Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒ THỊ OANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Hồ Thị Oanh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS - TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam, Phịng
Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du, Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Bắc Ninh,
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tơi cơng
tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hồn chỉnh luận văn này. Tơi
xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Hồ Thị Oanh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii

Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ ................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ........................................ 4

2.1.1.

Đất đai................................................................................................................. 4

2.1.2.

Sở hữu đất đai ..................................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai ........................................................................................ 6

2.1.4.

Giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 7

2.1.5.

Quản lý đất đai, quản lý sử dụng đất đai ............................................................ 7

2.1.6.

Tổ chức sử dụng đất ........................................................................................... 8

2.2.

Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 9

2.2.1.

Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển ..................................................................... 9

2.2.2.

Quản lý sử dụng đất tại Úc ............................................................................... 11

2.2.3.

Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc ................................................................ 12

2.2.4.

Quản lý sử dụng đất tại Đài Loan ..................................................................... 13

2.2.5.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quản lý sử dụng đất ............................ 14

2.3.

Cơ sở thực tiễn về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt
Nam .................................................................................................................. 15

2.3.1.

Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam qua các thời
kỳ. ..................................................................................................................... 15

iii


2.3.2.

Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 .......................................................................................................... 19

2.3.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Bắc
Ninh. ................................................................................................................. 23

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du ................................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý sử dụng và biến động đất đai huyện Tiên Du...................... 29

3.4.3.

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại huyện Tiên Du ......................................... 30

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác quả quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du. ............................................................. 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 30

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................... 31

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ........................... 32

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du ......................................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du ........... 39

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Tiên Du..................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Tiên Du .................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2017 ............................................ 47

4.2.3.

Biến động đất đai của huyện Tiên Du 2013 - 2017 .......................................... 49

4.2.4.

Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của huyện Tiên Du .............. 50

4.3.

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Tiên Du ........................................................................................... 52

iv


4.3.1.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên
Du ..................................................................................................................... 52

4.3.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Tiên Du ............................................................................................................. 58

4.3.4.

Đánh giá về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Tiên Du ........................................................................................... 65

4.3.5.

Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Tiên Du .............................................................................. 74

4.4.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du .......................................................... 76

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 76

4.4.2.

Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 77

4.4.3.

Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai .................................................... 78

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức thực hiện ......................................................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 80
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 80

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BCH

Ban chấp hành

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CT

Chỉ thị

CP

Chính phủ

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

ĐBSH

Đồng bằng sơng Hồng

ĐVT

Đơn vị tính

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

TCKT

Tổ chức kinh tế

TL

Tỉnh lộ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Bắc Ninh năm 2017 ................................ 26

Bảng 3.1.

Các loại hình vi phạm trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên
địa bàn huyện Tiên Du ............................................................................... 31

Bảng 3.2.

Số lượng phiếu điều tra đối với công chức, viên chức ............................... 32

Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Tiên Du giai đoạn 2013 2017 ............................................................................................................ 36

Bảng 4.2.

Dân số, lao động huyện Tiên Du giai đoạn 2013-2017 ............................. 37

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tiên Du năm 2017 ............................... 47

Bảng 4.4.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức huyện Tiên Du ............... 52

Bảng 4.5.

Tổng hợp các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn huyện Tiên Du ........................................................................ 53

Bảng 4.6.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du ........... 54

Bảng 4.7.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành
chính trên địa bàn huyện Tiên Du .............................................................. 55

Bảng 4.8.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du ............................................................ 56

Bảng 4.9.

Tổng hợp các tổ chức kinh tế sử dụng đất khơng đúng mục đích tại
huyện Tiên Du ............................................................................................ 59

Bảng 4.10. Diện tích đất để hoang, chậm đưa vào sử dụng của các tổ chức kinh
tế tại huyện Tiên Du ................................................................................... 61
Bảng 4.11. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo quy định
của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du ................................................. 62
Bảng 4.12. Tình hình xây dựng các hạng mục cơng trình không đảm bảo quy
hoạch chi tiết .............................................................................................. 63
Bảng 4.13. Nguyên nhân và khó khăn trong cơng tác quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế huyện Tiên Du ................................................................... 66
Bảng 4.13. Kết quả điều tra những khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế (Tiếp theo) ............................................................ 67
Bảng 4.14. Đánh giá của cơng chức, viên chức về những khó khăn trong công

tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ......................................... 71

vii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1.

Vị trí địa lý huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ................................................ 33

Hình 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tiên Du năm 2017 ............................... 48

Hình 4.3.

Biến động diện tích các loại đất chính giai đoạn 2013 - 2017 ................... 49

Hình 4.4.

Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2013 - 2017 .............. 50

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hồ Thị Oanh
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp
so sánh.
Kết quả chính và kết luận
1. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế Hà Nội
- Hải Phòng - Quảng Ninh đã tạo điều kiện cho huyện Tiên Du phát triển về mọi mặt,
thu hút nhiều dự án đầu tư vào khu công nghiệp và cụm công nghiệp. Trong những năm
qua, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp,
xây dựng và dịch vụ cịn nơng, lâm, nghiệp có xu hướng giảm dần nhưng vẫn còn chậm
so với lợi thế của huyện. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2013 - 2017 bình quân
đạt 13,33% /năm.
2. Huyện Tiên Du có tổng diện tích tự nhiên là 9560,2 ha, được phân bố trên 14
đơn vị hành chính (13 xã và 01 thị trấn), chiếm 11,62% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh
Bắc Ninh. Trong giai đoạn 2013 - 2017, công tác quản lý đất đai được thực hiện theo
đúng các quy định pháp luật, đã cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân là 29.081
giấy, tổ chức là 130 giấy; xử lý 50/58 đơn thư của công dân liên quan đến lĩnh vực đất;
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện thường xuyên là cơ sở để Nhà
nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Trên tồn huyện có 158 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

với tổng diện tích là 859,08 ha, chiếm 8,99% tổng diện tích tự nhiên tồn huyện. Trong

ix


tổng số 158 tổ chức thì có 130 tổ chức được cấp GCN với diện tích là 812,98 ha (chiếm
82,29% tổng số tổ chức sử dụng đất). Trên địa bàn huyện Tiên Du hiện có 22 tổ chức vi
phạm pháp luật về đất đai, trong đó có 4 tổ chức sử dụng đất sai mục đích, 6 tổ chức cho
thuê, chuyển nhượng trái phép, 7 tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng và 5 tổ chức xây
dựng các hạng mục cơng trình khơng theo quy hoạch.
4. Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du, cần thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp
sau: nhóm giải pháp về chế chính sách, nhóm giải pháp kinh tế, nhóm giải pháp về
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhóm giải pháp tổ chức thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Ho Thi Oanh
Thesis title: “Assessing the situation of land use management of the economic
organizations in Tien Du district, Bac Ninh province”.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assessing the situation of land use management of the economic organizations in
Tien Du district, Bac Ninh province.

- Proposing some solutions to strengthen the land use management of the economic
organizations in Tien Du district, Bac Ninh province.
Methods
- Method of the secondary data collection.
- Method of the primary data collection.
- Methods of the statistics, dataaggregation, processing and analysis.
- Method of comparative.
Main results and conclusions
1. The geographic location of Tien Du belong to the Ha Noi - Hai Phong – Quang
Ninh growth economic region. It has facilitated Tien Du district to develop in all aspects
attracting many investment projects in industrial parks and industrial clusters. Over the
years, economic restructuring of Tien Du district has taken place in the direction of
increasing the proportion of industry, construction, services and forestry tend
descending still slow compared to the advantages of district. In the period of 2013 2017, In the period of 2013 - 2017, the average economic growth rate of the Tien Du
district is 13.33% per year.
2. The total natural area of the Tien Du district is 9560,2 hectares with thirteen
communes and one town accounting for 11,62% of the total natural area of Bac Ninh
province. In the period of 2013 – 2017, management land of the Tien Du district was
conducted in accordance with the law, issued certificates for households and individuals is
29,081 certificates, 130 organizations, processing 50/58 letter of citizens related using
land, Zoning land, planning land will be basis for the State to recover land, allocate land,
lease land and convert purpose land.

xi


3. There are 158 economic organizations in the Tien Du district that are
allocated or leased land with a total area of 859,08 ha, accounting for 8,99% of the total
natural area. Of which, 130 economic organizations were granted certificates certificates
of land use rights with 1507 accounting 82.9% of organizations. There are 22

organizations that violate the land law, including 4 organizations using land for the
wrong purposes, 6 organizations for lease or transfer illegally, 7 organizations are slow
using land and 5 organizations to build unstructured items. The main causes leading to
the violations of land law are mainly due to the limited financial capacity of economic
organizations, the appraisal of investment projects is not tight, knowledge of land
legislation. Knowledge of land law of organizations is limited àn and updating land use
changes has not been done regularly.
4. In order to overcome shortcomings and limitations in the management using
of land by economic organizations in Tien Du district, four groups of solutions
should be synchronized: group of solutions on policy, group economic solutions,
groups of solutions on building the land database and group of solutions to organize
the implementation.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô
cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Từ năm 1986
đến nay, trong quá trình đổi mới ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng
tất yếu là yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở
thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ. Do đó, Đảng và
Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai năm
1987 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới
và khơng ngừng được hồn thiện vào các năm 1993, 1998, 2001, 2003 và 2013.
Theo quy định của pháp luật, nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất
đai trên phạm vi toàn quốc nên Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở
hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai

(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a). Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước
không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các
chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất,
cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì nhu
cầu sử dụng đất ngày một gia tăng. Đặc biệt là nhu cầu sử dụng đất của các tổ
chức để phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và các
nghành nghề kinh doanh khác nhau. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc sử
dụng đất của các tổ chức cịn lãng phí, khơng sử dụng đúng mục đích được giao,
chưa đưa đất vào sử dụng. Do vậy, để khắc phục một phần những hạn chế trên,
ngày 14 tháng 12 năm 2007 thủ tướng chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc
làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với
nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai .
Huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh, cách thủ đô Hà Nội 25 km về phía Bắc, với
5 tuyến giao thơng đường bộ quan trọng gồm: QL1A, QL18, QL38, TL276,
TL295; trục đường sắt xuyên Việt và mạng lưới sông Cầu, sông Đuống, sông

1


Thái Bình thuận lợi cho giao thơng đường thủy, phục vụ đời sống, sản xuất.
Được thiên nhiên ưu đãi, huyện Tiên Du có khí hậu ơn hịa, đất đai màu mỡ,
nông nghiệp phát ổn định, kinh tế luôn ở mức tăng trưởng khá. Phát huy tiềm
năng của mình huyện đã và đang nỗ lực đẩy mạnh cơng nghiệp hóa hiện đại hóa
theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, gần đây đã đạt được những thành tựu
đáng kể. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh và đã thu
hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa
bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Chính vì

vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất. Điều này
đòi hỏi UBND huyện phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ
chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng để có những biện pháp phù hợp
nhằm khai thác hiệu quả, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý nguồn tài nguyên
quý giá này.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá
tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu tập trung vào tình hình quản lý sử dụng đất của tổ chức kinh
tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tính đến ngày 31/12/ 2017 trên địa bàn
huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, đề xuất được các giải pháp hợp lý để quản lý
sử dụng đối với quỹ đất này.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với Sở
Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Bắc Ninh và phịng Tài ngun và Môi trường
huyện Tiên Du trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý
việc sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với học
viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại
học và học viện.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.CƠ SỞ VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc
phịng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). Đất đai là thành quả lao
động của nhiều thế hệ, là di sản của nhân loại. Đất đai là nhân tố ảnh hưởng
sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người
(Nguyễn Văn Sửu, 2010).
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai cịn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai cịn được coi

là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa
mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được
khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Sở hữu đất đai
Theo Từ điển Luật học, sở hữu là quan hệ xã hội thơng qua đó xác định tài
sản thuộc về ai? Do ai chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản trong xã hội (Viện
Khoa học pháp lý, 2006).
Lý luận và thực tiễn đều cho thấy, đối với quốc gia, đất đai là tài sản, với
đầy đủ thuộc tính của tài sản. Trên thế giới nhiều nước đã trực tiếp tuyên bố đất
đai là tài sản (Úc, Thụy Điển...). Nhiều nước khác khơng nói đất đai là tài sản
hay tài ngun, nhưng trong thực tiễn pháp luật họ điều chỉnh quan hệ trong

4


lĩnh vực đất đai hoàn toàn là điều chỉnh quan hệ tài sản (Tường Anh, 2009).
Như vậy, sở hữu đất đai có thể được hiểu là việc xác định đất đai thuộc quyền
sở hữu của ai.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Năm 1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan
trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta
quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nơng trường, lâm
trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và
cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980).
Đến Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn

duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó là
Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai luôn
được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước
Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…, nghĩa là Nhà
nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế, trong
khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà khơng đạt đến quyền sở hữu.
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu

5


chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của tồn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các
chủ thể được khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất
được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”
(Viện Khoa học pháp lý, 2006). Như vậy, quyền sử dụng đất đai là quyền khai
thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa
quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các
chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Ở Việt Nam, với tư cách đại diện chủ sở
hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền
sử dụng đất của mình.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Tuy nhiên, để đảm bảo việc
quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành
Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,

6


bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). Luật Đất đai 2013 sửa
đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng
đất trọn vẹn; các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp
bằng quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013b).
2.1.4. Giao đất, cho thuê đất
Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở nền tảng để
thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, là một tư liệu sản xuất chủ yếu và
quan trọng. Nhà nước có đầy đủ quyền của chủ sở hữu nhưng trên thực tế nhà
nước không trực tiếp quản lý đối với các thửa đất mà nhà nước thực hiện việc
phân phối quỹ đất cho người sử dụng đất thông qua các quy định về giao đất, cho
thuê đất để đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đồng
thời sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và mang lại hiệu quả.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của các bên (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Tiến Sỹ, 2015).
Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng

đất”. Như vậy, cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền
cho người sử dụng đất bằng hợp đồng.
2.1.5. Quản lý đất đai, quản lý sử dụng đất đai
Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc, quản lý đất đai là q trình lưu giữ và
cập nhật những thơng tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin liên
quan đến đất (United Nations, 1996). Quản lý đất đai là quá trình đảm bảo theo
luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhận thu được từ đất

7


(thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất
đai. Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư
bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát
sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai (Georgia, 2001).
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các cơng cụ và kỹ thuật được
sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển
(World Bank, 2010). Quản lý sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục
đích của loại đất được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là
“những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài
nguyên đất hoặc có tác động lên chúng”.
Chủ thể của quản lý sử dụng đất là “ người sử dụng đất” bao gồm: Các tổ
chức kinh tế (trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh
trong các lĩnh vực nơng lâm thủy sản; xây dựng, cơng nghiệp, dịch vụ (văn
phịng, khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ
quan hành chính, sự nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở,
doanh trại; các tổ chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá
nhân: sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp,
dịch vụ, nhà ở. Khách thể của quản lý sử dụng đất là đất đai bao gồm các loại

đất đã được xác định mục đích sử dụng (Bùi Tuấn Anh, 2015).
Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo
quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản
xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội là những mục đích có tính bao qt và là những yêu cầu thiết yếu để
phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.6. Tổ chức sử dụng đất
- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là
tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Tổ chức

8


kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định
của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013b). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là
tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đông (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2014).
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014):
- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả
Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc

phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do
cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy
định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự
nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).
- Tổ chức nước ngoài gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo
quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác
của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;
cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên
chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
2.2. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƢỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đơng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Ưresund ở phía Nam, phần
biên giới cịn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số

9


khoảng 9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/km²
nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85%
dân số sống ở thành thị. Pháp luật của Thụy Điển theo hệ thống Dân luật.
Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện

những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những cơng việc quản lý đó.
(Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là
các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng
không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không (Lê Gia Chinh và cs, 2014).
- Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất
là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng
đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa
chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp
luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014).
- Việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phải thực hiện theo quy hoạch
đất đai: Việc quy hoạch đất đai ở Thụy Điển là trách nhiệm của chính quyền địa
phương, nơi có trách nhiệm phát triển các kế hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và
các kế hoạch phát triển cụ thể khác. Chính quyền địa phương phải lồng ghép lợi
ích quốc gia vào cơng tác quy hoạch của mình. Lợi ích quốc gia bao gồm việc
bảo đảm sử dụng đất cho những mục đích quan trọng như nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp, bảo tồn thiên nhiên, đồng thời cũng bao gồm việc cho phép
sử dụng đất đầu tư xây dựng đường bộ, đường tàu, khai thác mỏ, quốc phòng, …
- Xây dựng được hệ thống đăng ký bất động sản, hệ thống giá cả làm cơ sở
cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng đất: Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ
sở cho việc định giá tài sản. Một hệ thống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ
sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa
đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua. Hệ thống giá
này được sử dụng bởi Lantmatriet để định giá tổng thể bất động sản phục vụ cho
công tác đánh thuế dưới dạng bản đồ giá trị đất và các bảng giá xây dựng, giá

10


rừng, hiệu quả đất…
2.2.2. Quản lý sử dụng đất tại Úc
Liên bang Úc (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở Nam
bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới).
Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất
trong khu vực châu Úc - châu Á - châu Đại Dương. Úc có sáu tiểu bang và hai
vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngồi ra, cịn có một vài lãnh thổ phụ khác
nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang. Các tiểu bang của Ôxtrâylia bao
gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia, Tasmania, Victoria
và Tây Ôxtrâylia. Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống
pháp luật Anh (theo Luật Chung). Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về
sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu
(possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính tương
đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay
từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật Bất động
sản Anh - Úc.
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ
sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định
cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối
với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty
đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai
qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các cơng ty phát triển đất (Land
Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng
nhà rồi bán. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên
bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ
các thơng tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các

công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens
chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng
ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn
và chi phí giao dịch thấp. Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh
nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua
bán đất của Nhà nước. Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ
tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan.

11


2.2.3. Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.
Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định
của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung
giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế
tài xử lý. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đơ thị giúp nâng cao hiệu quả
sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có
mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế
về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các
địa phương cịn có sự khác nhau trong việc thực hiện.
- Các tổ chức kinh tế được trao quyền sử dụng đất làm mặt bằng cho các
cơ sở sản xuất, kinh doanh và được xếp vào loại đất xây dựng. Luật quản lý đất
đai quy định: bất kỳ một đơn vị, cá nhân nào tiến hành xây dựng cần sử dụng đất
đai, đều phải tiến hành xin phép sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy
định của pháp luật (trừ những trường hợp sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể); Đất
thuộc sở hữu nhà nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà

nướcvà đất trước đây thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị Nhà nước trưng dụng.
Phần lớn các đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện phương thức
xuất nhượng đất có trả tiền; chỉ thực hiện phương thức cấp đất (không thu tiền sử
dụng đất) đối với một số loại đất.
- Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất: Ngoài yêu cầu bảo
mật và liên quan đến an ninh quốc gia, việc sử dụng đất được dựa trên nguyên tắc
kinh tế thị trường, bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng; thực hiện cơ chế
mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các giao dịch đất
đai “ngầm”. Người thụ nhượng và bên thuê đất chưa trả hết toàn bộ tiền xuất
nhượng, tiền th đất thì khơng được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề cao trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất: Khi tổ
chức kinh tế muốn được thụ nhượng đất thì phải ký hợp đồng, trong đó có thời
hạn phải xây dựng, nếu vi phạm thì bị thu hồi khơng đền bù. Khi hết thời hạn thì
người sử dụng đất được xin sử dụng tiếp và được chính quyền tiếp tục phê chuẩn.
Chủ sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng hợp lý đất đai, sử dụng theo đúng quy

12