Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sừ dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện phú xuyên, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 94 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------
-------
PHẠM QUANG ĐẠO
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC
TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐỖ VĂN NHẠ
HÀ NỘI, NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tơi cũng cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn
Phạm Quang Đạo
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tơi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đỗ Văn Nhạ người đã
tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến q báu trong q trình thực hiện và
hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện Phú Xun,
phịng Tài ngun & Mơi trường, phịng Kinh tế, Chi cục Thống kê huyện Phú
Xuyên đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình
học tập và thực hiện luận văn này.
Tác giả luận văn
Phạm Quang Đạo
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục các bảng
vii
Danh mục hình
viii
MỞ ĐẦU
1
1 Tính cấp thiết của đề tài
1
2 Mục đích của đề tài
2
3 Yêu cầu của đề tài
2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
1.1 Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức
4
1.1.1 Khái quát về đất đai
4
1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức
5
1.1.3 Quản lý đất đai đối với các tổ chức
5
1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức
8
1.3 Tổng quan chính sách quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam có liên
quan đến việc sử dụng đất của các tổ chức
11
1.3.1 Chính sách quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
11
1.3.2 Chính sách quản lý đất đai ở Việt Nam
15
1.4 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
34
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
37
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
37
2.2 Nội dung nghiên cứu
37
2.2.1 Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội cảnh quan
môi trường
37
2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Xuyên
iii
37
2.2.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Phú Xuyên
37
2.2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
2.3 Phương pháp nghiên cứu
38
38
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
38
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
38
2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu
38
2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh
39
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
40
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên
40
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
40
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
44
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và mơi trường
49
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Xuyên
50
3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
50
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 2014
56
3.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Phú Xuyên
58
3.3.1 Hiện trạng các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn huyện
58
3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất theo mục đích
65
3.3.3 Tình hình cho th , chuyển nhượng, cho mượn trái phép
68
3.3.4 Tình hình tranh chấp, lấn, chiếm đất
68
3.3.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận của các tổ chức
69
3.3.6 Tình hình cơng nhận quyền sử dụng đất
70
3.3.7 Hình thức sử dụng khác
71
3.3.8 Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức
71
3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
73
iv
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật
73
3.4.2 Giải pháp về kinh tế
74
3.4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất
75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
78
Kết luận
78
Đề nghị
79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
80
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghiã
2
CQ
Cơ quan
3
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
HTX
Hợp tác xã
5
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
6
TC
Tổ chức
7
TCKT
Tổ chức kinh tế
8
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
9
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
10
UBND
Uỷ ban nhân dân
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
3.1
Tình hình dân số và lao động của huyện Phú Xuyên qua một số năm
47
3.2
Phân bố lao động trong huyện giai đoạn 2005 - 2014
47
3.3
Tình hình nguồn lao động, chất lượng nguồn lao động 2005 - 2014
48
3.4
Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014
57
3.5
Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
59
3.6
Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính huyện Phú
Xun
60
3.7
Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
61
3.8
Các tổ chức được giao đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên
62
3.9
Tình hình cho thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
63
3.10
Các tổ chức thuê đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên
64
3.11
Tình hình sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ
chức trên địa bàn huyện Phú Xuyên
3.12
Tình trạng tự ý chia đất làm nhà ở sai mục đích của các tổ chức được
giao, cho thuê trên địa bàn huyện Phú Xuyên
3.13
66
Các tổ chức sử dụng sai mục đích, tự ý xây dựng nhà trái phép trên địa
bàn huyện Phú Xuyên
3.14
65
67
Các tổ chức được giao sử dụng để bị lấn, chiếm đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên
69
3.15
Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
69
3.16
Tình hình cơng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
3.17
huyện Phú Xuyên
70
Tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo hình thức khác
71
vii
DANH MỤC HÌNH
STT
3.1
Tên hình
Trang
Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu kinh tế của huyện Phú Xuyên giai đoạn
2005-2014
44
3.2
Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên 2005
45
3.3
Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên 2014
45
3.4
Cơ cấu lao động huyện Phú Xuyên 2005
48
3.5
Cơ cấu lao động huyện Phú Xuyên 2014
48
3.6
Cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Phú Xuyên năm 2014
59
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có một vị trí quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa
hàng đầu về kinh tế, chính trị - xã hội, thể hiện trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ
quốc. Điều khác biệt khiến đất đai không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào, nó vừa
là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Đất đai là nền tảng, là nơi tàng trữ và
cung cấp nguồn nước, ngun vật liệu, khống sản, là khơng gian của sự sống, bảo tồn
sự sống, do vậy đất đai đóng vai trị rất quan trọng trong mọi ngành sản xuất. Việc sử
dụng đất có ý nghĩa quyết định tới sự phát triển về kinh tế và ổn định chính trị, phát
triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế, xã hội một cách có khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả
cao là vơ cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Nước ta đang từng bước xây dựng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa thì việc sử
dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai khơng chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn đảm bảo
cho mục tiêu ổn định chính trị - xã hội. Bên cạnh đó, nước ta là một nước nơng nghiệp,
có dân số đơng, việc quản lý và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý và có hiệu quả
đang trở thành mối quan tâm hàng đầu, là mục tiêu chiến lược của đất nước.
Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn
(theo kết quả thống kê đất đai thì tồn quốc năm 2014 diện tích này là 10,21 triệu ha,
trên tổng số 33,097 triệu ha, chiếm 30,84% diện tích tự nhiên của cả nước). Tuy nhiên
diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: bỏ
hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng khơng đúng diện tích, khơng đúng
mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa sử dụng...
Phú Xun là huyện ngoại thành phía Đơng Nam thành phố Hà Nội, cách
trung tâm thành phố khoảng 40km. Huyện Phú Xuyên có 28 xã, thị trấn cùng với vị
1
trí thuận lợi và những nguồn lực sẵn có để phát triển kinh tế - xã hội, là đầu mới giao
thông quan trọng nối thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Nam. Với định hướng quy
hoạch chung huyện Phú Xuyên là một trong năm khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội đã được Chính Phủ phê duyệt, thì phát triển cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp
và thương mại được đặc biệt quan tâm. Trong đó cụ thể là phát triển làng nghề theo
hướng hiện đại hóa và đặc biệt là đến nay đã thực hiện xong giai đoạn 1 xây dựng
khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội thuộc xã Đại Xun có quy mơ rất lớn, điều đó
cho thấy huyện Phú Xuyên đang ngày một phát triển nhanh theo hướng cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa. Nhiều tổ chức đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát
triển kinh tế. Chính vì vậy dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến
quỹ đất. Vấn đề đặt ra là sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả của các tổ chức
khi đã được Nhà nước giao đất nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội bền vững.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, chúng tơi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa
bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh
đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện.
- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định lượng
bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Xác định được hiệu quả của việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên
địa bàn huyện.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy
2
định của Luật đất đai, các quy định hiện hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, là một dạng quyền trong đó quy định
tổ chức, người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp
với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, quyền sử
dụng đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Từ đó ta thấy, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để
phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng,... Hiến pháp Nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III Điều 54 quy định "Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý
theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ"
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế xã hội theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố.
Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), một số
khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao
4
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà
khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai.
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp cơng, tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại:
giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2014).
1.1.3 Quản lý đất đai đối với các tổ chức
1.1.3.1. Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất)
là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định trong Luật này (Quốc hội nước CHXHCN
5
Việt Nam, 2013) bao gồm:
- Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất thì loại hình tổ chức được phân thành (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ
quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định
cư ở nước ngồi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử
dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nơng nghiệp, cơng nghiệp, dịch vụ.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
sử dụng vào các mục đích: đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích cơng ích;
đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp
xã xây dựng các cơng trình cơng cộng về văn hố, giáo dục, y tế, thể dục - thể
thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng
khác của địa phương.
6
Đối với các cơng trình cơng cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân
hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì khơng thống kê vào đối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ
quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngồi hoặc tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao.
1.1.3.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức
Tổng diện tích tự nhiên của một vùng lãnh thổ nhất định là không đổi.
Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ
nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa
cung là cố định, cầu thì ln có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn
gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau.
Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một
nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo đúng nguyên tắc tập trung
thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử
dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất
đai. Mặt khác, quản lý đất đai cịn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa
các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết
kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những
hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và
quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
Nhìn chung, tình hình sử dụng đất của các tổ chức có nhu cầu cao và có xu
hướng tăng với tổng diện tích là 10,21 triệu ha, trên tổng số 33,097 triệu ha, chiếm
30,84% diện tích tự nhiên của cả nước. Với nhu cầu sử dụng đất cao cùng với việc sử
7
dụng có hiệu quả sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội và đóng góp tới 80% nguồn thu
nhập của người dân. Do vậy, việc các tổ chức phát triển quỹ đất có ảnh hưởng và tầm
quan trọng rất lớn đối với sự phát triển kinh tế của địa phương cũng như cả nước.
1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức
* việc giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng
kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa
dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh
chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trị
khơng thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện bên
cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào
để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và
của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú
trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn
bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nơng
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng khơng vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998) .
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất khơng thu tiền sử dụng đất,
8
Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được
nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao
tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu
thí nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các
tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp, quốc phịng, an ninh và các
mục đích cơng cộng khơng có mục tiêu lợi nhuận (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2003).
So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 quy định thu hẹp các trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và
chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp
cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy
định mới như (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầy tư nước ngồi cũng thuộc đối
tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được
quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đều thuộc
đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng cơng trình sự nghiệp.
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu
tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
* Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã
ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,
9
cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất
đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư ;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Trong thực tế hiện nay một phần khơng nhỏ diện tích đất của các tổ chức kinh
tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc khơng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính
phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng
của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh
giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất
này (Chính phủ, 2007).
Đối với Luật đất đai 2013 có một số văn bản hướng dẫn cụ thể như sau :
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
10
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
Các văn bản này quy định về trình tự, thủ tục và hướng dẫn thực hiện việc phân
cấp quản lý đất đai; lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất;
hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…
1.3. Tổng quan chính sách quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam có liên quan
đến việc sử dụng đất của các tổ chức
1.3.1. Chính sách quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ
hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ
có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách
không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy
luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực
trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như
một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” – cịn gọi là
“chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó,
nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh
nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính
sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những
cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Vào tháng 11/1987, Hội đồng
Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn
như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành
phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987,
Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp
11
ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả
5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa
đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của
pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội
đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển
nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể
chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc
cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu
Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch
chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của
Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử
dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, cơng
trình sự nghiệp, các cơng trình cơng cộng, phúc lợi xã hội,... (Điều 20, 21, Chương 4, Luật
đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện khơng được khuyến khích
và gần như khơng tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức
sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đơ thị.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nơng
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đơ thị chỉ chiếm 4,8%. Q trình đơ thị
hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX. Q
trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về khơng gian.
Đơ thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó
khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai
trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất
giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho
phát triển kinh tế mà cịn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy
nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban
hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban
12
hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lơ đất và là cơ
sở để tính thuế lơ đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu
cơ đất).
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho
hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì khơng có hộ gia đình hay cơng ty nào được sở hữu đất
dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề
nghị bán đi. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất
thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đơ thị hóa, đất nơng nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất
mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà
nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển
cho mục đích cư trú, cơng nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép.
Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án
của Chính phủ. Các đề án do tập đồn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương
hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ.
Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do
đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất
nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản
quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết
lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
13
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary cơng bố một số luật mới liên quan đến tổ
chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và
mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngồi
thơng qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền lực
quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.
Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích cơng cộng, xã hội
và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng
đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc
cộng đồng địa phương.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn
sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ
có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ
của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nơng
nghiệp. Đất nơng nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp sau
khi được phịng đăng ký đất đai địa phương thơng qua.
Cơng dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập
doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu giá
công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thơng qua mua cổ phiếu.
14
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho thuê
là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân
và tổ chức nước ngồi.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế
nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô
của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất
thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền
phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng
cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ
chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng
ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện
thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để
nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do
đầu cơ).
1.3.2. Chính sách quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.2.1. Khái quát chung về chính sách quản lý đất đai qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa. Tính
chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế
bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết
lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hồn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà
Nguyễn) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị
xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống địa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ
thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 –
1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,
“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập
chính thức có quy mơ tồn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và
15
được hồn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tơng (1460 – 1491) cùng với việc ban hành
luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2012):
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay cịn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483
gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải
thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu
và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước
phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối quan hệ
giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa
chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến.
* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (18201840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012) :
Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815
gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất
- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu
hẹp quỹ đất cơng, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công theo
định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định.
- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền
sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt quyền lực
kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định, khơng triển khai được
ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại).
- Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai tồn quốc thơng qua khai khẩn đất hoang, tổ
chức dồn điền và dinh điền.
16
