Tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền trên đất tại phường nghi hương thị xã cửa lò tỉnh nghệ an giai đoạn từ năm 2005 2013

PHẦN A. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Lý do chọn đề tài và tính cấp thiết của vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là cơ sở không gian của mọi q
trình sản xuất đặc biệt trong nơng nghiệp là thành phần quan trọng nhất của môi
trường sống,là địa bàn phân bố các khu dân cư,xây dựng các công trình,kinh tế
văn hóa,an ninh quốc phịng.Đất đai có những đặc tính đặc biệt,tính chất đặc
trưng khiến cho nó khơng giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào.Đất đai là nguồn
tài ngun khơng giới hạn về số lượng,có vị trí cố định trong không gian,không
thể di chuyển được theo ý muốn của con người.Đất đai là tài sản vô giá mà thiên
nhiên mang tặng cho lồi người,nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ
ngàn xưa của mỗi quốc gia,mỗi dân tộc.
Dưới bất cứ thời đại chế độ xã hội nào đất dai luôn là một trong những
vấn đề quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước nhằm nắm chắc tình hình và
quản lý chặt chẽ vốn đất đai vào mục đích phục vụ quyền lợi kinh tế chính trị
của tồn dân.
Chúng ta đều biết rằng,khơng có đất thì khơng có sản xuất,cũng như
khơng có sự tồn tại của con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người.Đất
tồn tại như một vật thể lịch sử- tự nhiên.
Nước ta bước vào thời kỳ CNH- HĐH nhằm đưa Việt Nam trở thành nước
công nghiệp văn minh, hiện đại,từng bước đổi mới từ các lĩnh vực kinh tế tự
cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường.Nó gắn liền với kinh tế nhiều thành phần
làm thay đổi mối quan hệ trong quản lý ,là một việc làm hết sức cấp thiết.Vì thế
luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 1998,2001và luật đất đai 2003 ra
đời cùng các văn bản dưới luật của nhà nước về công tác quản lý đất đai trong
Hiến pháp Nước Cộng Hịa XHCN Việt Nam quy định:”Đất đai thuộc sở hữu
tồn dân,do nhà nước thống nhất quản lý” đó chính là đất đai thuộc sở hữu của
toàn dân nhà nước là người đại diện hợp pháp,song nhà nước không trực tiếp sử
dụng mà giao cho các tổ chức cá nhân,hộ gia đình sử dụng.
1

Muốn quản lý tốt thì địi hỏi luật phải chặt chẽ tạo điều kiện cho việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,tức là nhà nước quản lý tài nguyên đất một
cách có hiệu quả nhất bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những cá nhân,tập thể đơn vị có đủ điều kiện để họ yên tâm làm việc,tạo cơ sở
vật chất phục vụ cho mình và làm giàu cho tổ quốc.Mặt khác làm cơ sở để giải
quyết các vụ tranh chấp ,lấn chiếm đất đai.Việc cấp đổi GCNQSDĐ,QSH nhà
ở,và các tài sản liên quan giúp nhân dân chủ sử dụng yên tâm sử dụng đất đai tốt
hơn. GCNQSDĐ,QSH nhà ở,và các tài sản liên quan là điều kiện pháp lý đầu
tiên của người dân họ sẽ được hưởng đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình được nhà nước bảo vệ khi bị các chủ sử dụng khác xâm phạm tới quyền và
lợi ích của mình.
Đất đai hiện nay ln biến động một cách mạnh mẽ vì thế việc
GCNQSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản gắn liền trên đất phải luôn cập nhật thay
đổi phù hợp với sự phát triển đất nước.Xuất phát từ hành trình thực tế và tầm
quan trọng của cơng tác cấp GCNQSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản gắn liền trên
đất tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “Tìm hiểu cơng tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền trên đất tại
phường Nghi Hương- thị xã Cửa Lò- Tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 20052013”
1.2. Mục đích
- Tìm hiểu tình hình cấp,đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền trên đất tại địa bàn phường Nghi Hương- thị xã
Cửa Lò- tỉnh Nghệ An.
- Đưa ra ý kiến kiến nghị để thực hiện tốt tiến độ cấp,đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,để đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ của người sử dụng đất.Đồng
thời hoàn thiện các hệ thống cấp,đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm
bảo lợi ích,quyền lợi của người sử dụng đất.
1.3. Yêu cầu
- Công tác thu thập số liệu cần phải đảm bảo chính xác khách quan và
2

trung thực nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn của đề tài mà mình nghiên cứu.
- Tìm hiểu và đánh giá điều kiện kinh tế- xã hội của địa phương có tác
động đến việc cấp,đổi như thế nào.
- Trong quá trình nghiên cứu phải rút ra được nguyên nhân tác động đến
tình hình cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền trên đất tại địa bàn phường 1cách chính xác.
1.4. ĐỐi tượng nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Nghi Hương- TX Cửa LòTỉnh Nghệ An giai đoạn 2005- 2013.
1.4.2. Nội dung
Nội dung của đề tài là nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
phường Nghi Hương- TX Cửa Lò- Tỉnh Nghệ An.Để đạt được các mục tiêu này,
cần thực hiện những nhiệm vụ cụ thể sau đây:
- Nghiên cứu các điều kiện tự nhiên,kinh tế –xã hội của Phường Nghi
Hương có ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản
liên quan gắn liền với đất.
- Nghiên cứu công tác quản lý nhà nước về đất đai đến công tác cấp GCN
QSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản liên quan gắn liền với đất.
- Tìm hiểu chính sách của nhà nước có liên quan đến cơng tác cấp GCN
QSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Phường Nghi
Hương.
- Nghiên cứu việc tổ chức thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ,QSH nhà ở
và các tài sản liên quan gắn liền với đất trên địa bàn phường Nghi Hương;từ đó
nêu lên tính hợp lý,những mặt thành công,đưa ra các giải pháp để khắc phục các
3

vấn đề hạn chế nảy sinh trong quá trình thực hiện.
- Đưa ra các đề xuất,kiến nghị một số giải pháp để đẩy mạnh tiến độ cấp
GCN QSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản liên quan gắn liền với đất,góp phần hồn
thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Nghi Hương.
1.4.3. Phương pháp
1.4.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Phương pháp này nhằm thu thập các tư liệu, số liệu, thông tin cần thiết
phục vụ cho việc nghên cứu. Công tác điều tra được thực hiện ở 2 giai đoạn:
- Điều tra nội nghiệp: Nhằm điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết
trong điều kiện trong phòng. Các tư liệu cần thu thập như: Điều kiện tự nhiên,
kinh tế- xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất của địa phương,
các thông tin về tình hình quản lý và sử dụng đất của địa phương,….
- Điều tra ngoại nghiệp: Là công tác khảo sát ngồi thực địa nhằm bổ
sung và chính xác hố các thơng tin thu thập trong phịng. Tiến hành khảo sát,
điều tra đến từng thửa đất để xác định mục đích sử dụng hiện tại, tình hình đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của các hộ gia đình, tổ chức, cá nhân…
1.4.3.2. Phương pháp thống kê
Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là nhằm phân nhóm tồn bộ
các đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của
chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố.
Các chỉ tiêu dung thống kê trong việc nghiên cứu đề tài này có thể kể đến
như: Cơ cấu sử dụng đất, diện tích đất đai, tổng số giấy chứng nhận đã được cấp
theo loại sử dụng đất,…Số liệu được xử lý bằng các phần mềm Excel, Word,…
1.4.3.3 Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu
theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét phục vụ
cho việc nghiên cứu.
4

PHẦN B. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
CÁC TÀI SẢN LIÊN QUAN TRÊN ĐẤT TẠI PHƯỜNG NGHI HƯƠNG
THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN
1.1. Cơ sở lý luận
Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơng trình,kinh tế văn hóa,an ninh quốc phịng và đặc biệt là tư
liệu sản xuất khơng gì thay thế được trong nông nghiệp. Tuy nhiên thực tế tài
ngun đất lại có hạn chế về diện tích và cố định trong không gian khi nhu cầu
về đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy bất cứ quốc gia nào cũng đặt
nhiệm vụ quản lý đất đai lên hàng đầu.
Đối với nước ta,trong những năm gần đây thực hiện q trình cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước,cùng với tốc độ đơ thị hóa ngày càng nhanh và sự gia
tăng dân số dẫn đến những nhu cầu về đất ở và sản xuất gia tăng gây sức ép lớn
đến quỹ đất nơng nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung.Chính vì vậy mà
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai luôn dược Đảng và Nhà nước quan
tâm.Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai,cơng tác đăng ký cấp GCN
giữ vai trị rất quan trọng.
Đăng ký,cấp GCN là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà
nước,lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người dân.Tuy nhiên trong những
bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan
lẫn khách quan.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký,cấp GCN đem lại những lợi ích
đáng kể như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất,thuế tài sản,thuế sản xuất nơng
nghiệp,thuế chuyển nhượng,lệ phí trước bạ.
5

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp
luật.
- Giam sát việc giao dịch đất đai.
- Phục vụ quản lý trật tự an ninh.
Đối với công dân việc đăng ký,cấp GCN đem lại lợi ích như:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất.
- Khuyến khích chủ sử dụng đầu tư vào đất đai.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
- Giam tranh chấp đất đai.
Với những lợi ích trên cho thấy việc đăng ký,cấp GCN là một công tác
không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.1. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
Bên cạnh việc đảm bảo quyền định đoạt cao nhất của Nhà nước, Luật mới
cần đảm bảo các lợi ích cơ bản của con người sử dụng họ để gắn với đất đai, yên
tâm đầu tư dài hạn; quyền sử dụng đât được chính thức được coi là tài sản thế
chấp để vay tín dụng từ ngân hàng; tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng từ
người sử dụng kếm hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn; được chuyển
múc đích sử dụng hợp lý một cách thuận lợi cho việc tích tụ tập trung đất để tôt
chức làm ăn quy mô lớn; được thừa kế chắc chắn và trao tặng hợp pháp ; góp
được vốn đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đi đôi với các quyền, người sử
dụng đất phải có các nghĩa vụ đói với nhà nước . Tinh thần chung là thực sự coi
quyền sử dụng đất là “hàng hóa đặc biệt và đảm bảo quyền định đoạt của người
sử dụng.
Vấn đề cụ thể lớn nhất là hình thức giao đất và cho thuê đất. Thực chất
việc giao đất là sự cơng nhận tính hợp pháp cảu từng mảnh đất mà các cá nhân
6

và gia đình sử dụng chính đáng. Cịn khái niệm “ giao đất và “cho thuê đất” ứng
với việc các tổ chức và cá nhân mới được Nhà nước giao quyền sử dụng. Quyền
sử dụng đất phải có thời hạn tương đối dài, chỉ thu hồi khi không dùng đất để
sinh lời. Mọi tổ chức kinh doanh – kể cả doanh nghiệp Nhà nước và Hợp tác xã
– đều phải nộp tiền sử dụng đất để tính đủ “ đầu vào như vốn đầu tư cho sản
xuất, kinh doanh.
Vấn đề thứ 2 là giá đất. Về nguyên tắc mọi mặt hàng hóa khơng thể có 2
giá mà phải theo giá thị trường xã hội được xác lập qua quan hệ cung – cầu và
quy luật giá trị. Tuy nhiên, là hàng hóa đặc biêt, vẫn cần thiết có giá do Nhà
nước quy định để áp dụng khi giáo đất, cho thuê đất, đền bù khi thu hồi, khi thu
thuế, còn mọi giao dịch giữa các người sử dụng đất đều phải thoe giá thị trường
qua thỏa thuận. Gias do Nhà nước định phải sát giá thị trường, không thể cách
biệt nhiều nhue giá hàng hóa bao cấp theo tem phiếu, khơng gây thiệt thịi cho
người sử dụng và trở thành nguyên nhân chủ yếu của tình trạnh khiếu kiện và
tình trạng lợi dụng tham nhũng.
Do thị trường sơ khai luôn biến đọng bất thường, Chính phủ chỉ định ra
nguyên tắc và các khung giá, để chính quyền địa phương định giá củ thể một
cách linh hoạt; công bố định kỳ hằng năm.
1.1.2. Quản lý việc giao đất cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, thu hồi trong quản lý nhà nước từ đất đai
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại về giấy chứng nhận
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất yên tâm sử
dụng,đầu tư,cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng;là chứng từ pháp lý xác nhận
mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Qua tổ chức việc cấp GCN là quá trình lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai theo pháp luật hiện hành.
GCN hiện nay có 4 loại:
7

Loại thứ nhất:GCN được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do Tổng cục
Địa chính(nay là Bộ Tài ngun Mơi trường) phát hành theo mẫu Quyết định
201/QĐ/DDK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất
nông nghiệp, lâm ngiệp và đât ở nơng thơn có màu đỏ.
Loại thứ 2:GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do
Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993.
GCN có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh giao
lại Sở Địa Chính(nay là Sở Tài Nguyên Môi trường)
Loại thứ 3: GCN được lập theo quy định của Luật đất đai 2003, mẫu giấy
theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 Quyết định số
24/2004/BTNMT.
GCN có 2 màu : Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại
phịng Tài Ngun Mơi trường huyện.
Loại thứ 4:GCN được lập theo quy định của Luật đất đai 2003 mẫu giấy
theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn
liền với đất.
Theo điều 48 Luật đất đai 2003, Quyết định 20/2004/QĐ- BTNMT ngày
21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ- BBTNMT, Nghị định số
88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi trường quy định về
GCNQSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. GCN được cấp cho
người sử dung đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả các loại, cấp
theo từng thửa đất và do Bộ Tài Nguyên Môi trường phát hành. Và trên GCN có
gắn liền QSDĐ,QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận:
- UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ
8

sở tơn giáo, người Việt Nam ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- UBND cấp Huyện, Quận, Thị xã, Thành phố thuộc Tỉnh cấp GCN cho
hộ gia đình,cá nhân cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với QSDĐ.
- UBND Tỉnh,Thành phố trực thuộc Trung ương ủy quyền cho cơ quan
quản lý đất đai cung cấp trong một số trường hợp cụ thể. Điều kiện được ủy
quyền cấp GCN được quy định theo Điều 56 Nghị định 181/NĐ- CP ngày
29/10/2004.
1.1.2.2.Vai trò việc cấp giấy chứng nhận
Là kết qủa của quá trình điều tra cơ bản mối quan hệ hợp pháp giữa người
sử dụng đất với Nhà nước nhằm thực hiện việc quản lý đất đai tạo điều kiện cho
người sử dụng đất được yên tâm khi khai thác sử dụng cao nhất trên thửa đất của
mình được giao , thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ theo pháp luật, việc lập
hồ sơ địa chính cũng là tài liệu cơ bản thực hiện đầy đủ và chi tiết từng thửa đất,
từng chủ sử dụng đất và nội dung khác theo yêu cầu của Nhà nước đối với đất
đai, hồ sơ địa chính được thành lập trên ranh giới hanh chính cấp xã, phường, thị
trấn. Các tài liệu cơ bản là tài liệu khoa học và pháp lý để Nhà nước thực hiện
quản lý chặt chẽ thường xuyên đối với đất đai, hồ sơ địa chính được thiết lập để
kiểm soát mọi hành vi quản lý và sử dụng đất.Với ngành Địa chính hồ sơ là
phương tiện mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước.
1.1.2.3. Mục đích, yêu cầu đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.3.1.Mục đích
- Thiết lập hồn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
- Giúp cho người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, phản ánh đúng thực
trạng sử dụng đất, trên cơ sở đó thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo
quy định của pháp luật được thuận lợi.
1.1.2.3.2. Yêu cầu
9

- Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể cả
trường hợp trước đây chưa được cấp GCNQSDĐ do không kê khai hoặc khơng
có mặt ở nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá trình kê
khai đăng ký, hoặc tổ chức kê khai đăng ký cịn sót.
- Người sử dụng đất phải kê khai trung thực nguồn gốc, tại thời điểm sử
dụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến việc sử dụng
đất.
- UBND Huyện chỉ đạo Phịng T Ngun Mơi trường, Văn phịng đăng
ký QSDĐ, Chi cục thuế hướng đẫn cụ thể cho các xã.
- UBND Xã phải huy động các hệ thống chính trị vào việc triển khai thực
hiện.
1.1.2.4. Đối tượng đăng ký cấp giấy chứng nhận sử dụng đất
- Tất cả những người sử dụng đất Nhà nước giao để sử dụng đất ổn định
lâu dài đều phải đăng ký và được xét duyệt cấp giấy chứng nhận(đối tượng các
hộ sử dụng đất được Nhà nước công nhận thì được đăng ký)
- Người thuê đất của người khác, đất thuộc đất cơng ích đều khơng được
đăng ký và cấp GCN.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất nông nghiệp ,đất lâm nghiệp đã
được Nhà nước công nhận QSDĐ, được giao đất theo các Nghị định số 64/NĐCP, Nghị định số 02/NĐ- CP, Nghị định số 163/NĐ- CP, Nghị định số 60/NĐCP , đất nông nghiệp tự khai hoang phục vụ hóa đang sử dung ổn định , không
tranh chấp, đất ở, đất nông nghiệp,đất lâm nghiệp nhận quyền sử dụng đất (nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, tặng, cho, nhận thừa kế)đất thuê theo quy
định của pháp luật.
1.1.2.5. Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất
Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể về điều kiện cấp Giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất. Theo đó, các chủ thể đang sử dụng đất thuộc một trong các
10

trường hợp sau được coi là có đủ điểu kiện xin cấp Giấy chứng nhận quyển sử
dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
e) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cấp giấy
11

chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay
được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy
định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
12


phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp.
1.2. Cở sở lý luận
1.2.1. Căn cứ pháp lý
Cách mạng tháng 8 năm 1945,Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được
thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai,các
văn bản về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ.Tháng 11 năm 1953 hội nghị ban
chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5 đã nhất trí thơng qua cương lĩnh cải cách
ruộng đất.Tháng 12 năm 1953 Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm
xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất,thực hiện triệt để khẩu hiệu
”người cày có ruộng”.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hịa năm 1959 quy định ba hình
thức sở hữu đất đai:Sở hữu nhà nước,sở hữu tập thể,sở hữu tư nhân.
Tháng 4/1975 đất nước thống nhất,cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã
hội.Năm 1976 nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện
kiểm kê,thống kê đất đai trong cả nước.Chính phủ đã ban hành Quyết định số
169/QĐ- CP ngày 20/06/1997 để thực hiện nội dung đó.
Năm 1980,Hiến pháp nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời
khẳng định:’’Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý,tiết kiệm…’’.Công tác ĐKĐĐ,cấp
GCN được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn

bản pháp luật sau:
- Ngày 01/07/1980 chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ- CP về việc thống
13


nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước.
- Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299- TTg
với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước.
- Ngày 05/11/1981 Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ- ĐKTK quy định về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ,cấp GCN QSDĐ.
- Ngày 08/0/1988 Trên cơ sở hiến pháp năm 1980,Luật đất đai đầu tiên ra
đời.Tại Điều 9 của luật này nêu rõ:”ĐKĐĐ quản lý các hợp đồng sử dụng
đất,thống kê, kiểm kê, cấp GCN QSDĐ, đây là một trong bảy nội dung quản lý
nhà nước về đất đai’’.
- Thông tư số 346/TT- TCĐC ngày 16/03/1988 của Tổng Cục Địa Chính
hướng dẫn thủ tục ĐKDĐ,cấp GCNQSDĐ.
- Ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định số
201/QĐ- ĐKTK về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ và thông tư 302ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này.
Kể từ khi Luật đất đai năm 1988 có hiệu lực nhìn chung công tác quản lý
đất đai dần đi vào khuôn nếp ổn định. Trong giai đoạn này công tác cấp GCN đã
được quan tâm thực hiện ở nhiều địa phương.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định:’’Đất đai,rừng núi,sông hồ,tài
nguyên trong lòng đất,nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời…đều
thuộc sở hữu toàn dân’’.Đây là cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai
năm 1993 được thơng qua ngày 14/07/1993.
Tiếp theo đó là luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật đất đai được
Quốc hội khóa IX thơng qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thơng qua
ngày 29/06/2001.
- Cơng văn 434/CVĐC do Tổng Cục Địa Chính đã xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế

cho mẫu quy định tại Quyết định 56/TCĐC năm 1981.
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nơng
14


nghiệp cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nơng nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Chỉ thị số 10/1998/CT- TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998
và đẩy mạnh hồn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.
- Nghị định số 14/1998/NĐ- CP ngày 06/03/1998 về quản lý tài sản nhà
nước.
- Quyết định số 20/1999/QĐ- BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 14/1998/NĐ- CP.
- Chỉ thị số 18/CT- TTg ngày 01/07/1999 của Thủ Tướng Chính Phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hồn thành cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp,lâm
nghiêp,đất ở nông thôn.
- Công văn số 776/CV- NN ngày 28/07/1999 của Chính Phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT- TCĐC- BTC ngày 21/09/1999 của Bộ
Tài Chính và Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị số
18/1999/CT- TTg.
- Nghị định số 176/1999/NĐ- CP ngày 21/12/1999 của chính phủ quy
định về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 04/2000/NĐ- CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định
điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ- CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 1990/2001/TT- TCĐC của Tổng Cục Địa Chính về việc

hướng dẫn đăng ký đất đai,lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
15


Tuy nhiên quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện nhiều
vấn đề bất cập, vì vậy luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua
ngày 26/11/2003 thay thế cho luật đất đai năm 1993, theo đó quy định ‘‘đất đai
thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu ’’ và nêu lên 13 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó nội dung đăng ký, cấp GCN là một
nội dung quan trọng được tái khẳng định .
Đến nay cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 thì đã có nhiều
văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương
ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện ĐK , cấp GCN cụ thể là:
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về ĐK, cấp GCN gồm :
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004,trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN ;các
trường hợp được cấp GCN về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường
hợp thửa đất có vườn ,ao gắn liền với nhà ở;trình tự thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN .
- Nghị quyết 775/2005/NQ- UBTBQH11 Ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và các chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp
GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà ,đất thuộc diện thực hiện các chính
sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷ
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư tại nước ngoài tham gia làm cơ sở xác

định đối tượng cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ , Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định đăng ký cấp GCN các vấn đề liên quan gồm :
16


- Nghị định số 47/2003/NĐ- CP ngày 12/05/2003 sửa đổi bổ sung một số
Điều của Nghị định 176/1999/NĐ- CP.
- Nghị định 164/2003/NĐ- CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy
định về thuế thu nhập đối với tổ chức khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2004/CT- TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCN trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ- CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định số 164/2003/NĐ- CP.
- Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất , trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số127/2005/NĐ- CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về việc
hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc
hội và Nghị quyết số 755/2003/NQ- UBVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định việc giảI quyết đối với một số trường hợp cụ thể
về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991.
- Nghị định số 142/2005/NĐ- CP ngày 14/11/2005 của

Chính phủ về

thu tiền thuê đất , trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc
sửa đổi , bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ- CP về việc chuyển công ty nhà nước thành cơng ty
cổ phần. Trong đó sửa đổi , bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dung đất
khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
17


QSDĐ, thế chấp bảo lãnh,góp vốn bằng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghiệp cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT- TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp GCN trong năm 2006.
- Nghị quyết số 23/2006/NĐ- CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo
quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong đó quy
định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN , thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, táI định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP- BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
Nguyên và Mơi trường, Bộ tài chính hướng dẫn về trình tự , thủ tục đăng ký và

cung cấp thông tin về thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ.tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường ban hành quy định về GCN .
- Thông tư số 117/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT- BTNMT- BNV ngày 31/12/2004
của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng , nhiệm
18


vụ, quyền hạn và tổ chức của văn phòng ĐK QSDĐ và tổ chức phát triển quỹ
đất.
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC- BTNMT ngày 18/04/2005
của Bộ Tài Ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển hồ
sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTC- BTNMT ngày 16/06/2005
thay thế thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTC- BTNMT ngày 04/07/2003.
- Thông tư số 04/2005/TT- BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ ài Nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau
khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nơng, lâm trường quốc doanh. Trong đó có
những hướng dẫn rà sốt, cấp GCN cho các nơng, lâm trường quốc doanh sau
khi sắp xếp lại.
- Thông tư số95/2005/TT- BTC ngày26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thơng tư số 19/2005/TT- BXD ngày 01/12/2005 của Bộ xây dựng
hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 127/2005/NĐ- CP ngày
10/10/2005 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH11

ngày 26/11/2003 của Quốc hội và Nghị quyết số 755/2005/NQ- UBTVQH ngày
02/04/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với
một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách
quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/01/1991.
- Thông tư số 70/2006/TT- BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi,bổ sung thông tư số 117/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngay 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
19


- Thông tư số 09/2006/TT- BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi
chuyển công ty nhà nước thành cơng ty cổ phần hóa, trong đó có hướng dẫn việc
rà sốt, cấp GCN cho cơng ty cổ phần hóa.
- Quyết định số 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường quy định về GCN thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2001.
- Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT ngày21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
1.2.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
1.2.2.1. Vị trí địa lý
Nghi Hương là phường thuộc khu vực trung tâm thị xã Cửa Lò, nằm ven
biển của tỉnh Nghệ An có tổng diện tích đất tự nhiên là 999,79 ha.
Phía Bắc giáp phường Nghi Thu
Phía Nam giáp phường Nghi Hịa
Phía Đơng giáp Biển Đơng
Phía Tây giáp Huyện Nghi Lộc
Nghi Hương nằm trong vùng có nhiều cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật

đô thị của Thị xã Cửa Lị, là khu vực đang có nhiều biến động do có nhiều dự án
đầu tư xây dựng của địa phương cũng như của Thị xã và Tỉnh đang triển khai.
Cùng với Thị xã Cửa Lị, Nghi Hương có mạng lưới giao thông tương đối thuận
lợi cho giao lưu phát triển kinh tế - xã hội. Vùng đơ thị hóa nằm dọc 2 bên trục
đường Nguyễn Sinh Cung và trục đường dọc số 1, số 2, số 3, trục đường Bình
Minh chạy dọc qua các phường tạo cho Nghi Hương trở thành khu vực tập trung
đầu mối giao thông quan trọng của Thị xã Cửa Lị.
1.2.2.2. Địa hình, địa mạo:
20


Nghi Hương thuộc đồng bằng ven biển, địa hình tương đối đồng nhất,
thấp dần từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam.Độ cao từ 3,5- 5,5m ,nơi thấp
nhất có độ cao 1,38m phân bố ở phía bắc của phường,khá thuận lợi cho việc
phát triển du lịch và sản xuất nơng nghiệp.
1.2.2.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết:
Mang đặc điểm chung của khí hậu khu vực Thị xã Cửa Lị cũng như của
thành phố Vinh, có đặc điểm chung của khí hậu vùng nhiệt đơí gió mùa. Mùa hè
nóng và mưa nhiều, mùa đông lạnh và khô.Nhiệt độ trong năm từ 12,2- 39,4 độ
C. Độ ẩm khơng khí trung bình hàng năm là 82- 84%. Nghi Hương chịu ảnh
hưởng của gió, bão tương đối nhiều, gió hình thành vào mùa lạnh là gió Đơng
Bắc và mùa nóng là gió Nam- Đông Nam, hàng năm từ tháng 5 đến tháng 8 chịu
ảnh hưởng của gió Lào .
Nhiệt độ trung bình năm là 23 độ C, nhiệt độ trung bình cao nhất từ tháng
6 đến tháng 8 là 37- 39 độC thường kèm theo mưa to.Nhiệt độ trung bình thấp
nhất từ tháng 12 đến tháng 1 có năm xuống dưới 12 độ C, có khi đi kèm sương
muối.Lượng mưa trung bình năm từ 1600- 1800mm.Mưa theo mùa tập trung
chủ yếu vào tháng 9, tháng 10. Có những đợt mưa kéo dài từ 3- 5 ngày, lượng
mưa đo được là 300- 400mm. Số giờ nắng trung bình trong năm là 1600- 1800
giờ/năm. Hướng gió chủ đạo là gió Đơng Nam về mùa hè, gió Đơng Bắc về mùa

đơng. Vận tốc gió trung bình là 2m/s, khi có gió bão vận tốc gió có thể đạt tới
20- 30m/s.
1.2.2.4. Đặc điểm thủy sản:
Nghi Hương có diện tích mặt nước, theo số liệu điều tra về thủy văn cao
độ mực thủy triều cao nhất là 3,75m và thấp nhất là 0,01m, biên độ thủy triều từ
3,3- 0,01m. Bên cạnh đó phường cịn chịu ảnh hưởng của chế độ bởi một số
sông đào của huyện Nghi Lộc, chế độ thủy văn của Biển Đông, sự xâm nhập
mặn của thủy triều gây tác hại đáng kể cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân
trong phường.
1.2.2.5. Các nguồn tài nguyên:
21


1.2.2.5.1. Tài nguyên đất: Theo kết quả điều tra xây dựng bản đồ đất Thị
xã trên địa bàn phường Nghi Hương có 3 đơn vị đất chính:
Đất cồn cát trắng (Cc), phân bố chủ yếu khu vực giáp Biển Đông, thường
là những cồn cát cao từ 2- 5m so với mực nước biển, có màu xám trắng hoặc
xám vàng, hầu như tỷ lệ hạt cát chiếm tren 90%, những hạt cát do gió, mưa, thủy
triều đưa từ ngồi biển vào tích tụ thành các cồn cát này. Đây là loại đất có hàm
lượng chất dinh dưỡng thấp, khả năng trao đổi cation và sức giữ nước thấp, dung
tích hấp thụ thấp, mùn, đạm, lân, kali tổng số và dễ tiêu đều thấp, loại đất này
hiện đang trồng rừng phòng hộ để chống cát bay, điều hào môi trường.
Đất cát biển (C), phân bố sâu bên trong, thường là diện tích đất trồng cây
hàng năm trong khu dân cư. Đất có thành phần cơ giới cát pha, hàm lượng sét
rất thấp, so với huyện Diễn Châu và Quỳnh Lưu thì loại đất này ở Thị xã Cửa Lị
nói chung và Nghi Hương nói riêng đã bị phủ một lớp cát biển nên hạt thô và rời
rạc hơn. Mực nước ngầm cao cách mặt đất từ 30- 50 cm, đất có phản ứng ít
chua, đát có hàm lượng chất dinh dưỡng thấp, khả năng trao đổi cation và sức
giữ nước thấp, dung tích hấp thụ thấp, mùn, đạm, lân, kali tổng số và dễ tiêu đều
thấp. Đây là loại đất thích hợp cho việc trồng các loại rau , màu, lạc, đậu, đỗ.

Đất xói mịn trơ sỏi đá (E) chiếm diện tích nhỏ hình thành do việc sử dụng
đất khơng hợp lý trước đây.
1.2.2.5.2. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt của Nghi Hương khá dồi dào, là nguồn cung cấp nước
cho sản xuất nông nghệp, cho sinh hoạt, chống nhiễm mặn cho đồng ruộng.
Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở các
tầng chứa nước Pleitoxen, Pliocen, Miocen ở độ sâu 100- 300m, nhưng có nơi
20- 50m đã có nước ngầm, chất lượng khá tốt
1.2.2.5.3. Tài nguyên rừng
Tài nguyên rừng của Nghi Hương chủ yếu là rừng phịng hộ,với một số
loại cây trồng chính như phi lao,keo và cây bóng mát khu vực ven biển.Nhìn
22


chung,tài nguyên rừng của Nghi Hương ngoài ý nghĩa về phịng hộ ven biển,cịn
có vai trị quan trọng là cây xanh bóng mát,cảnh quan thiên nhiên góp phần tích
cực vào việc điều hịa khí hậu,giữ gìn nguồn nước,tạo cảnh quan môi trường
sinh thái phục vụ cho du lịch.
1.2.2.5.4. Tài nguyên biển và ven biển
Bờ biển của Nghi Hương cùng với thị xã đã tạo cho khu vực Cửa Lị có
tiềm năng rất lớn để phát triển kinh tế biển.Nghi Hương có nguồn lợi hải sản khá
phong phú gồm nhiều loại có giá trị kinh tế cao như:cá chim,cá
thu,tơm,mực,vẹm,ngao.Bờ biển của Nghi Hương cùng với thị xã đã tạo ra cho
khu vực Cửa Lị có tiềm năng rất lớn để phát triển du lịch biển.
1.2.2.5.5. Tài nguyên nhân văn
Trải qua quá trình chinh phục,cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc
ngoại xâm hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất,con người Nghi Hương khá nhiều
giá trị văn hóa trong nếp sống,cách ứng xử và quan hệ xã hội.Với cốt cách con
người xứ Nghệ,một vùng đất giàu truyền thống đấu tranh cách mạng,đóng góp
rất lớn sức người và sức của cho công cuộc giữ nước và cứu nước.Đặc biệt trong

những năm gần đây,người dân Nghi Hương đã có số lượng người đi xuất khẩu
lao động tương đối lớn,hàng năm đều có tiền gửi về quê hương,gia đình làm cho
bộ mặt đời sống người dân Nghi Hương tăng lên đáng kể so với người dân các
phường trong vùng.
1.2.2.5.6. Tài nguyên du lịch
Cùng với các địa phương khác,Nghi Hương cũng đã góp phần làm cho thị
xã Cửa Lò trở nên nổi tiếng về du lịch,như bờ biển dài,có bãi cát mịn,nước
trong,bãi thoải,cảnh quan đẹp…Đặc biệt những năm gần đây Nghi Hương đã thu
hút một lượng du khách đáng kể,giao thông thuận lợi cũng chính là điều kiện để
phát triển du lịch (du lịch sinh thái,du lịch văn hóa và nghỉ dưỡng).
1.2.2.6. Cảnh quan mơi trường
Nghi Hương có diện tích cũng như chiều dài giáp với Biển Đông khá
23


lớn,địa hình mang đặc thù của vùng đồng bằng ven biển,có những bãi cát dài nổi
tiếng bằng phẳng và thơ mộng.Các khu vực giáp biển có cảnh quan đẹp và môi
trường sinh thái hấp dẫn,rất thuận lợi cho việc phát triển du lịch nghỉ ngơi giải
trí.Cùng với việc phát triển giao thông của thị xã, hệ thống đường bộ của
phường dần được hồn thiện, tạo ra một khơng gian, cảnh quan đẹp cho phường.
Tuy nhiên do hệ thống nước thải nói chung của thị xã vẫn chưa được đầu tư
hồn thiện, ý thức chấp hành, bảo vệ môi trường ở các khu vực lâm viên, bãi
biển và các nhà hàng, khách sạn còn hạn chế, cùng với chất thải sinh hoạt của
nhân dân đã có phần làm ảnh hưởng tới mơi trường của thị xã nói chung và
phường Nghi Hương nói riêng.
1.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội
1.2.3.1. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế
Năm 2013 nhìn chung tình hình kinh tế phát triển ổn định, văn hóa, xã hội
có nhiều khởi sắc, QPAN được đảm bảo, quan tâm, chỉ đạo và tập trung giải
quyết một số nhiệm vụ trọng tâm, bức xúc trên địa bàn tốt. Thực hiện nghị quyết

HĐND phường khóa 20 dưới sự lãnh đạo của ban chấp hành đảng bộ, sự dám
sát của HĐND và UBMTTQ Ủy ban nhân dân phường Nghi Hương đã xây dựng
kế hoạch, chương trình cơng tác, chỉ đạo điều hanh, thực hiện Nghị quyết một
cách có hiệu quả và đạt được những thành tựu như sau:
Tổng thu nhập toàn dân đạt 52 tỷ 3 triệu đồng
Tồng thu ngân sách ước đạt 19 tỷ 5 triệu đồng/ 21 tỷ 250 triệu đồng đạt
88.5% kế hoạch HĐND giao (Bao gồm cả yếu tố tiền sử dụng đất) và theo chỉ
tiêu của thị xã giao là 5 tỷ 90 triệu đồng/ 3 tỷ 918 triệu đồng đạt 207% kế
hoạch.
Tổng chi ngân sách ước đạt 16 tỷ 4 triệu đồng
Tổng giá trị sản xuất năm 2013 trên toàn phường đạt khoảng 56 tỷ 879 tỷ
đồng đạt 189% so với kế hoạch đề ra và tăng so với năm 2009, tăng 36%.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 36%. Bình quân thu nhập đầu người là
24


14,3 triệu đồng/người/ năm. Cơ cấu kinh tế các nghành cụ thể như sau:
- Trồng trọt, chăn nuôi đạt 18 tỷ 5 triệu đồng chiếm 39%
- Dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp đạt 32 tỷ 40 triệu đồng chiếm 61%
1.2.3.2. Thực trạng phát triển các nghành kinh tế.
1.2.3.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiêp:
a. Trồng trọt:
Tăng cường công tác lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh
tế trong nông nghiệp, giảm lúa mùa, vỉa trại, đẩy mạnh thâm canh tăng vụ, áp
dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, gắn sản xuất với thị trường tạo nên
các sản phẩm có giá trị hàng hóa cao. Năm 2013 mặc dù thời tiết khơng thuận
lợi, diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp bới các dự án triển khai trên địa bàn
phường, song để khắc phục khó khăn UBND phường đã tập trung chỉ đạo
chuyển đổi có cấu cây trồng phù hợp, thực hiện đồng bộ cánh đồng 50 triệu/ha,
chú trọng phát triển cây trồng truyền thống của địa phương có giá trị kinh tế cao

như các loại dưa bở, dưa hè thu. Triển khai gieo trồng đúng thời vụ, đưa các
giống cây trồng mới có năng suất cao vào sản xuất và làm tốt công tác phịng trừ
dịch bệnh, vì vậy năng suất các loại cây trồng cơ bản được đảm bảo. Trong đó
lạc xuân với diện tích: 140 ha và năn suất ước đạt 2.2 tấn/ha, lạc hè + lạc đơng
với diện tích 10 ha và năng suất đạt 1.2 tấn/ha. Lúa xuân với diện tích 40 ha
giảm 3 ha so với năm 2012, năng suất ước đạt 5 tấn/ha; Lúa hè thu là 18 ha và
năng suất đạt 2.4 tấn/ha. Ngơ các loại có tổng diện tích 160 ha, năng suất đạt 1.2
tấn/ha. Khoai là 40 ha, năng suất đạt 8.5 tấn/ha. Dưa bở địa phương có diện tích
13 ha, giá trị thu nhập ước đạt 45 triệu/ha; Dưa hấu có diện tích 28 ha, giá trị thu
nhập 30 triệu/ha. Vừng đen 95 ha năng suất đạt 0.5 tấn/ha. Đồng thời vận đông
nhân dân chuyển đổi 3 ha đất hoang hóa sang ni cá nước ngọt, đưa dự án cá
lóc thương phẩm vào ni khảo nghiệm tại khối 10, chỉ đạo nuôi theo mô hình
VAC để tăng giá trị thu nhập trên cùng một diện tich. Tồng diện tích ni ca
2013 là 38 ha, tăng 3 ha so với năm 20012.
25