Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện yên phong tỉnh bắc ninh

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

CHU THỊ THÚY

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một
học vị nào.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược

chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012
Học viên

Chu Thị Thúy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn này, tơi ln được sự quan tâm, giúp
đỡ q báu của tập thể thầy, cơ giáo tiểu ban Quản lý đất ñai, Khoa Tài nguyên
và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Học viên cũng nhận được chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Nguyễn Văn Bộ, người
hướng dẫn khoa học.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của lãnh ñạo UBND và các Phịng,
Ban huyện n Phong đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong thời gian điều tra số liệu
và có những ý kiến đóng góp q báu.
Tơi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên,
khuyến khích và giúp đỡ tơi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012
Học viên

Chu Thị Thúy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ðẦU

1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài .............................................................2
1.3. Mục đích................................................................................................................2
1.4. u cầu ..................................................................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

2.1. Cơ sở lý luân..........................................................................................................3
2.1.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản .........................................................3

2.1.1.1 Bất ñộng sản........................................................................................................ 3
2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản...................................................................................... 3
2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất.......................................5

2.2. Cơ sở thực tiễn......................................................................................................... 7
2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam................................................................... 7
2.2.1.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản..................................... 7
2.2.1.2 Thực trạng thị trường BðS Việt Nam .................................................................. 8

2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................ 11
2.2.2.1 Chính sách đất ñai và thị trường bất ñộng sản............................11
2.2.3 . Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam .......................12
2.2.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð..........................16
2.2.5 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam .........................................21
2.3 Kinh nghiệm quốc tế về ðấu giá ñất ................................................................... 26
PHẦN 3: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

29

3.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu ..........................................................................30

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 30
3.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................30
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện n Phong, tỉnh Bắc Ninh. ........ 30
3.2.2. Cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất ............................................................... 30
3.2.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ................................30
3.2.2.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ...........................................30
3.2.3. Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá quyền SDð........................ 31
3.2.4. Kết quả ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. 31
3.2.5. ðánh giá hiệu quả cơng tác đấu giá quyền SDð qua một số dự án ............... 31
3.2.5.1. Hiệu quả kinh tế.........................................................................31
3.2.5.2. Hiệu quả xã hội..........................................................................31
3.2.5.3. Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và sử dụng ñất ñai................31

3.2.6. Một số ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð. ........................ 32
3.2.7. ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền
SDð tại huyện Yên Phong tỉnh Bắc Ninh................................................................... 32
3.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32

3.3.1. Phương pháp kế thừa.......................................................................................... 32
3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu............................................................. 32
3.3.3. Phương pháp thống kê........................................................................................ 33
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp....................................................................... 33
3.3.5. Phương pháp chuyên gia.................................................................................... 33
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

34

4.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.....................................................34

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên............................................................................................... 34
4.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................34
4.1.1.2. ðịa hình, địa chất ......................................................................34
4.1.1.3. Cảnh quan mơi trường ...............................................................38
4.1.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên....38
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................ 39
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ...................................................................39
4.1.2.2. Chuyển dịch kinh tế....................................................................39
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.....................................39

4.1.2.4. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập .....................................42
4.1.3. ðánh giá thực trạng quản lý ñất ñai, hiện trạng sử dụng ñất và tiềm năng ñất
ñai huyện Yên Phong. ................................................................................................... 45
4.1.3.1. Tình hình quản lý đất đai ...........................................................45
4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ........................................................46
4.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong.............48

4.2.1. Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền SDð................................................... 48
4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð............................................................................... 49
4.3. Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn thành
huyện Yên Phong. ......................................................................................................58

4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Thọ-2009 ............................................ 58
4.3.2. Dự án đấu giá quyền SDð thuộc dự án Khu đơ thị mới thị trấn Chờ............. 61
4.3.3. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Văn Mơn....................................................... 64
4.3.4. Dự án đấu giá quyền SDð tại xã ðông Phong ................................................. 66
4.4. ðánh giá cơng tác đấu giá quyền SDð trên địa bàn huyện n Phong............68

4.4.1. Ưu điểm và hạn chế của cơng tác ñấu giá quyền SDð..................................... 68
4.4.2. ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền SDð....................................... 72
4.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền SDð ...................75

4.5.1. Giải pháp về chính sách...................................................................................... 75
4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật........................................................................................... 76
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính.............................................................................. 76
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

77

5.1. Kết luận ...............................................................................................................77

5.2. Kiến nghị .............................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

80

v


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu

Giải thích

BðS

Bất ñộng sản

CN-TTCN-XD

Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DAXD

Dự án xây dựng

ðVT

ðơn vị tính

GCNQSDð

Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất

GTSX

Giá trị sản xuất

HTX

Hợp tác xã

NXB

Nhà xuất bản

P. CT

phó Chủ tịch

SDð

Sử dụng ñất

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

TN&MT

Tài nguyên-Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng

Danh mục

Trang

Bảng 4.1

Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp đến 01/01/2012

47

Bảng 4.2

Diện tích, cơ cấu đất phi nơng nghiệp đến 01/01/2012

47

Bảng 4.3

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð xã ðơng Thọ

60

Bảng 4.4

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð Khu đơ thị thị Trấn Chờ

62,63

Bảng 4.5

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð xã Văn Mơn

65

Bảng 4.6

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð xã ðơng Phong

67

Bảng 4.7

Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá

73

Bảng 4.8

Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá

74

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


PHẦN 1: MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
nơng nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của mơi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an
ninh và quốc phịng. Do vậy, giá trị mà ñất ñai mang lại cho con người vô cùng
to lớn, không chỉ thể hiện trong giá trị sử dụng mà cả trong giá trị trao đổi.
Ở nước ta, do có nhiều hạn chế trong cơng tác quản lý, nên thị trường ñất
ñai chưa ñược phát triển. ðến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự
hoàn thiện của cơ chế pháp lý, thị trường đất đai đã có những bước phát triển
rõ rệt. Nhà nước với vai trị là người đại diện cho các chủ thể sử dụng ñất,
thống nhất quản lý, ñã và ñang khai thác ñất ñai bằng những biện pháp khác
nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng, trong đó cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, qua đó,

tạo căn cứ pháp lý, cơ sở khoa học cho việc giao ñất ñồng thời tạo thêm nguồn
thu cho ngân sách.
Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác ñất ñai hiệu quả khi nguồn ngân sách hạn chế. Ở nước ta, sử dụng quỹ ñất
ñể tạo vốn ñược thực hiện theo một trong hai cách sau:
- ðấu giá quyền sử dụng đất.
- ðấu thầu cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh tốn cơng trình
bằng quỹ ñất (hay còn gọi là ñổi ñất lấy hạ tầng).
Thực tế, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt. ðấu giá quyền sử dụng đất
cịn thể hiện được tính ưu việt so với các hình thức giao đất khác như đảm bảo
tính cơng khai, rõ ràng; mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có
khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất qua đó giúp bình ổn thị
trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất, học viên ñã tiến hành thực hiện đề tài:
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


“ ðánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn để hồn
thiện chính sách ðấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn một huyện nhằm khai
thác hiệu quả nhất thị trường ñất ñai.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ ñề xuất thêm giải pháp thực
hiện ñấu giá quyền sử dụng, ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, nhằm tăng
cường hiệu lực, hiệu quả tổ chức thực hiện ðấu giá quyền sử dụng đất nói

riêng và quản lý đất đai, thị trường bất động sản nói chung.
1.3. Mục đích
- ðánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên
ñịa bàn huyện Yên Phong.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá
quyền sử dụng ñất trong ñiều kiện cụ thể ở ñịa phương.
1.4. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Các ñề xuất phải mang tình khoa học và thực tiễn, có tính khả thi.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1.1 ðất đai (land)

"ðất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao
gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sơng, nước
ngầm), tập đồn thực vật và động vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những
kết quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa...)". “ðất như
là một khu vực hay một nhất thể khơng gian từ một thửa đất ñến một ñất nước
cho ñến cả hành tinh” [11]

2.1.1.2 Bất ñộng sản
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận khơng thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử
dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thốt nước, cấp
điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin... Như vậy, ta có thể
thấy BðS chủ yếu gồm đất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước quy ñịnh khác nhau về phạm
vi giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế
thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên đất) là
hàng hố được giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước như Trung Quốc,
Việt Nam và các nước thuộc hệ thống XHCN trước ñây quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu Nhà
nước, do vậy khơng được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản khơng
thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất
ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[30]
2.1.1.3. Thị trường BðS
a) Khái niệm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, có liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường chứng
khoán, lao ñộng....Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS bao gồm các hoạt động có
liên quan mua bán, cho th, thừa kế, thế chấp BðS; cịn theo nghĩa rộng thị
trường BðS khơng chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch mà còn
bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản [ 10 ]

Theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu tồn dân, do
vậy nó khơng phải là hàng hố. Vì vậy, thực chất hàng hố trao đổi trên thị
trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có điều kiện và quyền
sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
b) ðặc ñiểm
- Thị trường BðS có 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả.
- Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa như
quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
- Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng khơng đồng nhất. Pháp luật Úc quy ñịnh tất cả các loại ñất;
BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; không phân biệt các loại đất nơng
nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, đất ở;. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà. (45)
Tại Úc, các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thơng
tin, quảng cáo. Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin
khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá mua bán và
mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc
ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS. Pháp
luật Trung Quốc quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược
quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển
nhượng, thế chấp BðS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; chế ñộ ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài

sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [21]

2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.2.1 Giá ñất, ñịnh giá ñất
a) Giá ñất, bất ñộng sản
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất ñộng sản giúp
cho người bán và người mua xác ñịnh ñược giá trị thị trường của bất ñộng sản,
đảm bảo cho việc thanh tốn trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi do do đó
việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất ñộng sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác
việc ñịnh giá ñất, bất ñộng sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất
động sản đảm bảo cơng bằng, hợp lý;
Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục ñịnh giá ñất,
bất ñộng sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
bất ñộng sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển ñều chú trọng xây
dựng hệ thống ñịnh giá bất ñộng sản ñể vận hành và kiểm soát hoạt ñộng giao
dịch bất ñộng sản và thu thuế.
b) ðịnh giá ñất, bất ñộng sản
* ðịnh giá tài sản, ñịnh giá ñất, bất động sản là hình thức phân tích
kinh tế ứng dụng.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác ñịnh và theo một phương pháp xác ñịnh.
Các khái niệm kinh tế cơ bản áp dụng trong ñịnh giá bất ñộng sản: Giá
tri, giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính,thay thế,xác định mơ hình và điều
chỉnh mơ hình.
- ðịnh giá đất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm

xác định.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


* ðịnh giá bất ñộng sản dựa trên sự phân tích kinh tế theo hai bước:
Bước 1: nghiên cứu kinh tế khu vực và ñịa phương, kết quả nghiên cứu
là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất đất đai nói cách khác là có lợi
nhất ở một thời ñiểm xác ñịnh với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính.
Bước 2: Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường ñể nhận biết sử dụng cao
nhất và tốt nhất . Ba phương pháp xác định mơ hình giá trị thị trường của bất
động sản: phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so
sánh giá bán.
c) Quy mơ định giá đất, bất ñộng sản
- ðịnh giá hàng loạt nhằm ñiều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều
khu ñất trong một khu vực địa lý [45];
Ví dụ ở ðài Loan theo định kỳ 3 năm một lần Chính quyền trung ương
tiến hành ñịnh giá bất ñộng sản hàng loạt ( Khoảng 300.000 ñiểm ) trên phạm
vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác ñịnh và ñiều chỉnh giá cho các ñịa phường;
Căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày ñầu của năm tài chính (tháng7) Chính
quyền các thành phố ðài Bắc, ðài Trung, Cao Hùng cơng bố giá bất động sản
làm căn cứ thu thuế bất ñộng sản .Giá mua bán bất động sản theo giá thị trưịng
trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua ,nhưng khơng được thấp
hơn giá quy ñịnh của thành phố. Trường hợp giá thấp hơn , Nhà nước mua theo
quyền "Tiên Mại";
Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Malaisia, Thailand việc ñịnh
giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần. Nhờ có hệ thống ñịnh giá bất
ñộng sản hoạt ñộng tốt ,các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia;

như ở Thuỵ ðiển tổng giá trị thị trường của Bất động sản là 540 Tỷ USD
(trong đó 350.000 BðS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BðS là nhà ở
riêng giá trị 200 tỷ USD ; 115.000 Nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000
BðS Công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 BðS ñược miễn thuế giá trị 130
tỷ USD [45]
2.1.2.2. ðấu giá quyền sử dụng đất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS cơng khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


- ðấu thầu: Là đấu giá trước cơng chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
2.2. Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
2.2.1.1 Khái quát q trình hình thành thị trường bất động sản
a) Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình đẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, điều đó trái với ngun tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, về giá đất đó được hình thành trong giai đoạn này.
b) Giai đoạn Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình

thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn chế
theo quá trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu như khơng được
pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho th). Giá
đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự kiểm sốt của pháp luật.
c) Giai đoạn Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hố điều 19 của Hiến pháp, tại
ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua,
bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng
nhà có quyền được SDð ở đối với ngơi nhà đó. Như vậy, bằng các chế ñịnh
pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất
ñai ñang tồn tại và diễn ra sơi động ở hầu hết các đơ thị). Thị trường bất ñồng
sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các cơng trình

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường đất khơng
được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
d) Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan

hệ đất đai đó được chế định lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền
khi giao đất hoặc cho th đất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt
hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất
ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai
năm 1993).
e) Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về ”giá ñất”, ñặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự ”cởi trói” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất”. Cơng tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu tư vào lĩnh vực này
với các nhà đầu tư trong và ngồi nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang cịn
bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS.
2.2.1.2. Thực trạng thị trường BðS Việt Nam
a) Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường
ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 3
chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng).
- Chu kỳ 1: Tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996;
- Chu kỳ 2: Suy giảm trong giai ñoạn 1996-1999;
- Chu kỳ 3: Biến ñộng thăng trầm 2000-2012:
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003;
+ Suy giảm trong giai ñoạn 2004-2006;
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008 ;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

+ Suy giảm từ ñầu 2008 ñến nay; hiện tại, thị trường đang diễn biến rất
khó dự báo.
b) Những thành tự chủ yếu
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sơi động. thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đơ thị cũ và mới); phân khúc thị
trường ñất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du
lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ,
biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các ñối tượng xã hội (lao động
khu cơng nghiệp, sinh viên các trường ñại học, cao ñẳng, trung học, nhà cho
các ñối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất đa dạng, có thể nói là tất cả
các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia
thị trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS ñã ñược ñưa vào vận hành, ñi
vào cuộc sống, ñóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy
hoạch đơ thị, cải thiện diện mạo đơ thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân đơ thị. ðồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về
chỗ ở cho người dân đơ thị. ðiều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mơ đơ thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của nền
kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học cơng nghệ, đặc biệt là cơng
nghệ thơng tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường
chứng khốn; thị trường lao động...
Thứ sáu, trong q trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế độ sở hữu tồn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDð.

Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ñang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


chuyển đổi đất nơng nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất cơng nghiệp và đơ thị cũng như những
sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền
kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
c) ðánh giá thực trạng TTBSðS
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển
tích cực, nhiều dự án nhà ở, cơng trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh
doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng ñạt hiệu quả
cao, nhiều khu nhà ở, khu đơ thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ ñã ñược
ñầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đơ thị, nhiều khu cơng nghiệp được
hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS ñã thu
hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, thúc đẩy nhiều ngành
kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh
tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.
ðánh giá về thị trường BðS, ông Nguyễn Trần Nam ñã ñưa ra 4 ñặc ñiểm
nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BðS, những cơ chế, chính sách
của nhà nước đã tác ñộng không nhỏ tới thị trường, nhà ñầu tư chuyển hướng
sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả
của thị trường BðS thông qua các sàn.[24]
Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần

quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ñịnh kinh tế vĩ
mô và ñảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong đó có thị trường quyền SDð
đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong q trình hình thành và phát
triển thị trường BðS ở nước ta.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.2.2.1 Chính sách đất đai và thị trường bất động sản
a) Chính sách: Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định
quan điểm coi đất đai là hàng hố, trong đó xác định quyền SDð được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt.
b) ðể cụ thể hóa điều đó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban
hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành
mạnh hóa thị trường BðS.
c) Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển
của thị trường BðS đã từng bước được xây dựng, hồn thiện. Trong các quan
ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu tồn dân về đất đai được khẳng định, trong
đó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của
người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức
cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hóa quyền và
lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm
quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS
hoạt ñộng trong đó có thị trường quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
2.2.2.2 Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền sử dụng đất
ðể hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDð, từ

khi có Luật ðất đai 2003 đến nay, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đó
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị trường
ñất ñai như sau:
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền SDð;

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- Nghị định số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành
quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu
giá tài sản...
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004
của Chính phủ;
- Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
- Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các
bên có quan hệ liên kết.

- Quyết định 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về đấu giá quyền SDð để giao đất có thu tiền SDð hoặc th ñất.
- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (ñợt 3).
Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu
giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả
cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.

2.2.3 . Q trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
2.2.3.1 Q trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
a) Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và khơng thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất đai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ đất đai khơng vận
động theo hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ
chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, khơng kiểm
sốt được.
b) Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð
ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho th, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDð đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều đó đã tạo bước chuyển biến
tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà

còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước đầu hình thành
việc đấu giá quyền SDð.
Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường
lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân
sách từ đất, huy động được vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có
thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự cơng bằng giữa người SDð với nhau, giữa
người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài ngun đất đai được xác ñịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ñộng tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người SDð, đất đai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDð tại các địa phương đó chứng minh tính
đúng đắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng.
c) Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành
phố đó chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn
vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương. Với chủ
trương này, trong vịng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử
dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả
nước. ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây
dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng,
nhiều địa phương đó huy động ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo
vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa

phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính
nhận làm các cơng trình. Sau khi hồn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh tốn
bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực
tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình. Sau khi
hồn tất cơng trình, UBND tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo
khối lượng thi cơng được nghiệm thu.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một cơng trình thuộc danh
mục cơng trình đầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức ñầu tư được duyệt. Sau khi hồn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao
cho nhà ñầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh tốn. Với số tiền
thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng cơng trình.
Song cùng với những biến động về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá
chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh,
chính sách giao ñất ñể tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn
chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh
sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất
thấp so với thực tế, nhất là ở các đơ thị, các khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ.
Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm
phát sinh ra những khoản ñịa tơ mà Nhà nước khơng kiểm sốt được dẫn đến
thất thốt một nguồn thu lớn Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao
mà chưa chú ý ñến kiểm sốt, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn đến khơng
huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường đã làm thất thốt một
nguồn thu lớn cho ngân sách.
2.2.3.2 Hình thành chủ trương đấu giá đất ñược
a) Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất,
tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù đó phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị
trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng đó bộc lộ những nhược
điểm hạn chế nhất ñịnh.
b) Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp
dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. ðể cụ thể
hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đó ban hành Quyết định số
22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây
dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử
dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng
CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng để tạo vốn.
c) Từ đó đến nay, cơng tác đấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp
hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn
hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng
CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.2.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003
a) Ngày 01/7/2004, Luật ðất đai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật ðất
ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả,
mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:
- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp.

- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
cơng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


Bên cạnh đó, Luật ðất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh nghiệp
có khả năng chun mơn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao
dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và đấu thầu dự án
trong đó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý đất đai
chặt chẽ hơn nhưng khơng kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS...
b) ðể cụ thể hóa Luật ðất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/Nð-CP ra
đời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy định về quyền SDð trong
thị trường BðS.
c) Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất
ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð,
dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập.
ðến nay một số địa phương đó xác định được tầm quan trọng của Sàn
giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước
chuẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng.
Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð đó được thực hiện rộng khắp
trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá đất vẫn cịn
mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đó tiến hành thực
hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương.

2.2.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð
2.2.4.1 ðịnh giá ñất
Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý

của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ñiều tiết và quản lý
thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc
vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên
khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối đó.
ðất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngồi yếu tố về vị trí ñịa lý, sự
ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà
nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân th đất để sử dụng vào mục đích xác
định. Người được Nhà nước giao đất, cho th đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền
SDð. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDð
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh".
2.2.4.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường
và khả năng sinh lợi của ñất. ðất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của
mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất,
ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị
trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,
nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị
trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác ñịnh giá đất, điều
quan trọng là phải xác định vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
ñến giá ñất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường
giao thông, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện
ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17