(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện cẩm giàng, tỉnh hải dương giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thị Phương Hoa

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài ngun
và Mơi trường huyện Cẩm Giàng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Cẩm
Giàng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thị Phương Hoa

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận về quản lý đất đai .......................................................... 4

2.1.1.

Một số khái niệm về quản lý đất đai ................................................................. 4

2.1.2.

Quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................................ 5

2.1.3.

Khái quát về hệ thống quản lý đất đai .............................................................. 6

2.2.

Biến động đất đai và quản lý biến động đất đai ................................................ 7

2.2.1.

Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai ............................................... 7

2.2.2.

Quản lý biến động đất đai .............................................................................. 11

2.3.

Cơ sở pháp lý của quản lý biến động đất đai .................................................. 14

2.3.1.

Luật ............................................................................................................... 14

2.3.2.

Văn bản quy phạm pháp luật dưới luật ........................................................... 14

2.4.

Tình hình quản lý biến động đất đai trên thế giới ........................................... 17

2.4.1.

Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển .................................... 18

2.4.2.

Hệ thống quản lý đất đai của Úc .................................................................... 19

2.4.3.

Hệ thống quản lý đất đai ở Malaysia .............................................................. 20

2.5.

Cơ sở thực tiễn của quản lý biến động đất đai ở Việt Nam ...................................... 21

2.5.1.

Giai đoạn trước ngày 30/3/1975 ..................................................................... 21

2.5.2.

Thời kỳ 1975 – 1980...................................................................................... 22

iii


2.5.3.

Thời kỳ 1980 – 1985...................................................................................... 22

2.5.4.

Thời kỳ 1985 – 1995...................................................................................... 22

2.5.5.

Thời kỳ 1995 đến trước năm 2003 ................................................................. 23

2.5.6.

Giai đoạn từ năm 2003 đến nay...................................................................... 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 26

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương .......... 26

3.4.2.

Kết quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................... 26

3.4.3.

Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm
Giàng giai đoạn 2011 – 2015 ......................................................................... 27

3.4.4.

Đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý biến động
đất đai......................................................................................................................27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 27

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................................... 27

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm điều tra .................................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp phân tích số liệu, tài liệu thu được ............................................ 30

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp ................................................................................... 30

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 30

3.5.6.

Phương pháp đánh giá trên cơ sở nội suy ....................................................... 30

3.5.7.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương .......... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 35

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai ............................................................................... 43

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất đai ............................................................................. 46

4.2.

Kết quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng giai đoạn
2011 – 2015 ..................................................................................................................48

4.2.1.

Căn cứ pháp lý của công tác quản lý biến động đất đai tại tỉnh Hải Dương .............. 48

4.2.2.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng ................. 48

iv


4.2.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước trên địa bàn
huyện Cẩm Giàng giai đoạn 2011 – 2015 ....................................................... 60

4.2.4.

Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng giai
đoạn 2011 – 2015 .......................................................................................... 73

4.3.

Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm
Giàng giai đoạn 2011 – 2015 ......................................................................... 75

4.3.1.

Đánh giá về tiếp nhận biến động đất đai tại cơ quan nhà nước........................ 75

4.3.2.

Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................... 88

4.3.3.

Đánh giá chung công tác quản lý biến động đất đai tại huyện Cẩm Giàng........... 93

4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý biến
động đất đai ........................................................................................... 96

4.4.1.

Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật, trình tự và thủ tục ..................... 96

4.4.2.

Giải pháp về quản lý ...................................................................................... 96

4.4.3.

Giải pháp về cán bộ ....................................................................................... 97

4.4.4.

Giải pháp tuyên truyền vận động.................................................................... 97

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 98
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 98

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 99

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 100
Phụ lục .................................................................................................................... 102

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐK

Biến động đăng ký

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

KCN

Khu công nghiệp

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Xác định số lượng phiếu điều tra ............................................................. 29

Bảng 4.1.

Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Cẩm Giàng (tính đến 31/12/2015) ..................... 45

Bảng 4.2.

Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2015 ........... 47

Bảng 4.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
giai đoạn 2011 – 2015 ............................................................................. 62

Bảng 4.5.

Kết quả đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất ........................ 64

Bảng 4.6.

Kết quả đăng ký biến động cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất ...................................................................... 66

Bảng 4.7.

Kết quả đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất ...................................................................... 67

Bảng 4.8.

Kết quả đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất ................................................................. 69

Bảng 4.9.

Kết quả đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất ............................................................................. 71

Bảng 4.10. Kết quả đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất ...................................................................... 72
Bảng 4.11. Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Cẩm Giàng giai đoạn
2011 – 2015 ............................................................................................ 73
Bảng 4.12. Các loại hồ sơ đã chỉnh lý khi tiếp nhận biến động .................................. 74
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Cẩm Giàng .......... 76
Bảng 4.14. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai theo địa phương.................. 78
Bảng 4.15. Hệ số biến động đất đai ........................................................................... 80
Bảng 4.16. Tổng số biến động đăng ký của các xã trong năm 2015 ........................... 82
Bảng 4.17. Nhận thức của người sử dụng đất về tình hình đăng ký biến động đất

đai ở khu vực phát triển ........................................................................... 83
Bảng 4.18. Những khó khăn gặp phải khi đăng ký biến động đất đai tại cơ quan
Nhà nước ................................................................................................ 85
Bảng 4.19. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về tình hình đăng ký biến
động đất đai ở khu vực kém phát triển ..................................................... 87
Bảng 4.20. Tổng hợp ý kiến của cán bộ Văn phòng đăng ký đối với công tác
quản lý biến động đất đai......................................................................... 90
Bảng 4.21. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính cấp xã đối với công tác
quản lý biến động đất đai......................................................................... 92

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương ................................ 32
Hình 4.2. Sơ đồ quy trình đăng ký biến động ............................................................. 49
Hình 4.3. Tỷ lệ các loại biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng
giai đoạn 2011 - 2015................................................................................. 76
Hình 4.4. Kết quả đăng ký biến động ở từng địa phương giai đoạn 2011 – 2015 ........ 79

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên tác giả: Phạm Thị Phương Hoa
Tên luận văn: “Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện
Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 – 2015”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích, đối tượng nghiên cứu của luận văn
Mục đích nghiên cứu: Đánh giá cơng tác quản lý biến động đất đai, xác định
những tồn tại trong công tác quản lý biến động đất đai và đề xuất những giải pháp
nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý biến động đất đai
trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 – 2015.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung đối với các hoạt động đăng ký biến
động đất đai và chỉnh lý các tài liệu liên quan đến biến động đất đai tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương trong giai đoạn
2011 – 2015.
2. Các phương pháp nghiên cứu đã sử dụng
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên –
kinh tế xã hội, tình hình đăng ký và quản lý biến động đất đai thực hiện tại cơ quan nhà
nước trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
Phương pháp chọn điểm điều tra: Chọn các xã tiêu biểu để điều tra quan điểm của
người dân trong quá trình khai báo biến động tại các cơ quan chức năng.
Phương pháp phân tích số liệu, tài liệu thu được: Dựa vào các số liệu, tài liệu đã
thu thập được tiến hành phân tích, tổng hợp, đánh giá theo các chỉ tiêu; phân tích mối
tương quan giữa các yếu tố để từ đó đưa ra những đánh giá, kết luận về công tác quản lý
biến động đất đai trên địa bàn huyện nghiên cứu.
Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các số liệu sơ cấp, thứ cấp đã thu thập được để
khái quát, đánh giá tình hình cơng tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm
Giàng trong giai đoạn 2011 - 2015.
Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở số liệu đã điều tra, thu thập, tiến hành so
sánh các số liệu theo khu vực và mốc thời gian để đưa ra các nhận định, đánh giá về
công tác đăng ký biến động đất đai cũng như tình hình quản lý biến động đất đai trên
địa bàn huyện nghiên cứu.

ix

Phương pháp đánh giá trên cơ sở nội suy: Dựa trên kết quả điều tra tình hình
quản lý biến động để tìm ra tỷ lệ đăng ký biến động, tỷ lệ chỉnh lý biến động trên toàn
địa bàn.
Phương pháp đánh giá: Đánh giá mức đăng ký biến động của từng loại biến động
qua hệ số biến động đất đai (KBĐ). Đánh giá sự hiểu biết, ý thức của người dân trong
việc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước qua kết quả phiếu điều tra của chủ sử dụng
đất. Đánh giá công tác tiếp nhận biến động, cập nhật và chỉnh lý biến động qua kết quả
phiếu điều tra của cán bộ địa chính và cán bộ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
3. Các kết quả chính và kết luận
Các kết quả chính:
- Luận văn đã tổng hợp, khái quát xu hướng biến động đất đai theo địa bàn và thời
gian qua việc tổng hợp, phân tích số liệu về kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa
bàn huyện Cẩm Giàng giai đoạn 2011 – 2015.
- Luận văn đã đánh giá một cách khách quan thực trạng quản lý biến động đất đai
trên địa bàn huyện Cẩm Giàng giai đoạn 2011 – 2015 qua việc phân tích kết quả chỉnh
lý biến động đất đai, kết quả điều tra cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và
cán bộ địa chính cấp xã.
- Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký, quản lý biến động đất
đai của địa phương, luận văn đã làm rõ được những mặt còn tồn tại, hạn chế trong công
tác quản lý biến động đất đai. Từ đó có những giải pháp thích hợp nhằm hồn thiện hơn
công tác quản lý biến động đất đai tại địa phương nói riêng và cơng tác quản lý đất đai
trên cả nước nói chung.
Kết luận: Tóm lại, luận văn đã đánh giá được thực trạng quản lý biến động đất
đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng giai đoạn 2011 – 2015, bổ sung cơ sở thực tiễn cho
việc đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện, là cơ sở làm luận
cứ cho công tác quản lý biến động và quản lý đất đai. Qua đó nhằm hồn thiện hơn
cơng tác quản lý biến động tại địa phương nói riêng và cơng tác quản lý đất đai cả
nước nói chung.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Thi Phuong Hoa
Thesis title: “Evaluation of changes to land management on Cam Giang district,
Hai Duong province period 2011 - 2015”
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Purpose and object of study
The purpose: Evaluation of changing land management, identified shortcomings
in the management of land changes and propose solutions to overcome these
difficulties, problems in the management of land changes Cam Giang district, Hai
Duong province period 2011 - 2015.
Subjects: The study focuses on the operational registration of land change and
adjusts the documents related to land developments State agencies competent Cam Giang
district, Hai Duong province in the period 2011 - 2015.
2. The research methods
Methods of investigation and data collection: Collect data on natural conditions
– economic, social, on the registration and management of land changes make at the
state agency Cam Giang district, Hai Duong Province.
Choose the census method: Select the typical commune to investigate the
oppinions of people in the process of declaring changes in the authorities.
Methods of analysis of data and documents obtained: Based on the data and
documents that collected to conduct the analysis, synthesis and evaluation based on the
criteria; analyze the relationship among the elements in order to offer assessments and

conclusions on the management of land changes in the studying districts.
Methods of synthesis: Synthesize the collected primary data, secondary data to
generalize, evaluate the management of land changes Cam Giang district in the period
2011 - 2015.
Comparison method: Based on the data of investigation, conducting
comparisons of data across regions and timelines to make the identification, assess the
registration of land changes belt as well as the changes to land management in the
studying districts.

xi


The method of assessment based on interpolation: Based on the survey of the
management situation to find out the fluctuant registration rate, the rate of the change
in the whole locality.
Method of assessment: Assess the change registration of each factor changes
over land changes (KBĐ). Assess the understanding, awareness of the citizen in the
registration of changes at state agencies through the results of surveys of the land
owners. Evaluate the fluctuant receptions, update and adjust the changes by the results
of the investigator and personnel of the cadastral office.
3. The main results and conclusions
Main results:
- Thesis were synthesized and generalized trends in land by location and time
through the synthesis and analysis of data about the results of registration of land
change in Cam Giang district from 2011 to 2015.
- Thesis objectively evaluated the real changes of real estate in Cam Giang
district from 2011 to 2015 by analyzing the results of the change and the investigating
results of personnel of the land offices and communal officers.
- Through the analysis and assessment of the registration and management of
land changes in the locality, the thesis found out the outstanding problems, restrictions

of the management of land changes. From there, it brings out the appropriate solutions
in order to improve the management of land changes in locality particularly and land
management in the country generally.
Conclusion: In conclusion, the thesis has assessed the changes of real estate in
Cam Giang district period 2011 - 2015, provided the practical basis for evaluating the
management of land changes in the district, it is also the basis for the foundation of
the management changes and land management. Thereby, completing the management
of local movements particularly and land management activities throughout the
country generally.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Với vai trị điều tiết các quan hệ có liên quan đất đai - một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách pháp
luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã trở thành một trong những động lực
chủ yếu tạo đà cho những chuyển biến về kinh tế - xã hội của nước ta. Người sử
dụng đất đã gắn bó hơn với đất đai. Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn
liền trên đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử
dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tư
nước ngồi vào Việt Nam.
Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường
còn mới mẻ, nên dưới tác động của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói
chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta phát triển chủ yếu
mang tính tự phát, nằm ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước, mang lại những tác
động tiêu cực đối với tình hình kinh tế - xã hội. Nhiều biến động thường xuyên
diễn ra mà Nhà nước chưa điều chỉnh được. Do đó, một yêu cầu thiết yếu đặt ra
là việc chú trọng vào công tác quản lý các biến động về đất đai.

Trong thời gian qua, sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước đã kéo theo
không ít sự thay đổi liên quan đến đất đai cũng như cơ chế quản lý nhà nước về
đất đai. Quá trình chuyển đổi nền kinh tế nước ta sang cơ chế thị trường đã và
đang làm biến đổi sâu sắc các quan hệ kinh tế, các quan hệ khác về mặt quản lý.
Mục đích sử dụng đất cũng như các quan hệ đất đai ln có sự biến đổi để phù
hợp với sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu ngày càng cao của người dân.
Do đó cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai luôn được được Đảng và Nhà nước
quan tâm sâu sắc. Đặc biệt là trong điều kiện đất đai ln có sự biến động, để phù
hợp với sự thay đổi của đất nước thì cơng tác quản lý biến động đất đai ở các cấp
là một hoạt động cần thiết và đáng được chú trọng.
Hải Dương là một trong những tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía
Bắc. Thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai
trên địa bàn tỉnh có sự thay đổi không nhỏ.
Cẩm Giàng là một huyện kinh tế trọng điểm của tỉnh Hải Dương, diện tích
11.004,6 ha và dân số 135.159 người. Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, phía Tây

1


giáp tỉnh Hưng n, phía Nam giáp huyện Bình Giang và huyện Gia Lộc, phía
Đơng giáp huyện Nam Sách và Thành phố Hải Dương.
Vị trí địa lý trên đã tạo cho huyện Cẩm Giàng những điều kiện lý tưởng để
thu hút đầu tư, thực hiện cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa địa phương. Ở đó được
quy hoạch xây dựng rất nhiều các Khu công nghiệp (KCN) như KCN Đại An,
KCN Tân Trường, KCN Phúc Điền, các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông
liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 5. Đó là một trong những lý do chủ yếu
khiến số lượng biến động đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian qua tương
đối lớn. Chính vì vậy cơng tác quản lý biến động đất đai thời gian gần đây luôn là
công tác được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện đặc biệt quan tâm chú trọng.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân cơng của Khoa Quản lý Đất đai –

Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Đỗ Thị
Đức Hạnh – Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt
Nam cùng với sự giúp đỡ của cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Cẩm Giàng – tỉnh Hải Dương, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương giai
đoạn 2011 – 2015”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 – 2015
- Đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc
trong cơng tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Tập trung vào các dạng biến động cơ quan nhà nước
quản lý (biến động về chuyển quyền sử dụng đất, biến động thế chấp và xóa thế
chấp, biến động chuyển mục đích sử dụng đất, biến động thu hồi đất) và công tác
cập nhật, chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện nghiên cứu.
Phạm vi khơng gian: Khơng gian hành chính huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương (gồm 17 xã và 2 thị trấn). Nghiên cứu điểm thực hiện với 2 xã thuộc
nhóm có tỷ lệ biến động cao là thị trấn Lai Cách và xã Tân Trường và 3 xã thuộc
nhóm có tỷ lệ biến động thấp là xã Cẩm Sơn, Cẩm Vũ, Cẩm Đoài.
Phạm vi thời gian: Giới hạn với các biến động đất đai diễn ra trong giai
đoạn từ 01/01/2011 đến 31/12/2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá công tác quản lý biến động đất
đai trên địa bàn huyện.
- Là cơ sở làm luận cứ cho cơng tác quản lý đất đai nói chung và quản lý

biến động đất đai nói riêng.
- Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu
qua đó nhằm hồn thiện hơn cơng tác quản lý biến động tại địa phương nói
riêng và cơng tác quản lý đất đai cả nước nói chung.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm về quản lý đất đai
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia
nào và chế độ nào. Khơng một quốc gia nào khơng có lãnh thổ, khơng có đất đai
của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay
làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai.
Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội và ln được chú tâm gìn
giữ và phát huy tiềm năng từ đất.
Quản lý đất đai (QLĐĐ) là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ
lực của Chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất
đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài
nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính
phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục
tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững.
Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây
dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất
và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất
đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ
trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm

quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách
Chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước
khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập
trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và
quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể
hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và
giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.

4


Địa chính là hệ thống thơng tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất
đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống
thơng tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thơng
qua tọa độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mơ tả một đơn vị cơ bản
trong hệ thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy
nhất cho đơn vị đó.
Đất đai khơng chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái
niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian
bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặt
vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tịa nhà. Khái niệm đất đai
cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ.
Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng
tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó kết
quả của q trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin liên
tục cập nhật, có thể phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và Chính phủ để
quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường
hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần
phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu

hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thơng tin thuộc về chính phủ.
Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi
đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và
kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất
đai, sự kiểm sốt của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu
thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính.
Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức
quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình
phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và
quản lý các tổ chức quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.1.2. Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng thể các tác động có hướng đích của
Nhà nước lên các đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai (các đối tượng sử dụng
đất, mối quan hệ giữa đối tượng sử dụng đất và Nhà nước) và khách thể quản lý
nhà nước về đất đai (các loại quỹ đất nhằm mục tiêu sử dụng hợp lý quỹ đất đai
thông qua các công cụ quản lý như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công cụ tài
chính, cơng cụ pháp luật...).

5


Xuất phát từ đặc điểm và vai trò của đất đai cho thấy, trong mọi lĩnh vực
của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị của đất
đai là khơng thể phủ nhận và khơng thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai
phải mang tính cộng đồng cao, khơng ai được sử dụng đất theo ý thích riêng
mình. Điều này địi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng
một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững
của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền
vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả còn thúc đẩy sự
phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của người sử dụng đất,

tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ máy Nhà nước
cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ hữu hiệu cho việc thu ngân sách thơng qua các
loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
2.1.3. Khái quát về hệ thống quản lý đất đai
Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên và là tài sản Quốc gia quý giá; bất động sản là một tài sản
cố định, không thể di dời, bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với
đất; bất động sản có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất.
Hệ thống QLĐĐ bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau,
nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. Ở các nước phát
triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận là
một số duy nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho
phép đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc
dưới mặt đất gắn liền với thửa đất. Hệ thống QLĐĐ tốt sẽ góp phần: đảm bảo
quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; hỗ trợ cho thuế đất và bất động
sản; đảm bảo an tồn tín dụng; phát triển và giám sát thị trường bất động sản;
bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trình đổi
mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng;
hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các
mục tiêu kinh tế xã hội.
Nhà nước phải đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai
và các nguyên tắc của hệ thống QLĐĐ bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật
liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội
dung chủ yếu như sau: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, tập trung và

6


phân cấp; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trị của lĩnh vực cơng và tư

nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản lý nguồn
nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ
thuật và hợp tác quốc tế.
2.2. BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.2.1. Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai
2.2.1.1. Hình thái biến động đất đai và các trường hợp biến động đất đai
Biến động đất đai là những thay đổi liên quan tới quyền sử dụng đất, thay
đổi về quyền sở hữu tài sản trên từng thửa đất. Trong quá trình quản lý đất đai,
việc quản lý biến động đất đai là hết sức quan trọng nhằm đảm bảo đất đai được
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Những thay đổi liên quan tới đất đai có
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của chủ sử dụng mảnh đất, chủ sở hữu
tài sản trên đất mà còn ảnh hưởng tới việc sử dụng của những mảnh đất liền kề,
quyền và lợi ích của các đối tượng có liên quan.
Biến động đất đai có thể hiểu là sự thay đổi thơng tin khơng gian và thuộc
tính của thửa đất sau khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập
hồ sơ địa chính ban đầu.
Do đặc thù về chế độ sở hữu đất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến động
đất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất và biến
động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất và theo đó là việc quản lý các biến động đất đai có liên quan. Biến
động đất đai bao gồm các hình thái biến động đất đai phổ biến sau đây:
+ Biến động đất đai liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước,
diện tích thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử
dụng đất; thay đổi số thứ tự/số hiệu thửa đất do đo đạc, do thiên tai hay tạo lập
thửa đất mới.
+ Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản (tài sản sinh ra từ đất
như cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…hay tài sản gắn vào đất do hoạt động
có ý thức của con người và khơng thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng như
nhà ở, các cơng trình xây dựng…); nguồn gốc tạo lập tài sản (thừa kế, tặng cho,
cho thuê, chuyển nhượng…); các đặc điểm của tài sản.

+ Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài

7


sản gắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của chủ sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong quá trình sử dụng đất do tác động của các yếu tố tự nhiên, con người,
do nhu cầu và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đã phát sinh nhiều trường hợp
biến động đất đai. Căn cứ vào tính chất mức độ thay đổi có các trường hợp biến
động đất đai như sau:
+ Các trường hợp chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời gian sử dụng, sở hữu, cơng năng,
thay đổi hình thể ghi trên giấy chứng nhận (GCN).
+ Đất được giao, cho thuê, thu hồi.
+ Mất đất do thiên tai gây nên sạt lở hoặc bị lấp bồi khơng cịn khả năng
sử dụng.
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay
đổi tên chủ.
+ Cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp mất, hư hỏng.
2.2.1.2. Nguyên tắc cơ bản trong đăng ký biến động
Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất
đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng nhận
lần đầu đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến động đều
phải làm đầy đủ các thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến UBND xã, phường, thị

trấn, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua các mẫu hồ sơ và
được hướng dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình
thức biến động.
Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất
thì chủ sử dụng đất phải lập sơ đồ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi
đất hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán
bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử
dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động (trích lục lập theo mẫu
quy định) tại cơ quan tài nguyên môi trường các cấp.

8


Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm
quyền, văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm lưu trữ tài nguyên
môi trường.
2.2.1.3. Điều kiện thực hiện đăng ký biến động
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất (SDĐ), tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà

nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

9


- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.2.1.4. Đối tượng đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động về sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất được thực
hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có những thay đổi về các nội
dung liên quan đến quyền sử dụng đất (trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng
nhận); thay đổi về quyền sở hữu tài sản (đã được ghi nhận). Cụ thể là:
+ Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp pháp về

nguồn gốc sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản là
nhà ở, cơng trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất trên đất;
Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khi thực hiện các quyền mà pháp
luật cho phép hoặc có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất cần thực hiện đăng ký biến động đối với cơ quan quản lý.
Thực hiện đăng ký biến động giúp cơ quan quản lý câp nhật những biến động đối
với đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, đảm bảo nội dung cho hồ
sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận những thay đổi về
quyền sở hữu tài sản trên đất. Đây cũng là cơ sở cho việc quản lý đất đai thường
xuyên của cơ quan quản lý nhà nước đồng thời là căn cứ để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2.2.1.5. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký
biến động
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ) thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) tiếp
nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
VPĐK QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư

10


tại phường (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức đầu tư, xây dựng nhà
ở để bán).
VPĐK QSDĐ cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài
sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã,
thị trấn.
Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn xin
cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng
nhận, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại VPĐK QSDĐ cấp huyện.
2.2.2. Quản lý biến động đất đai
Quản lý biến động đất đai là công tác quản lý những thay đổi liên quan đến
đất, đến việc sử dụng đất, đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là
một nhiệm vụ quan trọng của ngành Quản lý đất đai, bao gồm các công tác quản lý
trong việc đăng ký các biến động đất đai, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai.
2.2.2.1. Mục đích của quản lý biến động đất đai
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nên tình hình sử
dụng đất đai có rất nhiều biến động xảy ra, chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế
thị trường, quá trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước tạo nên. Chính vì
vậy, q trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp
và khó kiểm sốt. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để quản lý đất
đai có hiệu quả địi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng
thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ địa
chính. Việc cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ
hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nước hoạch định
chính sách quản lý và phát triển.
2.2.2.2. Thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ biến động
Tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất được thực hiện tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ
tục hành chính thuộc UBND huyện, Sở Tài nguyên & Môi trường.

11

Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất được thụ lý tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên & Môi trường.
UBND xã, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến
động, điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu.
Phịng Tài ngun & Mơi trường, sở Tài nguyên & Môi trường thẩm định
hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì trình UBND cùng cấp cấp Giấy chứng nhận.
Phịng Tài ngun & Mơi trường, sở Tài ngun & Mơi trường có trách
nhiệm quản lý và cập nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính lưu tại cấp mình và gửi thơng tin chỉnh lý
biến động cùng bản sao nội dung biến động cho hai đơn vị quản lý hồ sơ địa
chính cịn lại theo quy định để chỉnh lý đảm bảo tính thống nhất về nội dung thể
hiện trên hồ sơ.
2.2.2.3. Chỉnh lý cập nhật biến động tại cơ quan Nhà nước
a. Nguyên tắc chỉnh lý biến động
Do thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận là cơ sở để
nhà nước xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hợp pháp nên công tác chỉnh lý biến động cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất
đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng nhận
lần đầu đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến động đều
phải làm đầy đủ các thủ tục biến động theo quy định.
- Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến UBND xã, phường, thị trấn,
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua các mẫu hồ sơ và được hướng
dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động.
- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa

đất thì chủ sử dụng đất phải lập sơ đồ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu
hồi đất hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do
cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử
dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động (trích lục lập theo mẫu
quy định) tại cơ quan tài nguyên môi trường các cấp.

12