Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ vsip trên địa bàn huyện hưng nguyên tỉnh nghệ an
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.28 MB, 94 trang )
TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUN
----------------
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP, ĐÔ
THỊ VÀ DỊCH VỤ VSIP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
HƢNG NGUYÊN - TỈNH NGHỆ AN
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Ngành: Quản lý đất đai
Giảng viên hƣớng dẫn
: ThS. Võ Thị Thu Hà B
Sinh viên thực hiện
: Nguyễn Thị Minh Thƣơng
Lớp
: 53K1 – QLĐĐ
MSSV
: 1252052428
Vinh, 5/2016
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
LỜI CẢM ƠN!
Sau thời gian học tập trên giảng đường trường Đại học Vinh đến nay khóa học
gần kết thức, được sự giúp đỡ quý báu của các thầy cô giáo Khoa Địa Lý- Quản Lý
Tài Nguyên, bạn bè cùng với sự động viên từ gia đình đã tạo điều kiện cho tơi hồn
thành bài báo cáo về đề tài “đánh giá thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng của dự
án VSIP trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An .”
Trước hết với lịng biết ơn vơ hạn, cho phép tôi gửi lời cảm ơn chân thành nhất
tới cô giáo Th.S Võ Thị Thu Hà B, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong
suốt q trình nghiên cũng xin nghiên cứu và hồn thành khóa lận này. Bên cạnh đó
cho tơi cảm ơn sự dạy bảo của các thầy cô trong Khoa Đia Lý – Quản Lý Tài Nguyên
cũng như thầy cô trường Đại học Vinh đã truyền đạt cho tôi hành trang tri thức trong
suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới các anh, chị cán bộ tại phịng Tài
Ngun và Mơi trường, cùng các phịng ban khác có liên quan làm việc tại Ủy Ban
nhân dân huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp số
liệu khách quan để tôi hồn thàn khóa luận này.
Với lượng thời gian có hạn và kinh nghiệm còn hạn chế nên bài báo cáo của tơi
khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ
và các bạn để đề tài được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn !
Vinh tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Nguyên Thị Minh Thương
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
1
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Giải thích
LĐĐ
Luật đất đai
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
TT – MT
Tài nguyên – môi trường
TT – BTNMT
Thông tư của Bộ tài nguyên môi trường
TTLT- BTNMT - BTP
Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi trường - Bộ tư pháp
UBND
Ủy ban nhân dân
QĐ - UBND
Quyết định của Ủy ban nhân dân
CT – UBND
Chỉ thị của Ủy ban nhân dân
BT & GPMB
Bồi thường và giải phóng mặt bằng
GPMB
Giải phóng mặt bằng
CSHT
Cơ sở hạ tầng
XVNT
Xô viết nghệ tĩnh
THCS
Trung học cơ sở
THPT
Trung học phổ thông
KT – XH
Kinh tế xã hội
VHTT - TT
Văn hóa thể thao – thơng tin
VHXH
Văn hóa xã hội
QL
Quốc lộ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSD
Quyền sử dụng
XDCB
Xây dựng cơ bản
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
XNK
Xuất nhập khẩu
BĐĐC
Bản đồ địa chính
TĐC
Tái định cư
CNTT
Cơng nghệ thơng tin
PTNMT
Phịng tài ngun mơi trường
VSIP
Cơng ty liên doanh TNHH khu công nghiệp Việt Nam –
Singapore
MCLT
Một cửa liên thông
MTTQVN
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................................. 2
4.Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................... 2
5. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 2
6. Quan điểm nghiên cứu................................................................................................. 2
7. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 3
8.Cấu trúc đề tài: .............................................................................................................. 4
B. NỘI DUNG ................................................................................................................ 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CƠNG TÁC GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƢNG NGUYÊN – TỈNH
NGHỆ AN. ...................................................................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 5
1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................................ 5
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư ....... 7
1.1.3. Bản chất .......................................................................................................... 8
1.1.4. Tác động của công tác GPMB đối với sự phát triển của đất nước ................. 8
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư . ....... 9
1.1.6. Cơ sở pháp lý về bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................................... 11
1.1.7. Chính sách hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ........................... 21
1.1.8. Trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất............................................................................................... 26
1.2. Tổng quan thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư...... 29
1.2.1 Vấn đề giải phóng mặt bằng của một số nước trên Thế giới ......................... 29
1.2.2. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam................................. 30
1.2.3. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng ở Nghệ An .................................. 33
1.2.4. Bài học kinh nghiệm từ thực trạng công tác GPMB ................................... 36
CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA
DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP, ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ VSIP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƢNG NGUYÊN – TỈNH NGHỆ AN. ........................................................ 38
2.1. Khái quát chung về huyện Hưng Nguyên ........................................................... 38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................... 38
2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế -xã hội của địa phương .................................... 40
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên,kinh tế -xã hội của huyện Hưng
Nguyên - tỉnh Nghệ An........................................................................................... 51
2.2 . Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hưng Nguyên tỉnh Nghệ
An . ............................................................................................................................. 52
2.2.1. Công tác xây dựng và ban hành văn bản: .................................................... 52
2.2.2.Về lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................... 53
2.2.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, đăng ký cấp GCNQSD đất: ....................... 54
2.2.4. Công tác thẩm định trích đo, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:.......... 54
2.2.5. Công tác xây dựng giá đất. ........................................................................... 54
2.2.6. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất...................................... 55
2.2.7. Việc đo đạc, đăng ký đất đai, lập và quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (GCN) và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 55
2.2.8. Công tác kiểm kê đất đai: ............................................................................. 56
2.2.9. Về tài chính đất đai và giá đất ...................................................................... 56
2.2.10. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất
đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai ............................. 56
2.2.11. Tình hình chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất ..................... 56
2.2.12. Kết quả dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất và hiệu quả sử dụng đất ....... 57
2.2.13 . Công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật ............................................... 57
2.2.14. Giải quyết đơn thư, xử lý tồn đọng và phối hợp giải quyết các vấn đề có
liên quan. ................................................................................................................. 57
2.3. Tình hình giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hưng Nguyên –Tỉnh Nghệ
An .............................................................................................................................. 58
2.3.1. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng tại huyện Hưng Nguyên – tỉnh
Nghệ An năm 2015. ................................................................................................ 58
2.3.2 Thực trạng giải phóng mặt bằng của dự án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ
VSIP trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2016. ....... 62
2.3.3. Đánh giá về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án VSIP trên
địa bàn huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An . ...................................................... 70
2.3.4. Ảnh hưởng của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện
Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An. ............................................................................... 73
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƢNG NGUYÊN – TỈNH NGHỆ AN ĐẾN NĂM 2020 .......................... 78
3.1 Định hướng chung ................................................................................................ 78
3.2 Đề xuất một số giải pháp cụ thể .......................................................................... 79
3.2.1Giải pháp về tổ chức, thực hiện ...................................................................... 79
3.2.2 Giải pháp về quản lý nhà nước về đất đai...................................................... 80
3.2.3. Giải pháp về nguồn vốn ................................................................................ 80
3.2.4. Giải pháp về đổi mới và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến ......... 80
3.2.5. Giải pháp về tăng cường công tác kiểm tra, giám sát ................................... 81
3.2.6. Giải pháp về nhân lực ................................................................................... 81
C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 82
I. Kết luận ...................................................................................................................... 82
II. Kiến nghị ................................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 84
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 85
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Hưng Nguyên tỉnh Nghệ An .............................. 38
Bảng 2.2: Tổng giá trị tăng thêm (theo giá so sánh năm 2010) ...................................40
Bảng 2.3 : Tổng hợp các dự án GPMB trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – Nghệ An
năm 2015. ...................................................................................................................... 59
Bảng 2.4: Danh sách các dự án chậm triển khai, dự án treo trên đia bàn huyện Hưng
Nguyên........................................................................................................................... 60
Bảng 2.5: Kế hoạch giải phóng mặt bằng tái định cư năm 2016 ..................................62
Bảng 2.6: Quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp dự án VSIP ..................................64
Bảng 2.7: Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị dự án VSIP.............................................64
Bảng 2.8 : Tổng hợp các xóm bị ảnh hưởng để thực hiện dự án VSIP giai đoan 1A trên
địa bàn xã Hưng Tây- Hưng Nguyên ............................................................................66
Bảng 2.9: Giá đất bồi thường của dự án VSIP giai đoạn 1 A trên địa bàn xã Hưng Tây
– Huyện Hưng Nguyên – Nghệ An. ..............................................................................67
Bảng 2.10: Tổng hợp ý kiến người dân có đất bị thu hồi về giá bồi thường của dự án 67
Bảng 2.12: Tổng hợp kinh phí hơ trợ cho các hộ dân của 6 xóm xã Hưng Tây huyện
Hưng Nguyên phục vụ cho dự án VSIP giai đoạn 1A .................................................70
Bảng 2.13: Thu nhập của người dân trên địa bàn xã Hưng Tây – Hưng Nguyên bị thu
hồi đất để thực hiện dự án VSIP ....................................................................................73
Bảng 2.14 : Tình hình trật tự an ninh xã hội trên địa bàn sau khi tiến hành thu hồi đất.......74
Bảng 2.15: Tình hình về mơi trường sinh thái cảnh quan sau khi tiến hành thu hồi đất
trên địa bàn thực hiện dự án VSIP .................................................................................75
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngồi chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay
thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế văn hóa xã hội an ninh quốc phịng thì đất đai
cịn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư cho phát triển kinh tế trong
thời kỳ hội nhập và phát triển hiện nay. Trong những năm qua nhà nước ta đã thực
hiện mạnh mẽ chủ trương cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và thực tế cho thấy
kinh tế nước ta đã có những bước chuyển biến tích cực, đời sống nhân dân đã và đang
được cải thiện, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được thay đổi tạo ra bộ mặt mới
cho đất nước và thu hẹp khoảng cách với các nước phát triển trong khu vực và trên thế
giới.
Để đất đai thực sự là nguồn vốn, nguồn thu hút đầu tư phát triển thì việc thu hồi
và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu cụm công nghiệp, khu đô thị
tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý là rất
cần thiết. Tuy nhiên thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án cho thấy cơng tác
bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đang là vấn đề nhạy cảm và hết
sức phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt đời sống kinh tế chính trị và xã hội.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và huyện Hưng Nguyên – tỉnh
Nghệ An nói riêng, đây là địa bàn có vị trí thuận lợi và mơi trường đầu tư thơng
thống, nền kinh tế của huyện trong những năm qua đạt mức tăng trưởng khá các
ngành nghề truyền thống được khôi phục và phát triển góp phần giải quyết lao động
nơng nhàn ở nông thôn. Trong những năm gần đây, trên địa bàn huyện diện tích đất
đai chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, đồng nghĩa với việc áp dụng những chính
sách của nhà nước trong thu hồi đền bù, GPMB và hỗ trợ đối với những hộ gia đình
mất đất sản xuất nơng nghiệp. Tuy nhiên cơng tác này cịn gặp nhiều vướng mắc, hiệu
quả thấp kể cả công tác thu hồi đất để xây dựng CSHT phục vụ cho chính cộng đồng
cho chính dân cư bị thu hồi đất. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thiết kế dự án chờ
đợi do khơng giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo là
những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế
cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư và nhà nước, làm mất ổn định về chính trị xã
hội ở địa phương. Xuất phát từ những thực tiễn nói trên tơi tiến hành nghiên cứu đề tài
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
1
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
“Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án khu công nghiệp, đô
thị và dịch vụ VSIP trên địa bàn huyện Hưng Nguyên - tỉnh Nghệ An”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Góp phần đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt bằng
trên địa bàn huyện Hưng Nguyên - tỉnh Nghệ An.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác giải phóng
mặt bằng ở huyện Hưng Nguyên.
- Thu thập các số liệu liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng, vấn đề thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư …trên địa bàn Huyện Hưng Nguyên kết hợp khảo
sát thực tế địa bàn để đánh giá thực trạng về việc bồi thường hỗ trợ và GPMB của dự
án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP tại địa bàn huyện Hưng Nguyên.
- Tham khảo các tài liên quan để rút ra những hạn chế và đề xuất một số giải
pháp hợp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
4.Đối tƣợng nghiên cứu
-
Thực trạng cơng tác GPMB của dự án khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ
VSIP
5. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Đề tài nghiên cứu công tác GPMB của dự án VSIP được triển
khai tại địa bàn huyện Hưng Nguyên tỉnh Nghệ An.
6. Quan điểm nghiên cứu
a) Quan điểm hệ thống:
-
Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với nhau.
Như vậy sự thay đổi một yếu tố sẽ dẫn đến sự thay đổi của toàn bộ hệ thống.
-
Lãnh thổ nghiên cứu không chỉ là các xã mà cịn là bộ phận của tỉnh Nghệ An.
Chính vì thế nghiên cứu về vấn đề giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hưng
Nguyên phải đặt trong sự phát triển kinh tế - xã hội chung của của tỉnh Nghệ An. Bên
cạnh đó khi nghiên cứu về khu vực GPMB trên địa bàn huyện cần xem xét tác động
của vấn đề đó đến tất cả các khu vực trên địa bàn, cũng như mối quan hệ đến phát triển
kinh tế của các khu vực, vùng lân cận.
b) Quan điểm phát triển bền vững
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
2
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
Đất đai là tài sản quốc gia, là tài sản có hạn không thể khai thác và sử dụng một
cách bừa bãi, kém hiệu quả .
Phát triển bền vững là khai thác và sử dụng các nguồn lực tự nhiên đáp ứng nhu
cầu phát triển xã hội hiện tại nhưng không làm tổn hại và ảnh hưởng đến tương lai.
Chính vì vậy đánh giá thực trạng công tác GPMB ở huyện Hưng nguyên cũng như đề
xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện và nâng cao hiệu quả GPMB trên
địa bàn huyện đến năm 2020 cần đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế xã
hội nhưng không gây ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn xã hội mai sau.
c) Quan điểm thực tiễn, khách quan
Đây là quan điểm không thể thiếu được đối với quá trình nghiên cứu đề tài. Thực
tiễn là tiêu chuẩn, là cơ sở nghiên cứu của đề tài và kết quả nghiên cứu lại được áp
dụng vào thực tiễn. Quan điểm thực tiễn được vận dụng trong đề tài này nhằm giúp
đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và phù
hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của huyện Hưng Nguyên.
7. Phƣơng pháp nghiên cứu
a) Phương pháp điều tra khảo sát
-
Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp tại cơ quan thực tập: các số liệu về điều
kiện kinh tế, xã hội, kinh tế của các ngành sản xuất, đời sống của các hộ gia đình nằm
trong khu vực thực hiện dự án. Các tài liệu này được thu thập từ UBND huyện, Phòng
Thống Kê của huyện, Phòng Tài Ngun và Mơi Trường huyện, Phịng Nơng Nghiệp
và Phát Triển Nông Thôn.
-
Kết hợp tiến hành điều tra ngoại nghiệp các hộ gia đình bị ảnh hưởng để thực
hiện dự án thơng qua phiếu điều tra (ở phụ lục đính kèm), phỏng vấn trực tiếp người
dân trong diện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc đi điều tra trực tiếp từ địa
phương là để kiểm tra đối chiếu các thông tin từ các số liệu tài liệu đã thu thập và bổ
sung những thay đổi cần thiết .
b) Phương pháp phân tích và xử lý số liệu .
Phân tích các tài liệu số liệu thu thập được để tổng hợp các tài liệu phục vụ cho
mục đích nghiên cứu.
c) Phương pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra.
- So sánh, đối chiếu kết quả điều tra thực tế theo thời gian và không gian, theo
mẫu phiếu điều tra các hộ gia đình bị thu hồi đất.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
3
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
- So sánh, đối chiếu kết quả điều tra thực tế với chính sách hiện hành.
d) Phương pháp tổng hợp
Tổng hợp các số liệu trong các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
liên quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng như diện tích đất cần thu hồi
phục vụ dự án; số tiền bồi thường về đất, tài sản trên đất; số tiền hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp, ổn định cuộc sống; các chính sách hỗ trợ khác.
e) Phương pháp chuyên gia
Trên cơ sở phỏng vấn, xin ý kiến của các chuyên gia như cán bộ nơng nghiệp,
cán bộ địa chính, hội đồng ban BT & GPMB, giảng viên hướng dẫn... trong việc định
hướng GPMB cũng như khắc phục các vướng mắc còn tồn tại trong q trình thực
hiện cơng tác BT & GPMB. Từ đó đưa ra những ý kiến tham khảo nhằm nâng cao hiệu
quả tiến độ thi công của dự án trong tương lai.
f) Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu khác liên quan đến đề tài
-
Tham khảo, vận dụng có chọn lọc các tài liệu có sẵn liên quan nhằm bổ sung
nguồn dữ liệu cho hoạt động nghiên cứu.
8.Cấu trúc đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị đề tài nghiên cứu có cấu trúc chia làm
3 chương.
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – Tỉnh Nghệ An.
Chƣơng 2 : Thực trạng về công tác GPMB của dự án khu công nghiệp, đô thị và
dịch vụ VSIP trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An.
Chƣơng 3: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả
công tác GPMB trên địa bàn huyện Hưng Nguyên – tỉnh Nghệ An đến năm 2020.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
4
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
B. NỘI DUNG
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CƠNG TÁC GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƢNG NGUYÊN – TỈNH
NGHỆ AN.
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1.Thu hồi đất:
- Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất
đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai quy định tại Điều 3 LĐĐ 2013.
1.1.1.2. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
- Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn
sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh
hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án.
- Là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần
cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu
tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo”
trong q trình phát triển đơ thị và kinh tế – xã hội.
1.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới.
1.1.1.4. Tái định cư
- Tái định cư: Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ
những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu
nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng và các
chương trình nhằm khơi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư bao hàm cả việc
thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
5
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc
gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như xây
đập, làm đường, phát triển đơ thị.
* Phân loại tái định cư
- Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
+ Di dân vào vùng đơ thị hóa
+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đơ thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
- Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ
+ Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên
nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án
nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
+ Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân
tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở
các dự án phát triển nhà.
+ Cưỡng bức tái định cư: Thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không
kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đầu tư phát triển.
- Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
+ Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của Nhà nước trong việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
+ Tái định cư tự nguyện: Thơng thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy
mơ nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
1.1.1.5. Giải phóng mặt bằng
- Giải phóng mặt bằng là một q trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và những cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.
- Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải
phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
6
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp
của các bên tham gia và của cả xã hội.
- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là
khâu đầu tiên thực hiện dự án.
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp nó thể hiện khác nhau đối với
mỗi dự án, nó liên quan đến lợi ích bên tham gia và lợi ích toàn xã hội .
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với các
điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau và trình độ dân trí khác nhau. Do đó cơng tác tổ
chức bồi thường cũng có những đặc trưng nhất định đối với từng vùng đất từng điều
kiện sống khác nhau trên khu đất đó như: khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có
giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng khơng phải là điều dễ dàng. Điều này
khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì cơng việc thực hiện có đơn giản hơn.
Các tài sản trên đất cũng mang tính đa dạng cao về mục đích sử dụng đa dạng về hình
thức sỡ hữu các tài sản đó nên cơng tác định giá trong cơng tác đền bù cũng mang tính
đa dạng cao.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao có vai trị quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội với mọi người dân. Ở các khu vực nông thôn dân cư
sống chủ yếu nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp mà đất đai là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất người dân thấp khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý của người dân là giữ đất để sản xuất.
- Đất đai nhà ở có vai trị đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng mặt bằng cũng
gặp phải nhiều khó khăn. Ở các khu đơ thị lớn có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới
tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số điều kiện thuận lợi
khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu
nhiều do chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó
cho cơng tác kê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật đất đai và các chính sách
được thực hiện trong cơng tác giải phóng mặt bằng từ trước không được đồng bộ đặc
biệt là công tác xác định giá đất đền bù không thỏa đáng cho người dân trong diện cần
giải phóng mặt bằng dẫn tới trình trạng chây lỳ khơng chịu di chuyển. Khi thực hiện di
dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do
các ngun nhân khác nhau như khơng có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
7
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di
chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một cơng việc khác cho thích
hợp với nơi ở mới .
1.1.3. Bản chất
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua bán đất
đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực chất Nhà
nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và nâng cao
đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất mang ý
nghĩa của việc thực hiện quyền cuả nhà nước chứ không phải đơn thuần là một quan
hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp
đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác
thực hiện quyền này, theo những quy định mà Nhà nước đã ban hành.
1.1.4. Tác động của công tác GPMB đối với sự phát triển của đất nước
a) Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai
Công tác bồi thường và GPMB, hỗ trợ tái định cư dưới góc độ quản lý Nhà
nước có thể nói là cầu nối giữa các mối quan hệ về sử dụng đất giữa các chủ thể là cá
nhân và tổ chức với nhà nước. Để bồi thường GPMB thực hiện tốt phụ thuộc nhiều
vào công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể :
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì đòi hỏi nhà nước ta ban hành
các khung giá các loại đất một cách chi tiết, giá đất phải sát với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường, cùng với đó là ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về các
chính sách hỗ trợ và tái đinh cư cho người dân để đảm bào công tác GPMB thực hiện
đúng tiến độ, hiệu quả cao.
- Công tác quản lý hồ sơ địa chính cần phải cập nhật thường xuyên, chỉnh lý các
biến động trong quá trình sử dụng đất đai để đáp ứng cho việc xác định nguồn gốc sử
dụng đất đai rõ ràng, minh bạch, đúng đắn. Khi đó cơng tác GPMB sẽ tiến hành dễ
dàng và nhanh chóng hơn.
- Cơng tác thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai, xử lý các
sai phạm về đất đai được thực hiện tốt sẽ giúp cho việc bồi thường diễn ra nhanh
chóng, đúng pháp luật, đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án ..
- Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm quyền.
b) Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
8
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
Cơng việc bồi thường, GPMB có vai trị to lớn trong sự phát triển kinh tế - xã hội:
-
Công tác GPMB thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải tỏa đền bù, có điều
kiện tập trung vốn đầu tư cho các cơng trình khác; giải phóng mặt bằng kéo dài
dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hoàn thành tiến độ của dự án dẫn đến sự
quay vịng vốn chậm, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt các nhà đầu tư
trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vịng vốn là rất cần thiết để đảm
bảo tận dụng cơ hội đấu thầu các cơng trình khác.
-
Nếu cơng tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt dẫn đến hiện tượng
các dự án treo, chất lượng của các dự án giảm, các hạng mục đầu tư không được
thực hiện đúng như kế hoạch đề ra, lãng phí ngân sách của Nhà nước. Đặc biệt khi
giải quyết khơng thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi dễ
dẫn đến tình trạng khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình an ninh – chính trị khơng
ổn định.
c) Đối với mơi trường.
Q trình giải phóng mặt bằng gây ảnh hưởng rất lớn đến mơi trường xung quanh,
khi q trình GPMB thực hiện gây ra một số ảnh hưởng tiêu cực đến mơi trường như:
- Bụi, khí thải từ: các xe san lấp mặt bằng, các xe vận chuyển đất đá phục vụ cho
san lấp.
- Hoạt động tổ chức sản xuất đã gây nên tình trạng ơ nhiễm mơi trường nguồn
nước, khói bụi, khí thải, rác thải… ơ nhiễm tiếng ồn gây ảnh hưởng đến môi trường
sống của bà con người dân xung quanh khu vực dự án.
- Việc giải phóng mặt bằng đã làm mất đi thảm thực vật vốn có, ảnh hưởng trực
tiếp đến khơng gian sống và lao động sản xuất của người dân.
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư .
1.1.5.1. Giá cả đất đai .
- Một khu đất ban đầu có thể có giá trị khơng q lớn nhưng khi có thơng tin về
việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá sẽ làm cho đất hoàn toàn thay đổi và làm
thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bằng. Đó là yếu tố tâm lý của con người và
rất khó để nhận biết và xác định giá trị.
- Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất .
Nếu cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm
xuống; còn nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất đai thì giá cả có xu hướng tăng lên.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
9
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
Trong thực tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị,
giá đất tăng lên rất cao. Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu
được trên mảnh đất hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và
địa tơ chênh lệch II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh
tạo ra). Giá cả đất đai còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng tính theo
năm.
1.1.5.2. Tính chất của đất đai .
- Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai có khả năng sử dụng nhiều mục đích
như đất nơng nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thơng, gần khu
trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng nhiều với khả năng đáp ứng được nhiều
nhu cầu khác nhau… làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng lên .
1.1.5.3. Khả năng sinh lợi của đất đai.
Do khả năng mang lại lợi nhuận cao từ việc đầu tư bn bán đất; do tâm lý
muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lý giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày
nay càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất đai
xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động, đẩy mức giá lên cao
và còn rất cao tạo nên những đợt sốt đất kéo dài.
1.1.5.4. Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng
- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến
mức nào; Hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và
chiếu sáng lắp đặt quy mơ loại gì? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của
vị trí đặt tại khu đó, làm cho giá đất tăng lên hay giảm xuống.
1.1.5.5. Yếu tố chính trị
Bên cạnh đó thì yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây, mức
sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ ăn mặc và lo sinh hoạt cuộc
sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán trao đổi đất đai. Nhưng do thu
nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở đang là một nhu cầu bức
thiết đặc biệt quan trọng trong q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.
Người dân có xu hướng di dân ra các thành phố lớn, các khu công nghiệp dẫn dến tình
trạng “đất chật người đơng” thiếu việc làm, thiếu nhà ở và kéo theo các vấn đề về an
sinh, phúc lợi xã hội khác cùng với các tệ nạn xã hội. Việc làm đó làm cho giá đất tại
các thành phố lớn, các trung tâm, khu công nghiệp, cụm công ngiệp tăng lên rất cao.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
10
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
Tuy vậy dưới sự quản lý của nhà nước vào quan hệ đất đai, điều tiết nguồn cung – cầu
về đất; sự điều tiết vĩ mô của nhà nước và đường lối lãnh đạo của Đảng là một động
lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất tăng lên hay giảm xuống,
ổn định hay có những biến động lớn.
1.1.6. Cơ sở pháp lý về bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.6.1. Các văn bản pháp lý
Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 vùa kế thừa, luật hóa
những quy định khơng cịn phù hợp của LĐĐ 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ
sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của LĐĐ 2003. Cùng
với đó Chính Phủ đã ban hành kèm theo nhiều Thơng tư, Nghị định, Quyết định hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2013, trong số đó có Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành luật đất đai 2013; Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực dất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính Phủ quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất; Thông Tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30/ 6/2014 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 thay thế cho các nghị định,thơng tư ban
hành thực hiện trước đó như Luật đất đai 2003; NĐ 197/2004/NĐ- CP ngày 3/12/2004
của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; nghị định
số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bổi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Các quy định của UBND tỉnh Nghệ An.
Căn cứ Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, UBND tỉnh Nghệ
An đã ban hành Quyết định số 58/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 5 năm 2014 về ban
hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên đia bàn tỉnh
Nghệ An; Quyết định số 119/2014/QĐ-UNBD tỉnh Nghệ An ngày 23 tháng 9 năm
2014 về ban hành bảng đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản và di chuyển
mồ mả trên địa bản tỉnh Nghệ An; Quyết định số 2727/QĐ_UBND.ĐT Nghệ An ngày
29 tháng 6 năm 2015 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu
công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Nghệ An; Quyết định số 195/QĐ-UNBD.ĐC của
tỉnh nghệ An ngày 14 tháng 4 năm 2015 về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (K)
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
11
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
để xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường GPMB thực hiện dự án VSIP
Nghệ An.
1.1.6.2. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước Thu hồi đất
Theo điều 74 của luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Theo điều 88 của Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về Nguyên tắc
bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu
hồi đất.
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị
thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
1.1.6.3. Điều kiện và đối tượng được bồi thường.
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 75
của Luật đất đai 2013 quy định người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều
kiện sau đây được bồi thường về đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
12
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà
có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà
chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khơng
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả
khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
13
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
1.1.6.4. Giá đất tình bồi thường và chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cơng bố theo quy định của Chính
phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá
đất tại thời điểm bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất
tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thưởng cao hơn giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi;
- Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư
vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước
cịn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ
chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu
hồi được.
1.1.6.5. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi GPMB.
1.1.6.5.1 .Bồi thường với nhóm đất phi nơng nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà
nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại điều 75 của Luật
này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp khơng có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất cịn lại đối với
đất sử dụng có thời hạn.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà
nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại điều 75 của Luật
này thì được bồi thường về đất, cụ thể:
a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mực đích
sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
14
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
lại của đất thu hồi; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền và
được xác định như sau:
Trong đó:
Tbt=
Tbt: Số tiền được bồi thường
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, nếu được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính
tiền thuê đất.
S: Diện tích đất thu hồi,
T1: Thời hạn sử dụng đất
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu sử
dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng cịn lại của đất thu hồi thì được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền th đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì
khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất cịn
lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với
người có cơng với cách mạng.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nơng nghiệp không phải là đất ở được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại
Khoản 3 Điều này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí
đầu tư vào đất cịn lại (nếu có).
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng
được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có cơng với cách mạng.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
15
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
1.1.6.5.2. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đặc thù
* Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không
đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng
đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng mà chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy
định sau:
1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử
dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:
a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại Khoản
2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;
b) Được bồi thường về đất đồi với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn mức
giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003
nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức quy định của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
3. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất thu hồi thực hiện theo quy định của
Luật Đất đai và Nghị định này.
* Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện
tích đo đạc thực tế khác với diện tích gi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai
và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì được bồi thường theo
quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc khi kê khai đăng ký trước đây
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
16
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
người sử dụng đất khơng kê khai đăng ký diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã
được xác định là khơng thay đổi, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề, khơng do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển
quền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và khơng có tranh chấp
thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì khơng được bồi thường
về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy đinh tại
Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định
số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai.
* Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn kiền với đất quy định tạo Điều 101 và
Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27, 28 của Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 thì được bồi thường về đất.
2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi
thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
* Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử
dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử
dụng, nếu khơng có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
17
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: ThS. Võ Thị Thu Hà B
chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử
dụng đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường về đất
cho các đối tượng đồng quyền sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều này.
* Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu
vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ
sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ
gia đình, cá nhân trong khu vực bị ơ nhiễm mơi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người, quy định tại Khoản 3 Điều 87 của Luật Đất đai được thực
hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 của Luật Đất Đai, Điều 6 và Điều 22 của Nghị
định này.
2. Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt lún bất ngờ
tồn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần cịn lại khơng cịn
khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí đất ở tái định cư theo
quy định sau đây:
a) Diện tích đất ở tái định cư do UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa
phương quy định nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương.
b) Việc nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác
thực hiện theo quy định của Nghị định về thu tiền sử dụng đất.
3. Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái định cư được
giải quyết như sau:
a) Ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở do thiên tai gây ra;
b) Doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ơ
nhiễm mơi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người do doanh nghiệp đó gây ra;
trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sản thì tiền bồi thường, hỗ trợ do ngân sách
nhà nước chi trả.
1.1.6.6. Bồi thường đối với tài sản trên đất
1. Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi
đất.
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thương
18
Lớp: 53K1 - QLĐĐ
