(Luận văn thạc sĩ) đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh hưng yên chi nhánh kim động

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ DŨNG HIỆP

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH HƯNG YÊN CHI
NHÁNH HUYỆN KIM ĐỘNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Cao Việt Hà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Dũng Hiệp

i

năm 2018


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp q
báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà đã chỉ bảo tận
tình và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài và hồn chỉnh luận văn của mình.

Tơi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cơ giáo Khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cám ơn tập thể Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Kim Động, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên, chính quyền và bà con nhân
dân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện đề tài
trên địa bàn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp
đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Dũng Hiệp

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract.......................................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu........................................................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Điểm mới, ý nghĩa khoa học..................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký đất đai........................... 3

2.1.1.

Đăng ký đất đai............................................................................................................ 3

2.2.

Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới và
Việt Nam...................................................................................................................... 7

2.2.1.

Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới ...........7

2.2.2.

Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam......................................................... 12

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai...................................................................................... 14

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai .............14

2.3.2.

Chức năng và nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai.................................. 16

2.3.3.

Thơng tin về hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai ở Việt Nam và
Văn phòng Đăng ký đất đai tình Hưng Yên......................................................... 20

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 35
3.1.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 35

3.2.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 35

3.2.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội giai đoạn 2015-2017 ................35

iii


3.2.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất huyệ

2015-2017 ..........................................................

3.2.3.

Giới thiệu về Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất

3.2.4.

Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đ

Kim Động ..........................................................
3.2.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt đ

phòng đăng ký đất đai huyện Kim Động, tỉnh Hư
3.3.

Phương pháp nghiên cứu ...................................

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................

3.3.2.

Phương pháp nghiên cứu điểm ...........................

3.3.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................

3.4.4.

Phương pháp so sánh .........................................

3.4.5.

Phương pháp xử lý số liệu ..................................

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................
4.1.

Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện Kim

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội ....................................

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, x

Động...................................................................
4.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử đụng đất huyện

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 - 2017 ...........

4.2.2.

Tình hình quản lý đất huyện Kim Động ............

4.3.

Giới thiệu về chi nhánh văn phịng đăng ký đất đ

4.3.1.

Lịch sử hình thành Chi nhánh Văn phòng Đăng

Động...................................................................
4.3.2.

Cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực của Chi nhánh

Động...................................................................
4.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ được giao ........................

4.3.4.

Điều kiện cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật .........

4.3.5.

Đánh giá chung ..................................................

4.4.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đ

Động...................................................................

iv


4.4.1.

Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Kim Động theo chức năng, nhiệm vụ được giao 59

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh VPĐK và các cán bộ có liên hệ cơng tác
thường xuyên với Chi nhánh VPĐK

4.4.3.

Đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

đất đai huyện Kim Động
4.4.4.

81

Các tồn tại và nguyên nhân hạn chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai huyện Kim Động
4.5.

76

87

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai 91

4.5.1.

Bổ sung trang thiết bị làm việc, cơ sở vật chất đảm bảo phục vụ các nhu
cầu công việc 91

4.5.2.

Phát triển nguồn nhân lực tại Chi nhánh Văn phịng.......................................... 91

4.5.3.

Cải cách thủ tục hành chính, nâng cao cơng tác tiếp nhận, xử lý hồ sơ ...........92

4.5.4.

Tăng cường thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa

chính 93

4.5.5.

Vận hành, khai thác tốt cơ sở dữ liệu, các phầm mềm chuyên ngành trong

công tác quản lý đất đai

93

4.5.6.

Thực hiện tốt công tác phối hợp với UBND xã, thị trấn .................................... 94

4.5.7.

Nâng cao năng lực của cán bộ địa chính cơ sở.................................................... 94

4.5.8.

Tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất ................................. 95

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................ 96
5.1.

Kết luận...................................................................................................................... 96

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 98

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 99

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BNV

Bộ Nội vụ

BTNVMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CN VPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

SDĐ

Sử dụng đất

TCQLĐĐ

Tổng cục quản lý đất đai

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1a. Một số chỉ tiêu về dân số năm 2017 huyện Kim Động................................ 43
Bảng 4.1b. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2015-2017 ............................ 44
Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 so với năm 2017 của huyện Kim
Động 52

Bảng 4.3.

Bảng điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật........................................................... 58

Bảng 4.4.

Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Kim Động giai đoạn từ năm
2015 đến 2017 60

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện công tác cấp đổi, cấp lại GCN của Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai huyện Kim Động
Bảng 4.6.

63

Kết quả thực hiện công tác biến động đất đai của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Kim Động

65

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện cơng tác đăng ký thế chấp............................................... 66

Bảng 4.8.

Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Kim

Động 68

Bảng 4.9.

Tình hình ứng dụng Cơng nghệ thơng tin tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Kim Động

75

Bảng 4.10. Đánh giá về nhân lực của Chi nhánh VPĐKĐĐ........................................... 77
Bảng 4.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính............................................................. 82
Bảng 4.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai huyện Kim Động

83

Bảng 4.13. Đánh giá về thái độ của cán bộ VPĐKĐĐ..................................................... 84
Bảng 4.14. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKĐĐ................................ 85
Bàng 4.15. Đánh giá về các khoản phí, lệ phí phải đóng ................................................. 86

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí huyện Kim Động.......................................................................... 39

Hình 4.2.

Kết quả cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của Chi nhánh Văn phịng

đăng ký đất đai huyện Kim Động (Đơn vị: Thửa đất) 69
Hình 4.3.

Kết quả thực hiện trích lục thửa đất của Chi nhánh Văn phịng đăng
ký đất đai huyện Kim Động (Đơn vị: Trường hợp)

73

Hình 4.4.

Đánh giá về điều kiện cơ cở, vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ ..............76

Hình 4.5.

Đánh giá về thái độ làm việc của cán bộ....................................................... 78

Hình 4.6.

Đánh giá về cơng tác phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan của

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Kim Động
Hình 4.7.

Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh

VPĐKĐĐ huyện Kim Động
Hình 4.8.

79
80

Đánh giá về chất lượng hồ sơ địa chính......................................................... 81

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Dũng Hiệp
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên –
chi nhánh huyện Kim Động”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, công tác đăng
ký biến động đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ứng dụng tin học trong việc cung cấp

thơng tin, số liệu địa chính.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên..

Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:
Thu thập tài liệu, số liệu: Về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, số liệu dân số,
lao động, số liệu kiểm kê đất đai, số liệu về thực trạng phát triển kinh tế xã hội.
Ngoài ra, thu thập tài liệu từ những nguồn khác: từ các sách đã xuất bản, từ các

bài báo khoa học, các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố.
Thu thập các tài liệu liên quan đến Văn phòng Đăng ký đất đai của Tổng cục
quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường…
-Thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra, phỏng vấn người sử dụng đất: Phỏng vấn 100 cá nhân đã tham gia
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai trong giai đoạn 2015-2017. Bằng phiếu điều tra với bộ câu hỏi soạn sẵn về các nội
dung liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng.
Điều tra, phỏng vấn cán bộ đang làm việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai huyện Kim Động và các cán bộ có liên hệ cơng tác thường xun với Chi
nhánh Văn phòng. Tổng số phiếu điều tra là 20 phiếu.
- Phương pháp nghiên cứu điểm.
Chọn 2 xã trong số 16 đơn vị hành chính là thị trấn Lương Bằng và xã Nhân La để
lấy số liệu điều tra vì thị trấn Lương Bằng có nhiều biến động về đất đai nhất huyện Kim
Động, xã Nhân La là xã ít có biến động nhất, người dân ở xã Nhân La trí thức chưa

ix


cao từ đó để có nhận xét đánh giá khách quan nhất.
- Phương pháp so sánh.
Sử dụng để phân tích, so sánh, các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến luận
văn. Từ đó đánh giá được hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Kim Động.
- Phương pháp xử lý số liệu.
Sử dụng phần mềm Excel.

Kết quả chính và kết luận
Huyện Kim Động là huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hưng
Yên, thuận lợi cho giao thông thủy và bộ, có nhiều lợi thế về giao lưu kinh tế - văn

hoá - xã hội với các địa phương trong tỉnh. Huyện có lực lượng lao động dồi dào
(69.921 người, chiếm 61,04% dân số) trong đó lao động nơng nghiệp chiếm tới
67,4%. Trong cơ cấu kinh tế Nông nghiệp – thủy sản chỉ chiếm có 14,78%, Cơng
nghiệp – xây dựng chiếm 57,8 và Thương mại – Dịch vụ chiếm 27,42%. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế năm 2017 của huyện đạt 7,6%.
Tính đến năm 2017, tổng diện tích tự nhiên của huyện 10332,01 ha, trong đó diện
tích đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ lớn 68,18% , đất phi nông nghiệp chiếm 31,14%, đất
chưa sử dụng là 40,41 ha chiếm 0,39 % tổng diện tích đất tự nhiên. Từ năm 2015 đến
2017, diện tích đất nơng nghiệp của huyện Kim Động giảm dần nhường chỗ cho đất phi
nơng nghiệp. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Kim Động giai đoạn 2015-2017
cũng có nhiều chuyển biến đáng kể: Nhiều chính sách về đất đai như giao đất nông
nghiệp, đất ở, quy hoạch đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền sử dụng đất, đo đạc
lập bản đồ địa chính… đang được quản lý tốt trên địa bàn huyện. Xử lý kịp thời các khó
khăn, vướng mắc trong tổ chức và thực hiện chính sách pháp luật về đất đai...

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Động từ khi thành lập đã
hoạt động tương đối tốt theo các chức năng đã đăng ký. Cụ thể như sau:
Từ năm 2015 đến 2017 số GCN cấp lần đầu đạt 96.38% hồ sơ tiếp nhận; Cấp
đổi GCN đạt tỷ lệ 87,87%; Đăng ký biến động 2453 hồ sơ, đăng ký thế chấp 3528 hồ
sơ. Số hồ sơ bị trả lại phần lớn do người sử dụng đất chưa chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cấn
thiết, hoặc thửa đất đang xảy ra tranh chấp, lần chiếm ... Tuy nhiên, số GCN lần đầu
cấp được so với các chỉ tiêu được giao còn rất thấp, chỉ đạt 23,77%.
Số lượng hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Kim Động cơ bản đầy đủ, hồ sơ địa
chính được lập theo đơn vị hành chính xã. Tuy nhiên, việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ chưa
đầy đủ, mới cập nhật chỉnh lý bản đồ địa chính ở dạng số mà chưa chỉnh lý ở dạng giấy, số
lượng bản đồ chỉnh lý ở dạng giấy còn rất thấp, chiếm tỷ lệ 20% so với số lượng hồ

x

sơ chỉnh lý. Việc chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chỉnh tại các xã, thị trấn chưa được
đồng bộ và đầy đủ và nghiêm túc.
Hệ thống cơ sở dữ liệu tại Chi nhánh Văn phòng tương đối hiện đại, bao gồm máy
chủ tại chi nhánh Văn phòng kết nối với hệ thống máy trạm của cán bộ, viên chức và địa
chính các xã, thị trấn. Tuy nhiên, việc đồng bộ, khai thác dữ thơng tin đất đai cịn gặp một
số khó khăn như: Hệ thống trang thiết bị máy chủ cơ sở dữ liệu cần được đầu tư bảo trì,
nâng cấp. Dung lượng lưu trữ của máy chủ đang bị quá tải, cẩn phải được đầu tư bổ sung;
Trình độ vận hành hệ thống của cán bộ thơng tin còn hạn chế, nhất là các cán bộ địa chính,
chưa khai thác được tối đã các hiệu quả của cơ sở dữ liệu đất đai.

Kết quả phỏng vấn cán bộ và người dân cho thấy công tác của chi nhánh và
tình thần làm việc của cán bộ đều được đánh giá tốt, chỉ có 20% ý kiến cho rằng Chi
nhánh Văn phòng chưa chủ động phối hợp với UBND xã, thị trấn trong công tác xét
duyệt cấp GCN lần đầu, tỷ lệ hồ sơ chưa thực hiện đúng hẹn còn cao (30%).
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:
Đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công việc; bổ sung nguồn nhân lực tại
Chi nhánh Văn phòng đảm bảo thực hiện tốt các nhiệm vụ được giao, đào tạo, bồi
dưỡng để nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ tại Chi nhánh Văn phòng và
cán bộ địa chính xã, thị trấn. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính để nâng cao cơng
tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Đảm bảo đúng các quy định, trình tự khi thực hiện cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Quản lý và khai thác tốt cơ sở dữ liệu địa chính để phục
vụ cho các cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Dung Hiep
Thesis title: “Evaluation of activities of the Land Registration Office of Hung Yen
province - Kim Dong district branch”.

Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the results of the land registration, granting of certificates, the

work of registration of land changes, the management of cadastral files and the
application of informatics in the provision of land information and cadastral data.
- To suggest solutions to improve the efficiency of the branch office of land
registration Kim Dong district, Hung Yen province.

Materials and Methods
- Method of secondary data collection:
Collection of documents and data on socio-economic conditions, population
and labor data, land inventory data, data on socio-economic development status.
In addition, collects materials from other sources: from published books, from
scientific articles, published research.
Collect documents related to the Land Registration Office of the General
Department of Land Administration, Ministry of Natural Resources and Environment...

- Collect primary data:
Survey and interview of land users: Interviews with 100 individuals who have
registered to issue land use right certificates at the Land Registration Office branch in
the period 2015-2017. By the questionnaire with prepared questions on the contents
related to the operation of the Branch Office.
Investigating, interviewing staff who are working at the Office of Land
Registration in Kim Dong district and staffs who have regular contact with Branch
Office. The total number of questionnaires was 20.

- Data processing methods:
Use Excel software.
- Method of the point study:

xii


Select 2 communes out of 16 administrative units: Luong Bang town and Nhan
La communes to survey data because Luong Bang town has the most variation in land
in Kim Dong district, Nhan La commune had least variable. Most people in Nhan La
commune are not high understanding enough to receive the most objective assessment.
Main findings and conclusions
Kim Dong district is a plain district in the southwest of Hung Yen province,
which is very convenient for waterway and land transportation, and has many
advantages in socio-cultural and social exchanges with localities in the province. The
district has an abundant labor force (69,921 people, accounting for 61.04% of the
population), of which agricultural labor accounts for 67.4%. In the economic structure,
agriculture-aquaculture only occupies 14.78%, industry - construction accounted for
57.8% and trade - service accounted for 27.42%. The economic growth rate of the
district in 2017 was 7.6%.
By 2017, the total natural area of the district is 10332.01 ha, of which
agricultural land accounts for 68.18%, non-agricultural land accounts for 31.14%,
unused land is 40, 41 ha occupying 0.39% of total land area. From 2015 to 2017, the
area of agricultural land in Kim Dong district will gradually change to non-agricultural
land. The land management situation in Kim Dong district from 2015 to 2017 also had
many significant changes: Many policies on land such as agricultural land allocation,
residential land, land planning, cadastral records , land use rights, cadastral mapping ...
were well managed in the district. To promptly deal with difficulties and obstacles in
organizing and implementing policies on land...
The branch office of the Kim Dong Land Registration Office has been

operating well since its establishment. Details as follows:
Between 2015 and 2017, the number of land use right certificate granted for
the first time reaches 96.38% of the dossiers received; Renewal of certificates was
87.87%; registered 2453 records for land variant, mortgage registration 3528 records.
The number of dossiers returned is largely due to the fact that the land users have not
yet prepared the required papers or the land in dispute. However, the number of land
use right certificate issued for 1st time was low, reaching only 23.77%.
The number of cadastral files in Kim Dong district is basically full and cadastral
records are prepared according to commune administrative units. However, the updating
and adjustment of the dossiers is not complete, the cadastral map has been updated in
digital form but the paper has not been corrected. The number of maps in paper form is
still very low. 20% compared to the number of revisions. The adjustment of changes in the
cadastral file in communes and towns is not synchronous, full and serious.

xiii


The database system at the Branch Office is relatively modern, including the
server at the branch office connected to the system network of staff, cadres and land
administration of communes and towns. However, the synchronization and
exploitation of land information also encountered some difficulties such as: database
server equipment system need to be maintained, upgraded. The storage capacity of the
server is overloaded, requiring additional investment; Limited ability of information
system operators, especially cadastral officials, has not fully exploited the
effectiveness of the land database.
The results of the interviews with officials and people showed that the work of
the branch and the morale of the staff was well appreciated. Only 20% said that the
branch office has not actively cooperated with the Peple committee of commune, the
district in the process of approval and issuance of the first time, the rate of un-intime
records was high (30%).

To improve the operation efficiency of Branches of Land Registration Offices:
invest in material foundations and equipment in service of work; The human resources
in the branch office ensure the well performance of the assigned tasks, training and
fostering to improve the professional skills of the staff at the Office branch and
cadastral officials in communes and towns. Implement administrative reform to
improve the reception and processing of records. To ensure the correct regulations and
order when updating and revising cadastral files. To manage and make good use of the
cadastral database to serve the state management of land in the districst.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một
hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ
giữa Nhà nước và người sử dụng là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ
đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu tồn dân dân đối với đất đai, quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy đảm bảo đất đai được
sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Văn phịng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy
định. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính đã được thay
đổi và đang trong giai đoạn vận hành. Chính vì vậy việc nghiên cứu sự thay đổi này lại
có ý nghĩa hết sức quan trọng để phân tích ra hiệu quả và hạn chế cần khắc phục của
hệ thống hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai một cấp.

Thực hiện chủ trương về thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trên

cở sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun và
Mơi trường và Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường các huyện, thành phố. Ngày 16/5/2015, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai huyện Kim Động được thành lập theo Quyết định số 1088/QĐ-UBND ngày
15/6/2015 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai
trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hưng n.
Là một huyện có diện tích lớn và kinh tế đang trên đà tăng trưởng nên các giao
dịch về đất đai ngày càng nhiều, ngày càng phức tạp. Trong khi số lượng cán bộ, viên
chức đang làm việc tại Chi nhánh còn rất mỏng. Cán bộ, viên chức và người lao động
thường xuyên phải làm thêm giờ, thứ bảy, chủ nhật nhưng áp lực cơng việc vẫn cịn rất
lớn. Mặt khác, theo quy định hồ sơ giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai phải
lưu trữ vĩnh viễn (trừ hồ sơ giao dịch đảm bảo lưu trữ có thời hạn), nhưng công tác
văn thư lưu trữ tại Chi nhánh chưa được chú trọng do khơng có biên chế riêng, hoặc
không đúng chuyên ngành đào tạo đảm nhiệm công việc này.

1


Nhận thức về luật đất đai của người sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến khi
thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn nhiều hạn chế, mặc dù đã được hướng dẫn cụ thể. Việc lập hồ sơ
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không
đầy đủ. Một số người sử dụng đất khơng thiện trí hồn thiện hồ sơ theo hướng dẫn
mà thường quy chụp cho người tiếp nhận hồ sơ gây khó khăn nên việc hồn thiện
hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận kéo dài.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của vấn
đề, tôi thực hiện đề tài:“Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Hưng Yên – chi nhánh huyện Kim Động”.
1.2. MỤC TIÊU
- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim

Động giai đoạn 2015-2017.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động củaVăn phòng Đăng ký

đất đai huyện Kim Động.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Về thời gian: Từ 2015 đến 2017 (giai đoạn thành lập Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai huyện Kim Động đến nay).
1.4. ĐIỂM MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC
Đóng góp mới của đề tài:
- Đánh giá một cách khoa học, đầy đủ về hoạt động của Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai huyện Kim Động từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Chi nhánh văn phịng.
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và tính

đúng đắn của chủ trương thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thể có giá

trị tham khảo đối với những người làm công tác quản lý đất đai trong hệ thống cơ
quan ngành Tài nguyên và Môi trường. Sử dụng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên đang theo học ngành Quản lý đất đai.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI
2.1.1 Đăng ký đất đai

2.1.1.1 Khái niệm
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà
nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được

thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức
đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.1.2 Đối tượng đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải
đăng ký đất đai:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại
Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp

công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung
là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3


Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư
2.1.1.3. Các trường hợp đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao

đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần

đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có
giá trị pháp lý như nhau.

a) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

4


b) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy

chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà
nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài

sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

5


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào Sổ địa chính.
2.1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp
luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013, người chịu trách nhiệm thực
hiện việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất

nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng
vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các cơng trình cơng cộng phục vụ
hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn,

phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở

tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất

của mình.

6


- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
2.2. MƠ HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Anh
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Anh như sau:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt)
phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động
của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ
thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội
bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó.
Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt
động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn
phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt

chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh
đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng
Đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và
Luật Đất đai.

7


Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).
2.2.1.2. Hoa Kỳ
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Hoa Kỳ như sau:
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể
tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu
đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở
hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây
thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với
người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng
cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng
đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có
quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất u cầu người mua đất lập tức phải
tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để

ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu
cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các
yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu
tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua
bán qua công chứng, cung chi nhánh điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao
tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho
nhân viên đăng kí thị xã để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ
tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.

8


Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành
3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo
nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự
đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh
chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an tồn
về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển

lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với
người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng
ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều
tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán hay
không
2.2.1.3. Thuỵ Điển
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Thụy Điển như sau:
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống
đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài
sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan

9


đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương
khác nhau. Ngoài ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài sản trực thuộc chính
quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thơng tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng
cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực
thuộc Bộ tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản

trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý tồn bộ thơng tin đăng ký BĐS và
đăng ký đất đai.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên
việc thu phí dịch vụ.
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn
vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện
tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia.
Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng
ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
2.2.1.4. Hà Lan
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Hà Lan như sau:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát
triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng
trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là
tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal
situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ
thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi
là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết
hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký
quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào
2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác
định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất
cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách
dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm
xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được

10