(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2014 2018

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯU TRUNG HIẾU

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hoàng Thái Đại

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 12 tháng 11 năm 2019

Tác giả luận văn

Lưu Trung Hiếu

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện luận văn, bản thân tơi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ tận tình, sự
đóng góp q báu của Thầy cơ cũng như cá nhân và tập thể.
Trước hết, cho phép tôi bày tỏ lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS. Hoàng Thái Đại
đã hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và giúp đỡ tơi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý khoa học của các Thầy, Cô trong Bộ môn
Trắc địa Bản đồ, Thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai và Ban Quản lý Đào tạo, Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân Thành phố Cẩn Phả, Phịng Tài
ngun và Mơi trường Thành phố Cẩm Phả, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Thành phố Cẩm Phả. UBND các phường, xã cùng các hộ gia đình đã đến thực hiện
quyền sử dụng đất của các phường, xã (Cẩm Đông, Quang Hanh, Dương Huy) đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài và phỏng vấn tại địa bàn nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên tơi hồn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày 12 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn

Lưu Trung Hiếu

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .................................................................... 3

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai ..................................................................................... 3

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................... 9

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức.................................... 9

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia .......................................................... 10

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan........................................................... 11

2.2.4.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................................. 13

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển .................................................... 14

2.2.6.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 16

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................... 17

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................. 17

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 21

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................... 23

2.3.4.

Nhận xét đánh giá chung .................................................................................. 25

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 27
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 27

3.2.

Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................... 27

3.2.1.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.2.2.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 27

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.3.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Cẩm Phả có ảnh
hưởng đến các quyền sử dụng đất .................................................................... 27

3.3.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ..................................... 27

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành Phố Cẩm Phả 2014 2018 .................................................................................................................. 27

3.3.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ................................. 28

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 28

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 28

3.4.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 28

3.4.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 29

3.4.4.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................... 29

3.4.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 29

3.4.6.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả......................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 31

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 34

4.1.3.

Thực trạng môi trường ...................................................................................... 38

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 40

4.1.5.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mơi trường .................. 46

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ................. 47

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................... 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2018 .................................... 52

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018.................. 57

iv


4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018........................................................................ 58

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...... 58

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã
nghiên cứu điểm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ........................................... 68

4.3.3.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu ............................................... 75

4.3.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quang Ninh .............................................................. 77

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ................................. 79

4.4.1.

Hồn thiện thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ........... 79

4.4.2.

Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai ....................... 79

4.4.3.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ................................... 79

4.4.4.

Giải pháp về công khai và giám sát quá trình thực hiện ................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 81
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 81

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 83

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu cơng nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thơng trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018 .................. 43

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành phố Cẩm Phả ............................. 53

Bảng 4.3.

Biến động diện tích tự nhiên các xã, phường 2014 - 2018 ....................... 58

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018 ................................... 60

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2018 ................................................ 62

Bảng 4.6.

Phân loại thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật ......................... 63

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014-2018 .................................................. 65

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014-2018 .................................................. 67

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ................... 69

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ phỏng
vấn trên địa bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ............ 71
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ phỏng
vấntrên địa bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014-2018 ............... 72
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ
phỏng vấn trên địa bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014-2018 ...... 74
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 phường, xã về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước ................................................... 76

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lưu Trung Hiếu
Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và đề xuất một số
giải pháp trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đầy đủ các quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
(i) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; (ii) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
thứ cấp; (iii) Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; (iv) Phương pháp xử lý, tổng hợp,
phân tích số liệu; (v) Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh với diện tích 34.322,72 ha với 16 đơn vị
hành chính (13 phường và 3 xã). Thành phố Cẩm Phả được công nhận là đô thị loại III,
nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái. Có
tài nguyên phong phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài
nguyên biển là trung tâm công nghiệp than nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu
nối kết giữa các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đơng
tỉnh Quảng Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố
với đầy đủ chức năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố được thực hiện theo
đúng quy định của Luật đất đai. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cơ bản được
thực hiện tốt. Trong năm 2018, thành phố đã cấp 6.646 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trong đó: Cấp đổi là 540 trường hợp; chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế là 5.170
trường hợp, cấp lần đầu là 936 trường hợp, đưa tổng số giấy CNQSDĐ thành phố đã
cấp đến nay là 78.148 trường hợp. Đây là tiền đề quan trọng giúp người sử dụng đất
thực hiện các QSDĐ của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa
vụ của họ theo quy định pháp luật.
- Về cơ bản, các trường hợp chuyển nhượng; tặng, cho; thừa kế; thế chấp QSDĐ

đã được thực hiện theo quy định. Kết quả nghiên cứu về việc thực hiện các quyền sử

viii


dụng đất của các hộ dân tại 3 phường, xã nghiên cứu cho thấy: Việc thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018, có 42 trường hợp. Trong đó:
Phường Cẩm Đơng 23 trường hợp; Phường Quang Hanh 12 trường hợp; Xã Dương Huy
7 trường hợp; Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018,
có 26 trường hợp. Trong đó: Phường Cẩm Đông 7 trường hợp; Phường Quang Hanh 8
trường hợp; Xã Dương Huy 11 trường hợp; Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử
dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018, trên địa bàn 3 xã, phường nghiên cứu có 28 trường
hợp. Trong đó: Phường Cẩm Đơng 14 trường hợp; Phường Quang Hanh 10 trường hợp;
Xã Dương Huy 4 trường hợp; Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn 3 xã, phường nghiên cứu có 19 trường hợp. Trong
đó: Phường Cẩm Đông 4 trường hợp; Phường Quang Hanh 5 trường hợp; Xã Dương
Huy 10 trường hợp.
- Kết quả tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất tại điểm điều tra đánh giá: (i) Về thủ tục thực hiện các QSDĐ ở: đa số cho
rằng với thủ tục như vậy là cịn phức tạp với 57,78%; 28,89% cho là bình thường; (ii)
Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 67,78% trả lời là mất thời gian dài; 15,56% trả
lời là bình thường và 3,33% số hộ được hỏi trả lời là nhanh chóng và 13,33% trả lời là
thời gian rất dài.; (iii) Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 62,22,0% trả lời
là có thể hiểu được; 26,67,67% trả lời là khó hiểu và 4,44% số hộ trả lời là dễ hiểu;
6,67% trả lời là rất khó hiểu.; (iv) Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật
Đất đai về QSDĐ: 55,56% số hộ trả lời là có thể thực hiện được; 13,33% số hộ được
phỏng vấn trả lời là dễ thực hiện, 25,56% số hộ được điều tra trả lời là khó thực hiện và
5,56% số hộ cho được điều tra rằng rất khó thực hiện và có các câu trả lời khác.
- Thành phố Cẩm Phả cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng
đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Thực hiện đồng bộ các nhóm

giải pháp đó là: Hồn thiện thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai; Giải pháp tuyên truyền
giáo dục và phổ biến pháp luật; Giải pháp về cơng khai và giám sát q trình thực hiện.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Luu Trung Hieu
Thesis title: Evaluating the implementation of land users' rights and proposing some
solutions in Cam Pha city, Quang Ninh province during 2014-2018
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives
- Evaluation of the implementation of some land use rights in Cam Pha city,
Quang Ninh province during 2014-2018.
- Proposing a number of solutions to contribute to the full implementation of land
users’ rights in Cam Pha city, Quang Ninh province in the coming time.
Research Methods
(i) Method to select research sites; (ii) Method of collecting secondary documents and
data; (iii) Method of primary data survey; (iv) Method of data processing, aggregation
and analysis; (v) Method of comparison and evaluation.
Main findings and conclusions
- Cam Pha city, Quang Ninh province has an area of 34,322.72 ha with 16
administrative units (13 wards and 3 communes). Cam Pha city was recognized as a
class III city, located in the dynamic economic corridor of Ha Long - Cam Pha - Van
Don - Mong Cai. The richest and most diverse resources are coal minerals, marine ecotourism and marine resources, Cam Pha is the coal industry center adjacent to Ha Long

city, which is a link between great economic - service - tourism centers of the province
to the east of Quang Ninh province, this is the premise to promote Cam Pha city to
become a city with full functions of coal industry, services and tourism.
- State management of land in the city was implemented in accordance with the
provisions of the Land Law. The contents of State management of land were basically
implemented. In 2018, the city issued 6,646 certificates of land use rights. In which:
Exchange was 540 cases; transfer, gifting, inheritance was 5,170 cases, the first issue
was 936 cases, bringing the total number of issued LURCs to 78,148 cases. This was an
important premise for land users to implement their land use rights. Land users took
care of their rights and obligations under the law.
- Basically, the cases of transfer, donation, inherit, mortgage of land use right
were carried out according to regulations. Research results on the implementation of
land use rights of households in 3 studied wards and communes showed that: The

x


implementation of land use rights transfer: In the period of 2014 - 2018, there were 42
cases. Of which: Cam Dong ward 23 cases; Quang Hanh ward 12 cases; Duong Huy
commune 7 cases; Implementation of the right to inherit land use rights: From 2014 to
2018, there were 26 cases. Of which: Cam Dong ward 7 cases; Quang Hanh ward 8
cases; Duong Huy commune 11 cases; Implementation of the right to donate and give
land use rights: In the 2014-2018 period, there were 28 cases in the research communes
and wards. Of which: Cam Dong ward 14 cases; Quang Hanh ward 10 cases; Duong
Huy commune 4 cases; Implementation of mortgage rights with land use rights: In the
period of 2014 - 2018 in 3 study communes and wards there were 19 cases. Of which:
Cam Dong ward 4 cases; Quang Hanh ward 5 cases; Duong Huy commune 10 cases.
- The results of summarizing opinions of households and individuals on the
implementation of land use rights at the survey and evaluation points: (i) Regarding the
procedure for implementing LURCs: the majority think that procedures were so

complicated with 57.78%; 28.89% thought it was normal; (ii) In terms of time to
complete the procedures: 67.78% of respondents said that it took a long time; 15.56%
answered it was normal and 3.33% of the households responded quickly and 13.33%
answered it was very long time; (iii) Regarding the documents guiding the
implementation of land use rights: 62.22% answered that they could understand;
26.67% answered it was difficult to understand and 4.44% of the households answered
it was easy to understand; 6.67% of answers were very difficult to understand; (iv)
Regarding the ability to implement the provisions of the Land Law on land use rights:
55.56% of the households responded that it could be done; 13.33% of the interviewed
households were easy to implement, 25.56% of the surveyed households were difficult
to implement and 5.56% of the surveyed households were very difficult to implement
and there were other answers.
- Cam Pha city needs to continue reforming administrative procedures so that land
users can implement land use rights conveniently and quickly. Perform synchronous
solutions such as: Improving administrative procedures to implement land users' rights;
Information technology application solutions in land management; Solutions to
propaganda and education of the law; Solution for publicity and monitoring of
implementation process.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển
đất nước. Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun
có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra

đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013,
quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế
thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu. Khi mà việc quản lý và sử dụng đất đai đang là một vấn đề khá bức
xúc thì Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, đặc biệt là quyền sử dụng đất đối với
đất ở do đất ở gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân. Quyền của người sử
dụng đất ở được thực hiện sẽ đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất,
giúp người dân yên tâm ổn định cuộc sống, phát triển kinh tế - xã hội.
Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, thành phố Cẩm Phả là
trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội của tỉnh Quảng Ninh, liền kề hai
huyện Lâm Thao và Phù Ninh cũng có tốc độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại
hóa vơ cùng mạnh mẽ. Nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân
cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị không ngừng được củng
cố phát triển kéo theo việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định
pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ngày càng
nhiều và phức tạp.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần

1


thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, được sự nhất trí
của khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành nghiên

cứu thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và
đề xuất một số giải pháp trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2014 - 2018”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đầy đủ các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Quyền chuyển nhượng; quyền thế chấp; quyền thừa kế; quyền tặng, cho của
người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai
đoạn 2014 - 2018.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới:
Kết quả nghiên cứu của luận văn đã chỉ ra những kết quả trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý
đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu đã làm rõ và bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện các
quyền của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, cịn đánh giá tình hình thực hiện
quyền sử dụng đất để từ đó giúp cơ quan Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ hơn
việc người sử dụng đất thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề xuất các giải pháp giúp cho thành phố Cẩm Phả thực hiện tốt công tác
quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...) (Quốc hội, 2015).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Thứ nhất, quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình.
- Thứ hai, quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản
theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân.
- Thứ ba, quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt
số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho
người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa
kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế (Quốc hội, 2015).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong một chế độ

3


xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng
hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ
sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và
các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai
được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp
1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ,
nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo
bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững (Quốc hội, 1993).
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất
đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội, 2013).

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ

4


thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc
đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà
nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng

thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế
theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể trong
Luật Đất đai tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài
sản được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái
niệm QSDĐ. Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH
của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó
làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng
trong quá trình sử dụng đất (Quốc hội, 2015).

5


Tuy nhiên trong pháp luật quy định hiện nay thì Nhà nước là người đại
diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và
trên cơ sở những quy định của pháp luật. Với các quyền năng đó Nhà nước cũng
khơng được hiểu rằng có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân
thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền hoặc công nhận quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí
của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần
Quang Huy, 2013).
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia
và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà

Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 74 Luật
Đất đai 2013: “Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người sử dụng đất hoặc
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp Tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Quốc hội, 2013).
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ chức
trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức
khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá nhân trong nước;
cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thơn,
làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ); cơ sở tơn giáo (chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng
của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo); tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao (cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ);

6


người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư)
(Quốc hội, 2013).
Theo Chương XI Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng. Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất. Điều 167 quy định
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ. Điều 168 quy định thời điểm thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh các
quyền Luật cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170
như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các
quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm
thấy vật trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi
hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia
hạn sử dụng.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” cụ thể như sau:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng
địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.

7

Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Phạm Phương Nam
và Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép…
Trong trường hợp này, người nhận QSDĐ phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ
bị xem là hành vi vi phạm pháp luật (Đỗ Văn Đại, 2012).
- Cho thuê QSDĐ là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau theo đó
bên cho thuê QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê
và sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định. Cho thuê
QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một
dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời
gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ
nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ và những
người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng khơng muốn hoặc khơng có đủ
điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho người
thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 733 Bộ
luật dân sự 2005). Theo Bộ luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành thì thừa kế là
một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế. Thừa kế là một dạng
đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và
chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn

nhân hoặc nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ.
Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
(Lê Quang Thành, 2012).
- Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể

8


khác mà khơng cần có sự đền bù về mặt vất chất. Thực chất tặng cho QSDĐ là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển
nhượng này có giá trị thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự thống
nhất giữa các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người
nhận tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm
1993. Sau đó, Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm
tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những
cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng
của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng
thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp
BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát
triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào

sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Theo Điều 97 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai cũng quy định về quyền
được quyền được cấp GCN QSDĐ; theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013,
quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua,

9


bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tồ nhà (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).

2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất

10


với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái
Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng
nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất
được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ
hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vịng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì
trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới
thửa đất (Hoàng Huy Biều, 2000).
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
khơng được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K
được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

11


+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất

không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này
có thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp GCN STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã
hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp thành phố. Giấy
này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phịng Cải cách Đất đai Nơng nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).

12


2.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung
Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất
thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất
đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi
năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện
này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở

một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.

13