thực
hiện theo quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài
sản gắn liền với đất theo điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014.
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền

với đất, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội

dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

14
Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại
các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền
sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài
sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy
hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc

tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thơng báo cho VPĐK đất đai thực hiện trích
đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng
đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng

tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư
nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý
kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐK đất đai.
3. Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện các cơng việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐK đất

đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo
quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ

địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi

hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,

cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác

nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản
gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho VPĐK đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa

chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định
và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp khơng thuộc đối tượng phải nộp
nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ
quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê
đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐK đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp

luật mà nay có nhu cầu cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì nộp đơn đề nghị cấp GCN; VPĐK đất đai, cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 điều này.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên Thế giới
Trên Thế giới có rất nhiều quốc gia và mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu
đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng nhà
nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
1.2.1.1. Tại Mỹ
Mỹ là quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ và hoàn thiện HSĐC. Nước
Mỹ đã xây dựng hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

16
đó có khả năng cập nhật các thơng tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và
đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN QSDĐ tại Mỹ sớm được hồn thiện. Đó
cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
1.2.1.2. Tại Pháp
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ
thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống
tin học hoàn chỉnh phục vụ trong quản lý đất đai. Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập
nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp
và cũng có thể cung cấp thơng tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên nước Pháp không tiến hành việc cấp GCN QSDĐ mà họ tiến hành
quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hóa và tư liệu trên giấy, bao gồm: Các
chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngồi ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một
trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất
kỳ bất động sản nào cần đăng ký.
1.2.1.3. Tại Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN QSDĐ và GCN QSDĐ ở Thái Lan được chia
làm 3 loại:
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất khơng có tranh chấp thì

được cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần

xác định lại thì được cấp bìa xanh.
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất khơng có giấy tờ thì cấp bìa vàng.

Tuy nhiên, sau đó họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác
minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với các trường hợp bìa
vàng thì nhà nước xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ

chuyển sang cấp bìa đỏ.
1.2.1.4. Tại Australia
Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao,
90% quỹ đất tự nhiên do tư nhân sở hữu. Khi nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến
hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Australia đã tiến
hành cấp GCN QSDĐ và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao
dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm