Đánh giá và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TUẤN NGỌC

ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Ngọc

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,
các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân
dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận
tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Khoa Quản lý
đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể Phịng Tài Ngun và Mơi trường,
Phịng Tài chính - Kế hoạch, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Ban quản lý dự án thị
xã Chí Linh và cán bộ, nhân dân các phường Sao Đỏ, Cộng Hòa và xã Đồng Lạc đã nhiệt
tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Ngọc

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i

Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu ........................................................................................................ vii
Danh mục hình vẽ .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract ................................................................................................................. xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 3

1.4.

Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 3

1.5.

Những đóng góp mới của đề tài ........................................................................... 3

1.6.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .............................................. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................ 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ............................................................................................... 6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................................ 8

2.2.1.

Các nước phát triển .............................................................................................. 8

2.2.2.

Các nước trong khu vực ..................................................................................... 11

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam .. 17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở việt nam ........................... 17

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các qsdđ ............................. 20

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện các qsdđ ở việt nam ..................................................... 23

2.3.4.

Đánh giá chung về những tồn tại của việc thực hiện các qsdđ ở việt nam ........... 25

2.3.5.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tỉnh hải dương ............................. 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 27

iii

3.1.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.2.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 27

3.3.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 27

3.3.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã chí linh, tỉnh hải
dương ................................................................................................................ 27

3.3.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thị xã chí linh, tỉnh hải
dương ................................................................................................................ 27

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương giai đoạn 2011- 2016 .............................. 27

3.3.4.

Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương ...................................................................... 28

3.4.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 28

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 28

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp ............................................. 28

3.4.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................... 28

3.4.4.

Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê ................................................ 29

3.4.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã chí linh, tỉnh hải dương...................... 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 30

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 40

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã chí linh........................................... 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ................................................................................... 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị xã chí linh ................................................ 45

4.2.3.

Hiện trạng sử dụng đất của 03 xã, phường điều tra, nghiên cứu ......................... 47

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải
dương giai đoạn 2011- 2016 .............................................................................. 49

4.3.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng qsd đất ở trên địa bàn 3 xã, phường
nghiên cứu ......................................................................................................... 49

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê đất ở........................................................... 53

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế qsdđ ở .......................................................... 57

iv


4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho qsdđ ở ....................................................... 60

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng qsdđ ở ................................................ 63

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất khi tiến hành giao dịch ................................................................................. 67

4.3.7.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, phường nghiên cứu
.......................................................................................................................... 71

4.4.

Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương ...................................................................... 72

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ......................................................... 72

4.4.2.

Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 72

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất ............................................. 73

4.4.4.

Giải pháp về công tác xây đội ngũ cán bộ quản lý .............................................. 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 74

5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 74

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo ......................................................................................................... 77

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1.

Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế (phần do địa phương quản lý) ...................... 36

Bảng 4.2.

Dân số lao động của Chí Linh qua các năm ..................................................... 37

Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2016.................................................... 46

Bảng 4.4.

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016................................. 47

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các xã, phường điều tra, nghiên cứu ............ 48

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường
nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 .................................................................... 49

Bảng 4.7.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016............................................ 51

Bảng 4.8.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn các xã,
phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016....................................................... 55

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên
cứu giai đoạn 2011 - 2016 ............................................................................... 57

Bảng 4.10. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các xã,
phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 ....................................................... 59
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên
cứu giai đoạn 2011 - 2016 ............................................................................... 60
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn các xã,
phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2016 ......................................................... 62
Bảng 4.13.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn các xã,
phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016....................................................... 64

Bảng 4.14. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn các
xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2016................................................... 65
Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất ................................................................................................................... 68

vii


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Chí Linh - tỉnh Hải Dương ....................................... 31
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị xã Chí Linh .......................................... 46
Hình 4.3. Biểu đồ các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSD đất giai đoạn
2011 - 2016 ................................................................................................... 50
Hình 4.4. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất giai đoạn 2011
- 2016............................................................................................................ 58
Hình 4.5. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền tặng, cho QSD đất giai đoạn
2011 - 2016 ................................................................................................... 61
Hình 4.6. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền thế chấp QSD đất giai đoạn
2011 - 2016 ................................................................................................... 64

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Tuấn Ngọc
Tên Luận văn: “Đánh giá và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và
hiệu quả trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê;
phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
1. Thị xã Chí Linh có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế - xã hội. Thị xã có 20 đơn vị hành chính (08 phường, 12 xã), tổng diện tích tự nhiên
là 28.292ha, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm đạt 10%. Tính đến 31/12/2016 tồn thị xã có
160.180 người, mật độ dân số là 566 người/km2.
2. Qua kết quả nghiên cứu cho thấy việc thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn
2011 - 2016 tại 3 khu vực nghiên cứu cụ thể như sau:
Qua theo dõi thực tế tại thị xã Chí Linh trong giai đoạn 2011 - 2016 các hộ gia đình
cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, thừa kế quyền sử dụng đất ở, thế chấp quyền sử dụng đất ở.
* Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016
trên địa bàn nghiên cứu có tổng số 4162 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ ở. Trong đó phường Sao Đỏ là phường trung tâm đầu não của thị xã Chí Linh có tỷ
lệ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 1.959 trường hợp, chiếm 47,1%;
tiếp đến phường Cộng Hòa là phường tiếp giáp Trung tâm, có tơc độ đơ thị hóa cao, có
nhiều khu đơ thị mới, là nơi diễn ra đầu cơ, mua bán chuyển nhượng sôi động với 1.485

ix


trường hợp, chiếm 35,7%; thấp nhất là xã Đồng Lạc với 718 trường hợp, chiếm 17,2%, là
xã thuần nông nằm ven thị xã, dân cư sinh sống tương đối ổn định.
* Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Qua nghiên cứu, điều tra các hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu cho thấy 100% các trường hợp thực hiện quyền
cho thuê QSDĐ đêu không khai báo qua cơ quan nhà nước mà chỉ thực hiện giao dịch theo
hình thức giấy tờ viết tay thảo thuận giữa 2 bên (cho thuê và thuê). Qua điều tra 30 hộ gia
đình, cá nhân giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có 34 trường hợp đã từng cho
thuê và đang thuê nhà đất để ở, trong đó: phường Cộng Hịa 12 trường hợp, Sao Đỏ 16
trường hợp và xã Đồng Lạc 6 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa
bàn nghiên cứu có 319 trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở đăng ký kê khai hồn
thiện hồ sơ theo quy định. Trong đó cao nhất là phường Sao Đỏ 119 trường hợp, chiếm
37,3%; tiếp đến là phường Cộng Hòa 105 trường hợp, chiếm 32,9% và thấp nhất là xã
Đồng Lạc 95 trường hợp, chiếm 29,8%. Qua điều tra cho thấy việc thực hiện quyền thừa
kế QSDĐ của các chủ sử dụng đất do nguồn gốc là đất ông cha để lại do vậy các chủ sử
dụng đất chỉ thực hiện khi có nhu cầu cần thiết; các trường hợp chưa đăng ký kê khai, hoàn
thiện thủ tục theo đúng quy định chủ yếu do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nên chưa
thực hiện hoàn thiện các thủ tục theo quy định.
* Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa
bàn nghiên cứu có 441 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Trong
đó cao nhất là xã Đồng Lạc 183 trường hợp, chiếm 41,5%; tiếp đến là phường Sao Đỏ 138
trường hợp, chiếm 31,3% và thấp nhất là phường Cộng Hòa 120 trường hợp, chiếm 27,2%.
Qua điều tra ngấu nhiên 30 hộ gia đình, cá nhân cho thấy đa số các trường hợp thực hiện
quyền tặng, cho QSDĐ thực hiện hoàn thiện các thủ tục theo quy định tại cơ quan quản lý
nhà nước; các trường hợp còn lại do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ lên chưa thực hiện
hồn thiện các thủ tục theo quy định.
* Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn

nghiên cứu có 1307 trường hợp thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Do yêu cầu bắt buộc giữa các bên tham gia thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng và người
sử dụng đất) phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thủ tục khai báo, vì vậy
100% các trường hợp thực hiện hoàn thiện các thủ tục tại cơ quan quản lý nhà nước theo
quy định.
* Qua kết quả điều tra, nghiên cứu về ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực
hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước cho thấy:
- Về thủ tục thực hiện các QSDĐ có 59,4% trả lời là rất đơn giản và đơn giản; 40,6
trả lời là bình thường và phức tạp.

x


- Về thời gian hồn thành các thủ tục có 38,0% trả lời là rất nhanh và nhanh; 56,0%
trả lời là bình thường và 6,0% trả lời chậm và rất chậm.
- Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 62,0% trả lời là rất dễ hiểu và dễ
hiểu; 34,7% trả lời là bình thường và 3,3% trả lời là khó hiểu.
- Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ: 53,3% số hộ
trả lời là rất dễ thực hiện và dễ thực hiện được; 41,3% trả lời là bình thường và 5,3% trả lời
là khó thực hiện.
- Về thái độ của các cán bộ thực hiện: 61,3% số hộ trả lời rất nhiệt tình và nhiệt tình;
36,7% trả lời là bình thường và 2,0% trả lời là phiền hà.
3. Để việc thực hiện đồng bộ các quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 đảm
bảo quyền lợi của người dân và đúng quy định của pháp luật thì cần thực hiện đồng bộ 4
nhóm giải pháp là: nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật; giải pháp về chính
sách; giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất; giải pháp về công tác xây đội ngũ
cán bộ quản lý.

xi

THESIS ABSTRACT
Author: Nguyen Tuan Ngoc
Thesis title: Evaluate and propose solutions to implement the land use rights of Chi Linh
town, Hai Duong province.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Survey and evaluate the implementation of land use rights in Chi Linh town, Hai
Duong province.
- Propose some solutions to ensure the correct and effective implementation of land
use rights in Chi Linh town, Hai Duong province.
Methods
To implement the thesis, we use the following methods: site selection method;
method of investigation and collection of secondary data; Primary data survey method;
data statistic and data processing methods; method of analysis, comparison.
Main results and conclusions
1. Chi Linh town has a favorable geographic location and natural conditions for socioeconomic development. The town has 20 administrative units (08 wards, 12 communes)
with a total natural area of 28,292 hectares and annual economic growth rate of 10%.
Up to 31/12/2016 the whole town had 160,180 people, the population density was 566
people / km2.
2. Research results showed that the implementation of land use rights for the period 2011 2016 in three study areas are as follows:
Individuals and households mainly implement their rights: the right to transfer,
donate, inherit, and mortgage residential land use right.
* The implementation of the right to transfer land use rights: there were a total of
4162 cases of implementing the right to transfer land use rights. Of which, Sao Do ward is
the headquarter of Chi Linh town with the highest rate of transferring land use rights with

1,959 cases, accounting for 47.1%; the next is Cong Hoa ward, which is a ward adjacent to
the center, high urbanization speed, many new urban areas, speculative place, transfer
transaction exciting with 1,485 cases, accounting for 35.7% ; The lowest is Dong Lac
commune with 718 cases, accounting for 17.2%, which is a pure agricultural commune
located near the town, the population is relatively stable.

xii


* The implementation of the right to lease land use rights: research, surveys of
households and individuals in the study area showed that 100% cases of implementing the
right to lease land use rights were not declared through the State agencies, only handles
transactions in the form of hand-written papers between two parties (rental and hire).
Through the survey of 30 households and individuals, there were 34 cases of renting and
renting houses for dwelling, in which: Cong Hoa ward 12 cases, Sao Do 16 cases and
Dong Lac commune 6 cases.
* Implementation of the right to inherit land use rights: there were 319 cases, in
which the right to inherit land use right has been registered in the study area. Of which,
Sao Do is the highest with 119 cases, accounting for 37.3%; Followed by Cong Hoa ward
105 cases, occupying 32.9% and the lowest was Dong Lac 95 cases, accounting for
29.8%. Surveys showed that the implementation of rights by land users as a result of their
inheritance is the land left behind by the land owners so that land users can only do so
when necessary. In case of unregistered, uncompleting procedures in accordance with the
regulations mainly because of the lack of land use certificate, the procedures have not
been completed.
* Implementation of the right to donate land use rights: In the field study, 441 cases
registered with declaration to complete documents. Of which, the highest was in Dong Lac
commune with 183 cases, accounting for 41.5%; Followed by Sao Do ward 138 cases,
accounting for 31.3% and the lowest is Cong Hoa ward 120 cases, accounting for 27.2%.
Random survey of 30 households, individuals showed that most cases implementing the

right to donate land use right, they complete procedures as stipulated by the state
management agencies; The remaining cases did not have the land use right certificate to
complete the procedures as prescribed.
* The implementing the right to mortgage by land use right: 1307 cases of
implementing mortgage by the value of land use rights. As required by the parties to
the mortgage (banks, credit institutions and land users) must declare to the competent
State agencies, so 100% of cases completed the procedures at State management
agencies as prescribed.
* The survey results and research on the opinions of households and individuals on
the implementation of land use rights in State agencies showed that:
- About 59.4% of respondent is that the procedure of implementing land use right
very simple; 40.6% responses that it was normal and complex.
- About time to complete the procedures, 38.0% answered it is very fast and fast;
56.0% responded normally and 6.0% answered slowly and very slowly.
- About the documents guiding the implementation of land use right: 62.0%

xiii


answered that it is very easy to understand and understand; 34.7% responded it is normal
and 3.3% answered it is confusing.
- Regarding the ability to implement the provisions of the Land Law for land use
right: 53.3% of households answered it is very easy to implement and easy to implement.
41.3% responded normally and 5.3% answered that it was difficult to do.
- About the attitude of the staff: 61.3% of households respond they are very
enthusiastically and enthusiastically; 36.7% answered they are normal and 2.0% said it
was troublesome.
3. In order to synchronously implement the land use rights under the Land Law 2013,
to ensure the people’s rights and in accordance with law, it is necessary to synchronously
implement 4 groups of solutions: propaganda and popularize law; Policy solution;

Solutions on the organization of investment and management of facilities; Solutions on the
build of management staff.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Đất
đai chính là mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên khơng tái tạo, bị
giới hạn bởi diện tích bề mặt và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia; là
tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay cùng với sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai
ngày càng phức tạp, vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Đất đai được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý
và sử dụng đất khác nhau. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta
vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi
có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà
nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của
pháp luật. Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng định, nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định. Để cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất
đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định người
sử dụng đất được thực hiện các quyền "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất".
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế
thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh
tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc
phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật
đất đai năm 2003. Cụ thể như:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy

1


định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà
nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách
nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp
với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều
kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và
nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh. Là một thị xã lớn của tỉnh Hải Dương, với tổng diện tích tự
nhiên là 28.202 ha, tồn thị xã có 20 đơn vị hành chính, gồm 8 phường và 12 xã; là nơi
tập trung nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh. Trên địa bàn thị xã Chí Linh có hệ
thống các tuyến giao thơng quan trọng chạy qua như: Quốc lộ 18 nối Hà Nội với
Quảng Ninh, quốc lộ 37 nối quốc lộ 5 với Chí Linh và tỉnh Bắc Giang; cùng với hệ
thống giao thông nội thị kết nối giữa các xã, phường; các khu công nghiệp, di tích lịch
sử,... mạng lưới giao thơng có vai trị hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế
xã hội của thị xã. Với vị trí địa lý thuận lợi của thị xã Chí Linh đã tạo nhiều lợi thế về

giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội với các địa phương trong và ngoài tỉnh; thủ đơ Hà
Nội, thành phố Hải Phịng, Quảng Ninh, Bắc Giang, ... Do đó chịu tác động rất lớn của
q trình mở rộng đơ thị hóa, cơng nghiệp hố. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp,
khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng
ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai
báo hoặc khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật trên địa bàn
thị xã Chí Linh vẫn cịn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao?
Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để
đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, để tìm hiểu kỹ tình trạng
này, cũng như đưa ra những giải pháp thích hợp để giải quyết tốt việc thực hiện các
QSD đất. Xuất phát từ tình hình nêu trên, tơi đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá và đề
xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
2


- Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng
và hiệu quả trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá đầy đủ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thị xã Chí
Linh trên cơ sở điều tra người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo luật định.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình
thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất từ tình hình nghiên cứu và phù hợp với thực tiễn, góp
phần thúc đẩy tốt việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở thị xã Chí Linh,
tỉnh Hải Dương.

1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
1.5. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá đúng việc thực hiện các QSD đất và đề xuất một số giải pháp để
người dẫn thực hiện QSD đất của mình đúng pháp luật.
1.6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Trên cơ sở đánh giá đúng thực trạng QSD đất sẽ góp phần bổ xung cơ sở lý
luận về QSD đất trong thời kỳ thị trường hóa đất đai ở Việt Nam.
- Đề tài sẽ góp phần hồn thiện thêm về chính sách đất đai, đồng thời giúp cho
các nhà quản lý có biện pháp quản lý tốt các QSD đất đang được người dân thế chấp
trên thị trường.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể; chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005):
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho,
thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo những
tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh
tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được

4


xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến
pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng định và củng cố trong Hiến pháp
sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng định: “Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến
pháp 2013) nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật. Luật đất đai 2013 đã quy định cụ

thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai”
(Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm
vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt (Quốc Hội, Luật đất đai 2013).
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian
có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để
sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu
tiền và cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng
đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản,
tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội,
trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền sử dụng
đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến

5

QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng
cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào
Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó,
cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho
toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm
có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp
luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao)
và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại
đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013, Điều 167).
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng
đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau đây: nông
dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh
trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún
khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng một địa phương có

cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương
mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép. Đặc
thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
6


việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp khơng
được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ.
- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người
có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu cơng
nghiệp, khu thương mại, văn phịng…. Cho các tổ chức, cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất
đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên
cho thuê và bên cho thuê lại QSDĐ.
- Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, giá trị chuyển
nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của
thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân
hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành
7


đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo
được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là

một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật
về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá. Dưới đây là
một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất
đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu
với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để
người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà
án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng
đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối với chủ sở hữu mới,
tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh chấp với bên thứ ba nào
đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ là một hợp đồng cá
nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan cơng
chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
8


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải
làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế
chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ

điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực
sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp
và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp
đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được
xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển
tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm
đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài
sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính
dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó
phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó.
Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc

phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp
9


đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị
trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là
đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được quyền sử
dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khống
sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt
phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện
khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài
sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ
sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm
quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.1.3. Cộng hòa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với

chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp lý bảo đảm
cho q trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó,
đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ
sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở
Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này
người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên
10