Pháp luật về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại văn phòng công chứng trần xuân hiệp tỉnh gia lai

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

NGUYỄN TRẦN BÍCH TRÂM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
TRẦN XN HIỆP TỈNH GIA LAI

Gia Lai, tháng 6 năm 2021


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
TRẦN XN HIỆP TỈNH GIA LAI

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S NGUYỄN THỊ TRÚC PHƯƠNG
SINH VIÊN THỰC HIỆN

: NGUYỄN TRẦN BÍCH TRÂM

LỚP

: K11LK2

MSSV

: 17152380107070

Gia Lai, tháng 6 năm 2021


LỜI CẢM ƠN
Qua 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Đại học Đà Nẵng phân hiệu tại Kon
Tum, được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô trong nhà trường đã truyền
đạt cho em những kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường.
Và trong thời gian thực tập tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia lai
em đã có cơ hội áp dụng những kiến thức học ở trường vào thực tế, đồng thời học hỏi
được nhiều kinh nghiệm thực tế tại đơn vị thực tập. Cùng với sự nỗ lực của bản thân, em
đã hồn thành khóa thực tập của mình.
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh
viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những
kiến thức mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,
em đã nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất – thực tiễn tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia lai.”
Để hồn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp, trong quá trình thực tập và nghiên cứu,
em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang
đầu của bài báo cáo này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học
đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.
Các cán bộ Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia lai đã tạo điều kiện

giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cơ giáo hướng
dẫn Nguyễn Thị Trúc Phương – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hồn thành bài
báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Gia Lai, tháng 6 năm 2021
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Trần Bích Trâm


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................... iii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................ 1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 2
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP ..................................................3
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỈNH GIA LAI .............................................................3
1.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................................. 3
1.1.2. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 3
1.1.3. Điều kiện kinh tế ................................................................................................... 5
1.2. KHÁI QT CHUNG VỀ VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP
TỈNH GIA LAI ...................................................................................................................7
1.2.1. Giới thiệu về q trình hình thành Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh
Gia Lai ................................................................................................................................ 7
1.2.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai.......... 7
1.2.3. Nội quy của Văn phịng cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai .................... 10

1.2.4. Kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao tại đơn vị thực tập ................................. 10
KẾT CHƯƠNG 1 .............................................................................................................12
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................13
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................................13
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm về công chứng ............................................................... 13
2.1.2. Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 15
2.2. PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................................19
2.2.1. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 19
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ các bên .................................................................................. 23
2.2.3. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................... 24
2.2.4. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực ............. 26
2.2.5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng .............................................................. 27
2.2.6. Trách nhiệm pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
công chứng ......................................................................................................................... 27
KẾT CHƯƠNG 2 .............................................................................................................29
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG
TRẦN XN HIỆP TỈNH GIA LAI – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ........................30
i


3.1. THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG TRẦN
XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI .........................................................................................30
3.1.1. Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai .................................. 30
3.1.2. Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai .................. 32
3.2. KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG
CƠNG CHỨNG TRẦN XN HIỆP TỈNH GIA LAI................................................38
KẾT CHƯƠNG 3 .............................................................................................................42
KẾT LUẬN .......................................................................................................................43
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

ii


STT
01
02
03
04

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Từ viết đầy đủ
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
BLDS
Bộ luật dân sự
QPPL
Quy phạm pháp luật
UBND
Uỷ ban nhân dân

iii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng,
nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng khơng thể thay
thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ
khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển.Ngày
nay, cùng với sự phát triển tiến bộ của xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá
trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam,
đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là
thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa
cơng chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động
cơng chứng nói riêng. Qua đó cho thấy hoạt động cơng chứng có vai trị ngày càng quan
trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao
dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh
tế của các tổ chức, cá nhân. Nhất là các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của
pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lý
bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các
giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo.
Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong
điều kiện hiện nay cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế. Một mặt do đội ngũ cán bộ,
công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế
trong tình hình mới. Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến
nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa
dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vơ hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia
giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao

dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không
phù hợp với pháp luật hiện hành.
Ngồi ra các văn bản trong lĩnh vực cơng chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống
nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo. BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Cơng chứng
2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực
bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân
biệt rạch rịi giữa cơng chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định
về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch
về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng quyền sử
dụng đất – thực tiễn tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai” làm báo
cáo thực tập tốt nghiệp.
1


2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về pháp
luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước và
thực tiễn đặt ra.
Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp
đồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức
chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ.
Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công
chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công
chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng,
giao dịch.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối với hoạt động
công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật

như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP
và các văn bản QPPL khác…
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của
Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.
Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các
phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, cụ thể:
- Phương pháp phân tích luật học nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê-nin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối
của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường.
- Phương pháp so sánh và phương pháp phân tích tổng hợp những vấn đề cùng với
kiến thức thực tế góp nhặt được tại văn phịng công chứng, nơi đã thực tập, đề tài đã phần
nào nói rõ hơn những điểm cịn hạn chế, vướng mắc của vấn đề hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, từ đó rút ra được những phương hướng, giải pháp để hồn thiện các
điểm cịn thiếu sót.
5. Kết cấu báo cáo
Ngồi phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 3 chương gồm:
- Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập
- Chương 2: Những vấn đề cơ bản về hoạt động công chứng hợp đồng quyền sử
dụng đất
- Chương 3: Thực trạng về pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai – Kiến nghị hoàn
thiện
2


CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỈNH GIA LAI

1.1.1. Vị trí địa lý
a. Vị trí địa lý Tỉnh Gia Lai
Gia Lai là một tỉnh vùng cao nằm ở phía bắc Tây Nguyên trên độ cao trung bình
700 - 800 mét so với mực nước biển. Tỉnh Gia Lai trải dài từ 12°58'20" đến 14°36'30" vĩ
bắc, từ 107°27'23" đến 108°54'40"kinh đơng. Phía đơng bắc giáp 1 chút với Quảng
Ngãi với đường biên chỉ là 10 km lại nằm chính trên khu bảo tồn Kon Chư Răng (huyện
K Bang). Phía đơng giáp với tỉnh Bình Định với đường biên hơn 115 km (huyện K Bang,
Đăk Pơ, Kông Chro, con đường chủ yếu qua 2 tỉnh là DT637 và quốc lộ 19. Phía đơng
nam giáp với Phú Yên, khoảng 100 km đường biên chủ yếu là huyện Krơng Pa, 1 phần
huyện Ia Pa và Kơng Chro. Phía tây giáp tỉnh Ratanakiri thuộc Campuchia, có đường
biên giới chạy dài khoảng 90 km, gồm các huyện Đức Cơ, Chư Prơng, và 1 ít của huyện
Ia Grai. Phía nam giáp tỉnh Đắk Lắk, và phía bắc của tỉnh giáp tỉnh Kon Tum.
b. Vị trí địa lý thành phố Pleiku
Pleiku (Pờ-lây-cu) hay còn được biết đến rộng rãi với tên Plây Ku, là thành phố tỉnh
lỵ của tỉnh Gia Lai, thuộc vùng Tây Nguyên, Việt Nam.
Pleiku là thành phố lớn thứ 2 tại Tây Ngun về diện tích lõi đơ thị và quy mô dân
số (sau Buôn Ma Thuột), đây cũng là đô thị quan trọng nhất của vùng Bắc Tây Nguyên
và là một trong 22 đô thị loại I của Việt Nam. Thành phố Pleiku cũng là nơi đóng trụ sở
Bộ Tư lệnh Quân đoàn 3 và Bộ Tư lệnh Binh đoàn 15.
Thành phố Pleiku nằm ở trung tâm tỉnh Gia Lai, có vị trí địa lý:
- Phía đơng giáp huyện Đak Đoa
- Phía tây giáp huyện Ia Grai
- Phía nam giáp huyện Chư Prơng
- Phía bắc giáp huyện Chư Păh.
Pleiku nằm trên trục giao thông giữa quốc lộ 14, quốc lộ 19 nối thông suốt cả nước,
gần ngã ba Đơng Dương, nằm trên cung đường Hồ Chí Minh, và trong vùng tam giác
tăng trưởng các tỉnh lân cận, cũng như các quốc gia láng giềng như Campuchia, Lào.
Tổng diện tích tự nhiên là 26.076,8 ha, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội
của tỉnh Gia Lai. Thành phố Pleiku cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 600 km về phía
bắc, cách thủ đơ Hà Nội 1.287 km về phía nam và cách thành phố Bn Ma Thuột 181

km.
Pleiku nằm trên độ cao trung bình 700m - 800 m; ngã ba Hàm Rồng hay ngã ba
Quốc lộ 14 và Quốc lộ 19 (phía Nam của thành phố Pleiku) có độ cao là 785m.
1.1.2. Điều kiện tự nhiên
a. Về địa hình
Gia Lai nằm trên một phần của nền đá cổ rộng lớn, dày trên 4.000 m, thuộc Địa
khối Kon Tum. Gần vào phía cuối nam của khối núi Trường Sơn Nam. Gia Lai nằm gần
3


như hồn tồn phía đơng dãy Trường Sơn. Khối địa khối nâng lên không đều từ cuối kỷ
Đệ Tam. Nhưng địa hình được núi lửa và phong hóa nhiều năm trở nên bằng phẳng tạo
nên các cao ngun khơng hồn tồn bằng phẳng mà nhấp nhơ nhiều đồi xen kẽ các vùng
tương đối trũng. Địa hình thấp dần từ bắc xuống nam và nghiêng từ đông sang tây, với
các đồi núi, cao nguyên và thung lũng xen kẽ nhau khá phức tạp. Càng gần về phía nam
chia nhau 1 nửa vùng đồng bằng với Đăk Lăk, và vùng thấp phía tây của Campuchia. Địa
hình Gia Lai có thể chia thành 3 dạng chính là địa hình đồi núi, cao ngun và thung
lũng. Trong đó, Cao ngun là dạng địa hình phổ biến và quan trọng của Gia Lai, với hai
cao nguyên là Cao nguyên Kon Hà Nừng và Cao nguyên Pleiku. Địa hình thứ hai là địa
hình đồi núi, chiếm 2/5 diện tích tự nhiên tồn tỉnh, phần lớn nằm ở phía bắc, địa hình núi
phân cách mạnh, bề mặt các dạng địa hình khác của Gia Lai như các cao nguyên, những
thung lũng đồng bằng cũng đều rải rác có núi, độ cao trung bình của cả 2 cao nguyên là
800m, với đỉnh Kon Ka Kinh - nóc nhà của Gia Lai. Sự dập vỡ kiến tạo đa dạng là cơ sở
cho trữ lượng nước ngầm. Các vùng trũng tương đối thường hình thành các con sơng khi
đi qua vùng đứt gãy đột ngột xuống vùng đồng bằng tạo nên các thác nước nổi tiếng ở
đây. Địa hình thứ ba là Các vùng trũng, những vùng này sớm được con người khai thác
để sản xuất lương thực. Hầu hết các vùng trũng nằm ở phía nam của tỉnh, các thung lũng
ở đơng nam. Ngồi ra đất đai Gia Lai được chia làm 27 loại khác nhau, gồm 7 nhóm
chính: đất phù sa, đất xám, đất đen, đất đỏ, đất mùn vàng đỏ, nhóm đất sói mịn trơ sỏi
đá. Chủ yếu là nhóm đất đỏ bazan, phân bố ở cao nguyên Pleiku, dày cho canh tác, các

loại đất khác chủ yếu ở các cùng đất rìa cao nguyên hoặc vùng trũng, ven các con sơng.
b. Về khí hậu
Gia Lai thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, dồi dào về độ ẩm, có lượng mưa lớn,
khơng có bão và sương muối, ngồi ra nhiệt độ cịn phụ thuộc vào độ cao các vùng. Khí
hậu ở đây được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Trong đó, mùa mưa
thường bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 10. Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4
năm sau. Nhiệt độ trung bình năm là 22 – 250C. Vùng vùng Đông Trường Sơn từ 1.200 –
1.750 mm, Tây Trường Sơn có lượng mưa trung bình năm từ 2.200 – 2.500 mm. Khí hậu
và thổ nhưỡng Gia Lai rất thích hợp cho việc phát triển nhiều loại cây công nghiệp ngắn
và dài ngày, chăn nuôi và kinh doanh tổng hợp nông lâm nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế
cao.
c. Về dân số
Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Gia Lai đạt gần 1.513.847
người, mật độ dân số đạt 102 người/km². Dân số phân bố rất không đều: tại tp. Pleiku đã
chiếm 27,53% dân cư của toàn tỉnh Gia Lai với mật độ rất cao lên tới 1662 người/km2,
tại thị xã An Khê là 408 người/km2, các huyện, thị xã còn lại đều có mật độ dưới 200
người/km2, thậm chí huyện K’ Bang chỉ có mật độ 45 người/km2, chỉ bằng 1/2 tiêu
chuẩn mật độ trung bình. Trong đó dân số sống tại thành thị đạt 438.062 người, chiếm
28,9% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông thôn đạt 1.075.785 người, chiếm 71,1% dân
4


số. Dân số nam đạt 758.759 người, trong khi đó nữ đạt 755.258 người. Tỷ lệ tăng tự
nhiên dân số phân theo địa phương tăng 1,72 %
Theo thống kê của tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2009,
tồn tỉnh Gia Lai có 38 dân tộc cùng người nước ngồi sinh sống. Trong đó dân tộc Kinh
chiếm nhiều nhất với 713.403 người, người Gia Rai có 372.302 người, người Ba Na có
150.416 người, người Tày có 10.107 người, người Nùng có 10.045 người, tiếp theo là
người Mường có 6.133 người, người Thái có 3.584 người, người Dao có 4.420 người.
Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, Tồn tỉnh Gia Lai có 10 Tơn giáo khác nhau

chiếm 397.566 người, Trong đó, nhiều nhất là Cơng giáo có 166.996 người, đạo Tin Lành
có 142.220 người, xếp thứ ba là Phật giáo có 85.229 người, đạo Cao Đài có 2.971 người,
cùng các đạo khác như Bahá'í có 59 người, Phật giáo Hịa Hảo có 41 người, Đạo Tứ Ân
Hiếu Nghĩa có 23 người, Minh Lý Đạo có 18 người, Tịnh độ cư sĩ Phật hội Việt Nam có
năm người, ít nhất là Hồi giáo với 4 người.
1.1.3. Điều kiện kinh tế
Với vị trí nằm trong khu vực tam giác phát triển kinh tế Việt Nam, Lào, Campuchia
là lợi thế rất lớn cho Gia Lai. Gia Lai nằm ở vị trí trung tâm của khu vực, là cửa ngõ đi ra
biển của phần lớn các tỉnh trong khu vực, nên đây là điều kiện để cùng các tỉnh bạn đẩy
mạnh hợp tác phát triển và phát huy các lợi thế vốn có của mình nhằm tăng năng lực sản
xuất và hạ tầng kinh tế - xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, tạo khâu
đột phá để thúc đẩy nền kinh tế phát triển đúng hướng, tạo thế cho Gia Lai trở thành vùng
kinh tế động lực trong khu vực thúc đẩy các tỉnh khác trong vùng cùng phát triển, cụ thể
như:
a. Về tiềm năng du lịch
- Gia Lai là đầu nguồn của nhiều con sông đổ về miền duyên hải và Campuchia như
sông Ba, sông Sê San và các con suối khác. Địa hình đồi núi, nhiều thác ghềnh đã mang
lại cho Gia Lai rất nhiều cảnh quan thiên nhiên kỳ thú đặc biệt là những thác nước hùng
vĩ như: thác Phú Cường, thác Lồ Ồ, thác Chín Tầng, thác Yama-Yang Rung…cùng
những hồ nước xanh thẳm: hồ Ayun Hạ, hồ Ialy và Biển Hồ trên núi mênh mông, phẳng
lặng. Đây là những điểm du lịch lý tưởng của khách thập phương. Đặc biệt thiên nhiên
còn ban tặng cho Gia Lai hai khu rừng nguyên sinh KonKaKinh và KonJaRăng và đồi
thông ĐăkPơ, đây là nguồn tài nguyên quý giá giúp cân bằng hệ sinh thái đồng thời thu
hút du khách u thích loại hình du lịch sinh thái, nghiên cứu hệ động thực vật của miền
nhiệt đới. Du khách cịn tìm đến Gia Lai để được tham quan Thủy điện Ialy-một cơng
trình mang tầm quốc gia, công suất đứng thứ 2 sau thủy điện Hịa Bình và là cơng trình
thể hiện bàn tay và khối óc phi thường của con người Tây Nguyên đã chiến thắng được
sức mạnh tự nhiên làm thay đổi đời sống của người bản địa, mang lại diện mạo mới cho
Gia Lai.
- Gia Lai còn được biết đến là vùng đất cổ xưa, di chỉ khảo cổ Biển Hồ là minh

chứng cho quá trình hình thành, định cư lâu dài của người bản địa trên vùng đất cao
nguyên hùng vĩ. Khơng gian Văn hóa cồng chiêng Tây Ngun được UNESCO công
5


nhận là di sản văn hóa phi vật thể của nhân loại, cồng chiêng Tây Nguyên đã vượt ra khỏi
biên giới quốc gia, từ đó thế giới biết đến một khơng gian văn hóa cồng chiêng gắn bó
với người dân Tây Nguyên trọn một vòng đời từ Lễ thổi tai cho đứa bé mới chào đời đến
Lễ trưởng thành và kết thúc là Lễ Bỏ mả. Ngoài ra trong các lễ hội mừng lúa mới, đâm
trâu.. cũng không thể thiếu tiếng cồng tiếng chiêng, những vòng xoang, chén rượu cần,
ánh lửa bập bùng giữa núi rừng đại ngàn.
- Bên cạnh cồng chiêng trong văn hóa tinh thần của người bản địa, người Bahnar
cịn có kho tàng sử thi đồ sộ. Đây là những bản hùng ca tráng lệ, mang cảm hứng lãng
mạn trong lao động, chiến đấu và trong cuộc sống đời thường. Được phát hiện từ sau
những năm 1980 nhưng từ đó đến nay kho tàng sử thi đã khơng ngừng được bổ sung qua
q trình sưu tầm như: Đăm Noi, Bia Brâu…Đây là niềm tự hào của người Bahnar và là
cơ hội tìm hiểu, nghiên cứu cho những người say mê văn hóa, truyền thống của dân tộc
này. Sử thi Bahnar vẫn cịn nhiều điều bí ẩn kỳ thú đang chờ du khách đến khám phá.
- Đến Gia Lai du khách còn được khám phá trang phục ngày hội với trang trí hoa
văn nhiều màu sắc thần bí, các điệu múa dân gian với âm thanh vang vọng của các loại
nhạc cụ riêng của từng dân tộc như: tù và, đàn đá…, được tham quan nhà rông, những
khu nhà mồ với nhiều bức tượng người, thú, những nghi lễ cịn rất hoang sơ, ngun
thủy.
- Gia Lai có truyền thống cách mạng hào hùng, có khu Tây Sơn Thượng đạo, căn cứ
của vua Quang Trung, làng kháng chiến Stơr quê hương Anh hùng Núp, nhiều địa danh
chiến trường xưa của Gia Lai như: Pleime, Cheo Reo, Ja Đrăng đã đi vào lịch sử.
- Hiện nay loại hình du lịch sinh thái kết hợp với tìm hiểu văn hóa đã và đang được
khai thác hiệu quả như: tham quan, tìm hiểu văn hóa dân tộc Bahnar, Jrai (ngủ làng, văn
hóa cồng chiêng, lễ hội), thăm chiến trường xưa, dã ngoại, khám phá vẻ đẹp của các danh
thắng và tìm hiểu về Học viện Bóng đá Hồng Anh Gia Lai…thưởng thức đặc sản cơm

lam, thịt nướng, rượu cần của người bản địa. Dạo quanh tìm mua các mặt hàng địa
phương làm quà cho người thân như: cà phê, mật ong, măng khô, tiêu, thổ cẩm, đồ mỹ
nghệ….
b. Tiềm năng về tài ngun thiên nhiên
- Tồn tỉnh có 27 loại đất, được hình thành trên nhiều loại đá mẹ thuộc 7 nhóm
chính: đất feralit (đất đỏ vàng) chiếm 53% diện tích đất tự nhiên của tỉnh; đất đỏ vàng
trên đá granit và riolit phân bố tập trung ở gần rìa của khối đất đỏ bazan; đất xám trên đá
granit và phù sa cổ chiếm 25,2%, phân bố tập trung theo 2 hệ thống sơng lớn, cịn lại các
nhóm khác phân bố rải rác ở nhiều nơi. rên cơ sở các điều kiện sinh thái tự nhiên của
tỉnh, có thể chia thành 3 vùng: đất đỏ bazan cao nguyên Pleiku, diện tích tập trung lớn,
địa hình bằng phẳng, giao thơng thuận lợi; dân cư và cơ sở hạ tầng tập trung; vùng thung
lũng sơng suối ở phía Nam, Đơng, Đơng Nam và Tây Nam là vùng đất phù sa, đất xám.
Các vùng đồi núi phía Bắc, Đơng và Đơng Nam có địa hình chia cắt.
- Rừng ở Gia Lai rất phong phú về các lồi, kiểu, dạng khác nhau về tính chất, hình
thái và ý nghĩa kinh tế. Gia Lai có gần 1 triệu ha đất lâm nghiệp, diện tích có rừng là
6


749.769 ha, trữ lượng gỗ 75,6 triệu m3. So với cả vùng Tây Nguyên, Gia Lai chiếm 28%
diện tích lâm nghiệp, 30% diện tích có rừng và 38% trữ lượng gỗ. Ngồi ra, rừng Gia Lai
cịn có khoảng gần 100 triệu cây tre nứa và các loại lâm sản có giá trị khác như song mây,
bời lời, sa nhân…và các loại chim thú quý hiếm. Sản lượng gỗ khai thác hàng năm từ
65.000 – 85.000 m3 sẽ đáp ứng nhu cầu về nguyên liệu cho chế biến gỗ, bột giấy với quy
mơ lớn và chất lượng cao. Ngồi ra, tỉnh cịn có hơn 280.000 ha đất trống, đồi núi trọc có
khả năng trồng rừng lấy gỗ, rừng phịng hộ bảo vệ môi trường, tôn tạo cảnh quan du lịch,
trồng các loại cây công nghiệp dài và ngắn ngày với quy mô lớn.
- Gia Lai là vùng đất đầu nguồn của nhiều hệ thống sông lớn như sông Ba, Sê San,
Ayun chảy xuống vùng duyên hải miền trung và sông Mê Kơng với tiềm năng lớn về
thuỷ điện.
- Tài ngun khống sản là một tiềm năng kinh tế quan trọng của tỉnh Gia Lai. Theo

điều tra của Liên đoàn địa chất 6, tỉnh Gia Lai có nhiều khống sản, nổi bật nhất là vàng,
nguồn vật liệu xây dựng, bôxit và đá q. Bên cạnh đó, tỉnh cịn có khống sản phục vụ
công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng như đá vơi (đã phát hiện được 6 điểm nhưng có
triển vọng nhất là mỏ đá vơi Chư Sê). Khống sản làm vật liệu xây dựng khác như đá
bazan xây dựng ở đèo Chư Sê, Pleiku, Chư Păh. Ngồi ra cịn có các mỏ than bùn ở Biển
Hồ, Chư Păh đủ đáp ứng yêu cầu sản xuất phân vi sinh.
1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG TRẦN XN HIỆP
TỈNH GIA LAI
1.2.1. Giới thiệu về q trình hình thành Văn phịng Cơng chứng Trần Xn
Hiệp tỉnh Gia Lai
- Văn phịng Cơng chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai đăng ký hoạt động lần 1 vào
năm 2013 với tên gọi Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai căn cứ Luật
Cơng chứng năm 2006 theo hình thức doanh nghiệp tư nhân tại địa chỉ 157 Trường
Chinh, phường Trà Bá, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. Khi Luật Công chứng năm 2014
có hiệu lực thì Văn phịng chuyển đổi về mơ hình Cơng ty hợp danh với tên gọi Văn
phịng Cơng chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai và thay đổi địa chỉ mới về 01 Nguyễn
Lương Bằng, phường Hoa Lư, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai theo quy định pháp luật.
- Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai đăng ký hoạt động theo Giấy
đăng ký hoạt động số 21/TP-ĐKHĐ được Sở Tư pháp tỉnh Gia Lai cấp lần đầu ngày
24/5/2013, cấp thay đổi lần thứ 5 ngày 29/11/2019.
- Văn phịng có tư cách pháp nhân, con dấu riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về
tài chính bằng nguồn thu từ phí cơng chứng, thù lao cơng chứng của Văn phịng cơng
chứng và các nguồn thu hợp pháp khác.
1.2.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phịng Cơng chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai
a. Cơ cấu tổ chức
- Văn phịng có 08 người: 02 cơng chứng viên (Trong đó 01 cơng chứng viên Trưởng văn phịng, 01 công chứng viên hợp danh), 06 nhân viên (04 chuyên viên pháp
lý, 01 kế toán viên, 01 văn thư lưu trữ kiêm thủ quỹ)
7

- Văn phòng do Trưởng Văn phòng điều hành và chịu trách nhiệm cao nhất về toàn
bộ hoạt động của Văn Phịng.
- Cơng chứng viên, chun viên, kế tốn, thủ quỹ, văn thư, lưu trữ thực hiện nhiệm
vụ chuyên môn theo quy định của pháp luật và theo sự chỉ đạo của Trưởng Văn phòng.
b. Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Trưởng Văn phịng
Cơng chứng viên
Cơng chứng
viên

Chun viên
pháp lý

Kế tốn

Văn thư, lưu trữ

Bảo vệ

c. Nhiệm vụ, quyền hạn của các bộ phận
Trưởng văn phòng
- Lập và chỉ đạo thực hiện kế hoạch cơng tác của Văn phịng, điều hành cơng việc
hàng ngày của Văn phịng, phân cơng nhiệm vụ cho cơng chứng viên và các chuyên viên
khác.
- Đại diện cho Văn phịng cơng chứng trong quan hệ với cơ quan nhà nước; đại diện
cho Văn phịng cơng chứng với tư cách là bị đơn hoặc nguyên đơn trong các vụ kiện,
tranh chấp.
- Ký hợp đồng làm việc, hợp đồng lao động với công chứng viên và các nhân viên
làm việc tại Văn phịng cơng chứng.

- Thực hiện chức năng nhiệm vụ của công chứng viên theo quy định pháp luật.
- Hướng dẫn, kiểm tra, giám sát và quản lý hoạt động của Công chứng viên; đề nghị
Giám đốc Sở Tư pháp về việc bổ nhiệm, giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền.
- Quyết định mọi hoạt động của Văn phòng theo quy định của pháp luật.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
- Trưởng Văn phòng phải có nghĩa vụ tn thủ quy định của pháp luật.
Cơng chứng viên
- Trực tiếp tiếp nhận hồ sơ công chứng, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ để phân
cơng cho chuyên viên pháp lý soạn thảo hợp đồng.
- Hướng dẫn thủ tục, hồ sơ pháp lý cho người yêu cầu cơng chứng.
- Rà sốt, đối chiếu thơng tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung
cần công chứng, danh mục giấy tờ kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên
8


người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ, bản sao giấy tờ tùy
thân của người u cầu cơng chứng, giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch
mà pháp luật quy định phải có và lập hồ sơ cơng chứng.
- Thực hiện chức năng nhiệm vụ của công chứng viên theo quy định pháp luật.
- Cho khách hàng ký hoặc điểm chỉ, xem lại hồ sơ do chuyên viên pháp lý soạn thảo
và thực hiện công chứng hợp đồng.
- Thực hiện các cơng việc khác do Trưởng văn phịng giao.
- Lập biên bản, báo cáo lãnh đạo Văn phòng đối với các trường hợp vi phạm pháp
luật khi thi hành nhiệm vụ.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
- Cơng chứng viên phải có nghĩa vụ tn thủ quy định của pháp luật.
- Cơng chứng viên cịn phải tn thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật công
chứng và quy tắc đạo đức hành nghề công chứngban hành kèm thông tư số 11/2012/TTBTP của Bộ trưởng Bộ Tư pháp.
Chuyên viên pháp lý
- Tiếp nhận hồ sơ từ công chứng viên và kiểm tra lại lần nữa giấy tờ trong hồ sơ yêu

cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của
pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ cơng chứng, đồng thời sẽ là người giải thích tư vấn cho
khách hàng về vấn đề thủ tục và hồ sơ pháp lý.
- Hướng dẫn khách hàng viết Phiếu yêu cầu công chứng.
- Kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch
theo quy định của Luật Công chứng.
- Quản lý thông tin về hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã công chứng.
- Quản lý thơng tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các
thông tin khác về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp
đồng, giao dịch tại Văn phịng công chứng.
- Cuối ngày nhập hồ sơ công chứng vào hệ thống quản lý.
- Tiếp nhận công văn đến và đi, báo cáo Trưởng văn phòng đồng thời ghi vào sổ
theo dõi.
- Chuyên viên pháp lý phải có nghĩa vụ tn thủ quy định của pháp luật.
Kế tốn
- Thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng, chi phí khác theo quy định.
- Đóng dấu và trả hồ sơ cho người yêu cầu công chứng.
- Thu thập, xử lý thông tin, số liệu kế toán theo đối tượng và nội dung cơng việc kế
tốn, theo chuẩn mực kế tốn và chế độ kế tốn áp dụng cho loại hình doanh nghiệp đã
đăng ký.
- Phân tích thơng tin, số liệu kế tốn; tham mưu, đề xuất các giải pháp phục vụ yêu
cầu quản trị và quyết định kinh tế, tài chính của Văn phòng.

9


- Kiểm tra, giám sát các khoản thu, chi tài chính, nghĩa vụ thu, nộp, thanh tốn nợ;
kiểm tra việc quản lý, sử dụng tài sản và nguồn hình thành tài sản; phát hiện và ngăn
ngừa các hành vi vi phạm pháp luật về tài chính, kế tốn.
- Quản lý sổ về kế tốn, tài chính.

- Cuối ngày lập bảng kê thu, chi và danh mục hồ sơ công chứng trong ngày để giao
cho nhân viên văn thư lưu trữ.
Văn thư kiêm thủ quỹ
- Thực hiện thu, chi tiền mặt theo quy định.
- Quản lý sổ văn thư, lưu trữ, các loại sổ khác theo quy định của pháp luật có liên
quan.
- Lưu trữ sổ cơng chứng và hồ sơ cơng chứng.
- Hạch tốn chính xác đầy đủ các nghiệp vụ của quỹ tiền mặt, và làm các báo cáo về
quỹ tiền mặt.
- Cuối ngày nhận tiền và hồ sơ của nhân viên kế tốn.
1.2.3. Nội quy của Văn phịng công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai
a. Đối với cán bộ, chuyên viên
- Giữ thái độ lịch sự, tôn trọng đối với khách hàng yêu cầu công chứng.
- Hướng dẫn đầy đủ, tận tình, chu đáo, nhanh gọn và đúng quy định của pháp luật.
- Không sách nhiễu, gây phiền hà cho khách.
- Thu phí, lệ phí cơng chứng theo đúng quy định; khơng nhận địi hỏi bất kỳ một
khoản tiền, lợi ích nào khác từ người yêu cầu công chứng.
- Không tiết lộ về nội dung công chứng mà mình biết được khi hành nghề cơng
chứng.
- Từ chối những khách hàng có hành vi, lời nói, ăn mặc thiếu lịch sự hoặc nặng mùi
bia rượu.
b. Đối với người yêu cầu công chứng
- Giữ trật tự và tôn trọng những người đến công chứng. Tuân thủ sự hướng dẫn của
nhân viên Văn phịng.
- Xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách
nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của giấy tờ đó.
- Khơng cung cấp thơng tin, tài liệu sai sự thật.
- Pháp luật nghiêm cấm cơ quan, tổ chức, cá nhân, người làm chứng có hành vi gian
dối, khơng trung thực, cản trở hoạt động công chứng.
- Khách hàng chỉ thanh tốn các khoản phí, lệ phí cơng chứng theo quy định đã

được niêm yết công khai tại Văn phòng.
1.2.4. Kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao tại đơn vị thực tập
a. Sơ lược các công việc được giao
- Phôtô các giấy tờ cần thiết để lưu hồ sơ.
- Đóng dấu hồ sơ và kiểm tra hồ sơ để trả cho khách hàng.
- Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng.
10


- Soạn thảo hợp đồng giao dịch.
- Hướng dẫn khách hàng kí tên và điểm chỉ vào hợp đồng giao dịch.
b. Đánh giá kết quả thực hiện
Qua quá trình thực tập tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai tôi rút
ra một số bài học kinh nghiệm như sau:
- Nắm bắt và cập nhật một cách đầy đủ và toàn diện các quy định của pháp luật thì
kỹ năng giao tiếp cũng là một yếu tố rất quan trọng trong việc tiếp cận người yêu cầu
công chứng để có cách thức xử lý tình huống phù hợp và khai thác thông tin một cách
triệt để đối với cơng chứng viên.
- Khi thực tập tại Văn phịng Cơng chứng Trần Xn Hiệp tỉnh Gia Lai thì bản thân
tơi nhận thấy rằng khi hướng dẫn người yêu cầu công chứng, cơng chứng viên cần giải
thích các thuật ngữ pháp lý theo cách dễ hiểu để người yêu cầu công chứng hiểu rõ được
quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên tham gia khi giao kết hợp đồng, giao dịch, cơng
chứng viên ln có thái độ bình tĩnh, lịch sự và kiên nhẫn khi hướng dẫn người yêu cầu
công chứng, tránh các thái độ tiêu cực như nóng nảy, cao giọng, yêu cầu các giấy tờ
không quy định… dễ làm khách hàng mất bĩnh tĩnh, bất đồng, mâu thuẫn ý kiến sẽ tạo
nên khó khăn khi hướng dẫn họ làm các thủ tục cần thiết.
- Một yếu tố không thể khơng kể đến đó là sự phối hợp giữa các bộ phận nghiệp vụ
trong trình tự, thủ tục tục cơng chứng tại văn phịng cũng có vai trị quan trọng trong việc
tăng cường hiệu quả giải quyết công việc được nhanh gọn, không chồng chéo, sự phân
công công việc, trách nhiệm, quyền hạn được quy định rõ ràng và cụ thể góp phần tạo

nên uy tín và chất lượng của Văn phịng Cơng chứng.
- Qua q trình thực tập tôi đã biết cách tiếp nhận một hồ sơ giao dịch thì cần những
giấy tờ nào và biết cách lưu hồ sơ cần những gì.

11


KẾT CHƯƠNG 1
Thực hiện những nội dung thực tập về cơ cấu tổ chức, quản lý và việc thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng giúp cho học viên phần nào nắm rõ
cơ sở pháp lý và cơ chế vận hành, hoạt động thực tế của tổ chức hành nghề công chứng
trong mối quan hệ với nhiều chủ thể khác nhau, như các cơ quan, tổ chức, cá nhân đặt
trong sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp lý và điều kiện cụ thể thực tiễn đã giúp cho
học viên một lần nữa nâng cao nhận thức của mình về những kiến thức đã được đào tạo
và kinh nghiệm vận dụng trong thực tế để hồn thiện những kỹ năng hành nghề cơng
chứng.
Thơng qua hoạt động thực tập, học viên chủ động đề xuất các vấn đề mình quan
tâm, đặt các câu hỏi với người hướng dẫn thực tập; tích cực trao đổi, thảo luận với người
hướng dẫn, công chứng viên, nhân viên, người lao động tại nơi thực tập về các vấn đề
liên quan đến nội dung thực tập, vấn đề thuộc về lĩnh vực cơng chứng; góp phần rèn
luyện kỹ năng, kinh nghiệm thực tiễn trong thực hiện nghề công chứng cho học viên,
giúp cho họ trở nên tự tin; nâng cao bản lĩnh nghề nghiệp cho việc hành nghề công chứng
sau này.

12


CHƯƠNG 2.
PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm về công chứng
a. Khái niệm
Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên
của một tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính
xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang
tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng.”
Qua khái niệm trên ta thể hiểu rằng: Công chứng là hành vi của cơng chứng viên
thực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể là các nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phịng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật.
b. Đặc điểm
- Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu
cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chứng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy
định của pháp luật. Nội dung công chứng là Công chứng viên chứng nhận về thời gian,
địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng
nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hồn tồn tự nguyện, có năng lực hành vi dân
sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo
đức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch. Đây là đặc
điểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất
hành chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương. Cơng chứng viên có
sự độc lập, trong tác nghiệp chun mơn, cơng chứng viên không chịu trách nhiệm trước
các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng, trưởng văn phòng mà tự chịu trách
nhiệm trước pháp luật. Vì vậy, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên không bị
lệ thuộc vào cấp trên
- Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổ

chức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh
sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngồi (Điều 78 Luật Cơng chứng
2014).
- Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sự khác;
Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài
sang tiếng Việt.
13


- Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạt
động công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giao
dịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại.
- Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm
2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau: Văn bản cơng chứng có
hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng
chứng. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có
quyền u cầu Tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Thứ sáu, hoạt động của công chứng vừa mang tính cơng quyền vừa mang tính chất
dịch vụ cơng. Tính cơng quyền thể hiện ở chỗ cơng chứng viên của phịng cơng chứng
hay của các văn phịng cơng chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để công
chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp luật.
Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi cơng việc. Hoạt động cơng
chứng cịn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà nước
nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề cơng chứng đảm nhiệm, đó là cơng
chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu. Một trong những
nguyên tắc cơ bản của dịch vụ cơng là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián
đoạn của dịch vụ công. Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:

+ Lợi ích của nhà nước: Hoạt động cơng chứng góp phần làm cho các giao dịch dân
sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật, góp phần
tăng cường pháp chế XHCN.
+ Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhân
thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảm
thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch.
+ Lợi ích của tổ chức hành nghề cơng chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,
tổ chức hành nghề cơng chứng được thu phí và thù lao cơng chứng theo qui định.
- Thứ bảy, Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một
phần quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ
thể là công chứng các hợp đồng giao dịch. Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho
các tổ chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện
công chứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước. Đồng thời,
văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công
chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố là vơ hiệu
Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp
đồng giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.
Như vậy, có thể hiểu, Cơng chứng là hành vi của Cơng chứng viên lập, chứng nhận
tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia
14


giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. Văn bản cơng chứng có giá trị
hiện thực và giá trị chứng cứ.
2.1.2. Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên
nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng

theo quy định của pháp luật về đất đai
- Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình
thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua
bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng
ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta
luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai.Như
vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự
chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác
(hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có
quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp
lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
b. Đặc điểm
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chứ,
cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân
trong xã hội khơng có quyền sở hữu đất đai, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu)
giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do
pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi mình sử
dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Người sử dụng đất dù được chuyển nhượng quyền sử dụng nhưng khơng phải có tồn
quyền định đoạt đất thuộc quyền sở hữu của mình mà phải tuân theo các quy định về điều
kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải lập thành hợp đồng theo mẫu do luật định và có xác nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Mặt khác cũng chỉ được phép sử dụng đất đúng quy hoạch, các giao dịch

chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong hành lang quy
hoạch sử dụng cũng như với chủ thể mà Nhà nước không cấm.
15


Thứ hai, do đất đai có vị thế cố định khơng di dời được, do vậy khác với các hàng
hóa khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp
pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy
tờ. Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ, các tư liệu địa chính.
Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa
tơ chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để đảm bảo lợi ích của tồn dân với đất đai.
Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các
tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng QSDĐ, thu lệ phí địa chính. Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh. Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục,
thậm chí hàng tram lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu tư
của Nhà nước. Nhiều khi các chủ sử dụng đất lại chưa có sự đầu tư hoặc đầu tư khơng
đáng kể, khơng tương xứng với giá trị đất tăng lên. Vì vậy, người sử dụng đất khi chuyển
nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cho phần chênh lệch giữa giá mua và bán QSDĐ.
Thứ tư, giá trị QSDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị
trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu tố kinh
tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau, khả năng
sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng QSDĐ có giá cả khác nhau.
Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia
đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lượng hành vi dân sự trong hộ gia đình
đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Ngồi ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng Nhà
nước và đăng ký với cơ quan quản lý đất đai; trường hợp đợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chứng

Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Thứ sáu, theo quy định của pháp luật thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên
chuyển nhượng hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì
khơng bắt buộc. Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn
bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do tối tượng
của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc
thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến
nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao
dịch chặt chẽ để các bên cần trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh
bạch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Thứ bảy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là căn cứ làm phát sinh quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm: Tên, địa chỉ của các bên; quyền và nghĩa vụ của các
bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển
16


nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm
hợp đồng.
Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là một quyền đặc biệt của chủ sử dụng. Người sử
dụng đất được quyền định đoạt sử dụng đất dưới sự quản lý kiểm soát của Nhà nước
nhằm tạo điều kiện cho họ được tự do trong việc khai thác sử dụng, đảm bảo sử dụng
hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của bản thân, và phù hợp với kinh tế thị trường.
c. Phạm vi các công việc công chứng
Công chứng các hợp đồng giao dịch
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản,
tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ

tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy
định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công
chứng.
Như vậy cùng với việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao
dịch dân sự khác bằng văn bản, khoản 1 điều 2 Luật công chứng 2014 quy định: “Công
chứng viên có quyền chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài
sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng”.
Bản dịch
Đi kèm với quy định này, khoản 1 điều 61 Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ:
“Việc dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước
ngoài sang tiếng Việt để công chứng phải do người phiên dịch là cộng tác viên của tổ
chức hành nghề công chứng thực hiện. Cộng tác viên phải là người tốt nghiệp đại học
ngoại ngữ hoặc đại học khác mà thông thạo thứ tiếng nước ngồi đó. Cộng tác viên phải
chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp của
nội dung bản dịch do mình thực hiện”.
Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân khi có nhu cầu sử dụng bản
dịch có cơng chứng, tránh việc khi phát hiện sai sót trong bản dịch thì người dân khơng
biết phải tìm ai để yêu cầu bồi thường. Việc quy định rõ cộng tác viên dịch thuật phải
chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề cơng chứng về tính chính xác, phù hợp với
nội dung bản dịch do mình thực hiện cũng là cơ sở để bảo đảm nâng cao trách nhiệm
của người phiên dịch trong q trình này.
Chứng thực
Bên cạnh đó, Luật công chứng 2014 đã mở rộng phạm vi hoạt động của các tổ chức
hành nghề công chứng, của công chứng viên khi Điều 77 của Luật quy định: “Công
chứng viên được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn
17

bản. Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản
được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng thực”.
Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc lựa chọn và tiếp
cận loại hình dịch vụ cơng này, trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã
vẫn thực hiện công việc chứng thực theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP như
hiện nay; đồng thời giảm bớt sự quá tải của Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã
trong việc chứng thực.
2.1.3. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được
ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được
tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất
trong nhà chung cư.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được công chứng, chứng thực:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia
giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng
thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng
thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Từ những quy định trên, về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có cơng chứng, chứng thực theo quy
định. Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được.

18


2.2. PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ
Được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác như: Luật Dân sự, Luật Đất đai,
Luật Kinh doanh bất động sản,… và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh
nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện theo pháp luật.
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là doanh nghệp: các doanh nghiệp kinh
doanh đất khi chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh bất động sản. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh
QSDĐ đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải cơng khai, minh bạch,
tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh. Với những điều kiện chặt chẽ đó,
nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia.
Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì địi hỏi chủ thể phải có vốn kinh doanh.
Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh
doanh đất phải có vốn pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam. Trong quá trình hoạt động,
doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Quy định
đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất đai là loại hàng hóa có giá trị lớn, doanh nghiệp

phải có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay khơng bắt giặc”,
đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn” thị trường đất đai mà khơng
có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường.
Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất đai, Luật Đất đai 2013 quy định có những
doanh nghiệp được bán nhà, cơng trình xây dựng cùng với chuyển nhượng QSDĐ bao
gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả khơng
có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các
doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư. (những
doanh nghiệp chỉ được bán, cho th mua nhà ở, cơng trình xây dựng mà không được
chuyển nhượng QSDĐ gồm: Doanh nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất để
cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ, để xây nhà ở xã hội, tái định cư để để bán, doanh
nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuê đất của Nhà nước và trả tiền
thuê hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng cơng trình xây dựng trên đất. Nhà nước sẽ
thu hồi đất và quyết định giao cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử
dụng đất hoặc cho thuê sử dụng. Những doanh nghiệp này không được kinh doanh
QSDĐ mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất).
19