Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh hưng yên chi nhánh huyện yên mỹ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HẢI YẾN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH HƯNG YÊN CHI NHÁNH
HUYỆN YÊN MỸ

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Nguyễn Ích Tân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hưng Yên, ngày…. tháng…. năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Yến

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS. TS. Nguyễn
Ích Tân đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá
trình thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành luận văn!
Đồng thời, em cũng xin chân thành cám ơn quý thầy, cô trong khoa Quản lý đất
đai Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình truyền đạt kiến thức cho em trong suốt
2 năm học vừa qua!
Em xin chân thành cám ơn đến chị Đỗ Thị Ban, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất
đai tỉnh Hưng Yên - Chi nhánh huyện Yên Mỹ và phòng TN&MT huyện Yên Mỹ đã tạo
điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể hồn
thành luận văn của mình!
Trân trọng cám ơn tới cha mẹ, những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã luôn sát cánh, động viên và tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn này!
Hưng n, ngày…. tháng…. năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Yến

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi

Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình, biểu đồ................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract..................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................2

1.4.1.

Những đóng góp mới...........................................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học.................................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu.............................................................................4
2.1.

Khái quát về đất đai, đăng ký đất đai.................................................................. 4

2.1.1.

Đất đai..................................................................................................................4

2.1.2.

Đăng ký đất đai....................................................................................................5

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên
thế giới.................................................................................................................8

2.2.1.

Australia: đăng ký quyền (hệ thống Toren).........................................................8

2.2.2.

Cộng hòa pháp.....................................................................................................9

2.2.3.

Trung quốc.........................................................................................................11

2.2.4.

Thái lan..............................................................................................................12

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai................................................................................13

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam...........................................13

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai................15

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai.......................................17

2.3.4.

Mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan quản lý nhà
nước...................................................................................................................19

iii

2.4.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam và tỉnh Hưng
Yên.................................................................................................................... 20

2.4.1.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam...................20

2.4.2.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên..............28

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................36
3.1.

Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................36

3.2.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................36

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................36

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 36

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên..........36

3.4.2.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên - chi
nhánh huyện Yên Mỹ, Tỉnh Hưng n............................................................. 36

3.4.3.

Đánh giá tình hình hoạt động của văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Hưng
Yên - chi nhánh huyện Yên Mỹ, Tỉnh Hưng Yên............................................. 36

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ.................36

3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................36

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................. 36

3.5.2.

Phương pháp chọn hộ nghiên cứu..................................................................... 37

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:............................................................... 37

3.5.4.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp..................................................................37

3.5.5.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu................................................................ 38

3.5.6.

Phương pháp so sánh.........................................................................................38

Phần 4. Kết quả đạt đƣợc................................................................................................39
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Mỹ, Tỉnh Hưng Yên.........39

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 39

4.1.2.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và thực
trạng môi trường................................................................................................42

4.1.3.

Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................. 43

4.2.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh

huyện Yên Mỹ...................................................................................................44
4.2.1.

Tình hình chung về quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ...............44

4.2.2.

Thực trạng tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng
Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ........................................................................52

iv


4.3.

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh
huyện Yên Mỹ 66

4.3.1.

Đánh giá về nhân lực và trang thiết bị cơ sở vật chất tại văn phòng đăng

ký

66

4.3.2.

Đánh giá về mức độ công khia và thời gian thực hiện thủ tục hành chính........68

4.3.3.

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ.........................................................71

4.3.4.

Đánh giá mức độ thu các khoản phí, lệ phí và khả năng tạo nguồn thu tài
chính 72

4.3.5.

Đánh giá mức độ hài lịng với tồn bộ q trình giải quyết thủ tục hành
chính tại văn phịng đăng ký đấy đai tỉnh hưng yên – chi nhánh huyện
Yên Mỹ

4.3.6.

73

Đánh giá mức độ hài lịng với tồn bộ q trình giải quyết thủ tục hành
chính tại văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện
Yên Mỹ

74

4.3.7.

Nhận xét.............................................................................................................75

4.3.8.

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất
đai tỉnh hưng yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ

4.4.

76

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phịng đăng ký đất
đai

78

4.4.1.

Giải pháp về chính sách.....................................................................................78

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức..........................................................................................79

4.4.3.

Giải pháp về nhân lực........................................................................................80

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.......................................................80

4.4.5.

Giải pháp về cơ chế phối hợp............................................................................ 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................82
5.1.

Kết luận..............................................................................................................82

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 84
Phụ lục.............................................................................................................................86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NCHXHCNVN

Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

QSD

Quyền sử dụng

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Tình hình thành lập văn phịng đăng ký đất đai các cấp............................21

Bảng 2.2.

Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký đất đai của cả nước.................... 24

Bảng 4.1.

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017....................................44

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Yên Mỹ năm 2017........................ 46

Bảng 4.3.

Thống kê số lượng viên chức, cán bộ của Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ năm 2017

Bảng 4.4.

53

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Yên Mỹ giai đoạn 2015 - 201758

Bảng 4.5.

Kết quả đăng ký giao dịch đảm bảo (đơn vị: hồ sơ).................................. 59

Bảng 4.6.

Kết quả đăng ký biến động giai đoạn 2015 - 2017.....................................60

Bảng 4.7.

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Mỹ................................62

Bảng 4.8.

Tổng hợp diện tích các loại đất theo đơn vị hành chính............................ 64

Bảng 4.9.

Đánh giá về thời gian làm việc...................................................................67

Bảng 4.10. Đánh giá của cán bộ về điều kiện cơ sở vật chất........................................67
Bảng 4.11. Kết quả công khai thủ tục hành chính của văn phịng đăng ký đất đai
năm 2017

68

Bảng 4.12. Kết quả đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của văn phòng đăng ký đất
đai năm 2017 70
Bảng 4.13. Kết quả đánh giá mức độ hướng dẫn thủ tục hành chính của cán bộ
bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

71

Bảng 4.14. Nhận xét về q trình hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh
Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ

74

Bảng 4.15. Nhận xét của người dân về mơ hình hoạt động của văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ

vii

75


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 2.1.

Mơ hình tổ chức Văn phòng đăng ký Đất đai tỉnh Hưng Yên – chi
nhánh huyện n Mỹ 28

Hình 2.2.

Sơ đồ vị trí của văn phòng đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất

đai ở Việt Nam
Hình 4.1.

31

Sơ đồ hành chính huyện n Mỹ, tỉnh Hưng Yên..................................... 39

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu sử dụng huyện Yên Mỹ năm 2017................................................. 47

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hải Yến
Tên luận văn: Đánh giá vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng
Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh

huyện Yên Mỹ.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ.
Phƣơng pháp nghiên cứu:
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp chọn hộ nghiên cứu; phương
pháp điều tra số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp phân
tích, xử lý số liệu; Phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận:
Kết quả chính
- Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến

độ và kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoạt động của tổ chức
này đã được kết hợp đồng thời với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.
- Từ khi thành lập đến 2017 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi

nhánh huyện Yên Mỹ đã giải quyết là 1.807/2.149 hồ sơ, đạt tỷ lệ 84,09% trong tổng số
hồ sơ đăng ký xin cấp GCN, có 151 trường hợp cần phải bổ sung, hoàn thiện và 191 hồ

sơ không đủ điều kiện cấp GCN lần đầu.
- Đã tiếp nhận lượng hồ sơ liên quan đến cơng tác xóa giao dịch bảo đảm và

đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm là rất lớn, với 3.667 hồ sơ, trong đó hồ sơ
đăng ký giao dịch bảo đảm là 2.081 hồ sơ, xóa giao dịch bảo đảm là 1.286 hồ sơ và
đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm là 300 hồ sơ.
- Giải quyết 7.851 hồ sơ liên quan đến đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện.
- Tại văn phòng đăng ký cường độ làm việc >8h/ngày diễn ra thường xuyên. Có

4/7 phiếu đánh giá thời gian làm việc tại văn phòng là trên 10h/ngày, chiếm 57,14%.

ix


- Điều kiện cơ sở vật chất chỉ đáp ứng u cầu cơng việc tại văn phịng (chiếm

28,57%), có 5/7 ý kiến (71,43%) cho rằng cơ sở vật chất không đáp ứng yêu cầu phục
vụ cho công việc hoạt động của văn phòng.
- Người sử dụng đất đến giao dịch tại VPĐKĐĐ về thủ tục hành chính, có

90,67% ý kiến cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ được giải quyết công khai,
minh bạch, rõ ràng và cũng có phần thuận lợi.
- Sau những đánh giá về thành tích đạt được trong phạm vi điều tra, có 92,0% số
ý kiến của người dân cho rằng thời gian thực hiện các thủ tục đúng thời hạn và 8,0% số
ý kiến của người dân cho rằng thời gian thực hiện các thủ tục không đúng hạn.
- Thái độ của cán bộ và mức độ hướng dẫn của cán bộ được người dân hết sức

quan tâm, kết quả điều tra cho thấy có 92,0% ý kiến cho rằng, thái độ của cán bộ
VPĐKĐĐ khi tiếp và làm việc với người dân đến giao dịch là tận tình và chu đáo chỉ
cịn lại 8,0% cho mức hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả chưa được

tận tình, chu đáo với lý do họ không am hiểu về pháp luật. Kết quả cho thấy có 88% ý
kiến được hỏi nhận xét hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi
nhánh huyện Yên Mỹ ở mức trung bình trở lên, trong đó 88% đánh giá ở mức hài lịng.
- Có 82,67% ý kiến của ngƣời dân đến giao dịch tại Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh Hƣng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ nhận xét hoạt động
của VPĐK ở mức tốt, còn 17,33% ý kiến cho rằng trong suốt thời gian thực
hiện thủ tục hành chính ở VPĐK đất đai ở mức trung bình và khơng có ý
kiến nào ở mức yếu.
Kết luận:
Huyện Yên Mỹ là một trong những đơn vị kinh tế trọng điểm của tỉnh Hưng
Yên, trong những năm vừa qua q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến nhiều
biến động về quyền sử dụng đất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của
Chi nhánh huyện n Mỹ góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai
trên địa bàn huyện. Cơng tác cải cách thủ tục hành chính đã và đang được các cấp các
ngành quan tâm thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Hai Yen
Thesis title: Evaluation of the role of the Land Registration Office of Hung Yen
province - Yen My district
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives:

- Evaluation of the activities of the Land Registration Office of Hung Yen

province - Yen My district
- Proposing some solutions to improve the performance of the land registration

office of Hung Yen province - Yen My district.
Materials and Methods:
Site selection method; method of selection of research households; secondary
data investigation method; primary data survey method; Methods of data analysis and
processing; Comparative method.
Main findings and conlusions:
Main findings
- The results of operation of the land registration office have created a strong

change in the progress and the results of issuance of land use right certificates. The
activities of this organization have been combined with the task of reforming
administrative procedures in the locality.
- From the establishment to 2017, the land registration office of Hung Yen

province - Yen My district has resolved to receive 1,807 / 2,149 dossiers, accounting for
84.09% of the total number of dossiers for registration of certificates. There are 151
cases that need to be supplemented and finalized, and 191 dossiers are not eligible for
first-time certification.
- The number of dossiers related to the removal of secured transactions and

registration of changes in secured transaction contents has been considerably high with
3,667 dossiers, of which the registration dossiers for secured transactions are 2,081
dossiers , security transactions are deleted as 1,286 dossiers and registered for change of
contents of secured transactions is 300 dossiers.
- Resolve 7,851 dossiers related to the registration of land changes in the district.

xi


- At the office, the intensity of work is> 8 hours a day. There are 4/7 assessments

of working time in the office is over 10 hours / day, accounting for 57.14%.
- The facilities meet only the requirements of the office (28.57%), 5 out of 7

(71.43%) believe that the facilities do not meet the requirements for the service. the
operation of the office.
- The land users having transaction at the land registration office on administrative

procedures, 90.67% said that the procedures for receiving dossiers at the land
registration office are publicly and transparently resolved, public, transparent and also
has the advantage.
- After evaluating the achievements in the survey area, 92.0% of the respondents

said that the time for timely implementation of the procedures, and 8.0% of the opinions
of the people. It is assumed that the time taken for the procedure is not timely.
- Attitude of cadres and level of guidance of cadres is very concerned, survey

results show that 92.0% of respondents said that the attitude of cadres to register land
when Working with the people is a very devoted and thoughtful way, leaving only 8.0%
of the guideline of the dossier taker and the result of not being enthusiastic about the
reason they did not. knowledgeable about law. The results show that 88% of the
respondents commented that the operation of the Land Registration Office of Hung Yen
province - Yen My district was at an average level, 88% of which was rated satisfactory.
- There were 82,67% of people commenting on the transaction at the Land

Registration Office of Hung Yen province - Yen My district said the operation of the
registration office is good, to 17,33% He noted that during the period of implementation
of the administrative procedures at the land registration office at an average level and no
opinion is weak.
Conclusions
Yen My District is one of the key economic units of Hung Yen Province. Over the
past few years, the urbanization process has intensified, leading to many changes in land
use rights. The completion and improvement of operation efficiency of Yen My District
Branch contributed to solving the problem of land registration dossiers in the district.
The reform of administrative procedures has been carried out by the concerned
agencies.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, nó gắn liền với quyền lợi của người
sử dụng đất và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Cùng với cơ chế thị trường và
sự phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của TTBĐS và cung cấp khuôn khổ pháp
lý để tăng thu hút đầu tư. Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất
nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố, cùng với
sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối
với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy đã gây khó khăn cho
cơng tác hoạt động của văn phịng đăng kí đất đai (VPĐKĐĐ). Mặc dù hoạt
động, quy trình thực hiện của VPĐKĐĐ được thực hiện theo quy định, tuy nhiên
ở mỗi địa phương lại gặp phải những khó khăn riêng do đặc thù riêng. Việc cấp

GCNQSD đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCNQSD đất. Văn phịng
đăng kí đất đai có vai trị đáp ứng các yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của TTBĐS và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Văn phịng đăng kí đất đai có
vai trị rất lớn trong cơng tác quản lý nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả và bền
vững. Tuy nhiên, với sức ép lớn tới VPĐKĐĐ như vậy đã gây ra khơng ít những
khó khăn trong hoạt động của văn phịng. Trước tình hình đất nước sẽ khơng
ngừng phát triển để hội nhập thế giới, đòi hỏi mọi sự hoạt động phải được quản
lý một cách nghiêm ngặt. Tài nguyên đất đai không chỉ là môi trường hoạt động,
mà là một nguồn lực hết sức quan trọng.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu hoạt động của VPĐKĐĐ là rất cần thiết trong
việc hỗ trợ cải thiện và nâng cao hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Hưng Yên - Chi nhánh huyện Yên Mỹ hiệu quả hơn. Kết quả nghiên cứu đã nắm
bắt được kết quả hoạt động của văn phòng trong thời gian vừa qua. Đồng

1


thời xác định được mối quan hệ của các yếu tố ảnh tới VPĐKĐĐ, từ đó đề xuất
giải pháp cải thiện nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ của huyện Yên
Mỹ trong thời gian tới.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Tôi lựa
chọn thực hiện đề tài “Đánh giá vai trò hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Hưng
Yên chi nhánh huyện Yên Mỹ” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng động của
Chi nhánh Văn phịng từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả

hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã
và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên - Chi nhánh huyện Yên Mỹ từ
25/6/2015 đến 31/12/2017;
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên - Chi nhánh huyện Yên Mỹ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu giới hạn trong khơng gian hành chính trên địa

bàn huyện n Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
- Về thời gian: Nghiên cứu giới hạn trong kết quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ từ 25/6/2015 đến
31/12/2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Hưng Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ, xác định được những nguyên nhân ảnh
hưởng đến hoạt động của Văn phòng đăng ký để từ đó đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cáo hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng
Yên – chi nhánh huyện Yên Mỹ.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ.

2

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho học
viên và sinh viên.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài nguyên khơng thể tái tạo của
mỗi quốc gia với vai trị, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở
hạ tầng của con người là tư liệu sản xuất.
Theo C. Mác: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật trên trái đất, là điều kiện không
thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất trong nông nghiệp (Nguyễn Công
Vinh và Mai Thị Lan Anh, 2011).
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh
vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật:
vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật
sống, đó là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của
con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại Winkler (1968), (Lê Văn Khoa, 2004).
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “ vật mang ” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền

vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ và phổ biến nay về đất đai như sau: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng điạ hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn động tực vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…)” (Hội nghị

4


quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
2.1.2. Đăng ký đất đai
2.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, sở hữu
tài sản gắn liền với đất. Bởi đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là đăng ký
một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết đối với mọi tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Theo Khoản 1, Điều 95 của
Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính.
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất thực chất là q trình thực hiện

cơng việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai và tài sản gắn
liền với đất trong phạm vi địa giới hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả
nước và cấp giấy chứng nhận cho những người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
hợp pháp và đủ điều kiện làm cơ sở để nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất
đai và tài sản gắn liền với đất theo quy hoạch và pháp luật.
Như vậy đăng ký Đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất
theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2012).
2.1.2.2. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp

5


công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức).
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân).
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức

tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu
tư.( Quốc hội NCHXHCNVN, 2013)
2.1.2.3. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo khoản 2, Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định : “Đăng ký đất đai, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động,

được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng
hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa
đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

6


Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu,địa chỉ thửa
đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Chuyển
mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một
lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
quy định của Luật này; Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung,
quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; Chia tách quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình
hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu
tài sản chung gắn liền với đất; Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để
xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Có thay đổi về những
hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.1.2.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là cá
nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất của người sử dụng đất được quy định rõ trong Luật Đất đai năm
2013. Luật đất đai năm 2003 chưa quy định rõ người chịu trách nhiệm đăng ký
quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 người chịu trách nhiệm trước
Nhà nước thực hiện việc đăng ký, gồm có:

Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.

7


Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn đối với việc sử
dụng đất nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho
UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào
mục đích xây dựng trụ sở UBND, các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động
văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi,giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa
địa và cơng trình công cộng khác của địa phương.
Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối
với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tơn giáo.
Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người
có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó (Quốc hội
NCHXHCNVN,2013).
2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
TRÊN ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, VPĐKĐĐ, cơ quan quản lý đất đai
hoặc cơ quan thơng tin đất đai.
2.2.1.1. Văn phịng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn
phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai
theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và
các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại Northern Territory đều
thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập
hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của GCN quyền. Các loại
giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên
các GCN này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu GCN

8


khơng cịn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ
sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

2.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung
tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng
định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và BĐS ở Bang Victoria đã được
đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu,
chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng
đất của các BĐS liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký

đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có
các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS

1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo
quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ
mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hố bằng Hệ
thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống đăng
ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.2. Cộng hịa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng tư
sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật

9


Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu lực của việc
chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được cơng bố,
hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền
và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có
hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm
chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này
cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa

những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.
Cho dù là công bố công khai tại VPĐKĐĐ hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng
Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện kiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt
các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức cơng
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực
hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.

Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền
của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là
vì để thơng tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái
lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó.
Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy nếu chủ thể quyền đối với một
BĐS nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập
quyền về sau này đối với BĐS đó sẽ khơng được phép đăng ký để có thể phát
sinh hiệu đối với người thứ ba.
Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thơng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính
xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng,

10


văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm

sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các
cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp
nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
Thông tin về BĐS
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thơng tin cụ thể về BĐS. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng
một BĐS thì những thơng tin đó phải ln giống nhau. Đối với mọi BĐS được đem
chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thơng tin về
BĐS đó phải hồn tồn phù hợp với thơng tin trích lục từ hồ sơ địa chính.

Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thơng tin sau đây được
coi là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên BĐĐC, số bản đồ địa
chính. Bên cạnh các thơng tin này, trong thực tiễn người ta cịn ghi thêm: tính
chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây
sồi v.v…) (Nguyễn Đình Bồng, 2014) (20).
2.2.3. Trung Quốc
Luật Quản lý Đất đai nước Trung Quốc 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987 quy
định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản
lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “QSD đất
thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp
luật; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đất đai lần 2 (1998) với trọng tâm là
quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ
việc chuyển đất nơng nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực
hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai cơng hữu bao gồm: chế độ sở hữu tồn dân
và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá

nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức
chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ tháng năm 1988
đã bổ sung: “QSD đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể

11


chuyển nhượng theo đúng pháp luật”.
Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng
và phát triển thị trường QSD đất và TTBĐS (thị trường nhà đất) đơ thị; Thị
trường QSD đất nơng thơn cịn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung
pháp lý TTBĐS Trung Quốc chỉ mới được xác lập từ khi Trung Quốc chấp nhận
chính sách mở cửa đối với việc cái cách kinh tế (1988). Trong khuôn khổ của nền
kinh tế kế hoạch hố truyền thống, đất và nhà khơng được coi là hàng hố, thuộc
loại chuyển dịch khơng phái trả tiền (No paid transfer) hoặc không tham gia vào
kênh lưu thông trên thị trường; trong hệ thống nền kinh tế quốc dân khơng có
thành phần BĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2014) (20).
2.2.4. Thái Lan
2

Diện tích đất của Thái Lan gồm 514.000km , chia thành 76 tỉnh. Khoảng
45% diện tích là đất canh tác, còn lại là đất rừng và đất trống. Theo Luật đất đai
Thái Lan, có 2 loại đất: đất sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân. Đất sở hữu
nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc chính phủ. Có nhiều cơ quan liên quan đến
quản lý đất đai như: Cục lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đơ thị, Cục địa
chính..., mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý có liên quan đến BĐS được
thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài sản cần đăng ký, người dân sẽ dễ
dàng nhận ra liệu họ có bị ràng buộc bởi quyền lợi của người nào đó khơng và có
thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về tài sản, đặc biệt là các

BĐS hay các quyền lợi thực tế có liên quan khác.
Các hồ sơ đăng ký có thể được lập qua việc ghi chép các thông tin cơ bản,
những thay đổi của khu đất trong GCN quyền đối với lơ đất đó như GCN quyền
sở hữu tài sản, GCN quyền ưu tiên sử dụng đất, GCN thanh tra đất đai bao gồm
các tài liệu về các quyền và văn bản pháp lý của BĐS ngoài đất.
Thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu tương đối thuận tiện. Bất kỳ
người nào có nguyện vọng đăng ký các quyền và các giấy tờ pháp lý liên quan
đến BĐS phải đem theo một văn bản chứng thực quyền sở hữu của mình đối với
mảnh đất đó chuyển tới cán bộ có thẩm quyền tại khu vực có mảnh đất hoặc BĐS
đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
huyện, quận. Cán bộ có thẩm quyền phải thẩm vấn các bên có liên quan và có
quyền yêu cầu bất kỳ một người nào cung cấp văn bản hoặc tài liệu liên quan nếu

12