(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện quảng ninh, tỉnh quảng bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.49 MB, 180 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình, luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi
xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cảm ơn, các
thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn
gốc.
Tác giả luận văn
Hà Thị Thùy Trinh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp là thành quả và tâm huyết của tơi trong suốt khố học. Để
hồn thành khóa học và đề tài nghiên cứu, tơi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt
tình và sự đóng góp ý kiến từ nhiều cá nhân và tập thể.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong Ban giám hiệu Trường Đại học
Nơng Lâm Huế, Phịng đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nơng
nghiệp, cùng tồn thể các thầy, cơ đã trực tiếp và gián tiếp truyền đạt những kiến thức
quý báu trong suốt khố học cũng như những ý kiến đóng góp để tơi hồn thành đề tài
tốt nghiệp của mình.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến TS. Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa học,
đã nhiệt tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình thực hiện và hồn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Chi cục
Thống kê huyện Quảng Ninh, Thanh tra huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ
đất huyện Quảng Ninh, Trung tâm giao dịch một của liên thông huyện Quảng Ninh,
UBND các xã Trường Xuân, Hải Ninh, Võ Ninh, Vạn Ninh, Lương Ninh và thị trấn
Quán Hàu, các hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra trên địa bàn các xã Trường
Xuân, Hải Ninh, Võ Ninh, Vạn Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu đã giúp đỡ tận
tình, phối hợp và tạo mọi điều kiện để tơi hồn thiện đề tài này.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và các đồng nghiệp đã góp
ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài
được hồn thiện tốt hơn. Tơi xin chân thành cảm ơn./.
Huế, ngàytháng năm 2017
Học viên thực hiện
Hà Thị Thùy Trinh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TÓM TẮT
Nhu cầu về sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội gia tăng kéo theo các hoạt
động thực hiện quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng sôi động. Việc đăng ký tại
các cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất là bắt buộc, tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất có nơi, có lúc cịn
chưa đáp ứng kịp thời, bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu việc
thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh,
tỉnh Quảng Bình”.
Để thực hiện, đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp sau: Phương pháp thu
thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, điều tra phỏng vấn, phương pháp so sánh, phân tích, thống
kê, tổng hợp và xử lý số liệu và phương pháp bản đồ.
Luận văn nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Quảng Ninh. Đây là địa phương có tốc độ đơ thị hóa khá
nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ.
Những năm gần đây số lượng hồ sơ giao dịch về đất đai tăng nhanh với tỷ lệ không
đồng đều do ảnh hưởng của tốc độ phát triển kinh tế, xã hội. Các địa phương ở trung
tâm huyện lị có điều kiện kinh tế tiểu thủ cơng nghiệp, dịch vụ phát triển như các xã
Lương Ninh, Võ Ninh, thị trấn Quán Hàu thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động
hơn các địa phương ở xa trung tâm có kinh tế nơng nghiệp giữ vai trò chủ đạo như các
xã Hải Ninh, Trường Xuân, Vạn Ninh.
Tình trạng giao dịch QSDĐ khơng làm thủ tục khai báo ở địa bàn huyện Quảng
Ninh vẫn còn diễn ra khá nhiều, đặc biệt ở địa bàn nông thôn, miền núi. Một số
nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do ý thức của một bộ phận người dân còn hạn
chế, cơng tác cấp GCNQSDĐ cịn chậm (cịn 678 thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ)
trong khi GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc để thực hiện các QSDĐ. Những văn bản
hướng dẫn cung cấp cho địa phương chưa được cập nhật thường xuyên. Ngoài ra, do
các quy định về thủ tục thực hiện hồ sơ về đất đai còn rườm rà và thường xuyên thay
đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.
Trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân, đã đưa ra những giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ,
giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và xây dựng đội ngũ cán bộ, giải pháp về chính sách
nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong thời
gian tới, phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH VẼ......................................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................................................ 1
2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2
2.1. Mục đích nghiên cứu........................................................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu................................................................................. 3
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu........................................................................... 14
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan................................................................................. 34
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................................. 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 37
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................ 40
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình.............................................................................................. 40
3.2. Thực trạng việc thực hiện các quyền chung của của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình............................................................................................................ 62
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
3.3. Thực trạng việc thực hiện các quyền giao dịch của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình............................................................................................................ 74
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình.......................................................... 101
KẾT LUẬN............................................................................................................................................. 103
1. Kết luận................................................................................................................................................ 103
2. Kiến nghị............................................................................................................................................. 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................. 105
PHỤ LỤC................................................................................................................................................. 109
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Cụm từ và từ viết tắt
Cụm từ và từ đầy đủ
CN-XD
Công nghiệp – Xây dựng
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GTGT
Giá trị gia tăng
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
NLTS
Nông lâm thuỷ sản
NN&PTNT
Nông nghiệp và phát triển nông thôn
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SXCN
Sản xuất công nghiệp
TM-DV
Thương mại – Dịch vụ
TN-MT
Tài nguyên Môi trường
XDCB
Xây dựng cơ bản
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh giai đoạn
2014-2016 .....................................................................................................................
Bảng 3.2. Tổng hợp tình hình tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của
Quảng Ninh tính đến ngày 30/10/2016 .........................................................................
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN và xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Ninh tính đến năm 2016 ...........................
Bảng 3.4. Kết quả giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 ..............................
Bảng 3.5. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn
2014 - 2016 .................................................................................................................... 54
Bảng 3.6. Kết quả cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai
đoạn 2014-2016 .............................................................................................................
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016.....................................................................
Bảng 3.8. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Ninh năm 2016 ........................
Bảng 3.9. Tình hình biến động diện tích đất đai của huyện Quảng Ninh giai đoạn
2014– 2016 ....................................................................................................................
Bảng 3.10. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân ở các xã, thị trấn điều tra .......
Bảng 3.11. Tổng hợp số lượng GCNQSDĐ chưa đươc cấp lần đầu ở các xã, thị trấn
điều tra tại huyện Quảng Ninh tính đến ngày 31/12/2016 ............................................
Bảng 3.12. Tổng hợp các dự án GPMB, thu hồi đất ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 ...............................................................................
Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nơng nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016.....................................................................
Bảng 3.14. Tổng hợp tình trạng việc làm sau khi mất đất nông nghiệp ở các xã,
trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 ...........................................
Bảng 3.15. Tổng hợp tình hình khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm QSDĐ tại
các xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 .................................
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 .................................................................................
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
Bảng 3.17. Tình hình thực hiện thủ tục nhận thừa kế QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra
tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016................................................................................. 76
Bảng 3.18. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục thừa kế ở các
xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016................................................. 77
Bảng 3.19. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................................................ 79
Bảng 3.20. Tình hình thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ ở các
xã, thị trấn điều tra
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................................................ 80
Bảng 3.21. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục tặng cho
QSDĐ ở xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................81
Bảng 3.22. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................................................ 83
Bảng 3.23. Tổng hợp thời hạn thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016..................................................................................................... 84
Bảng 3.24. Tình hình thực hiện thủ tục thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại
huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................................................ 85
Bảng 3.25. Tình hình thực hiện thủ tục thế chấp QSDĐ theo xã, thị trấn điều tra huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016..................................................................................................... 85
Bảng 3.26. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra
tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016................................................................................. 89
Bảng 3.27. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn điều
tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................................... 90
Bảng 3.28. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng
ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016.............................. 91
Bảng 3.29. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp ở các xã, thị
trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................ 93
Bảng 3.30. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp ở các xã, thị
trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016........................................................ 95
Bảng 3.31. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển đổi đất
nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016....96
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Quảng Ninh.......................................................................... 40
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2016................................................... 44
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2016......................................... 60
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, có vai trị rất quan trọng đối với
cuộc sống của con người. Theo đó, các quốc gia phải có nghĩa vụ thực hiện các biện
pháp pháp lý nhằm bảo vệ các quyền con người trong lĩnh vực đất đai là nhân phẩm,
nhu cầu, lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất được ghi nhận và
bảo đảm thực hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật đất đai.
Tại Việt Nam, kế thừa Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013 tiếp
tục khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [34]. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Theo đó, người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật. Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung một số điều
năm 1998 và 2001), Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá
quy định này của Hiến pháp với xu hướng ngày càng mở rộng và hoàn thiện các quyền
cho người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về quyền chung của người sử dụng đất và
các quyền phát sinh khi đất đai tham gia giao dịch. Ngoài ra, mỗi đối tượng sử dụng
đất cụ thể sẽ có thêm các quyền sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã
đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có đầy đủ các
quyền chung quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và những quyền cụ thể dành cho
đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 179 và Điều 180
Luật Đất đai 2013 [35]. Sự cụ thể hóa trong các quy định về pháp luật đất đai này đã
thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ
nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán
sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền, trong khi các quy định về việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc dẫn đến tình hình thực
hiện quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Tỉnh Quảng Bình nói chung, huyện Quảng Ninh nói riêng trong những năm gần
đây đã có nhiều nỗ lực trong đầu tư nguồn lực phát triển mọi mặt kinh tế - xã hội nhằm
thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn. Nhu cầu về sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã
hội gia tăng kéo theo các hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất có xu hướng ngày
càng sôi động. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc, tuy nhiên việc thực hiện các quyền
sử dụng đất có nơi, có lúc cịn chưa đáp ứng kịp thời, cịn bộc lộ những hạn chế, tồn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
tại, vướng mắc nhất định. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển đổi được thực hiện đồng loạt
theo chương trình dồn điền đổi thửa thì các quyền cịn lại khơng khai báo hoặc thực
hiện khơng đầy đủ thủ tục vẫn cịn diễn ra. Điều này phản ánh tình trạng một bộ phận
khơng nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa hiểu biết rõ pháp luật đất đai hoặc vì những
khó khăn, vướng mắc mà khơng được tạo điều kiện để thực hiện các quy định về việc
kê khai, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Trần Thanh
Đức, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”.
2.
Mục đích và mục tiêu nghiên cứu
2.1.Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. Trên cơ sở đó, đề xuất những
giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Quảng Ninh.
Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm thực hiện QSDĐ, góp phần
nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
3.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành trong
việc thực hiện các quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quả nghiên cứu để đề xuất các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các dữ liệu và đánh giá về tình hình
thực hiện các QSDĐ, giúp các cơ quan quản lý quản chặt các giao dịch về QSDĐ.
Công khai, minh bạch việc thực hiện các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân
đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các
giao dịch khơng chính thống trong việc thực hiện QSDĐ góp phần tăng thu nhân sách
Nhà nước.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
* Khái niệm về đất đai (land)
Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một
cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu
và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nơng hóa Liên Xơ (cũ) - V.R Villiam (1863 1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản
xuất ra những sản phẩm của cây trồng [5].
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nơng lâm nghiệp [8].
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố
gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi
của đất do hoạt động con người [17].
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất
tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc
được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, khơng khí và sinh vật lên đá mẹ
[15]. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đất [36]. Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về
chuyên môn mà đất đai được các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và
có nhiều ý nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất
(soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng. Thổ
nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển),
sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo
nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là không
gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [13]. Trong quản
lý nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land).
* Quyền sở hữu:
Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật"
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
[30]. Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được
thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu
của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Chủ sở hữu được
thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình
nhưng khơng được trái pháp luật, đạo đức xã hội [30].
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng
được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng,
quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu được sử
dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật [30].
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở
hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho
vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức
định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải
là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc
theo quy định của luật [30].
* Quyền sở hữu toàn dân về đất đai:
Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất
xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh
điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu, rút ra một số kết luận về lý luận địa tô:
Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tơ trong nền
kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai.
Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử
dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô
chênh lệch hai.
Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I.
Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong tác phẩm
“Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga
năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa
ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình
thức độc quyền trong nơng nghiệp. Theo đó, địa tơ chênh lệch là kết quả của sự hạn
chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư
bản vơ luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay khơng và hình thức chiếm hữu
ruộng đất như thế nào đều có địa tơ chênh lệch. Ơng viết: “Địa tô chênh lệch không
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
tránh khỏi hình thành trong chế độ nơng nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ
tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hồn tồn” [22][51].
Địa tơ tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế độ tư
hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận thành lợi
nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông
nghiệp. Nếu địa tơ chênh lệch là vốn có của bất kỳ nền nơng nghiệp tư bản chủ nghĩa
nào, thì địa tơ tuyệt đối không phải với bất kỳ, mà chỉ với điều kiện của chế độ sở hữu
ruộng đất tư nhân.
V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản
chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn
đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tơ chênh lệch và xóa bỏ
ngay cả sự tồn tại của địa tơ tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ
phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá
trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển
của chủ nghĩa tư bản nói chung” [22]. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể
hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa
của các cơ sở lý luận về ruộng đất.
V.I. Lê-nin chỉ rõ rằng, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa
ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm trong lý
luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị.
Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng
đất [22].
Ở
Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo
từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân
về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách
tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng
cố trong Hiến pháp 1992. Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định mạnh mẽ quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước,
tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp 2013) [17].
Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22),
“Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 23). Với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà
nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian
có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để
sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu
tiền và cho th đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của
Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng
lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp
luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [6].
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã
hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất
cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại [6].
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; những
quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng
nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [6].
* Quyền sử dụng đất:
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên cũng khơng được hiểu
rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện
quyền sở hữu đó trên thực tế. Như trên đã nói, quyền sở hữu tồn dân về đất đai là
quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là
tồn dân, nhưng mỗi người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân có quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [33], [18].
Sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất về mặt
lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đai của Nhà
nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử
dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của
người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất [33], [18]. Điều này đã
được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận.
Theo Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (2011) không thể đồng nhất
quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất theo ý kiến của một số chuyên gia và quan
niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của
đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục
vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật” [46], [14].
Một số quan điểm khác liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử
dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao
đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất,
nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất,
theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [46], [29]. Các
quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ kinh tế và pháp lý.
Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là
những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được
hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất [46], [29].
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng [3]. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện khác nhau như thế nào
tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất
được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà
nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất, đất nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì
có các quyền sau đây: Quyền chuyển đổi đất nông nghiệp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất
hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có
các quyền sau đây: Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê, cho thuê, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
theo quy định của pháp luật, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê trong thời hạn thuê đất (Điều 179 Luật Đất đai 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong
một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của
từng quyền:
Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp những người
nông dân cùng địa phương đổi đất nông nghiệp cho nhau để tổ chức lại sản xuất, chỉnh
trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
[6], [7].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất không cịn nhu cầu, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Chuyển nhượng QSDĐ vẫn đảm bảo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
tính đặc thù là đất đai thuộc sở hữu tồn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; Chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký
biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [13], [7].
Tặng cho, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ mà người nhận QSDĐ
không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế nếu khơng thuộc trường hợp được
miễn, giảm theo quy định của pháp luật. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh
tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ
dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất
động sản [6], [7].
Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở
của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần
lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ [6], [7].
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ dùng đất đai làm cổ
phần để tham gia sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát
huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường
hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp mà vẫn đảm bảo
được việc làm và thu nhập cho nông dân. Đây là một lựa chọn phù hợp với con đường
hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn [6], [7].
Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất đã
giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi [31].
*
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất:
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên
các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta
nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở
hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu [49].
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng
đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi
lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn quyền sử dụng đất đai là
quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất
đai là một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ.
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía
cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với
tính cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai.
Hai là, khơng phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai.
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ
người sử dụng đất khơng được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử
dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, cịn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý
chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao [49].
1.1.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh
vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trị
của Nhà nước; theo đó, Nhà nước khơng chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước
mà còn đại diện của chủ sở hữu đất đai và cịn có quyền định đoạt về đất đai, quyền
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Tuy
nhiên, các quy định quản lý nhà nước về đất đai vẫn chưa bóc tách nội dung thuộc vai
trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở
hữu đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
Luật Đất đai 2013 ra đời đã cụ thể hóa và hồn thiện nội dung vai trị quản lý
Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai
và quyền của người sử dụng đất. Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai
quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn
mức giao đất nông nghiệp, giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; quy định thời hạn sử dụng đất ổn
định lâu dài hoặc có thời hạn; Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất khơng thu tiền
sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm,
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công nhận quyền sử
dụng đất; Nhà nước quyết định giá đất và các chính sách tài chính về đất đai; Nhà
nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao
đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, thơng q đó thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong vai trò quản lý Nhà nước
về đất đai. Hơn nữa, điểm mới trong bộ luật này nhấn mạnh trách nhiệm của Nhà nước
thơng qua các chính sách đất đai dành cho những đối tượng dễ bị tổn thương trong xã
hội.
1.1.3. Đặc điểm của quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai của nước Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất
năm 1953. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố chính sách, đường lối của
Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và Điều 20) khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai ra đời đúng
vào thời kỳ đầu đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này
nước ta áp dụng nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao
đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ
đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích
khác, làm huỷ hoại đất đai” [35].
Quá trình thực thi Luật Đất đai năm 1988 tới trước năm 1993 đã nảy sinh những
bất cập trong thực tế thi hành, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với
mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong một số trường hợp như: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá
thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử
dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở [24]. Từ thực tiễn cho thấy những quy định trong bộ Luật
này cịn gị bó, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng
đất. Việc hạn chế quyền giao dịch về đất đai này đã dẫn tới tình trạng mua bán đất đai
trá hình thơng qua việc xây dựng một ngôi nhà tạm trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về
mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt
kinh tế đối với đất đai [24]. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong
thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội
thơng qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển
kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 cịn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [32]. Do đó, Quốc hội đã đưa việc
sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm
1993 được Quốc hội thơng qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ
bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của
người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra
những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ
định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện,
nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở
nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã
trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền
thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với QSDĐ [32]. Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời
gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngồi tại Việt
Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương
trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000
Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc
hội khố X, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai. Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp,
đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với
đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy
sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại
các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh ngân hàng nước ngồi hoạt
động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn
bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật
sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những
vướng mắc trong cơng tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật,
đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai
trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
từ ngày 01/07/2004. Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế
thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều
kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất
đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất” (Điều 106). Theo Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần đưa ra
những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống
đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên
tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những nội dung của Luật Đất đai 2003 về QSDĐ,
đồng thời hoàn thiện các quy định theo hướng thị trường hóa phù hợp với cơ chế thị
trường trong giai đoạn phát triển hội nhập kinh tế - xã hội. Nội dung về QSDĐ đã phân ra
thành hai nhóm QSDĐ gồm các quyền chung của người sử dụng đất và các QSDĐ cụ thể
của từng đối tượng sử dụng đất. Nhóm quyền chung của người sử dụng đất bao gồm:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do
cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ
khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi
phạm pháp luật về đất đai. Bên cạnh các quyền chung của người sử dụng đất thì tùy thuộc
đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngồi hay
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ có thêm các QSDĐ cụ thể khác phù hợp với
chế độ sử dụng đất được Nhà nước quy định [31].
Như vậy, Luật đất đai qua các thời kỳ với xu hướng ngày càng mở rộng và hoàn
thiện các quyền cho người sử dụng đất. Nhà nước trao quyền nhiều hơn với các chính
sách về đất đai thơng thống và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường
nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
*
Về chế độ sở hữu đất đai:
Hiện nay, mặc dù quy định của các quốc gia trên thế giới khơng giống nhau,
nhưng tựu trung có các hình thức cơ bản: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân, sở hữu toàn dân... Pháp luật Trung Quốc quy định hai hình thức sở hữu đối với
đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Pháp luật Singapore có thừa nhận chế độ
sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng có đến 90% diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước
[46], [50]. Còn hệ thống pháp luật các nước như Mỹ, Đức, Nhật, Nga..., khác với pháp
luật Việt Nam và Trung Quốc, đều thừa nhận tư nhân là một trong các hình thức sở
hữu đất đai [46].
* Về chế độ sử dụng đất đai:
Việc mua bán ruộng đất về pháp lý được hiểu là mua bán quyền sử dụng đất giữa
các chủ đầu tư và trở thành hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, chỉ
khác với thị trường khác ở chỗ sau khi đạt được thỏa thuận ký được hợp đồng mua bán
thì các bên phải tiến hành đăng ký về biến động của bất động sản với cơ quan có thẩm
quyền của nhà nước. Do nhu cầu của phát triển (tách thửa, gộp thửa, đổi chủ...) mà thị
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
15
trường này ngày càng sơi động, sử dụng nhiều hình thức khác nhau, như đấu thầu, đấu
giá... Hình thức cho thuê đất cũng được áp dụng ngày càng phổ biến, nhất là ở các
nước châu Á đang trong quá trình cơng nghiệp hóa, phân cơng lại lao động xã hội. Vì
thế, sở hữu ruộng đất khơng cịn nhiều ý nghĩa trên thực tế. Điều làm mọi người quan
tâm hơn là những lợi ích kinh tế thu được khi đầu tư vào đất đai và những quyền phụ
thuộc mà người đầu tư có được; về lâu dài đó là lợi nhuận ổn định và khả năng tránh
được rủi ro của đồng vốn kinh doanh vào đất đai [22].
* Về vấn đề quốc hữu hóa và tập trung đất:
Vấn đề quốc hữu hóa: Kết quả của những cuộc cách mạng ở các nước châu Âu
và các cuộc cải cách ruộng đất ở các nước châu Á đã hình thành nên một hệ thống về
chế độ sở hữu, sử dụng đất đai rất đa dạng hiện nay trên thế giới.
Tập trung ruộng đất: Khái niệm về “tích tụ” và “tập trung” được dùng để mô tả
sự lớn lên của quy mô tư bản cá biệt. Theo C. Mác, “tích tụ tư bản” là sự tăng lên của
tư bản cá biệt bằng cách chuyển một phần giá trị thặng dư thành tư bản làm cho tư bản
xã hội cũng tăng lên; còn “tập trung tư bản” chỉ là việc tăng quy mô tư bản cá biệt
bằng cách hợp nhất các tư bản đã có. Áp dụng những khái niệm này vào đất đai, thì
trên mặt bằng của toàn bộ một nền kinh tế sẽ khơng có khái niệm tích tụ ruộng đất mà
chỉ có khái niệm tập trung ruộng đất vì suy cho cùng, việc tập trung này không làm
cho tổng quỹ đất xã hội tăng lên (vẫn là đất thì chia thành mảnh nhỏ hoặc tập trung lại
thành mảnh to) [22].
Như vậy, từ nghiên cứu lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu đất đai, có thể nói:
quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước
hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh
tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế độ sở hữu nào; quyền sở hữu tư nhân
về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất
trong nơng nghiệp, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế; chế độ sở hữu
về đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những điều kiện
chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp đối với từng quốc gia nhất định.
1.2.1. Các nước trên thế giới
Phần lớn những nước phát triển thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
do đó đất đai được tham gia trao đổi, mua bán trong nền kinh tế nhưng có một vài đặc
điểm đặc biệt so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Hệ thống này bao gồm rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Luật quy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
16
định cụ thể các hoạt động cụ thể như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai. Một số điểm nổi bật của
pháp luật về đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu:
Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Trong
vòng 3 tháng sau khi mua, người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình. Bên mua
nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét hợp đồng chuyển
nhượng mà bên mua nộp để xin đăng ký, sau đó đối chiếu với sổ đăng ký đất. Toà án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán. Sau đó tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới nếu hồ sơ hợp pháp.
Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hợp đồng mới là hệ quả pháp lý quan trọng
chứ không phải việc đăng ký. Việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có
sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất
khó kiểm sốt việc đăng ký. Tuy nhiên, vì ý nghĩa của việc đăng ký sẽ tăng thêm sự
vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên
khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được
đăng ký rất cần thiết khi thế chấp nên ở Thụy Điển hầu như tất cả các chuyển nhượng
đều được đăng ký.
- Vấn đề thế chấp:
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật như
sau: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền nhất định. Toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp nếu đơn được duyệt. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Khi thực hiện
bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối
với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn. (2) Văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Các yêu cầu đặt ra khi
thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng
và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp
đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một
đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi đơn xin thế chấp đến toà án.
Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ
thế chấp. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi hợp đồng
khơng được thanh tốn, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Một cơ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
