Luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận liên chiểu, thành phố đà nẵng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4 MB, 103 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI VĂN CHÂU
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI VĂN CHÂU
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM HỮU TỴ
HUẾ 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi
về “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng”.Các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tơi tự tìm
hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn
nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào
khác.
Tác giả Luận văn
Bùi Văn Châu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn gia đình, q thầy cơ giáo trường Đại học Nông lâm – Đại học Huế và
Khoa Tài nguyên Đất và Mơi trường Nơng nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã
truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Phạm Hữu Tỵ, ngườihướng dẫn
khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình hình
thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng
biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: UBND quận Liên
Chiểu, thành phố Đà Nẵng và UBND các phường trên địa bàn quận Liên Chiểu,
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Liên Chiểu, Sở Tài ngun và Mơi trường
thành phố Đà Nẵng,Văn phịng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng; Trung tâm Công
nghệ thông tin - Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai tại quận Liên Chiểu và bạn bè,đồng nghiệpđã giúp đỡ tận tình,
tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tơi cả về vật
chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.
Liên chiểu, ngày tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn
Bùi Văn Châu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT
Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”.
+ Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
quận Liên Chiểu sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó
khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên chiểu.
+ Mục tiêu cụ thể
Tìm hiểu quá trình cấp giấy chứng nhận QSD đất sau khi Luật đất đai 2013
có hiệu lực.
Khảo sát thực trạng cấp giấy, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, tài
liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ tại quận Liên Chiểu. Thu thập tài liệu, số liệu về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu.
Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và ngun nhân ảnh hưởng đến cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất được một số giải pháp chủ yếu
để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu.
Kết quả nghiên cứu:
+
Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu đã ngày
càng đi vào nề nếp, đồng thời được xem là mơ hình cần nhân rộng. Kết này này là
nhờ sự lãnh đạo, chỉ đạo kịp thời của các cấp ủy Đảng, sự năng động, sáng tạo của các
cấp chính quyền, sự chia sẻ, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức đoàn thể và sự
đồng thuận của các tầng lớp nhân dân. Thông qua việc tuyên truyền pháp luật về đất
đai, triển khai các hoạt động cải cách hành chính trong q trình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất... nhận thức của các tổ chức và cá nhân về chấp hành Luật Đất
đai đã được nâng lên rõ rệt và đạt hiệu quả cao. Các cơ quan thực hiện quản lý nhà
nước về đất đai ngày càng được tăng cường cả về nhân lực và trang thiết bị phục vụ
hoạt động. Đội ngũ cán bộ, nhân viên ngày càng được chuẩn hóa, đáp ứng được nhu
cầu trong tình hình mới.
+
Về tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của quận Liên Chiểu giai
đoạn từ năm 2014 – 2017 được thể hiện như sau:Cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại: Giai đoạn
2014 - 2015 có xu hướng giảm nhưng giai đoạn 2015 - 2016 có xu hướng tăng mạnh, và
năm 2017 số lượng hồ sơ cấp lần đầu so với năm 2016.Chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế: Giai đoạn 2014 - 2017 số lượng hồ sơ có xu hướng tăng. Tách thửa, hợp thửa, đăng
ký thế chấp, xóa thế chấp, gia hạn, đính chính: Giai đoạn 2014 - 2015 có xu hướng giảm
nhưng giai đoạn 2015 - 2017 có xu hướng tăng mạnh.Chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Đây là cơng tác đăng ký có số lượng hồ sơ ít nhất so với số lượng hồ sơ đăng ký khác. So
sánh qua các năm số lượng hồ sơ cũng có tăng, giảm;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
tuy nhiên mức độ biến thiên không nhiều do nhu cầu thực tiễn của người sử dụng đất
chưa cao.
+
Về tiến độ thực hiện hoạt động đăng ký:Với nhiều nổ lực, Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểu đã giải quyết cơ bản các hồ sơ đăng ký theo
đúng tiến độ. Tuy nhiên, vẫn cịn có một số hạn chế như giải quyết hồ sơ còn chậm trễ
do số lượng hồ sơ tăng lên đột biến, mức độ xử lý hồ sơ khá phức tạp, qua nhiều khâu
kiểm tra dẫn đến trình ký chậm, tỷ lệ hồ sơ trễ hẹn khá cao. Ngoài ra, việc lập và
chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa kịp thời, số liệu chỉnh lý các cấp chưa đồng nhất, mang
tính hình thức nhưng chưa đầy đủ về nội dung cũng ảnh hưởng đến công tác đăng ký
đất đai và tài sản gắn liền với đất.
+ Về đánh giá của người dân đối với công tác đăng ký đất đai và tài sản gắn liền
với đất:
Trường hợp người dân đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Việc giải quyết hồ sơ
khá tốt cho người dân, do đó người dân khơng phải đi lại nhiều lần.. Tuy nhiên, qua
khảo sát cho thấy thủ tục đăng ký vẫn rườm rà, phức tạp, nhiều giấy tờ. Việc giải
quyết hồ sơ đúng hẹn, tuy nhiên vẫn còn hơn 16% cho rằng hồ sơ thường trễ hẹn.
Thái độ phục vụ của cán bộ xử lý hồ sơ ở văn phòng đăng ký đất đai tốt, nhưng còn
25% cho rằng thái độ phục vụ chưa tốt khi xử lý hồ sơ của họ. Có hơn 58% cho rằng,
việc cơng khai qui trình, biểu mẫu và thủ tục đã rõ ràng, tuy nhiên còn 16% cho rẳng
chưa rõ ràng. Qua điều tra cũng phát hiện được rằng, có hơn 16% cho rằng họ phải
tốn chi phí nhiều hơn so với các khoản qui định khi thực hiện hồ sơ.
Trường hợp người dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Qua nghiên cứu cho thấy, có hơn
65% hộ gia đình đi từng đi làm thủ tục đăng ký, tuy nhiên chưa được cấp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong các hộ điều tra, có đến 18% hộ gia đình chưa đi đăng ký để cấp cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngun
nhân chủ yếu là do các hộ gia đình khơng làm thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ. Đối
với các hồ sơ đã đi làm thủ tục đăng ký mà chưa được cấp chủ yếu là thửa đất không
phù hợp quy hoạch (16,7%), đất chuyển nhượng khơng có giấy tờ hợp pháp (11,7%),
đất chuyển nhượng khơng có giấy tờ (11,7%), đất tự khai hoang, chưa đăng ký trong
hồ sơ địa chính (10%). Lý do tranh chấp đất đai chiếm 5% và ranh giới không rõ ràng
chiếm 8,3%.
Qua kết quả nghiên cứu trên, đề tài đã đưa ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến
độ thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời nâng cao được mức độ hài lòng của người
dân khi đi đăng ký đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất..
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN................................................................................................................................ ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC....................................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH............................................................................................................ x
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................................... 1
2. Mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể của đề tài..................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................................... 3
1.1.1.Một số vấn đề về hồ sơ địa chính..................................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai................................................................... 5
1.1.3. Khái niệm liên quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................... 7
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất......................................................... 19
1.1.5. Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ..........................24
1.1.6. Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................ 26
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................... 29
1.2.1. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước
trên thế giới....................................................................................................................... 29
1.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước.......................32
1.3. NHỮNG NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU................35
CHƯƠNG 2ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................... 38
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................. 38
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................................. 38
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: ........................................................
2.3.2. Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp: .........................................................
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................
CHƯƠNG 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................
3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, TÌNH
HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ..............................................................................
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng. ........................................................................................
3.1.4. Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai trên địa bàn Quận Liên
Chiểu, thành phố Đà Nẵng ..............................................................................
a. Công tác qui hoạch và thực hiện qui hoạch sử dụng đất ........................................
b. Cơng tác tài chính về đất đai .................................................................................
c. Cơng tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai ..............................
d. Đánh giá chung ....................................................................................................
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ 1/1/ 2014 đến 1/1/2017 ..
3.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2014-2017.......................................
3.2.1. Về bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai quận Liên Chiểu ..................................................................................
3.2.2. Số lượng và trình độ chuyên môn của viên chức, người lao động hiện tại Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Liên Chiểu .......................................
3.2.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 20142017................................................................................................................56
3.3. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA Ý KIẾN CỦA MỘT SỐ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VỀ
TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GCNQSDĐ TẠI 03 PHƯỜNG:
HÒA MINH, HÒA KHÁNH BẮC, HÒA HIỆP BẮC....................................
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
3.3.1. Đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................ 61
3.3.2. Đánh giá của hộ gia đình chưa được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................... 63
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC
HIỆN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT ĐẤT Ở TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU......................................................... 64
3.4.1. Về cơ sở vật chất.............................................................................................................. 64
3.4.2. Về công tác chỉ đạo.......................................................................................................... 65
3.4.3. Về đội ngũ cán bộ............................................................................................................ 65
3.4.4. Về ứng dụng công nghệ thông tin trong cơng tác cấp giấy chứng nhận.............65
3.4.5. Về tài chính........................................................................................................................ 66
3.4.6. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai của quận Liên Chiểu.......................................................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 67
1.KẾT LUẬN............................................................................................................................... 67
2.KIẾN NGHỊ............................................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... 70
PHỤ LỤC...................................................................................................................................... 73
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
BQ
BNV
BTNMT
BTP
CP
CT
CV
DN
ĐC
ĐKTK
ĐTNN
GCNQSDĐ
KCN
KD
NĐ-CP
NTTS
QĐ
QH
SP
SX
STNMT
TCĐC
TT
TTLT
TTg
UBND
VPĐK
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017...................................... 45
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất Nông Nghiệp phân theo ngành kinh tế................................... 46
Bảng 3.3. Số lượng trường, lớp, học sinh, giáo viên tại Quận Liên Chiểu 2017..........47
Bảng 3.4. Diện tích, dân số, lao động quận Liên Chiểu năm 2017.................................. 48
Bảng 3.5. Biến động diện tích đất quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017....................54
Bảng 3.6. Tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của quận Liên Chiểu
giai đoạn từ năm 2014 – 2017...................................................................................... 57
Bảng 3.7. Kết quả điều tra đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và cấp cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 61
Bảng 3.8. Kết quả điều tra đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và chưa được cấp
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất................................................................................................................. 63
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa bàn nghiên cứu............................................................................... 41
Hộp thoại 3.1: Quan điểm của cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận
Liên Chiểuvề sử dụng phần mềm phân hệ quản lý đất đai.................................... 58
Hộp thoại 3.2: Quan điểm của cán bộ địa phường Hòa Minh, Hòa Khánh Bắc, Hòa
Hiệp Bắc quận Liên Chiểu về công tác cập nhật, quản lý và sử dụng hồ sơ địa
chính tại các phường....................................................................................................... 60
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Việc quản lý, sử dụng
hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai luôn là mục tiêu đặt ra trong mỗi thời kỳ
phát triển của đất nước. Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai thì khơng thể thiếu được
hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là cơ sở đểNhà nước quản lý đất đai một cách khoa học
và thuận lợi.
Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy định của pháp luật, có
cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhất thiết phải có thơng tin
về đất đai. Do vậy, việc thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính là một yêu cầu tất
yếu. Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra,
qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa
chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Hệ thống này chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của từng thửa đất. Hệ thống là công cụ đắc lực của nhà
nước, giúp nhà nước khai thác mọi nguồn lực đất đai, đồng thời cung cấp cho cộng
đồng dân cư các thông tin cần thiết để thực hiện các quyền và nghĩa vị của công dân
trong quan hệ đất đai.
Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác về sử dụng đất đai ngày càng gia tăng,
kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục
đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này. Một trong
những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông tin về sử
dụng đất của người dân và cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính.
Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời nâng
cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai, hồ sơ địa chính quận Liên chiểu
, thành phố Đà Nẵng phải từng bước được hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo cung cấp đầy
đủ, chi tiết, chính xác các thơng tin mới nhất về đất đai theo quy định của Nhà nước;
cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin tiện lợi, thống nhất, đồng
thời đảm bảo thực hiện mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu của thành phố Đà Nẵng.
Nhằm tạo sự hài lòng của người sử dụng đất khi đến làm thủ tục liên quan đến
lĩnh vực đất đai nhất là công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất. Nhận thức rõ được
tầm quan trọng của vấn đề này, Tôi sẽ tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá tình hình
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
2. Mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể của đề tài
- Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
quận Liên Chiểu sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó
khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên chiểu.
-
Mục tiêu cụ thể
Tìm hiểu quá trình cấp giấy chứng nhận QSD đất sau khi Luật đất đai 2013
có hiệu lực.
Khảo sát thực trạng cấp giấy, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, tài
liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ tại quận Liên Chiểu. Thu thập tài liệu, số liệu về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu.
Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và ngun nhân ảnh hưởng đến cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất được một số giải pháp chủ yếu
để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
-
Ý nghĩa khoa học
Cơng tác điều tra, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
bước đầu tiên quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề
ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách
hành chính nói chung.
-
Ý nghĩa thực tiễn
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ
hành chính, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà
nước về đất đai, hạn chế những bất cập đang tồn tại đối với công tác cấp giấy chứng
nhận QSD đất.
Tạo cơ sở để đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và
giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD
đất, hạn chế được các sai sót trong q trình thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho
người dân.
Hạn chế việc đi lại của người dân trong quá trình thực hiện các thủ tục hành
chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến
việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1.Một số vấn đề về hồ sơ địa chính
1.1.1.1.Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sửdụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thơng tin của các tổ chức, cá
nhân có liên quan.
Theo Điều 96 luật đất đai năm 2013quy định Hồ sơ địa chính:
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin
chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy
sang hồ sơ địa chính dạng số.
Hồ sơ địa chính gắn chặt với cơng tác địa chính là kết quả của quá trình thực
hiện các tác nghiệp địa chính. Thực tế q trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký
ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất phụ
thuộc vào điều kiện kinh tế, đặc điểm chính trị, trình độ và khả năng tiếp cận, ứng
dụng cơng nghệ của xã hội nói chung và cụ thể là các tổ chức, cá nhân tham gia vào
trong quá trình này. Mặt khác mỗi nhà nước ở mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau lại có
những yêu cầu đối với việc ghi nhận các thông tin về đất đai cũng như việc thiết lập
các loại tài liệu: bản đồ, sổ sách để lưu giữ các thông tin về đất đai khác nhau. Chính
vì vậy mà thành phần và nội dung của hồ sơ địa chính ở mỗi nước, mỗi thời kỳ có thể
có những điểm khác nhau nhất định
Theo Luật Đất đai năm 2013 và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ địa chính
bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất,
người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các
quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tại Điều 4
thông tư số 24/2014/TT-BTNMT [4] quy định hồ sơ địa chính như sau:
-
Đối với các địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số va lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
+
Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
+
Sổ địa chính;
+
Bản lưu giấy chứng nhận.
-
Đối với các địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ ớ địa chính
gồm có:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
Bản lưu giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dạng số;
+
Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+
Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
1.1.1.2.Vai trị của hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của Nhà nước về đất
đai. Đó là các hoạt động nắm và quản lý tình hình sử dụng đất; phân bổ quỹ đất đai
vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà
nước; kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất.
Mục tiêu cao nhất của công tác quản lý nhà nước về đất đai là đảm bảo khai
thác, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Do vậy, để Nhà nước quản lý được quỹ đất đai (nắm chắc, quản chặt) nhất thiết
phải có hệ thống thơng tin về đất đai (điều kiện cơ bản). Trên cơ sở hệ thống thông tin
về đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện các mối quan hệ kinh tế - xã hội liên quan đối với
quá trình sử dụng đất. Do đó, nhất thiết phải có hồ sơ địa chính để thực hiện cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai.
Vai trò của hồ sơ địa chính đối với cơng tác quản lý nhà nước về đất đai thể
hiện ở các khía cạnh sau:
Hồ sơ địa chính là nguồn cung cấp thơng tin cho phép chúng ta xác định mức
độ sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng nảy sinh trong quan hệ đất
đai làm cơ sở khoa học hoạch định chính sách, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai
cho phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Hồ sơ địa chính là cơ sở quan trọng phục vụ công tác thống kê, kiểm kê đất
đai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển các ngành; thanh tra
đất đai; giải quyết các khiếu nại về đất đai cũng như xác định các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất .
Hồ sơ địa chính là nguồn cung cấp thơng tin đầy đủ, chính xác, có tính pháp lý
cho các giao dịch, mua bán bất động sản ở tất cả các bước trong quá trình thực hiện
một giao dịch bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
thoát khỏi thời kỳ sơ khai, các dịch vụ phục vụ thị trường bất động sản chưa phát
triển, việc đăng ký bất động sản chưa được thực hiện rộng khắp thì hồ sơ địa chính
được xem là nguồn cung cấp thơng tin mang tính pháp lý quan trọng nhất cho việc
mua, bán bất động sản.
Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ở các cấp với đầy đủ những thông tin
cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là rất cần thiết đối với công tác
quản lý đất đai.
1.1.2. Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai;đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân
phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch,kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản
lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
1.1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
Nhà nước quản lý về đất đai có những vai trị sau:
-
Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
Quản lý, giám sát quá trình sử dụng, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
-
Tổ chức xây dựng và cơ cấu bộ máy nhà nước về đất đai, điều hành giám sát
hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai [30].
1.1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
-
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
-
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Thống kê, kiểm kê đất đai.
-
Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
-
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
-
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
-
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
-
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai .
1.1.2.4. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có các quyền của
người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các
văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai qua
các thời kỳ quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất
đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã
hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành
một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế
phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ các lợi ích là rất
cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn
định. Ngược lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan
hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế xã hội đất nước.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn ln phát
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ
sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ,
sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Khái niệm liên quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử
dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định [15].
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo
Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2005).
1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất.”
Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp lý
cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được cơng nhận, được hưởng
quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình
sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược
lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung
nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy
định như sau:
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
-
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như
trang 4 của Giấy chứng nhận [3].
1.1.3.3. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất.
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng được
quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người
sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời để người
sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của
Pháp luật. Thơng qua đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền mà nhà nước trao
cho mình như: tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được
bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho mục
đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, là căn cứ để nhà nước nắm
chắc, quản lý chặc chẻ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, từ đó lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo tính khoa học.
Thơng qua cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể
tiến hành các biện pháp quản lý đối với đất đai, giám sát hiện trạng sử dụng đất, nắm
được thông tin chủ sử dụng đất, thông tin của từng thửa đất, giúp người sử dụng đất
yên tâm khai thác mọi tiềm năng của đất, thực hiện nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau.
Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc đăng ký biến động đất đai, qua đó Nhà nước kiểm
sốt được các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ việc
đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên
truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai
và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công
tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến
bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản.
Ngoài ra, việc cấp GCNQSDĐ nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu
đất đai, hệ thống thơng tin địa chính và hệ thống hồ sơ điện tử, trong mơ hình Chính
phủ điện tử, thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định
hướng xã hội chủ nghĩa phát triển, khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động
vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ thơng qua hình thức vay vốn từ các tổ chức
tín dụng ngân hàng, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất. Có thể góp vốn để liên
doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho
người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ việc thu thuế sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính
xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính
xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn
thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế [31].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
1.1.3.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả
các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài
chính theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ [32].
1.1.3.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận QSD đất có 5
nguyên tắc như sau:
+
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
+
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
+
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi
trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy
tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải
nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước
cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng
thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.1.3.6. Cơ sở xét cấp GCNQSD đất
Các văn bản pháp luật về đất đai: Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở
pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng
nhận, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng
như các chế tài pháp lý trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên
cạnh đó, cịn có các thơng tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ
quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thơng tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng
các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả. Việc tính thuế, xác
định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy
mô đất đai của các đối tượng sử dụng. Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện
trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. đảm
bảo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quy
định.
Các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong những căn cứ để xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ
quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Căn cứ vào những giấy tờ
này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
- Tình hình sử dụng đất đai: Thông qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết
được thửa đất đó có sử dụng đúng mục đích hay khơng, có theo đúng quy hoạch hay
khơng và có xãy ra tranh chấp, khiếu nại khơng... Đó là một trong những điều kiện để
cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3.7. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện
theo quy định của Chính phủ.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
