Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.53 MB, 120 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
ĐỒNG CHÍ KHƠI
TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA,
TỈNH ĐỒNG NAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
ĐỒNG CHÍ KHƠI
TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA,
TỈNH ĐỒNG NAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN THANH ĐỨC
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng
dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích
dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Đồng Chí Khôi
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ của các giáo sư, tiến sĩ, các thầy, cô giáo, cơ quan, gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp. Tơi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:
PGS.TS Trần Thanh Đức – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Nơng Lâm Huế
đã tận tình hướng dẫn và giúp tơi trong suốt q trình nghiên cứu thực hiện đề tài.
Q thầy, cơ giáo khoa Tài Ngun đất và Mơi trường Nơng Nghiệp, Phịng
Đào tạo trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện tốt cho tơi trong q trình học
tập và thực hiện nghiên cứu đề tài.
Quý thầy cô công tác tại các cơ quan, trường học khác đã tận tình giảng dạy và
giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường.
Các đồng chí Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hịa, Phịng Tài
ngun và Mơi trường Thành phố Biên Hòa, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng
Nai – Chi nhánh Biên Hòa đã tạo điều kiện tốt cho tơi vừa học tập và hồn thành cơng
tác tại cơ quan.
Xin trân trọng cảm ơn.
Huế, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Đồng Chí Khơi
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Đề tài: “Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế
chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai”. được thực hiện từ tháng 12/2017 đến tháng 09/2018 tại thành phố Biên
Hòa. Đề tài được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được thực trạng tình hình thực
hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công
tác chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
Kết quả nghiên cứu cho thấy:
1. Thành phố Biên Hịa là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Đồng Nai, có
nền kinh tế phát triển ổn định thu hút nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước, thu hút
nguồn lao động trong và ngoài tỉnh đến làm việc và sinh sống, đây cũng góp phần làm
cho tình hình chuyển nhượng trên địa bàn tăng nhanh. Do vậy vấn đề đặt ra là phải
phân bố quỹ đất đai hợp lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất phù hợp với một đô thị loại I
theo định hướng chung của thành phố trong tương lai. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng, trong đó tình hình chuyển nhượng QSDĐ đã làm gia tăng biến động về đất đai,
số lượng hồ sơ ngày càng đa dạng và phức tạp.
2. Qua nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 thì hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn nghiên cứu chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế
chấp cụ thể như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2017 có 51.348 vụ. Tình hình
chuyển nhượng QSD đất ở các xã, phường có điều kiện phát triển khác nhau thì có sự
khác biệt. Các xã, phường có nền thương mại, dịch vụ phát triển thì giao dịch chuyển
nhượng diễn ra sôi động hơn những xã mà nền kinh tế thuần nơng là chủ yếu. Ngồi ra
ở những xã thuần nơng này tình trạng chuyển nhượng không qua khai báo vẫn tồn tại
nhất là chuyển nhượng đất nông nghiệp.
- Về quyền thừa kế QSD đất: Trong 4 năm qua, có 5074 vụ và phần lớn các hộ
gia đình, cá nhân đều thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước, nhưng cũng có một
số lượng nhỏ người dân không khai báo với cơ quan nhà nước về vấn đề này.
- Về quyền tặng cho QSD đất: Trong giai đoạn nghiên cứu, trên địa bàn thành
phố có 8712 vụ. từng năm số vụ đăng ký quyền tặng cho sử dụng đất không giống
nhau như năm 2014 là 1575 vụ, năm 2015 là 2967 vụ, năm 2016 là 1750 vụ, năm 2017
là 2420 vụ. So với các thị trấn, huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thì địa bàn thành phố
Biên Hịa có số vụ đăng ký tương đối cao. Điều đó cho chúng thấy, việc tuyên chuyền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
về pháp luật đã có hiệu quả nhất là chính sách về thuế, người dân đã nhận thức được
việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận của mình với cơ quan Nhà nước ngoài việc thực
hiện nghĩa vụ với Nhà nước thì cơ quan Nhà nước cũng đảo bảo quyền lợi của công
dân trong việc đăng ký.
- Về quyền thế chấp QSD đất: Trên địa bàn thành phố có 39168 vụ trong giai
đoạn 2014-2017. Từng năm số lượng, vụ đăng ký thế chấp lên xuống cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản và thị trường tín dụng. Khi mà thị trường
bất động sản đang trong giai đoạn sơi động, thị trường tín dụng cũng dễ dàng hơn,
người dân tiếp cận các khoản vay của Ngân hàng dễ dàng.
- Kết quả tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ
tại các cơ quan nhà nước cho thấy đa số các hộ cho rằng việc thực hiện các QSDĐ
không quá phức tạp, thời gian hồn thành các thủ tục có thể chấp nhận được, các văn
bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ dễ hiểu và hiểu được. Tuy nhiên, các loại phí, lệ
phí, thuế chuyển QSDĐ cịn khá cao.
3. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải pháp cần hồn thiện để
người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước khi thực
hiện các QSDĐ đó là: nhóm giải pháp về chính sách, nhóm giải pháp về tổ chức thực
hiện, nhóm giải pháp về tăng cường năng lực thực hiện quyền sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .......................................................................... x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1
2.1 Mục tiêu chung ...................................................................................................... 1
2.2 Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................... 1
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 3
1.1.1. Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 3
1.1.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất ............. 13
1.1.3. Cơ sở pháp lí .................................................................................................... 13
1.2. CƠ SỞ THỰC TIẾN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 15
1.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới ............................................ 17
1.2.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................................... 20
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ..................................... 26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 28
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 28
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu ............................................. 31
2.3.3. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia ......................................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 32
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. ....... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................. 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 39
3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH
PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2014-2017. ................................ 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa .................................. 40
3.2.2. Biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 . 51
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Biên Hòa............................................................................................. 55
3.3. THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN
2014 - 2017................................................................................................................ 57
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................................. 57
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên
cứu giai đoạn 2014 - 2017 .......................................................................................... 66
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên
cứu giai đoạn 2014 - 2017.......................................................................................... 72
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên
cứu giai đoạn 2014 - 2017.......................................................................................... 77
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
3.4. ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THỰC
HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. ........................................................................................ 85
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho và thế chấp tại thành phố Biên Hịa. .................................................................... 85
3.4.2. Đánh giá chung tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và
thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Biên Hòa....................................................... 86
3.4.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Biên Hòa. .................................................................................................. 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 91
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 91
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 94
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 99
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT
CĨ NGHĨA LÀ
CN-XD
Cơng nghiệp – Xây dựng
GPMB
Giải phóng mặt bằng
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
NLTS
Nông lâm thuỷ sản
NN&PTNT
Nông nghiệp và phát triển nông thôn
SXCN
Sản xuất công nghiệp
TM-DV
Thương mại – Dịch vụ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX
Giá trị sản xuất
KCN
Khu công nghiệp
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên và Môi trường
VPĐK
Văn phòng đăng ký
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số lượng mẫu điều tra tại các phường, xã................................................... 31
Bảng 3.1. Phân bố dân số trên địa bàn thành phố Biên Hòa........................................ 34
Bảng 3.2. Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo mục đích sử dụng của thành phố
Biên Hòa.................................................................................................................... 41
Bảng 3.3. Thống kê diện tích đất nơng nghiệp của thành phố Biên Hịa ..................... 42
Bảng 3.4. Thống kê diện tích đất phi nơng nghiệp của thành phố Biên Hòa ............... 44
Bảng 3.5. Thống kê diện tích đất chuyên dùng của thành phố Biên Hịa .................... 45
Bảng 3.6. Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo đối tượng quản lý, sử dụng của
thành phố Biên Hòa ................................................................................................... 50
Bảng 3.7. Biến động đất đất đai theo mục đích sử dụng đất của thành phố Biên Hòa . 52
Bảng 3.8. Thống kê biến động diện tích theo đối tượng quản lý, sử dụng đất ............. 54
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố
Biên Hòa giai đoạn 2014 - 2017................................................................................. 58
Bảng 3.10. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 05 xã, phường nghiên
cứu giai đoạn 2014-2017............................................................................................ 61
Bảng 3.11. Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSDĐ tại các xã phường
nghiên cứu ................................................................................................................. 65
Bảng 3.12. Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
các xã phường nghiên cứu ......................................................................................... 66
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Biên
Hòa từ năm 2014 - 2017 ............................................................................................ 67
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại các xã,
phường nghiên cứu .................................................................................................... 70
Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Biên
Hòa giai đoạn 2014 - 2017 ......................................................................................... 72
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho sử dụng đất tại
các xã nghiên cứu ...................................................................................................... 76
Bảng 3.17. Tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014
- 2017 ........................................................................................................................ 78
Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp sử dụng đất tại các
xã, phường nghiên cứu ............................................................................................... 81
Bảng 3.19. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, lý do thế chấp tại các xã phường nghiên
cứu............................................................................................................................. 83
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Biên Hịa........................................................ 32
Hình 3.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Biên Hịa ...................................... 40
Hình 3.3. Kết quả chuyển nhượng của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ...... 60
Hình 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ....... 69
Hình 3.5. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho của thành phố Biên Hịa giai đoạn
2014-2017 ................................................................................................................. 75
Hình 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai
đoạn 2014-2017 ......................................................................................................... 80
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay
và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đất đai năm 1993,
chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất
đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế,
xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đơ thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những
vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... dẫn đến nhiều biến động về quyền sử dụng đất, nhà
ở.. Với điều kiện thuận lợi về vị trí, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn nhân lực,
danh lam thắng cảnh với hệ thống giao thông khá hồn chỉnh giúp thành phố Biên Hịa
phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên
quan trực tiếp đến đất đai như nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, ... đem lại nhiều
thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác chuyển
quyền sử dụng đất nói riêng.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Trần Thanh
Đức, tơi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Tình hình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề ra những giải
pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn
nghiên cứu trong thời gian tới.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2014 - 2017.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành trong
việc thực hiện các quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quả nghiên cứu để đề xuất các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các dữ liệu và đánh giá về tình hình
thực hiện các QSDĐ, giúp các cơ quan quản lý quản chặt các giao dịch về QSDĐ.
Công khai, minh bạch việc thực hiện các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân
đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các
giao dịch khơng chính thống trong việc thực hiện QSDĐ góp phần tăng thu nhân sách
Nhà nước.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [23].
1.1.1.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất [23].
a.Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là
phương thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này chỉ bao hàm
hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người
cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác
trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nơng nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp theo chủ chương chung về
“dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính.
b.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có
giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
c. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng
theo quy định của pháp luật.
- Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th còn đất mà người sử dụng cho
thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ
diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất
định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì khơng cấm việc này.
d. Tặng cho quyền sử dụng đất
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng khơng thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo
quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng
trước đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những
qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
- Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho khơng phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
đ. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
e. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta cịn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
f. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa
2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc,vv… theo thoả thuận.
1.1.1.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
được quy định như sau [23]:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và
nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của
Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực
hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
nhóm người sử dụng đất.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài
sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã [16].
* Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi
hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp được áp dụng đối với các
hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâu năm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [16].
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng
nghiệp chung cho tồn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài ngun và Mơi trường.
- Phịng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho
các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản
đồ địa chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các cơng việc sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng thì Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy
định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này [16].
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng
thành của chung vợ và chồng
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa
đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ
thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc sau đây:
+ Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử dụng đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối
với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơng
trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hồn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng cho, Văn
phịng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy
chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho tồn
bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao
Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc
lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Mơi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực
hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về dân sự;
+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất tiếp tục thuê đất;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
+ Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất th; thơng báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc
hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
+ Văn phịng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê
thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại
Khoản này [16].
+ Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp
vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa
đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
- Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy
định của pháp luật thì thực hiện các cơng việc sau:
+ Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận
theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trường hợp cho
thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất
mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi
Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho
thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu
cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử
dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
+ Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
- Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc
doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc
hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh
mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng
góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
- Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:
+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt
việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong
thời hạn còn lại.
+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất
khơng cịn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê
đất nếu có nhu cầu;
+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;
+ Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là
tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên
bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của
Tịa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong
thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp khơng có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất
đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã
chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp
luật về dân sự;
+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của
pháp luật có liên quan [16].
* Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ.
- Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như sau:
+ Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong
hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận
thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà khơng cần có sự
đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy
định của pháp luật;
+ Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất cịn lại; đối với đất ở thì người
sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài [16].
* Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng
cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển
quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một
phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất,
giá đất tính thuế và thuế suất.
+ Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi
trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính
của xã, phường, thị trấn.
+ Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính
phủ và được niêm yết cơng khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính [17].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 03/BĐS-TNCN Thơng tư số
92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính.
+ Thuế suất: Tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài
chính quy định Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển
nhượng hoặc giá cho thuê lại.
- Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được
miễn thuế bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất của cá
nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
+ Thu nhập từ giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất.
+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao để sản xuất.
- Cách tính thuế
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được
xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác
định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc
quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ
thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình qn” [17].
* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ
Theo Khoản 1 Điều 7 của nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định về mức thu lệ
phí trước bạ: đối với nhà, đất mức thu là 0,5 %.
Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thơng tư số 156/TT-BTC ngày
06/11/2013 của Bộ Tài chính [17].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
1.1.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh
vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trị
của Nhà nước; theo đó, Nhà nước khơng chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước
mà còn đại diện của chủ sở hữu đất đai và cịn có quyền định đoạt về đất đai, quyền
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Tuy
nhiên, các quy định quản lý nhà nước về đất đai vẫn chưa bóc tách nội dung thuộc vai
trị quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở
hữu đất đai
Luật Đất đai 2013 ra đời đã cụ thể hóa và hồn thiện nội dung vai trò quản lý
Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai
và quyền của người sử dụng đất. Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn
mức giao đất nông nghiệp, giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; quy định thời hạn sử dụng đất ổn
định lâu dài hoặc có thời hạn; Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất khơng thu tiền
sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm,
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công nhận quyền sử
dụng đất; Nhà nước quyết định giá đất và các chính sách tài chính về đất đai; Nhà
nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
thơng q đó thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong vai trò quản lý Nhà nước về đất
đai. Hơn nữa, điểm mới trong bộ luật này nhấn mạnh trách nhiệm của Nhà nước thơng
qua các chính sách đất đai dành cho những đối tượng dễ bị tổn thương trong xã hội [23].
1.1.3. Cơ sở pháp lí
Hiến pháp 1992.
- Luật Đất đai 1993.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
