(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ QUANG MẠNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Quang Mạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc thầy TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức các Sở: Tài
nguyên và Mơi trường, Tài chính, Cục Thuế tỉnh; đặc biệt là cán bộ, cơng chức
Phịng Tài ngun và Mơi trường, viên chức Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố
Lai Châu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Quang Mạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... viii
Danh mục bảng ................................................................................................................ ix
Danh mục hình ................................................................................................................. xi
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài.............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất .............................. 3

2.1.1.

Khái niệm về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ................................................ 3

2.1.2.

Mục đích thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ....................................................... 4

2.1.3.

Vai trò của thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất .................................................... 5

2.1.4.

Nguyên tắc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ................................................... 6

2.1.5.

Ý nghĩa của công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất ................................ 7

2.2.

Quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của một số nước trên thế giới. ...... 8

2.2.1.

Đối với Trung Quốc............................................................................................ 8

2.2.2.

Đối với Úc .......................................................................................................... 9

2.3.

Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ở việt nam qua các thời kỳ .......... 10

2.3.1.

Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ................................................ 10

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực .................................................. 12

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực .................................................. 13

2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay .................................... 13

2.4.

Tình hình thực hiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại Việt
Nam và tỉnh Lai Châu ....................................................................................... 15

2.4.1.

Tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại Việt
Nam .................................................................................................................. 15

iii


2.4.2.

Tình hình thực hiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Lai
Châu...................................................................................................................................16

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 19
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 19

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 19

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 19

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 19

3.4.1.

Đặc điểm, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu ................. 19

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lai Châu ........................ 19

3.4.3.

Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên
cứu .................................................................................................................... 20

3.4.4.

Một số hồn thiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
nghiên cứu ........................................................................................................ 20

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 20

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 20

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 20

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................... 22

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 23

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 23

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 24
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu ........................... 24

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của thành phố Lai Châu ..................................................... 24

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu .......................................... 26

4.2.

Công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Lai Châu giai đoạn 2012
- 2016 ................................................................................................................ 30

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lai Châu ........................................... 30

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu .............................................. 40

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 ................. 41

4.2.4.

Đánh giá chung ................................................................................................. 42

4.3.

Thực trạng thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai Châu............. 44

4.3.1.

Thực trạng thu hồi đất....................................................................................... 44

4.3.2.

Thực trạng giao đất ........................................................................................... 46

iv


4.3.3.

Thực trạng cho thuê đất .................................................................................... 51

4.4.

Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai
Châu .................................................................................................................. 54

4.4.1.

Đánh giá của người dân về công tác thu hồi đất ............................................... 54

4.4.2.

Đánh giá của người dân về công tác giao đất ................................................... 55

4.4.3.

Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất ............................................ 58

4.4.4.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất ................................................................................. 59

4.4.5.

Đánh giá chung về công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 ................................................ 61

4.5.

Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất tại thành phố Lai Châu ........................................................................ 67

4.5.1.

Hoàn thiện về thủ tục hành chính, đơn giá về thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất ............................................................................................................. 67

4.5.2.

Xây dựng, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện trạng sử
dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức ........................ 67

4.5.3.

Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng cơng nghệ thông tin
trong quản lý đất đai ......................................................................................... 67

4.5.4.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân .................................................................................................... 68

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 69
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 69

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 70

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 71

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CB

Cán bộ

CC,VC

Cơng chức, viên chức

CHXNCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CN

Cá nhân

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

CTĐ

Cho thuê đất

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GĐ

Giao đất

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

STT

Số thứ tự

TC

Tổ chức

TH

Thu hồi

THĐ

Thu hồi đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến THĐ, GĐ, CTĐ .................. 21

Bảng 4.1.

Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 ....................................... 27

Bảng 4.2.

Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai
Châu ........................................................................................................... 34

Bảng 4.3.

Biến động sử dụng đất Thành phố giai đoạn 2012 - 2016 ......................... 41

Bảng 4.4.

Kết quả thu hồi đất theo dự án trên địa bàn thành phố Lai Châu giai
đoạn 2012 - 2016........................................................................................ 45

Bảng 4.5.

Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lai
Châu giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................... 46

Bảng 4.6.

Kết quả giao đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 ................................................ 47

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức đấu
giá tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 ..................................... 48

Bảng 4.8.

Kết quả giao đất cho các tổ chức theo năm trên địa bàn thành phố Lai
Châu giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................... 50

Bảng 4.9.

Kết quả giao đất cho các tổ chức theo đơn vị hành chính của thành
phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................... 51

Bảng 4.10. Kết quả cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu
giai đoạn 2012 - 2016................................................................................. 52
Bảng 4.11. Kết quả cho thuê đất của tổ chức theo đơn vị hành chính trên địa bàn
thành phố Lai Châu giai đoạn 2012 - 2016 ................................................ 53
Bảng 4.12. Đánh giá về quá trình thực hiện và sự hài lịng của người dân về cơng
tác thu hồi đất ............................................................................................. 54
Bảng 4.13. Đánh giá của người dân về đời sống sau khi bị thu hồi đất ....................... 55
Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về trình tự, thủ tục giao đất ................................. 56
Bảng 4.15. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cán bộ thực hiện và cơ sở vật
chất liên quan đến công tác giao đất .......................................................... 56
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về tiếp cận thông tin tham gia đấu giá và tiền
sử dụng đất ................................................................................................. 57
Bảng 4.17. Ý kiến của người dân về diện tích được giao đất và thời gian thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến cấp Giấy CNQSD đất .................... 57

vii


Bảng 4.18. Đánh giá của người dân về dân về trình tự, thủ tục, đơn giá, diện tích
cho th đất và thời gian cấp GNQSD đất ................................................. 60
Bảng 4.19. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cán bộ thực hiện và cơ sở vật
chất liên quan đến công tác cho thuê đất ................................................... 61
Bảng 4.20. Ý kiến của cán bộ, cơng chức, viên chức về trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, đơn giá
tính bồi thường, kinh phí cho người thực hiện cơng tác thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất ................................................................................. 61

Bảng 4.21. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về thời gian thực hiện công
tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất......................................................... 62
Bảng 4.22. Ý kiến của cán bộ, công chức về sự phản hồi của người dân và áp lực
từ cấp trên về công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ......................... 63
Bảng 4.23. Ý kiến của cán bộ, cơng chức, viên chức về đề xuất để hồn thiện
cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất ................................................ 64

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu ................................. 23
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Lai Châu ...................................................... 40

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Quang Mạnh.
Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai
Châu, tỉnh Lai Châu, giai đoạn 2012 -2016.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lai
Châu; tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lai Châu; đánh giá công tác
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu; một số hồn thiện cơng tác
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu
thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu; phương pháp đánh
giá.
Các kết quả chính
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu, những thuận
lợi cũng như khó khăn của điều kiện tự nhiên đối với sự phát triển của địa phương, các
chỉ tiêu kinh tế - xã hội đã đạt được trong giai đoạn nghiên cứu.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Lai Châu.
- Thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai Châu,
giai đoạn 2012 - 2016. Đã thu hồi đất đối với 1.286 hộ gia đình, cá nhân với diện tích
87,90 ha; giao đất cho 1.863 hộ, với tổng diện tích là 20,21 ha và 33 tổ chức kinh tế
được thuê đất, với tổng diện tích cho thuê là 32,63 ha, 32 tổ chức được giao đất, với
diện tích là 9,52 ha.
- Đánh giá công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất tại thành phố Lai Châu. Qua
điều tra 43 hộ gia đình, cá nhân về công tác thu hồi đất, 42 hộ gia đình, cá nhân về cơng
tác giao đất, 32 tổ chức được giao đất, 33 tổ chức được thuê đất và 50 cán bộ, công chức
liên quan đến công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; bên cạnh các kết quả đạt được thì

x


nhận xét về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được đánh giá chưa phù
hợp, chiếm 46%; 44% đánh giá về đơn giá tính bồi thường chưa phù hợp; kinh phí cho
người thực hiện cơng tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được 80% cán bộ thực hiện

cho là chưa hợp lý; trong thực hiện công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất cũng có 68%
cán bộ phản ánh bị áp lực của cấp trên về tiến độ thực hiện công tác thu hồi, giao đất,
cho thuê đất.
- Các giải pháp hoàn thiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất tại thành
phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Kết luận
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai
Châu có 46% đánh giá chưa phù hợp; về đơn giá tính bồi thường có 44% đánh giá chưa
phù hợp; kinh phí cho người thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được
80% cán bộ thực hiện cho là chưa hợp lý; trong thực hiện công tác thu hồi, giao đất, cho
thuê đất cũng có 68% cán bộ phản ánh bị áp lực của cấp trên về tiến độ thực hiện công
tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; để hồn thiện hơn trong cơng tác thu hồi đất, giao
đất, cho th đất khi điều tra, phỏng vấn thì có 44% cán bộ đề xuất phương án tăng giá
đất để hồn thiện cơng tác thu hồi đất, 68% cán bộ cho rằng cần phải giảm bớt hồ sơ,
thủ tục hành chính để hồn thiện hơn cơng tác giao đất và 100% đề xuất giảm bớt hồ sơ,
thủ tục hành chính để hồn thiện cơng tác cho th đất. Để khắc phục những hạn chế,
tồn tại nêu trên trên và hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Lai Châu cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện về thủ tục hành
chính, đơn giá về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; xây dựng, quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, rà soát hiện trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân; hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng
cơng nghệ thơng tin trong quản lý đất đai; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình
hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân...

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Quang Manh.
Thesis tittle: "Assessment of land acquisition, land allocation, land lease in Lai Chau

city, Lai Chau province".
Major: Land Management Code: 60.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives:
- Assessing the current status of land acquisition, land allocation and land lease in
Lai Chau city, Lai Chau province in the period of 2012-2016;
- Proposing some solutions to improve the work of land acquisition, land
allocation, land lease in Lai Chau city, Lai Chau province.
Research Methods
Research content: Overview of natural, socio-economic conditions of Lai Chau
city; the management and use of land in Lai Chau city; Evaluation of land acquisition,
land allocation and lease in the study area; Some completed the work of land
acquisition, land allocation, land lease in the study area.
Research methodology: Secondary data collection method; primary data
collection method; methods of processing, analyzing and comparing data; evaluation
methods.
Main findings
- Overview of natural and socio-economic conditions in Lai Chau city, advantages
and disadvantages of natural conditions to local development, socio-economic targets.
during the study period.
- The management and use of land in Lai Chau city.
- Current situation of land recovery, land allocation and land lease in Lai Chau
city in the period of 2012 - 2016. Land has been recovered for 1,286 households and
individuals with an area of 87.90 ha. Land allocation for 2,567 households, with a total
area of 41.72 hectares and 27 economic organizations are leased land, with a total area
of 32.63 hectares.
- Evaluate the work of land recovery, land allocation and lease in Lai Chau city.
Through the survey of 43 households and individuals on land recovery, 42 households
and individuals on land allocation, 33 organizations were leased land and 50 officials

xii


and civil servants involved in land reclamation. , land allocation, land lease; Beside the
results obtained, the remarks about the order and procedures for land acquisition, land
allocation and land lease were not appropriately assessed, accounting for 46%; 44% of
assessments on compensation unit price is not appropriate; Funding for land recovery,
land allocation and land lease is considered by 80% of staff to be unreasonable; In the
implementation of the work of land acquisition, land allocation and lease, 68% of staff
expressed their pressure on the progress of land recovery, land allocation and land lease.
- Solutions to complete the work of land recovery, land allocation, land lease in
Lai Chau city, Lai Chau province.
Conclusions
Regarding the procedures of land acquisition, land allocation and land lease in Lai
Chau city, 46% of them were inappropriate; 44% of the assessment price is not
appropriate; Funding for land recovery, land allocation and land lease is considered by
80% of staff to be unreasonable; In the implementation of the work of land recovery,
land allocation and lease, 68% of staff expressed their pressure on the progress of land
recovery, land allocation and land lease; When surveying and interviewing, 44% of staff
proposed land price increase to improve land acquisition, 68% It is necessary to reduce
the records, administrative procedures to improve the allocation of land and 100% of
proposals to reduce administrative records and procedures to complete the work of land
lease. In order to overcome the above mentioned limitations and complete the work of
land acquisition, land lease and lease in Lai Chau city, it is necessary to synchronously
complete solutions on administrative procedures, unit price for land recovery, land
allocation, land lease; To formulate and manage land use plannings and plans, review
the current land use status and handle violations in land use by organizations,
households and individuals; Complete the cadastral records system and apply
information technology in land administration; To enhance the inspection and
examination of land use by organizations, households and individuals…

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và có vai trò quan trọng trong phát triển
kinh tế xã hội của đất nước. Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó, Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thơng qua một số hình
thức như giao đất, cho thuê đất,... tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác
đầy đủ các lợi ích từ đất đai để phát triển kinh tế, xã hội. Luật đất đai năm 2013
tại chương 5 đã quy định rõ các căn cứ, điều kiện, thẩm quyền trong việc việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cũng tại chương 11 của
Luật này đã quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tế đang
có sự phát triển mạnh mẽ theo xu hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu sử
dụng đất đang dần chuyển hướng sang sử dụng cho phát triển công nghiệp. Cùng
với sự gia tăng dân số nhanh chóng đã và đang làm cho diện tích đất ngày càng
bị thu hẹp. Đồng thời q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho đất đai ngày
càng có giá trị kinh tế cao. Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất và điều
tiết việc sử dụng đất hợp lý giữa các đối tượng, các ngành, lĩnh vực trong điều
kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nước phải thực hiện phân phối và phân phối lại đất
đai. Trong đó cơng tác giao đất, cho th đất và thu hồi đất là một trong những
công cụ giúp Nhà nước đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, đúng pháp luật. Từ
năm 1987 đến nay, Luật Đất đai nước ta đã trải qua 6 lần sửa đổi bổ sung. Các
quy định về đất đai đã được sửa đổi bổ sung chặt chẽ hơn trong Luật Đất đai năm
2013; thể hiện quan điểm đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn
lực quan trọng của đất nước, được quản lý theo quy định của pháp luật.

Thành phố Lai Châu là trung tâm hành chính của tỉnh Lai Châu, một trong
những đầu tàu thúc đẩy sự phát triển của tỉnh. Những năm qua nền kinh tế của
Thành phố đã có sự chuyển dịch theo hướng phát triển mạnh dịch vụ, thương
mại. Góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của Thành phố, có vai trị của các
tơ chức được giao đất, thuê đất. Tuy nhiên, thực tế quản lý sử dụng đất đai trên
địa bàn thành phố Lai Châu vẫn cịn những bât cập như sử dụng khơng đúng mục
đích, khơng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Mặc dù đã áp

1


dụng nghiêm túc các cơ chế chính sách của nhà nước nhưng khi vận dụng vào
các địa phương và từng trường hợp cụ thể cũng cịn có những bât cập, cần thiết
phải có những nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung cho phù họp. Chính vì vậy, việc
đánh giá cơng tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất đất nhằm tìm ra những
thiếu sót và tồn tại, tìm ra các biện pháp khắc phục nâng cao hiệu quả sử dụng
đất là điều rất cần thiết.
Xuất phát từ những yêu cầu đó, nên chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá
thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Lai Châu, tỉnh Lai Châu” là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực và khắc phục
những tồn tại, hạn chế của công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất tại thành
phố Lai Châu trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tất cả 05 phường
và 02 xã thuộc thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA

THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Xác định những ngun nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn trong cơng tác
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu;
- Bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu quả các thủ tục hành chính,
nâng cao hiệu quả cơng tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Lai Châu;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành
chính về cơng tavs thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý quan trọng trong việc bảo vệ quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Luật Đất
đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi
và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần
thiết. Biện pháp này thể hiện quyền lực Nhà nước trong tư cách là người đại diện
chủ sử hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền
lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng
thời lập lại kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất là sự chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, đồng thời chấm dứt hiệu lực của các quyết định hành chính giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước ban hành
từ trước cho người bị thu hồi.
Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Đất đai 2003: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra

quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
Theo Khoản 11, Điều 3 Luật Đất đai 2013: Thu hồi đất là việc Nhà nước
quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.1.2. Giao đất
Trên tinh thần Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 ra đời và lần
đầu tiên khái niệm giao đất xuất hiện. Giao đất là một nội dung quan trọng của
công tác quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. So sánh với các nước
có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao
đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam (Phan
Thị Thanh Huyền, 2015b).

3


Giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất và quy định của
pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Tại Khoản 1,
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền
sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
(Quốc hội nước CHXHXNVN, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập

quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.3. Cho thuê đất
Khoản 2, Điều 4 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà
nước trao quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất. Khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua Hợp đồng
cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao
trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự
và thủ tục do pháp luật quy định.
Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao quyền
sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử
dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm
mục đích đáp ứng các nhu cầu của đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và
nước ngoài; đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại một cách hợp
lý nhằm sử dụng đất đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; xác lập
mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết
mọi mối quan hệ về đất đai để người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của
mình trên diện tích đất đó.

4


Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất phải
trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để đầu tư có hiệu quả vào đất
đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí. Đồng thời, thể hiện
việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn

thu ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp CNH-HĐH đất nước (Phan Thị Thanh Huyền, 2015a).
2.1.2. Mục đích thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.2.1 Mục đích thu hồi đất
- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích,
đạt hiệu quả cao; khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong quản lý và sử dụng đất.
- Thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ đất
để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục tiêu phát triển kinh tế.
2.1.2.2. Mục đích giao đất
Cơng tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ
nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng
tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình
kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phịng, bảo vệ mơi trường. Hoạt động
giao đất nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.
Giao đất là hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người nhận đất, do
đó người sử dụng đất đai phải sử dụng đúng mục đích. Ngồi ra, việc giao đất
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.1.2.3. Mục đích cho thuê đất
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của đối tượng trong và ngồi nước.
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là một chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

5


- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực
hiện tốt quản lý Nhà nước với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ
giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất
đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
2.1.3. Vai trò của thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
- Các hoạt động thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hố quyền
quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong
nội dung quản lí Nhà nước về đất đai khi giao đất khơng đúng thẩm quyền…
Việc luật hố các quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung năm
2003, năm 2013 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật
của các cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất.
- Thu hồi, giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc
điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử
dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.
- Giao đất, cho th đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Việc giao đất, cho th đất góp phần tạo nên hai yếu tố
chính quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.
- Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử
dụng là hữu hạn (khi hết khấu hao, bị hư hỏng...) thì khu đất sử dụng cho một dự
án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này, khu đất trên
lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các công cụ lao động và đối tượng lao
động thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc mua bán trên thị
trường, cịn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền sử dụng đất
từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng

đất thứ cấp)…
2.1.4. Nguyên tắc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2.1.4.1. Nguyên tắc thu hồi đất
- Thu hồi đất phải thể hiện tính cơng khai, minh bạch và dân chủ thơng qua
các quy định của pháp luật. Tính cơng khai, minh bạch còn thể hiện qua việc
Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ việc thu hồi đất phải được thực hiện sau khi

6


có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND tỉnh phê duyệt.
Trước khi thu hồi đất, người bị thu hồi đất có quyền được thơng báo lý do thu
hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,....
- Thu hồi đất phải đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đảm bảo sự
thống nhất trong quá trình thực thi. Điều này giúp cho cơ quan nhà nước thực
hiện tốt chức năng của mình, đồng thời giúp cho các đối tượng thực hiện các
quyền của mình một cách dễ dàng.
- Thu hồi đất phải đúng đối tượng, đúng thẩm quyền.
2.1.4.2. Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực
hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm
đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà nước thực hiện
tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi
đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất và cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch
sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu
quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của
từng thời kỳ và của từng vùng; kế hoạch sử dụng đất khơng chỉ để quản lý mà cịn
là cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với nâng cao
giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, kế hoạch sử dụng đất là q

trình tối đa hố giá trị của bất động sản. Kế hoạch sử dụng đất với mục đích là
hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ
đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất đúng kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu
quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm
bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh nghiệp. Điều đó cho thấy việc giao
đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo kế hoạch sử dụng đất để đạt được các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là
một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và tái phân
phối đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất.
Thực tế cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai thẩm quyền, sai đối
tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn
định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy, cần
thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất.

7


Thứ ba, giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện
thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp
phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
2.1.5. Ý nghĩa của công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sử
dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất
đai đúng pháp luât. Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng
đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực
tiễn cuộc sống.
- Thông qua giao đất, cho thuê đất quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
được cơng nhận. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ sử

dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai, cải
tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình,
khơng ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích,
đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việc quản lý sử dụng đất đai.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ
chức người nước ngoài. Đồng thời, thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây
dựng các cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh tế; thúc đẩy nền kinh tế phát triển; góp phần
thực hiện CNH - HĐH đất nước.
2.2. QUY ĐỊNH VỀ THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đối với Trung Quốc
- Thu hồi đất: Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều
kiện thu hồi; (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất
đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu
khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau
khi dự án được phê duyệt.
Trung Quốc quy định chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Nguyên tắc bồi thường khi
thu hồi đất là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so
với nơi ở cũ. Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc
vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi (Phương Thảo, 2013).

8


- Giao đất, cho thuê đất:
+ QSDĐ được cấp: nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do khơng
cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký
tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất

trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.
+ QSDĐ được được giao: là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không
thu tiền cho một giai đoạn nhất định. Luật pháp không cấm các công ty và cá
nhân nước ngoài xin giao QSDĐ. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và
chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các
quyền này.
+ Th cơng trình và QSDĐ: Các cơng ty nước ngồi thơng thường hay
th trụ sở hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm
và có thể được gia hạn khi hết hạn. Th QSDĐ khơng có cơng trình thường rất
hiếm vì ít giá trị sử dụng.
2.2.2. Đối với Úc
- Thu hồi đất: Tại Australia việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình 5
bước: (1) Bộ trưởng gửi cơng văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với
Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận khơng có kết quả thì
cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của
Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích cơng cộng trên Cơng báo của
Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất;
(4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể
u cầu Trọng tài hoặc Tịa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường
(Phương Thảo, 2013).
Giá tính mức bồi thường là giá thị trường. Nguyên tắc chung khi thực hiện
bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi
khơng đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ
chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Giao đất, cho thuê đất: Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao,
Chính phủ thành lập cơng ty đất đai thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh
doanh đất đai qua các phương thức: (1) phát triển đất rồi bán cho người có nhu
cầu; (2) Giao cho các công ty phát triển đất để họ phát triển rồi bán nền; (3) Hợp

9


tác với các công ty phát triển đất xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì
đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có
nhu cầu. Quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu
sở hữu đất (Nguyễn Thị Thu Hiền, 2012).
Các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ
yếu thông qua thị trường. Tóm lại, chính sách đất đai của Australia chịu ảnh
hưởng sâu sắc của Luật Anh quốc ,đất đai được phân bổ để sử dụng theo hai
phương thức là đất cấp và đất thuê (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.3. CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT
NAM QUA CÁC THỜI KỲ
2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993
2.3.1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến trước khi có
Luật Đất đai năm 1987
a. Công tác thu hồi đất
Năm 1962, Thủ tướng Chính phủ đã có Thể lệ tạm thời quy định rõ, khi
trưng dụng đất trong nhân dân để dùng vào việc xây dựng những cơng trình do
Nhà nước quản lý phải căn cứ vào những điều kiện:
- Một là, việc trưng dựng đất phải đảm bảo kịp thời và diện tích cần thiết
cho cơng trình xây dựng, khơng được trưng dụng thừa;
- Hai là, tận dụng đất hoang để hạn chế việc trưng dụng vào ruộng đất của
nhân dân. Khi cần lấy diện tích ruộng đất cơng do nhân dân sử dụng thì cơ quan
cần ruộng đất phải báo cho người sử dụng ruộng đất biết trước khi làm thời vụ;
- Ba là, Nhà nước có những biện pháp thích hợp giúp đỡ những người bị
trưng dụng ruộng đất tiếp tục sinh sống. Nhà nước bồi thường, phân cho họ diện
tích đất khác để họ cày cấy, giúp công ăn việc làm cho họ, chờ họ thu hoạch hoa
màu xong…;
- Bốn là, Nhà nước hết sức tránh những nơi dân cư đông, nghĩa trang liệt sĩ,

nhà thờ, nhà chùa, ruộng đất của các tổ chức tôn giáo;
- Năm là, giữ gìn những danh lam thắng cảnh trong khu vực xây dựng;
- Sáu là, ruộng đất đã trưng dụng thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, trong
trường hợp vì lý do gì mà khơng xây dựng nữa hoặc khơng sử dụng, có thể thỏa
thuận với người có ruộng đất để trả lại toàn bộ hoặc một phần ruộng đất cho họ
(Doãn Hồng Nhung, 2011).

10


b. Công tác giao đất và cho thuê đất
Ngày 04 tháng 12 năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hồ
thơng qua Luật Cải cách ruộng đất. Ngày 19/12/1953, Chủ tịch nước Hồ Chí
Minh ký Sắc lệnh số 179/SL ban hành Luật Cải cách ruộng đất. Thành quả của
cuộc cải cách ruộng đất rất lớn: 72% số khẩu ở nông thôn được chia ruộng
đất; số ruộng đất được chia cho nông dân ở miền Bắc là 810.000 ha (Chu Văn
Thỉnh, 2000).
Điều lệ số 599-TTg về cải cách ruộng đất ở ngoại thành ngày 09/10/1955
quy định: tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua
thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành phố hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Những ruộng đất này không phân phát hẳn
cho nông dân mà chỉ “cấp đất tạm thời” để họ có đất cày cấy. Ủy ban hành chính
thành phố sẽ phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ. Nhà nước
cịn căn cứ vào quy mơ và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang
và phân phối đất đai cho hợp lý (Doãn Hồng Nhung, 2011).
Ngày 01 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số
201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước. Giao đất là một trong bảy nội dung cơ bản về công tác
quản lý ruộng đất trong Quyết định số 201/CP năm 1980. Theo đó, việc giao
đất được thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn cứ vào quy hoạch đã được

cấp có thẩm quyền xét duyệt; tránh việc lấy đất nông nghiệp, nhất là đất trồng
cây lương thực thực phẩm, cây công nghiệp để dùng vào mục đích khơng sản
xuất nơng nghiệp. Thời kỳ này nhà nước chưa có chính sách nào quy định về
việc cho thuê đất.
2.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993
a. Cơng tác thu hồi đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 thì Nhà nước thu hồi tồn bộ
hoặc một phần đất đã giao sử dụng khi cần cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của
xã hội. Ở thời kỳ này việc thu hồi đất diễn ra không nhiều, chủ yếu là thu hồi đất
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang giao cho các hợp tác xã để xây dựng các
công trình thủy lợi, giao thơng nơng thơn. Do chưa thừa nhận giá trị quyền sử
dụng đất nên khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước chỉ bồi hoàn
thành quả lao động, hoa lợi và tài sản trên đất.

11