Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRỊNH MINH TƯỞNG

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương
để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn
đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trịnh Minh Tưởng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Đỗ Văn Nhạ, giảng viên Bộ môn Quy hoạch Đất đai - Khoa Quản lý Đất
đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa
Quản lý Đất đai, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Sở Tài ngun và
Mơi trường, Văn phòng đăng quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương, các Sở, Ngành... trên
địa bàn tỉnh Hải Dương, đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự động viên, tạo
điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình, người thân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi,
giúp đỡ về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trịnh Minh Tưởng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ......................................................................................................................i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .................................................................................................vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ, hình ảnh ............................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ix
Thesis abstract...................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính. ............................................................................ 4

2.1.1.

Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................................ 4

2.1.2.

Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. ..................................... 6

2.1.3.

Khái niệm về hồ sơ địa chính .............................................................................. 8

2.1.4.

Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ............................................................. 9

2.1.4.

Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................ 13

2.2.

Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và thực trạng hoạt động văn phòng
đăng ký đất đai ở nước ta ................................................................................... 13

2.2.1.

Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về mơ hình tổ chức đăng ký đất đai,
bất động sản ở một số nước ............................................................................... 13

2.2.2.

Thực trạng hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam. ................................... 16

2.2.3.

Xu hướng phát triển của Văn phòng đăng ký đất đai gắn với cải cách
hành chính. ......................................................................................................... 25

2.3.

Đánh giá chung về tổng quan và định hướng cho nghiên cứu ........................... 26

2.3.1.

Từ tổng quan rút ra một số đánh giá ................................................................. 26

iii


2.3.2.

Rút ra định hướng nghiên cứu ........................................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 31
3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu: ........................................................................................ 31

3.4.1.

Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, mơi trường sinh thái và tình hình
kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương .................................................................. 31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động các loại đất tỉnh Hải Dương. ............ 32

3.4.3.

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Hải Dương. ................................................................................................... 32

3.4.4.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh Hải Dương. ................... 32

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương. .......................................... 33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................. 33

3.5.1.

Phương pháp điều tra, khảo sát: ......................................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp phân tích xử lý số liệu: ................................................................ 34

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp, đánh giá: ...................................................................... 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 37
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, mơi trường sinh thái và tình hình kinh tếxã hội của tỉnh Hải Dương: ................................................................................ 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường ................................ 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................... 39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ................................. 43

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động các loại đất của tỉnh Hải
Dương ................................................................................................................ 45

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ................................................................................... 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015: ..................................................................... 48

4.2.3.

Tình hình biến động đất đai: .............................................................................. 51

4.3.

Thực trạng tình hình hoạt động của văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Hải Dương. .......................................................................................................... 51

4.3.1.

Cơ cấu tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động. .................................................... 51

4.3.2.

Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Hải Dương. ............. 55

iv


4.4.

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải
Dương ................................................................................................................ 68

4.4.1.

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng dăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Hải Dương. .......................................................................................... 68

4.4.2.

Đánh giá việc thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh. ............... 72

4.4.3.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. .................................................................... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 85
5.1.

Kết luận .............................................................................................................. 85

5.2.

Kiến nghị............................................................................................................ 86

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 87

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

CSDL

Cơ sở dữ liệu

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

DTTN

Diện tích tự nhiên

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .....................19
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng ĐKQSD đất của cả nước ...........................21
Bảng 4.1. Hiện trạng phân bổ dân cư năm 2015 ...........................................................43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Hải Dương năm 2015 .......................................51
Bảng 4.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn tỉnh do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh thực hiện.....................57
Bảng 4.4.

Kết quả cấp GCN trước và sau khi thành lập Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh......... 58

Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSD tại Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh qua các năm
(từ khi thành lập) ...........................................................................................59
Bảng 4.6. Kết quả lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Hải Dương
trước và sau khi thành lập Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh .............................590
Bảng 4.7. Kết quả tổng hợp hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý biến động do Văn
phòng ĐKQSD đất tỉnh thực hiện .................................................................62
Bảng 4.8. Kết quả số hồ sơ đăng ký chỉnh lý biến động trước và sau khi thành
lập Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh ...................................................................63
Bảng 4.9. Kết quả cung cấp thơng tin địa chính, thơng tin nghĩa vụ tài chính tại
Văn phịng ĐKQSD đất tỉnh qua các năm ....................................................64
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện trích lục, trích đo lập hồ sơ địa chính tại Văn phòng

ĐKQSD đất tỉnh qua các năm .......................................................................66
Bảng 4.11. Kết quả số hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng ĐKQSD
đất tỉnh qua các năm......................................................................................68
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện bàn giao đất ngoài thực địa tại Văn phòng ĐKQSD
đất tỉnh qua các năm......................................................................................69
Bảng 4.13. Đánh giá mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh ..................................................................................75
Bảng 4.14. Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính ...............................77
Bảng 4.15. Đánh giá về thái độ xử lý công việc của cán bộ Văn phòng ĐKQSD
đất tỉnh...........................................................................................................78
Bảng 4.16. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ trong tiếp nhận hồ sơ ....................79
Bảng 4.17. Mức thu phí, lệ phí về giao dịch bảo đảm và phí thẩm định cấp giấy
chứng nhận. ...................................................................................................81

vii


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống quản
lý đất đai ở Việt Nam hiện nay .....................................................................24
Hình 4.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Văn phòng ĐKQSDĐ tỉnh Hải Dương ............53
Hình 4.2. Phịng làm việc của Văn phòng ĐKQSDĐ tỉnh Hải Dương.........................56

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên đề tài: “Thực trạng và các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương”.
Tên học viên: Trịnh Minh Tưởng

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Hải Dương từ khi được thành lập đến nay (2005-2015).
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hoạt động hiệu quả của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương trong giai đoạn tới.
Phương pháp nghiên cứu:
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
Phương pháp điều tra, khảo sát; Phương pháp phân tích xử lý số liệu; Phương pháp tổng
hợp, đánh giá.
Kết quả nghiên cứu chính:
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: Đánh giá điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội; tình hình quản lý,
sử dụng và biến động đất đai.
- Luận văn đã nêu được thực trạng tình hình hoạt động, từ đó đánh giá các hoạt
động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương.
- Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai.
Kết luận chủ yếu của luận văn:
- Tỉnh Hải Dương nằm ở trung tâm đồng bằng Sông Hồng, thuộc vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, tam giác phát triển kinh tế Hà Nội - Hải Phịng - Quảng Ninh. có vị
trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội.
- Kết quả điều tra, nghiên cứu đề tài đã làm rõ được thực trạng hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương, với nguồn nhân lực còn hạn chế, điều
kiện cơ sở vật chất hạn hẹp, trang thiết bị chưa được đầu tư đồng bộ đã phần nào làm ảnh
hưởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

ix


- Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất đã tạo ra sự chuyển biến
mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận tăng 2,91 lần so với
trước khi thành lập. Từ khi thành lập Văn phòng ĐKQSD đất đã thực hiện công tác
đăng ký cấp GCN được 2.237 GCN cho các tổ chức sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính
cho 265 xã với 277 quyển sổ địa chính và 520 quyển Sổ mục kê; đăng ký chỉnh lý
biến động đất đai cho 1.497 trường hợp; chỉnh lý hồ sơ địa chính cho 138 xã, với 138
quyển sổ địa chính và 232 quyển Sổ mục kê; đăng ký thế chấp cho 1085 hồ sơ, xóa thế
chấp 887 hồ sơ, thay đổi nội dung thế chấp 248 hồ sơ. Ngồi ra, cơng tác thống kê,
kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và các nhiệm vụ khác cũng được
thực hiện theo đúng quy định của pháp luật..
- Từ thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký và kết quả điều tra, đánh giá
cho thấy có 8 nguyên nhân chính làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ. Trong
đó ngun nhân chính là cơ chế hoạt động, tài chính và nguồn nhân lực của Văn phịng
đăng ký là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động.
- Luận văn đã đề ra 8 giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng
đăng ký đất đai. Trong đó các giải pháp về cơ chế hoạt động, tài chính, nguồn nhân lực
và mối quan hệ là những giải pháp quan trọng sống còn đối với hoạt động của hệ thống
Văn phòng đăng ký đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Thesis title: "The current situation and the measures to improve the operational
efficiency of the Office of Land Use Right Registration in Hai Duong province".
Master candidate: Trinh Minh Tuong

Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Purposes:
- Assessment of the current operational status of the Office of Land Use Right
Registration in Hai Duong province since established so far (2005-2015).
- Propose some solutions to improve the operational efficiency of the Office of
Land Use Right Registration in Hai Duong province in the coming period.
Methods:
To make the contents of the subject, we used the following methods: Method of
investigation, survey; Analytical methods for data processing; gathering and evaluation
methods.
Main results:
- Thesis outlined basic situation of the study area with the contents include:
Assessment of natural conditions, socio-economic situation, status of land management,
land use and land changes.
- Thesis stated the current status of activities, which reviews the activities of the
Office of Land Use Right Registration in Hai Duong province.
- Thesis has proposed some solutions to improve operational efficiency of the
land registration office.
Main conclusions:
- Hai Duong Province is located in the center of the Red River Delta, in the key
economic region of Northern, economic development triangle Hanoi-Hai Phong- Quang
Ninh. It has favorable geographical location and natural conditions for economic social
development.
- The results of the investigation, the study subjects were made to clarify the
operation of the Office registration of land use rights in Hai Duong Province, with
limited human resources, limited conditions of facilities, equipment investors are not yet

synchronized partly affect the operational efficiency of the registration office for land
use rights.

xi


- The operating results of the land use right registration office has created a
drastic change in the progress and results of certificate by 2.91 times compared to
before the establishment. Since the establishment of the Office, implementation of land
registration for the 2,237 certificates for organizations using land; cadastral records up
to 265 communes with 277 cadastral books, and 520 statistical books; registration and
edit the land change for 1,497 cases; revision of cadastral records for 138 communes,
with 138 cadastral books and 232 statistical books; mortgage registration for 1085
records, delete 887 mortgage records, edited 248 mortgage records. In addition,
statistical work, land inventory, mapping current use of land and other tasks are
performed in accordance with the law.
- From the state of operation of Registration office, and the results of the
investigation, evaluation showed that 8 major cause performance limitations of Land
use Registration office. The main reason is the mechanism of operation, financial and
human resources of the Registration Office - the underlying causes affecting the
progress and efficiency of operation.
- Thesis proposed 8 solutions to improve operational efficiency of the land
registration office. In which, the solution of the mechanism of operation, financial,
human resources and relationships are vitally important solutions for the operation of
the system of land registration office.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là tài sản lớn của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vì vậy, việc
sử dụng đất có hiệu quả và bền vững đang trở thành vấn đề cấp thiết đối với mỗi
quốc gia, mỗi cá nhân, nhằm duy trì sức sản xuất của đất đai cho hiện tại và
tương lai. Trong xã hội, các quan hệ đất đai luôn diễn ra và được nhiều tổ chức,
cá nhân quan tâm. Trong đó việc đăng ký đất đai có ý nghĩa vơ cùng to lớn,
khơng những lợi ích của nhà nước được đảm bảo mà cịn bảo vệ được lợi ích
cộng đồng, lợi ích công dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký
đất đai cũng là một cải cách pháp luật. Ngoài ra, đăng ký đất đai còn phục vụ
giám sát giao dịch đất đai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với cơng dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất
động sản, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn thế chấp, hỗ
trợ các giao dịch về bất động sản, giảm tranh chấp đất đai.
Tỉnh Hải Dương thuộc đồng bằng Sông Hồng nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Bắc, có nhiều tuyến giao thơng quan trọng nối liền với các tỉnh,
thành phía Bắc và tiếp giáp với thành phố cảng Hải Phịng. Với vị trí địa lý như
vậy, nên Hải Dương khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
Kể từ khi mới được thành lập (năm 2005), hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương đã đạt được một số kết quả nhất định:
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện
công khai minh bạch, giảm chi phí và thời gian cho tổ chức, cá nhân khi có nhu
cầu giao dịch. Cơng tác đo đạc lập hồ sơ địa chính phục vụ chỉnh lý biến động
đất đai được thực hiện thường xuyên, liên tục tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử
dụng và quản lý nhà nước về đất đai. Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất
đai và cung cấp thơng tin địa chính bước đầu cơ bản đáp ứng được yêu cầu của
các tổ chức. Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện công tâm, minh

bạch tạo niềm tin cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp đến giao dịch.

1


Bên cạnh những kết quả nhất định đã đạt được trong những năm qua, hoạt
động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương cịn gặp nhiều
khó khăn, bất cập trong thực hiện chuyên môn nhiệm vụ của mình như:
- Sự chỉ đạo, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ trong đăng ký, cấp giấy
chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu tài sản không được thực hiện thống nhất từ
tỉnh xuống cấp huyện (do Văn phòng cấp tỉnh khơng quản lý trực tiếp về nhân
sự, tài chính đối với cấp huyện) nên dẫn đến tình trạng mỗi nơi giải quyết một
khác không theo quy định chung thống nhất.
- Hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, vừa địi
hỏi chi phí lớn, lại vừa khó khăn cho việc quản lý hồ sơ và chỉnh lý biến động đất
đai đồng bộ, khó khăn cho việc khai thác, sử dụng và cung cấp thông tin đất đai.
- Việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính vừa phức tạp, mất nhiều thời gian,
kinh phí khơng có, nên cấp huyện chưa quan tâm, chú trọng dẫn đến tình trạng hồ
sơ địa chính hầu như không được cập nhật, chỉnh lý biến động đầy đủ, đồng bộ
và thống nhất giữa các cấp hiện nay.
- Cơ chế hoạt động cịn chồng chéo, cơ chế tài chính chưa rõ ràng, nhân
lực còn hạn chế, cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đồng bộ, đây cũng là một phần
nguyên nhân mà Hải Dương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Từ những phân tích các kết quả đã đạt được, những tồn tại, hạn chế để tìm
ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất là cần thiết, góp phần quan trọng trong cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Qua thực tế công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính,
cơng tác xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai của địa phương. Chúng tôi tập
trung nghiên cứu đánh giá thực trạng và tình hình hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất để đề xuất những giải pháp cho việc nâng cao hiệu quả
hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hải Dương từ đó làm cơ sở khoa
học cho việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Trước những cơ sở lý luận trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận
văn tốt nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, cùng với sự hướng dẫn của
thầy giáo TS. Đỗ Văn Nhạ, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Thực trạng và
các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Hải Dương”.

2


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Hải Dương trong thực hiện chuyên môn nghiệp vụ.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
a. Địa điểm nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn tỉnh Hải Dương.
b. Thời gian nghiên cứu: Từ khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Hải Dương (tháng 6 năm 2005) đến thời điểm tháng 12 năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Từ kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần thúc đẩy cho việc sớm thành
lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hải Dương.
- Làm cơ sở khoa học cho việc áp dụng đẩy nhanh việc cải cách thủ tục
hành chính trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản; đăng ký cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai và cung cấp thơng tin địa
chính cho các tổ chức sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý.
- Các kết quả nghiên cứu giúp cho các tổ chức sử dụng đất hiểu rõ và thực
hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với việc quản lý và sử dụng đất đai

trong tình hình hiện nay.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
2.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ
a. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3 Thơng tư
24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính).
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai
được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính, đem lại những lợi ích không chỉ cho người sử
dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
b. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước
và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Đăng ký đất đai cũng đem lại những lợi ích đối với cơng dân như:
+ Tăng cường sự an toàn về các quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
c. Hồ sơ đăng ký đất đai
Hồ sơ đăng ký đất đai được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.

4


- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: việc lập hồ sơ đất đai đảm bảo cho người sở hữu,
người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
d. Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố.
Các ngun tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được cơng khai, thơng
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
e. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng
ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị
đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký thửa đất

không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có địi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.

5


2.1.2. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ
a. Theo Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất".
*/ Đăng ký quyền sử dụng đất:
"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất" - Điều 4. Khoản 19.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (Điều 46)
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
*/ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất - Điều 4. Khoản 20
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: (Điều 52)
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

6


b. Căn cứ Luật đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết nhiệm vụ: "Đăng ký quyền đất
đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Luật Đất đai 2013 dành riêng chương VII với 12 Điều từ Điều 95 đến
Điều 106 quy định cụ thể về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*/ Đăng ký đất đai:

Trong đó Điều 95 quy định rõ:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào sổ Địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật hiện hành; trường hợp đăng ký biến động đất
đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
*/ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước (Điều 97, Khoản 1).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u
cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó (Điều 98, Khoản 1).

7


- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: (Điều 105)

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2.1.3. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với
đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các
tổ chức, cá nhân có liên quan (Điều 3 - Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014).
Hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của việc đăng ký đất đai.
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
Thơng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài ngun và
Mơi trường quy định Hồ sơ địa chính gồm các loại tài liệu cơ bản sau: Bản đồ địa
chính; Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động
đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi
là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện
và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Nội dung cụ thể của bản đồ địa chính, các sổ sách địa chính bao gồm:

8


- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất, các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác nhận.
- Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi
người sử dụng đất và các thơng tin về sử dụng đất của người đó.
- Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để
ghi các thửa đất và các thơng tin về thửa đất đó.
- Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường hợp
có thay đổi trong q trình sử dụng đất gồm: thay đổi kích thước, hình dạng thửa
đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2.1.4. Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính
2.1.4.1. Việc lập, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính:
a. Hồ sơ địa chính bao gồm: (Điều 47- Luật Đất đai 2003) quy định:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
b. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin về thửa đất sau đây:
-Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
-Người sử dụng thửa đất;
-Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
-Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền
của người sử dụng đất;

-Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
+ Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
+Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ
tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.

9


+ Nội dung thơng tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với
Giấy chứng nhận được cấp và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính nước ta được lập, quản lý ở 3 cấp (tỉnh, huyện, xã) để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý, hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ địa chính đảm bảo các quyền của người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật để họ có thể giao dịch một cách thuận
lợi, nhanh chóng, an tồn với một chi phí thấp.
2.1.4.2. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
Điều 6 của Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ
địa chính:
1/ Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai,
hồ sơ địa chính;
+ Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục
kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các
tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
2/ Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện công việc sau:
+ Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ
mục kê đất đai.

+ Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính;
+ Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai
(dạng số hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi
là Ủy ban nhân dân cấp xã) sử dụng.
3/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: thực hiện các công việc quy
định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước
giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ
tục đăng ký.
4/ Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai: thì Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc như sau:

10


+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi
trường chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ
địa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường; thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu
hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các
thửa đất của các tổ chức, cơ sở tơn giáo, cá nhân nước ngồi, tổ chức nước ngồi
có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật,
chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều
này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản
đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông tư
này để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.

2.1.4.3. Tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính
đối với cơng tác quản lý đất đai
*/ Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai theo Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT
quy định về xây dựng cơ sở đất đai dựa trên nguyên tắc sau:
1. Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung
ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh.
2. Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ
sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã
thuộc huyện; đối với các huyện khơng có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp
huyện là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất
cả các huyện thuộc tỉnh.
Cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu đất
đai của tất cả các tỉnh trên phạm vi cả nước.

11


3. Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật sử dụng dữ liệu đất
đai phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện
theo quy định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
4. Xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác, được
cập nhật trên cơ sở hệ thống hồ sơ địa chính và các thơng tin khác về đất đai giúp
chúng ta xây dựng được một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, theo dõi kịp thời
các biến động về sử dụng đất, xác định được xu hướng chuyển dịch đất đai trên

thị trường, thực hiện nhanh công việc thống kê, kiểm kê đất đai, hỗ trợ tích cực
cho quy hoạch sử dụng đất và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, xây
dựng một hệ thống quản lý đất đai điện tử.
5. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp thực hiện đồng bộ
việc chỉnh lý hoàn thiện hoặc đo đạc lập mới bản đồ địa chính gắn với đăng ký,
cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho tất cả
các thửa đất.
6. Hệ thống thông tin đất đai hoạt động tốt giúp cho việc quản lý đất đai
có hiệu lực và hiệu quả cao, tạo điều kiện để thực hiện công khai, minh bạch,
tham vấn ý kiến người dân, đủ điều kiện để thực hiện tốt đối thoại trực tiếp giữa
chính quyền và người dân làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách pháp luật
đất đai, thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kiểm
tra, thanh tra về đất đai và giám sát việc thực thi pháp luật đất đai, quy hoạch sử
dụng đất.
*/ Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở đất đai
đối với các thửa đất phải đảm bảo giá trị pháp lý sau:
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai đã được kiểm tra, nghiệm thu theo
quy định thì có giá trị pháp lý như trong hồ sơ đất đai dạng giấy.
Trường hợp thông tin không thống nhất giữa cơ sở dữ liệu đất đai với hồ
sơ đất đai (hồ sơ địa chính, hồ sơ quy hoạch, hồ sơ giá đất, hồ sơ thống kê, kiểm
kê) thì xác định theo tài liệu của hồ sơ đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền ký
duyệt cuối cùng.
2. Đối với trường hợp đo đạc địa chính thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã
sử dụng để đăng ký trước đây mà chưa cấp đổi Giấy chứng nhận thì thơng tin về

12