(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (475.85 KB, 96 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
LÊ QUANG MẠNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI
ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Phương Nam
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn
Lê Quang Mạnh
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận
văn, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy
cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng
kính trọng và biết ơn sâu sắc thầy TS. Phạm Phương Nam đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức các Sở: Tài
nguyên và Mơi trường, Tài chính, Cục Thuế tỉnh; đặc biệt là cán bộ, cơng chức
Phịng Tài ngun và Mơi trường, viên chức Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố
Lai Châu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt,
động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn
Lê Quang Mạnh
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................ viii
Danh mục bảng............................................................................................................................. ix
Danh mục hình.............................................................................................................................. xi
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... viii
Phần 1. Mở đầu.............................................................................................................................. 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1
1.2.
Mục tiêu của đề tài....................................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài. .2
Phần 2. Tổng quan tài liệu....................................................................................................... 3
2.1.
Một số vấn đề lý luận về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất................3
2.1.1.
Khái niệm về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất......................................... 3
2.1.2.
Mục đích thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất................................................. 4
2.1.3.
Vai trò của thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.............................................. 5
2.1.4.
Nguyên tắc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất............................................ 6
2.1.5.
Ý nghĩa của công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.................. 7
2.2.
Quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của một số nước trên thế giới....8
2.2.1.
Đối với Trung Quốc..................................................................................................... 8
2.2.2.
Đối với Úc......................................................................................................................... 9
2.3.
Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ở việt nam qua các thời kỳ 10
2.3.1.
Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993.......................................... 10
2.3.2.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực............................................. 12
2.3.3.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực............................................. 13
2.3.4.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay.......................... 13
2.4.
Tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại Việt
Nam và tỉnh Lai Châu.............................................................................................. 15
2.4.1.
Tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại Việt
Nam................................................................................................................................... 15
iii
2.4.2.
Tình hình thực hiện cơng tác thu hồi đất, gia
Châu ...........................................................................
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..........................................................
3.1.
Địa điểm nghiên cứu .......................................
3.2.
Thời gian nghiên cứu ......................................
3.3.
Đối tượng nghiên cứu .....................................
3.4.
Nội dung nghiên cứu ......................................
3.4.1.
Đặc điểm, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội t
3.4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thàn
3.4.3.
Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất, cho
cứu ...................................................................
3.4.4.
Một số hoàn thiện công tác thu hồi đất, giao
nghiên cứu .......................................................
3.5.
Phương pháp nghiên cứu ................................
3.5.1.
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ...........
3.5.2.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............
3.5.3.
Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệ
3.5.4.
Phương pháp so sánh ......................................
3.5.5.
Phương pháp đánh giá ....................................
Phần 4. Kết quả và thảo luận .......................................................................................
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên của thành phố Lai Châu ...
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Lai C
4.2.
Công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành
- 2016 ...............................................................
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lai C
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Ch
4.2.3.
Biến động sử dụng đất thành phố Lai Châu gi
4.2.4.
Đánh giá chung ...............................................
4.3.
Thực trạng thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
4.3.1.
Thực trạng thu hồi đất.....................................
4.3.2.
Thực trạng giao đất ..........................................
iv
4.3.3.
Thực trạng cho thuê đất......................................................................................... 51
4.4.
Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai
Châu.................................................................................................................................. 54
4.4.1.
Đánh giá của người dân về công tác thu hồi đất..................................... 54
4.4.2.
Đánh giá của người dân về công tác giao đất........................................... 55
4.4.3.
Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất................................. 58
4.4.4.
Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất.................................................................................... 59
4.4.5.
Đánh giá chung về công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016
4.5.
61
Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất tại thành phố Lai Châu........................................................................ 67
4.5.1.
Hoàn thiện về thủ tục hành chính, đơn giá về thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất........................................................................................................................... 67
4.5.2.
Xây dựng, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện trạng sử
dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức ....67
4.5.3.
Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng cơng nghệ thơng tin
trong quản lý đất đai................................................................................................ 67
4.5.4.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân.............................................................................................................. 68
Phần 5. Kết luận và kiến nghị.............................................................................................. 69
5.1.
Kết luận............................................................................................................................ 69
5.2.
Kiến nghị......................................................................................................................... 70
Tài liệu tham khảo...................................................................................................................... 71
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BĐS
Bất động sản
CB
Cán bộ
CC,VC
Cơng chức, viên chức
CHXNCN
Cộng hịa xã hội chủ nghĩa
CN
Cá nhân
CNH - HĐH
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CP
Chính phủ
CTĐ
Cho thuê đất
ĐVHC
Đơn vị hành chính
GĐ
Giao đất
NĐ
Nghị định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SXKD
Sản xuất kinh doanh
STT
Số thứ tự
TC
Tổ chức
TH
Thu hồi
THĐ
Thu hồi đất
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến THĐ, GĐ, CTĐ....21
Bảng 4.1. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2012 - 2016............................... 27
Bảng 4.2. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai
Châu.......................................................................................................................... 34
Bảng 4.3. Biến động sử dụng đất Thành phố giai đoạn 2012 - 2016...........41
Bảng 4.4. Kết quả thu hồi đất theo dự án trên địa bàn thành phố Lai Châu giai
đoạn 2012 - 2016................................................................................................. 45
Bảng 4.5. Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lai
Châu giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 46
Bảng 4.6. Kết quả giao đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016........................................... 47
Bảng 4.7. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức đấu
giá tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016
48
Bảng 4.8. Kết quả giao đất cho các tổ chức theo năm trên địa bàn thành phố Lai
Châu giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 50
Bảng 4.9. Kết quả giao đất cho các tổ chức theo đơn vị hành chính của thành
phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016......................................................... 51
Bảng 4.10. Kết quả cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu
giai đoạn 2012 - 2016........................................................................................ 52
Bảng 4.11. Kết quả cho thuê đất của tổ chức theo đơn vị hành chính trên địa bàn
thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016........................................... 53
Bảng 4.12. Đánh giá về quá trình thực hiện và sự hài lịng của người dân về cơng
tác thu hồi đất...................................................................................................... 54
Bảng 4.13. Đánh giá của người dân về đời sống sau khi bị thu hồi đất......55
Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về trình tự, thủ tục giao đất....................56
Bảng 4.15. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cán bộ thực hiện và cơ sở vật
chất liên quan đến công tác giao đất...................................................... 56
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về tiếp cận thông tin tham gia đấu giá và tiền
sử dụng đất........................................................................................................... 57
Bảng 4.17. Ý kiến của người dân về diện tích được giao đất và thời gian thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến cấp Giấy CNQSD đất....57
vii
Bảng 4.18. Đánh giá của người dân về dân về trình tự, thủ tục, đơn giá, diện tích
cho th đất và thời gian cấp GNQSD đất........................................... 60
Bảng 4.19. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cán bộ thực hiện và cơ sở vật
chất liên quan đến công tác cho thuê đất............................................ 61
Bảng 4.20. Ý kiến của cán bộ, cơng chức, viên chức về trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, đơn giá
tính bồi thường, kinh phí cho người thực hiện công tác thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất
61
Bảng 4.21. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về thời gian thực hiện công
tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.................................................... 62
Bảng 4.22. Ý kiến của cán bộ, công chức về sự phản hồi của người dân và áp lực
từ cấp trên về công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất........63
Bảng 4.23. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về đề xuất để hồn thiện
cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất........................................ 64
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu....................... 23
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Lai Châu................................................ 40
ix
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Quang Mạnh.
Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu”.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại
thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu, giai đoạn 2012 -2016.
Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố
Lai Châu; tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lai Châu; đánh giá
công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu; một số hồn
thiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý, phân tích, so
sánh số liệu; phương pháp đánh giá.
Các kết quả chính
-
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu, những
thuận lợi cũng như khó khăn của điều kiện tự nhiên đối với sự phát triển của địa
phương, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội đã đạt được trong giai đoạn nghiên cứu.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Lai
Châu.
Thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành
phố Lai Châu, giai đoạn 2012 - 2016. Đã thu hồi đất đối với 1.286 hộ gia
đình, cá nhân với diện tích 87,90 ha; giao đất cho 1.863 hộ, với tổng diện
tích là 20,21 ha và 33 tổ chức kinh tế được thuê đất, với tổng diện tích cho
thuê là 32,63 ha, 32 tổ chức được giao đất, với diện tích là 9,52 ha.
-
Đánh giá công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai Châu. Qua điều tra
43 hộ gia đình, cá nhân về cơng tác thu hồi đất, 42 hộ gia đình, cá nhân về cơng tác giao đất,
32 tổ chức được giao đất, 33 tổ chức được thuê đất và 50 cán bộ, công chức liên quan đến
công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; bên cạnh các kết quả đạt được thì
x
nhận xét về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được đánh giá
chưa phù hợp, chiếm 46%; 44% đánh giá về đơn giá tính bồi thường chưa
phù hợp; kinh phí cho người thực hiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất được 80% cán bộ thực hiện cho là chưa hợp lý; trong thực hiện
công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất cũng có 68% cán bộ phản ánh bị áp
lực của cấp trên về tiến độ thực hiện công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất.
Các giải pháp hoàn thiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Kết luận
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai
Châu có 46% đánh giá chưa phù hợp; về đơn giá tính bồi thường có 44% đánh giá chưa
phù hợp; kinh phí cho người thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được
80% cán bộ thực hiện cho là chưa hợp lý; trong thực hiện công tác thu hồi, giao đất, cho
thuê đất cũng có 68% cán bộ phản ánh bị áp lực của cấp trên về tiến độ thực hiện cơng
tác thu hồi, giao đất, cho th đất; để hồn thiện hơn trong công tác thu hồi đất, giao đất,
cho th đất khi điều tra, phỏng vấn thì có 44% cán bộ đề xuất phương án tăng giá đất để
hoàn thiện công tác thu hồi đất, 68% cán bộ cho rằng cần phải giảm bớt hồ sơ, thủ tục
hành chính để hồn thiện hơn cơng tác giao đất và 100% đề xuất giảm bớt hồ sơ, thủ tục
hành chính để hồn thiện cơng tác cho th đất. Để khắc phục những hạn chế, tồn tại
nêu trên trên và hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện về thủ tục hành chính,
đơn giá về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; xây dựng, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, rà soát hiện trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đính, cá nhân; hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng cơng nghệ
thơng tin trong quản lý đất đai; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân...
xi
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Quang Manh.
Thesis tittle: "Assessment of land acquisition, land allocation, land lease
in Lai Chau city, Lai Chau province".
Major: Land Management Code: 60.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives:
-
Assessing the current status of land acquisition, land allocation and
land lease in Lai Chau city, Lai Chau province in the period of 2012-2016;
Proposing some solutions to improve the work of land acquisition,
land allocation, land lease in Lai Chau city, Lai Chau province.
Research Methods
Research content: Overview of natural, socio-economic conditions of
Lai Chau city; the management and use of land in Lai Chau city; Evaluation of
land acquisition, land allocation and lease in the study area; Some completed
the work of land acquisition, land allocation, land lease in the study area.
Research methodology: Secondary data collection method; primary
data collection method; methods of processing, analyzing and comparing
data; evaluation methods.
Main findings
Overview of natural and socio-economic conditions in Lai Chau city,
advantages and disadvantages of natural conditions to local
development, socio-economic targets. during the study period.
- The management and use of land in Lai Chau city.
Current situation of land recovery, land allocation and land lease in
Lai Chau city in the period of 2012 - 2016. Land has been recovered for
1,286 households and individuals with an area of 87.90 ha. Land allocation
for 2,567 households, with a total area of 41.72 hectares and 27 economic
organizations are leased land, with a total area of 32.63 hectares.
-
Evaluate the work of land recovery, land allocation and lease in Lai Chau city.
Through the survey of 43 households and individuals on land recovery, 42 households
and individuals on land allocation, 33 organizations were leased land and 50 officials
xii
and civil servants involved in land reclamation. , land allocation, land lease; Beside the
results obtained, the remarks about the order and procedures for land acquisition, land
allocation and land lease were not appropriately assessed, accounting for 46%; 44% of
assessments on compensation unit price is not appropriate; Funding for land recovery, land
allocation and land lease is considered by 80% of staff to be unreasonable; In the
implementation of the work of land acquisition, land allocation and lease, 68% of staff
expressed their pressure on the progress of land recovery, land allocation and land lease.
Solutions to complete the work of land recovery, land allocation,
land lease in Lai Chau city, Lai Chau province.
Conclusions
Regarding the procedures of land acquisition, land allocation and land lease in Lai
Chau city, 46% of them were inappropriate; 44% of the assessment price is not
appropriate; Funding for land recovery, land allocation and land lease is considered by
80% of staff to be unreasonable; In the implementation of the work of land recovery, land
allocation and lease, 68% of staff expressed their pressure on the progress of land
recovery, land allocation and land lease; When surveying and interviewing, 44% of staff
proposed land price increase to improve land acquisition, 68% It is necessary to reduce
the records, administrative procedures to improve the allocation of land and 100% of
proposals to reduce administrative records and procedures to complete the work of land
lease. In order to overcome the above mentioned limitations and complete the work of
land acquisition, land lease and lease in Lai Chau city, it is necessary to synchronously
complete solutions on administrative procedures, unit price for land recovery, land
allocation, land lease; To formulate and manage land use plannings and plans, review the
current land use status and handle violations in land use by organizations, households
and individuals; Complete the cadastral records system and apply information
technology in land administration; To enhance the inspection and examination of land
use by organizations, households and individuals…
xiii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và có vai trò quan trọng trong phát triển
kinh tế xã hội của đất nước. Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó, Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thơng qua một số hình thức
như giao đất, cho thuê đất,... tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác đầy đủ
các lợi ích từ đất đai để phát triển kinh tế, xã hội. Luật đất đai năm 2013 tại chương 5
đã quy định rõ các căn cứ, điều kiện, thẩm quyền trong việc việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cũng tại chương 11 của Luật này đã quy định rõ
các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tế đang có sự
phát triển mạnh mẽ theo xu hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu sử dụng
đất đang dần chuyển hướng sang sử dụng cho phát triển công nghiệp. Cùng với sự
gia tăng dân số nhanh chóng đã và đang làm cho diện tích đất ngày càng bị thu hẹp.
Đồng thời q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho đất đai ngày càng có giá trị
kinh tế cao. Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất và điều tiết việc sử dụng
đất hợp lý giữa các đối tượng, các ngành, lĩnh vực trong điều kiện vốn đất đai có
hạn, Nhà nước phải thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai. Trong đó cơng tác
giao đất, cho th đất và thu hồi đất là một trong những công cụ giúp Nhà nước đảm
bảo đất đai được sử dụng hợp lý, đúng pháp luật. Từ năm 1987 đến nay, Luật Đất đai
nước ta đã trải qua 6 lần sửa đổi bổ sung. Các quy định về đất đai đã được sửa đổi
bổ sung chặt chẽ hơn trong Luật Đất đai năm 2013; thể hiện quan điểm đất đai thuộc
sử hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là
tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, được quản lý
theo quy định của pháp luật.
Thành phố Lai Châu là trung tâm hành chính của tỉnh Lai Châu, một trong
những đầu tàu thúc đẩy sự phát triển của tỉnh. Những năm qua nền kinh tế của
Thành phố đã có sự chuyển dịch theo hướng phát triển mạnh dịch vụ, thương mại.
Góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của Thành phố, có vai trị của các tơ chức
được giao đất, thuê đất. Tuy nhiên, thực tế quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Lai Châu vẫn cịn những bât cập như sử dụng khơng đúng mục đích,
khơng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Mặc dù đã áp
1
dụng nghiêm túc các cơ chế chính sách của nhà nước nhưng khi vận
dụng vào các địa phương và từng trường hợp cụ thể cũng cịn có những
bât cập, cần thiết phải có những nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung cho phù
họp. Chính vì vậy, việc đánh giá cơng tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê
đất đất nhằm tìm ra những thiếu sót và tồn tại, tìm ra các biện pháp khắc
phục nâng cao hiệu quả sử dụng đất là điều rất cần thiết.
Xuất phát từ những yêu cầu đó, nên chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu” là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu.
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực
và khắc phục những tồn tại, hạn chế của công tác thu hồi đất, giao
đất và cho thuê đất tại thành phố Lai Châu trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tất cả
05 phường và 02 xã thuộc thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA
THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
-
Xác định những nguyên nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn trong cơng tác
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu;
Bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu quả các thủ tục
hành chính, nâng cao hiệu quả công tác thu hồi, giao đất, cho thuê
đất trên địa bàn thành phố Lai Châu;
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ
tục hành chính về cơng tavs thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý quan trọng trong việc bảo vệ quyền
sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Luật
Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những
trường hợp cần thiết. Biện pháp này thể hiện quyền lực Nhà nước trong tư cách
là người đại diện chủ sử hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Vì vậy, để thực thi
nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà
nước, của xã hội đồng thời lập lại kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất là sự chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời chấm dứt hiệu lực của các
quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước ban hành từ trước cho người bị thu hồi.
Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Đất đai 2003: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết
định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
Theo Khoản 11, Điều 3 Luật Đất đai 2013: Thu hồi đất là việc Nhà
nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.1.2. Giao đất
Trên tinh thần Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 ra đời và
lần đầu tiên khái niệm giao đất xuất hiện. Giao đất là một nội dung quan
trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ
sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu. So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai
với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ
thống pháp luật đất đai của Việt Nam (Phan Thị Thanh Huyền, 2015b).
3
Giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật
quy định. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất
và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất. Tại Khoản 1, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai
2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHXNVN, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan
hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có
thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.3. Cho thuê đất
Khoản 2, Điều 4 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua Hợp đồng
cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối
tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.
Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao
quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho
người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Các hoạt
động này đều nhằm mục đích đáp ứng các nhu cầu của đối tượng sử dụng
đất, kể cả trong nước và nước ngoài; đảm bảo cho đất đai được phân phối
và phân phối lại một cách hợp lý nhằm sử dụng đất đạt hiệu quả cao, thúc
đẩy nền kinh tế phát triển; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với
người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai để người
sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó.
4
Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất phải
trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để đầu tư có hiệu quả vào đất đai,
khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí. Đồng thời, thể hiện việc
đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn thu
ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp CNH-HĐH đất nước (Phan Thị Thanh Huyền, 2015a).
2.1.2. Mục đích thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.2.1 Mục đích thu hồi đất
-
Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích,
đạt hiệu quả cao; khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong quản lý và sử dụng đất.
Thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối
lại quỹ đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục tiêu phát triển kinh tế.
2.1.2.2. Mục đích giao đất
Cơng tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà
nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát
triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước
ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh
quốc phịng, bảo vệ mơi trường. Hoạt động giao đất nhằm mục đích:
-
Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn
cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
-
Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có
hiệu quả. Giao đất là hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của
người nhận đất, do đó người sử dụng đất đai phải sử dụng đúng mục
đích. Ngồi ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư,
khai thác tốt tiềm năng của đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.1.2.3. Mục đích cho thuê đất
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của đối tượng trong và ngoài nước.
-
Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là một chính sách tiến
bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường,
Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư cơ sở
hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
5
-
Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
-
Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,
thực hiện tốt quản lý Nhà nước với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai
được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ
phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
2.1.3. Vai trò của thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
-
Các hoạt động thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hố
quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật
trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai khi giao đất khơng đúng thẩm
quyền… Việc luật hố các quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung
năm 2003, năm 2013 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp
luật của các cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất.
Thu hồi, giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng
trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính
đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.
-
Giao đất, cho thuê đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Việc giao đất, cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tố
chính quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.
-
Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn
sử dụng là hữu hạn (khi hết khấu hao, bị hư hỏng...) thì khu đất sử dụng cho
một dự án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này,
khu đất trên lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các công cụ lao động
và đối tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc
mua bán trên thị trường, cịn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc
nhận quyền sử dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất (thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp)…
2.1.4. Nguyên tắc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.4.1. Nguyên tắc thu hồi đất
-
Thu hồi đất phải thể hiện tính cơng khai, minh bạch và dân chủ thơng qua
các quy định của pháp luật. Tính cơng khai, minh bạch cịn thể hiện qua việc
Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ việc thu hồi đất phải được thực hiện sau khi
6
có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND
tỉnh phê duyệt. Trước khi thu hồi đất, người bị thu hồi đất có quyền
được thơng báo lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,....
-
Thu hồi đất phải đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định;
đảm bảo sự thống nhất trong quá trình thực thi. Điều này giúp cho cơ
quan nhà nước thực hiện tốt chức năng của mình, đồng thời giúp cho
các đối tượng thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng.
- Thu hồi đất phải đúng đối tượng, đúng thẩm quyền.
2.1.4.2. Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước
thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà
nước thực hiện tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất,
cho thuê đất và thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất và cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất. Kế
hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát
huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị xã hội của từng thời kỳ và của từng vùng; kế hoạch sử dụng đất không chỉ để
quản lý mà cịn là cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó
gắn liền với nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, kế
hoạch sử dụng đất là q trình tối đa hố giá trị của bất động sản. Kế hoạch sử
dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng
hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất đúng kế hoạch
là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực
đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh
nghiệp. Điều đó cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo kế
hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là
một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và tái phân
phối đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất.
Thực tế cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai thẩm quyền, sai
đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây
mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy,
cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất.
7
Thứ ba, giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực
hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này
sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
2.1.5. Ý nghĩa của công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất
Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc
người sử dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải
quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luât. Làm cơ sở để người sử
dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với
sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
-
Thông qua giao đất, cho thuê đất quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất được công nhận. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều
kiện cho chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt
tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất
như tài sản của mình, khơng ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
-
Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích,
đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việc quản lý sử dụng đất đai.
Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá
nhân, tổ chức người nước ngoài. Đồng thời, thu hút mạnh vốn đầu
tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh tế; thúc
đẩy nền kinh tế phát triển; góp phần thực hiện CNH - HĐH đất nước.
2.2. QUY ĐỊNH VỀ THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đối với Trung Quốc
Thu hồi đất: Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về
các điều kiện thu hồi; (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3)
Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế
hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê
duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt.
Trung Quốc quy định chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi
đất là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi
ở cũ. Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục
đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi (Phương Thảo, 2013).
8
- Giao đất, cho thuê đất:
+
QSDĐ được cấp: nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự
do khơng cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này
cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ
phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.
+
QSDĐ được được giao: là hình thức QSDĐ được nhà nước
giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định. Luật pháp không
cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ. Tuy nhiên
do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ
chức nước ngồi thường khơng sử dụng các quyền này.
+
Th cơng trình và QSDĐ: Các cơng ty nước ngồi thơng
thường hay thuê trụ sở hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời
hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Th
QSDĐ khơng có cơng trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.
2.2.2. Đối với Úc
- Thu hồi đất: Tại Australia việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình
5
bước: (1) Bộ trưởng gửi cơng văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ
trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận khơng có kết quả thì cơ chế
chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thơng báo chính thức của Nhà
nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích cơng cộng trên Cơng báo của Chính phủ
Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất;
(4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ
đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp
về giá bồi thường (Phương Thảo, 2013).
Giá tính mức bồi thường là giá thị trường. Nguyên tắc chung khi thực
hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn
một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người
có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc
vào giai đoạn hai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
-
Giao đất, cho thuê đất: Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao,
Chính phủ thành lập cơng ty đất đai thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh
doanh đất đai qua các phương thức: (1) phát triển đất rồi bán cho người có nhu
cầu; (2) Giao cho các cơng ty phát triển đất để họ phát triển rồi bán nền; (3) Hợp
9
tác với các công ty phát triển đất xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức
nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho
các đối tượng có nhu cầu. Quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán
giữa những người có nhu cầu sở hữu đất (Nguyễn Thị Thu Hiền, 2012).
Các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ
yếu thông qua thị trường. Tóm lại, chính sách đất đai của Australia chịu ảnh
hưởng sâu sắc của Luật Anh quốc ,đất đai được phân bổ để sử dụng theo hai
phương thức là đất cấp và đất thuê (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.3. CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT
NAM QUA CÁC THỜI KỲ
2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993
2.3.1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến trước
khi có Luật Đất đai năm 1987
a. Công tác thu hồi đất
Năm 1962, Thủ tướng Chính phủ đã có Thể lệ tạm thời quy định rõ,
khi trưng dụng đất trong nhân dân để dùng vào việc xây dựng những
cơng trình do Nhà nước quản lý phải căn cứ vào những điều kiện:
Một là, việc trưng dựng đất phải đảm bảo kịp thời và diện tích
cần thiết cho cơng trình xây dựng, khơng được trưng dụng thừa;
-
Hai là, tận dụng đất hoang để hạn chế việc trưng dụng vào ruộng đất của
nhân dân. Khi cần lấy diện tích ruộng đất cơng do nhân dân sử dụng thì cơ quan
cần ruộng đất phải báo cho người sử dụng ruộng đất biết trước khi làm thời vụ;
Ba là, Nhà nước có những biện pháp thích hợp giúp đỡ
những người bị trưng dụng ruộng đất tiếp tục sinh sống. Nhà nước
bồi thường, phân cho họ diện tích đất khác để họ cày cấy, giúp
công ăn việc làm cho họ, chờ họ thu hoạch hoa màu xong…;
-
Bốn là, Nhà nước hết sức tránh những nơi dân cư đông, nghĩa
trang liệt sĩ, nhà thờ, nhà chùa, ruộng đất của các tổ chức tơn giáo;
- Năm là, giữ gìn những danh lam thắng cảnh trong khu vực xây dựng;
Sáu là, ruộng đất đã trưng dụng thuộc quyền sở hữu của Nhà
nước, trong trường hợp vì lý do gì mà khơng xây dựng nữa hoặc
khơng sử dụng, có thể thỏa thuận với người có ruộng đất để trả lại
tồn bộ hoặc một phần ruộng đất cho họ (Doãn Hồng Nhung, 2011).
10
b. Công tác giao đất và cho thuê đất
Ngày 04 tháng 12 năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ
cộng hồ thơng qua Luật Cải cách ruộng đất. Ngày 19/12/1953, Chủ
tịch nước Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 179/SL ban hành Luật Cải
cách ruộng đất. Thành quả của cuộc cải cách ruộng đất rất lớn: 72%
số khẩu ở nông thôn được chia ruộng đất; số ruộng đất được chia
cho nông dân ở miền Bắc là 810.000 ha (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Điều lệ số 599-TTg về cải cách ruộng đất ở ngoại thành ngày 09/10/1955
quy định: tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua
thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành phố hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Những ruộng đất này không phân phát hẳn
cho nông dân mà chỉ “cấp đất tạm thời” để họ có đất cày cấy. Ủy ban hành chính
thành phố sẽ phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ. Nhà nước
cịn căn cứ vào quy mơ và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang
và phân phối đất đai cho hợp lý (Doãn Hồng Nhung, 2011).
Ngày 01 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định
số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác
quản lý ruộng đất trong cả nước. Giao đất là một trong bảy nội dung cơ
bản về công tác quản lý ruộng đất trong Quyết định số 201/CP năm 1980.
Theo đó, việc giao đất được thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn
cứ vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt; tránh việc lấy
đất nông nghiệp, nhất là đất trồng cây lương thực thực phẩm, cây công
nghiệp để dùng vào mục đích khơng sản xuất nơng nghiệp. Thời kỳ này
nhà nước chưa có chính sách nào quy định về việc cho thuê đất.
2.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có Luật Đất đai
năm 1993 a. Cơng tác thu hồi đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 thì Nhà nước thu hồi tồn bộ
hoặc một phần đất đã giao sử dụng khi cần cho nhu cầu của Nhà nước hoặc
của xã hội. Ở thời kỳ này việc thu hồi đất diễn ra không nhiều, chủ yếu là thu
hồi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang giao cho các hợp tác xã để
xây dựng các công trình thủy lợi, giao thơng nơng thơn. Do chưa thừa nhận
giá trị quyền sử dụng đất nên khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì Nhà
nước chỉ bồi hoàn thành quả lao động, hoa lợi và tài sản trên đất.
11
